Главная --> Публикации --> Управление прорыва Министр надеется, что скоро в россии появятся первые ученые-миллиардеры Строительный смотр Стагнация как подарок Краткий обзор рынка ипотечного кредитования в россии в 2006 году

Заседание Московской городской думы, на котором было озвучено сенсационное предложение германских строителей, было посвящено теме Транспортные проблемы Москвы: инновационные пути решения. Возможности снижения бюджетных затрат за счет привлечения инвестиций.

Компания StrassenHaus предложила московским властям решить транспортную проблему, подняв дороги на крыши. В Мосгордуме был представлен проект, предполагающий строительство дорог поверх нежилых зданий. По поручению Юрия Лужкова уже разрабатывается пилотный проект такой дороги. Эксперты сомневаются в реалистичности этой затеи и опасаются, что с крыш будет трудно спускаться.

В качестве одного из проектов решения транспортных проблем в Москве мы хотим предложить StrassenHaus. Разгрузка дорожной ситуации происходит за счет дополнительных невидимых, бесперекрестных бесшумных дорог с односторонним движением, сказал профессор Роланд Липп, президент компании StrassenHaus, специализирующейся на инновационных разработках.

Идея выглядит нелепо. Но, видимо, вопрос был проработан, раз немцы вышли с таким предложением, сказал газете ВЗГЛЯД сотрудник Трансстроя

Профессор Липп, которого цитирует РИА Новости, добавил, что внедрение сети StrassenHaus позволит улучшить экологические показатели, в частности, снизить уровень уличного шума.

По мнению немецкого ученого, организация движения по крышам нежилых зданий позволит снизить объем транзита в наземном уровне, а также обеспечить беспрепятственное движение спецтранспорта, например скорой помощи, доставку почты.

StrassenHaus предлагает построить в Москве систему небольших 4 5-этажных офисных и складских зданий высотой 13 15 м, по крышам которых будут проходить трехполосные платные автомобильные дороги. Под дорогой, на уровне последних этажей зданий, будут проложены инженерные коммуникации и тоннель, по которому без водителя, автоматически будет передвигаться вагон-капсула, способный перевозить одну тонну груза.

В StrassenHaus встроена также система перевозки грузов. Каждые 8 секунд по системе стартует капсула для перевозки груза со скоростью 40 километров в час. За день такие капсулы перевозят порядка 9 тыс. тонн, подчеркнул господин Липп.

Строительство пилотного участка такой трассы по предложению мэра Москвы Юрия Лужкова должно начаться в 2007 году. По неофициальной информации, первая StrassenHaus появится в Южном округе.

Строительство предполагается вести исключительно на деньги StrassenHaus помещения в построенных зданиях будут сдаваться в аренду под офисы и склады. Кроме того, компания планирует получать прибыль от парковок, которые также будут устроены на крышах зданий, и от сдачи стен в аренду под рекламу. Как заявил Роланд Липп, себестоимость строительства таких офисов составит 1200 евро за 1 кв. м.

Российские строители сомневаются в реалистичности проекта германских коллег. Идея выглядит нелепо. Но, видимо, вопрос был проработан, раз немцы вышли с таким предложением к городским властям, сказал газете ВЗГЛЯД сотрудник Трансстроя, пожелавший сохранить анонимность.

С германским проектом Юрий Лужков ознакомился еще в октябре на выставке Expo Real в Мюнхене. Приехав в Москву, мэр поручил Москомархитектуре и московскому правительству подумать о возможности реализации проекта.

Построить второй уровень дорог можно, но это трудно осуществимо с инженерной точки зрения, считает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. С учетом возможного гололеда для безопасности машин уклон дороги должен быть минимальным. Какой длины должна быть эта горка, чтобы соответствовать требованиям безопасности? Она съест всю сэкономленную за счет второго уровня площадь. Допустим, эта проблема решится, но как с этой дороги спускаться? недоумевает специалист.
Чем ближе Новый год, тем сильнее и желание встретить его с комфортом, в экологически чистой обстановке. Причем желательно не в городе, а поближе к природе. Собственник рассказывает, как подготовиться к встрече Деда Мороза в окрестностях Северной столицы.

Подобные трассы проложены, например, в США между небоскребами, но они очень неудобны для жителей близлежащих домов. Даже при строительстве легкого метро в Москве пришлось ставить шумозащитные стены в таких проектах приходится тщательно прорабатывать защитные механизмы, пояснил представитель корпорации.

