Главная --> Публикации --> Министр надеется, что скоро в россии появятся первые ученые-миллиардеры Строительный смотр Стагнация как подарок Краткий обзор рынка ипотечного кредитования в россии в 2006 году Медведев призвал граждан самим строить жилье

Закрытые ПИФы недвижимости, изначально появившиеся как способ оптимизации налогообложения имущества юридических лиц, постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается на глазах и порой достигает совсем уж смешных сумм, за которых на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев, а не попыткой привлечь больше частников. Как бы то ни было, но рынок ЗПИФов недвижимости очевидно переживает смену времен.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости постепенно становятся воротами на рынок недвижимости для частных инвесторов даже с небольшими деньгами.

Первые ЗПИФы недвижимости появились три года назад, и период их существования удачно совпал с очень неплохим ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах . По мере увеличения ниши и завоевания инвесторских сердец (то есть кошельков) вырос и сам ассортимент ЗПИФов, а также их розничная доступность. Сейчас помимо фондов, создающихся компаниями для того, чтобы оптимизировать налогообложение своего имущества, на рынке можно найти еще четыре вида ЗПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды.

ПИФ в ассортименте

Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость (по нашему прогнозу, 10 15% в 2007 году) и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности (в среднем 15 20% в год), поясняет заместитель председателя правления компании Арсагера Алексей Астапов.

Наиболее распространены девелоперские ЗПИФН их почти две трети от всех существующих фондов. Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности в среднем 25 30% годовых, поясняет управляющий партнер компании Конкордия-эссет менеджмент Марина Кислицкая. Кроме того, по словам исполнительного директора УК Blackwood фонды недвижимости Артема Цогоева, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход это деньги от реализации построенного объекта. Яркий пример фонд Федерация (башня Федерация в Москва-Сити).

Рентные ЗПИФы фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Доходность здесь редко превышает 10 12%, но и риски минимальны. Идеальная альтернатива банковским депозитам.

Есть и другие стратегии. Так, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Нова-недвижимость, созданный в декабре 2004 года, планировал заниматься срочным выкупом и последующей перепродажей квартир. Пользуясь стагнацией рынка, фонд предлагал продавцам жилья быструю покупку их квартир, но со скидкой. Выкупленная недвижимость выставлялась на продажу по рыночной цене, прибыль от перепродажи делилась среди всех пайщиков фонда.

Лицом к частнику

Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.

В связи с этим некоторые эксперты делают вывод, что ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды по промежуточным итогам своей деятельности становятся все более интересными для частников. Некоторые УК в ответ проводят дополнительный выпуск паев, другие организуют активный биржевой оборот. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.

Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. Физиков отсекал уже входной порог: в среднем он равнялся одному миллиону рублей. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить пай ЗПИФН всего за 10 30 тыс. рублей. А суммы в 100 тыс. рублей и меньше хватит для приобретения пая почти в сорока закрытых фонах.

В противовес этому Марина Кислицкая считает, что если сравнивать ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, то можно с уверенностью говорить о том, что ЗПИФН становятся инструментом для частных инвестиций. Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора, настаивает эксперт.

Но об устойчивости тенденции эксперты спорят. Снижение порога действительно идет, соглашается Артем Цогоев. Однако причины этого кроются в заботе не о частных инвесторах, а о повышении ликвидности паев при выводе их на биржу. Мне кажется, что ЗПИФН, наоборот, поворачиваются к институциональным инвесторам: мечты некоторых УК о привлечении миллиардов от частников уже в прошлом. Значительно проще убедить НПФ или просто юрлицо, чем тратить миллионы на раскачивание рынка частных инвесторов.

Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость превышает рост цен на жилье, многие наши пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру, констатирует Алексей Астапов. После впечатляющего роста цен, который мы видели в этом году, к нам стало приходить все больше инвесторов, относящихся именно к этой группе. И хотя институциональные инвесторы по-прежнему преобладают в большинстве фондов, о ЗПИФах недвижимости уже можно говорить как об инструментах, вполне доступных для частников. Средний порог вхождения в ЗПИФН на московском и петербургском рынке составляет 100 тыс. рублей. Для человека, планирующего заниматься инвестициями в недвижимость, это очень небольшая сумма: за такие деньги сегодня невозможно купить ни одну готовую квартиру в Москве. Таким образом, даже инвесторы, не обладающие достаточной суммой для самостоятельной игры на этом рынке, могу приобщиться к сверхдоходным прибылям, которые в течение этого года показывал рынок недвижимости.
Внешние риски: без права минимизации

Генеральный директор УК Капиталъ ПИФ Роман Шемендюк считает, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в открытые и интервальные ПИФы, и многие УК разобрались с более сложным и специфическим продуктом ЗПИФами. К тому же большинство проблем в нормативной базе по ЗПИФам уже решено.

