Главная --> Публикации --> Фундамент для hilton построит "ингеоком" Тверская подешевела Индивидуальный облик индустриальных зданий Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг На южный лас-вегас предполагается отвести 1000 га земли и привлечь $3 млрд

В самом деле, начиная с весны этого года, когда цены на московские квадратные метры резко ушли вверх, риэлторы стали отмечать увеличение спроса на подмосковные квартиры. Эта тенденция, по утверждению специалистов, сохранится и дальше. Хотя бы потому, что относительно недорогое (по московским меркам, конечно) типовое панельное жилье в массовом порядке сейчас строится только за кольцевой автодорогой. Это немаловажный момент. Планировки квартир в панелях последних серий очень решительно отличаются от тех, что были в брежневские времена (а именно такое жилье в основном доступно на вторичном рынке внутри столицы), квадратный же метр стоит дешевле, чем в более престижных монолитных и монолитно-кирпичных домах. Поэтому так называемая современная панель пользуется большим спросом среди покупателей.

К концу года на столичном рынке недвижимости наступило затишье. Однако большинству желающих решить свой квартирный вопрос радостнее от этого не стало. Цены остановились, но на таком уровне, который, по утверждению риэлторов, практически неподъемен даже для представителей среднего класса (таковыми аналитики считают граждан, доход которых достигает $1500 - 2000 на члена семьи) - и даже с учетом ипотеки. Что же делать, если хочется улучшить жилищные условия? Вариант в основном вырисовывается один: уезжать за МКАД.

- Предложений меньше, чем в прошлом году, - считает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании

Впрочем, и в Подмосковье ощущается дефицит жилья.

По мнению Наталии Степановой, руководителя отдела управления проектами рынка первичного жилья Группы Компаний Московская Городская Служба Недвижимости, в будущем году взоры потенциальных покупателей будут обращены в основном на города Подмосковья средней удаленности (5 - 20 км от МКАД). Цены там пока еще не перешагнули $1500 - 2000 за квадратный метр, в то время как в городах ближнего Подмосковья (5-километровая зона за МКАД) давно уже больше $2000.

Трест-199 - Интересных проектов не так уж много.

- Последний год тенденция такова, что крупным инвесторам более выгодно застраивать не раскрученные подмосковные города - такие, как Красногорск, Химки и т. п., а осваивать новые большие участки, - утверждает Татьяна Пальчикова. - При этом застройщики имеют возможность продавать квартиры на более выгодных для покупателей условиях и строить инфраструктуру, отвечающую уже современным требованиям.

Есть и еще один момент.

Цифры

Мораль для покупателей: хотите сэкономить - ищите жилье в нестандартных местах. В частности, по утверждению нашего эксперта, интересные (в смысле соотношения цена - качество) предложения есть в районе Пятницкого шоссе, а также поселка Белая Дача (рядом с Кузьминским лесопарком).

Кстати

$2378 - такова сейчас, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в 5-километровой зоне за МКАД (города-сателлиты и районы Москвы за кольцом). Год назад эта цифра равнялась $1027.

Заметно оживилось строительство в Одинцовском районе - там объявилось аж 15 новых объектов.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, активнее всего из городов ближнего Подмосковья в 2006 году застраивался Красногорск, на его долю приходится 30% областных новостроек.

(О том, какие объекты инфраструктуры возводятся и уже есть в наиболее популярных подмосковных городах и каков там средний уровень цен на новостройки, см. Ваш дом за 17 октября с. г.)

В числе лидеров по количеству новостроек и Мытищи - 18 объектов.

За последнюю пару лет Подмосковье обогнало столицу не только по количеству строящегося жилья, но и по числу проблемных объектов с обиженными инвесторами. Какова ситуация нынче?

Стало ли безопаснее покупать новостройку?

Насколько успешно выполняется Закон о долевом строительстве, действующий уже более полутора лет и несколько раз подправленный, позволяет понять такой факт. Сейчас риэлторы МГСН продают квартиры в уникальном, по их мнению, объекте, строящемся в Одинцовском районе. Эта новостройка возводится в соответствии с законом о долевке и соответствующим образом зарегистрирована - под номером... один!

- Новое законодательство, казалось, должно было защитить права дольщиков. Однако ситуация начинает выравниваться только сейчас, - рассказывает уже упоминавшаяся Наталия СТЕПАНОВА, руководитель отдела управления проектами рынка первичного жилья Группы Компаний МГСН. - Регистрационные палаты наконец получили инструкции, и стали понятны требования, которые выдвигаются к договорам долевого строительства.

