Главная --> Публикации --> Город строится “каро” выкупил “пушкинский” Новые дворцы, дороги, школы, больницы... московский строительный комплекс подводит итоги 2006 года Все этапы ипотечной сделки Фундамент для hilton построит "ингеоком"

По данным СПАРК-Интерфакс, МУП Промтехрессервис (ПТРС) в 2004 г. было акционировано. 7 августа 2006 г. 100% акций ПТРС приобрела Группа компаний Герасимовъ. Выручка ПТРС за 2005 г. 5,367 млн руб., чистая прибыль 37 000 руб. Основная деятельность ГК Герасимовъ операции с недвижимостью. По собственным данным, за время существования приобрела в собственность более 40 объектов в Ульяновске. Оборот не раскрывается. ЖСК Берег создан в 2001 г. группой из 40 дольщиков. Средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в Ульяновске 19 000 руб.

В Ульяновске продолжается конфликт строителей и дольщиков. Прокуратура возбудила уголовное дело по факту самоуправства компании Промтехрессервис, не пускающей инвесторов в их квартиры. В июле УВД области возбудило дело по факту мошенничества в фирме Капитальное строительство около 500 ее дольщиков так и не получили квартиры, а строительство домов было заморожено.

Этот дом в стадии строительства в 1999 г. ПТРС купил у Ульяновской мебельной фабрики. В 2001 г. 40 инвесторов долевого строительства дома создали ЖСК Берег. Председатель ЖСК Анатолий Подболотов утверждает, что в том же году ПТРС заключил соглашение о передаче дома Берегу. Сообщить подробности сделки он отказался.

В середине ноября в прокуратуру Ульяновской области обратилась группа соучредителей ЖСК Берег заказчика дома № 41 по ул. Варейкиса в Железнодорожном районе Ульяновска, рассказал первый помощник облпрокурора Василий Зима. По его словам, дольщики жаловались, что на двери их дома неизвестные лица установили запорное устройство и не пускают дольщиков в свои квартиры. Прокуратура возбудила уголовное дело по факту самоуправства компании-застройщика Промтехрессервис, которую в 2006 г. приобрела ГК Герасимовъ, сообщил Зима.

По данным Подболотова, дом практически построен, но не прошел процедуру сдачи, сейчас ведутся отделочные работы. По оценке менеджера одной из строительных компаний Ульяновска, ориентировочная стоимость дома составляет порядка 60 млн руб.

Ни ПТРС, ни его новый собственник не располагают документами, подтверждающими факт этой сделки, говорит пресс-секретарь ГК Герасимовъ Нина Кашина. Сразу после приобретения ПТРС новый собственник прекратил строительную деятельность предприятия до завершения юридического анализа документов на дом, сообщила Кашина. По строительным, проектным и разрешительным документам на дом возникла масса вопросов, сейчас мы устраняем недостатки в оформлении документов, говорится в сообщении ГК Герасимовъ.

Компании просто не могут решить, кто является владельцем дома, полагает Зима из облпрокуратуры.

Подболотов утверждает, что соглашение о передаче дома Берегу существует и находится у инициативной группы дольщиков. Он рассказал, что после заключения соглашения в кассе ЖСК принимались денежные взносы от соинвесторов, которые поступали ПТРС в качестве оплаты за работу генподрядчика. А 27 ноября 2006 г. представители ГК Герасимовъ встретились с дольщиками и потребовали, чтобы они представили компании оригиналы платежных документов по каждому из соинвесторов якобы для оформления акта приема-сдачи дома. Но для сдачи дома эти документы не нужны, нам непонятны претензии ГК Герасимовъ, негодует он.

Юрист самарской коллегии адвокатов Конс-Инфо Михаил Лебедев считает оценку ситуации трудной, поскольку никто из участников не может представить регистрационное свидетельство права собственности. Уголовное дело возбуждено по факту, значит, виновные не установлены. Если вина будет доказана, им грозит либо штраф до 80 000 руб., либо арест на три-шесть месяцев, полагает он.

В ПТРС дать комментарии отказались, переадресовав вопросы новому собственнику. Если у дольщиков есть документы, которые способны внести ясность в эту ситуацию, компания готова принять их к рассмотрению, чтобы установить истинное положение дел, сказала Кашина из ГК Герасимовъ.

