Главная --> Публикации --> В.ресин: "цены на жилье в 2007 году стабилизируются в рамках инфляции" Город строится “каро” выкупил “пушкинский” Новые дворцы, дороги, школы, больницы... московский строительный комплекс подводит итоги 2006 года Все этапы ипотечной сделки

По подсчетам руководителя ИРН Олега Репченко, жилье эконом-класса на прошлой неделе слегка упало в цене, подорожание же (причем вовсе не значительное на фоне рекордов прошлого года) коснулось только элитных квартир. Специалисты рассчитали, что панельные пятиэтажки подешевели на 0,2%, а современный монолит-кирпич на столько же вырос в цене. Так что ценовое поведение плохого и хорошего жилья уравновесило друг друга, и в итоге получился желанный и давно ожидаемый ноль.

Прошлая неделя оказалась знаковой для столичного рынка недвижимости. Как сообщил вчера аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (ИРН), средняя цена московской квартиры не повысилась и не понизилась, а осталась на уровне 4208 долларов за 1 квадратный метр. Прогнозы экспертов даже на ближайшее будущее оказались достаточно противоречивы.

Происходящие перемены специалисты ИРН объясняют высокой инертностью рынка. Некоторое падение стоимости жилья касается пока только эконом-класса, в других же сегментах цены снижать никто не торопится, поясняет Новым Известиям Олег Репченко. Однако и застройщики, и частники сейчас с большей готовностью, чем раньше, предлагают скидки и идут на торг с конкретным покупателем. Ни в 2005-м, ни в 2006 году выбить скидку было практически невозможно. С учетом этого фактора коррекция цен на московское жилье оказывается более ощутимой по отдельным квартирам она может достигать 5 10%. По прогнозам аналитиков ИРН, такая ситуация продлится до весны.

Еще одно изменение на рынке касается тех, кто рассматривает московскую недвижимость как средство сбережения и приумножения денег. Еще совсем недавно индекс доходности жилья по сравнению с банковским депозитом был равен 7,2 Иными словами, вложиться в квартиру было более чем в семь раз выгоднее, чем открыть вклад в банке. Сегодня это по-прежнему выгоднее, но разница уже не так баснословна, хотя и весьма существенна 3,99 раза.

Специалист уверен, что цены будут снижаться на все типы жилья, а не только на квартиры эконом-класса. Если за прошлый год цены выросли почти на 80%, то высока вероятность, что за этот год они, наоборот, снизятся на 15 20%, предполагает Константин Апрелев. Объясняет он это тем, что в прошлом году спрос очень долго опережал предложение. В итоге из-за высоких цен покупательская способность населения на рынке недвижимости сократилась в 3 раза. У людей нет денег на покупку квартир, но предложение-то от этого не уменьшилось, рассуждает эксперт. По законам рынка должна произойти коррекция цен, пока спрос не уравновесит предложение.
Незначительный (в пределах статистической погрешности) рост цен в элитном сегменте и бизнес-классе и некоторое удешевление жилья экономкласса -- таков итог декабря и первой половины января на рынке недвижимости. Из новых тенденций следует отметить то, что застройщики устанавливают отсекающие цены уже на ранних этапах строительства, стремясь извлечь как можно большую прибыль, пусть даже дом придется достраивать на свои. Похоже, эпоха инвестиционных покупок подходит к концу.

Тем временем член комиссии Мосгордумы по градостроительству Сергей Митрохин убежден, что цены на недвижимость в столице снижаться не будут. В этом он винит, в частности, разрекламированную ипотечную программу, из-за которой спрос, по его мнению, растет быстрее, чем темпы строительства. С такой оценкой не согласен вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Возможно, считает он, если бы рынок ипотеки был достаточно развит и ставки были бы как в Европе (3 5%), это позволило бы удовлетворять потенциальный спрос. Тогда цены на недвижимость действительно снова пошли бы вверх. Однако у нас, по словам эксперта, всего лишь 4% сделок с недвижимостью заключаются с участием ипотечного кредитования. Цены дошли до такого потолка, что даже средний класс не может себе позволить купить квартиру в кредит. Поэтому у нас объемы выдачи ипотечных кредитов никак не влияют на рост цен, сообщил НИ г-н Апрелев.

