Главная --> Публикации --> “каро” выкупил “пушкинский” Новые дворцы, дороги, школы, больницы... московский строительный комплекс подводит итоги 2006 года Все этапы ипотечной сделки Фундамент для hilton построит "ингеоком" Тверская подешевела

Сейчас на рынке наблюдается динамичный рост ставок на арендуемое жилье: за шесть месяцев 2006 года (с мая по октябрь) в Москве цены по различным сегментам выросли от 10 до 25%. Однокомнатное жилье эконом-класса подорожало на $113, двухкомнатные квартиры на $71, а трехкомнатные квартиры выросли в цене на $102, сообщает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Марина Дубкова, эксперт отдела аренды группы компаний МГСН, добавляет, что резкий рост цен на квартиры эконом-класса начался с середины августа.

Активный рост цен с рынка продаж перекинулся на рынок аренды. Но этот рынок устроен несколько по-иному, и поэтому развитие событий здесь будет иным более соответствующим классическим канонам экономики.

Причины подорожания квартир в общем-то понятны: во-первых, владельцы тянутся за ценами продажи, во-вторых, доллар по отношению к рублю падает, а в-третьих, коммунальные услуги растут весьма существенно. Недавно на сайте Собственника развернулась дискуссия об уровне рентабельности мини-бизнеса по сдаче московских квартир в аренду и выкристаллизовались две точки зрения. Первая что цены на аренду сейчас занижены и будут неизбежно расти, а вторая что рынок сбалансирован, просто не очень финансово грамотные владельцы квартир толком не умеют считать рентабельность этого бизнеса, который даже при нынешних ставках составляет вполне приемлемые 8 10%. Понять, кто прав и будут ли дальше расти цены на аренду, можно, только разобравшись со структурой спроса и предложения на этом рынке.

Так, для сравнения, если в июне июле можно было снять однокомнатную квартиру за 600$, то к августу цена повысилась до $700, а в данный момент однокомнатную квартиру трудно найти и за $750, рассказывают агенты риелторских компаний. Таким образом, если судить по данным профессиональных посредников, нижняя планка цены на самое дешевое отдельное жилье выросла на 25% буквально за два месяца. Все остальные виды жилья выросли примерно на 10 15% за осень. К примеру, только в ноябре, по данным компании Миэль, стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла за этот период на 2,5%, двухкомнатных на 3,2%, а цена аренды трехкомнатных квартир, которые пользуются заметно меньшим спросом, упала на 1,4%. Однако эта статистика включает квартиры бизнес-класса, о ценовой динамике которых лучше рассуждать отдельно от квартир эконом-класса.

По данным риелторских компаний, основной спрос существует на самое дешевое жилье с минимальным набором удобств как правило, это однокомнатные квартиры где-то на окраине, по цене от $50 Это понятно: средний доход москвича по статистике составляет примерно $1000, и понятно, что платить за жилье больше половины своего дохода мало кому по силам. $500 реальная планка массового спроса, которую показывает официальная статистика. На самом деле с учетом серых доходов (а сейчас они занимают существенно меньшую долю в экономике, чем три года назад) население может платить немного больше, максимум $600 65 Можно подойти к оценке платежеспособного спроса с другой стороны ипотечной. Чтобы купить ту же самую однокомнатную квартиру в Москве, можно взять кредит на 30 лет, и платить каждый месяц по $100 Но, чтобы взять такой кредит, надо получать как минимум $2000 ежемесячно и иметь возможность взять справку о доходах, что серьезно ограничивает спрос. Однако очевидно, что если цена аренды дорастет до этой планки, то люди все равно предпочтут покупать квартиру в кредит, а не платить за нее аренду. Поэтому $1000 за рядовую однокомнатную завышенная планка, на которую арендодатели могут не рассчитывать в ближайшее время. К тому же на рынке продаж уже началось падение цен именно на такие квартиры, и, по прогнозам аналитиков ирн.ru, к середине следующего года самое дешевое жилье подешевеет на 10 15%, что опять же сделает его доступнее для покупки.

Спрос

Немного другой срез спроса представляют москвичи (как правило, молодые), арендующие квартиры. Они более требовательны и к качеству жилья, а поэтому готовы платить за него больше. К тому же на открытый рынок москвичи выходят несколько реже как правило, снимают квартиры у знакомых и родственников. Но и они задумываются о том, уезжать ли от родителей в отдельное жилье, которое обходится больше чем в половину зарплаты.

По опросам, арендная ставка в $700 психологическая планка, после которой приезжие серьезно начинают задумываться либо о переезде в Подмосковье, либо о кооперировании с другими арендаторами, либо о возвращении домой. Тем самым на рынке идут процессы, которые серьезно уменьшают спрос. Как показывает опрос агентов по недвижимости, аренда самого дешевого жилья в основном востребована среди приезжих. А их сейчас из столицы активно выжимают. Акции против нелегальных рабочих, квота на привлеченную из регионов рабочую силу приводят на деле к повышению размеров взяток, которые берут с не имеющих регистрации милиционеры в метро. А это снижает привлекательность Москвы как региона, где можно хорошо заработать. Кстати, большинство украинцев и белорусов, ездивших в Москву на заработки 5 10 лет назад вахтовым методом, сейчас либо осели здесь на более постоянных условиях, либо нашли работу на родине, экономика которой стала позволять зарабатывать достаточные для жизни деньги.

В эконом-секторе пока спрос превышает предложение, но уже агенты говорят о том, что есть квартиры, которые висят в базе неделями, в то время как летом практически каждое предложение уходило за 2 3 дня. Причины тоже понятны: уменьшение спроса, как в связи с сезонностью, так и с поднявшимися ценами к планке, которая уже слишком высока.