По мнению экспертов, можно выделить по меньшей мере пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФН: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).

Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор), рассуждает Алексей Астапов. Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.

Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. В комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей приводят пример, когда департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Инвесторы отказались, и уже два года не могут получить свидетельство о собственности. И, соответственно, два года не могут привлечь дополнительное кредитование для развития проекта и строительства следующей очереди.

Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, в Москве это на практике не работает. Получить землю даже под своим предприятием можно только через суд, возмущается заместитель председателя комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы Алексей Михеев. А если действовать в соответствии с законом, процесс затянется до бесконечности. Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а договоры аренды земли на 49 лет.

Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, иметь их в виду и при выборе девелоперского ЗПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких сюрпризов. Например, для объектов, строящихся сегодня в рамках проекта Москва-Сити, политический риск минимален. Проект слишком значимый для Москвы и страны в целом, чтобы новые власти решились его прервать. В отличие от упомянутого четвертого транспортного кольца.

Политический риск связан с грядущей сменой городской власти и вероятными изменениями градостроительных приоритетов. В частности, многие компании сейчас инвестировали деньги в выкуп промзон, расположенных до четвертого транспортного кольца, с целью их развития создания торговых центров, складских терминалов, которые будут обслуживать это кольцо, рассказывает Алексей Михеев. Но если новый мэр придет при поддержке левых сил, то приоритетным станет развитие метро, которое сейчас идет отстающими темпами. Поэтому вероятно, что с приходом новой власти может замедлиться строительство дорог и ускориться строительство метро. И наконец, рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших пузырей в США, Японии и других странах.

Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными будут действия управляющей компании. Правда, генеральный директор компании Регион девелопмент Валентина Волкова считает, что риски по управляющему минимальны, так как любое движение активов происходит с разрешения спецдепозитария, и вряд ли сразу две компании допустят одну и ту же ошибку. Тем не менее финансовый риск или риск менеджерских ошибок остается. Особенно при смене объекта инвестиций. Если действия УК не устраивают инвестора, существует два варианта попытаться продать свой пай или созвать собрание пайщиков, которое примет решение поменять УК либо объект инвестиций.

Лучшее лечение профилактика

Марина Кислицкая полагает, что во многом причина этого высокая цена пая. Чтобы повысить ликвидность паев при обращении на вторичном биржевом рынке, необходимо, чтобы ММВБ начала производить дробление паев, считает она. Это позволит привлечь большее количество розничных пайщиков.

При решении о продаже стоит иметь в виду, что ликвидность паев ЗПИФов оставляет желать лучшего. Хотя большинство фондов недвижимости сегодня выводят свои паи на биржу, на практике оборот по ним пока невелик.

Таким образом, постфактум повлиять на неблагоприятные изменения сложно, зато их можно заранее минимизировать. Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. То есть если управляющая компания в инвестиционной декларации перечисляет несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФ нацелен только на жилые объекты, то для пайщика хорошо, если средства фонда распределены по разным категориям жилья.

Второй вариант проведение общего собрания и смена УК воплотить в жизнь ничуть не проще. Пайщик имеет право требовать проведения собрания, только если у него (или у инициативной группы, объединившейся вокруг него) есть 10% от общего количества паев. Но решение собрания о смене УК должны утвердить не менее чем 75% пайщиков фонда. Контролировать деятельность УК напрямую не может никто из пайщиков, поясняет Артем Цогоев. По мнению Валентины Волковой, это вполне логично: Инвестор в процесс управления не должен вмешиваться, так как передал это бремя управляющей компании, суть работы которой профессионально распоряжаться активами.

Среди признаков успешной технологии удачный опыт реализации нескольких проектов, причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК должна делать экспертную оценку не только объекта инвестиций, но и застройщика оценивается его финансовое состояние, опыт, достоверность правоустанавливающих документов. Система критериев может включать такие показатели, как доля рынка, занимаемая строительной фирмой, средняя просрочка при сдаче объектов, площадь введенного жилья, наличие у компании кредитов и облигационных займов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

Второе, на что стоит обращать внимание, принципы работы самой УК. Конечно, в первую очередь этот способ минимизации риска доступен институциональным инвесторам, у которых достаточно квалификации и возможностей оценить работу УК, рассказывает Роман Шемендюк. Но и физлицо может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой УК, а также задать дополнительные вопросы в офисе лично: как работает система отбора объектов для инвестирования и тому подобные.