Однако стоит вспомнить, что в начале 2006 года даже в самые глухие послепраздничные дни спрос на жилье не падал, а уменьшение продаж было обусловлено только дефицитом предложения. Спрос на первичном рынке более чем в два раза превышает объем предложения. Новых объектов единицы, в ближайшие месяцы цены будут только расти. По нашим оценкам, рынок недвижимости будет находиться в таком состоянии не меньше года -- так ровно год назад в интервью Деньгам оценивала ситуацию на рынке заместитель директора управления новостроек компании Миэль-Недвижимость Оксана Каарма. Ее прогноз (который, впрочем, разделяло тогда подавляющее большинство риэлтеров и застройщиков) блестяще оправдался. Сейчас никто из экспертов не рискует делать столь однозначные заявления.

Лукавая статистика
Эксперты, комментируя затишье на рынке недвижимости, ссылаются на сезонный фактор. В целом, по нашим оценкам, в первые недели января спрос снизился в большинстве сегментов,-- говорит генеральный директор 'МИАН-агентство недвижимости' Нина Кузнецова.-- Лидер здесь -- сегмент загородной недвижимости, где спрос, по сравнению с декабрем 2006 года, снизился в восемь раз. Аналогичные процессы характерны и для сегментов первичного и вторичного жилья. Среди очевидных причин стоит отметить ярко выраженную сезонность, которая наблюдается на рынке в течение последнего года. Кроме того, ситуация связана и с ожиданием большего количества предложений.

А вот прогноз директора управления маркетинга агентства недвижимости Домострой Елены Комовой: Серьезного повышения или, напротив, понижения цен в течение года не будет. Наиболее вероятным вариантом динамики рынка недвижимости представляется стабильный рост цен в пределах инфляции -- порядка 1-1,25% в месяц. Исключение составит недвижимость экономкласса: прогнозируемый рост ее стоимости будет ниже и составит приблизительно 7-10% за год или 0,7% в среднем в месяц. До лета прирост цен в данном сегменте может быть равным нулю за счет незначительной корректировки цен до весны и аналогичного по темпам подорожания к середине лета.

Цены, скорее всего, будут расти, хотя сравнительно плавными и предсказуемыми темпами,-- говорит исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин.-- Летом возможно затишье, связанное с периодом отпусков. В зависимости от категории недвижимости и ее местоположения цены вырастут на 12-25% за год. Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed, с одинаковой вероятностью предполагает два сценария: Возможно плавное повышение цен в течение всего года на 2-3% в месяц, но также вероятен резкий рост цен в марте на 15-20% после пика продаж в феврале. Одно могу сказать точно -- падения цен на недвижимость не будет.

Психологический предел
Очевидно, что причина остановки роста цен и даже некоторого их снижения -- достижение психологического предела. По данным аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, в декабре средняя цена предложения на первичном рынке Москвы была $5326 за метр площади. Даже без учета объектов, относящихся к элитному сектору, средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве составила $4653 за квадратный метр. Сегодня состояние первичного рынка недвижимости Москвы можно охарактеризовать термином 'устойчивая стабилизация',-- считает руководитель аналитического центра Миэль Владислав Луцков.

Однако не все участники рынка разделяют даже скромно-оптимистичные прогнозы. С большой степенью вероятности цены на рынке снизятся на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения,-- говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.-- Этот процесс начался еще в октябре прошлого года. Да, статистика свидетельствует, что по итогам декабря 2006 года цены предложений практически не изменились. Но надо учитывать, что девелоперы, застройщики и ряд иных участников рынка активно предлагают жилье с различными видами скидок. Информация о скидках не попадает в базы данных. Вполне естественно, что обработка баз данных, содержащих подобные значения цен предложений, дает не совсем корректные, смещенные результаты по процессам, идущим на рынке. Подобная ситуация характерна как для вторичного, так и для первичного рынка.

События последнего месяца -- снижение цен на нефть и некоторое укрепление доллара -- практически не повлияли на спрос в этом секторе недвижимости. Наши основные клиенты зафиксировали прибыль по итогам 2006 года, снижение цен на нефть они ощутят лишь в конце этого квартала,-- говорит управляющий партнер консультационно-риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова.-- Что касается роста доллара, здесь, как мне кажется, нужно скорее говорить о соотношении доллара и евро, ведь в последнее время цены на элитную недвижимость все чаще выставляются в евро. Сюрпризов с этой стороны мы не ждем, клиенты привыкают к евро, и у них не возникает особых вопросов.

