Главная --> Публикации --> Стагнация как подарок Краткий обзор рынка ипотечного кредитования в россии в 2006 году Медведев призвал граждан самим строить жилье Итоги состоявшейся пресс-конференции первого заместителя мэра в правительстве москвы, руководителя стройкомплекса столицы в.ресина Грамотный план покупки квартиры

Возможности нового строительства в Москве уже почти исчерпаны

Бурное развитие рынка торговой недвижимости в Москве требует значительного увеличения объема складских площадей - в самом городе и ближайших пригородах. Московский регион традиционно является крупнейшим логистическим центром России. Общий объем складских площадей классов А и В в настоящее время составляет здесь 2,69 млн.кв. метров, в том числе в первом полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию 0,32 млн. кв. м высококачественных площадей. Общая же площадь складов (включая устаревшие советские склады классов С и D) в Москве и Подмосковье составляет, по различным оценкам, от 5 до 10 млн.кв. метров.

Гигантомания в ближайшем Подмосковье

По данным компании Knight Frank, в Москве наиболее плотно (свыше 1400 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы размещены в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах, наименее плотно (менее 400 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном округах. При этом в пределах МКАД возможности для нового строительства уже почти исчерпаны. Наиболее крупными складскими комплексами, которые все же в ближайшее время появятся в Москве, станут логистический комплекс Виктория и административно-складской комплекс МАНФС Зенит-Интер.

По данным компании Knight Frank, наиболее плотно (свыше 300 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы расположены в северном секторе Подмосковья, между МКАД и Большим Московским кольцом (А-108), наименее плотно (менее 100 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном. При этом наибольшим спросом пользуются следующие направления: Новорязанское шоссе (21% запросов), Симферопольское шоссе (14,6% запросов) и трасса Дон (10% запросов). Наименьшим спросом пользуются Ярославское, Щелковское и Горьковское шоссе.

Если складские помещения, расположенные в Москве, традиционно пользуются спросом у компаний, нацеленных на дистрибуцию своих товаров непосредственно в черте города, то в ближайшем Подмосковье, где цена 1 кв. м не так велика, растет спрос на современные офисно-складские комплексы площадью значительно более 100 тысяч квадратов. Этот интерес проявляется в основном со стороны крупных международных и региональных дистрибьюторов. Всего в Московском регионе (за МКАД) на начало второго полугодия 2006 года общий объем введенных в эксплуатацию складских площадей, соответствующих международным стандартам, составил 0,77 млн. кв. м, заявлено к вводу еще 3,4 млн. кв. метров.

В мае 2006 года компания приступила к строительству складского комплекса площадью 180 тыс.кв. м в Подольске. Проект МЛП Подольск предусматривает инвестиции в размере 135 миллионов долларов. Поэтапный ввод склада в эксплуатацию планируется завершить к началу 2008 года. Кроме того, в рамках МЛП планируется создание логистического парка в районе Сходни (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе). Площадь комплекса МЛП Ленинградский терминал составит 200 тыс.кв. м, инвесторы планируют вложить в него около 120 миллионов долларов. Проект предусматривает пять очередей. На данный момент завершается его первая фаза, полностью логистический парк будет построен к концу 2007 года.

Наиболее крупными складскими комплексами, которые появятся в ближайшем Подмосковье в 2007-2008 годах, станут терминалы Международного Логистического Партнерства (МЛП), индустриально-логистический парк Евразия, технологистический комплекс Томилино, логистический парк в Ступино. В частности, МЛП, созданное в 2004 году как девелопер логистических проектов класса А, к концу 2008 года планирует стать одним из крупнейшим игроков этого рынка, владеющим примерно 1,35 млн.кв. м складских помещений.

Инвестиционно-промышленная компания Евразия также планирует построить сеть складских комплексов класса А. Например, в рамках этого проекта уже возводится индустриально-логистический парк в районе Домодедово (в 11 км от МКАД). Его общая площадь составит 900 тыс.кв. м, первая фаза - 300 тыс.кв. м (она планируется к сдаче в 2007 году). Стоимость проекта составит 600-700 миллионов долларов.