Спрос на более дорогое жилье обеспечивают в том числе компании, арендующие квартиры для приглашенных специалистов и менеджеров из других городов. Сейчас, однако, в связи с интенсивным региональным развитием компаний эти же специалисты едут обратно в регионы. Каждый день приходят сообщения о том, что открываются филиалы крупнейших операторов различных секторов рынка в Краснодаре, Ханты-Мансийске и Нижнем Новгороде и т. д. все это реально оттягивает спрос с рынка бизнес-аренды, поскольку специалисты, которые соглашаются ехать в регионы, как правило, не москвичи. К тому же на рынке аренды дорогого жилья (свыше $1500) свои условия диктует арендатор, а не арендодатель: здесь спрос значительно ниже предложения. А по законам экономики это влечет за собой снижение цен.

Почти полтора часа шел обстоятельный разговор о том, куда же и на чем едет Москва и не настанет ли в ближайшее время момент, когда город просто остановится.

С другой стороны, арендодатели сейчас всерьез забеспокоились о рентабельности этого бизнеса. Насколько эти опасения оправданны вопрос отдельного обсуждения. Но понятно, что это беспокойство может привести к продаже инвестиционных квартир. Анализ структуры предложения на рынке аренды и рентабельности этого вида бизнеса в ближайшее время.
В редакции РГ побывал на Деловом завтраке руководитель департамента транспорта и связи города Москвы Леонид Липсиц.

Леонид Липсиц: Проблема всего российского транспорта состоит в том, что слишком отстала законодательная база, в соответствии с которой он работает. Она создавалась в других экономических условиях. Пришло время новых скоростей, нового парка, новых отношений, а законы остались те же. В частности, они не разрешают пользоваться теми инструментами контроля за движением, без которых в наши дни не выжила бы ни одна европейская страна. Я имею в виду прежде всего применение съемок нарушителей движения, фиксации правонарушений и затем выписки штрафов без остановки водителя и без составления протокола. В конце концов, солидарную ответственность водителя, управляющего автомобилем в момент нарушения, и его владельца. За границей если водителя невозможно установить, то за все прегрешения автоматически штрафуют хозяина машины. А как, скажем, остановить автомобиль на МКАДе, который идет, превышая скорость, в левом ряду, не останавливая весь поток? Никак. Поэтому чаще всего его водитель уезжает безнаказанным.

Российская газета: Леонид Моисеевич! За последние годы вы четвертый руководитель департамента транспорта и связи в правительстве Москвы. Чем объясняется, что это кресло оказалось таким горячим?

Липсиц: Это выстраданное предложение, инициированное столицей. Дело в том, что ежедневно на дорогах страны гибнет 120-130 человек. Это сравнимо с тем, как если бы каждый день падал самолет.

РГ: Госдума сейчас рассматривает поправку, чтобы фотофакт можно было считать доказательством в суде.

Липсиц: Столько, сколько потребуется для безопасности движения. Но, учитывая напряженность движения в крупных городах, думаю, что было бы правильным, если бы кодекс дал право субъектам РФ применять более широкий спектр воздействия на нарушителей в зависимости от ситуации в конкретном регионе.

РГ: Сколько же по Москве будет установлено видеокамер?

Липсиц: Считаю, что это будет последней мерой, на которую столица пойдет лишь тогда, когда все остальные будут исчерпаны. На первом же месте сейчас стоит упорядочение парковок, в том числе и за счет расширения числа платных. Как во всем мире.

РГ: Не планируется в ближайшее время ввести административные меры, вроде платного въезда в центр города?

Липсиц: У законной парковки три отличительные приметы: разрешение префектуры на использование земельного участка, документ, удостоверяющий право данной организации заниматься этим видом деятельности, и форма парковщиков, в состав которой входит светоотражающий жилет с надписью, сколько стоит парковка в данном месте. Кроме того, обязательно должна быть соответствующая разметка на асфальте и правила пользования парковкой, вывешенные на видном месте.

РГ: Как отличить легальную парковку, организованную городом, от устроенной самозванцем, собирающим деньги с водителей в свой карман? Что-то пока никакие меры, вплоть до лимонных жилетов, предложенных гордумой для парковщиков, для любителей легкой наживы не помеха.

Липсиц: Попросить предъявить документы не мешает.

РГ: Если надписи нет, то это левый парковщик?

Липсиц: Этот вопрос недавно обсудило правительство Москвы. Решено, в частности, что их нужно построить примерно на 150 тысяч машино-мест. Первые 30 из 90 появятся в ближайшие три года. Остальные - к 2010 году.

РГ: А где обещанные перехватывающие парковки?

Липсиц: На втором месте сейчас - автоматизация управления движением. Система Старт, с помощью которой прежде пытались решить эту проблему, сейчас морально устарела. Поэтому принято решение правительства Москвы о ее модернизации и развитии.

РГ: Какой будет следующая мера города для разгрузки дорог?

Липсиц: Приведу пример. Идут параллельно две магистрали - Ленинский проспект и проспект Вернадского. Часто по Вернадского едешь свободно, а на Ленинском все время стоишь по сорок минут в пробках. Система же должна помочь выбрать оптимальный маршрут движения, заранее предупредить о возможных затруднениях на пути, настроить на оптимальный режим работу светофоров. В итоге - обеспечить безостановочное движение. Предполагается, что действовать эта интеллектуально-транспортная система будет по всему городу. На Дмитровском и Волоколамском шоссе, Ленинском проспекте ее модернизация уже идет.

РГ: И что же она, по-вашему, даст?

Липсиц: На том же Ленинском проспекте это вызвано хроническими аварийными ситуациями. Разделительный барьер существенно помог снизить гибель и травматизм участников движения на этом участке дороги. Реверсные полосы нужно внедрять очень осторожно.

РГ: После возведения разделительного барьера между полосами встречного движения на многих дорогах исчезла возможность регулирововать пропускную способность за счет реверсной полосы. Кому пришло в голову это сделать? (Антон Иванов, г. Москва).

Липсиц: На самом деле число реверсных полос даже выросло.

РГ: В общем, чтобы не было проблемы, город решил просто избавиться от них? По принципу - лучшее лечение от головной боли - гильотина?

Липсиц: Так может судить лишь неграмотный человек. Выделенные полосы способствуют сокращению на дорогах числа автомобилей за счет того, что их владельцы, зная, что на автобусе или троллейбусе гарантированно доедут до цели к назначенному часу, предпочтут передвигаться на них.

