Главная --> Публикации --> Строительство в столице.вчера. сегодня. завтра К "доступному жилью" закрыли доступ Не заплатил за квартиру? жди "спецназ"! Голландская rodamco купила 50% торгово-офисного комплекса Как решат парковочную проблему москвы

Динамику роста средней стоимости найма квартир на рынке аренды Москвы нагляднее всего изучать на примере сегмента квартир экономкласса (в типовых домах, с дешевым косметическим ремонтом, дешевой бабушкиной мебелью). Можно отметить закономерность, повторяющуюся на протяжении нескольких лет: обычно в зимне-весенний период цены более или менее стабильны, нет ни резких спадов, ни резкого роста. Рост стоимости найма, как правило, начинается в июле-августе и продолжается где-то до октября-ноября, после чего останавливается вновь до июля-августа.

Анализ рынка аренды жилья за октябрь, проведенный управлением аренды компании Миэль-Недвижимость, наглядно продемонстрировал тот факт, что ожидать ценовой стабилизации пока преждевременно. Арендные ставки по-прежнему растут, а спрос на аренду жилья не снижается.

Поскольку спрос увеличивается, цены растут. Какой смысл арендодателю снижать цену, если у него очередь из желающих в 10-15 человек? Он будет играть только на повышение. И это закон рынка. Разрыв между спросом и предложением и является основной причиной роста цен на аренду, особенно в дешевом сегменте. На каждую дешевую квартиру существует слишком большое количество желающих. Яркий пример октябрьское соотношение спроса и предложения квартир: в 16 раз спрос превышает предложение на очень дешевое жилье (до $450 в месяц в настоящее время за эту цену можно арендовать квартиру в дальнем Подмосковье, квартиру с полным отсутствием ремонта или комнату), в четыре раза в диапазоне от $450 до $600 (за эту цену можно снять квартиру в среднем и ближнем Подмосковье) и более чем в три раза в диапазоне $600-70 Фактором выбора квартиры для арендатора является не только стоимость, но и ее соответствие его пожеланиям (местоположение, обстановка). При наличии огромного спроса на рынке аренды резко снижается количество предложений. Вымывание происходит за счет того, что большая часть предложений быстро реализуется, тем самым уходя с рынка.

Такой сезонный рост цен на рынке аренды квартир аналитики связывают с заметным увеличением спроса на съемное жилье. Причин для значительного увеличения спроса множество. Во-первых, летом приезжают абитуриенты, сдают экзамены в институт, родители для них снимают квартиры. Потом многие поступившие начинают искать квартиры. Во-вторых, осенью, как правило, возвращаются на заработки те представители других регионов, бывших советских республик, которые на лето уезжали на родину, скажем так, в отпуск. Третьей причиной может служить то, что у тех людей, которые в прошлом году искали жилье примерно в это же время, заканчиваются сроки договоров аренды, а продлевать их на новых условиях владельцев (часто в связи с повышенным спросом на аренду и исходя из реалий рынка хозяева квартир повышают цену) не все готовы, поэтому часть из них, соответственно, также начинают искать новое дешевое жилье.

Интересно отметить, что одним из факторов ценообразования на рынке аренды является то, что ставка аренды устанавливается владельцем квартиры, который часто соотносит цену не с тенденциями рынка, а с собственными представлениями о стоимости квартиры. Поэтому цена часто оказывается завышенной. К риэлторам начинают прислушиваться после того, как пройдет некоторый период времени, в течение которого квартира подвисает, т. е. не пользуется спросом.

Почему еще растут цены? Из оборота исчезает дешевое жилье. Например, в связи с программой сноса пятиэтажек из оборота исчезли квартиры, предлагаемые в этих домах обычно по более низким арендным ставкам. Можно отметить и те квартиры, которые не поступают в оборот по причине того, что когда-то (год или более назад) эту квартиру сняли по цене, нормальной на тот период, но значительно более низкой, чем та, за которую подобная квартира сдавалась бы в настоящий момент. Хозяин жильцами доволен, менять их не хочет, соответственно, цену не поднимает совсем или поднимает незначительно, а арендаторы не ищут нового жилья, потому что их все устраивает. Строятся новые дома, но люди, покупая или получая в них квартиры, начинают сдавать их в аренду уже совсем по иной цене: там совершенно другие площади, новые коммуникации, в этих квартирах делают более качественный ремонт, соответственно, хотят получать за них больше.

Средняя стоимость найма жилья будет увеличиваться и дальше. Это стабильная тенденция рынка. Квартплата растет, цены растут. Однако сами темпы роста должны замедлиться, потому что уже сейчас ставки за наем квартиры слишком высоки для большинства потребителей. Минимум $650 в месяц за 1-комнатную квартиру совсем не дешево, а многим и очень дорого. Квартиры пользуются спросом только потому, что людям просто надо где-то жить. Сейчас существует устойчивая тенденция среди клиентов к объединению для проживания в одной квартире, так как на одного человека получается меньшая сумма арендного взноса. Увеличился спрос на комнаты. Правда, как и следовало ожидать, при повышении спроса возросла и цена (иногда можно не найти комнату и за $400).