Парки добрались до складов

Важным объектом складской недвижимости должен стать технологистический комплекс Томилино. Строительство здесь началось в 2005 году, и по состоянию на начало 2006 года общая площадь сданных в аренду новых складов составила примерно 16 тыс.кв. метров. Сейчас на территории комплекса находятся уже более 100 тыс. кв. м складских площадей, из которых 25% соответствует классу А. Клиентами и партнерами комплекса являются компании Вимм-Билль-Данн, Лада-Фаворит, Рольф Холдинг, Лаверна и многие другие. В 2007 году запланировано сдать в эксплуатацию еще 120 тыс.кв. м, а общая концепция этого комплекса предусматривает строительство к 2012 году более 500 тыс.кв. м высококлассных складов на территории площадью 140 гектаров.

Австрийская группа C.R.E.D.O., специализирующаяся на строительстве складских и офисных помещений в Центральной и Восточной Европе, планирует инвестировать 65 млн. евро в строительство крупного логистического парка в подмосковном Ступино. Общая площадь комплекса составит 110 тыс.кв. метров. Открытие склада для арендаторов намечено на осень 2007 года. Будущий комплекс имеет удачное расположение: 52 км от МКАД, на втором бетонном кольце между трассами M4 (Москва - Дон) и M5 (Москва - Челябинск), недалеко от крупной железнодорожной развязки. Складские помещения будут соответствовать классам А и B+. Участники рынка складской недвижимости отмечают, что строительство складского комплекса с нуля - скорее исключение: до сих пор западные инвесторы предпочитали приобретать готовые или строящиеся объекты с целью снижения рисков.

В настоящее время большинство торговых компаний предпочитает склады, расположенные в непосредственной близости от Москвы (в пределах 30 км от МКАД). Однако уже в самое ближайшее время логистические объекты отодвинутся еще на 10-20 км от столицы, то есть в места, где еще можно купить землю по приемлемым ценам. Стоимость одного гектара земли в дальнем Подмосковье оценивается в 100000-200000 долларов, тогда как в Москве она уже составляет 500000 долларов. Таким образом, девелоперам просто не приходится выбирать.

Кольцо расширяется

Ставки диктуют прибыль

Более того, дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил некоторые из них решать свои проблемы собственными силами. Так например, о планах строительства собственных складов в Подмосковье в 2006 году объявили компании Эльдорадо, Евросеть и Техносила. Активно строят свои терминалы за пределами МКАД такие крупные операторы, как Копейка, Перекресток, Фамилия.
Расположение для торговой недвижимости - это главное. А хорошее расположение - это прежде всего большое число потенциальных покупателей, проходящих или проезжающих ежедневно мимо данного объекта. Если бы можно было создать цветовую диаграмму, показывающую интенсивность человеческого трафика в Москве, то, безусловно, самыми горячими точками оказались бы окрестности станций метро. Однако такое расположение диктует и формат торговых точек - в основном это небольшие киоски. Для более крупных предприятий торговли и для современных торговых центров в границах ТТК оптимальное расположение - первая линия домов основных магистралей.

В компании 4Rent Estate назвали похожие цифры: В среднем ставки аренды по основным торговым коридорам Москвы составляют 1500-2500 долларов за кв. м, - говорит Сергей Храмов. - На Тверской улице арендная ставка равна 3500 долларов за кв. метр. В некоторых случаях она может доходить и до 4000-6000 долларов. Если говорить об объектах, удаленных от центра, ставка составит в среднем 700 долларов за кв. метр. Здесь важную роль играет удаленность от метро, а также от транспортных магистралей. Если говорить об уровне доходности столичных торговых центров, то в среднем это 14 процентов.

Арендные ставки по центральным торговым коридорам несколько выше, чем в качественных торговых центрах на МКАД, - говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. - Это связано с тем, что проходимость, например, Тверской улицы или Арбата выше, чем в торговом центре на окраине Москвы. Так, ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют в среднем 1100-1500 долларов за кв. м в год; в торговых центрах, расположенных на окраинах, - 600-1000 долларов за кв. м в год.

По словам А.Жамкина, объем предложения торговых площадей растет, что привело в III квартале 2006 года к снижению арендных ставок в среднем на 2,5 процента. При этом средняя цена продажи торговых площадей за пределами Садового кольца увеличилась на 2% и составила 2250 долларов за кв. м, а внутри Садового кольца, наоборот, снизилась почти на 10% (с 7600 до 6900 долларов за кв. м) в первую очередь за счет появления крупных недорогих помещений.