Однако не все сектора рынка стагнируют одинаково. Наиболее уверенно чувствуют себя продавцы самого дорогого жилья. Генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова так комментирует сложившуюся к настоящему моменту ситуацию с элиткой: К началу нового 2007 года средняя стоимость элитного жилья составила $18 тыс. за квадратный метр. Что касается максимальной цены, то на отдельные объекты она уже доходит до $50 тыс. за квадратный метр. К началу года определилась следующая тенденция. Если несколько месяцев назад основной спрос приходился на жилье стоимостью $1,5-2 млн, то сейчас повышенным спросом пользуются квартиры дороже $2,5 млн.

Подобная ситуация в экономклассе наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с декабрем уменьшилась на 0,5% до $465 Снижение стоимости жилья на вторичном рынке происходит за счет коррекции цен на наименее ликвидные квартиры экономкласса -- в домах типа 'плохая панель' и 'плохой кирпич',-- говорит Елена Комова из агентства 'Домострой'.-- Наиболее вероятным будет планомерное снижение цен на подобные объекты в течение всего 2007 года. Владельцы переоцененных квартир очень неохотно расстаются с желанием продать жилплощадь в хрущевке по заоблачным ценам, поэтому цены идут вниз очень медленно. Однако говорить об обвале цен даже в этом узком сегменте нет оснований. Рост среднего показателя цен достигается за счет роста стоимости элитных объектов и бизнес-класса -- такая ситуация характерна для периода стабилизации.

А вот цены предложения на жилье экономкласса снижаются. Например, в предпоследнюю неделю декабря, по данным агентства RWAY, они уменьшились на 0,1%. Коррекцию цен в сторону снижения в сегменте экономкласса отмечает также аналитический центр компании Миэль-Недвижимость.

Новые тенденции
Тенденцией конца прошедшего года можно считать значительное снижение инвестиционных покупок на ранних стадиях строительства. Клиенты все чаще отказываются от приобретения жилья на ранних стадиях строительства. Это обусловлено тем, что цена квадратного метра строящегося жилья практически сравнялась с ценой готового,-- говорит управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков.-- Сегодня застройщик, собрав необходимый пакет документов и получив доступ к кредитным ресурсам, уже не заинтересован так остро в привлечении средств физических лиц. Ему становится невыгодно продавать жилье на ранних стадиях строительства. Скорее он предпочтет продать почти или полностью готовый объект, получив максимальную прибыль.

Новостройки экономкласса практически исчезают с московского рынка, перемещаясь за город. Подавляющее большинство новых объектов в этом сегменте будут выведены на рынок в рамках социальных программ правительства Москвы, основная часть нового жилого фонда экономкласса будет вытеснена из спальных районов Москвы в зоны ближайшего и ближнего Подмосковья,-- отмечает Елена Комова.

Таким образом, инвестиционные покупки на ранних стадиях становятся невыгодными. Учитывая, что рост стоимости аренды в разы отстает от роста цен продажи, покупка квартир для последующей сдачи также перестает быть инвестиционно привлекательной. Это признаки выравнивания рынка и прекращения ажиотажного спроса.

Ряд объектов, продажи которых должны начаться в текущем году, будут изначально продаваться по ценам, сильно превышающим цены 2006 года. В некоторых случаях -- в два раза,-- утверждает Анжела Кузьмина, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills.-- Если в 2006 году средневысокая планка в элитном сегменте держалась в районе $20 тыс. за квадратный метр, то в жилых домах на месте фабрики 'Красный Октябрь' (продажи должны начаться в сентябре 2007 года) аналитики прогнозируют цены вдвое выше -- $40 тыс..

Впрочем, формирование рынка покупателя -- это еще не реальность, а лишь предполагаемый сценарий развития событий. Да и прекращение роста цен пока нельзя считать устойчивой тенденцией. Сюрприз ли то, что цены в ноябре-декабре остановились? -- рассуждает аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.-- Для нас -- нет, так как это мы прогнозировали еще в июле. Вопрос в том, реализуется ли среднесрочный прогноз -- будут ли цены стоять год или через три-четыре месяца пойдут вскачь? Пока (в январе) прирост минимальный. Подождем, когда рынок раскачается после каникул.

Очевидно, что даже незначительное превышение предложения над спросом имеет следствием пристальное внимание покупателя к качеству предлагаемого жилья. В настоящее время на московском рынке жилья наблюдается явное несоответствие цен предложений и качества предлагаемого жилья,-- говорит руководитель агентства RWAY Александр Крапин.-- Голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, посетивший столицу в рамках 'Российской архитектурной недели' в октябре 2006 года, утверждал, что так называемые дома бизнес-класса построены не лучше, чем панельные дома 60-х годов прошлого века. Конечно, это достаточно гротескное сравнение, но проблемы качества строительства отмечают многие новоселы.

