Главная --> Публикации --> Все этапы ипотечной сделки Фундамент для hilton построит "ингеоком" Тверская подешевела Индивидуальный облик индустриальных зданий Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг

География участников самая широкая от соседней Эстонии до экзотических Коста-Рики и Панамы. В Москву съехались представители почти всех европейских государств, в том числе Великобритании, Франции, Чехии, Швейцарии, Италии, Греции, Хорватии, Португалии и др. Традиционно наиболее многочисленными были стенды, представлявшие недвижимость Испании, Болгарии, ОАЭ, Кипра. Посетители также могли ознакомиться с предложениями США, Индонезии, Таиланда, Марокко, Доминиканской Республики, Израиля.

В павильоне торгово-выставочного комплекса на Тишинской площади успешно прошла VII Московская международная выставка недвижимости, неизменно вызывающая интерес у москвичей. На этот раз она оказалась еще представительней: около 100 зарубежных компаний из 25 стран мира и полтора десятка специализированных изданий разместились на втором этаже выставочного центра T-Modul. В течение двух дней мероприятие посетили 4 тыс. потенциальных покупателей.

Знаменательно, что многие экспоненты впервые попали на московскую площадку. Как прокомментировали этот факт иностранные риелторы, решение об участии в выставке вызвано растущей привлекательностью российского рынка. Если в Москве стоимость квадратного метра одолела планку в 4 тыс. долл., а спрос на жилье по‑прежнему высок, россиянам порой выгоднее вложить деньги в квартиру в центре Праги или купить дом на Средиземном море вместо коттеджа в Подмосковье. Даже Лазурный Берег оказывается доступным нашим соотечественникам. По словам Наташи Геллер, представительницы французской фирмы Roi Soleil Immobile, небольшая квартира‑студия на Лазурном Берегу обойдется в 100 тыс. евро. Конечно, есть и бесконечно дорогие объекты, но в среднем хорошее жилье в столь престижном месте стоит около 5 тыс. евро за 1 кв. м, что, по мнению француженки, для Москвы совсем не страшно. Тем более что Франция дает кредиты на приобретение недвижимости. Чтобы возместить расходы, в межсезонье жилье можно сдавать.

Заинтересованной публике был представлен большой выбор жилья: от современных квартир в небоскребах и малоэтажных домах, апартаментов в исторических зданиях, эксклюзивных пентхаусов до роскошных вилл. И даже объекты коммерческой недвижимости для доходного вложения денег.

Чуть дороже оказываются коттеджи (1600 1900 долл. за 1 кв. м), далее идут пентхаусы (2 3 тыс. долл. за 1 кв. м) и виллы (2 5 тыс. долл. за 1 кв. м). Один из последних проектов, представленных компанией Лернер, жилой квартал Акварель, строящийся на самом берегу Красного моря.

Квартиры и дома в курортном городке Эйлат на берегу Красного моря рекламировало израильское агентство Лернер, тоже новичок на выставке. После пятилетнего затишья недвижимость Израиля снова выходит на международный рынок. Жилье в Тель-Авиве и Иерусалиме охотно покупают иностранцы, в том числе и москвичи. Цены на апартаменты зависят от расположения дома и могут доходить до 26 млн долл. (столько, например, стоят 1400 кв. м на 20‑м этаже роскошного комплекса на тель-авивской набережной). Но подобные проекты, разумеется, уникальны. В целом же квартиры от застройщика оценивают в 1300 1500 долл. за 1 кв. м.

В Москву риелторы Tropical Realty Panama привезли проекты двух видов: городское жилье и недвижимость на пляжах. Пример городских апартаментов квартира в 48‑этажной башне OCEANAIRE, которая находится в престижном районе столицы. Площадь квартир от 84 до 199 кв. м, высота потолков 3 м. Планировка предполагает наличие одной или двух спален, гостиной, соединенной с кухней, и открытых террас, выходящих на океан или деловую часть города. Покупая апартаменты, владелец в придачу к квадратным метрам с полной чистовой отделкой получает высококлассную бытовую технику: холодильник, плиту, вытяжку, измельчитель отходов, посудомоечную и сушильную машины, систему подогрева воды, центральный кондиционер, лампы освещения и даже дверной звонок. Один квадратный метр при этом стоит всего 3 тыс. долл.

Большая панорамная фотография на стенде панамской риелторской компании Tropical Realty Panama действительно поражала воображение. На ней можно было видеть усыпанное высотками побережье Панамы страны, расположенной между двумя океанами. Панама невелика по площади всего 77 тыс. кв. км, численность населения приближается к трем миллионам. Однако экономика и достаточно либеральные законы делают это государство весьма привлекательным для инвесторов и бизнесменов. А новый проект расширения Панамского канала обещает стать мощным толчком для дальнейшего экономического развития республики.

В Панаме можно купить дом в коттеджном поселке, квартиру в жилом комплексе на пляже или в кондоминиуме. В любом случае недвижимость по качеству приближается к высокому уровню, а по цене сопоставима с московским экономклассом. Кроме того, понимая, что иностранцы не могут проводить в Панаме круглый год, фирмы берут жилье в управление и в отсутствие хозяев сдают их в аренду.

Надо сказать, башня неслучайно названа жилым комплексом. Квартирами занята лишь верхняя часть дома с восьмого по сорок восьмой этажи. Семь первых этажей отдано под инфраструктуру. На первом этаже находится парковка для гостей. А со второго по шестой парковка и складские комнаты для жильцов. На седьмом этаже расположена социальная зона, включающая в себя бассейны, джакузи, солярий, фитнес- и бизнес-центры, игровую зону для детей, площадку для сквоша, зал для праздников, барбекю, открытые и закрытые террасы, бар.

