Главная --> Публикации --> Андреас вассенар: «зимбали может превратиться в южноафриканскую ривьеру» Потенциальные покупатели жилья затаились в ожидании новых предложений Решаем социальные задачи Новостройки свао: под знаком рабер Банкиров задели за жилое

Что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии?

Оразвитии ипотечного кредитования в последний год сказано немало. Все больше банков вводят у себя ипотечные программы, постепенно реформируется сфера банковской деятельности. И все-таки разговоры о массовой ипотеке сегодня не более чем сотрясание воздуха. Основной фактор, который принято винить в подобном положении, высокие проценты. Еще недавно ставка 16% годовых считалась если и не слишком выгодной, то вполне естественной.

Нереальные цены и реальные зарплаты

Cегодня мы наблюдаем существенное снижение порога. Появились банки, опустившие планку практически до 10%, что существенно приближает ее к размеру инфляции. Более того, это цифра круглая и в сознании потенциальных заемщиков знаковая. Но приведет ли уменьшение ставки к принципиальным изменениям? Способно ли оно преодолеть инерцию вялого развития ипотеки в России? Влияния одного фактора, по-видимому, недостаточно. Важны и другие обстоятельства, заставляющие потенциальных росcийских заемщиков не слишком торопиться в кредитную кабалу даже в том случае, когда она помогает решить один из самых главных российских недугов жилищный вопрос...

Открываем один из ипотечных калькуляторов, имеющихся на сайтах многих банков, и набираем несколько контрольных цифр. Предположим, семья из трех человек (муж, жена, ребенок) располагает совокупным доходом $1500 в месяц. $1000 из них зарабатывает глава семейства это выше среднего по Москве, и еще $500 приходится на долю жены. Исходя из этих и еще нескольких не столь существенных показателей калькулятор выдаст сумму, равную $75 тыс. Реально ли купить за эти деньги квартиру в Москве? Вряд ли, причем максимум, на что приходится рассчитывать (с учетом того, что помимо собственно суммы кредита семья вносит 30%-ный первоначальный взнос), это однокомнатная квартира в хрущевке на окраине Москвы или небольшая двушка в Серпухове или Клину.

Не хотелось бы в очередной раз сетовать на то, что в России все не как у людей, но, видимо, придется. Просто нельзя не упомянуть об огромном несоответствии, существующем между ценами на столичную недвижимость и доходами наших сограждан. В самом деле, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Исходя из этого первый и главный вопрос, возникающий у потенциального заемщика, на какую сумму кредита можно рассчитывать. Что ж, нет ничего проще.

Дорого или накладно? Проблема первого взноса

Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве. Нужно ли говорить, что преобладающая часть населения лишена даже таких доходов, а значит, и при сравнительно низких процентах не рассчитывает приобрести жилье в кредит?

Эта история наглядно иллюстрирует сегодняшнюю ситуацию с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже $10 тыс. довольно проблематично.

Однажды мне довелось искать оборудование для каминов. Один знакомый, профессиональный печник, помог найти все необходимое по очень низкой, как он утверждал, цене. Помню удивление и возмущение, когда выяснилось, что за какие-то железки нужно выложить около $100 Но это же страшно дорого! пыталась я отбиваться. Ты неправильно говоришь. Вот эти самые железки совсем не дороги: в Англии за подобное оборудование пришлось бы заплатить в три четыре раза дороже. То, что я предлагаю, очень качественный и сравнительно недорогой товар. Хотя допускаю: для тебя покупка очень накладна. Ведь таких средств, как я понимаю, нет? резонно возразил мой приятель.

Ту же сумму, в тот же день. И так десять лет

Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

Попытаемся осмыслить эти цифры. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких счастливцев, вероятно, потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.

Подсчитано, что для погашения ипотечного займа в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около $600 при кредите, составляющем упомянутые $75 тыс. И так будет продолжаться не год и не два минимум десятилетие! Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России?
Согласно исследованиям фонда Общественное мнение, проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них в состоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно.

Какое жилье лучше приобрести по ипотечной программе? Разумеется, новое. Так нередко рассуждают неискушенные люди, решившие воспользоваться ипотекой. Коли настраиваться на многолетнее погашение обременительного долга, куда лучше заполучить в награду за муки действительно что-то стоящее и современное, а не какой-то сэконд-хенд. Сложно утверждать за всех, но мне не раз приходилось слышать подобное рассуждение. Однако и в таком вопросе будущего заемщика подчас ожидает разочарование.

Новостройка: мечта или реальность?

Вторичка: поиск сложен, успех не гарантирован

Дело в том, что пока кредиты на покупку жилья в новостройке выдают немногие организации: Сбербанк, Абсолют банк, Внешторгбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк. Прежде чем спешить в них за кредитом, скорее всего стоит приготовиться к тому, что не все предложенные условия будут хороши. Например, во Внешторгбанке ждет неприятный сюрприз очень высокая ставка, составляющая 15 16% годовых. Никаким снижением процентов здесь не пахнет.
Одно немного утешает: после оформления квартиры в собственность ставка существенно снизится (в долларах до 10%). Соискателю кредита под новостройку проще всего будет в Абсолют банке: тут несложная система оформления и сравнительно либеральные ставки от 12,5 до 13,5%.

После получения разрешения на кредит дается ограниченное время для поиска подходящей квартиры. При неизбежных задержках возникают некоторые осложнения, но это даже не главное. Основная проблема заключается в том, что самыми востребованными на вторичном рынке часто оказываются недорогие однокомнатные квартиры. То есть именно те, что реально потянуть при минимальной сумме кредита.

Полагаясь на ипотеку, взоры все-таки лучше обратить на вторичное жилье: и сделка пройдет проще, и проценты окажутся несколько ниже. Однако здесь поджидают проблемы иного рода.