А-ля ипотека
Когда собственных средств на покупку квартиры не хватает, логично обратиться в банк за ипотечным кредитом или попытаться взять ссуду в жилищном кооперативе. Причем если рассмотреть условия предоставления займов, в кооперативах они гораздо доступнее и выгоднее для его членов, нежели условия выдачи банковских кредитов. Тем не менее кооперативы остаются пусть и более доступным, но менее надежным способом покупки жилья.

Многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро. Так что если свой жилищный вопрос вы уже решили, то обратить инвестиционные помыслы на закрытые фонды недвижимости очень даже рекомендуем.
Жилищно-строительные кооперативы, так хорошо знакомые нам с советских времен, могли бы стать реальной альтернативой ипотечному кредитованию и хотя бы в некоторой степени доступным жильем. Вместо этого они превратились в настоящую реликвию. А вот дачные товарищества обрели второе дыхание и активно развиваются в Подмосковье. Правда, уже построенные поселки пока можно пересчитать по пальцам.

ПИКи (потребительские ипотечные кооперативы), в отличие от ЖСК, которые оперируют только внесенными пайщиками суммами, еще и привлекают ипотечные кредиты, которые берут в банках.

Жилищные кооперативы ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), образованные в период с 2000 года, привлекают деньги заемщиков и на эти средства покупают квартиры для своих пайщиков на первичном и вторичном рынках. Деятельность кооперативов выглядит примерно так. Членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет. При вступлении необходимо представить только один документ паспорт. Справок о доходах, регистрации, а также поручительства третьих лиц не требуется. Заявку на вступление правление кооператива, состоящее обычно из председателя и двух-трех заместителей, рассматривает в течение месяца и при положительном решении издает соответствующее распоряжение. Новоиспеченный пайщик вносит в кассу кооператива 30-50% стоимости жилья или накапливает эту сумму, будучи его членом. В качестве вступительного взноса необходимо сразу внести 3-5% стоимости жилья. Эти деньги идут на оплату расходов, связанных с деятельностью кооператива.

По истечении срока ожидания, указанного в договоре между пайщиком и кооперативом, пайщик получает недостающие для покупки жилья деньги из средств самого кооператива или занятых у других его членов. По закону пайщик имеет право на получение суммы, равной той, что он внес в ЖСК. При вступлении в кооператив первоначальный взнос заемщика, как правило, составляет 30% стоимости квартиры, остальные 20% он накапливает по индивидуальному графику. Накопив 50%, он получает ссуду, которую затем гасит тоже по индивидуальной схеме. При этом, однако, срок погашения не может превышать больше чем в полтора раза время первоначального накопления.

Согласно закону, с момента вступления в ЖСК до получения права на выделение ссуды должно пройти не менее двух лет. В ПИКах часто снижают срок накопления до полугода. А вот банки перечисляют деньги клиентам сразу после принятия положительного решения по ипотечному кредиту.

Сопоставляя условия получения и погашения ссуд по ипотеке и в кооперативах, становится ясно: в последних они гораздо привлекательнее. Это подозрительно. Более выгодные условия кредитования объясняются тем, что кооператив некоммерческая организация. Его цель обеспечить жильем пайщиков, а не получить прибыль.

Ставки в банках по ипотечным кредитам варьируются от 10 до 14% в валюте и от 12 до 20% в рублях. В кооперативах ставки ниже 1-6% годовых в валюте в зависимости от стоимости приобретаемого жилья, да и называются они там членскими взносами, а не ставками кредитования.

В ЖСК квартира переходит в собственность пайщика только после выплаты ее полной стоимости, до этого момента жилье принадлежит кооперативу. В случае с ПИКами квартира может быть передана в собственность пайщику и до выплаты полной стоимости, но только при оформлении ипотечного кредита через ПИК. Здесь жилье становится предметом залога.
Получается, что надежность кредитора важна для пайщика ЖСК или ПИКа, а не для заемщика по ипотеке. С банками все более или менее понятно: если банк разорился, долгами займутся его кредиторы. Согласно законодательству, ухудшить условия для заемщиков (по ипотеке в том числе) кредиторы не имеют права. Заемщику по ипотечному кредиту придется подписать новые бумаги и перечислять деньги уже на другой лицевой счет.