Недвижимость одного из карибских островов представила фирма Maho Resort Group. Сен-Мартин маленький французско-голландский остров с прекрасными пляжами, благодаря которым он внесен в список десяти лучших мировых курортов. На голландской части острова строят резиденцию, состоящую из нескольких малоэтажных зданий по 17 18 квартир в каждом. Проект предусматривает 1-, 2- и 3‑комнатные квартиры, но если успеть до начала работ, можно объединить помещения, увеличив площадь будущего жилья. Стартовая цена строящегося объекта 220 тыс. долл. с поэтапной оплатой, пояснили представители агентства. Квартиры возводят по американским стандартам с просторными спальнями, гостиными и террасами. Кое-где предусмотрены бассейн и джакузи.

Ну и совсем удивительно, что иностранец может приобрести даже остров. Стоимость подобных объектов здесь пока относительно невысока. Вот только далеко. Лететь лучше через Кубу, потому что там виза не нужна. Перелет, конечно, долгий, говорит представитель компании Розалина Курлова, но побывать у нас обязательно нужно. Хотя бы для того, чтобы увидеть Большую Медведицу, которая висит на панамском небе совсем по‑другому. А еще Розалина не могла не сказать о прекрасном климате панамского перешейка, где возраст, похоже, не властен над человеком и люди преклонных лет выглядят молодо и цветуще.

В том, что предложений много, желающие могут убедиться, приняв участие в ознакомительной поездке. Она состоится в феврале 2007 года в Орландо, где пройдет крупнейшая строительная выставка.

США представляли сразу пять компаний, предлагавших недвижимость во Флориде, в Калифорнии и Нью-Йорке. Владимир Давыдов, президент Florida Dream Realty Mortgage, побывал на московской выставке впервые. На его взгляд, в России сейчас много желающих купить недвижимость за рубежом, поэтому момент для работы риелторов самый подходящий. Его фирма привезла в Москву в основном элитные объекты, рассчитанные на людей небедных. Но во Флориде есть сравнительно недорогие (по московским меркам) квартиры всего за 100 150 тыс. долл.

Дома и апартаменты в элитных поселках продают в готовом виде: полностью отделанные, с установленной сантехникой, уложенной плиткой. Стоимость 1 кв. м 1050 евро. Центрального отопления в домах нет, но есть климат-контроль. Вообще в Болгарии не так холодно, поэтому в поселках можно жить круглый год. А в Пампорове, кроме того, в апартаментах сложены камины, которые согревают помещения и создают уют.

Болгарская строительная фирма Elitstroy, специализирующаяся на проектировании и возведении жилой, туристической и промышленной недвижимости, на Московскую международную выставку приезжала второй раз. Апрельский дебют дал хорошие результаты, и компания намерена в дальнейшем регулярно участвовать в подобных мероприятиях. Болгары рассказывали о нескольких элитных поселках для отдыха в курортных уголках страны. Наш последний проект поселок Пампорово. Его строят в западной части одноименного зимнего курорта в горах Родопы, поведала менеджер компании Катя Георгиева. В Пампорове очень красиво. Живописные горы, вековые сосны, чистая горная река, недалеко склоны, оборудованные для горнолыжного спорта. Комплекс состоит из нескольких самостоятельных корпусов в тришесть этажей с полным набором инфраструктуры. Кроме удобных апартаментов предусмотрены гаражи для автомашин, бассейны, зоны отдыха, спортивные площадки, магазины.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию AI Group (Москва), агентство недвижимости Лернер (Израиль), компания Tropical Realty Panama (Панама) и компанию Елитстрой ООД (Болгария).

Среди участников выставки были не только иностранные, но и российские компании, активно работающие с зарубежной недвижимостью, а также предприятия со смешанным участием либо представительствами в Москве и Санкт-Петербурге, такие, например, как итало-российский центр Зодиак, компания WESTHOME, Виртус, Talany, SolRealty, Пафилия или фирма FinEstate, предлагающая домики в Финляндии. Из числа московских агентств можно назвать корпорацию БЕСТ-Недвижимость, постоянную участницу выставки на Тишинке, а также АН Оберегъ, Greenmar, DeltaRealty.

Жилье с историей


Рынок элитной недвижимости Петербурга в настоящее время весьма активен и представляет довольно разнообразные варианты. Спросом пользуются дома, построенные в XVIII XIX столетиях известными зодчими, а также квартиры в центре города, где жили знаменитости. Интересует покупателей и современное жилье на берегу Невы и на Крестовском острове. В стоимости элитных квартир сегодня наблюдается большой разброс от 3,5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м и выше.

Не менее привлекательны квартиры, в которых когда‑то жили знаменитости. Больше всего таких объектов на Невском проспекте. В доме 67, например, в начале ХХ века поселился писатель Александр Куприн. Двумя домами дальше и на полвека позже жил Николай Лесков, а в доме 51 Иван Гончаров работал над романом Обломов. Сохранился и дом 92 на Невском проспекте, где в 1811-м жил знаменитый полководец Багратион, снискавший славу в войне 1812 года.

Петербург богат квартирами с историей. Их можно найти и в Центральном, и в Василеостровском, и в Петроградском районах. Часто люди интересуются домами, которые построили знаменитые архитекторы Бенуа, Лидваль и др. Наиболее яркий пример дом Бенуа на Каменностровском проспекте, 26 28 (возведен в 1908 году по проекту Леонтия Бенуа). Однако имена прославленных зодчих не защищают их творения от времени, петербургских ветров и влажного климата, неуклонно разрушающих старинные дома. Ветшание главная проблема этой недвижимости.