Это не первый конфликт строителей и дольщиков в Ульяновске. В июле УВД области возбудило дело по факту мошенничества в фирме Капитальное строительство около 500 ее дольщиков не получили квартиры, а строительство домов было заморожено. Отчаявшиеся пострадавшие даже взяли штурмом двухэтажный особняк, где расположен офис строительной фирмы. МВД России взяло расследование дела на особый контроль.
Гостиницы стали неотъемлемой частью жизни человечества. Предприимчивые люди превращают их в доходный бизнес. Люди творческие неустанно эксплуатируют образ отеля в романах, картинах, сценариях, музыке. А московские руководители уже который год пытаются воплотить этот образ на практике.А

Если право собственности на дом принадлежит генподрядчику, то новый владелец вернет дольщикам деньги с учетом ставки рефинансирования Центробанка и будет реализовывать дом самостоятельно, считает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Он полагает, что у генподрядчика возникли финансовые проблемы и тот не смог самостоятельно сдать дом госкомиссии, поэтому и привлек стороннюю компанию. Дело осложнено тем, что собственности как таковой пока нет, а есть только несданный объект строительства. В том, что туда не пускают людей, ничего незаконного нет, считает Бекетов.

Москве, как городу традиционного и делового туризма, остро не хватает гостиниц всех категорий. И особенно 3 звезды, или экономкласса. Их требуется не меньше 2 Чтобы не изобретать велосипед, власти решили построить для начала восемь гостиниц на месте советских зданий эпохи 1950-х гг. (Алтай, Восток, Золотой колос, Байкал и т. д.). Первой площадкой власти выбрали Турист. Помогут же в этом конструкции серии Юбилейный, спроектированные Московским научно-исследовательским институтом типологии экспериментального проектирования (МНИИТЭП) и выпущенные на заводах ДСК-1 к 40-летию комбината. Сам мэр столицы Юрий Лужков, посетив первый объект на территории Краснопресненского завода ЖБИ, остался доволен. Дом был непохож на все типовые проекты вроде П-44Т, П-3М или КОПЭ. А технология сборного строительства значительно ускорит и удешевит процесс. На одном из осенних градостроительных советов чиновники рассказывали, что здание на 300-400 номеров можно будет возвести за 6-8 месяцев и потратить на отделку номера $300.

Мечтатель

Сборные конструкции в гостиничных проектах уже не ноу-хау. Отель для гостей гонок Формула-1 во Франции возведен из пластиковых панелей. Да что далеко ходить: в Москве к Олимпиаде-80 сооружались жилые дома вместо отелей, из блоков построена когда-то и гостиница Минск. Как говорил яркий персонаж романа Артура Хейли Отель, гостиничный магнат Кэртис О'Киф, убежденный, что роскошь давно уступила место практичности, можно в нескольких словах выразить то, каким хочет видеть публика современный отель, она хочет, чтобы это был эффективный, рационально продуманный комплекс. Давайте заглянем немного в будущее. В моей организации есть на этот счет разработанный план. Проект того, какими через несколько лет должны стать отели. Основную массу приезжающих будут доставлять в гостиницу из аэропортов на вертолетах, поэтому главный пункт регистрации разместится на крыше. Клиентам будет предоставлена небольшая выносная кабина с двумя-тремя креслами, умывальником и отсеком для багажа, чтобы человек мог освежиться после дороги и отдохнуть. Гость будет пользоваться такой кабиной как обычным номером: сможет по желанию приходить и уходить. Для приезжающих на собственных машинах будут оборудованы специальные устройства, снабженные закодированными передвижными табло, которые укажут машине путь в определенный отсек стоянки, откуда специальные эскалаторы доставят гостей в их комнаты.

Разработкой проекта отеля занимается МНИИТЭП. Правда, себестоимость строительства такой гостиницы никто из авторов до сих пор не озвучил мол, еще нет проектно-сметной документации. Но если отталкиваться от цифр $800-1000 за 1 кв. м, характерной для европейских 3 звезд, то стоимость 25-этажного корпуса Юбилейного может составить около $20 млн (без учета цены земли и стоимости подключения к сетям). В документах правительства рассчитана экономическая эффективность. Если провести реконструкцию с надстройками и пристройками в том же Туристе, увеличив число номеров с 554 до 714, то это обойдется в $9,5 млн, окупаемость проекта составит около пяти лет. При демонтаже и новом строительстве количество номеров можно увеличить до 2129, но это будет стоить около $114 млн и окупится за 10 лет. В год с экономкласса государство может получить $60-120 налоговых поступлений с 1 кв. м. Если реализовать даже восемь зданий, то к 2010 г. гостиничный фонд города увеличится на 9250 номеров, это 1,2 млн туристов. С одного туриста за трое суток горбюджет получает $50, а за год получит всего $60 млн.