Что касается динамики спроса и предложения, то можно рассмотреть ее на примере наиболее популярного сегмента рынка аренды 1-комнатных квартир. Сразу можно сказать, что в октябре количество предлагаемых в аренду квартир уменьшилось. Если рассматривать изменение поступления предложений по отношению к сентябрю, то в октябре поступило на 39,7% меньше предложений 1-комнатных квартир стоимостью до $600 в месяц по сравнению с сентябрем, но поступление квартир более дорогих ценовых диапазонов от $750 до $1000 и от $1000 до $3000 в месяц практически не изменилось. Как уже говорилось раньше, основная причина банальное вымывание квартир с рынка. Дешевый диапазон более востребован, поэтому там и динамика самая значительная. Дорогие квартиры меньше снимаются, дольше на рынке находятся. А дешевая квартира на рынке сейчас живет не более двух часов с момента поступления в базу данных до момента сдачи. Конечно, речь идет об адекватной по цене в районе, пользующемся спросом, квартире впрочем, сейчас это уже практически вся Москва. Также определенный процент может уйти на те квартиры, владельцы которых в последний момент передумали и решили их продать при росте рынка.

Наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в Центральном и Западном административных округах. Наиболее низкие в Юго-Восточном административном округе. Следует отметить, что такие округа, как Центральный, Западный, Северо-Западный и Юго-Западный, можно отнести к так называемым престижным районам Москвы. Именно здесь, как показывает практика, предпочитают жить чиновники, научные работники, бизнес-элита, соответственно, и уровень арендных ставок здесь значительно выше.

Таким образом, стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса за октябрь выросла на 2,5%, 2-комнатных на 3,2%. Правда, арендная стоимость 3-комнатных квартир, которые пользуются заметно меньшим спросом, упала на 1,4%.

Согласно статистике компании Миэль-Недвижимость, на протяжении последних пяти лет предложение в сегменте квартир бизнес- и элитного класса в несколько раз превышает спрос, даже если учесть, что владельцы квартир часто одновременно работают с несколькими агентствами, что в определенной степени влияет на статистические данные. Однако на практике риэлтор сталкивается с тем, что, несмотря на огромное количество предложений, подобрать квартиру конкретному клиенту в данном сегменте бывает сложно, поскольку качество и уровень предлагаемого жилья зачастую не соответствуют величине арендной платы, которую просит за квартиру владелец. Кроме того, клиенты данного сегмента предъявляют высокие требования не только к качеству квартиры, но и к инфраструктуре, месторасположению дома и т. д.

Престижность районов может быть связана со следующими факторами. В этих районах находится большое количество новых домов и жилых комплексов представительского и бизнес-класса, а также районов сталинской застройки с хорошо развитой инфраструктурой. Хорошая инфраструктура большое количество бизнес-центров, торговых комплексов. Экологическая обстановка здесь благоприятнее, чем в других районах, есть много парков и зон отдыха. Наиболее востребованными в этих районах являются дома и жилые комплексы, расположенные вдоль основных магистралей. Например, районы Ленинского, Вернадского, Кутузовского, Ленинградского проспектов. К менее престижным относятся Восточный, Южный и Юго-Восточный округа. Хотя здесь также есть жилые дома и комплексы представительского класса. Но стоимость аренды в этих районах значительно ниже, чем в престижных, и, как следствие, жилье здесь более востребовано арендаторами экономкласса.

Правда, в последнее время усилилась тенденция, когда владелец квартиры отдает предпочтение российской элите. Это связано в первую очередь с тем, что данная группа более адекватно реагирует на высокую стоимость предлагаемого жилья и поэтому производит впечатление более платежеспособной. А приезжающие иностранцы ориентируются на стоимость аренды жилья у себя на родине, которая значительно ниже, чем в Москве.

В настоящий момент времени соотношение между клиентами, желающими снять элитное жилье, примерно такое: 70% нанимателей русскоговорящие представители чиновничьей и бизнес-элиты, 30% нанимателей иностранцы. Среди иностранцев владельцы квартир отдают предпочтение гражданам развитых стран Европы и Северной Америки.

Цены на элитное жилье колеблются от 3000-5000 у. е. в месяц и могут достигать 50 000-60 000 у. е. Такой разброс цен обусловлен количеством комнат, элитностью дома, качеством внутренней отделки, общей площадью квартиры, качеством и объемом мебели и технического оснащения квартиры, инфраструктурой дома (охрана, паркинг, огороженная территория и т. д.), инфраструктурой района. Районы, которые могут похвастаться наличием данных параметров, это престижные ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО. Больше пользуются спросом квартиры, которые по соотношению цена качество соответствуют требованиям клиента и его финансовым возможностям. Кроме того, для клиентов этого сегмента рынка большое значение имеет близость места проживания к месту работы. Поэтому, несмотря на высокие требования к экологической обстановке, район ЦАО остается более востребованным, чем другие престижные районы. Соответственно, в ЦАО количество предложений квартир элитного класса в аренду значительно больше, чем на окраинах.