Кстати, если дом связан с каким‑то знаменитым именем, то высоким спросом здесь пользуется не только легендарная, но и все остальные квартиры. По свидетельству риелторов, переселиться в дом 5 по Итальянской улице, где жила балерина Анна Павлова, желают многие. Но хотя жить в историческом месте престижно, имя бывшего владельца на цену особо не влияет. Гораздо важнее состояние здания, коммуникаций, парадной, наличие удобной планировки, хорошие соседи.

Интересные варианты есть на вторичном рынке элитного жилья. Стоимость квадратного метра в таких апартаментах составляет 3,5 6 тыс. долл., как и в среднем по рынку дорогой недвижимости в старом фонде.

А вот за вид из окна многие готовы серьезно доплачивать. В зависимости от того, что открывается взору за окнами, недвижимость может дорожать в разы. В Петербурге существует четкая градация по стоимости и элитности подобных квартир.

Доплата за вид из окна

Элитный старый фонд

К первой категории относится жилье с видом на Неву в районе Зимнего дворца, стрелки Васильевского острова, Дворцового моста и Петропавловской крепости. Таких объектов единицы, и их число по понятным причинам расти не может. Цена достигает 10 тыс. долл. за 1 кв. м и выше, причем это не предел предложения подобного рода уникальны. Вторая категория квартиры с видом на Мойку в районе храма Спаса на Крови, жилье с видом на Инженерный замок, Исаакиевский собор и т. д. Эти объекты стоят раза в полтора-два ниже, чем относимые к первой категории. Третья категория квартиры с любым живописным видом на воду. Правда, тут необходимо учитывать и другие факторы, например загрязненность воздуха и окрестностей. Скажем, вид на Фонтанку красив, а вот с точки зрения экологии такие квартиры не очень хороши, поскольку набережная Фонтанки это постоянный поток автомобилей, в том числе грузовых. Кроме того, ценится вид из окна в пентхаусах в районе Озерков (на Суздальские озера), вид на Финский залив и реку Смоленку в современных жилых комплексах. К третьей категории относится и видовое жилье с окнами на Неву в районе реки Охты, квартиры с видом на Шуваловские озера и парк, а также апартаменты с видом на воду в районе Крестовского и Каменного островов в новых домах. Стоимость квадратного метра в таких местах 6 8 тыс. долл. В квартирах первых двух категорий хороший вид способен компенсировать все недостатки планировки. А с остальным справятся дизайнеры, которых собственники такой недвижимости приглашают для ремонта и создания интерьера.

В элитном старом фонде квартиры стоят от 3,5 до 8 9 тыс. долл., а в отдельных случаях, например на Дворцовой набережной или на Тверской улице, цена квадратного метра может достигать 15 тыс. Спросом пользуется элита на Невском проспекте, улицах Чайковского, Шпалерной и набережной Робеспьера, на улицах Таврической, Советской. Как отмечают в Центральном агентстве недвижимости, в последнее время предпочтения непростых клиентов смещаются в сторону от золотого треугольника (где предложение ограничено). Многие сейчас обращают внимание на район у станции метро Чернышевская, в особенности вблизи Таврического сада. Кроме того, пользуется популярностью Московский район (один из самых дорогих в городе).

Рассказывая о жилье в Петербурге, стоит отметить следующие особенности. Несомненно, большой интерес представляют квартиры в историческом центре города, в районе золотого треугольника. Но следует иметь в виду, что элитность квартир в старых домах относительна. Даже если хозяин считает свои квадратные метры элитными, это не означает, что его недвижимость обладает всеми необходимыми для данного статуса характеристиками. А полагается таким квартирам иметь следующие признаки: высокие потолки, капитальный ремонт (лучше реконструкцию всего дома). Трубы, батареи центрального отопления и коммуникации должны быть недавно заменены. На окнах обязательны стеклопакеты, желательно, с деревянными, а не пластиковыми рамами. В доме необходимо наличие консьержа, службы охраны и видеонаблюдения по периметру здания. Во дворе должна быть оборудована охраняемая парковка. Кроме того, чрезвычайно важна инфраструктура школы, детские сады, магазины и т. д. Не менее значима так называемая социальная однородность чтобы соседи были примерно одного социального уровня и достатка. Однако риелторы отмечают, что некоторые из этих факторов в старых домах вряд ли достижимы. Например, сохранилось еще много нерасселенных коммуналок, поэтому социальной однородности часто нет даже в пределах одной парадной, не говоря уже о доме в целом.

Среди наиболее интересных вариантов сталинские дома постройки 1930 1960‑х вблизи станций метро Парк Победы и Московская. В советские времена тут жили известные деятели культуры и искусства. Тогда эта часть города была для них наиболее удобна из‑за близости к аэропорту. Кроме того, когда‑то на Московском проспекте планировали разместить Горсовет.

Номенклатурные сталинки

Московский проспект (правительственная трасса) засверкал. Здесь заменили фонари, уличные коммуникации, частично благоустроили дворы, покрасили и обновили фасады. Кроме того, хорошо ухаживают за Парком Победы одним из красивейших парков города, расположенным у одноименной станции метро. Средняя стоимость квадратного метра сталинки в Московском районе составляет порядка 2 тыс. долл.