РГ: Не раз звучала идея ввести выделенные полосы для общественного транспорта. Не кажется ли вам, что в условиях дефицита дорог для Москвы это непозволительная роскошь?

Липсиц: Она появится там в первом полугодии будущего года. Прорабатываются также для эксперимента участки на Ленинском и Ленинградском проспектах.

РГ: Первую полосу собирались организовать на Волоколамке...

Липсиц: Чтобы призвать к порядку нарушителей, должна действовать целая цепочка эффективных мер. Но ситуация не такая уж безнадежная. Наши водители на Западе, например, водят машину совершено иначе, чем дома, в Москве. Более дисциплинированно и ответственно.

РГ: Где гарантия, что автовладельцы не будут ездить по этим полосам? В Париже, например, не помогают даже железные столбики, которыми их там огородили. Все стоят помятыми!

Липсиц: На подобный случай закуплены автономные электростанции. Но лучше бы они никому не потребовались.

РГ: Как известно, столица испытывает дефицит электроэнергии. Не дай бог, случится очередное Чагино, что ждет светофоры? Все отключатся?

Липсиц: Этого просто не может быть. Все, что делается сейчас, направлено на улучшение нынешнего положения. Оптимизма добавляет и то, что ежегодно в Москве прибавляется по 150 тысяч автомобилей, а пределом ее насыщения, по мнению специалистов, является 500 тысяч. Правда, приходится считаться и с увеличением машин в Подмосковье и других близлежащих областях, так как многие жители оттуда едут на работу в Москву. Вот почему дорожная ситуация - вопрос не столько транспортный и не только городских властей. Когда у населения в других регионах будет дома работа, отпадет потребность искать ее в другом месте.

РГ: Эксперты периодически предсказывают столице транспортный коллапс. Такая возможность просчитывается, что действительно в один не самый прекрасный момент город может вообще остановиться?

Липсиц: Столица и пытается состыковать транспортные потоки с правительством Подмосковья. Ведь совершенно очевидно, что большее количество полос из Москвы и меньшее в Москву создают узкие бутылочные горлышки на выезде из города. Есть ряд конкретных проектов, учитывающих этот фактор. Дороги по объезду Одинцова, Ногинска, Химок и другие. Активно участвует в решении проблемы и Минтранс России, финансируя строительство платной дороги Москва - Санкт-Петербург. Главное, чтобы новые подходы стали системой, и ни одного решения по улучшению движения в Московском регионе не принималось без увязки с Москвой.

РГ: С соседними областями Москва, наверное, должна считаться и при развитии дорог. Как ни реконструируй, скажем, ту же Ленинградку, но без участия Московской области до аэропорта Шереметьево с комфортом все равно не доехать.

Липсиц: Детей без питания в школах или пациентов больниц без лекарств не оставишь.

РГ: Не раз вводились запреты движения грузовиков в пределах Третьего транспортного кольца в рабочее время. Откуда же они все-таки берутся на трассах?

Липсиц: К сожалению, товарные станции находятся в центральной части города или поблизости к ней. Савеловская, Павелецкая, Рижская, Киевская... Это точки переработки грузов, без которых город не может обойтись. Вывод же их потребует времени.

РГ: Но панелевозы и огромные фуры явно развозят не пилюли!

Липсиц: Соглашение о переоборудовании Малого кольца железной дороги с грузовых перевозок на пассажирские подписано мэром Москвы Юрием Лужковым и руководителем ОАО РЖД Владимиром Якуниным. Но и это работа не одного дня. Железнодорожникам придется менять всю схему движения грузов. А главное, нет электричества, и поезда по этому кольцу ходят только дизельные. Продолжается также проработка проекта скоростного трамвая для его пуска по шоссе Энтузиастов с выходом на МКАД.

РГ: А когда появятся нетрадиционные виды транспорта?

Липсиц: Кроме как обкатать систему и оценить возможности ее использования в городе, задачи и не ставилось.

РГ: Положа руку на сердце, надо ли было тратить бешеные деньги на строительство монорельсовой дороги от ВВЦ до станции метро Тимирязевская? Какую проблему она решила?

Липсиц: Делать его рано, так как дорога все еще находится в опытной эксплуатации. До конца года ее должен принять метрополитен.

РГ: Какой вывод?

Липсиц: Других, кроме самых современных, низкопольных и скоростных, город и не закупает. Обновление парка происходит строго по нормативам.

РГ: Лучше бы еще автобусов комфортабельных купили!

Липсиц: У Института Генплана Москвы есть совершенно четкий критерий: самая продолжительная поездка из одной самой отдаленной точки Москвы до другой не должна превышать по времени 55 минут. Занимает же часто на 20-25 минут больше. Но волшебной палочки, которой можно махнуть и с завтрашнего дня дороги станут шире, нет.

РГ: Еще бы дожить до времени, когда автобус от метро Рязанский проспект до Таганской шел 35 минут, как было в советские времена, а не два с половиной часа, как сейчас!

Липсиц: Почему же они станут сложнее, если вместо одной двери станут работать две? Очевидно другое: да, эта мера непопулярная и никого не радует. Но благодаря ей город собрал в год с бывших зайцев 3 миллиарда рублей и закупил дополнительно современные автобусы и троллейбусы.

РГ: Правда ли, что скоро на городском транспорте появятся вторые турникеты и поездки для пассажиров станут еще сложнее?

Липсиц: Приоритеты города известны. Это Четвертое транспортное кольцо, строительство которого, как уже говорил мэр, в будущем году город начнет полным ходом сооружением хордовой магистрали входа в Москву со стороны севера, от Химок через створ Октябрьской железной дороги до Королева и далее на восток. В общем, были бы деньги!

РГ: На что будут потрачены 20 миллиардов рублей, которые выделит федеральный бюджет столице в будущем году?