Таким образом, схема работы кооперативов напоминает финансовую пирамиду благополучно существовать они могут только до тех пор, пока поступают деньги новых пайщиков. Впрочем, в кооперативах и не скрывают, что их благополучие напрямую зависит от доверия пайщиков. Члены ЖСК или ПИКа кредитуют кооператив и других его членов, а гарантией сохранности средств и получения в конечном счете квартиры в данном случае является добросовестность самого кооператива. Поэтому пайщику совсем не помешает самостоятельно застраховать сделку.

По мнению экспертов рынка, ввиду высоких рисков, связанных со схемой работы кооперативов, они и не получили широкого распространения.

С ЖСК и ПИКами в случае их банкротства разобраться будет сложнее. Хорошо, если деньги должны будете вы. Можно не сомневаться: правопреемники банкрота быстро объяснят, куда теперь следует перечислять средства. А вот что делать, если клиент еще не успел получить недостающую для покупки жилья сумму?

Я там так нахлебался, что не хотелось продолжать дальше, рассказывает господин Агаларов. Делать хороший продукт без отделки я считаю неправильным. Называть элитным жильем бетон без единого проводочка и выключателя даже язык не поворачивается. А сделать то, что ты считаешь нужным, очень сложно, потому что в процессе строительства появляются покупатели, и они начинают, с моей точки зрения, портить себе квартиру. Что было в моем доме: я успел его построить, сделал минимальную отделку, стояли американские кухни, бытовая техника. Жильцы начали делать ремонты во всех квартирах, причем по два-три раза. То есть сделают ремонт, зайдут к соседу, посмотрят, что у него, и по новой. Причем, когда начинают говорить, моя теща или жена так хорошо проектирует, хочется спросить: 'А кто ваша жена? Дизайнер? Архитектор? Старший научный сотрудник, но при этом гениально проектирует?' У нас народ въедливый, они же во все хотят вникнуть. Есть один жилец, очень известный человек. Он вынимал из стен кирпичи, носил в Институт физики, проверял их на теплопроводность; с пола срывал гранит, в Институт Курчатова на радиацию носил проверять, а окна изучал на теплопроводность и защищенность. И, к своему удивлению, пришел и говорит: 'Все превосходит ГОСТы и нормы'. Сплошная нервотрепка! Причем до сих пор до смешного доходит. У нас в доме стоит букет цветов в холле. Входишь в подъезд люстра, круглый стол, красивая ваза и букет живых цветов. Вот этот букет цветов до сих пор предмет дискуссий. Регулярно просят передать Агаларову, что дом не кладбище: зачем здесь цветы?

Единственный в своем роде
Едва ли не уникальный проект современного дома, построенного своего рода кооперативом, успешный клубный проект Агаларов-хаус. Однако этот опыт оказался настолько неоднозначным, что Арас Агаларов отказался от идеи дальнейшего строительства многоэтажных домов в Москве.

Множество схожих
Что касается дачных кооперативов, риэлтеры отмечают, что такая форма товариществ приобретает все большее распространение в поселках Подмосковья. По оценкам специалистов, большая часть свободно продающихся в Московской области земель это земли именно в статусе сельхозназначения (до 69% площади всего Подмосковья). Реже они же, но прошедшие одну или несколько стадий оформления, как то: оформление документов на землю на юридическое или физическое лицо, перевод из сельскохозяйственных земель в ИЖС, дачный статус или под фермерское хозяйство, подвод коммуникаций, организация коттеджного поселка. Чем меньше стадий оформления прошел участок, тем дешевле он обойдется новым собственникам.

Получается, что договориться с чиновниками о строительстве оказалось легче, чем найти общий язык с жильцами. Есть вещи, на которые можно влиять, объясняет Арас Агаларов. Жильцы к ним не относятся. Поэтому строить просто жилье неинтересно. Для меня лучше развивать то, что имеет дальнейшее существование: выставочные или торговые центры, гостиницы, офисы.