Если говорить о планировках, то в этом жилье были предусмотрены все возможные для того времени удобства: кабинеты, детские, комнаты для прислуги, кухарские и мусоропровод при кухнях, просторные гостиные, библиотеки и многое другое. Изюминка зданий, хотя их и возводили еще в 30‑х годах прошлого века, теплые полы. Кроме перечисленных преимуществ сталинки имеют еще одно неоспоримое достоинство: толстые стены. В связи с тем, что такие дома всегда сооружали качественно и возводили из кирпича или пенобетона, квартиры получались очень теплыми. К тому же стены хорошо защищают от шума, проникающего с улицы и от соседей. Однако у сталинок есть и недостатки: устаревшие коммуникации и перекрытия. В довоенных домах перекрытия деревянные, а в сталинках, построенных после 1950 года, их начали делать из железобетона.

На рынке дорогого жилья заметно смещение покупательского спроса от исторических зданий в центре в сторону новых элитных домов, которые менее центрально расположены, зато имеют более высокие потребительские характеристики. Главные требования к современной элите классические: близость к центру, социальная однородность квартала, просторный подъезд, наличие охраны и паркинга (последнее обязательно). Популярны апартаменты в домах с панорамным остеклением.

Новое элитное жилье

Чтобы достичь социальной однородности, в последнее время создают целые кварталы. Уникальным стал строящийся элитный массив в самом центре города. Парадный квартал (строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга) займет 9,6 га между улицами Кирочной и Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Проект предусматривает сооружение жилой зоны с развитой инфраструктурой. Здесь будут целая улица бутиков, кафе и рестораны, фитнес-центр, мини-маркет и фармамаркет, детский досуговый центр, пункт приема прачечной и химчистки. Стоимость жилья первой очереди Парадного квартала от 5244 до 10838 долл. за 1 кв. м. Кроме того, комплекс дополнят шесть офисных особняков класса А площадью 4600 кв. м каждый, предназначенные для сдачи в аренду.

Вызывают интерес клубные дома, состоящие максимум из 15 квартир. Примером может служить клубный шестиэтажный дом Мономах (строительная группа ЦАН) на 7‑й Советской ул., 23/24, литер А. Внешний вид здания сочетает в себе современные черты и традиции русской классической архитектуры. Фасад кирпично-монолитного дома отделан натуральным гранитом. Высота потолков три метра. Каждая квартира имеет полный комплекс новейшего телекоммуникационного оборудования, предусмотрены дополнительная очистка воды, круглосуточная охрана и видеонаблюдение.



Говоря об элитном жилье, нельзя не упомянуть Крестовский остров, предлагающий современную застройку, чистый воздух и определенную социальную однородность. Амбициозные проекты острова оценивают в 6 17 тыс. долл. за кв. м. В пример можно привести комплекс Пятый элемент (компания Строймонтаж), где цена квадратного метра достигает 6 11 тыс. долл. Напротив Морского яхт-клуба возводят Дом у моря (строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга). Стоимость жилья от 6992 до 12237 долл. за кв. м, в двух пентхаусах комплекса она возрастет до 14 и 17,5 долл. за кв. м. Будущие жители Дома у моря смогут в полной мере использовать водную транспортную магистраль, на своей яхте за пять десять минут доходя до Финского залива.

Москва инвесторам: кто пойдет на зону? Промышленную

Грушевые и яблоневые деревья, десятка два ульев, теплицы, компостные кучи. Так около трех лет назад выглядел бывший совхоз Горьковец. Теперь здесь стоит микрорайон Волгоградский. Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин утверждает, что с территории застройки выведено 56 промышленных предприятий. Напомним, микрорайон построила компания Интеко, принадлежащая Елене Батуриной. Но в жизни всегда есть место подвигу: у других девелоперов тоже есть шанс отличиться освоением промзон. Скажем, территории давно простаивающего завода железобетонных конструкций рядом с Волгоградским. Но застройщики не рвутся крошить бетон промзон и строить на их месте жилые дома. Почему?

Как собирались сливки

Необходимость вывода экологически вредных производств за пределы столицы стала темой активного обсуждения с самого начала перестройки. Программу развития и реорганизации промышленных территорий приняли в 1995 году, но и это событие не имело практического значения. Смысл по-настоящему взяться за промзоны появился несколько лет спустя, когда на смену сталинкам с евроремонтом пришло новое понимание комфортного жилья.

Затем темпы вывода несколько упали, и это тоже объяснимо. Подчистив центр, девелоперы вышли к промышленному поясу Москвы, к многокилометровым промзонам, строившимся с конца XIX по середину XX века и будто на века. Освоение этих территорий, каждая из которых занята десятками предприятий, требует огромных затрат и просто неподъемно даже для крупных застройщиков. Хотя бы потому, что зону нужно реконструировать одновременно и целиком. Если рубить хвост по частям, то это негативно скажется на продажах: желающих купить квартиру рядом с остающимися производствами будет мало. Такие проекты больше подходят для строительства офисных и торговых центров, но и для них годится не любое место.

Естественно, жертвами нового понимания пали в первую очередь самые лакомые промзоны. Это легкие земли, занятые автопарками, модульными складами и совсем уж ветхими строениями, для сноса которых хватало одного бульдозера. Либо безнадежно лежачие предприятия, к которым слова развитие, реорганизация и вывод имели условное отношение.
Когда стоимость элитного жилья подобралась к астрономической по тем временам величине $1 тыс. за 1 кв. м, под нож пошли несколько предприятий, расположенных настолько удобно, что на их развитие никаких денег было не жалко. По разным подсчетам, в конце 1990-х начале 2000-х годов так реорганизовали от 3 тыс. до 5 тыс. га промышленных зон центра и запада столицы.

С истощением крупных площадок и особенно после почти двукратного роста цен в первой половине этого года (что обещает сделать рентабельной застройку промзон жильем любой категории) застройщики снова задумались об освоении этих территорий.