Объясните, пожалуйста, что происходит. Недавно Госдума приняла в первом чтении законопроект О государственном кадастре недвижимости. И говорят, что с нового года нам придется переоформлять свои земельные участки и дома, поскольку они будут учитываться не отдельно, как сейчас, а вместе.

Оформление земельного участка в собственность часто превращается в хождение по мукам. Но не всегда в этом виноваты ведомства, которые отвечают за эту работу. Подчас люди просто не знают своих прав и самой процедуры оформления. Как избежать лишней траты времени и денег, объясняет руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин.

К чему тратить деньги и создавать новый кадастр, когда уже есть Единый государственный земельный кадастр?

- Ничего переоформлять не надо. Уже выданные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или дом не теряют юридическую силу. И государство гарантирует гражданину его право собственности. Но если у вас таких свидетельств еще нет, то после вступления закона в силу оформлять будете и дом, и землю вместе. Планируется, что Единый государственный кадастр недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году - в трех регионах России. В 2009 году - 9 субъектах Федерации, в 2010-м - в 2 А к 2011 году охватит остальные. Пока известна лишь первая тройка - это Кемеровская, Тверская и Самарская области.

Как и где можно узнать кадастровую стоимость своего участка?

- В земельном кадастре учитываются земельные участки. А здания (сооружения) идут отдельно, сведения о них собирают сегодня организации технической инвентаризации (ОТИ), которые раньше назывались БТИ (бюро технической инвентаризации). В результате такой разобщенности появляются неучтенные объекты недвижимости. После создания единого государственного кадастра все строения будут четко привязаны к земле, на которой находятся.

Итак, заходите на сайт Роснедвижимости. В левом верхнем углу расположена интерактивная кадастровая карта. Открываете ее: на экране появляется список федеральных округов. Ищите свой, например, Центральный федеральный округ. Открываете. Видите список регионов, находите свой, допустим, Московскую область. Снова открываете информацию, получаете список районов Подмосковья. Предположим, вам нужен Пушкинский район. Открыли? Слева есть слова кадастровая стоимость земельных участков, открываете. В левом верхнем углу в окошечке пишете свой кадастровый номер, нажимаете на поиск и получаете сведения о кадастровой стоимости своего участка.

- Для этого надо в Интернете зайти на сайт Роснедвижимости (kadastr.ru). Здесь размещены сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу предупредим: по адресу найти свой участок и узнать его кадастровую стоимость пока нельзя. Необходимо иметь кадастровый номер. Он указан либо в выписке из Единого государственного реестра прав, либо из Единого государственного земельного кадастра. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка - бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.

Во-первых, для граждан величину налога высчитывают специалисты налоговых инспекций по месту вашего жительства. И присылают вам на дом уже готовую платежку. И только юридические лица - фирмы, компании - делают это самостоятельно. Во-вторых, напомним, что с этого года земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

А как рассчитать, какой земельный налог придется платить?

Что делать, если участок в кадастре так и не удалось найти?

Сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая утверждается главами регионов, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога. Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства. Максимальная налоговая ставка на садовые и дачные земельные участки составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Допустим, что кадастровая стоимость вашего участка 57 тысяч рублей - 57 000 тыс. руб. делим на 100% и умножаем на 0,3%. Получается 171 рубль - это максимальная сумма вашего земельного налога.

В этом случае крайне необходимо, чтобы вы предприняли усилия по наполнению кадастра сведениями о своем земельном участке. Начать следует с территориального управления Роснедвижимости в субъекте РФ (его территориальные отделы имеются в муниципальных образованиях). Обратитесь туда, разберитесь, в чем дело. Может быть, надо провести землеустроительные работы, получить архивные документы и прочее.

- Напомню, что достаточно долго существовал период, когда документы на земельный участок выдавали по упрощенной процедуре, то есть документ вроде есть, а сведений о местоположении, категории земель, размере земельного участка и прочего в нем нет. И если вы не нашли своего земельного участка на сайте Роснедвижимости, значит, в сведениях кадастра информации о нем нет либо она такова, что не позволяет идентифицировать ваш надел.

- Можно. Для этого снова заходим на сайт Роснедвижимости, открываем интерактивную кадастровую карту, ищем федеральный округ и область. Слева внизу находим слова нормативные правовые акты, открываем информацию. Слева вверху находим слова земли поселений, открываем, ищем таблицу с названиями поселений. Вот поселок Некрасовский. Кадастровая цена земли под домами индивидуальной жилой застройки - 1175,96 рубля за 1 кв. м, для дачных и садоводческих объединений - 599,72 рубля, а под гаражами и автостоянками - 2368,64 рубля. Посчитаем налог для дачников: 599,72 умножаем на 100 (цена одной сотки) и на Получаем кадастровую цену шести соток - 35 983 рубля. Максимальный земельный налог - около 106 рублей.

Можно ли в таком случае хоть примерно узнать кадастровую стоимость своего участка в конкретном населенном пункте, например в поселке Некрасовский Дмитровского района Московской области.

- Вы должны понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Учитывая, что мы оценивали землю с 2002-го по 2005 год, во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже отстает от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов, если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки.

Почему кадастровая цена земельного участка не совпадает с рыночной?

Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Например, такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще. А города поменьше - раз в пять лет. Решение должно приниматься прежде всего исходя из экономической целесообразности. Зачем тратить бюджетные деньги на такую огромную, сложную работу, если ценовая ситуация особо не изменилась, а следовательно, и перерасчет налоговой базы не принесет дополнительных доходов в бюджеты?

Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы). После завершения оценки вся информация поступала в территориальные органы Роснедвижимости и центральный аппарат Роснедвижимости. После проведения экспертизы губернаторы в своих регионах утверждали кадастровую стоимость на каждый участок.

- Компании, которые занимаются межеванием, работают по договорным ценам. Но в законе о дачной амнистии субъектам Федерации дано право до 2010 года применять максимальные ставки на землеустроительные работы. Это должно сдерживать рост цены. А вот когда вступит в силу закон о государственном кадастре недвижимости, землеустроительными работами и технической инвентаризацией зданий (сооружений) будут заниматься кадастровые инженеры. И чтобы оформить свою недвижимость, людям не придется обращаться сначала к землемерам, а потом в БТИ. Это уже экономия денег.