Поэтому владельцы квартир быстрее находят общий язык с родными элитными клиентами. Основные требования, предъявляемые к элитному жилью, следующие. Дом должен относиться к классу премиум или de luxe. Допустимы отреставрированные особняки в историческом центре Москвы. В квартире должен быть выполнен ремонт из дорогих и экологически чистых материалов ведущих мировых производителей. Ремонт должен быть выполнен в определенном стиле (классика, модерн, хайтек и т. д.). Квартира должна быть укомплектована эксклюзивной мебелью известных домов мебели и бытовой техникой ведущих мировых брендов.

Также в рамках рассмотрения ценовой политики аренды можно отметить и устоявшуюся тенденцию большого количества владельцев квартир, желающих получать оплату за наем в виде фиксированной рублевой суммы. Особенно ярко эта тенденция выражена на рынке аренды жилья экономкласса: при найме комнат расчеты в рублях составляют около 90-95%, при аренде квартир с оплатой до $800 в месяц около 70%. Тогда как для более дорогих вариантов ($800-1200 в месяц) только порядка 30% договоров заключаются с указанием суммы оплаты в рублях. Расчеты в основном фиксируются по жесткому курсу, но может быть предусмотрен пересмотр арендной платы в случае увеличения курса доллара. Иногда стоимость найма фиксируется просто в рублях без привязки к курсу доллара.

Если говорить о прогнозах на следующий год, то скорее всего средняя стоимость найма жилья будет увеличиваться и дальше. А вот темпы роста арендных ставок по сравнению с 2006 г. должны замедлиться. Между тем было бы слишком смело прогнозировать снижение стоимости найма 1-комнатного жилья слишком уж велик в данном ценовом сегменте разрыв между предложением и спросом. В настоящее время минимальный уровень арендных ставок для 1-комнатных квартир из низшего ценового сегмента составляет в лучшем случае $600-65 Если в наступающем году не произойдет никаких глобальных экономических или политических потрясений, то скорее всего динамика изменения арендной ставки будет такой же, как в предыдущие годы, когда январь июнь характеризовались практически полным отсутствием каких бы то ни было изменений, а июнь июль задавали достаточно ощутимые темпы ценового прироста.

Автор заместитель руководителя управления аренды компании Миэль-Недвижимость. Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно совпадают с позицией редакции.
Понятие luxury на российском и даже столичном рынке недвижимости еще только формируется. Хотя давно уже привычным стало словосочетание дом de luxe. Однако всегда ли здание, которое позиционируется как объект премиум-класса, отвечает всем критериям настоящего luxury: безупречным качеством, штучностью, бесспорно талантливым авторством, невозможностью тиражирования? Пока что столичную элитную недвижимость к категории люкс можно отнести только за счет ее умопомрачительно высокой цены.

В сложившихся условиях роста цен на аренду все больше граждан обращается к ипотеке. Конечно, ипотека стала уже достаточно мощным механизмом, но далеко не все могут ее себе позволить. Можно, конечно, провести сложные вычисления и получить некие результаты, по которым можно было бы судить о том, что выгоднее ипотека или аренда. Но за цифрами стоят реальные люди и реальная жизнь, поэтому каждый человек решает этот вопрос для себя сам. Например, если доход на семью составляет порядка $4000, человек может себе позволить взять кредит. Но понятно, что чем больше у него денег на первоначальный взнос и чем меньше срок кредита, тем меньше требуется сумма кредита, тем меньше будет разрыв между сегодняшней стоимостью квартиры и реально выплаченной за нее суммой. Ипотека, конечно же, была бы более выгодна при снижении современных ставок по ипотечным кредитам при условии, что банки начнут брать проценты на остаток кредита, а не на всю сумму.

Деньги и красота

Хотя определенные подвижки есть эксперты ожидают, что через пару-тройку лет элитный рынок Москвы станет более конкурентным, и тогда на нем возможно появление действительно знаковых проектов, которые к классу de luxe можно будет отнести с полным на то основанием, а не только потому, что так желают их продавцы. Но уж больно часто экспертные прогнозы оказывались ошибочными.

Архитектура как таковая интересует пока ограниченную аудиторию, признает Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Sesegar Group. Крайне узкий круг покупателей ищет недвижимость, руководствуясь именем архитектора. Большинство руководствуются следующими критериями: достойный дом, удобная квартира, хорошая инженерия, адекватная социальная обстановка. К слову, тот же Филипп Старк за границей известен больше как декоратор (он работает в том числе и над созданием дизайнерской сантехники), а в России его приглашают уже не только для создания планировок и интерьеров, но и для оформления фасадов элитных домов.