Генплан не догма, а руководство к творчеству

Таким образом, речь идет об освобождении территорий в 5 10 тыс. га. Перевести их в квадратные метры жилья затруднительно, поскольку при средней градостроительной норме 12 тыс. кв. м на 1 га, на конкретном гектаре в зависимости от условий застройки и класса объекта может быть возведено и 5 тыс., и 15 тыс. кв. м. Причем все это не только жилье. Около 60 65% жилого района (а ближе к центру и больше) занимают офисы, торговые предприятия, гостиницы, социальные, культурные, спортивные, административные учреждения, зоны отдыха, коммунальные службы, коммуникации и т. п.

Промзоны все еще занимают около 20,5 тыс. га из примерно 107 тыс. га московской земли. По Генплану развития столицы до 2020 года площадь предприятий должна сократиться до 15 тыс. (с учетом перевода части из них в другие московские районы). Но поскольку генплан это не догма, а руководство к творчеству, московские чиновники легко определяют будущую площадь остающихся промзон и в 12 тыс., и в 10 тыс. га.

Увы, пока главное препятствие для вывода предприятий в область и перебазирования в границах Москвы не только не снято, но и стремительно обостряется. Это огромные трудности с поиском и арендой новых участков в Подмосковье и непреодолимые (за разумные деньги) трудности с подключением к коммуникациям, в первую очередь к электроэнергии. Сотни чистых площадок в Москве простаивают оттого, что владельцам инвестиционных контрактов ясно сказали: Мощностей нет. Поэтому замахиваться на промзоны для многих девелоперов просто бессмысленно.

И все же разыгравшееся воображение и простой подсчет рисуют гигантские цифры потенциально возможного ввода жилья на месте промзон 25 45 млн кв. м. То есть до десяти годовых объемов ввода московского жилья.

Сегодня, по данным экспертов компании Knight Frank, перевод одного предприятия обходится в $40 70 млн.
Согласно постановлению правительства Москвы, Горьковец будто бы перевели в московскую Некрасовку. Пока следов предприятия там обнаружить не удалось. Что неудивительно: согласно другому постановлению, Некрасовка также будет застроена жильем.

Сложилась ситуация, которую можно определить словами: Вчера было рано, сегодня поздно. То, что было легко сделать в 1995-м и относительно легко даже в 2002-м купить для выводимого предприятия десяток гектаров в ближнем Подмосковье сегодня нечто немыслимое. Разговоры о централизованном создании новых промышленных зон для перебазируемых московских предприятий в южной части Зеленограда, в Молжанинове и в поселке Щербинка (Москва) пока не вышли за стадию обсуждения.

Впрочем, как пошутил собеседник из крупной девелоперской компании: Зачем же сразу думать о плохом? Фраза нет мощностей иногда просто означает предложение поучаствовать в реконструкции электроподстанции. Хуже, если намертво застряли разрешения и согласования в городских инстанциях. Это значит, что застройщику предлагают продать инвестконтракт. Так сказать, предложение, от которого нельзя отказаться. Антимонопольный комитет бьется головой об стену, думцы ломают копья, порицают конкурсы, восхваляют аукционы. Да не все ли равно? Построено будет тем, кем положено.

Попировать во время чумы?

Признаем, в этом году и 4,5 млн кв. м новостроек будут подвигом. Дело в том, что до того, как в высоких кабинетах придумали национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России, в стране строилось по 41 42 млн кв. м ежегодно и наблюдалась тенденция к небольшому, но устойчивому росту. Программа постановила довести ежегодные объемы к 2010 году до 80 млн кв. м. Китайский большой скачок на русский лад. Воробьев (мелкие строительные компании) истребить удалось. Дальше возникли трудности.

В целом же столичный стройкомплекс с обязательствами справляется. Недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в текущем году будет сдано 5 млн кв. м жилья. Правда, то же самое заявлялось высшими московскими чиновниками и в 2003-м, и в 2004-м, и в 2005-м. По весне следующего года выяснялось, что введено 4,7 млн, а то и 4,5 млн кв. м. Но по осени снова начинались рапорты о выходе на 5 млн кв. м. Традиция святое дело.

Ни 50 млн, ни 40 млн квадратов до конца года построить не удастся, считает тот же собеседник, но добавить к 25 млн кв. м еще 10 млн можно: 5 6 млн плановых и остальное за счет ускоренной сдачи и оформления документов на уже построенные объекты. Если будет директива сверху. Построенные дома ведь годами стоят без оформления.
Что ж, 35 млн кв. м жилья вместо 51 млн и даже 41 млн это показательно. На вопрос о том, чем руководствуются госкомиссии и прочие инстанции при приеме жилых объектов: качеством строительства или директивами сверху, собеседник ответил уклончиво: Они много чем руководствуются. И это тоже показательно.

В этом году случилась катастрофа. В 2006-м нацпроект требует возвести 50,8 млн кв. м жилья. Как признал руководитель Росстроя Сергей Круглик, за десять месяцев введено 24,9 млн кв. м 48% от задумок правительства, или примерно 60% от уровня 2004 года. Причем финансирование нацпроекта из федерального бюджета шло даже с опережением 32 млрд руб. за девять месяцев из предназначенных к освоению в 2006-м 37 млрд руб.

В полном шоколаде

Но это так, обзор окружающей обстановки. Вернемся к нашим промзонам.

Помнится, еще весной депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов выступил с удивительной идеей: Вот Золотой остров до чего интересная штука! Там на месте Красного Октября можно сделать блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Оставить эти черные трубы, оставить всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы... Я в Бирмингеме такое видел для старых складов, фабрик англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно сделать такое напротив Кремля!