Средняя стоимость новостроек в области, $/кв. м

Справедливости ради надо сказать, что это уже не единственная стройка в Подмосковье, которая ведется с соблюдением норм законодательства. Тем не менее пока такие объекты можно пересчитать по пальцам.

Учимся оценивать строительные риски

Красногорск 2300
Химки 2190
Долгопрудный 2100
Мытищи 2250
Балашиха 1620
Железнодорожный 1510
Люберцы 1900
Видное 2190
Одинцово 2230

Почем квадратный метр в столице ($, в среднем)



За прошедшую неделю столичный квадратный метр в среднем подорожал на 0,2%. То есть можно сказать, что практически не подорожал вовсе (с учетом инфляции) - как и неделей раньше.



*По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости на 11 декабря. Без учета элитного жилья.

В остальном ситуация тоже мало изменилась. Панельные пятиэтажки продолжают (уже вторую неделю кряду!) понемногу падать в цене. Хотя падение это пока интересно скорее как тенденция. Реально же эти минус 0,2% вряд ли кому помогут решить свой квартирный вопрос. Наиболее качественное жилье - сталинки, современная панель, монолитные дома - продолжает понемногу дорожать.

В прошлом месяце на вторичном рынке квадратный метр типового жилья, по данным центра Анализ рынка недвижимости (АРН), подорожал в среднем на 0,8% (в октябре на 3,7%). Панельные дома подросли на 0,6%, кирпичные на 1,1%, новостройки на 3,3%, а вот жилье в домах бизнес-класса, наоборот, подешевело на 1,3%. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составила 4736 $/кв. метр.

Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья>>
Обзор. Заявление московских властей о желании обязать застройщиков продавать 80% новостроек только москвичам не смогло оживить рынок недвижимости. В ноябре темпы роста цен продолжили снижение.

Москва и москвичи. В ноябре помимо строителей, стремящихся подогреть спрос за счет массовых спецпредложений и скидок (Ф. № 47), свою лепту внесли и городские власти. Руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин в рамках программы Москвичам доступное жилье предложил обязать застройщиков резервировать в строящихся типовых домах до 80% квартир для продажи гражданам, проживающим в столице не менее 10 лет. Как уверяют в городском правительстве, до 70% жилья в столице приобретается немосквичами или коммерсантами с целью последующей спекулятивной перепродажи, что ведет к неоправданному повышению стоимости жилья. Поэтому в инвестконтрактах, которые застройщик заключает с городом, предлагается сразу же установить фиксированные цены, по которым будет продаваться 30% квартир. Право покупки на таких условиях будет предоставляться только один раз, а при продаже жилья придется заплатить большой подоходный налог, дабы оно приобреталось не для спекуляций. Мэр столицы Юрий Лужков в свою очередь отметил, что документ не вызвал отторжения и есть все основания принять его за основу. Правда, программу все же решили доработать.

Аналитики агентства Rway по своему обыкновению дают совершенно другие оценки: по их расчетам, недвижимость на вторичном рынке не дорожает, а, наоборот, дешевеет в прошлом месяце на 1,7% (в октябре на 0,7%). Но все равно по итогам трех осенних месяцев за счет сентября (когда рост почти достиг 4%) цены выросли на 1,3% еще весной такой показатель мог быть перекрыт всего за неделю. Если, по данным Rway, cредняя цена за квадратный метр составляет $5239, то у аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ИРН) на 20% меньше $4145 за квадратный метр (на 2,3% больше, чем месяцем ранее). В компании Новая площадь решили подсчитать и новостройки: средняя цена в столице составила 4883 $/кв. м (без учета элитной недвижимости), жилье эконом-класса подорожало на 2% (2930 $/кв. м), а бизнес подешевел на 1% ($5745 $/кв. м).

Последствия ограничения свободной продажи объектов могут быть весьма неблагоприятными. В случае реализации данных инициатив значительно поднимутся цены на вторичке, ведь клиенты из регионов именно там будут вынуждены искать варианты. На рынке же новостроек начнутся спекуляции с регистрацией: москвичи будут делать бизнес на прописке, предлагая свои услуги в качестве посредников. Это, естественно, увеличит стоимость жилья, а кроме того, и риски покупателей, ведь приобретение квартиры через подставных лиц может привести к потере денег, уверена гендиректор юридической компании BergerPartners Юлия Кондратенко. Кроме того, есть и негативные последствия закрепления в инвестконтрактах фиксированной стоимости объектов. Ведь от момента подписания документа до завершения строительства проходит один-два года, а за это время рыночные цены могут значительно измениться. Если они вырастут, застройщики компенсируют разницу за счет удорожания свободных объектов.