Риэлторы утверждают, что дорогие квартиры в элитных домах в первую очередь воспринимаются их покупателями как объект для инвестиций. О красоте на растущем рынке задумываться не принято. Но инвестиции инвестициями, а нравиться должно, говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed. Для того чтобы быть успешно проданным, объект должен быть уникальным. Сейчас застройщики стали внимательнее относиться к архитектурно-планировочной составляющей новых элитных объектов. На рынке появляются новые для Москвы, но хорошо известные в мире архитекторы-проектировщики. Например, сейчас активно продвигается бренд Филипп Старк.

Гармонизировать два разных понятия красоту и деньги не надо, нужно просто строить качественные и красивые дома, и тогда инвестиционная привлекательность будет вписываться в проект. Правда, сейчас в Москве не так много гармоничных строений. А уж что касается гармонии с точки зрения инвестиционной привлекательности, это по состоянию рынка на сегодняшний день из области фантастики. Рост цен, который мы наблюдали в Москве с начала года, невозможно ни с чем гармонизировать, откровенна Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании Intermark, партнера международной компании Savills.

Нет сейчас элитных объектов, которые могли бы пополнить сокровищницу архитектуры, категорична Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, эксклюзивного аффилированного офиса Christie's Great Estates, потому как проектов нет. За год выходит 3- Как из них можно что-то выбрать? Только лучшее из никаких.

Я не могу сказать, какой дом в Москве сейчас можно считать эталоном качества. Везде есть свои минусы: где-то неудачные архитектурные решения, где-то отделка не соответствует уровню de luxe, признает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty. Но через полгода на элитный рынок выйдут как минимум восемь новых объектов. Ситуация нормализуется. Колоссальный дефицит на рынке был после принятия 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве. Он вступил в силу 31 марта 2005 г., а за май цены на элитное жилье подскочили на 20%. Предложение уменьшилось, а спрос оставался на привычно высоком уровне, поэтому начали активно продаваться объекты, ранее считавшиеся неликвидными или казавшиеся переоцененными. Те проекты, которые были в разработке, застройщики попридержали. В итоге это пошло этим объектам только на пользу их создатели подумали над ними, доработали и улучшили.

В новостройках риэлтор чаще всего продает некий воображаемый продукт по принципу здесь будет город-сад, раскрывает секреты профессии Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Как в такой ситуации потенциальный покупатель может представить себе все будущие достоинства и недостатки? О последних риэлтор, естественно, умалчивает.

Инвестиционная привлекательность и внешняя красота это как сказка о гадком утенке, проводит параллели Надежда Кот. Инвестиции разумны на самых ранних стадиях, а как будет выглядеть здание, в квартиру в котором вложены деньги, узнать можно будет только года через полтора. И все это время с замиранием сердца следить, как страшные бетонные конструкции превращаются в шедевральные изыски элитного домостроения. А вдруг не превратятся?

Во всем мире люди покупают дорогие машины и недвижимость, им хочется жить среди красивых, модных, гламурных вещей, которые подчеркивают определенный статус и образ жизни, говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. Но на столичном элитном рынке сейчас не до гламура, покупают все, что есть. Предложение должно увеличиться начиная с 2007 г., когда на рынок выйдут заявленные сейчас проекты. Застройщики уже думают, как можно их выделить.

Сложно привести примеры хорошей архитектуры, отмечает Надежда Кот. Строят сплошь из стекла и бетона, и такие дома удачно идут на Остоженке. Заявляются уникальные объекты, вроде проекта Вессо Линка на набережной. Но пока от дома имеется только один котлован. О чем здесь говорить? О макете? Дай бог, чтоб достроили, а там и поглядим. Зачем к чему-то стремиться, когда рынок до сих пор остается рынком продавца? К чему разводить антимонии в точечной застройке? И так всё купят! продолжает она. А вот когда у тебя проект на сотню тысяч метров, тогда и надо включать воображение, придумывать и быть в курсе модных тенденций или ваять их самостоятельно.

Деньги и архитектура

Если говорить о неосталинской архитектуре, то ее востребованность объясняется рядом объективных факторов, среди них и ностальгия людей, выросших при советской власти, и оставшаяся с тех времен уверенность, что лучше всего жить в сталинке. В конце концов, сталинская архитектура определяет стиль большей части города. Поэтому неудивительно, что появились такие проекты, как Коперник, Онегин, не говоря уже об амбициозных объектах Дон-Строя Триумф-паласе, Новой звезде и Северной звезде.

Наиболее популярные направления в архитектуре Москвы это, несомненно, неоконструктивизм и сталинский ампир light, рассказывает Татьяна Ван Граафайланд. Про конструктивизм можно сказать, что это один из самых раскрученных брендов русской архитектуры ХХ в., ведь на Западе идеи русских гениев Константина Мельникова и Ивана Леонидова обрели реальное воплощение, ответный ход в России удалось сделать лишь в наше время. О Cooper House Сергея Скуратова, вилле и доме Юрия Григоряна в Молочном переулке можно лекции читать: здесь вам и классический концептуализм, и арт-жест, и продолжение традиций русского конструктивизма.