Даже в центре города пока остается около 300 га производственных территорий. Близится к концу эпопея с Красным Октябрем. Касаясь судьбы кондитерской фабрики, Ю. Лужков в ходе одного из субботних объездов города сказал: Думаю, до конца этого года Красный Октябрь уйдет с Золотого острова (Болотного острова. М2) в построенное для него здание в районе [Малой] Красносельской улицы.

Так что посмотрим, чем закончится охота за Красным Октябрем.

Как же тогда инвестиции окупить? изумились девелоперы. Где же тогда жилье строить? Где?! Но мэр ответил коротко и ясно: В здании, где более 150 лет размещалась кондитерская фабрика Красный Октябрь, будет развернут музей кондитерского производства. Мы полагаем, что это полезно. Посетители смогут познакомиться со старинными технологиями производства шоколада и попробовать выпущенную продукцию. Покупателей жилья по $20 тыс. за квадрат карамельным запахом, конечно, не оттолкнешь, но вот туристы под окнами это не для слабонервных.
Вообще застройщиков принято пугать. Они от этого становятся более покладистыми. На том же Золотом острове их пугают энергетики тем, что оставят электроподстанцию на прежнем месте, Москомархитектура строительством развлекательного центра под окнами жилых домов. И даже орденоносный метрополитен разумеется, тем, что построит станцию. Но есть момент, когда вменяемый игрок понимает: бросить карты на стол тяжелое, но единственно разумное решение.

И все же нелюбовь московских властей к промзонам понятна. Даже сейчас до четверти столичных предприятий убыточны либо вообще простаивают. По другим данным, эффективно работает всего треть заводов и фабрик, а остальные лишь обозначают деятельность, получая основную прибыль за счет сдачи площадей в аренду. Опасения, что сокращение промышленных зон сократит налогооблагаемую базу бюджета столицы, сильно преувеличены: куриц, несущих золотые яйца, мэрия, как правило, щадит. Гигантские промзоны это серая территория, постоянно ускользающая от финансового контроля властей. Поступления же в бюджет от современных бизнес-парков и торговых центров сами в строку ложатся. Недаром один из мозговых центров столичного правительства институт Генплана предлагает эту треть (7 тыс. га) оставить и развивать, а остальные перебазировать, реорганизовать или ликвидировать.

Кто поедет в Бирмингем

Возможно, московские власти еще не один год довольствовались бы существующим в промзонах положением, если бы не угроза потерять контроль над ситуацией, а они привыкли контролировать все. В сентябре городские власти с большим трудом отбили очередную попытку утвердить очевидное рыночное право право выкупа предприятием земли, на которой оно расположено. Столичные чиновники изображают возмущение, когда Москву называют государством в государстве, но при этом лукаво улыбаются. Тем удивительнее выглядит их искреннее возмущение при упоминании льготного выкупа земли предприятиями. Это будет означать образование городов внутри города! утверждают они, имея в виду промзоны. Однажды даже пришлось услышать определение частные криминальные заповедники. С ударением на втором прилагательном.

В Лондоне, Стокгольме или Милане есть предприятия на 3 га, с годовой прибылью величиной с бюджет иного африканского государства. Нечто подобное, хотя и в не слишком больших количествах, есть и в Москве. Переоценить же потенциал российской столицы невозможно. Вчерашние студенты программисты, химики, микробиологи, пять лет назад мечтавшие подучиться и податься за бугор, уже находят в Москве работу с зарплатой выше ожидаемого уровня (с жильем хуже).

Исключая намеренное банкротство предприятия, можно выделить два варианта редевелопмента. Первый без отселения более или менее осмысленное сокращение территории основного производства с осуществлением инвестпроекта на освободившейся части. Подвариант полная реконструкция всей территории и производства волновым методом. Спектр от банальной продажи участка до роли единственного или одного из инвесторов этого проекта.

Надо сказать, что сами предприятия промзон не горят желанием превращаться в какие бы то ни было заповедники и в споре мэрии с Минэкономразвития были на стороне первой. По словам заместителя председателя комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александра Милявского, не менее половины столичных предприятий готовы к самореформированию (редевелопменту) и перебазированию, а значительная часть прочих пошла бы на это при существенной помощи города.

Да, городу, его жителям будет лучше, если вместо десятка предприятий вроде заводов бытовой техники, давно превратившихся в склады той же техники, но импортной, будут созданы два: большой современный склад того же профиля и высокотехнологичное предприятие по производству... ну, хотя бы простейших комплектующих к этой технике. И много-много жилья.

Второй вариант строительство нового производства в чистом поле в счет старого участка. Понятно, что правильный выбор того или другого варианта зависит от правильной оценки суммы множества факторов, но заметно, что власти без особых церемоний подталкивают ко второму.


Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Выводить предприятия необходимо на уже подготовленные площадки. Не всех собственников таких предприятий устраивают предлагаемые варианты. К тому же в пределах Москвы подходящих территорий не так много, а земля в ближайшем Подмосковье тоже стоит достаточно дорого. Кроме того, требуется строить дороги, создавать необходимую инфраструктуру, подводить коммуникации... В совокупности все это требует слишком больших денежных вложений и сильно отражается на рентабельности проекта.

А тревожит то, что к решению этой гигантской задачи московское правительство подходит с методиками Горьковца и Золотого острова.

Второй по значимости я назвал бы юридическую проблему. В Москве действует целый ряд нормативных актов и запретов, направленных на недопущение приватизации участков под предприятиями. Недоработаны градостроительные регламенты, генеральный план развития города фактически нелегитимен, поскольку разрабатывался на основании устаревших градостроительных данных и нормативов.