Страхи и прочие барьеры

Но если на облюбованный заемщиком объект найдутся другие желающие, то шансы ипотечного покупателя окажутся невелики. И совсем не по вине банка. По старинке, из-за недоверия продавец с большой вероятностью предпочтет избежать участия в кредитной сделке.

Первое и существенное опасение звучит так: вдруг банки как-нибудь, да кинут? Как? А бог его знает, ведь не раз уже такое случалось. Разбираться по существу? А зачем? Не такой я умный, чтобы заполнять хитроумные анкеты и разбирать всякие договоры. Спросить помощи специалистов? Тоже не верю у них одна шайка.

Кинут, обманут, оберут! кому не знакомы такие понятные и нехитрые мысли. Так уж устроен маленький человек в России, стране с неразвитой демократией и несовершенными государственными и коммерческими институтами. Безосновательно? Пожалуй, нет. Еще не забыты 1990-е годы, когда только появились многочисленные коммерческие банки. Еще памятен дефолт, уничтоживший львиную долю сбережений наших сограждан. Можно вспомнить множество больших и мелких событий, объясняющих, почему в России не принято доверять ни банкам, ни государству, призванному охранять благополучие (в том числе и финансовое) своих подданных. Однако отвлечемся от прошлого. Попробуем разобраться по существу, почему наши соотечественники не решают взять ипотечный кредит даже в том случае, когда и необходимость налицо, и средства позволяют.

Что поможет решить проблемы?

Более спокойные и просвещенные сограждане все-таки удосуживаются разобраться, что предлагает ипотека. И тогда начинаются вопросы иного рода. Дают под низкий процент? Не верю, наверняка как-нибудь незаметно, но все равно обдерут. На тех же дополнительных платежах: страховках, взносах и пр. Согласитесь, при такой вот нервной системе и психологии любые инициативы и начинания в России обречены на застой.

Кабы подобный эксперимент провели в России, наверное, до последних дней мы так и питались бы исторической пареной репой. Инертность и лень, свойственные некоторым нашим согражданам, заставляют упускать многие шансы, которые предлагает жизнь. А когда возникает необходимость принимать какое-либо рискованное решение, российский обыватель, как известный персонаж чеховского рассказа, предпочитает заткнуть уши ватой, надеть темные очки и застегнуться на все пуговицы: Как бы чего не вышло!

Для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненные возможности, в том числе и ипотеку. История располагает уникальным примером, когда нововведение вошло в обычай буквально за месяцы. Проблема заключалась в том, что жители Франции решительно не желали есть картофель, дешевый и питательный продукт, привезенный из Латинской Америки. И тогда король издал указ: засадить поля этим растением, огородить их и тщательно охранять. Раз охраняют, значит, что-то ценное, решили многие люди и начали пробираться на огороды, воровать корнеплоды, варить и есть.

Дмитрий Балковский
Генеральный директор брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования:
Переломным в хорошем смысле слова для института ипотечного кредитования было бы падение ставок до 6 7%. Снижение на 1% принципиально ничего не меняет. Это все равно что повысить человеку зарплату с $500 до $600 и удивляться, почему же он до сих пор не покупает Мерседес за $100 тыс.

Любое новое явление при таком характере, как известно, если и не принимается в штыки, то встречает неизбежное равнодушие, внедряется и укореняется очень долго. Так что по большому счету дело даже не в чудовищных социальных противоречиях, не в банках, не в процентах и выгодах. Можно многое изменить, но ничто не сдвинется с места, пока не будет усвоена простая истина, простой урок: Хочешь изменить мир начни с себя. Сам не заметишь, как жизнь вокруг начнет меняться к лучшему.

Есть несколько факторов, которые сейчас мешают и будут в обозримом будущем мешать развитию ипотеки. Рациональный низкий по отношению к высокой стоимости жилья доход граждан. И нерациональный фактор отсутствие у русского народа традиции жить сегодняшним днем, то есть брать деньги в долг и расходовать их на текущие нужды.

Тем не менее это вовсе не говорит о том, что ипотека развивается вяло. Рост рынка (любого) на 20% в год уже считается бумом. Что же говорить об отечественном рынке ипотечного кредитования, где рост составляет 100% в год и более!
Да, в абсолютном выражении размер ипотечных портфелей банков пока крохотный $12 13 млрд (для сравнения: в США это $8 трлн), но ведь прошло не так много времени с момента появления в России самой концепции ипотеки. Рынок развивается стремительно. Подтверждение тому появление на нем все новых и новых игроков, прежде всего, конечно, ипотечных банков.

Михаил Бусыгин
Начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка:
Честно говоря, существующие сегодня процентные ставки по ипотеке не просто низкие, а экстремально низкие, прямо подарок судьбы для клиентов. Судите сами: 9,5% годовых по кредиту при 100%-ном росте цен на жилье за год означает, что человек, купивший квартиру по ипотеке в январе 2006 года, уже до конца года полностью окупит проценты за весь срок кредита за счет роста стоимости квартиры. Это фантастически выгодная сделка для наших граждан. Поэтому мнение о том, что процентные ставки являются главным препятствием для развития ипотеки в нашей стране, это миф. На самом деле главное препятствие это нынешний уровень цен на жилье. Сейчас покупка квартиры даже с самым выгодным ипотечным кредитом недоступна для большинства граждан. Становится все больше людей, достаточно хорошо осведомленных об ипотеке, однако для настоящего ипотечного бума необходимо, чтобы само жилье стало дешевле, чего, к сожалению, в ближайшие годы не произойдет.

Есть и еще одна небольшая проблема, которую принято называть низкой осведомленностью потребителей о продукте. Проще говоря, многие граждане просто не видят разницы между жилищным кооперативом, застройщиком, который предлагает долевое участие в строительстве, и ипотечным банком. Увы, но это факт, большинство людей рассуждают именно так: нет денег, причем полной суммы нет квартиры. Все остальное, в том числе и банки, предлагающие кредиты, воспринимается однозначно как лохотрон. Желание разобраться в теме детально и выяснить свои реальные возможности возникает у единиц. А ведь получить ипотечный кредит сейчас способен практически любой работающий гражданин.