Руководитель департамента консалтинга в сфере земельных правоотношений юридической компании Легге Игорь Кукин: Наши корпоративные кооперативы по крайней мере, в Москве больший упор делают на загородное строительство. Дефицит потенциальных строительных площадок в столице, бюрократические препоны и высокий уровень коррупции не позволяют в полной степени развить кооперативное движение. Подобные кооперативы существуют, но массового характера не носят. У нашей компании был опыт правового сопровождения организации дачно-строительного кооператива с целью приобретения в аренду с последующим выкупом крупного земельного участка в Московской области. В результате цель была достигнута, но на ее достижение ушел год и потребовались значительные финансовые затраты. Впоследствии земельный участок был разбит на 43 меньших участка и распродан по частям. Полагаю, со значительной прибылью. Насколько я знаю, под Москвой действуют как минимум пять подобных кооперативов, организованных в этом году. Всем пяти выделены земельные участки в Московской области, и думаю, что все пять в конечном итоге распродадут землю по частям.

В среднем по Московской области стоимость земельного участка площадью 10 га обойдется покупателю в несколько миллионов долларов. Если принять во внимание престижные направления (Рублево-Успенское, например), стоимость возрастет до нескольких десятков, а то и сотен миллионов долларов.

Организовать кооператив наиболее легкая из проблем, с которыми придется столкнуться его вдохновителям. Не секрет, что для начала строительства в Москве необходимы колоссальные связи и не менее колоссальные деньги. В Московской области вопрос предоставления земельных участков (особенно на непопулярных направлениях и в значительном удалении от столицы) решается сравнительно легче на первоначальном этапе достаточно аудиенции у главы администрации сельского округа.

С экономической точки зрения кооператив, несомненно, выгоден: экономия затрат на строительство и других издержек в этом случае составляет не менее 30%. Но с другой точки зрения подобный путь требует больше времени, не говоря уже о нервах. Это вопрос личного выбора либо экономия, но время и нервы, либо решенные проблемы, но повышенная стоимость.

Каких-то особенных юридических проблем перед участниками такого кооператива не стоит. Корпоративный кооператив, с точки зрения действующего законодательства, ничем не отличается от некорпоративного. На этапе организации и в процессе деятельности существует проблема договоренности между членами кооператива.

Однако для решения административных проблем кооператорам, конечно, лучше и значительно надежнее обратиться к профессионалам. Но опять же возникнет вопрос, что для вас важнее экономия или отсутствие (минимизация) проблем. Организация кооператива, выделение земельного участка, разрешение на строительство, само строительство, подключение к инженерным коммуникациям, приемка в эксплуатацию, регистрация права, последующая жизнедеятельность кооператива весь путь можно попытаться пройти самостоятельно, без гарантий конечного результата и со значительными временными затратами (по Московской области до трех-пяти лет). Либо увеличить расходы на 10-15%, но обеспечить себе здоровый сон.

Дальше следовало собрать заявления членов ДСК и отнести их в местную администрацию, а также оформить участки в собственность, получить постановление о предоставлении, договоры купли-продажи. Пройдя все юридически-бюрократические процедуры, члены этого дачного кооператива свои участки продали, настолько выгодной для них оказалась продажа земли по рыночной стоимости в сравнении с реальными затратами.

После предварительной проработки возможности выкупа участка во время аудиенции у глав администраций округа и района, в управлении архитектуры и градостроительства, комитете по земельным ресурсам и землеустройству выяснилось, что участок возможно получить только в аренду а при некоторых усилиях с правом выкупа под дачное строительство, рассказывает Игорь Кукин. Все остальные варианты были связаны с изменением категории земель, а это областная компетенция, соответственно, неоправданные расходы и непрогнозируемое время. После консультаций с заказчиками был предложен следующий вариант: организация домостроительного кооператива (ДСК) из числа сотрудников компании, заявление на предоставление земельного участка в аренду, разбивка земельного участка на более мелкие с целью их выкупа членами ДСК. ДСК организовали легко, после получения постановления о предоставлении участка заключили договор аренды, зарегистрировали на тот момент в Московской областной регистрационной палате. После регистрации договора аренды через земельный комитет произвели раздел земельного участка на мелкие и распределение их между членами ДСК. После этого корректировка Генерального плана, в результате чего в Архитектуре и земкоме вместо одного земельного участка были зафиксированы сведения о 43 земельных участках и земли общего пользования (дороги, участки под общественные строения и т. д.).

В поисках свободной и комфортной жизни состоятельные люди предпочитают покупать жилье в загородных клубных поселках. Казалось бы, загородный дом предоставляет его владельцу полную свободу действий со своей недвижимостью, землей, ландшафтом. На практике домовладение в коттеджном поселке имеет ограничения двух видов. Первые архитектурные, связанные с внешним обликом дома. Вторые, бытовые, касаются правил проживания на территории поселка.