Некогда столь популярный у петербуржцев зимний отдых в коттеджах в Финляндии, где жители Северной столицы и начали приобщаться к коттеджному туризму, породил устойчиво высокий спрос среди питерцев на отдых в коттеджах в родных пенатах. Когда коттеджи начали появляться в Ленобласти, они были встречены на ура. Спрос не утихает и сегодня, несмотря на то что даже падение цен на петербургское жилье (к слову, 0,11% по сравнению с прошлой неделей, по данным аналитиков bn.ru) явно не успеет до Нового года никак отразиться на инертном загородном рынке. И цены здесь остаются не слишком демократичными.

Популярный вид отдыха

Цены и направления

В любом случае позаботиться о зимнем счастье нужно заранее. О том, как обстоит дело с арендой коттеджей в Подмосковье, тем более на период новогодних праздников, известно достаточно хорошо. Впрочем, и под Петербургом ажиотаж с арендой коттеджей традиционно достигает своего апогея в преддверии Нового года. Опытные отдыхающие хорошо знают, что самые интересные по соотношению цены и качества коттеджи нужно бронировать практически сразу же после возвращения из летнего отпуска. Съездил в Анталию звони турагенту и договаривайся насчет новогоднего коттеджа.

Уровень цен зависит как от площади коттеджа, так и от количества мест в нем. К примеру, в Золотой долине (Приозерский район, деревня Васильево, 5 км от Коробицино) стоимость встречи Нового года оценена в 22,4 тыс. руб. за двухместный номер в коттедже на 4 6 человек (т. е. за весь коттедж порядка 45 тыс. руб.) при заезде с 31 декабря по 3 января. Стоимость новогоднего банкета оценена в 6 тыс. руб. Конечно, такие недорогие предложения ушли среди первых.

В окрестностях Питера самой востребованной считается горнолыжка, т. е. коттеджи, стоящие возле горнолыжного курорта. В последние годы строительство горнолыжных склонов и центров отдыха вокруг них переживает настоящий бум. Сегодня на территории Ленобласти насчитывается 15 горнолыжных курортов, правда, лишь часть из них является крупными. Это курорты Игора, Снежный, Красное озеро, Пухтолова гора, Охта-Парк, Туутари-парк, Золотая долина.

Обычно турфирмы (а именно они являются главными брокерами новогодних коттеджей) относят Курортный и Приозерский район к классу премиум, Выборгский к среднему, Лужский к эконом-классу. Впрочем, разделение это достаточно условно, так как стоимость аренды зависит не столько от географического положения, сколько от площади и уровня комфорта в коттедже. Наиболее востребованы коттеджи с баней или сауной, кухней с посудой. До недавнего времени принцип удаленности от города служил некоторым мерилом цены самыми востребованными и дорогими были объекты в 50-километровой зоне от Петербурга. Но сегодня коттеджи вблизи горнолыжных трасс стоят зачастую больше, чем коттеджи в Репино или Комарово, даже если ради них нужно проехать все 70 100 км.

Для сравнения, одним из самых престижных, но и самых дорогих, является горнолыжный курорт Игора, открытый лишь год назад. Курорт расположен в 54 км от Петербурга, в Приозерском районе. Стоимость аренды коттеджа на 4 персоны с 30 декабря по 2 января составляет здесь 67,5 тыс. руб., а коттеджа на 6 персон 94,5 тыс. руб. Дети до 6 лет проживают бесплатно, детям до 12 лет предоставляется скидка 50% на новогодний ужин (оцененный в 7 9 тыс. руб.).

Например, по Приозерскому шоссе. В Юкки (Всеволжский район, 20 км от города) стоит 7 коттеджей вместимостью от 6 до 20 человек. Стоимость с 31 декабря по 3 января 770 евро за 6-местный коттедж в сутки, т. е. 81 тыс. руб. за 3 дня. По нынешним временам относительно недорого. Для сравнения: коттедж в Green Village (также Приозерское направление) стоит уже от 90 тыс. руб. (с 30 декабря по 2 января). Коттеджи Сосны (на 4 и 8 человек), расположенные в 130 км от Петербурга, недалеко от поселка Мельниково (тоже Приозерский район) на острове озерно-речной системы Вуокса, предлагаются от 66 тыс. руб. (с 31 декабря по 2 января).

После горнолыжных коттеджей в приоритете новогоднего спроса петербуржцев стоят коттеджи на Карельском перешейке. Речь идет о направлении на Финляндию (Выборгском направлении). Частично это Курортный район, вплотную прилегающий к Петербургу, где в городах Сестрорецк, Зеленогорск, поселках Репино, Комарово, Солнечное до революции жила на своих дачах вся элита столичного общества. Однако в Курортном районе в основном расположены пансионаты и санатории. За коттеджами нужно ехать дальше.