Центр подешевел!

Кольцо стало коридором?

Приоритеты покупателей меняются значительно, - констатирует Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow. - Если еще несколько лет назад торговые коридоры привлекали более высокий покупательский спрос, чем районные торговые центры, то сегодня можно наблюдать тенденцию к снижению покупательской активности по многим торговым коридорам. В центре остаются только рестораны, магазины, продающие эксклюзивную продукцию, покупатели которой не пойдут в торговый центр. Товары массового спроса полностью уходят в торговые центры.

Если же сравнивать периферию города (включая обе стороны МКАД) и районы, расположенные ближе к центру, то строительство ТЦ на окраинах города продиктовано желанием девелоперов сэкономить на строительстве, а также возможностью реализовать сразу большую площадь, считают в компании Blackwood. ТЦ на МКАД имеют множество плюсов по сравнению с центральными: огромный ассортимент товаров, возможность купить все в одном месте, лучшая транспортная доступность для владельцев автомобилей, большие парковки, - говорит А. Жамкин.

Тот факт, что внешняя сторона МКАД оказалась в большей степени застроена торговыми молами, чем внутренняя, в компании Swiss Realty Group Moscow связывают не только с принадлежностью участков Москве или области. Просто многие участки на внешней стороне дороги изначально были лучше: большими по площади, с лучшей инфраструктурой, предлагались по лучшим ценам. А вот Сергей Храмов в объяснении этого загадочного феномена был краток: Разница в стоимости земли и административные вопросы. Преимущественная застройка внешней стороны МКАД, скорее всего, обусловлена тем, что здесь оказалось больше свободных земельных участков, - добавляет А.Жамкин. - Но если московские власти начнут продавать остальные земельные участки в собственность, ситуация кардинально не изменится в связи с их дефицитом.

Далеко не все москвичи уверены, что жизни за МКАДом нет. Некоторые рискуют и покупают жилье за городом, переезжая туда на постоянное местожительство. Портрет этих смельчаков, решивших сменить пыльный город на сельские просторы, попробовал нарисовать корреспондент Собственника.

Очевидно, что МКАД является трассой с огромным потоком потенциальных покупателей. Однако, - замечает А. Жамкин, - надо учитывать, что в отличие от Садового кольца или ТТК МКАД не имеет вокруг себя пешеходной зоны, вблизи практически отсутствуют жилые дома и станции метро. Поэтому наибольшая торговая активность на МКАДе в основном заметна на пересечении с крупными магистралями, которые и являются торговыми улицами. Остальные участки МКАД скорее следует рассматривать как трассу (по инфраструктуре, устройству), а не как торговые коридоры.

Кто они?

Большинство москвичей регулярно отправляются за город на выходные, особенно в теплое время года. Однако лишь некоторые из них превращают временный праздник в постоянное удовольствие. Но как правило, сначала такие мигранты тщательно выбирают себе коттеджи и земельные участки, а их предпочтения в направлениях и видах объектов могут абсолютно не совпадать.

Очень редко покупателем загородной недвижимости становится человек одинокий, обычно состоятельные холостяки предпочитают проводить время в шуме столичной жизни. Такую недвижимость приобретают в первую очередь семьи. Одиночек очень немного. Как правило, о переезде за город задумываются либо в семье, в которой должен появиться ребенок, или уже есть дети, причем дошкольник, либо младший школьник, объясняет руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян.

Среди покупателей загородной недвижимости можно встретить разных людей. За последние годы портрет покупателя в принципе не изменился. Это собственники бизнеса и топ-менеджеры компаний говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова.

Примечательно, что среди покупателей загородной недвижимости практически нет работающих в России иностранцев. Что касается экспатов, то и здесь ситуация не изменилась процент их невелик, говорит Елена Первакова. По словам Светланы Абелян, они предпочитают снимать, потому что наши цены в их голове немножко не укладываются.