Однако низкий уровень доходов населения, а также боязнь нести долгосрочные обязательства по кредиту и являются основными препятствиями для развития рынка ипотеки.

Альберт Хисаметдинов
Первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:
На наш взгляд, в последнее время конкуренция среди кредитных организаций значительно обострилась. Видна тенденция качественного расширения рынка. Естественно, усиление соперничества влечет за собой смягчение условий для заемщиков, что ведет к более динамичному развитию рынка.

Дмитрий Галкин
Директор центра ипотечного кредитования БИН-банка:
Российская ипотека развивается очень стремительно: объем выданных кредитов ежегодно утраивается в течение последних нескольких лет. Однако, на мой взгляд, помимо ставки на развитие ипотечного рынка влияют и некоторые другие факторы. Ставка как общий показатель развитости рынка важна в перспективе пяти семи лет, а в краткосрочном масштабе на первый план выходит удобство работы с банком и размер первоначального взноса. На фоне высокого уровня цен на жилье поиск выгоды в несколько процентов годовых выглядит бессмысленным. Клиентам намного важнее купить квартиру быстро и при этом вложить минимум собственных средств.

Кроме того, в числе реальных преград можно назвать высокий уровень инфляции, непрозрачность доходов населения, стремительный рост цен на недвижимость, нежелание застройщиков работать в соответствии с законом № 214, высокая стоимость фондирования на рынке, низкий уровень осведомленности населения об ипотеке и многое другое.

Во-вторых, многим людям просто страшно брать кредит на 15 20 лет и жить в долг. Но средний ипотечный кредит в России часто полностью гасится заемщиком за четыре пять лет (все дополнительные доходы квартальные и годовые премии, наследство, побочные заработки и пр. идут на погашение займа). Длинный кредит удобнее, поскольку позволяет заемщику спокойно выплачивать долг, не затягивая чересчур пояс: чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
В-третьих, люди боятся брать кредит для покупки недвижимости (огромные суммы, непрозрачность сделок). Хотя банки сегодня настолько отработали процедуры выдачи кредита и покупки с его помощью квартиры, что это более безопасно, чем покупать жилье на собственные средства. Надо только выбрать правильный банк.
Прошли времена, когда люди голосовали ногами против тоталитарной политики в Советском Союзе и были готовы ютиться в убогой квартирке на окраине Нью-Йорка, только бы не жить под властью коммунистов. Сейчас, продав хорошую двушку в престижном районе, можно приобрести маленькую виллу на морском побережье в другой стране. Но теперь россияне предпочитают рассматривать зарубежную недвижимость только как дачу.

Алла Цытович
Вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка:
Помимо высоких цен на жилье развитию ипотеки мешают и психологические барьеры, с которыми нужно бороться. Во-первых, люди считают, что ипотека дорогая и надо подождать, когда упадут ставки. Однако дорогая не ипотека, а недвижимость. Семья с доходом $2 тыс. может получить кредит от $90 тыс. на 15 лет под 11% годовых. При снижении ставки до 7% они получат $110 тыс., что при стоимости двушки в Москве на уровне $200 тыс. не делает ее доступнее. Ждать не нужно, так как жилье дорожает быстрее, чем растут доходы.

Поведение московского рынка недвижимости предсказать почти невозможно. Аналитики уже не стесняются требовать себе право на ошибку. Их можно понять: в условиях, когда 80% факторов, влияющих на поведение цен, являются субъективными (выражение Дмитрия Рощина, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации Рескор), трудно делать сколь-либо объективные оценки. Один именитый аналитик на августовской конференции Московской ассоциации риэлторов так обозначил теперешние задачи прогнозистов: Наше дело дать правильный прогноз, а потом правильно объяснить, почему он не реализовался. Пожалуй, нелегко определить, какова доля шутки в этом признании.

Времена, когда 1 кв. м столичной недвижимости стоил $100, сегодня кажутся почти мифологическими. На самом деле это было всего 16 лет назад. Два года назад аналитики сомневались, что цена 1 кв. м превысит $2000, они называли этот показатель психологическим барьером, которые покупатели не готовы перейти. Как оказалось, платежеспособность российских граждан, или, точнее, их готовность платить, была сильно недооценена. В августе 2006 г. за 1 кв. м московского типового жилья в среднем они отдавали уже больше $400 И цены продолжают расти.

По России ситуация не лучше: по словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, лишь 12% населения страны могут самостоятельно приобрести жилье.

Нынешний рынок недвижимости, как никогда, далек от развития в согласии с рыночными принципами, заявляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru. Ключевую роль играет деятельность властей, связанная с регулированием объемов строительства, а также с иными законодательными инициативами и переменами, касающимися рынка жилья. Те или иные форс-мажорные обстоятельства могут повлиять на столичный рынок недвижимости самым непредсказуемым образом. По словам Репченко, платежеспособный спрос во многом исчерпан и потенциал для дальнейшего роста цен сейчас минимален. Оценка покупательской способности населения московского региона в 2006 г., говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб, показала следующее: доход от $50 000 в месяц на семью, а значит, способность приобрести жилье от $1 млн и выше, сейчас имеют 99 000 семей, доход в $10 000-50 000 и потенциальную возможность купить квартиру за $250 000-1 млн имеют 348 000 семей, доход в $2000-10 000 получают 1,5 млн семей, которые могут себе позволить жилье до $250 000, самый же массовый сегмент 4,6 млн семей обладают доходом до $2000 и практически лишены вероятности приобрести недвижимость.

По понятным причинам такая ситуация представляется маловероятной. Поэтому риэлторы уверенно прогнозируют дальнейший рост цен и поддержание спроса на дорогую столичную недвижимость. Мы ни разу не сталкивались с такой проблемой, как отказы от покупок в связи с резким подорожанием, говорит Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate. Более того, понимая, что цены продолжат свой рост, наши клиенты стараются не отказываться от приобретения недвижимости в Москве. Наоборот, стараются купить во что бы то ни стало: главное чтобы квартира не ушла.