В моей практике случаев объединения нескольких людей с целью покупки загородной недвижимости не было. Вообще, кооперативный подход совершенно неприменим к дорогой недвижимости, рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. Бывает, правда, что компании строят поселки для своих сотрудников. Один из немногочисленных примеров поселок 'Чигасово', возведенный на Рублево-Успенском шоссе компанией 'Медиа-Мост'.

Архитектурные ограничения застройщик вводит еще на стадии строительства. Клиенту предоставляется на выбор набор из различных проектов домов (в среднем 10-15 вариантов), либо с застройщиками согласуется индивидуальный проект, не выбивающийся из общей концепции. Начальник отдела продаж департамента реализации корпорации Инком-недвижимость Алексей Коротких (их проекты Лазурный берег, Риверсайд и Гринфилд) рассказывает: Одно из обязательных требований в наших поселках это использование клиентом только наших отделочных материалов, которые всегда подобраны по цвету и стилю. 'Лазурный берег' выполнен в балтийском стиле, здесь преобладают морские настроения. 'Риверсайд' это классика, там все построже. И никаких медных крыш, они слишком яркие! А в 'Гринфилде', например, разрешена черепица только песчаного цвета.

Заборы и медные крыши
Риэлтеры называют систему запретов на рынке загородной недвижимости архнадзором. Его задача обеспечить сохранность архитектурного облика поселка в том виде, в котором он изначально был задуман. По мнению Александра Симанова, исполняющего обязанности директора по управлению недвижимостью компании Миэль-недвижимость,любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, построек, общественных зон, заборчиков, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости. На такие риски компании идти не готовы.

Повредить стилю могут и собственные дополнительные постройки. Правда, обойти обязательства по-хорошему можно, если спрятать дорогую сердцу баньку в лесочке на участке, чтобы ее не было видно с общей дороги.
В список архитектурных изгоев попали зимние сады, застекленные балконы, дополнительные ограждения и даже неродные входные двери и почтовые ящики.

Часто девелоперы устанавливают ограничения на строительный материал и почти всегда на высоту дома. В поселках европейского типа нельзя строить деревянные дома, а в других (Лесной ручей, Сосновый берег), напротив, в чести только натуральная древесина. И никаких тебе замков и башен, строить можно не больше двух этажей и трех уровней (9-12 м). В проектах компании Миэль-недвижимость существуют ограничения на установку оборудования, требующего сверхлимитного потребления (фонтаны, дополнительное освещение, газовые барбекю).

И таких примеров на современном рынке масса. Сами клиенты, уверяют риэлтеры, уже стали относиться к подобным мерам как к чему-то само собой разумеющемуся. Ведь единая архитектурная концепция одно из существенных условий, влияющих на цену земельного участка и дома.

И все-таки одно из главных стилевых табу это заборы. Как правило, даже в поселках с совершенно разными домами единое фасадное ограждение обязательно (Вымпел, Лесные зори). Профессионалы называют это запретом на светопропускаемость чаще всего заборы не должны быть глухими. Требование не хочу видеть своего соседа выдвигают лишь 10-15% клиентов. По мнению риэлтеров, прозрачность или небольшая высота ограждения создают ощущение свободы и открытости, свойственное европейскому жителю. В компании Русконсалт полагают, что такие издержки клиенту только во благо, так как полностью ликвидируют эффект хомячка в кирпичном лабиринте. В Славенке на Новой Риге (проект Rodex Group), которую создатели позиционируют как дачный поселок для активного отдыха, решили отказаться от высоких оград. Архитекторы оборудовали все участки невысокими (по грудь) заборчиками и калитками в стиле русской старины, менять которые строго запрещается. А вот визитная карточка коттеджей в Риверсайде и Гринфилде, напротив, кованые прозрачные заборы высотой не ниже 1,7 м (чтобы соседская собака не перепрыгнула) с фирменным вензелем. Все заезды должны быть шириной не более 5-6 м 3,5 м ворота плюс 1,5 м калитка, добавляет Алексей Коротких из Инком-недвижимости, реализующей жилье в этих двух поселках. Отказаться от установки такого забора нельзя. Единственная хитрость, на которую могут пойти жильцы, это собственные зеленые ограждения деревья, посаженные вдоль забора со стороны своего участка.