По словам руководителя отдела продаж компании Аллтек Девелопмент Жанны Потапкиной, покупатель загородной недвижимости за последние годы изрядно помолодел. Еще два года назад это были в среднем люди, достигшие 40 лет. Они пытались реализовать свою детскую мечту: построить основательный, большой дом. Возраст сегодняшних покупателей по крайней мере по опыту продаж нашего поселка Графские пруды начинается от 26 лет и заканчивается 55 годами. Причем 60% покупателей люди в возрасте до 35 38 лет, добавляет эксперт. По ее словам, большинство этих людей тратят на покупку коттеджей далеко не последние деньги. Если же судить по сфере деятельности, то, по словам Жанны Потапкиной, доля газовиков среди таких покупателей составляет 30%, еще 30 40% это предприниматели, связанные с нефтью и углем, а остальными клиентами являются представители финансовых структур. Однако подобное соотношение, по мнению других экспертов, не совсем объективно отражает статистику. Что касается топ-менеджеров газовых монополий, то эти компании, как правило, централизованно строят поселки, равно как и другие монополии, например, нефтяные или алюминиевые. Такое строительство началось еще в 90-е годы. Поэтому процент людей, покупающих жилье себе самостоятельно, в этих группах не слишком высок, объясняет Светлана Абелян. И все-таки, по словам Елены Перваковой, топ-менеджеры газовых монополий и финансовых структур всегда в списке покупателей элитных объектов.

Зачем покупают?

Если рисовать портрет сегодняшнего покупателя загородной недвижимости, то это на 63% мужчины в возрасте от 25 до 44 лет, на 37% состоящие в браке и на 74% проживающие в Москве. В основном это руководители среднего и высшего звена и владельцы бизнеса, предпочитающие покупать земельные участки, а не готовые коттеджи, подводит итог руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

По данным аналитика загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ивана Воробьева, доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости в последнее время остается стабильной и не превышает 20%. Ситуация на рынке элитной загородной недвижимости такова, что инвестиционная составляющая не выражена столь ярко. Ликвидное предложение загородного дома с хорошим земельным участком в престижном поселке, естественно, предполагает увеличение его стоимости со временем. Но тенденции загородного рынка таковы, что в большинстве случаев покупка загородного дома это в первую очередь покупка для жизни, а уж потом инвестпроект, говорит специалист отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Екатерина Индзинская. Однако, по ее словам, есть люди со свободными денежными средствами, которые хотят выгодно вложить деньги и получить прибыль. Для этого очень важно сделать правильный выбор, чтобы предложение имело высокую ликвидность. Наибольшей ликвидностью обладают загородные дома, расположенные в организованных коттеджных поселках на престижных северо-западных направлениях в 25 км от Москвы, считает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор Татьяна Сташкевич.

Из того, что загородную недвижимость покупают совершенно разные люди, легко сделать вывод, что они приобретают объекты с совершенно различными целями. По словам Жанны Потапкиной, клиенты покупают загородные дома в основном для постоянного проживания. Очень приятно общаться с теми, кто покупку дома связывает с большой семьей. У нас был случай, когда супруга одного из покупателей прямо в поселке схватила мужа за плечо и сказала: Здесь я хочу рожать детей!, рассказывает Потапкина. Увеличение интереса к загородной недвижимости, по словам Светланы Абелян, связано с переключением внимания с городских квартир: цена жилья в Москве чрезмерно высока, и часть людей решила перебраться за город, продав уже достигшее ценового потолка московское жилье. А инвестиционный потенциал подмосковных объектов весьма велик. Люди при покупке думают не только о доме для себя и своей семьи, но и воспринимают ее как средство вложения денег, говорит Жанна Потапкина.

Предпочтения покупателей коттеджей и домов в Подмосковье почти не изменились. Наиболее популярными остаются Рублевское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. Еще один тренд текущего года повышение спроса на участки и дома вдоль Киевского шоссе. Но пока количество объектов, предлагаемых на продажу, невелико, и расположены они не в самых лучших местах, отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов.

Что покупают?