Новый законопроект станет дополнением к закону, упрощающему оформление в собственность земельных участков, получившему кодовое название дачная амнистия. Закон вступил в силу с 1 сентября текущего года. Однако он не решил серьезной проблемы - стоимости оформления земли в собственность.

Уже в осеннюю сессию депутаты Госдумы могут принять закон, который упорядочит ситуацию с межеванием земли, заявил председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников. По задумке авторов, новый законопроект уменьшит стоимость этой процедуры и упорядочит ее. Впрочем, по мнению экспертов, ценовая политика компаний, работающих на этом рынке, серьезно не изменится, и все закончится тем, что гражданам придется доплачивать исполнителям работ сверх установленной суммы. А в конечном итоге он повторит судьбу самой дачной амнистии.

История амнистии

Наиболее дорогой услугой при оформлении является межевание: сегодня за выезд геодезистов владельцу дачного участка в Подмосковье приходится выкладывать в среднем от $300 до $80

С вступлением в силу дачной амнистии местные власти получили всего два основания для отказа в приватизации участка: запрет на его приватизацию - например, из-за расположения в природоохранной зоне - и неполный пакет документов. При этом стоимость госрегистрации была уменьшена с 500 рублей до 100.

Идея дачной амнистии сама по себе была неплохой. Предполагалось, что граждане смогут без бюрократических проволочек и лишних трат зарегистрировать в собственность дачные участки и построенные на них домики. Для этого необходимо в регистрационную палату представить кадастровый план участка плюс любой документ, подтверждающий, что данный кусок земли действительно выделялся в собственность. В качестве такого документа, по идее, должны приниматься любые бумаги, выданные любым уполномоченным органом - например, распоряжение председателя совхоза или профкома предприятия, на котором организовывалось садовое товарищество.

Кроме того, решена проблема с самостроем. По данным замдиректора департамента имущественных и земельных отношений Минэкономразвития Андрея Ивакина, около 30% домов построено без разрешения или без надлежащего пакета документов. Раньше, чтобы узаконить строения, граждане просто оформляли разрешения на строительство задним числом, что, естественно, способствовало коррупции. Сейчас органы местного самоуправления получили право на ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Отказать гражданам могут лишь в случае нарушения градостроительного регламента, а при его отсутствии - при несоблюдении линий регулирования застройки. Впрочем, срок действия этого пункта закона ограничен 1 января 2009 года.

Также решена проблема с заменой старых свидетельств о правах на землю на новые. Проблема заключалась в том, что большинство участков раньше выделялось без проведения нормального межевания, и теперь их фактические границы отличаются от указанных в документах. Новый закон разрешает регистрацию прав на участок в сложившихся границах. Исключение составляют лишь те случаи, когда из излишков можно образовать самостоятельный участок.

Однако оказалось, что, с одной стороны, местные чиновники не готовы отказаться от возможности получить лишний доход в семью, с другой - сама система попросту не готова к решению вопроса. Сегодня депутаты не скрывают, что новый закон буксует в большинстве регионов. Сейчас очень много проблем. Например, в некоторых регионах власти требуют, чтобы декларации подавались на специальных бланках, что совершенно не вытекает из текста закона, - поделился Крашенинников.

Чиновничья пробуксовка

Что касается нового закона, то, по словам Павла Крашенинникова, готовящийся законопроект обяжет региональные власти установить предельные расценки на межевание. Кроме того, все фирмы, работающие в регионе, будут находиться в подчинении некоего головного органа. По задумке авторов законопроекта, это место займет саморегулируемая организация, в обязанности которой будет входить выдача разрешений на работу компаний, а также контроль за расценками.

Впрочем, основной проблемой оставался вопрос со стоимостью межевания - необходимой процедуры для легализации земельного участка. Сегодня фирмы, оказывающие подобного рода услуги, считают этот рынок зоной свободной конкуренции, - объясняет депутат. - При этом в большинстве своем они в той или иной степени принадлежат местным властям. Иначе говоря, чужому в этот сектор попасть практически невозможно: ведь работа землемеров серьезно завязана на административном ресурсе, а следовательно, говорить о рыночной конкуренции довольно сложно.

Реформу ждет провал

Кроме контроля за стоимостью кадастровой съемки земельного участка, новый законопроект должен упорядочить процедуру межевания. Закон устанавливает единые процедуры, а также предусматривает для госорганов возможность обмена информацией в режиме online, - делится Крашенинников. По замыслу авторов законопроекта, это избавит граждан от перетаскивания документов из кадастровых служб и БТИ в регистрационные органы.