Сейчас возвращается классический стиль, его выбирают большинство клиентов, подтверждает Тейн. Хотя, конечно, свой покупатель находится и на Cooper House. Румянцева говорит, что застройщики сами хотят классики. Но, к сожалению, в России беда с архитекторами да и как свободному таланту можно было вырасти при той системе, которая господствовала у нас десятилетиями? С иностранцами тоже не без проблем. Они привыкли проектировать в той среде, где живут. Поэтому, например, Маретти рисует для нас дома, квартиры в которых спрятаны от солнца. Но итальянский климат нельзя сравнить с российским, у нас, наоборот, инсоляцию желательно увеличить, рассказывает Румянцева.

Увлечение хайтеком, через которое прошел элитный рынок, это спекуляция на нашем ущербном прошлом, когда все жили в домах-муравейниках. Заработав деньги, люди захотели простора, говорит Румянцева. На мой взгляд, нельзя допускать господства хайтека в архитектуре. Большинство людей довольно быстро устают от домов, которые похожи на офисы. Москве не нужно копировать Западный Берлин, который застроен холодными домами.

Модные архитекторы в столице все те же: Скуратов, Григорян, Скокан, разочарована Надежда Кот. Да и как в городе, где административный ресурс стоит на первом месте, говорить о новых веяниях в архитектурной моде и о молодых именах? Поэтому, наверное, на некоторые важные адреса зовут иностранцев. Но посмотрите, что они построили. В большинстве те же стекло и бетон. Мне кажется, тут не обходится без пресловутой системы откатов. Потому что в тендерах вдруг побеждают не архитекторы, а декораторы из тех, которых уже попросили с другого знакового объекта. Вообще, у меня мелькание одного-двух имен в стране, где каждый год выпускаются тучи архитекторов-дизайнеров, вызывает больше опасений, чем восхищения.

Иностранный проектировщик, работающий в тандеме с кем-то из архитекторов из официальных структур вроде Моспроекта-4, это реалии московской застройки, рассказывает девелопер, пожелавший остаться неназванным. По его словам, приглашать западных архитекторов сейчас отчасти тенденция, отчасти необходимость, так как большое современное здание, где много стекла, российским специалистам трудно хорошо спроектировать. Как правило, нет никаких конфликтов между нашими и иностранными архитекторами. Создается некий симбиоз, и он работает, добавляет Румянцева. Конфликты случаются, если для нашего архитектора какой-то проект является авторским, т. е. он делает конкретный проект, а потом в него приглашается западный специалист.

У нас есть свой способ усмирять амбиции заграничных именитых авторов, делится представитель одной банковской структуры, развивающей девелоперские проекты. Мы приглашаем их в ресторан Бонн, интерьеры которого делал модный сегодня Старк, и говорим: видишь, он в Париже президентский дворец декорировал, а у нас рестораны разрисовывает. Как правило, это помогает налаживать взаимопонимание.

Риэлторы признают, что в Москве существуют авторские архитектурные бюро и так называемые магистральные, которые работают с разными архитекторами как собственными, так и приглашенными. Последние не только рисуют проекты, но и занимаются разработкой территорий, участвуют в создании генплана. Такие структуры не против приглашения других авторов неважно, российских или зарубежных. Если девелоперу удастся избежать столкновения авторских амбиций и помочь московским и западным проектировщикам найти общий язык, то конфликта не будет.

Модные тенденции сильны в элитной архитектуре, да и не только в ней, говорит Кузьмина. Существует мода на архитекторов, на стили и даже на отделочные материалы, фасады. Почему появляется мода на того или иного архитектора, кто ее формирует и подпитывает? Почему вообще существует мода? Мы хотим соответствовать тенденциям мирового рынка и не только архитектурного.

Любая мода на одежду или архитекторов это вопрос маркетинга и пиара, уверена Тейн, но это закономерно для современного рынка. Совершенно нормально, что архитекторов раскручивают вместе с объектами. Какой-нибудь застройщик сумеет договориться с именитым дизайнером, и тот начинает продвижение по рынку. И уже непонятно, объект рекламируется то ли за счет репутации застройщика, то ли за счет раскрученного имени архитектора. Если какой-нибудь проектировщик-архитектор сделал знаковый объект, то его успех пытаются тиражировать, как будто один удачный проект является гарантией того, что и в дальнейшем его творения будут эксклюзивом.

За последние годы успел сформироваться новый тип заказчика, отмечает Ван Граафайланд. Вырос новый класс инвесторов, вкладывающих деньги не только в метры, но и в архитектуру. Крупные игроки на рынке московской недвижимости обращаются к архитектору с заказом не только на отдельные здания, но и на целые кварталы.