Почему такие большие цены на землеустроительные работы? Чтобы пройти кадастровую регистрацию, нужно заплатить крупную сумму.

Подскажите, как можно быстро зарегистрировать свой земельный пай? Люди по нескольку лет маются.

Причем деятельность кадастровых инженеров будет под контролем. Кадастровые инженеры должны обязательно объединиться в саморегулируемые организации (СРО), одиночки не получат право заниматься этой деятельностью. У СРО будет компенсационный фонд. И в случае нанесения ущерба, вреда или неквалифицированной работы саморегулируемая организация будет рублем отвечать по обязательствам перед людьми. То есть это фактически страхование ответственности профессиональной деятельности. Кадастровые инженеры создадут на рынке реальную конкуренцию, у граждан появится выбор. И как следствие - снизятся расценки на услуги.

В Псковской области Роснедвижимость вместе с датскими специалистами провели эксперимент. Подключили к этому делу органы местного самоуправления. Они помогли людей собрать, провести собрания. Участие местной власти несколько пригасило эмоции, дало гарантию, что каждый получит свою долю. В такой обстановке легче прийти к компромиссу. Как только решение было принято, начали межевание, причем сразу всей площади. Стоимость землеустроительных работ, проведенных оптом, для каждого пайщика оказалась примерно в 7-10 раз ниже, чем при индивидуальном заказе - по 1000 рублей за пай.

- Быстро не получится, если ваш пай не выделен в натуре. Дело в том, что в свое время людям предоставили право на владение земельными паями, но сам клочок земли они реально не получили. Поэтому земли бывших колхозов и совхозов ставили на кадастровый учет единым участком. Теперь надо разделить его на паи. Для этого надо собраться всем пайщикам, определить, где чей участок будет расположен. А это не так просто, неизбежны споры-раздоры.

Чем отличается Роснедвижимость от Росрегистрации? Похоже, они выполняют одну и ту же работу.

Таким образом, Роснедвижимость показала, как можно с минимальными трудностями решить проблему регистрации земельных паев. На нашем сайте об этом эксперименте есть подробная информация. Так что действуйте. Пайщики должны сами проявлять инициативу и настойчивость. Пока же паи не выделены в натуре, поставить их на кадастровый учет нельзя. Значит, и невозможно пройти государственную регистрацию права собственности.

Зона ответственности Роснедвижимости - объект права (в настоящее время земельные участки, позднее - земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости). И сегодня любой гражданин может запросить сведения не только о личном участке, но и своего соседа, родственника, знакомого. Отделения территориальных управлений Роснедвижимости выдают кадастровые планы (в этом документе в полном объеме содержатся все сведения о земельном участке). Исключение составляют сведения, связанные с государственной тайной. А что касается персональных данных (ФИО, адрес и прочее), то они разглашаются только с согласия их хозяина.

Это разные ведомства, и у каждого - свой круг обязанностей. Хотя, действительно, по незнанию люди их часто путают. Росрегистрация отвечает за права на объекты недвижимости. Именно она ведет регистрацию ваших участков и домов, выдает свидетельства о праве собственности.

Итак, Роснедвижимость и Росрегистрация - это два ведомства, которые находятся на переднем крае недвижимости. Поэтому взаимодействие между ними крайне важно. В марте 2005 года Роснедвижимость и Росрегистрация заключили соглашение о взаимодействии и взаимном информационном обмене для оптимизации порядка ведения государственного земельного кадастра, организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания государственного кадастра объектов недвижимости. Кроме того, в большинстве регионов созданы межведомственные рабочие группы, в которые вошли представители Роснедвижимости, Росрегистрации, региональной и муниципальной власти, Федеральной налоговой службы, организаций технической инвентаризации. Такая тесная работа ведомств помогает оперативно решать возникающие вопросы. Хорошо бы этот опыт использовать во всех регионах.

Теперь, как получить гражданам эти сведения? Сейчас их запрашивают по месту нахождения недвижимости. Так, если вы живете в Москве, а ваш земельный участок расположен во Владимирской области, то придется ехать туда. Можно сделать запрос и по почте. Роснедвижимость стремится к тому, чтобы сведения кадастра можно было получать через Интернет. Тогда, находясь в Москве, вы сможете, не отходя от своего компьютера, запрашивать и получать информацию по любому участку, будь он хоть во Владивостоке, хоть на Камчатке. Мы сейчас над этим активно работаем и надеемся, что в ближайшее время система заработает.

Пока это, действительно, проблема. Но уже принят административный регламент предоставления Роснедвижимостью государственной услуги Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра.

Почему такие большие очереди при оформлении земельных участков? В сентябре записывали только на конец ноября.

Внедрение административного регламента предполагает, помимо прочего, оснащение территориальных отделов удобной мебелью для оборудования зоны ожидания и приема заинтересованных лиц и размещение удобных и понятных информационных стендов. Кроме того, в некоторых территориальных отделах управлений Роснедвижимости уже внедряется так называемая электронная система управления очередью. Она предусматривает установку информационных стендов, звуковое информирование престарелых и слабовидящих граждан, световые информационные табло (видеоэкраны с информацией), кондиционеров. Электронная система управления очередью уже установлена в территориальных отделах в Московской области, в Кемерове, монтируется в Твери, в Кинели (Тверская область), в Прокопьевске (Кемеровская область), в Самаре. На установленном в зале терминале посетитель выбирает вид услуги, после чего получает отрывной талон, на табло высвечивается номер окна, в котором у него будут приняты документы.

Например, предусмотрено, что график работы подразделений (территориальных отделов управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации) должен предусматривать прием и информирование граждан не менее двух дней в неделю до 20.00, а также по субботам до 15.00.

Окончательно по всей стране административный регламент будет введен до 1 января 2012 года.

