Главная --> Публикации --> Мэрия предложила 3,62 млрд руб. за землю завода Как "амнистировать" свою дачу Управление прорыва Министр надеется, что скоро в россии появятся первые ученые-миллиардеры Строительный смотр

Всего строители сдали чуть более 48 млн. кв. метров жилья, что на 10,3% больше, чем в 2005 году. Однако это не повлияло сколько-нибудь существенно на цену жилья на первичном и вторичном рынке, сообщил заместитель министра регионального развития Виталий Шипов на прошедшем в пятницу заседании российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений. На 1 октября 2006 г. средняя цена

В 2006 году строители хоть и построили жилья больше, нежели год назад, однако не смогли вложиться в запланированные объемы. Согласно обнародованным Минрегионразвития данным, нацпроект Доступное жилье был выполнен только на 97%, а федеральная целевая программа (ФЦП) Жилище на 95%.

1 кв. метра жилой площади составила на 1 октября 84,9 тыс. руб., на вторичном 93,5 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге на первичном и вторичном рынке в среднем 42 тыс. руб.

1 кв. метра в целом по стране составила на вторичном рынке 32,3 тыс. рублей, на первичном 33,3 тыс. рублей. В Москве на первичном рынке цена

В пятницу этот же вопрос был поднят на заседании президиума Госсовета в Казани. Будем откровенны, сказал президент Владимир Путин в ходе заседания, ипотека по-прежнему доступна далеко не всем. По экспертным оценкам, только 10% населения имеет возможность в стране в среднем пользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры или дома. Больше того доступность жилья для так называемых малодоходных групп населения снижается. В том числе из-за вымывания с рынка недорого жилья. При этом около 2 миллионов семей живет в ветхом и аварийном фонде. И для многих из них практическая перспектива решения жилищной проблемы, хочу подчеркнуть практическая, почти полностью отсутствует.

По словам чиновника, цены на жилье в IV квартале 2006 г. по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. в среднем по России увеличились на 46%.

Недовыполнена также ФЦП Жилище, которая реализуется с 2002 года и направлена на помощь малообеспеченным гражданам. Напомним, что ее второй этап, рассчитанный на 2006 2010 годы, был скорректирован в начале прошлого года с учетом национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Реализация второго этапа ФЦП, в частности, предусматривает увеличение объемов строительства жилья к 2010 году до 80 млн. кв. метров в год, улучшение жилищных условий 314 тысяч семей путем предоставления им бюджетных субсидий на жилье, увеличение объемов ипотечного кредитования, сокращение сроков нахождения граждан в очереди на жилье. Кроме того, ряд целевых показателей нацелен на удовлетворение отдельных подгрупп нуждающихся.

Анализ полученных из субъектов РФ данных говорит о том, что предложение жилья все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен, вымыванию дешевого жилья. По данным опросов, по-прежнему не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% населения, говорится в документах заседания.

Комментируя ситуацию, гендиректор консалтинговой компании Rway Александр Крапин отметил, что предоставление социальных гарантий с принятием нового Жилищного кодекса фактически свернуто. Этим документом изначально ставилась эта задача, что не является секретом, сказал он. Что же касается нормотворчества, а именно этот этап все еще не завершен в процессе реализации ФЦП, то до сих пор не приняты нормативные акты, которые были предусмотрены так называемым комплексным подходом при принятии так называемого жилищного пакета из 27 законопроектов в декабре 2004 года.

Шипов признал, что задачи по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, поставленные в национальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России на 2006 г., не удалось реализовать в полном объеме. Во многих случаях мы не смогли решить задачи, которые перед собой ставили, а в некоторых случаях решили не до конца, сказал он. По его словам, национальный проект предусматривал обеспечение в 2006 г. жильем 27,8 тыс. молодых семей, а обеспечили 21,4 тыс. (77% от плана). На эти цели в федеральном бюджете было предусмотрено 2,1 млрд. руб., а перечислено 1,87 млрд. руб.