Возможен и худший вариант развития ситуации для потребителя. По мнению Матвеевой, землемеры могут попросту отказаться от выполнения работы, ведь занимаются межеванием исключительно частные компании. С ней согласен и юрист компании Новый город Владимир Лебедев. Никаких штрафных санкций или других карательных мер в отношении компаний, занимающихся межеванием, не существует, - пояснил он.

Правда, эксперты сомневаются, что идея авторов закона в реальности будет работать. По мнению главного юриста группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Светланы Матвеевой, ситуация после введения закона серьезно не изменится. Скорее всего, люди будут доплачивать непосредственно исполнителям работ, - предполагает она. В противном случае, по мнению юриста, сроки производства работ могут быть серьезно затянуты. Временные ограничения в новом законе не предусмотрены, а сроки регулируются лишь договором взаимоотношения сторон, - поясняет она.

А вот идею с онлайновым обменом информацией эксперты целиком поддерживают. Мы живем в XXI веке, а до сих пор бегаем с этими пожелтевшими бумажками, - сетует главный операционный юрист компании BergerPartners Максим Бородыня. - Вопрос в другом: насколько это будет регламентировано. А кроме того, передачей должны заниматься специалисты высокой квалификации, которых в регистрационных органах, где зарплаты небольшие, немного.

Не питают особых иллюзий опрошенные Газетой эксперты и по поводу идеи о саморегулирумых организациях. У строителей, риелторов или архитекторов уже есть структуры, которые смогут взять на себя данную функцию, - делится депутат Госдумы Галина Хованская. - Что касается компаний, занимающихся кадастром, то сегодня это пока абсолютно дикий черный рынок.

У вас на даче все в порядке?

В общем, закон может повторить судьбу нашумевшей дачной амнистии.

Мы с женой буквально ждали этот закон, потому что как раз и стоим перед проблемой легализации. Участок был куплен в прошлом году скорее в качестве сада, но там уже лет двадцать стоит домик, который никогда ни на кого не был оформлен. Теперь же открываются блестящие перспективы по его легализации! Закон, конечно, скоро примут, вот только, как всегда в России, на местах это долго будет устаканиваться.

Борис Надеждин / секретарь политсовета СПС:
Скоро придется решать с соседями остро стоящую проблему межевания. Буквально в это воскресенье была очередная попытка соседа согласовать границы. Вроде согласовали, но теперь есть некоторые пожелания и вопросы по переносу забора, да и еще Короче говоря, это целая история!

Константин Апрелев / вице-президент Российской гильдии риелторов:
По-моему, этот сюжет большинство еще не ворошило, потому что нет экстренной необходимости в оформлении. Ясно, что происходит упрощение, причем очень существенное. Например, один человек от кооператива оформляет документ в местном регистрационном органе, а все следующие его члены приходят с документами, подписанными председателем, и оформляют по упрощенной схеме.

По моим наблюдениям, в Подмосковье огромное количество народу еще в советское время понастроило разного размера сооружения, которые как их собственность в документах вообще отсутствуют. А когда закон заработает и пойдет конвейер, оформить это станет проще.

Лариса Рубальская / поэтесса:
У меня с дачей все в порядке! Все документы оформлены, изгородь со всех сторон есть и никаких тяжб нет. Вот, правда, с дорогами проблема, по ним просто невозможно ездить! Это ужасно, я разбила всю машину. Дача находится под Волоколамском, в Сычево, и там есть огромный горно-обогатительный комбинат, которому абсолютно ничего не стоит сделать дорогу, поскольку и они тоже там ездят. Примечательно, что мы уже 16 лет живем и общаемся с местными, в том числе и с теми, кто на комбинате работает. Мой вывод таков: это психология людей, которые привыкли, чтобы все оставалось как есть! Раз сложилось исторически, что дороги на дачу плохие, это и принимают как должное. Это просто катастрофа, по-другому и не скажешь! Если человек не привык дома убираться, то он к грязи привыкает....

Но пока это бюрократически вниз спустится, пока процедура технически выстроится - пройдет время. Хотя я по жизни занимаюсь недвижимостью, но до своей еще руки не дошли. Да и незачем: земля и так находится в собственности, а продавать ее нет необходимости.

Я этим уже с июля занимаюсь, причем приезжавшим землеустроителям за межевание бешеные суммы платил, потому что у нас, в Касимовском районе Рязанской области, все они частные. Они приехали, ни хрена толком не сделали, и на них нет абсолютно никакой управы! Теперь говорят, что через три недели будет окончательный документ.