Однако есть много поводов для сомнений. Во-первых, самой программе создания сети 3-звездочных гостиниц уже много лет. Первое распоряжение выходило в 1997 г. (№ 53-РМ от 22 января). Во-вторых, сам Юбилейный тоже не прижился на столичном рынке жилья. Было построено только два 14-этажных корпуса на Хорошевском шоссе. Серия больше подходила для домов бизнес-класса, но не для конвейера, особенно по стоимости. Все-таки сборный монолит.

Критик

Вопрос с инвесторами тоже открытый. Трудно поверить, что финансирование пойдет из бюджета. На восемь гостиниц Юбилейных нужно около $200 млн без учета стоимости земли и коммуникаций.

В-третьих, сама московская технология панельного домостроения трудно поддается модернизации. А серийную планировку крайне сложно изменять. Город требует с комбинатов 5 млн кв. м в год, в том числе с ДСК-1 около 1 млн кв. м, т. е. по 80 квартир в день. Качество конструкций под вопросом. Да и удастся ли при использовании Юбилейного соблюсти все стандарты 3 звезд, принятые в Европе? Это те же зоны ресепшена, дополнительные холлы, номера по 60 кв. м. Удивляет также решение властей строить экономгостиницы на основе МГСН, которые уже устарели.

Реалист

Правда, теперь бывшие ГУПы Турист, Алтай, Будапешт, Кузьминки правительство уже не контролирует полностью. Многие площадки находятся у частных владельцев, и потому чиновники ищут дополнительные участки для эксперимента с Юбилейным.

Впереди встреча Нового года, Рождества и старого Нового года. Все вместе эти самые волшебные и любимые праздники объединятся в ставшие традиционными январские каникулы. У некоторых москвичей такой отдых длится почти полмесяца. Как показывает опыт прошлых лет, половины игроков рынка не будет в офисах с 30 декабря по 15 января. Кто-то отправится в горы кататься на лыжах, другие будут плавать в бассейнах своих загородных коттеджей или играть в теннис на домашних крытых кортах. Найдут куда сходить и те, кто останется в городе.

Все-таки у серии Юбилейный есть плюсы: пространство для паркинга под домом, высокие потолки, широкий шаг колонн, отчасти свободная планировка и панели-рамы вместо сплошных стен, которые в гостиницах можно использовать в дабл-номерах. ДСК-1 способен выпускать в год детали для 25 таких серий. Правительству лишь нужно помочь инвесторам и за свой счет подвести коммуникации к участкам, ускорить получение разрешений на строительство. Инвестору важны четкие ориентиры: недорогая экономика вхождения в проект, понятная цена строительства 1 кв. м, окупаемость отеля меньше 10 лет, в идеале пять, при средней годовой цене сдачи номера около $100 в сутки. Тогда при строительстве в спальных районах и по европейским нормам отели могут иметь успех. Правда, надо еще понять, кто будет управлять гостиницами из ЖБИ.

В этом сезоне столица предложит потребителям около 160 кинотеатров разных форматов. По количеству объектов сектор кинотеатров может пытаться конкурировать разве что с ночными клубами, кафе, ресторанами и бильярдными, если проанализировать анонсы журнала Афиша. Не секрет, что все остальное в городе боулинг-центры, казино, бассейны, ледовые катки и микс-комплексы, объединяющие все эти виды досуга, штучный товар.

Москва это город, который никогда не спит. Не зря ее часто сравнивают с Нью-Йорком. Постоянно приходится слышать одобрительные высказывания тех же ньюйоркцев-туристов о том, что в российской столице есть почти столько же способов занять свободное время, как и у них. Тем не менее Москва страдает от недостатка развлечений во многих секторах, равно как и от дефицита помещений под развлечения. Чудесного Диснейленда, как в Орландо, или океанариума, как в Майами (штат Флорида), где предпочитает отдыхать певица Мадонна , в Москве нет. Сама Мадонна в Россию наведывается редко и концертами не балует. Так что традиционные московские радости это игра в боулинг, чашка кофе в Кофе Хауз и поход в кино с друзьями. Особенно зимой. О высоком искусстве театре, опере, балете и художественных выставках пока не говорим, так как речь больше идет о высокодоходном бизнесе.