В Миэль-недвижимости приводят пример: В правилах наших поселков есть запрет на проведение шумных мероприятий на улице после 21.00, это возможно только с предварительного согласования с управляющим и соседями. Существуют ограничения по скорости движения по поселку, по применению звукового сигнала, а также запрет на мойку машины на общественной территории, пускай даже прямо перед собственным домом.

В рамках приличия
Определенные, порой достаточно жесткие нормы касаются и жизненного уклада обитателей поселка. Не отстреливать соседей, например, смеются в ООО Партнер. По каким законам жить и кому подчиняться, жильцы решают сами. В современных поселениях на смену дачным и садовым кооперативам пришли товарищества собственников жилья. На собраниях ТСЖ или просто общих собраниях жителей устанавливаются свои нормы. Специальные ограничения касаются сброса мусора, шума, езды на автомобилях, оплаты коммунальных услуг, рассказывают в Rodex Group. Юридически подобные ограничения принято называть обязательствами.

Если не считать охраны, то самое большое количество обязательств накладывают на жильцов как раз в поселках самого высокого класса. В Резиденции Бенилюкс решили воззвать к клиенту законодательно и заключить так называемый договор совести. Созданный в лучших традициях европейской культуры и образа жизни поселок борется за чистоту. Первый пункт обязательств жильца поселка класса luxury: Не допускать нахождения грязных автомобилей на территории земельного участка, второй: Для вывоза мусора ежедневно не позднее 8.30 по московскому времени складывать накопившийся мусор, упакованный в приобретаемые Владельцем за свой счет специальные мешки, возле выездных ворот земельного участка. В числе строгих запретов Бенилюкса использование пиротехники и сброс воды из бассейна или пункта мойки автомобиля в общую канализацию (только в собственные фильтрационные колодцы). По мнению составителей договора совести, подобные нормы помогают создать особую атмосферу цивилизованного и добрососедского совместного проживания. В Бенилюксе уверяют, что отказов от приобретения жилья из-за норм и правил не было никогда.

В большинстве поселков существует запрет на содержание животных. Так, на первый взгляд запрет на разведение собак бойцовых пород в таунхаусах можно посчитать чрезмерным. Однако, по нашему мнению, такое ограничение вполне разумно, так как в таунхаусах отсутствуют большие земельные участки для выгула животных, а потому две и более собаки бойцовых пород могут создать опасность для соседей, рассказывает Александр Симанов из Миэль-недвижимости. Кроме того, жителям приходится ограничивать своих питомцев намордниками и поводками, а прогулки с ними специально оборудованными площадками. Если таких мест нет, придется и вовсе отправиться за границы поселка.
Помимо животных на коротком поводке советуют держать и личную охрану. В ряде поселков человек с вооруженным сопровождением не имеет права выходить из машины до тех пор, пока не заедет к себе на участок. В противном случае могут возникнуть серьезные разногласия с жильцами, говорит Евгения Воропаева, эксперт департамента загородной недвижимости Paul`s Yard. По ее словам, это вполне разумное ограничение, так как сокращает возможные риски для жизни окружающих. Например, ребенок или животное может нечаянно напугать, спровоцировать охранника, добавляет Воропаева. Ей известен случай, когда за нарушение подобного запрета не появляться вместе с охраной солидного и известного человека поселковая общественность просто выжила из загородного поселка. Однако подобные истории единичны. В поселках уровня проживания министров и других высокопоставленных лиц, например в Архангельском, появляться с охраной, хоть на утренней пробежке, вполне в порядке вещей, констатирует эксперт из Paul`s Yard.

Интересно, но создание запретов и введение определенных правил проживания приводят к тому, что поселки начинают активнее разделяться по интересам. По мнению экспертов из Русконсалта, молодая пара, как правило, не купит дом в поселке, где есть 'комендантский час' 21.0 А семьям с детьми это, наоборот, может быть важно. Они скорее отдадут предпочтение тихому месту с отлаженной системой контроля за животными.

Подобного мнения придерживаются и в других компаниях, хотя зачастую запреты и создают определенные трудности. По словам Александра Симанова, многие покупатели, не имеющие опыта проживания за границей, не сразу принимают условия договора и правила, однако после разъяснения их сути и сообщения о том, что эти нормы распространяются не только на него, но и на всех жителей, договор подписывается. Те, у кого есть дома за границей, наоборот, иногда считают правила не слишком жесткими.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
Сегодня Лесной кодекс публикует Российская газета. 1 января будущего года он вступает в силу. До самого последнего дня вокруг него велись ожесточенные споры. И в первую очередь о том, будет разрешена частная собственность на лес или нет.