Деньги и люди

В России все больше молодых миллионеров, соглашается Тейн. У них развита потребность показать себя: вот он я, я состоялся, я богат, я могу позволить себе очень дорогую недвижимость. Они хотят выделиться, поэтому уникальные объекты в престижных местах ими сильно востребованы. Более того, они поездили по миру, имели возможность сравнить дорогие дома там и здесь и начинают диктовать свои требования. Поэтому застройщики, планирующие объекты на 2007-2010 гг., как правило, работают с зарубежными архитекторами, дизайнерами, ездят на международные выставки, набираются опыта. Новые объекты, которые будут предложены рынку, должны отличаться свежими концепциями и улучшенным качеством. Россия быстро учится, со временем рынок элитного домостроения станет более конкурентным.

Сейчас время второго поколения русских с деньгами, заявляет Режис Бюло, председатель правления сети Relais Chateaux (Гостиные дворы и замки). Они уже узнали, что такое luxury. Но должно появиться третье поколение, у которого к деньгам и знаниям прибавится хороший вкус. Молодежь из богатых семей учится за границей. Когда она вернется на родину, она расскажет, что такое настоящее luxury. Хотя русские настолько хотят познать роскошь за пределами России, что забывают о собственной богатой истории. Омоложение клиентуры рынка luxury международный тренд. А молодым присуще стремление покрасоваться, жить напоказ.

Раньше такого не было, застройщики делали элитные объекты по принципу кто во что горазд, и в доме, который позиционировался как элитный, можно было найти и огромные хоромы по 500 кв. м, и вполне демократичные помещения по 50 кв. м понятно, что они стоили разные деньги и ни о какой социальной однородности речи идти не могло, вспоминает Румянцева. Сейчас же появляются дома для олигархов все квартиры в них стоят от $10 млн до $20 млн. Новые дома рассчитаны на одну целевую группу в них огромные квартиры, большие бассейны, отдельные лифты для прислуги и т. п.

Сейчас появилось много миллионеров новой формации топ-менеджеры, создатели бизнеса, они свои деньги заработали, они молоды, образованны, у них другие требования к жизни и к тем вещам, которые они покупают, в том числе к недвижимости, развивает мысль Румянцева. Многие из них долгое время не могли выбрать себе жилье: если даже квартира нравилась, то не нравился дом. Безусловным плюсом развития элитного сегмента она считает появившуюся возможность проводить его мониторинг, строить дома, квартиры в которых одинаково дороги, и предлагать каждому покупателю тот продукт, который ему нужен.

Настоящее элитное качество предполагает отсутствие тиражирования. Ценность объекта и его стоимость зависят от его эксклюзивности. Сейчас на рынке анонсировано несколько масштабных элитных проектов. Они основаны на зонировании территории это их плюс. Их изюминка квартальная застройка, которая предполагает сочетание как очень дорогих домов, так и домов попроще. Как пример Румянцева приводит проект элитного квартала, который планируется на месте завода Каучук (инвестор и девелопер банк Российский кредит, архитектор Сергей Скуратов в содружестве с иностранными проектировщиками). В его центре мы предложили создать искусственный пруд в 1,5 га, вокруг которого будут построены самые дорогие дома. А рядом с Усачевским рынком будут стоять объекты более низкого класса, раскрывает детали проекта риэлтор.

Новой тенденцией для элитного рынка его участники называют появление на нем квартир с отделкой. Их время пришло, утверждает Румянцева. У нашей компании есть клиенты, которые купили для себя несколько квартир в элитных новостройках, а сами живут в двушке в Беляеве в их новых хоромах все еще идет ремонт. Новая тенденция продавать квартиры с бизнес-отделкой: готовые объекты подрастают в цене в разы, отмечает Тейн.

Даже среди крупных мировых мегаполисов Москва держит лидерство как один из самых грязных городов в мире. В условиях нынешнего роста цен многие покупатели недвижимости стараются все-таки найти место, где почище. Большинство предпочитает купить квартиру в относительно благополучном Подмосковье, а не жить под факелом Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне. Однако не стоит оценивать экологичность жилья лишь по критерию концентрации в районе промышленных предприятий.

Пока давать оценки заявленным элитным объектам сложно: то, что есть, уже распродано, остальное только в проекте, осторожна Тейн. В общем, красота и прибыль на современном элитном рынке никак не близнецы, подытоживает Надежда Кот. Какой тут гламур? Это как о разных сортах колбасы говорить во время коллективизации. Пока элитных метров нет, не до гламура. У нас гламурные только этикетки, т. е., извините, ценники.

Запад столицы, безусловно, благополучнее. Исторически сложилось так, что все промзоны строились на востоке Москвы, на что повлияли и роза ветров, и направление течения Москвы-реки. Борисовские пруды - это место, куда сносится грязь со всей столицы, и здесь самый высокий процент людей, болеющих астмой, - сетует та же Ветлугина. Впрочем, запад столицы также ничего не гарантирует. Если жить окнами на Можайское шоссе, экология тоже будет не лучшей, - говорит риелтор.