Пока непонятно, что будет с московскими казино. В частности, с игровыми столами и автоматами. Выходит закон за законом о переводе игорного бизнеса за пределы Москвы. Осенью депутаты Мосгордумы выступили с предложением внести очередные изменения в Налоговый кодекс РФ, главная цель которых увеличить максимальные ставки налога с игровых столов и автоматов. Участники рынка назвали эту идею проектом убийства игорного бизнеса. В марте 2006 г. появился законопроект О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и пари, предлагающий сократить в Москве казино до 50 заведений, т. е. по одному на 200 000 человек. В сентябре законопроект усовершенствовали: решили запретить размещать игровые клубы в жилых домах, и это касается не только столицы. Такими темпами не исключено, что идея перевести все игорные учреждения в Ивановскую область воплотится в жизнь.

Судя по прошлой зиме, период январских праздников больше не мертвый сезон в Москве. В последние два года эксперты даже отмечают тенденцию: сокращается разница между уровнями потребления товаров и услуг в декабре и январе, что связано и с ростом доходов населения, с появившимся свободным временем. В январские каникулы 2006 г. кинотеатры Москвы серьезно готовились к наплыву зрителей. Тогда в сети Каро Фильм была сделана ставка на фильм Дневной дозор, и менеджеры увеличили закупки попкорна и напитков на 20%, сотрудников даже не отпустили на выходные. По данным Каро Фильм, число посещений кинотеатров сети превысило прогноз в 1,5 раза, вместо ожидаемых 250 000 человек пришло 400 00 За 10 дней января 2006 г. в кино сходило почти на 20% больше москвичей, чем за аналогичный период 2005 г., и примерно на 20% выросли доходы кинотеатров. Кстати, эксперты таких кинокомпаний, как Киномакс и Синема Парк, обнародовали аналитические данные, и оказалось, что в доходах киносетей именно от кинобаров и других развлечений приходится 50% выручки. Сами кинобары 85% прибыли зарабатывают благодаря попкорну и напиткам.

Остается последняя спасительная надежда поездки в большие торговые центры, где почти всегда есть те или иные зоны развлечений. Посещение торгового центра, особенно в выходные, само по себе теперь стало видом досуга. Вслед за москвичами торговой лихорадкой, похоже, заражаются потребители всех городов-миллионников.

Даже самое безобидное, детское на первый взгляд развлечение, но любимое на самом деле представителями всех возрастов ледовые катки и то в дефиците. Большой открытой площадкой для москвичей зимой всегда считалась территория в Парке культуры и отдыха им. Горького. Крытые же ледовые катки в Москве либо представлены отдельными сооружениями (ледовый дворец Русь, крытый каток Созвездие), либо являются составной частью многопрофильных спортивных комплексов, относящихся к спортивным клубам.

Децентрализация офисного рынка в столице идет полным ходом. Популярными становятся бизнес-парки. Пока идет много споров о том, какими они должны быть в России. В то же время консультанты почему-то не желают признавать, что в процессе децентрализации и развития новых форматов бизнес-парки обоснуются и с внешней стороны МКАД, и в ближнем Подмосковье. Такие офисы не обязательно будут относиться к низкому классу, и в них далеко не всегда разместятся лишь рядовые сотрудники компаний.

Если подумать, то ведь почти все виды развлечений уже переселились в торговые центры кафе, рестораны и кинотеатры в первую очередь, а вслед за ними катки, боулинг и даже казино (в Атриуме). Нашлась даже уральская холдинговая компания Лидер, пообещавшая до конца 2010 г. возвести в регионах России 12 торгово-развлекательных центров с круглогодичными аквапарками. Инвестиции в проект составят около $360 млн. Авторы проекта собираются окупить его за пять лет. Площадь аквапарка в каждом ТРЦ будет занимать аж 28 000 кв. м, тогда как сам центр составит 32 000-50 000 кв. м. Вместимость всей водной зоны 1000 человек, в сутки аквапарк сможет принимать до 5000 человек. Годовой оборот аквапарка оценивается в $10 млн. Жаль только, что Москва в планы этой компании не входит. Ведь в столице отдельно стоящие аквапарки так и не пошли. Быть может, они стали бы пользоваться популярностью в составе ТРК. Некоторые эксперты считают, что водные развлечения больше характерны для южных регионов. Но Москва город, в котором тоже очень любят плавать. Пока в столице есть пара-тройка недостроенных или еще не завершенных аквапарков (Аминьевское шоссе, комплекс рядом с бассейном Чайка, центр в Москва-Сити) и один рухнувший. А также запроектированный бассейн в составе фитнес-зоны в новом ТЦ Европейский у пл. Киевского вокзала.
Еще недавно бизнес-центр даже на МКАД считался рискованным экспериментом. Но теперь игроки рынка всерьез заговорили о строительстве бизнес-парков не только на МКАД, но и в ближнем Подмосковье. В 2006 г. так много говорилось о форматах бизнес-парков, а также индустриальных и технопарков, что некоторые аналитики выделили это как тенденцию в обзорах. Хотя у идеи размещать офисы на окраинах по-прежнему много противников.