Алексей Злобин
Директор департамента по развитию проектов компании Комстрин:
Промышленные территории являются сегодня, пожалуй, самым привлекательным, но вместе с тем и самым сложным объектом для инвестиций. Привлекательность заключается прежде всего в том, что размер, местоположение и невысокая плотность застройки промзон позволяют реализовывать на их основе крупные и интересные инвестиционные проекты. Вместе с тем эти же качества в существующих условиях мегаполиса оборачиваются для инвестора особой головной болью.
Во-первых, в сегодняшней Москве все отчетливее обнаруживаются признаки системного градостроительного кризиса: темпы возведения полезных площадей не соответствуют темпам развития инфраструктуры. Особенно это заметно в сфере транспорта и инженерии. Становится весьма проблематичным ввести в строй, например, новый микрорайон в черте города, не ухудшив и без того плачевную ситуацию с перегруженностью основных городских магистралей, как транспортных, так и энергетических.

Оксана Каарма
Управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Освоение промзон это тяжелый и достаточно трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций на длительный период времени. Как правило, проект начинается с покупки предприятия, его удаления или перевода за черту города. И только после приобретения необходимой проектной документации компания вправе приступать к строительству. Обычно этот процесс занимает от четырех до семи лет в зависимости от масштабности проекта, и порой это намного дольше, чем расселение пятиэтажек.

Третьим камнем преткновения является земельно-имущественный вопрос. Для того чтобы освоить площадку, ее необходимо освободить от действующего производства. Чтобы перебазировать предприятие, необходимо сначала изыскать подходящую площадку, разработать и согласовать проектную документацию, получить необходимые разрешения, затем перевести предприятие. На все это требуется как минимум два три года. Только после этого девелоперу предоставят право на освоение высвобождаемой территории.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век:
Промышленными предприятиями заняты большие территории. Многие из них будут освобождаться под строительство жилья бизнес- и эконом-класса. Один из примеров Большой Сити, площадь которого составляет более 1 тыс. га. Своей участи ждут промзоны на севере и востоке столицы. Но поскольку практически все из них с обременениями, то для их освоения потребуются огромные инвестиции. Поэтому жилье, которое вырастет на этих участках, дешевым точно не будет. Площадки с каждым годом становятся все более сложными для реализации проектов. На модернизацию коммуникаций требуются значительные средства, что зачастую делает экономику проектов отрицательной.

Кроме того, это процесс с достаточно высокой себестоимостью на первом этапе девелоперам приходится рассчитывать на собственные средства, целевое финансирование банка под проект невозможно без получения необходимых документов. Тем не менее процесс имеет место быть: свободной земли под строительство в Москве все меньше и меньше. Среди последних подобных проектов строительство на месте зернового Мелькомбината в Бирюлеве микрорайона на территории 480 тыс. кв. м.

Застройка промзон идет не слишком быстрыми темпами еще и по причине неясности прав на активы промышленных предприятий. Зачастую при их выводе затрагиваются интересы десятков юридических лиц. До урегулирования прав ни один инвестор не решится взяться за реализацию проекта.

Однако многое зависит от профиля предприятия, от того, в каком месте оно расположено и каким оборудованием обладает, от состояния инженерных сетей и множества других факторов. Если проект интересный, затраты оправдаются. Свидетельством тому является процесс освоения промзон, который все-таки идет, хотя и медленно. При этом рассчитывать на успех можно лишь при условии четкого разграничения зон ответственности города и инвестора. Застройщик, даже самый крупный, в одиночку вытащить площадку не в состоянии.

Следствие ведут покупатели бизнеса

Анатолий Морозов
Генеральный директор компании МИАН-Девелопмент:
Инвестор при освоении бывших промзон сталкивается с рядом проблем. В первую очередь необходимо разработать проект вывода существующего предприятия с территории. Далее нужно создать проект застройки не только промзоны, но и прилегающей к ней территории. Как правило, все это очень сложно в организационном плане. Кроме того, вывод предприятия и последующая застройка промзоны требуют огромных затрат. Конечно, это под силу только инвесторам, которые имеют мощные финансовые инструменты. Но хочу отметить, что застройка промзон сегодня очень актуальна для Москвы, где в центре еще находится много промышленных предприятий.
Продажа готового бизнеса таит немало подводных камней и для продавца, и для покупателя. Как правило, собственники решают избавиться от своих предприятий по причине, известной только им. Какие юридические вопросы возникают при подобного рода сделках и как их решить?

Одной из наиболее распространенных причин продажи бизнеса является снижение его прибыльности. Из вероятных объяснений можно также назвать отсутствие средств на развитие дела, а также необходимость в деньгах для иных инвестиций. Причиной нередко становится и избавление от непрофильных активов.

Прежде всего будущим покупателям рекомендуется выяснить причины, побудившие собственника избавиться от своего бизнеса. Причем надо именно изучить вопрос, а не просто собрать общедоступную информацию и сплетни. В конце концов крайне редко собственник успешно работающей фирмы решается ее продать, например, по причине состояния здоровья и преклонных лет. Этот случай понятен, но с учетом преемственности в бизнесе добровольное выставление действующего и прибыльного бизнеса на продажу практически исключено.

Существует множество способов и схем, используемых при сделках. Наиболее популярны покупка акций или паев, приобретение предприятия как имущественного комплекса или отдельных его активов.

Тайное становится явным. Но не сразу

Особо неприятным открытием для покупателя может стать наличие договора аренды недвижимого имущества предприятия, который не подлежит государственной регистрации, а продавец скрыл факт наличия такого договора.
Иногда фирма, выставленная на продажу, вообще ничем не владеет, так как ее имущество юридически является собственностью других юридических лиц и предоставлено продавцу в лизинг.