Практика показала, что при такой организации дела максимальное время ожидания заявителей составляет не более 30 минут, время сдачи документов - 10 минут. А на получение выписки из земельного кадастра уходит не более 10 дней.

Сколько стоит оформление всего пакета документов на право владения землей?

Кроме того, Роснедвижимость собирает сейчас наиболее типичные и часто задаваемые вопросы по ведению государственного земельного кадастра и предоставлению сведений. Готовятся ответы, которые будут включены в специальный справочник. Его разместят на информационных стендах в территориальных отделах, а также на сайтах Роснедвижимости и ее территориальных органов. Это тоже должно значительно сократить время, потраченное на посещение отделов Роснедвижимости.

По результатам землеустроительных работ проводится государственный кадастровый учет земельных участков. Это делается бесплатно, как и выдача кадастрового плана вашего земельного участка. А если вы захотели получить кадастровый план на участок соседа или кого-то другого, то придется платить. Госпошлина за проведение государственной регистрации для граждан сегодня составляет 500 рублей (с 2007 года она будет понижена до 100 рублей), для юридических лиц - 7,5 тысячи рублей.

- В зависимости от ситуации состав документов бывает различным. Может потребоваться проведение каких-либо экспертиз, согласований и прочего. Однако в любом случае необходимо получить кадастровый план земельного участка и пройти государственную регистрацию прав на земельный участок.


Застройщики современных коттеджных поселков в Подмосковье уже давно обещают покупателям не только крышу над головой, но и все возможные компоненты спортивной инфраструктуры. Некоторые виды спорта, культивируемые в поселках, позволяют развивать не только физические навыки, но и деловые отношения. Но если игра в гольф с бизнес-партнером пока не получила широкого распространения в московском регионе из-за дефицита земли и национальных традиций, то теннисные корты давно стали атрибутом загородной жизни. Если же корт крытый, то играть на нем можно и зимой.

Если вы считаете, что с вас запросили чрезмерно много денег и это подкрепляется какими-либо документами, то необходимо обратиться к властям соответствующего субъекта Российской Федерации для установления верхних сумм за межевание. Еще раз напомним, что на землеустроительные работы устанавливаются коммерческие договорные цены. Эту услугу государственные ведомства не оказывают.

Истоки увлечения

Теннис всегда был привилегированной игрой как в Европе, так и в России. Сейчас он пользуется стабильной популярностью у деловых людей. Поэтому сооружение крытых кортов, обеспечивающих максимальный комфорт игрокам, является неотъемлемой частью развлекательной инфраструктуры дорогих коттеджных поселков, говорит руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. По ее словам, дополнительным преимуществом теннисного корта является то, что занимаемая им площадь как минимум в 10 раз меньше поля для гольфа. А удовольствия и пользы не меньше.

По ее словам, в экспансии кортов на загородный рынок не последнюю роль сыграла любовь к теннису первого российского президента Бориса Ельцина многие политики и бизнесмены посчитали целесообразным разделить хобби главы России. С такой точкой зрения согласен и заместитель генерального директора Vesco Group Андрей Федака. По словам Федаки, на первых этапах развития рынка теннисные корты в первую очередь организовывались в поселках Рублево-Успенского шоссе увлечение этим видом спорта являлось признаком высокого социального статуса, и часто игра в теннис могла представлять собой один из видов общения с бизнес-партнером.

Активное строительство теннисных кортов началось в России в последнее десятилетие прошлого века. С началом организованного коттеджного строительства теннисные корты быстро завоевали популярность у инвесторов и девелоперов. Они повышают ликвидность поселка и легко вписываются в любую идейно-архитектурную концепцию, рассказывает пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой Инна Будникова.

Игра в теннис, во-первых, представляет собой парный вид спорта, что удобно для неформального делового общения. А во-вторых, это достаточно статусный, поскольку затратный для играющих вид отдыха теннисная одежда и снаряжение стоят дорого. Одним из безусловных преимуществ тенниса являются сравнительно легкие правила и возможность быстро обучиться для игры на приемлемом для непрофессионала уровне. Большой теннис любим в России как по причине инерционности традиций, так и в связи с возможностью совмещать общение и активное движение в процессе игры, говорит Андрей Федака.

В отличие от западной традиции решать деловые вопросы за игрой в гольф в России, отмечает эксперт, это невозможно в том числе из-за погодных условий. В среднерусской полосе всего 3-5 месяцев держится нормальная для игры в гольф погода. Почти полгода гольф-поля красиво укутаны снегом. Кроме того, существуют ограничения по строительству домов рядом с гольф-полями. Их нужно либо размещать на серьезном расстоянии от поля, чтобы мячи не долетали, либо разворачивать таким образом, чтобы жители могли чувствовать себя в безопасности, рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. Поэтому девелоперы загородной недвижимости решили выбрать в качестве одного из направлений развития спортивной инфраструктуры строительство крытых теннисных кортов.

Независимо от класса поселка к теннисным кортам обычно выдвигаются единые требования. Стандартные размеры теннисной площадки 36 на 18 м, включая неигровые линии. На крытых кортах обычно кладут хард, иногда грунт. Хард это быстрое покрытие, выполняется путем нанесения нескольких слоев акрилового полимера, смешанных с кварцевым песком в качестве наполнителя. Рассчитано на любителей тенниса с быстрым розыгрышем мяча, поясняет Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. Перемещаются игроки по харду быстро, но ноги устают это как бегать по асфальту или по резиновой дорожке. Чистый хард это наиболее быстрое из существующих покрытий, состоящее из нескольких акриловых слоев и уложенное на бетонное или асфальтовое основание. Смягченный хард удобнее для ног, но зато несколько медленнее, добавляет Мария Литинецкая.

Жесткие требования

Существуют ограничения и по высоте потолков. По словам Андрея Федаки, в крытом теннисном корте потолки должны быть высокими, не менее 5-6 м, а в идеале 10-13 м.