Поэтому поведение покупателей, которые буквально сметают сверхдорогую столичную недвижимость, удивляет самих риэлторов. Или они только делают вид, что удивляются. Нередко бывает, что покупатель сам предлагает большую цену, хотя ни риэлтор, ни продавец на ней не настаивают. Но покупатель узнает, что на квартиру есть еще желающие, и хочет подстраховаться, говорит Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании Миэль-Брокеридж. На сделку люди приходят уже не с задатком, а с чемоданом денег или с карточкой с безразмерным лимитом. В августе в Москве была продана квартира ценой $26 млн. Кирпиченко не исключает, что уже в следующем году средняя цена московской недвижимости достигнет $7000 за 1 кв. м. Никаких причин для того, чтобы цены не росли, я не вижу, говорит она. Если только все платежеспособное население эмигрирует из страны.

Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, вспоминает, что весной покупатели, видимо еще не привыкнув к беспрецедентному росту цен, нередко отказывались от приобретения квартир, но уже с августа количество отказов уменьшилось до обычного уровня. По словам Кирпиченко, из 10 человек, приходящих смотреть квартиру, три потенциальных покупателя сразу отказываются от сделки, так как понимают, что они неплатежеспособны, трое берут за любые деньги и примерно столько же покупают с использованием различных ипотечных схем.

Покупка недвижимости за рубежом, даже за меньшие деньги, на взгляд Морозовой, не является альтернативой жилплощади в Москве. Среди наших клиентов лишь небольшой процент тех, кто ориентирован на приобретение западной недвижимости, утверждает она. Русскому человеку с его менталитетом довольно сложно настроиться на проживание в другой стране. Несомненно, есть клиенты, желающие вложиться в зарубежную недвижимость. Но это совершенно не означает, что люди собираются переезжать. Это просто дополнительная опция к московской квартире.

Только лишь высокие цены на столичное жилье вряд ли подтолкнут человека к эмиграции, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Но эта ситуация заметно влияет на решение тех, кто задумывался о переезде раньше или стоит перед выбором места жительства по каким-либо личным или профессиональным причинам. Рост эмиграционных настроений в связи с высокими ценами на недвижимость имеет место в сегменте эконом- и бизнес-класса, когда людям приходится выбирать из двух вариантов: Москва либо заграница; или если профессия человека позволяет ему легко менять место постоянного жительства, размышляет Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

Продвинутые граждане, читая специализированные журналы, недоумевают, почему за $87 000 им предлагают приобрести 40-метровую однушку в новостройке в Выхине, хотя в старушке Европе, прибавив тысяч 20, можно без труда приобрести 3-комнатную полностью отделанную квартиру площадью 75 кв. м? Эмоции достигают пика, когда на одном из сайтов сталкиваешься с сенсационным предложением: комната площадью 15 кв. м в сталинке на Покровке, т. е. не в самом востребованном месте ЦАО выставляется почти за $200 00 За подобную сумму человек в состоянии позволить себе полноценную 1-комнатную квартиру в Крылатском, говорит Татьяна Ван Граафайланд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom Group, и добавляет: К примеру, в Злата Праге, на уникальной Парижской улице, вы сможете отлично распорядиться уже смешными для алчной Москвы $2500 за 1 кв. м. Местные риэлторы даже по очень большой просьбе не смогут найти вам здесь квартиру без ремонта, в 90% случаев в квартирах присутствует мебель, а пресловутого shell core нет и в помине. В Париже уже в 5-6-м квартале за $200 000 вам предложат изысканную гарсоньерку. Такой разрыв поневоле вынуждает задуматься: а все ли ладно в датском королевстве? Особенно часто в последнее время этот вопрос задает себе высокооплачиваемый средний класс т. е. молодое, трудоспособное и мобильное население.

то ему нужна квартира именно здесь, даже несмотря на то, что по цене 2-комнатной квартиры на Остоженке (около 0,5-0,6 млн евро) можно купить небольшой замок под Парижем с земельным участком, прудом и фонтанами. Часть клиентов всегда сетуют на несоответствие цены/качества на элитном рынке недвижимости Москвы, замечает Ван Граафайланд. Если кто-то из них готов позволить себе роскошь жить на две страны, любой департамент зарубежной недвижимости с радостью предложит разные варианты.

Пару лет назад случаи, когда цена за 1 кв. м поднималась во время сделки и оказывалась неподходящей для покупателя, были единичны. Сейчас риэлторы говорят, что любой клиент, идущий на сделку, морально готов к изменению цены в сторону увеличения. Люди действительно иногда отмечают, что за такие суммы они лучше купят недвижимость за рубежом, признает Ковалев. Но, как правило, эти размышления так и остаются только размышлениями. Если человек ищет квартиру в Москве,

Риэлторы из Paul's Yard были честны в своем ответе: если человеку нужна квартира именно в Москве, ему придется найти на нее деньги. По словам риэлторов, они не наблюдают снижения спроса. В сентябре существенно активизировались звонки, увеличилось число показов за первые 10 дней месяца на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом августа, возросло число сделок, отмечает Рамазанова. Поэтому естественно, что застройщики, наблюдая подобную активность, цены снижать не намерены. Подавляющее число состоятельных клиентов, приобретающих дорогую квартиру в Москве, уже имеют второе или даже третье жилье за границей в Европе или курортных странах. Такая категория граждан может позволить себе купить квартиру или, скажем, дом в Лондоне, не отказываясь при этом от приобретения дорогого жилья в Москве, замечает Рамазанова.