Самым большим спросом у покупателей пользуются объекты, относящиеся к сегментам бизнес-класса, связанного с наиболее широкой группой потенциальных покупателей, и класса люкс. Соотношение между ними не изменилось, считает Владимир Яхонтов. Как уточняет Елена Первакова, на подмосковном рынке можно отметить два наиболее часто встречающихся потребительских запроса. Во-первых, это дом площадью от 400 до 600 кв. м на участке около 30 соток в поселке, построенном в едином архитектурном стиле, с продуманной инфраструктурой и прозрачными заборами единой высоты. Во-вторых, это земельный участок площадью от 50 соток, без подряда, то есть без строений, но с подведенными современными коммуникациями высокого уровня. На такие предложения существует стабильный спрос, так как всегда найдется взыскательный покупатель, который хочет построить дом по индивидуальному проекту на большом участке, даже в Дальнем Подмосковье. Новая тенденция это загородные усадьбы на удалении от 50 км от Москвы.

Однако, по данным Елены Перваковой, рост цен на загородную недвижимость повлиял и на распределение спроса. Если раньше на Новорижском шоссе за 20 соток с домом около 500 кв. м в респектабельном поселке платили около $1 млн, то сегодня это $2 млн минимум. Стоимость сотки земли на Новой Риге в настоящее время составляет около $60 тыс. за сотку, добавляет Елена. Рост цен приводит к миграции покупателей на менее престижные направления. В частности, наблюдается бум продаж по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. Аутсайдерами сегодня признаются все юго-восточные подмосковные направления. Они считаются экологически неблагоприятными и перегружены транспортом. Говоря о юге Подмосковья, можно заметить, что в настоящее время предложение на рынке коттеджных поселков здесь весьма незначительно, и спрос на такие объекты недвижимости невелик. Однако развитие Симферопольского, Каширского и Варшавского направлений в ближайшем будущем не вызывает сомнений, добавляет Иван Воробьев. В результате, по данным Миэль, лидерами спроса остаются Рублевка и Новая Рига, а по числу продаж первое место занимают Киевское и Калужское направления.

Вторая половина XX века эпоха растущего благосостояния и потребления дала миру множество новых форм розничной торговли. Каждому новому явлению скептики предрекали быстрый упадок, пессимисты видели в нем угрозу старым добрым формам торговли. Тем не менее, ни один из традиционных видов торговли еще не исчез с улиц европейских городов, а вкусы потребителей определяют рамки сосуществования новых и старых форм.

Формат подобных усадеб это организованные поселки с площадями от 1 га и более, серьезной системой охраны и обязательным наличием управляющей компании, говорит Светлана Кондачкова. По ее словам, примером такого поселка можно назвать новый коттеджный поселок Истринские Усадьбы на 52-м км Новорижского шоссе. Именно такие усадьбы и становятся новыми очагами клубной жизни, где администрация предлагает жителям разнообразные развлечения это условие тоже становится обязательным для тех, кто рискует поселиться в подмосковной деревне.
Формат аутлетов приходит в Россию. Первый комплекс такого типа построит на Минском шоссе компания Интерспорт. Каковы отличительные особенности этой формы торговли? И какой может быть ее российская специфика?

От производителя

Factory outlet (т.е. продажа непосредственно производителем) существует никак не меньше, чем существуют на земле ремесла и торговля. В эпоху индустриализации и разделения производства и торговли эта форма тоже не исчезла полностью. Напрямую от производителя продавались, как правило, легкие в обращении и транспортировке, не требующие сопроводительного сервиса повседневные товары, например одежда или посуда.

Так, в одной Германии в 2004 г. насчитывалось 1500 аутлетов старого (магазинов при фабрике) и нового (географически независимых) типа. При этом в целом непосредственная продажа от производителя занимала лишь очень незначительный процент товарооборота розничной торговли: от 0,3% в сфере детских игрушек до 1,5% в мужской одежде.

Продажа непосредственно от производителя преследовала две основные цели: сокращение промежуточного складирования и реализацию второсортных (например, выбракованных строгим контролем качества) изделий, а также произведенных с переизбытком товаров. Первоначально магазины непосредственной продажи находились либо на территории фабрики-производителя, либо в непосредственной близости от нее. Затем постепенно стали возникать удаленные от производства пункты продажи. Географическая привязанность магазина к производству перестала быть обязательной.