Оценивая инициативу мэрии, специалисты уверяют: Хотели как лучше, а получилось как всегда. Вполне возможно, что, ставя перед собой благородную цель увеличить доступность жилья для москвичей, городские власти добьются обратного эффекта. Намерение продавать новостройки только для москвичей может создать иллюзию появления в скором времени доступного и дешевого жилья, но этого не произойдет, уверен руководитель аналитической службы МИАНа Алексей Кудрявцев. Наоборот, обстановка еще более усложнится. Как известно, любые искусственные ограничения, принимаемые чиновниками без учета реальных причин сложившейся ситуации, имеют, как правило, обратные для рынка последствия, прогнозирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Как считает директор по развитию холдинга Rodex group Валерий Мищенко, возможно, у чиновников и не было мысли поднять спрос, однако жители регионов, особенно Севера, вполне могут поддаться искушению и сейчас купить в столице недвижимость, опасаясь, что для них рынок действительно будет ограничен.

Юристы же вообще сомневаются в реализации предложений чиновников. Такой возможности в законодательстве не предусмотрено. Для воплощения ограничений нужны не решения московских властей, а поправки в Гражданский кодекс. Конечно, можно соответствующее требование предусмотреть в инвестконтракте, однако договоры долевого участия регистрируются федеральными органами, которые не подчиняются столичным властям, говорит Юлия Кондратенко.

Некоторые застройщики уверены: заявления московских властей не повлияют на рынок. Поскольку типовое малобюджетное жилье на рынке столицы имеет ничтожную долю менее 2%, решение ограничить ее продажи иногородним на уровне цен не скажется, говорит руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Георгий Лукьянчиков.

Затяжная стагнация. Если проводить исторические параллели, то схожую во многом ситуацию рынок переживал в 2004 2005 годах. Громкие заявления в середине 2004 года о формировании рынка доступного жилья и необходимости принятия новых законопроектов серьезно повлияли на психологию потребителей, многие из которых отложили покупку. В результате стагнация рынка наблюдалась вплоть до середины 2005 года, когда цены пошли резко вверх. Здесь ключевую роль сыграли закон о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ) и мощное pr-сопровождение со стороны застройщиков и чиновников. За полгода цены добрались до отметки 2300 $/кв. м, в то время как еще в июне они составляли 1879 $/кв. м (на начало января 2005 года около 1800 $/кв. м).

Сами застройщики от ограничений только выиграют. Если слова Петра Сапрыкина подтолкнут иногородних клиентов покупать квартиры сейчас, мы от этого только выиграем, заявил один из девелоперов. Правда, и участники рынка могут оказаться в непростой ситуации, ведь застройщик, начиная продажи, публично размещает объявления об этом, и отказ клиенту-немосквичу станет поводом для подачи иска в суд, так как подобный отказ нарушает Конституцию и ущемляет права граждан. Хотели или нет подогреть рынок своим заявлением московские власти, неизвестно. Однако, как показывает статистика, притока покупателей из регионов пока не наблюдается.

По словам директора по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком-К Румена Калчева, заявления о стагнации преждевременны: спрос на жилье не падает и обеспечивается за счет жителей регионов. Сейчас потребители взяли паузу, но как только они поймут, что жилье не дешевеет и при увеличении предложений, спрос вернется. Ряд потребителей, которые в свое время не смогли угнаться за ценами, могут догнать их в период стабилизации и попытаться вновь купить квартиру или дом, уверен Алексей Кудрявцев.

Сегодня участники рынка бодрятся и апеллируют к сценариям прошлого. Экономических предпосылок к снижению темпов роста цен нет. С 2007 года мы прогнозируем ежемесячное увеличение цены на 2 2,5%, уверена директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. В компании Сити XXI век так же считают: оснований снижения цен нет высокий экономический рост способствует серьезному увеличению доходов населения, все большие обороты набирает ипотека, стимулирующая спрос. По оценкам Константина Ковалева, в ближайшие несколько месяцев динамика роста цен сохранится на уровне 1 2% в месяц.