Покупая предприятие, вы приобретаете все его долги и обязательства, не отраженные ни в каких документах (гарантийные письма, векселя). Изучите информацию о различных взысканиях (неоплаченные налоги, пени, пошлины), судебных исках против предприятия и прочих интересных обстоятельствах. Помните, что отвечать по ним придется уже новому собственнику.

До договора еще далеко

Если деятельность фирмы лицензируется, то обратите внимание, на кого оформлена лицензия. Если этот человек уволится, фирма не сможет вести деятельность, что приведет к срыву выполнения имеющихся договоров.

Бизнес считается переданным новому собственнику со дня подписания сторонами акта приема-передачи. В нем указывают состав предприятия, делают отметку о том, что кредиторы уведомлены о предстоящей сделке, и перечисляют имеющиеся недостатки предприятия. При покупке предприятия целиком как имущественного комплекса его отдельные активы разрешается передать покупателю только по договорам, заключенным в соответствии с требованиями патентного, авторского законодательства, законодательства о товарных знаках и т. п.

Следует особо остановиться на продаже предприятия путем заключения договора купли-продажи. Подписанию договора предшествует составление и рассмотрение сторонами следующих документов:
акт инвентаризации (ее проведения требует закон), где указан состав предприятия;
заключение о финансовом состоянии предприятия (составляется по итогам аудиторской проверки);
бухгалтерский баланс предприятия.

Как правило, компании оценивают их собственники, исходя из известных только им критериев, как правило, с учетом оборота и стоимости аналогичных сделок.

Кто поставит хорошую оценку?

Также в связи с изменениями, внесенными в закон Об акционерных обществах для усиления защиты прав миноритарных акционеров при выкупе акций, установлены более жесткие правила к определению цены выкупаемых акций. К требованию о выкупе ценных бумаг, направляемому в акционерное общество, должна прилагаться копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости этих ценных бумаг. Владелец ценных бумаг, не согласившийся с ценой, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о возмещении убытков, причиненных ему в связи с ненадлежащим определением стоимости выкупаемых ценных бумаг.

Между тем к оценке бизнеса рекомендуется привлекать профессиональных оценщиков физических лиц, поскольку, согласно Федеральному закону № 157-ФЗ от 27 июля 2006 года О внесении изменений в Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации, субъектом оценочной деятельности является физическое лицо оценщик. Этот закон серьезно усиливает ответственность оценщиков за результаты своего труда. Она подкрепляется обязательным страхованием их ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб., денежным взносом в размере 30 тыс. руб. в компенсационный фонд саморегулируемой организации, членами которой они должны быть.

Наталья Лобанова
Юрист управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
На практике под продажей бизнеса понимают и продажу предприятия (имущественного комплекса), и продажу 100% долей или акций общества.

Такого рода иск может быть предъявлен не только к акционеру, выкупающему ценные бумаги у акционеров, но и к независимому оценщику. Таким образом он в дальнейшем берет на себя все риски и полностью сопровождает сделку.
В заключение хочется посоветовать при покупке предприятия не исходить из традиционных взглядов на экономию денег и времени, не принимать решение самостоятельно, не отказываться от услуг профессиональных специалистов.

признание сделки недействительной в силу недостаточности или отсутствия необходимых полномочий у лица, подписывающего договор продажи. Исключить данный риск можно, если ознакомиться с уставом общества, протоколом о назначении генерального директора, приказом о его вступлении в должность, выпиской из ЕГРЮЛ. Там надо проверить данные, содержащиеся в графе Сведения о физических лицах, имеющих право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Продажа предприятия встречается редко. Основными рисками при покупке предприятия являются следующие:
признание сделки недействительной. Чтобы этого избежать, необходимо, во-первых, изучить устав общества; во-вторых, заказать и изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ); в-третьих, получить подлинник протокола общего собрания, а также реестр акционеров;

Приобретение 100% акций или долей общества наиболее распространенный способ покупки бизнеса. Его несомненным преимуществом является возможность стать владельцем компании в максимально короткие сроки. Однако данный способ таит в себе определенные риски, такие, например, как признание сделки недействительной:
в случае неоплаты стоимости акций (долей) продавцом. Чтобы избежать этого, проверьте документы, подтверждающие оплату;
в случае, если продавец не является акционером общества. Чтобы исключить данный риск, ознакомьтесь с уставом фирмы, выпиской из ЕГРЮЛ, выпиской из реестра акционеров;
в случае нарушения процедуры регистрации акций;
в случае отсутствия согласия одного из супругов на продажу акций (долей). Дело в том, что, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, приобретенные за счет общих доходов супругов ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале являются их совместной собственностью. Чтобы избежать возможных неприятностей, рекомендуем попросить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу акций (долей).

Рекомендуется заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и убедиться в наличии прав на недвижимость, отсутствии обременений и правопритязаний на него. Дополнительно целесообразно выяснить, не является ли недвижимое имущество памятником истории и культуры, не стоит ли оно в плане реконструкции или сноса.

Необходимо отметить, что данные мероприятия это минимум, для полного исследования необходим целый комплекс мер.

Особое внимание при покупке акций или долей следует уделить аудиторской проверке общества и юридической чистоте принадлежащей обществу недвижимости, а также отсутствию правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования на имущество. Есть риск, что организация обременена большими долгами и ее приобретение невыгодно. Особенно внимательно следует подойти к вопросу об отсутствии внебалансовых обязательств. Не помешает изучить кадровую документацию общества.



Главная --> Публикации