Алексей Яблоков / председатель оргкомитета партии Зеленая Россия:
Я сейчас как раз и нахожусь в деревне и буквально сегодня ездил в райцентр. Жуткая морока! По-моему, все только ухудшилось. Раньше было проще, правда, тогда не было частной собственности на землю. А сейчас для того, чтобы ее в собственность перевести, нужно вызвать землеустроителей, чтобы они дважды приехали и все перемеряли. Потом три или четыре раза нужно документы с места на место перекладывать.

Классика жанра

Юрий Черниченко / писатель:
Мои шесть соток защищены каким-то свидетельством с изображением российского флажка! Я являюсь собственником этого участка и живу там почти 30 лет. Есть у меня и банька. Легализовать ее? Зачем? Никто у меня этого не требует. Правда, мы с соседями затеяли канализацию и уже по шесть тысяч рублей заплатили. Вот только конца этому пока не видно! Но газ и водопровод уже есть. Думаю, когда еще несколько раз по шесть тысяч отдадим, будет и канализация.
Целью недружественных поглощений почти всегда является недвижимость. Но если несколько лет назад рейдеров интересовали лишь столичные компании, то теперь интересы пиратов переместились в другие субъекты федерации. Поэтому региональным компаниям полезно изучить опыт, накопившийся у московских и питерских фирм. К тому же сегодня появились новые технологии защиты.

Любой прием борьбы можно использовать как для защиты, так и для нападения, даже если речь идет не о рукопашной схватке, а о битве за недвижимые активы.

Как правило, рейдерским атакам подвергаются фирмы, стоимость бизнеса и обязательств которых гораздо меньше рыночной стоимости их недвижимых активов (в основном это компании, образованные на базе бывших советских предприятий). Хотя иногда нападению подвергаются и современные коммерческие фирмы, получившие объект недвижимости через покупку фирмы, на балансе которой он находился.

В случае, если появилась угроза недружественного поглощения, можно быстро инициировать иск в арбитражный суд от дружественной компании, говорит Юлия Кондратенко, Генеральный директор юридической компании BergerPartners. А в качестве меры по обеспечению иска потребовать запрета, ареста, обременения недвижимого имущества. Подобное заявление об обеспечении иска рассматривают в течение 3 дней и, в случае удовлетворения, выдают исполнительный лист.

Самый известный прием дополнительная эмиссия акций по закрытой подписке (его могут использовать как рейдеры, уже скупившие блокирующий пакет акций, так и действующее руководство предприятия). Другой способ наложение обременения на сам объект недвижимости.

Все вышеописанные меры подобны бою на ближней дистанции. А для успешного развития бизнеса необходимо создавать долгосрочную систему защиты.

Есть и внесудебные механизмы, которые, правда, занимают больше времени. С дружественной компанией заключается возмездный договор. Согласно этому договору компания-владелец недвижимости в обеспечение исполнения своих обязательств по договору отдает в залог объект недвижимости дружественной компании, перед которой она обязана по договору. Так же можно составить договор займа между двумя компаниями. Два договора (предоставления услуг или займа, а так же договор залога) регистрируются одновременно. К сожалению, арест может быть наложен и по требованию недружественной компании, а руководство аффилированной структуры, получившей объект недвижимости в залог, может войти в сговор с рейдерами.

Валерий Виноградов, Генеральный директор питерской компании АВЕНТИН-Недвижимость, среди мер, позволяющих защитить объект недвижимости, рекомендует возвратный лизинг. Аналогичные советы можно получить и от других консультантов. Но представители крупных лизинговых компаний к этой идее относятся без вдохновения. Конечно, у нас, как у дочерней компании Сбербанка, отнять объект недвижимости очень сложно, говорит Сергей Клишо, коммерческий директор РГ Лизинг. Но все-таки возвратный лизинг это инструмент финансирования, а не защиты, его лучше использовать по назначению.

Лизинговые схемы

Конечно, подобными схемами могут заинтересоваться средние или мелкие ЛК, но нет гарантии, что за 5 10 лет (срок договора лизинга) их не поглотят крупные компании, они избегут реструктуризации и т.п. А время карманных лизинговых компаний проходит. С другой стороны, лизинг может быть хорошей защитой для вновь приобретаемых объектов недвижимости.