В последние месяцы психология потребителей изменилась. Они поняли: ситуация с ростом цен не может продолжаться бесконечно. То же касается и мелких инвестиционных покупателей, доля которых также падает, уверяет Алексей Кудрявцев. Если в 2006 году они составляли 25% от общего числа, то в будущем году их число прогнозируется на уровне 5%. Сегодня на рынке вторичного жилья выставлено на продажу почти 40 тыс. квартир, в апреле мае ожидается и существенное увеличение предложения объектов эконом-класса на первичном рынке. Все эти факторы могут существенно повлиять на цены в сторону их снижения по крайней мере кратковременный обвал или длительная стагнация уже не кажутся фантастикой.
СПРОС

Как утверждают многие аналитики и участники рынка, сложная для строителей ситуация продлится как минимум еще два-три месяца, но вполне возможно, затянется и до конца 2007 года. В ближайшие два месяца стоимость квадратного метра в типовых квартирах может снизиться на 2 3% в месяц, а вот на рынке жилья бизнес-класса и элитки тенденций к снижению не наблюдается. Они будут расти на 1 4% в месяц, прогнозирует гендиректор компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев. Платежеспособный спрос не так быстро восстанавливается. Поэтому вполне реально выглядит сценарий, когда рынок городской недвижимости будет стагнировать на протяжении 10 12 месяцев и лишь к концу будущего года начнется новый интенсивный рост, говорит Валерий Мищенко. В то же время он уверен, что совершенно обратная ситуация будет складываться в сегменте загородного жилья, где в течение 2007 года можно ожидать 20-процентного роста цен.

Как надеются девелоперы, в условиях стагнации рынок недвижимости сможет оживить ипотека.

За ценами уже не угнаться

В России есть три основные возможности использования аукционов для реализации объектов недвижимости.

Сегодня с ее помощью приобретается не более 5 10% квартир. Однако, по мнению экспертов, именно огромный потенциальный спрос на получение банковского кредита и привел к скачку стоимости жилья в столице. Рост остановился лишь в тот момент, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами. Но застройщики не унывают. Если стагнация затянется на несколько месяцев, ипотечный спрос вновь вырастет и начнет подталкивать цены вверх. За это время часть потенциальных клиентов увеличит свои накопления и снова постарается купить квартиру с помощью жилищного кредита. При дефиците предложения ипотека действительно может стать катализатором нового роста. Особенно учитывая усилившуюся конкуренцию между банками, которые не только снижают ставки, но и стремятся максимально облегчить время рассмотрения заявок и минимизировать количество необходимых для получения займа документов.

Но именно в этом последнем случае при изменении рыночной ситуации крайними могут оказаться банки и некоторые агентства, сделавшие ставку на ипотеку как на доходный инструмент.

Исторически первой является сфера применения федерального закона № 178 О приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация как отдельных объектов недвижимости, так и предприятий как имущественных комплексов, которые являются по Гражданскому кодексу (ГК РФ) объектами недвижимости, возможна только с открытых торгов. То есть предполагается аукционная или конкурсная форма реализации. Другой развивающейся сферой является продажа земельных участков, объектов нежилой и жилой недвижимости, которая может осуществляться как по инициативе строительных организаций, так и собственников таких объектов. И наконец, третья, возможно, самая масштабная сфера применения аукционов для реализации недвижимости это сфера, регулируемая федеральным законом № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

В ряде случаев законодатель жестко предписывает осуществлять обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке и реализовывать имущество, на которое обращено взыскание, с открытых торгов, т. е. с аукциона. Конкурсы в данном случае не принимаются.

Торг уместен

Первое: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (имеются в виду государственные или муниципальные органы при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества, а также согласие опекунов, попечителей и иных лиц).

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 закона № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в следующих случаях.

Третье: предмет ипотеки участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Второе: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

Пятое: предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Четвертое: предмет ипотеки имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.

Торг неуместен

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество может обращаться только в судебном порядке. Как правило, в этих случаях имущество реализовывается на публичных торгах, т. е. на аукционах. Когда залогодатель возражает против иных форм, остается судебное обращение на взыскание.

Развитие аукционной формы реализации объектов недвижимости сможет способствовать тому, что в России будет осуществляться принятая во всех странах система продажи обремененной недвижимости. В настоящее время и залогодатели, и залогодержатели (в том числе и потенциальные) воспринимают ипотеку как своего рода ограничение, которое надо сначала снять с объекта недвижимости и лишь после этого залогодержатель может им распоряжаться. Во мире обычная вещь продажа заложенного имущества на таких условиях, при которых новый владелец становится новым залогодателем и вступает с прежним залогодержателем в отношения, уже определенные прежним договором, либо такой договор модифицируется, изменяется или заключается новый. Данная форма удобна, поскольку позволяет расширить потенциальный круг покупателей за счет того, что цена заложенного имущества существенно ниже, чем недвижимого имущества, свободного от залога. В ряде случаев такие продажи позволят экономить на налогах при реализации недвижимости.