На самом деле бизнес-парки не сданы в эксплуатацию не потому, что они превратились в долгострои, а потому, что эти проекты, как и сам формат, стали по-настоящему популярны недавно. Москва, хоть и со своими национальными особенностями, повторяет путь развития всех зарубежных рынков найдется в ней что-то от Лондона, Нью-Йорка, Варшавы. Но если на первых этапах в Россию приходили заводы и фабрики по изготовлению пищевых продуктов и бытовой техники, то на современном этапе появляются строительные, автомобильные заводы. Как раз для штатных сотрудников IT-компаний потребуется много офисов хорошего качества. В Москве таких площадок не найдется, их и в этом году не хватает даже для небольших зданий. Потому парки будут возводиться за пределами столицы. Сотрудники же будут набираться из местного населения, и ими запросто смогут стать жители Московской области.

Рынок будто разделился на два лагеря. Категория сомневающихся говорит, что москвичам рядовым сотрудникам сложно будет добираться до МКАД, особенно без личных автомобилей. Жители же Подмосковья, те, что из высокооплачиваемых специалистов, в основном трудятся в Москве. По мере насыщения рынка ставки аренды и цены продажи на офисные объекты на МКАД, конечно, приблизятся к ценам в центре. Но такого же интенсивного их роста, как в центре, не будет. К тому же в проектах на окраинах часто придется с нуля организовывать всю инженерную инфраструктуру. Сроки окупаемости объектов из-за небольшого количества потенциальных арендаторов и их специфического профиля могут быть длительными. И если затраты на устройство парковки на окраинах значительно ниже по сравнению с центральными районами, то как раз организация транспорта для сотрудников от метро до офисов потребует дополнительных денег. В качестве неудачного примера реализации нового формата как такового они любят приводить проект в Нагатинской пойме на территории ЗиЛа, где правительство когда-то объявляло о возможности размещения около 1 млн кв. м новых офисов, но пока там нет даже 10 000 кв. м.

Если рассмотреть формат бизнес-парка, состоящий исключительно из офисов, то на окраинах столицы и за МКАД таких примеров несколько, и они вполне успешны. В Химках функционирует Кантри Парк (18 000 кв. м), возведенный в начале 2004 г. компаниями СитиПРО и Race Communications. Арендаторами офисов здесь стали BMW Russland Trading, Реал-Гипермаркет, Metro Cash Carry, Nokian Tyres, Volvo Trucks.

В каждом экономически успешном городе или районе Подмосковья доказательства появляются. Например, Домодедовский район развивается за счет международного аэропорта. А также благодаря крупной автотрассе, которая является одним из стратегических транспортных коридоров России, соединяющих Москву с южными регионами. Рядом с г. Домодедовым уже появилось несколько крупных проектов складских комплексов московских девелоперов, а также терминалы, обслуживающие перевозчиков грузов. Сотрудники для этих предприятий набирались из числа домодедовцев. На рабочие места был конкурс, так как в районе дефицит рабочих мест. По стратегическим планам правительства Московской области рядом с Домодедовым расположится один из промышленных округов, всего их будет в области несколько на севере, юге, западе и востоке Подмосковья. Население же г. Домодедова, как и сам город, местные власти планируют увеличить как минимум вдвое (сейчас там около 100 000 жителей), так как на все новые предприятия понадобятся специалисты, включая офисных сотрудников. Сейчас производства в Подмосковье почти не строятся без офисной составляющей.

Не стоит забывать, что и в Подмосковье, и на МКАД есть удачные и неудачные места. Например, успех Крылатских Холмов предопределило то, что здания находятся рядом со строящимся Краснопресненским проспектом, который соединит Новорижское шоссе и Краснопресненскую набережную. Это будет трасса без светофоров, ведущая в центр Москвы. А Кантри Парк находится на пересечении дороги, соединяющей Москву и Санкт-Петербург, и МКАД.

Крылатские Холмы в Крылатском заняли сплошь зарубежные бренды Microsoft, Intel, Sun Interbrew. Топ-менеджеры этих компаний тоже работают в Крылатском. Ставки же там доходят до $600 за 1 кв. м в год, почти как на пл. Тверской Заставы.



Главная --> Публикации