Даже видимая выгода покупки недвижимости за рубежом не приводит к переориентации спроса, вторит Лукина. Максимум, на что готовы пойти наши клиенты, желающие приобрести квартиру для постоянного проживания или с инвестиционными целями, купить жилье в Подмосковье. До той поры, пока бизнес наших клиентов находится в России, они будут покупать жилье в Москве, не экономя на комфорте и статусе, уверена Рамазанова. Действительно, зашкаливающие цены иногда приводят к отказам от приобретения дорогой квартиры. Но и в данном случае клиенты вряд ли заинтересуются зарубежным жильем. Скорее они переориентируются на покупку загородного дома в Подмосковье либо арендуют дорогую квартиру.

Россиянам свойственны чувство коллективизма и дух здорового соревнования. Это в полной мере относится и к зарубежной недвижимости. Хотя сегодня стоимость недвижимости в Москве в 2-4 раза превосходит стоимость недвижимости в самых популярных в мире мегаполисах (кроме Лондона и Токио, конечно), россияне осваивают главным образом те направления, где уже ступала нога соотечественника. Например, в свое время была раскручена Черногория. Недвижимость (преимущественно курортную) в одной из бывших республик Югославии приобрело значительное количество россиян.

Если вы озабочены покупкой недвижимости в Москве, размышлений по поводу целесообразности этого мероприятия не избежать, иронизирует Ван Граафайланд. Либо кривая цен, принявшая траекторию ракеты класса земля воздух, заставит вас засучив рукава работать над пополнением семейного бюджета, либо, заняв позицию стороннего наблюдателя, вы будете с завидной периодичностью задавать риэлтору риторический вопрос о скором падении рынка, потому что доколе. Для тех же, чей бюджет невозможно удвоить в одночасье, ситуация становится тревожной.

Другим чрезвычайно популярным у россиян направлением является Лондон. Однако приобрести там недвижимость могут позволить себе только преимущественно солидные предприниматели. Наличие представительской квартиры или представительского дома в Лондоне является своеобразным индикатором успешности российских бизнесменов. Подобно провинциальным олигархам, покупающим представительскую квартиру в Москве, российские бизнесмены, приобретая недвижимость в Лондоне, не намерены проживать в ней постоянно. Просто наличие дома по соседству с Абрамовичем или Березовским греет самолюбие и поднимает авторитет владельца в глазах соотечественников.

Однако перспективы процветания Черногории в сравнении, например, с Болгарией, тоже имеющей выход к морю, весьма неочевидны. Главным источником национального благосостояния в Черногории является туризм. Но развитие индустрии гостеприимства и в особенности гостиничного комплекса страны оставляет желать лучшего. Владельцам недвижимости в Черногории придется еще долго мириться и с трудностями роста национальной экономики, и с проблемами развития инфраструктуры т. е. с тем, от чего они так устали в России.

Время от времени героини нашумевшего телесериала Секс в большом городе причитают по поводу цен на недвижимость в Нью-Йорке, в особенности на Манхэттене. По мнению Даниэль Гроссенбахер, одного из наиболее эффективных риэлторов группы Coldwell Bankers (3700 отделений и 120 000 брокеров в мире), специализирующегося на продаже недвижимости на Манхэттене, ситуация далеко не так плачевна, как может показаться.

Доступный Манхэттен

Жильцы могут пользоваться развитой инфраструктурой комплекса: бассейном с панорамными окнами, большой двухуровневой террасой для принятия солнечных ванн, беговой дорожкой на открытом воздухе, оборудованным гимнастическим залом, сауной и детской игровой комнатой.

Например, кондоминиум площадью 89 кв. м с балконом в высотном комплексе Corinthian на Манхэттене стоит всего $1,05 млн. В квартире одна спальня, гостиная, полностью оборудованные кухня и санузел.

На пафосной Пятой авеню тоже можно найти подходящий по стоимости вариант. Так, студио в бельэтаже с живописным видом на Empire State Building и террасой с отдельным входом стоит всего $425 00 Если не двушку, то трешку можно на нее поменять.

Не менее привлекательна и квартира-студио площадью 97 кв. м в бельэтаже. Квартира имеет индивидуальную террасу. Кроме того, на 17-м этаже дома, на крыше, находится терраса для загара. Стоимость квартиры $559 000.

Страны старой Европы (члены ЕС до 2004 г.) тоже не отличаются заоблачными ценами на недвижимость. В столице Голландии Амстердаме 3-комнатная квартира площадью 105 кв. м в комплексе Scala продается за 209 500 евро. 4-комнатная квартира площадью 123 кв. м в этом же комплексе стоит уже 239 000 евро, что тоже очень оптимистично в сравнении с московскими ценами.

Красные фонари и щадящие цены

В небольших городах цены на недвижимость еще более привлекательные. Квартиры в элитном комплексе Kleinchalig в провинциальном городке Хелмонд (юго-восток Голландии) можно купить по цене от 160 000 евро.

Стоимость квартир площадью 68-137 кв. м в новом квартале малоэтажных домов Funen Park в центре Амстердама составляет, соответственно, 207 000-306 000 евро.

Особенно перспективным может быть приобретение недвижимости на так называемых развивающихся рынках странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Особого внимания заслуживают сейчас Болгария и Румыния страны, решение о вступлении которых в ЕС с 1 января 2007 г. было принято, когда верстался номер.

Непривычные страны

Элитная недвижимость в Софии также все еще доступна для большинства россиян. Пентхаус площадью 147 кв. м на ул. Джованни Горини, неподалеку от памятника Александру Невскому, был продан всего за 195 000 евро. Оттуда, с верхнего уровня элитного дома, открываются прекрасные виды на гору Витоша. Всего в пентхаусе три уровня.

Болгария стала популярной не в последнюю очередь благодаря усилиям английских инвесторов. Несмотря на опережающий рост цен на недвижимость в Болгарии, подогреваемый ажиотажем со стороны иностранных инвестиционных фондов, здесь можно купить дешевые и качественные квартиры и апартаменты. Например, 2-комнатная квартира площадью 45 кв. м на 6-м этаже 6-этажного кирпичного дома-новостройки в центре Софии стоит 42 000 евро. Из окон открывается живописный вид на гору Витоша. В квартире спальня и гостиная со встроенной кухней-боксом.