В ряде случаев для залогодателя и залогодержателя внесудебный порядок реализации является более предпочтительным, так как первоначально залогодержатель не несет судебных издержек, а впоследствии эти издержки не перекладываются на залогодателя. С другой стороны, аукционная форма продажи позволяет в ряде случаев реализовывать имущество по реальным рыночным ценам. Аукционный способ реализации стороны могут выбрать по соглашению и в тех случаях, когда закон Об ипотеке (залоге недвижимости) допускает внесудебный порядок обращения взыскания. Кроме того, стороны могут прибегнуть к аукционной реализации предмета ипотеки и в том случае, когда обращения взыскания еще не происходит, а залогодатель по согласованию с залогодержателем выставляет на аукцион заложенный объект недвижимости. В таких случаях стороны имеют те существенные преимущества, что могут установить любой срок проведения торгов, любую форму, т. е. подождать, а иногда и воздержаться от реализации в угоду конъюнктуре рынка.

На самом деле

Очевидно, что размер налогооблагаемого дохода залогодателя в том случае, когда основной долг составляет около 50% от стоимости объекта недвижимости, будет равен только 50% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Сегодня в России это интересно физическим лицам, владеющим объектами недвижимости до трех лет. Не исключено, что в ближайшие годы соответствующие нормы статьи 220 НК РФ могут претерпеть изменения и будет принята общемировая практика налогообложения доходов от продажи недвижимости, построенная на принципе доходы минус расходы. В такой ситуации продажа недвижимости с обременением может либо сократить, либо свести к нулю налогооблагаемый доход продавца.

Действующее залоговое право России не лишено недостатков. Последние пять лет в России существовал бурно растущий рынок недвижимости. Когда рынок растет, ни один залогодатель не допустит обращения взыскания на его имущество. Потому что с каждым месяцем рыночная стоимость объекта недвижимости возрастает.

Выгодно приобрести на аукционе объект недвижимости можно будет только тогда, когда аукционы будут массовыми и постоянными. Пока аукцион, не связанный с федеральными законами № 102 и № 178, является редчайшим исключением.

Пусть некий объект недвижимости стоил $200 000, а затем началось падение цен. То есть заемщик, он же залогодатель, заплатил первоначальный взнос в размере $20 000 и приобрел квартиру. Но сегодня, открыв газету, он узнал, что такая квартира стоит уже $150 00 А ему надо платить проценты в банк, надо погашать основной долг в размере $180 00 Ему надо в соответствии с договором об ипотеке ежегодно страховать объект недвижимости, свою жизнь, чего он не хочет делать. И он говорит: Не буду!, Не хочу! и, наконец, Не могу!.

Все проблемы возникают тогда, когда цены на недвижимость начинают снижаться. В этом случае возможны варианты, когда залогодателю интересно не возвращать долг, а дать возможность залогодержателю обратить взыскание на предмет ипотеки.

Залогодержатель попытается доказать в суде, что реальная цена объекта составляет от силы $150 00 Но перед судом будет дилемма, на что ориентироваться: на какие-то предложения в газетах, на аналитические статьи или на документ, который зарегистрировала Федеральная регистрационная служба. А именно там стоит цена $200 00 Очевидно, что за $200 000 объект, аналогичный которому от силы стоит $150 000, никто покупать не захочет. По ГК РФ цена на повторных торгах должна быть снижена на 10%, а по закону № 102-ФЗ на 15%. Чем здесь будет руководствоваться суд, сказать сложно. Но даже если цена будет снижена до $180 000, то и на повторных торгах этот объект не будет реализован. И с такой проблемой может столкнуться не только отдельный банк, выдавший ипотечный кредит, но и вся система, которая на основании договора об ипотеке и на основании закладной выпустила такую ипотечную ценную бумагу, как облигация с ипотечным покрытием.

Спад цен на рынке недвижимости часто совпадает с общим спадом в экономике. То есть наш заемщик, узнав, что его квартира стоит уже $150 000, одновременно узнает, что через месяц он будет уволен с высокооплачиваемой работы. И он предлагает банку обратить взыскание на объект недвижимости. Какую позицию он займет в суде и о какой начальной сумме на публичных торгах он будет просить? Чтобы данный конкретный объект недвижимости был выставлен на аукцион по цене не меньше $200 000.