Выбор покрытия существенно зависит от готовности девелопера к тому или иному уровню затрат: можно использовать упругие наливные акриловые покрытия, имеющие, впрочем, невысокую износостойкость, рулонные резиновые покрытия или недорогие хард-покрытия. Одними из лучших являются наливные покрытия они состоят из 3-13 слоев акриловых смол и предполагают возможность варьирования темпов игры. Параметры проекта теннисного корта на базе поселка задает, как правило, девелопер, который консультируется со специализированной организацией, добавляет Федака.

Корты бывают разными

Если сэкономить на качестве покрытия и высоте потолков, то, по словам руководителя филиала На Солянке компании Новый город Валерии Родионовой, теннисный корт будет похож на гроб. Экономия на конструктивных решениях также не принесет особой выгоды девелоперу. В качестве крытого корта часто используются быстровозводимые конструкции даже ангары. Обычно по такой технологии строятся склады. Эстетически, конечно, это выглядит не очень здорово, говорит она.

По ее словам, стоимость оборудования крытого теннисного корта, как и любого другого спортивного сооружения, варьируется в зависимости от конструкции, качества покрытия и количества необходимого оборудования. Однако в любом случае крытый теннисный корт должен быть оснащен специальной системой отопления для сохранения комфортной температуры в холодное время года, вентиляцией и хорошим освещением.

Крытый теннисный корт сложное инженерное сооружение, однако для его возведения не требуется большой территории. Поэтому часто крытые корты не строят отдельно, а включают в состав универсальных спортивных комплексов. Возведение крытого корта гораздо дороже оборудования открытой площадки. Однако крытая конструкция позволяет любителям тенниса отрабатывать подачи в любое время года вне зависимости от погоды и времени суток, говорит Инна Будникова.

Для таких конструкций существует несколько общих технических параметров. По словам экспертов, в качестве опоры для воздухоопорной конструкции используется ленточный фундамент размером в среднем 50 × 70 см с закладными для крепления купола. Для внутреннего освещения конструкции используются металлогалогенные прожекторы или лампы дневного освещения. В качестве энергоносителя для обогрева зачастую выступает газ, дизельное топливо или горячая вода. При строительстве воздухоопорной конструкции также необходимо установить запасной генератор, чтобы купол не упал при отключении электричества. Для сокращения затрат на инженерию воздухоопорные конструкции чаще заказывают большой площади, чтобы можно было разместить не менее четырех кортов.

Некоторые девелоперы предпочитают минимизировать эти затраты за счет современных технологий, которые позволяют закрывать любой корт при помощи воздухоопорной конструкции. Это сооружение представляет собой гибкую оболочку из тканепласта, внутрь которой непрерывно подается воздух. Тем самым создается избыточное давление, что обеспечивает устойчивость формы конструкции. Она может демонтироваться многократно, что позволяет летом иметь открытый корт, а зимой крытый, рассказывает Мария Литинецкая. По словам Инны Будниковой, в таком крытом корте системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха позволяют поддерживать оптимальный уровень внутреннего давления. Современные материалы и технологии позволяют выдерживать снеговые и прочие нагрузки до 90 кг на 1 кв. м, добавляет эксперт.

Однако независимо от того, какой тип крыши был использован, открытый корт нельзя превратить в полноценное закрытое сооружение прежде всего из-за отсутствия необходимых дополнительных помещений. Корт с крышей из стационарного каркаса имеет определенную спортивную инфраструктуру: раздевалки, душевые, помещения для хранения инвентаря, отмечает Литинецкая.

Иногда девелоперы предпочитают построить над открытым кортом каркасно-тентовую конструкцию, представляющую собой стальное решетчатое сооружение, покрытое специальным износостойким полотном из ПВХ. Прочность и несущая способность такой конструкции выше, чем воздухоопорной, например, максимальная снеговая нагрузка повышается до 120 кг на 1 кв. м, говорит Инна Будникова.

Вопрос денег

По словам Валерии Родионовой, попытки просто накрыть открытый корт могут стать серьезной проблемой для потенциальных игроков. К сожалению, я бывала в таких быстровозводимых кортах, где есть проблемы и с вентиляцией, и с температурой: зимой холодно, летом жарко. Более того, негде душ принять, нет адекватного размера раздевалки. Об этом часто забывают, и корт состоит всего из одной площадки для игры, рассказывает она.

Для крупных и дорогих проектов крытый корт станет удачным дополнением остальной развлекательной инфраструктуры. В таких поселках об окупаемости корта говорить не приходится, так как его стоимость слишком мала по сравнению с общей ценой проекта, говорит Литинецкая.

Строительство корта девелоперам загородной недвижимости обходится недешево. По оценке Литинецкой, только для того чтобы сделать один открытый корт, потребуется $20 000-25 00 Возведение крытого аналога может стоить более $100 00 Также его необходимо эксплуатировать, а это $15 000-20 000 в год. Таким образом, строительство подобного рода сооружений в небольших и недорогих поселках нерентабельно.

Естественно, что все эти затраты девелопер перекладывает на жителей коттеджного поселка. Содержание теннисного корта входит в стоимость эксплуатации инфраструктурных объектов, которую для каждого проекта девелопер определяет индивидуально. Размер ежемесячных платежей с домовладения составляет около $120-150 в поселках экономкласса, $150-250 в объектах класса бизнес и не менее $250-300 в элитных поселках, рассказывает Федака. Затраты на содержание закрытых кортов жителям поселка придется нести исключительно самим, потому что посторонних на корты чаще всего не пускают. Закрытость кортов для посетителей извне эксперты объясняют как законами рынка, так и пожеланиями самих жильцов.

Оборудование отдельно стоящего крытого теннисного корта обходится девелоперу в зависимости от размера и используемых материалов в $100 000-300 00 Размещение соответствующего помещения на базе спортивного центра в рамках поселка стоит существенно дешевле до $20 000-25 000, считает, в свою очередь, Андрей Федака.