В европейских столицах экологическая ситуация не в пример лучше. В большинстве мегаполисов все вредные предприятия выведены за черту города и установлены более жесткие требования к автомобильному транспорту. В Европе очень дорогие парковки - в частности, в Лондоне час парковки стоит пять фунтов, что могут себе позволить далеко не все, - говорит замгендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. - А в Москве припарковать машину можно недорого, поэтому город задыхается - в первую очередь из-за количества автомобилей. В Центральном парке Нью-Йорка водятся лисы и белки, в российской столице это воспоминания детства. С Москвой-рекой тоже ситуация неважная, тогда как в лондонской Темзе водится лосось, недавно заплывал кит. Правда, погиб Но исключительно из-за того, что не смог развернуться, смертельно поранившись. В российской столице с момента приватизации предприятий их руководители настолько зациклены на оптимизации расходов, что о сбросах в Москву-реку и другие наши реки мы слышим чуть ли не ежедневно: вода в ней не замерзает даже при 10-15 градусах мороза, - возмущается Ветлугина. - Либо законы физики не работают, либо то, что течет в них, - не вода

В последнее время ситуация с предприятиями улучшается, на что влияет дороговизна столичной земли. Промышленные предприятия потихоньку выводятся из столицы, однако этот процесс займет не один десяток лет, - рассуждает Ветлугина. - Строилось это долго, и положение нельзя изменить в одночасье. Однако главная проблема в городе - это автотранспорт. По мнению замруководителя управления загородной недвижимостью компании Миэль-Недвижимость Владимира Яхонтова, на долю автотранспорта приходится порядка 80% всего загрязнения в Москве, около 12-15% - на промышленные предприятия и остальное - на бытовые отходы.

Свой след оставил автомобиль

Чем ближе ваше жилье к источникам выхлопов, тем менее благоприятна там обстановка.

Экологическая ситуация в современном мегаполисе больше всего зависит от автомобилей, - согласна с ним директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская.

Есть еще один способ дышать в своей квартире относительно чистым воздухом - купить квартиру этажом повыше. По словам руководителя отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Романа Рыжкова, тяжелые компоненты - окислы свинца, соли, углекислый газ - воздушными потоками практически не поднимаются выше 15 метров, что соответствует 5-6 этажу. А уже на 10-12 этаже их концентрация падает в десятки раз, - уверен он. Впрочем, другие эксперты с сомнением относятся к этому утверждению. По мнению Побединской, в районе Волгоградского проспекта положительный эффект будет наблюдаться не ниже 40-го этажа. Конечно, чем выше - тем чище, но в городских условиях принципиальной разницы между 6 и 12 этажами одного и того же дома нет, - считает она. Наталья Ветлугина добавляет, что если дом стоит в низине, то на чистоту атмосферы также надеяться не стоит.

В результате можно уехать в Подмосковье, купив жилье где-нибудь в Химках, около Ленинградского шоссе, и получить букет легочных заболеваний, - продолжает она. - А можно и в центре или на юго-востоке Москвы приобрести квартиру, которая находится в ветровой тени от потоков загрязненного воздуха.

С ней согласна и Ветлугина: С радиацией все нормально: исторически контроль очень жесткий. По ее словам, несколько лет назад медицинские радиоизотопы были выброшены на обычную свалку - в итоге с должностей сняли ряд чиновников, включая замглавы комитета здравоохранения Москвы.

Радиационный фон в столичном регионе, по словам Побединской, в целом укладывается в норму. Имеются не очень обширные области превышения, - продолжает она. - Связаны они в основном со скоплением транспорта, промышленных предприятий и профильных научных заведений.

Позволить себе постоянно жить за городом могут не все. В Москве районов, соответствующих всем санитарным и экологическим нормам, нет, - настаивает Рыжков, добавляя, что наиболее благоприятная экологическая ситуация в анклавах, расположенных вдали от магистралей на западе, юго-западе и северо-западе Москвы. Это Крылатское, Битца, Серебряный Бор.

Остаться в живых

Кроме изучения экологических карт, стоит порасспрашивать местных жителей о том, как им здесь живется-дышится. Обычно люди охотно рассказывают об этом. Роман Рыжков советует прибегнуть к помощи профессиональных экологов. Экспертиза обойдется не дороже $1 тысячи. При нынешней стоимости жилья на эти траты стоит пойти, - считает Рыжков.
Минэкономразвития одобрило создание семи особых экономических зон (ОЭЗ) туристического типа вместо трех, как планировалось. Чиновники не хотели никого обидеть. Но расходы бюджета на обустройство турзон в следующем году придется увеличить втрое. Туроператоры довольны: ОЭЗ упростят им экспансию в регионы.