Румыния менее раскручена среди покупателей. Вместе с тем в эту страну сегодня охотно инвестируют крупные международные фонды. По данным консалтинговой компании Regatta, рынок жилой и курортной недвижимости развивается здесь опережающими по сравнению с подобными странами темпами.

В первом находятся прихожая, гостиная с балконом, кухня, столовая, спальня с санузлом и отдельный, гостевой санузел. Во втором размещаются прихожая-вестибюль с балконом, гостиная, спальня и санузел с ванной. В третьем, верхнем уровне находится терраса с площадкой для барбекю.

В состав строящегося комплекса войдут бизнес-парк, крупнейший на территории Юго-Восточной Европы торговый комплекс и жилая часть, состоящая из домов и апартаментов. Всего в состав комплекса войдут 12 4-этажных комплексов (общее число всего 227 апартаментов) площадью 98-188 кв. м.

Самый масштабный многофункциональный проект в Бухаресте комплекс Baneasa Project занимает 1% всей территории города (2,26 кв. км).

В состав Baneasa Project войдут индивидуальные дома, которые будут построены на участках площадью 200-700 кв. м. Дома жилой площадью от 184 до 297 кв. м будут оснащены погребом и одним-двумя машино-местами. Такая недвижимость будет стоить 500-1200 евро за 1 кв. м, не включая НДС (максимальная ставка НДС в Румынии составляет 19%).

Апартаменты размещаются в трех нижних этажах, а на последнем этаже находятся пентхаусы площадью 280-324 кв. м. Стоимость апартаментов и пентхаусов в зависимости от площади составляет 186 000-975 000 евро. Каждый из комплексов апартаментов оснащен террасами.

В Польше, вступившей в ЕС в мае 2004 г., продолжается ажиотажный спрос на недвижимость. Спрос постепенно смещается из столицы в другие крупные областные центры Лодзь, Катовице, Краков и Вроцлав. Но если в структуре покупателей недвижимости в Варшаве преобладают поляки, то Лодзь привлекает все больше иностранных инвесторов. По мнению Дэвида Райса, регионального менеджера компании Ober-Haus Real Estate Advisors, в последние годы Лодзь город с населением свыше 1 млн человек становится все более привлекательным для инвестиций.

По предварительным данным, в комплексе будет проживать до 15 000 человек. Большое внимание уделяется природному комплексу: жилые дома и комплексы апартаментов будут окружены парками и скверами, предусмотрено сооружение нескольких спортивных и детских площадок.

Хитом на рынке элитной недвижимости Лодзи является комплекс У Шайблера, уникальный проект компании Opal Property Developments. На территории старой фабрики Кароля Шайблера, построенной в 1850 г., будет возведено 204 фешенебельных лофта. Возможна ипотека к примеру, Raiffeisen Bank предлагает выгодные условия для финансирования приобретения лофтов. Процент по ипотечному кредиту различается от 5,25% в польских злотых (3,55% в евро) на сумму свыше 70% от покупки до 5,75% в польских злотых (6,75% в евро) при кредитовании до 20% от стоимости покупки.

Строительство скоростной железнодорожной магистрали Варшава Лодзь, обсуждающаяся возможность строительства аэропорта в окрестностях города, а также приход в Лодзь крупных производителей компьютеров и бытовой электроники компаний Dell и Philips и создание ими дополнительных рабочих мест все это вместе позволяет активнее привлекать иностранных инвесторов в Лодзь, констатирует Дэвид Райс.

Двадцать лет спустя

Правда, досрочное погашение ипотечного кредита не облагается штрафными выплатами. Стоимость 1 кв. м элитного жилья в Лодзи составляет 950-1200 евро. Так что средний лофт с двумя спальнями общей площадью 88,5 кв. м будет стоить всего лишь 106 200 евро.

Впрочем, наличие недвижимости в Германии отнюдь не обеспечивает право постоянного проживания в этой стране. По мнению директора компании Партнер адвоката Алексея Беленицына, наиболее удобная и наименее затратная для иностранца, желающего получить вид на жительство в Германии, юридическая форма фирмы это Gesellschaft mit beschrКnkter Haftung (GmbH), аналог российского ООО (общества с ограниченной ответственностью). Для регистрации фирмы необходим уставный капитал в размере 25 000 евро. Процесс регистрация компании в Германии займет в среднем 3-4 месяца с момента внесения уставного капитала на счет в банке и предоставления в регистрационный суд банковской выписки.

Приобретение недвижимости за рубежом так или иначе ставит вопрос о проживании в новых, непривычных условиях. К этому надо быть готовым. В некоторых странах, например в Чехии, для приобретения недвижимости необходимо зарегистрировать компанию. А в Германии практически любой нерезидент может беспрепятственно приобрести в собственность жилую недвижимость. Средние цены на недвижимость в Германии достаточно демократичны. Квартиру в городе можно купить за 350 000-400 000 евро, а таун-хаус даже немного дешевле: за 250 000-300 000.

выдается сроком на три года и в том случае, если ходатайствующий провел на территории этой страны не менее трех лет (например, получили первоначальное разрешение и затем продлили пребывание в стране еще на два года). По истечении шести лет пребывания на территории страны выдается постоянное разрешение на проживание. Возможно также получение вида на жительство в Испании на основании трудового контракта. В этом случае вид на жительство выдается на срок действия контракта, но в первый раз на срок не более года, далее на три и пять лет соответственно. Потом можно запрашивать гражданство Испании.