На этом этапе в игру вступает феномен потребности в обществе. Вопреки интуитивному представлению о преимуществах отсутствия конкуренции для одиночного, далеко расположенного магазина, изолированные пункты продажи зачастую не просто не приносят должной прибыли, а даже вообще не в состоянии существовать. Пункт розничной торговли остро нуждается в окружении себе подобными. Особенно это относится к магазинам одежды и обуви. Кластер из десяти магазинов, торгующих предметами моды, привлекает не в 10, а в 15 20 раз больше покупателей. Соответственно растут оборот и прибыль. Постепенно к такому специализированному кластеру присоединяются представители других отраслей и сфер продаж. В результате многократно увеличивается количество клиентов, растет прибыль. Включается положительная обратная связь: чем больше пользы извлекается из окружения, тем больше в нем потребность. Этот феномен особенно заметен на примере больших торговых центров, универсамов, загородных моллов, равно как и торговых улиц в центре города, наводненных маленькими бутиками.

Парадоксы конкуренции

Аутлеты в Старом Свете

Первый кластер магазинов непосредственной продажи от производителя, получивший название Factory Outlet Center, появился на свет в 1974 г. в американском штате Пенсильвания. Очень быстро вся страна была охвачена новым трендом. За считанные десятилетия количество аутлет-центров выросло до нескольких сотен, их общая площадь составляет сейчас несколько миллионов квадратных метров, а товарооборот превышает $10 млрд. Всемирно известны такие супергиганты, как Belz во Флориде, неслучайно расположенный в непосредственной близости от огромного конгломерата развлекательных парков. Аутлет-центры продают товары известных марок напрямую от производителя по ценам на 30 70% ниже, чем в розничной торговле. Низкий уровень цен обеспечивается еще и расположением центров вдали от городов, т.е. в районах с низкой арендной платой на землю, скромного оформления магазинов и минимального количества обслуживающего персонала, что означает для покупателя минимальный уровень сервиса.

Аутлет-центры возникают в Швейцарии, Испании, Швеции, в течение 90-х годов охватывая своей сетью всю Западную Европу. И все-таки европейские традиции и вкусы диктуют свои требования. Ранняя американская модель дешевых упрощенных покупок не может в полной мере удовлетворить более высокие эстетические запросы европейского покупателя. Европейские аутлет-центры приобретают должный современный дизайн и уровень сервиса, создающие шикарную атмосферу и располагающие к комфортабельному времяпрепровождению.

Постепенно мода на аутлет-центры перекинулась через океан и достигла Европы. Пионерами были Великобритания страна, наиболее открытая американским веяниям, и Франция. Поначалу европейские центры по масштабам сильно уступали американским, но в настоящее время уже достигли среднеамериканских размеров. Так, открытый в 1995 г. между Лондоном и Бирмингемом Bicester Village занимает территорию в 12 тыс. кв.м и включает около сотни магазинов известных брендов одежды, белья, обуви, парфюмерии, спортивных товаров, дизайна интерьера. Конечно же, комплекс предлагает своим посетителям и зоны отдыха, кафе и рестораны

Источник оживления

Наиболее ярко это проявилось в Италии, первые аутлет-центры в которой стали появляться лишь в 2000-х годах (позже, чем в других странах), зато явились качественно новым явлением. Итальянские центры предлагают товары не просто знаменитых брендов это коллекции ведущих итальянских модельеров и дизайнеров: Гуччи, Версаче, Бульгари, Армани. Несмотря на то что такие дизайнерские аутлеты выставляют на продажу коллекции прошлого сезона по гораздо меньшим ценам, чем актуальные коллекции тех же мастеров в центральных салонах Милана или Неаполя, они остаются все равно престижными торговыми центрами, рассчитанными на обеспеченного покупателя. В путеводителях по Италии для азиатских и американских туристов аутлетам в окрестностях Рима или Флоренции уделяется не меньше внимания, чем Колизею, римскому Форуму или галерее Уффици. Особенно если архитекторы придают им национальный колорит, как в случае аутлета McArthurGlen в Серравалле. Он расположен в часе езды от Милана и построен в стиле итальянской деревни XVIII в., занимая территорию в 35 тыс. кв.м.

Замедленной реакцией с немецкой стороны воспользовались создатели аутлет-центров во Франции, Бельгии и Голландии, расположившие свои центры в непосредственной близости к немецкой границе в расчете на немецких покупателей. Но и в Германии сопротивление было сломлено, и открытие в 2000 г. большого аутлета B5 под Берлином и дизайнерского комплекса в Цвайбрюкене ознаменовало начало эры аутлет-центров в Германии.