По мнению Ольги Побединской, при приобретении жилья покупателю стоит обратить внимание на состояние внешней стороны оконной рамы. Если там явно виден слой сажи и гари - это говорит о том, что воздух в квартире будет уж точно не с озоном, - объясняет она. Что касается других видов загрязнений, необходимо смотреть крупномасштабные экологические карты, где наглядно показывается степень загрязнения почвы и радиационный фон. Стоит обратить внимание на наличие крупных водопроводов и теплотрасс. Дело в том, что при протекании воды из этих магистралей происходит подъем подземных вод, - объясняет Побединская. - Из-за этого повышается влажность воздуха в приземном, до 1 метра, слое воздуха, что, в свою очередь, неблагоприятно влияет на дыхательные органы маленьких детей.

На конкурс по созданию турзон было подано 28 заявок, но 10 из них были отсеяны уже на этапе вскрытия конвертов. Макулатура, охарактеризовал их министр экономразвития Герман Греф. После заседания конкурсной комиссии в конце октября больше всех баллов набрали семь регионов: Алтайский край, Горный Алтай, Бурятия, Иркутская область, Краснодарский и Ставропольский края, а также Калининградская область. Но для принятия окончательного решения чиновники взяли паузу. В бюджете на 2007 г. на создание инфраструктуры турзон выделено 1,1 млрд руб., поэтому предполагалось создать две-три, максимум пять ОЭЗ этого типа. Накануне Минэкономразвития объявило, что из семи претендентов комиссия либо кого-то отсеет, либо объединит заявки в кластеры.

Резиденты особых туристических зон получат льготу по налогу на прибыль (20% вместо 24%), смогут в течение пяти лет не платить налог на имущество и землю, а единый соцналог будут платить по ставке 14% вместо 26% (но только с годовых зарплат до 280 000 руб.). Инфраструктура ОЭЗ строится на деньги федерального бюджета. Чтобы организовать у себя ОЭЗ туристического типа, регион должен заручиться поддержкой бизнеса, рассчитать возможный вклад зоны в экономику региона и соответствовать экологическим требованиям.

Всего из федерального бюджета до 2026 г. на создание ОЭЗ туристического типа будет потрачено 44,5 млрд руб., в основном они пойдут на строительство и реконструкцию дорог, аэропортов, электросетей, систем газо- и водоснабжения. Частные инвестиции при этом должны составить 273 млрд руб. У зон будет своя специализация: например, в Иркутске предполагается развивать деловой туризм, в Бурятии горнолыжный и водный, в Краснодаре пляжный. В ближайшее время Минэкономразвития внесет в правительство проекты постановлений по каждой отдельной зоне. В 2007 г. регионы и муниципалитеты подготовят концепции и мастер-планы зон. Финансировать подготовку концепций будет федеральный бюджет. По крайней мере, на концепции денег в бюджете должно хватить, полагает и. о. руководителя Федерального агентства по особым экономическим зонам Ольга Маркова.

Сложнейший выбор, никого нельзя выкинуть, сказал вчера на решающем заседании комиссии Греф. Отказаться от одной из алтайских заявок значит обидеть соседей. То же самое с Иркутском и Бурятией. А объединить их трудно, рассуждал министр. Без Краснодара и Ставрополья ни о каком развитии туризма в России речи идти не может, а Калининград вообще особая территория, объяснил Греф и предложил поддержать все заявки. Комиссия с ним согласилась. Но мы несем серьезные финансовые затраты, и нам понадобится поддержка со стороны Госдумы и Единой России, обратился Греф к члену комиссии, зампредседателя Госдумы Владимиру Катренко. А с вашей стороны мы ожидаем помощи с точки зрения организационных ресурсов, попросил министр руководителя Ростуризма Владимира Стржалковского. Оба пообещали свою помощь.

Не успевают тратить

Но чтобы возвести всю необходимую инфраструктуру турзон, расходы в 2007 г. нужно будет увеличивать минимум в три раза, посчитал зампред комитета Госдумы по экономполитике Юрий Барзыкин. По его мнению, депутаты это предложение поддержат: все отобранные проекты соответствуют условиям. Получается, что бизнес готов, регионы готовы а мы нет? рассуждает Барзыкин. Противодействия в правительстве тоже вряд ли стоит ожидать, считает ректор Академии народного хозяйства и председатель экспертной комиссии по отбору турзон Владимир Мау: Все победители очень логичные. Туроператоры считают, что создание ОЭЗ поможет развитию внутреннего и въездного туризма и отрасли в целом. Для компаний, которые собираются проводить экспансию в регионы, это будет большое подспорье, полагает гендиректор туркомпании Экспресс Лайн Тамара Всеволожская. А наличие льгот такие решения ускорит, добавляет она. Создание зон дело серьезное, но это лишь одна из многих ступенек, на которые нужно подняться, чтобы развить туристический бизнес, говорит Леонид Исакович, гендиректор компании Академсервис, являющейся одним из крупнейших туроператоров.



Главная --> Публикации