Единственная уступка, на которую могут пойти девелоперы поселка, это превратить теннисный корт в многофункциональную площадку. Теннисный корт может одновременно являться универсальной спортивной площадкой. Там можно натянуть сетку и играть в волейбол, поставить ворота для мини-футбола, утверждает менеджер по работе с клиентами компании Миэль-Недвижимость Константин Черкаев. Такое решение обычно принимается, если сами жители поселка не проявляют интереса к игре в теннис. Однако в таком случае, говорит Андрей Федака, можно также организовать теннисную школу. Менее радикальный способ окупить строительство крытого корта ввести повременную плату за пользование площадкой. Можно пригласить хороших тренеров и организовать платные занятия, говорит Инна Будникова. В одной из таких подмосковных школ в настоящий момент преподает известный теннисист Андрей Черкасов.

Необходимости в открытости теннисных кортов для сторонних посетителей рынок пока не испытывает: в Москве есть специализированные помещения для профессиональных и полупрофессиональных игроков, а в Подмосковье расположено достаточное для удовлетворения спроса количество открытых кортов и закрытых площадок в рамках поселков, объясняет Андрей Федака. По словам Инны Будниковой, в любом организованном поселке соблюдаются базовые принципы камерности: территория обносится оградой, оборудуется специальный контрольно-пропускной пункт. Люди комфортно, когда их поселок только для своих, рядом только надежные соседи. Свободный допуск посетителей извне нарушает правила безопасности. Также жильцам вряд ли понравится превращение их уютного поселка в проходной двор, говорит эксперт. В итоге в поселках обычно предусмотрен лимитированный доступ к теннисных кортам только для жильцов и их гостей. Поэтому, например, на таких крытых кортах обычно не проводятся теннисные турниры.

Крытые теннисные корты организуются девелоперами как в поселках элитного сегмента, так и в объектах экономкласса. Как правило, они располагаются в многофункциональных спортивных комплексах, присутствующих на территории большинства коттеджных поселков. Подобная практика в достаточной степени распространена на подмосковном рынке ряд площадей в спортивных центрах при необходимости может быть перепрофилирован под теннисный корт, говорит Андрей Федака.

Где искать?

Компания Частный дом строит поселок Успенский лес на 25-м км Рублево-Успенского шоссе, в этом поселке теннисный корт расположен в фитнес-центре. В элитном коттеджном поселке Величъ на 39-м км Новорижского шоссе крытый теннисный корт помещается в здании спортивно-развлекательного центра. В поселке Вау!Тутинки теннисные корты являются составной частью многофункционального спортивного комплекса. По словам Марии Литинецкой, возведение крытых теннисных кортов запланировано и в крупных проектах Резиденциях Бенилюкс, Агаларов Village, Светлогорье.

По его словам, ПСК 21 век строит крытый теннисный корт в поселке экономкласса Полянка в 17 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Также к сегменту класса эконом относится коттеджный поселок Фоминское на Калужском шоссе в 15 км от МКАД. Инфраструктура поселка не слишком разнообразна, однако можно выделить спортивно-развлекательный центр с фитнес-клубом, рестораном, боулингом, бильярдом, бассейном и теннисным кортом. Строительство объекта осуществлялось компаниями Белос и Яхонт, рассказывает эксперт.

Кому нужно?

Отдельно стоит рассказать об инициативе владельцев некоторых коттеджей, расположенных на больших участках, которые делают у себя корты. Несмотря на то что в коттеджном поселке Сосновый бор на 21-м км Рублевского шоссе уже есть фитнес-центр и спортивные площадки, жители одного дома решили рационально использовать обширную площадь участка и нашли место для небольшого теннисного корта. Он представляет собой универсальную площадку для спортивных игр на открытом воздухе площадью примерно 100 кв. м, рассказывает Мария Литинецкая.

Несмотря на популярность тенниса, совершенно необязательно возводить теннисные корты в каждом поселке. Например, в поселке экономкласса это будет нецелесообразно, так как покупателей недорогих коттеджей привлекает главным образом демократичная цена. С ростом включенной в состав поселка инфраструктуры ежемесячные выплаты жителей возрастают, так что это может только отпугнуть потенциальных клиентов, соглашается Инна Будникова. Поэтому, по ее словам, целесообразность строительства крытых теннисных кортов уменьшается соразмерно численности жильцов. Например, в камерном поселке на 20 домов большую часть времени корт будет простаивать.

Дороговизна, сложность конструкции, долгая окупаемость из-за того, что теннисные корты закрыты для посетителей со стороны, приводят к тому, что многие девелоперы предпочитают отказаться от идеи их строить. Крытые теннисные корты это уже избыточная инфраструктура. Их строительство стоит дорого, также в немалые деньги обойдется эксплуатация достаточно вспомнить, какой площади должны быть эти объекты и сколько энергии уйдет на освещение, обогрев. И далеко не факт, что все покупатели коттеджей окажутся поклонниками тенниса. Получается, что заплатить за корты мы заставляем всех, а пользоваться будет лишь часть жителей. В нашем поселке Графские пруды мы делали акцент на других видах активного отдыха. У нас рядом много полей, по которым можно кататься на снегоходах, рассказывает руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент Жанна Потапкина.

Количество поселков, оснащенных теннисными кортами, достаточно стабильно. Корты представляют собой один из наиболее распространенных объектов инфраструктуры наравне с банями и саунами, спортзалами, ресторанами, досуговыми центрами, говорит Андрей Федака. Но все-таки, по его словам, со временем поменяется формат теннисных кортов. В частности, современная тенденция увеличения масштабности загородных проектов в перспективе приведет к росту числа инфраструктурных комплексов, вынесенных за рамки поселков и открытых для посещения.

В итоге, по словам экспертов, наличие крытого теннисного корта скорее свидетельствует о статусности поселка, чем о его продуманной концепции. Однако таких объектов не становится меньше, несмотря на то что ведущие политики переключились с тенниса на другие виды спорта. Теннис занял свою нишу, и в силу ряда причин можно предполагать, что в ближайшем будущем он продолжит оставаться популярным. Этому способствуют также успехи наших спортсменов, подогревающие интерес к данному виду спорта, отмечает управляющий директор компании Усадьба Евгений Иванов.



Главная --> Публикации