Согласно информации компании Runiga S. L., активно работающей на рынке недвижимости Испании, оформление прошения для получения вида на жительство в Испании стоит всего 300 евро. Однако сам процесс получения документа может занять несколько месяцев, а то и лет. Первоначальный вид на жительство выдается сроком на один год (с возможностью продления на два года). Обычный вид на жительство

Русские могут купить дом в Лондоне, зарегистрировать там компанию и даже выставить ее акции на бирже, говорит Ник Кэнди, директор холдинга Candy Candy, специализирующейся на продаже супердорогой недвижимости и предметов интерьера. Но живут они все-таки в России.

Но тотальной эмиграции ожидать не следует. Действительно, россияне стали более активно покупать недвижимость за рубежом, чем делали это 10 лет назад. Но если в конце 1980-х недвижимость приобреталась на последние деньги семьями, которые эмигрировали в Израиль и Германию или транзитом через эти страны, то сегодня россияне покупают вторые или курортные дома. Там часто живут престарелые родители, а летом отдыхает вся семья. Культуры сдачи домов в аренду в несезонное время года у россиян пока что нет. Самим арендаторов найти достаточно хлопотно, а привлечение риэлторов или управляющей компании и получение гарантированного дохода от аренды дома или квартиры в размере 5-8% годовых как-то не вяжутся с представлениями о солидных доходах. Квартиры или дома за рубежом используют как дачи или для представительских целей.

В конце июля премьер-министр Михаил Касьянов подписал распоряжение правительства о строительстве комплекса посольских зданий в Афинах (Греция) на земельном участке, принадлежащем России. Кроме помещений для нужд дипломатов предусмотрена постройка корпусов для коммерческого использования. Премьер поручил УД совместно с МИДом провести переговоры с инвесторами и заключить контракт со строительной фирмой. Попытки "Ведомостей" узнать подробности об инвесторах, тендере и подрядчиках уперлись в стену. В МИДе отослали в УД, а пресс-секретарь УД Виктор Хреков передал ответ своего руководителя Владимира Кожина: "Это коммерческая тайна".

Вопреки обещаниям Управление делами администрации президента (УД) распоряжается российской собственностью за рубежом ничуть не более эффективно, чем его предшественники. Ведомство Владимира Кожина не желает посвящать общественность в секреты строительства недвижимости в других странах и отказывается сообщать о доходах, полученных от бизнеса с зарубежным имуществом. Депутаты предлагают положить этому конец и внести поправки в Бюджетный кодекс.

В октябре 2000 г. президент Владимир Путин, недовольный тем, что 9% загрансобственности простаивает, а от 11% сдаваемых в аренду площадей выручка мизерная, издал указ. Он потребовал наделить МИД необходимыми помещениями по нормативу, а остальную недвижимость передать на баланс УД для сдачи в аренду, ведения бизнеса и совместной эксплуатации с партнерами. Для управления активами был создан ГУП "Госзагрансобственность". В августе 2002 г. Кожин в интервью "Ведомостям" говорил, что УД, не в пример прежним управленцам, постарается распоряжаться вверенным хозяйством "грамотно и эффективно". "А как получится, спросите нас через год", - добавил он. Но на отправленный недавно "Ведомостями" официальный запрос управделами отвечать не стал.

По данным Минимущества, к 2002 г. на учете стояло 3645 объектов недвижимости в 120 государствах. Площадь занимаемых помещений - 1,7 млн кв. м, земельных участков - 601,2 млн кв. м. Балансовая стоимость зарубежного достояния России оценивается в $2,7 млрд, а долей участия в капитале - $1,18 млрд. Имущество было зарегистрировано на балансе МИДа, Минобороны, внешнеэкономических объединений, РИА "Новости", ИТАР-ТАСС - всего 40 организаций.

В интервью "Ведомостям" Кожин возмущался тем, что загрансобственность (оцененная британским агентством Pinkerton в $400 млрд) принесла государству, по данным Минимущества, $14 млн за 2001 г. Однако, по данным Минфина, за 2002 г. доходы от использования недвижимости за рубежом составили $9,9 млн. За тот же год доходы московского правительства от сдачи в аренду имущества на площадях в 9 млн кв. м составили $240 млн, а план на текущий год увеличен вдвое. Кожин подчеркивал также необходимость снижения нагрузки бюджета по содержанию загрансобственности. Однако расходы на зарубежный аппарат в 2002 г. выросли по сравнению с 2001 г. со 114,5 млн руб. до 117 млн руб. , а расходы на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости за рубежом - с 1,23 млрд руб. до 1,33 млрд руб. При этом УД продолжает использовать часть выручки для самофинансирования.

Чиновник Белого дома, просивший не указывать его имени в печати, предположил, что Кожин отмалчивается, так как не определился, как рассчитываться с греческим инвестором. "Лишних средств на объекты нет, и с инвестором предполагается расплатиться, передав ему в аренду до 50 лет комплекс сооружений, предназначенных для бизнеса", - сказал он.

Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский назвал позицию УД данью старым традициям, когда секретились даже подсобные помещения, если соответствующие площади находились в ведении спецотдела предприятия. "В стране многое открывается, а УД остается закрытой зоной", - резюмирует депутат. Его коллега Григорий Томчин считает, что Кожину просто нечего ответить: способы управления собственностью не изменились, инвентаризация загранимущества не закончена, использование зарубежной недвижимости законом не описывается. "Их ответы вызовут еще больше вопросов, и тогда [УД] окончательно закопается", - считает Томчин.

Чиновник Минфина полагает, что УД, видимо, просчиталось: по Венской конвенции, если площади для дипнужд переводятся в статус коммерческих, они облагаются налогом на недвижимость по местным ставкам. Директор департамента компании BKG Анастасия Варечкина видит корень проблем в том, что передача собственности на баланс УД не изменила сути управления и не добавила прозрачности процедурам контроля. А отставной сотрудник Счетной палаты съязвил: "Кремль придвинул ближе источник доходов, но светлее в "кармане" не стало".