Руководитель дирекции по сложным структурным сделкам ЛК Уралсиб Роман Струков расшифровывает, почему лизинг не может быть прямой мерой защиты недвижимости: Дело в том, что возвратный лизинг достаточно рискованная операция для лизинговой компании с точки зрения претензии налоговых органов, которые будут рассматривать данную схему как просто уход от налогов. Далее: если фирма будет задерживать платежи, то лизинговая компания может расторгнуть договор и оставить объект в своей собственности.

Если дружественная компания купит объект не напрямую, а с помощью лизинга, то подобраться к такой недвижимости будет несоизмеримо сложнее.

Получается, консультанты рынка ошибаются? Нет, потому что лизинг позволяет сделать более защищенной классическую схему, при которой вожделенный объект недвижимости продается дружественной компанией или обременяется залогом.

Единственное, что может стать препятствием, так это то, что лизинговые компании могут финансировать только официальные договора купли-продажи. А таковых на сегодняшний момент, по оценкам экспертов, не более 5%.

Также лизинг может оказаться полезным во время реструктуризации производства. Ведь обычно этот процесс требует дополнительных инвестиций. Вдобавок с помощью лизинга можно перевести хорошие активы на чистые компании.

В России закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости появились только в 2006 г. Разумеется, главная функция ПИФов размещать средства мелких инвесторов, которым практически невозможно самостоятельно войти ни в один крупный проект. Но между тем, структура закрытого ПИФа идеально подходит для того, чтобы эффективно защищать свои активы. Дело в том, что при внесении объекта недвижимости в ПИФ распыляется центр принятия решений. Есть пайщики, есть управляющая компания ПИФа, есть депозитарий. Чтобы завладеть объектом недвижимости, рейдерам придется взять под контроль всю структуру, что просто невозможно. К тому же ПИФ это не юридическое лицо, его нельзя обанкротить. Комплексная защита достигается благодаря сочетанию нескольких факторов, говорит Евгений Жук, ведущий юрист компании Imaс. Прежде всего, это законодательно установленная жесткая система распоряжения активами, которыми владеет ПИФ. Затем невозможность получения пайщиков своей доли натурой. То есть пай и объект оказываются разнесенными. Паи очень легко передать другому физическому или юридическому лицу данную операцию надо визировать только у регистратора паев. Поэтому исключается возможность прямого физического воздействия на пайщиков.

Закрытый ПИФ

Также внесение актива в ПИФ позволяет переоценить его по рыночной стоимости и не иметь налоговых последствий (по момент закрытия фонда, а он создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации). Разумеется, у ПИФа, как у средства защиты объектов недвижимости, есть свои недостатки. Главный из которых в том, что это не экстренный способ защиты.

Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty, поясняет, что внесение объекта недвижимости в закрытый ПИФ имеет еще несколько дополнительных преимуществ. И главное из них то, что подобная схема очень понятна зарубежным партнерам, которые воспримут ее как признак грамотного ведения бизнеса. Дополнительные бонусы возможность активно использовать свое имущество и преимущества по налогообложению.

Еще один минус заключается в том, что управляющая компания может продать объект, если вдруг он станет убыточным (ведь главная цель получать прибыль для пайщиков). Но это можно обойти, создав свою УК. По некоторым оценкам, на ее содержание будет уходить 4 5% от стоимости актива в год. В то время как классические схемы защиты съедают до 30%.

Если внести имущество при формировании фонда, то можно не успеть за три месяца зарегистрировать переход прав собственности, продолжает Евгений Жук. Правда, всегда можно подать на регистрацию фонда еще раз. Гораздо чаще идут по другому пути формируют фонд деньгами или техническими активами, а потом обменивают их на реальные активы. Кстати, до сих пор в регионах не всегда регистрируют переход собственности на ПИФ из-за его непонятности: не юридическое лицо, не физическое лицо.

По данным главы Министерства экономического развития и торговли, в 2005 г. В России было более 100 корпоративных конфликтов, которые широко освещались в прессе. Согласно статистике Управления экономической безопасности правительства Москвы, в 2005 г. в столице было зафиксировано 117 силовых захватов бизнеса, в 2004 г. 177, в 2003-м 15 Это официальная статистика.

Разумная осторожность

Но когда речь заходит о недружественных захватах, специалисты говорят не только о дырах в документах фирм, через которые могут пролезать рейдеры, но и о психологии руководителей, игнорирующих саму мысль о возможном недружественном поглощении.