Общая ситуация на рынке такова, что в сентябре-октябре туристы коттеджи выбирают и бронируют (в большинстве случаев через турфирмы), а затем до 1 декабря должны произвести 100-процентную предоплату. Поэтому после даты икс участникам рынка становится ясна картина: что зависло и что еще можно продать (оставшиеся коттеджи обычно попадают в свободную продажу брони турфирм или частных лиц с них снимаются). Как правило, это коттеджи за сотку, т. е. стоящие свыше 100 тыс. руб. за 3 новогодних дня.

Если же говорить о южных (точнее, юго-западных) предместьях города, то аренда коттеджа (от 6 спальных мест), например, в Ломоносове в новогодний заезд 31 декабря 03 января обойдется от 64,3 тыс. руб. за коттедж и выше.



  • Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья >>


В частности, по словам главы комиссии Мосгордумы по экономической политике Александра Ковалева, в самое ближайшее время городу предстоит решить принципиальный вопрос о сносе панельных девятиэтажных домов 70 80-х годов. Как заявил Ковалев на конференции Земля и недвижимость: финансирование и инвестиции, разработать программу и начать ее реализацию московским властям нужно в течение 3-4 лет. Так ждать ли столице очередного масштабного расселенческого проекта?

Программа сноса пятиэтажек, по заверениям московского мэра Юрия Лужкова, должна быть завершена до конца 2009 года. Именно тогда с лица столицы исчезнет последний пятиэтажный дом так называемой сносимой серии. В целом городская программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предусматривает до 2011 года снос порядка 3,7 тыс. зданий общей площадью 8,6 млн кв. м. Впрочем, на этом городские власти останавливаться не намерены.

Думаю, что принятие такой программы достаточно реально. Причем вне зависимости от завершения программы по пятиэтажкам, считает управляющий директор агентства недвижимости Century 21 Золотой Гусь Айдар Салахов. С экспертом соглашается и независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Попов, по мнению которого новую программу совершенно необязательно увязывать с завершением работ по сносу пятиэтажек: Это разные объекты, и ничто не мешает разрабатывать девятиэтажки параллельно с завершением сноса пятиэтажек. К слову, в ЦАО первую девятиэтажку снесли уже несколько лет назад, хотя вряд ли это было ветхое или аварийное здание. Еще одна девятиэтажка под снос есть в столице уже сегодня на улице Отрадная, дом 2, рассказывает директор департамента городской недвижимости Century 21 Серебряный Век Карина Дохикян. Программа уже рассматривается, и закон будет принят. Скажем так: считайте, что его уже приняли.

Объективная реальность

Впрочем, удивляться здесь нечему: даже если на время отвлечься от вопросов рентабельности и забыть об открывающейся перспективе освобождения участков под точечную (а то и под комплексную) застройку, необходимость как-то решать вопрос с отслужившими свое девятиэтажками диктует их зачастую аварийное состояние. Срок эксплуатации ряда домов давно истек. Многие из них по-настоящему в критическом состоянии, и их необходимо сносить, говорит Карина Дохикян.

Сносить нельзя реконструировать

Вероятнее всего, как и в случае с пятиэтажками (поделенными на сносимые и несносимые), власти остановятся на компромиссном варианте, и под снос пойдет лишь часть типовых девятиэтажек. Там, где инвестор не сможет получить высокую финансовую эффективность от сноса и нового строительства, будет применяться реконструкция, считает Дмитрий Попов. Многое также будет зависеть от позиции Москомархитектуры в отношении размещения высотных объектов, от особенностей земельных участков вероятно, не везде грунты позволят экономически эффективную высотную застройку. Подобных факторов довольно много.

С другой стороны, почему обязательно сносить? Нельзя ли обойтись реконструкцией? Тем более что примеры обновленных девятиэтажек мы можем увидеть уже сегодня на Краснохолмской набережной. Да и пример неудачного сноса фенольного дома в Открытом проезде не дает уверенности, что программа сноса может быть реализована без серьезных сбоев. Реконструкция в данном случае маловероятна, не разделяет подобных сомнений Карина Дохикян. Для реконструкции понадобятся огромные финансовые вложения. Опять же, наращивать девятиэтажки вверх нельзя, этого не позволяет инженерный проект этих панельных домов. Кроме того, уверен Айдар Салахов, возможность реконструкции ограничена завершением срока годности панельных девятиэтажек: Срок жизни девятиэтажных панелек ограничен. Да и красоты городу они не добавляют.

Как отметил Александр Ковалев, если на месте пятиэтажки мы спокойно можем построить 17-этажный дом, то есть увеличить количество жилых площадей, то панельные девятиэтажки сами по себе достаточно объемны. Да и самих девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек.

Куда ставить-то?