По мнению Жан-Клера Мореля, возглавляющего в Париже инвестиционный отдел риэлторской и консалтинговой фирмы DTZ Holdings, общая сумма сделок на французском рынке недвижимости составит в этом году от 22 млрд до 25 млрд евро. Это на 30% больше результатов 2005 г.

Автор заместитель председателя российского отделения Международной налоговой ассоциации (IFA). Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно совпадают с позицией редакции.
Несколько крупных сделок ждут своего часа во Франции. В районе Иль-де-Франс, включающем в себя Париж и все его пригороды, общий объем сделок на рынке недвижимости может составить от 7 млрд до 9 млрд евро.

Французский рынок становится более ликвидным, а число сделок на нем растет, рассказывает Франсуаз Мегро, партнер в риэлторском подразделении парижской юридической фирмы Linklaters. Сейчас я занимаюсь сопровождением сделок по продаже объектов недвижимости, которые сами продавцы приобрели всего около года назад, говорит она. Раньше после приобретения недвижимости инвестор ждал по меньшей мере года три, прежде чем выставить ее на рынок.

Секрет французской привлекательности понятен: в текущем году, по прогнозам аналитиков, во Франции будет зафиксирован самый высокий уровень доходов с инвестиций в Западной Европе. В секторе недвижимости этот показатель составит 20%, прогнозирует Дэвид Хатчингс, лондонский аналитик, возглавляющий аналитическое подразделение по европейским рынкам корпорации Cushman Wakefield. По мнению эксперта, на 2-м месте после Франции окажется Соединенное Королевство и на 3-м Италия. На этих рынках средний уровень доходов с инвестиций составит около 15%. Это совпадает с прогнозом для Европы в целом.

Офисные помещения гораздо чаще выставляются на продажу, чем другие коммерческие объекты, утверждает Морель. Объектов розничной торговли гораздо меньше. Инвесторы, оказавшись счастливыми обладателями розничной недвижимости, не расстаются с ней годами.

За первые девять месяцев текущего года в районе Иль-де-Франс совокупный объем сделок по продаже офисной недвижимости составил 14,2 млрд евро. Это 93% от общего объема сделок на рынке коммерческой недвижимости, утверждают аналитики DTZ. Объем продаж на рынке розничных площадей составил за этот же период 275 млн евро, на рынке складских помещений 360 млн евро и на рынке легких промышленных объектов 330 млн евро.

Впрочем, условия участия в конкурсах довольно сложны, считает Стивен Майлз, директор по инвестициям в парижском отделении компании Jones Lang LaSalle. Более того, правительство просит потенциальных инвесторов, прежде чем делать предложения о покупке, внести залог в размере от 1,5 млн до 2 млн евро. На рынке такая практика встречается нечасто, говорит Майлз. Тем не менее, по его оценкам, к ноябрю 2007 г. правительству удастся продать недвижимости на 800 млн евро.

На французском рынке можно обнаружить и совсем уж лакомые кусочки, способные не на шутку распалить аппетит инвесторов. В начале ноября правительство Франции в рамках программы по продаже излишков недвижимости выставило на рынок два здания, рассказывает Даниэль Дюбост, директор по управлению недвижимостью в министерстве финансов Франции. Эти здания входят в состав исторического архитектурного комплекса, в котором располагается министерство культуры и коммуникаций, на ул. Сент-Доминик, 35, в центре Парижа. Правительство продает и угловое офисное здание на рю д'Асторг, в престижном центральном районе столицы. В правительстве рассчитывают продать оба объекта до конца 2006 г., рассказывает Дюбост, не вдаваясь в подробности по поводу возможных цен сделки. Всего же в период 2007-2010 гг. в правительстве рассчитывают продать лишней недвижимости на 1,5 млрд евро.

CB Richard Ellis уже получила несколько предложений, рассказывает Дервиль. Он отказался назвать сумму, которую AErium рассчитывает выручить от продажи, однако, по мнению некоей парижской консалтинговой фирмы, речь может идти о 400 млн евро.

Инвесторам, желающим приобрести не один, а несколько объектов, лондонская финансовая группа AErium Finance выставляет на продажу 34 объекта, по большей части расположенных в Иль-де-Франс. Это предложение получило название Портфель Цельсия. В нем 15 офисов, три складских помещения, восемь объектов розничной торговли и восемь смешанного назначения, рассказывает Антуан Дервиль, председатель по инвестициям французского подразделения компании CB Richard Ellis Group. Эта группа занимается продажей портфеля по поручению AErium.



Главная --> Публикации