В Германии идея аутлет-центров встретила больший скепсис. Американские, канадские, британские инвесторы натолкнулись на неприятие немецкой розничной торговлей, вызванное опасениями по поводу падения конкурентоспособности. С другой стороны, градостроители и дизайнеры ландшафтов из эстетических соображений возражали против нового вида застройки. Даже производители товаров не проявляли высокого интереса. На первый взгляд парадоксальная незаинтересованность немецких производителей объясняется системой договоров между производителями и розничной торговлей. Если в Америке не реализованная в розничной торговле продукция возвращается производителю, т.е. действует комиссионная система, то в Германии ее сбыт вменяется в обязанность продавцу. Именно поэтому создание фабричных аутлетов в Америке инициатива производителя, в Германии же третьих лиц, инвесторов, которые видят в новой форме торговли источники оживления потребительского спроса.

Аутлеты строятся в районах, относительно удаленных от больших городов. Официальная причина стремление избежать конфликтов с традиционными городскими предприятиями розничной торговли, опасающимися за свою конкурентоспособность. На деле вынесение аутлетов на удаленные окраины оказалось стратегически важным ходом. В среднем поток покупателей в аутлет-центрах составляет ежедневно 15 тыс. человек на 10 тыс. кв.м. Для такого потока центр должен располагать в потенциале регионом с населением 1 млн человек. С учетом готовности клиентов тратить до двух часов времени, чтобы добраться на машине в центр, это условие легко выполнимо во многих областях густонаселенной Европы с прекрасно развитой транспортной инфраструктурой. Аутлет-центр, расположенный между несколькими большими городами на перекрестке скоростных автострад, привлекает к себе в несколько раз больше покупателей, чем традиционный торговый центр в черте города.

Немного об экономике

Российские реалии

Товарооборот европейских аутлет-центров, предлагающих своим клиентам уцененную продукцию известных марок, составляет 4 6 тыс. евро на квадратный метр торговой площади, что существенно превышает американские показатели, составляющие $2,5 тыс./кв.м. Одним словом, старая форма торговли, пришедшая в современном обличьи из-за океана, очень удачно прижилась в Европе. Не исключено, что к расположенным вдали от городов аутлетам в скором будущем присоединятся традиционные торговые центры и моллы. Первые симбиозы разнообразнейших форм розничной торговли под одной крышей уже стали появляться в Америке.

Большие потери при перевозе нераспроданных актуальных коллекций. По некоторым данным, только в MEXX они составляют около $100 тыс.

В России (по крайней мере, в Московском регионе) необходимость в организации формата аутлет назрела уже давно. Тому есть несколько причин.

Удобство расположения разных модных марок на одной площади. Понятно, что одежда и предметы life style это не пиво и не соки, то есть отгружаются они маленькими партиями. Приэтом автомобиль одного дилера должен заехать в несколько складов, находящихся в разных частях Москвы. Тесное соседство этих складов будет выгодно всем.

Необходимость комфортабельной работы с региональными дилерами. Сегодня модные марки имеют склады в Москве, страдающей от автомобильных пробок. Вынесение складов за черту города позволит предоставить дилерам дополнительный сервис.

Во-первых, их можно строить на таких участках земли, которые не подходят ни под склады (нет возможности организовать удобный подъезд для большегрузного транспорта), ни под магазины (слишком мала сторона земельного участка, выходящая к шоссе). Сейчас владельцы таких участков строят на них одно-/двухэтажные магазины и очень неэффективно используют землю.

Предполагается, что площадь первого российского аутлета будет зонирована следующим образом: 10% займут торговые площади (шоу-рум и залы розничной продажи), 10% офисы, а остальное складские помещения. По словам Ирины Жаровой-Райт, председателя Совета директоров Инвестиционной группы Сесежар, аутлеты могут быть очень перспективным форматом.

При этом в будние дни подобные аутлеты будут обслуживать преимущественно мелкооптовых клиентов, а в выходные дни розничных.

Между тем в столице много фирм, которые бы хотели совместить офисную, торговую и складскую недвижимость. А возможность расположить офис за чертой МКАД может быть дополнительным плюсом до работы сотрудники будут добираться в противотоке.



Главная --> Публикации