Таким образом, загородное жилье все больше приближается к европейской модели не только по архитектурным особенностям, но и по правилам общежития. Возможно, со временем это станет одной из главных характеристик, которые делают его более привлекательным для проживания по сравнению с городским.

Статья 8 кодекса прямо говорит о том, что лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. А это значит - принадлежат государству и всему народу. Но дело в том, что леса у нас находятся не только на территории лесного фонда. Есть леса на землях поселений, на землях сельхозназначения, есть леса министерства обороны и министерства образования и науки и другие. Так вот, здесь уже, как говорится, возможны варианты. Формы собственности на такие лесные участки определяются в соответствии с земельным законодательством.

Беспокойство на этот счет абсолютно понятно и естественно. Лес - это наше все, это неотъемлемая часть нашего образа жизни, менталитета, истории, культуры. Лиши горожанина возможности хотя бы пару раз за лето съездить в лес за грибами, и он просто заболеет. А что говорить о тех, кто буквально живет в лесу! Так что же мы получили в итоге?

Однако критически настроенные оппоненты настаивают на том, что при большом желании возможна и приватизация участков лесного фонда, и даже особо охраняемых природных территорий. Для этого нужно сначала взять участок лесного фонда в аренду, а потом перевести его в земли иных категорий. Это очень непросто, но возможность такую кодекс не отрицает.

Для сведения: леса, не входящие в состав лесного фонда, составляют примерно полпроцента от общей площади всех лесов. Частная собственность возможна именно в их отношении.

И все же ограничения есть. Доступ граждан может быть ограничен или вовсе запрещен в леса, расположенные на землях обороны и безопасности, на землях особо охраняемых природных территорий (заповедники и т.п.). И в обычных лесах пребывание может быть ограничено. Но оснований для этого всего два: для обеспечения пожарной и санитарной безопасности в лесах и для обеспечения безопасности граждан при выполнении работ. Никаких других оснований для ограничений входа в лес быть не может.

Кодекс прямо говорит: граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах, собирать грибы-ягоды и все, что можно съесть, для собственных нужд.

Лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в аренду на срок от 10 до 49 лет. Если в течение всего срока арендатор добросовестно соблюдал все условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Цена зависит от того, для каких целей берется участок в аренду, будет там изыматься лесной ресурс или нет. Базовые ставки аренды определяют правительство, регион или муниципалитет, в зависимости от того, в чьем ведении находится данный лесной участок.

Для того чтобы получить в аренду лесной участок, необходимо принять участие в аукционе. Но если претендентов оказалось менее двух и аукцион не состоялся, то единственный претендент может получить участок по первоначальной цене аукциона.

Кодекс предусматривает, что граждане имеют право заготавливать древесину для собственных нужд: на дрова, на строительство и для других личных целей. Но, как и прежде, за это нужно заплатить. Исключение делается только для коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Им лес на рубку предоставляется бесплатно, но в пределах норм, установленных законами субъектов РФ.

Кодекс четко говорит: использование лесов в Российской Федерации является платным. Это касается использования в любых целях.

Новый Лесной кодекс не допустит перехода прав собственности от государства к арендатору.

Комментарий

Говоря об экономической составляющей Лесного кодекса, заместитель министра отметил, что новый закон поможет сделать лесную отрасль более прибыльной. По словам замдиректора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Всеволода Гаврилова, доходы только от одной аренды лесов увеличатся как минимум в два раза. Если сегодня средняя рентабельность лесного сектора составляет минус 20-30 процентов, то после вступления в силу кодекса мы планируем уйти в плюс, - говорит Гаврилов. - Когда леса получат реального хозяина, мы ожидаем увеличение инвестиций в лесозаготовку и снижение доли убыточных предприятий.

Об этом заявил вчера заместитель министра экономического развития и торговли РФ Андрей Шаронов. По его словам, документ лишь повышает экономическую привлекательность лесного фонда для временных хозяев. Новый закон не предполагает перехода прав собственности к арендатору, - заявил Андрей Шаронов. - Если сейчас поводом для перевода может служить уничтожение леса, зачастую специальное, то, новый кодекс обязывает лесопользователя все восстановить.



Главная --> Публикации