Электросталь: новостройки как знак перемен

А зампред бюджетного комитета Думы Михаил Задорнов сказал, что в июне, рассмотрев отчет СП, Дума приняла постановление. Правительству предложено вместе с проектом бюджета на 2004 г. внести подробную разбивку доходов от росзагрансобственности и дополнить бюджетную классификацию. Это, как ожидают депутаты, несколько "осветлит" бюджет УД по доходам и расходам.
Электросталь расположена в 52 км к востоку от Москвы. Сюда ведут Горьковское шоссе и ответвление железной дороги Горьковского направления. Добраться в город можно на маршрутке от станции метро Измайловская за час и на электричке с Курского вокзала столицы за 1 ч 20 мин. Сейчас в городе живет более 147 тыс. человек.

Статус города Электростали присвоен совсем недавно в 1938 году. Именно тогда началась его слава как промышленного центра. В Подмосковье он является признанным центром металлургии и тяжелого машиностроения, что и отражено в названии. Даже железнодорожные платформы носят характерные имена Электросталь, Машиностроитель, Металлург. На гербе города изображен бог огня Гефест, над молотом которого парит знак электрона и устремленная ввысь ракета. Такое сочетание не случайно и указывает на важный вклад, который город вносит в развитие науки и космической отрасли. Тут располагается и филиал Московского института стали и сплавов с опытной базой.

На карте Подмосковья этот город не значится как исторический и культурный центр. Но окружающая его природа (легендарная Мещера) одарила жителей этих мест множеством рек и лесов, отличающихся спокойной красотой. Эти края в почете у тех, кто любит охотиться, рыбачить, отдыхать у воды. Соседями города являются Ногинский и Павлово-Посадский районы.

Своей специализацией город обязан промышленнику Н. А. Воротову. Этот человек прогрессивных взглядов поставил своей задачей построить крупный электрометаллургический завод качественных сталей. Место для этого предприятия (поселок Затишье) выбиралось с учетом богатых водных запасов, необходимых в металлургии, непременным требованием было наличие железнодорожной станции.

Завод vs дача

Благоприятный этап тот, что сейчас

Любопытно, что в начале прошлого века делались попытки создать коммерческий дачный поселок, но этот проект не удалось реализовать. Скорее всего помешало соседство будущего металлургического производства.

Несколько лет назад здешние новостройки не пользовались особым спросом, а теперь квартиры на первичном рынке раскупаются достаточно быстро. Покупатели отдают предпочтение высотным монолитно-кирпичным и панельным домам.
Так, на Ногинском ш., 14, возведен 15-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Он включает одно трехкомнатные квартиры, но сейчас в продаже остались только двухкомнатные (площадь около 65 кв. м). Высота потолков 2,7 м, квартиры сдаются без отделки. Окна остеклены стеклопакетами ПВХ. В микрорайоне хорошая инфраструктура, есть детские учреждения и торговый центр, территория благоустроена, предусмотрена автостоянка. Стоимость 1 кв. м начинается от $1300.

Электросталь начиналась от района возле железнодорожного вокзала. Когда-то здесь стояли деревянные бараки. Позже их снесли, на этом месте выросли современные здания, стадионы, кинотеатры. Власти приняли градостроительную программу, в соответствии с которой тут должны появиться новые микрорайоны с необходимой инфраструктурой. Вокруг города сложилась сеть сельскохозяйственных комплексов и система регулируемых прудов. Поэтому в Электростали всегда в продаже мясо и рыба местного производства.

Больше новостроек вторичному рынку лучше

В Рабочем пр., 9, в микрорайоне с развитой инфраструктурой, построен монолитно-кирпичный жилой комплекс переменной высотности (14 17 этажей). Квартиры имеют свободную планировку. На верхних этажах располагаются пентхаусы, на первых офисные помещения и учреждения инфраструктуры. Территория благоустроена, есть автостоянка. Квартиры одно пятикомнатные, площадью 46 120 кв. м. Стоимость 1 кв. м от $800.

Массовое предложение и средняя стоимость панельных и кирпичных хрущевок является важной особенностью местного вторичного рынка. Что касается ценовых лидеров, то ими в Электростали являются десятиэтажная панель ($2500 за 1 кв. м), кирпичные 9- и 15-этажные башни соответственно $2140 и $2130 за квадрат.

Вторичный рынок Электростали отличается как разнообразием, так и количеством предложений. Этот факт, пожалуй, лучше всего свидетельствует о хороших темпах и перспективах строительства нового жилья. В городе пока достаточно площадей под застройку и нет необходимости возводить новое жилье на месте, например, хрущевок, которые еще вполне пригодны для жизни. Другое дело, что теперь реально рассматривать их в качестве временного жилья и постепенно заменять на более комфортное новое.

Что касается абсолютной стоимости жилья, однокомнатные квартиры предлагаются за $67,9 80 тыс., двухкомнатная обойдется в $76 122 тыс. (верхний предел относится к кирпичным 9- и 15-этажкам). Стоимость трешек колеблется от $100 тыс. до 130 тыс. Правда, выбор трехкомнатных квартир в Электростали все же заметно скромнее, чем одно двухкомнатных.

Примечательно, что в Электростали в отличие от области в целом отмечен высокий спрос на жилье в 15-этажках. Замыкает группу самых дорогих объектов 16-этажная панель ($2110) за 1 кв. м. Далее с незначительным отрывом следуют панельные девяти- и пятиэтажки. А самыми демократичными являются кирпичные шести восьмиэтажные и 14-этажные здания ($1715 и $1680 за 1 кв. м).

По сравнению с ценами на столичную недвижимость цены на квартиры в Электростали достаточно приемлемые. Но если учесть, что за прошедший год они выросли более чем на треть, то, похоже, придется пересмотреть отношение к востоку области как к региону минимальной стоимости жилья. Теперь это совсем не так.

В городе на продажу выставлена только одна четырехкомнатная квартира, за которую просят $140 тыс. (девятиэтажная панель).



Главная --> Публикации