По оценке же экспертов, ежегодно только в Москве рейдерской атаке подвергаются более 300 предприятий, суммарные активы которых превышают $4 млрд. Официальная статистика не фиксирует большую часть недружественных поглощений, поскольку директора предприятий, подвергшихся агрессии, зачастую нарушают закон и всеми силами стараются скрыть информацию о корпоративном конфликте от правоохранительных органов.

Комментарии:

Поэтому, каким ни банальным кажется этот призыв, повторим: не забывайте о профилактике!

Рейдеры разрушают наш риэлторский бизнес. Во-первых, потому, что полученные в результате недружественного захвата объект недвижимости нужно быстро реализовать. То есть он поступает в продажу по заниженной цене и тем самым дестабилизирует рынок. Во-вторых, мы хотим, чтобы наши клиенты оставались с нами долгое время, а не лишались части недвижимости в результате рейдерских атак.

Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty:

Можно выделить основные способы и направления действий недружественных поглотителей, при этом они могут сопровождаться большим количеством второстепенных (т.е. отвлекающих) претензий:

Артем Герасимов, старший партнер юридической компании Антикризисный Управляющий Центр:

Эффективный способ разработки тактики и стратегии юридической защиты базируется на правильном вычленении юридически значимых действий компании-поглотителя и эффективных контрмерах (в судах, правоохранительных органах, органах исполнительной власти), без распыления на второстепенные претензии, в частности, не влекущие лишения контроля над финансовыми потоками обороняющейся компании.

* если пакет акций сильно распылен между собственниками, то производится скупка у миноритариев;
* если держание консолидировано, т.е. сконцентрировано у менеджмента, осуществляется сговор с руководством;
* инициируется процедура банкротства поглощаемой компании, после чего скупаются по низкой цене ее активы.

Полноценный правовой аудит нельзя провести без доброй воли самого юридического лица. Но мы регулярно делаем анализ рисков для клиентов, приобретающих помещения в новостройках. Например, иногда права на землю, на которой строится здание, оказываются у третьих лиц. Смотрим на постановление о предоставлении земельного участка и кадастровый план а раньше на месте дома была овощебаза или гаражи, или иное строение. Как правило, из документации не видно, были ли урегулированы правопритязания ранее занимавших данный участок землепользователей. Возможно, какие-то гаражи были приватизированы, а с их собственниками должным образом не договорились они могут оказаться сутяжниками и будут предъявлять права на этот участок. Это всего лишь риски, но покупателю нужно о них знать, чтобы принимать взвешенное решение.

Юлия Кондратенко, Генеральный директор юридической компании BergerPartners:

Как правильно замечено, эффективный способ лечения профилактика. Поэтому следите за финансовыми показателями своей компании, не допуская просроченных неподконтрольных долгов своим поставщикам. В противном случае возможен вариант осуществления попытки путем банкротства со стороны любого кредитора по денежным обязательствам лишить вас собственности. Справедливости ради необходимо отметить, что сегодняшнее законодательство о несостоятельности является более сбалансированным и предоставляет должникам возможность вовремя и адекватно отреагировать. В любом случае у банкрота есть возможность либо перекредитоваться и погасить требования заявителя по делу о банкротстве, либо подготовиться к длительной защите, направленной на недопущение назначения дружественного поглотителям арбитражного управляющего и смену исполнительных органов на ранней стадии разбирательства.

Ирина Жарова-Райт, председатель Совета директоров Инвестиционной группы Сесежар:

Валерий Виноградов, адвокат, Генеральный директор компании АВЕНТИН-Недвижимость:

Будьте внимательны, не покупайте готовые компании, так как некоторые компании были созданы по потерянным документам. Рейдер может получить контроль над компанией через предыдущих владельцев.

Скупка акций.
Фальсификация реестра акционеров.
Проведение внеочередного собрания акционеров с целью избрания подконтрольного органа управления предприятием и получения юридического контроля над предприятием.
Силовой захват с целью получения физического контроля над предприятием.
Распродажа активов и, прежде всего, недвижимости предприятия.

Используя пробелы законодательства, неэффективность и длительность судебной защиты, коррупцию в эшелонах власти, рейдеры обычно действуют по следующему алгоритму:

встречная скупка акций;

В отсутствие антирейдеровского корпоративного законодательства предприятия чаще всего используют следующие приемы защиты:

обременение залогом или продажа недвижимости;

изменение организационно-правовой формы путем реорганизации из ОАО в ООО;

Эффективными механизмами защиты также являются обратный лизинг и внесение недвижимости в закрытый ПИФ недвижимости.

обращение с заявлением в специализированную межведомственную комиссию, правоохранительные и иные государственные органы.



Главная --> Публикации