Что же касается собственно процесса расселения домов, скорее всего, будет применен наработанный опыт волнового переселения. Схема расселения, с учетом высокой стоимости земли в Москве, будет следующая: рядом с расселяемым домом строят новый дом, туда переселяют жильцов, и панельную девятиэтажку сносят. На ее месте построят, допустим, 17-этажный дом. И в этот новый дом заселят людей из следующей сносимой девятиэтажки. И так дальше по цепочке. При переселении со всеми жильцами заключается договор мены что они согласны переехать в лучшие условия и претензий не имеют, поясняет Карина Дохикян.

Очевидно, что от того, что дом снесут, площадь земли под ним не изменится. Поэтому инвестиционно привлекательными будут проекты высотной застройки от 25 этажей и выше. В этом случае сохранится примерно та же пропорция, что и при строительстве 17-этажных домов на месте пятиэтажек, объясняет Дмитрий Попов. Технологически застройщики уже готовы к такой этажности: вспомним последние разработки серийных домов, такие как И-155, ТМ-25, БМС.

Помимо того, что, как мы уже говорили, девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек, и, следовательно, программа по их расселению и сносу рискует растянуться на еще больший срок, чем действующая сегодня, можно с ходу отметить еще несколько проблемных блоков, с которыми придется столкнуться городу. В случае сноса девятиэтажек в спальных районах на их месте будут возводиться дома высотой от 25 этажей и выше (уплотнительная застройка). Это существенно усилит антропогенную нагрузку на все близлежащие территории, особенно рекреационные: парки, лесопарковые зоны, предостерегает Дмитрий Попов.

Чего стоит бояться?

Александр Головатый, подтвердивший продажу ОАО Каширский двор Северянин, отказался говорить о подробностях до конца октября. Замгендиректора компании Леонид Глезер уточнил, что ее новым собственником стал крупный российский девелопер. А другой источник, близкий к продавцу актива, сообщил, что он продан компании Wakelin Promotion, контролируемой Паатой Гамгонеишвили. Связаться с Гамгонеишвили вчера не удалось, но его партнер по другому проекту знает о сделке.

Логично, что острее станет и вопрос нехватки инфраструктурных объектов по той же причине: Если при сносе пятиэтажек обычно возводятся 17-этажные дома, это существенно нагружает социальные объекты района. Когда же к этим уже состоявшимся 17-этажным кварталам добавятся 25-30-этажные микрорайоны, записать ребенка в детский сад можно будет просто не пытаться, поясняет Попов. Количество необходимых социальных объектов придется увеличить в 3-5 раз, это потребует выделения достаточно больших территорий, особенно под детские учреждения. Отсюда же и усугубление транспортной проблемы, и увеличение вероятности кризиса тепло- и водоснабжения. Кроме того, уплотнительная застройка, скорее всего, повлечет за собой нарушение норм инсоляции и расстояний между корпусами. Как город будет обходить все эти преграды, мы с вами, похоже, узнаем в самое ближайшее время.
Экс-владелец торгцентров Золотой Вавилон и зампред правления банка Славянский кредит Паата Гамгонеишвили выкупил у Александра Головатого недострой торгового центра на месте рынка Ростокино. По экспертным оценкам, общие инвестиции Гамгонеишвили в проект превысят $250 млн.

Ранее Головатый собирался вложить в строительство $100-105 млн средства партнеров и кредиты. Одним из учредителей ОАО Каширский двор Северянин выступало ЗАО Каширский двор, которому принадлежит сеть строительных рынков и DIY-центров Каширский двор. Но пути владельца Каширского двора Валерия Столярова и Головатого разошлись еще три года назад. По данным СПАРК-Интерфакс, 100% ОАО Каширский двор Северянин на начало августа принадлежало ЗАО Аксамит-К, которое полностью контролируется Международным московским банком (ММБ). Головатый пояснил, что акции Каширский двор Северянин до продажи находились в залоге у этого банка, но к новому собственнику ММБ отношения не имеет.

В соответствии с постановлением правительства Москвы № 773-ПП от 21 августа 2001 г. на территории, принадлежащей ОАО Каширский двор Северянин, к 2010 г. будет построен многофункциональный коммерческий центр. Головатый рассказывал Ведомостям в 2003 г., что на этом месте появится торгцентр площадью 150 000 кв. м, т. е. величиной с Мегу в Теплом Стане. Вчера близкий к Гамгонеишвили источник сообщил, что площадь центра увеличена до 240 000 кв. м и это будет крупнейший торговый комплекс в пределах МКАД. По информации столичного девелопера, новый собственник вложит в строительство не менее $200 млн. За права аренды, считает он, Гамгонеишвили уже заплатил около $50 млн (из расчета $2-5 млн за 1 га при площади участка 18,5 га).



Главная --> Публикации