В России ипотеку земельных участков начали продвигать буквально с конца 90-х одновременно с идеей о частных фермерских хозяйствах. К сожалению, на практике не обрели полноценного воплощения ни та, ни другая идея. Что помешало фермерским хозяйствам, понятно: тут и несовершенство законодательства, и инертность людей и их привычка рассчитывать на команду сверху, и просто отсутствие подобной практики. Как ни странно, развитию земельной ипотеки препятствуют те же самые факторы.

В связи с этим гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников отмечает усиление вовлечения населения в коммерческие отношения с властями на пути решения жилищной проблемы. В Москве, например, власти снизили долю субсидий при приобретении квартир очередниками с 90% до 70%, чем, как ожидается, будет сокращен в полтора раза срок ожидания в очереди на муниципальное жилье. Однако это может произойти именно за счет накоплений или текущих доходов населения, а не за счет государства.
Покупка земли всегда казалась людям одним из самых надежных приобретений. Надежных и необходимых настолько, что под нее даже можно занять денег. И в этом есть свой смысл: ведь если есть кусок земли, свой, собственный, значит и где жить будет, и что кушать найдется.

В первую очередь банки, как обычно, ссылаются на законодательные несовершенства. На практике ипотека земельных участков описана в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе и законе Об ипотеке. Последний, в частности, устанавливает, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). (п. 1 ст. 62 закона Об ипотеке).

Что смущает банки?
Банки сегодня не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Из тех, кто сейчас работает в столичном регионе, первопроходцев можно пересчитать по пальцам одной руки. Почему? Что мешает банкам развивать новый ипотечный продукт, на который определенно существует спрос?

Казалось бы, два столь подробных перечня должны были решить возможные проблемы банков. Однако, для того чтобы гарантировать возврат средств, необходимо более детальное описание этого института в законодательстве. Так, по мнению заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, который одним из первых на рынке поднял проблему ипотеки земельных участков, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы предоставления кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия, считает Хлыстун.

Этот же закон строго оговаривает, какие участки не могут являться предметом залога. Это:
* участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
* земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
* части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом;
* земли, на которые в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Нужно понимать, что и сам рынок покупки и продажи земли не так стабилен, как рынок жилой недвижимости. Банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок вдруг проведут магистраль Кредит на приобретение участка с домом взять проще. В этом случае объектом залога выступает не только земельный участок, но и дом, в результате риски банка снижаются.

Кроме того, помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. Например, если земля, под которую выдан кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, и смена статуса была проведена некорректно, то это, скорее всего, станет основанием для отказа банка в предоставлении ипотечного кредита на приобретение данной недвижимости, рассказывает генеральный директор компании Фосборн-Хоум Василий Белов. Это связано с тем, что оборот сельхозземель в нашей стране все еще не разрешен, и такой актив не будет ликвидным для банка.

Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк Сосьете Женераль Восток и Райффайзенбанк

Где и почем?
Тем не менее некоторые банки уже сегодня работают с программами кредитования земельных участков. В ряде банков вы можете взять обыкновенный потребительский кредит и на эти деньги купить участок, другие же работают именно с целевым кредитованием под залог земли.

В Райффайзенбанке кредиты выдают на срок от 1 года до 15 лет в долларах США и в рублях. Сумма кредита может составлять от $15 тыс. (400 тыс. руб.) до $1 млн (27 млн руб.). Кредитные заявки на суммы более $1 млн рассматриваются в индивидуальном порядке. Процент по кредиту составляет 11,5-12% в валюте и 13-14 % в рублях. Размер кредита не может превышать 75% от стоимости приобретаемого земельного участка.

Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк Сосьете Женераль Восток и Райффайзенбанк. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы. Исключение составляет лишь Сбербанк, где необходимы поручители. В остальном же кредиты на землю приближены к ипотечным: так, 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

Банк Зенит предоставляет кредиты на небольшой срок от 1 до 5 лет. Кредиты выдаются в обеих популярных валютах. Сумма кредита может колебаться от $10 тыс. (270 тыс. руб.) до $600 тыс. (16,2 млн руб.). Процент по кредиту, выданному в долларах США, от 12,5%; в рублях от 14% годовых. Собственный взнос в этом банке не менее 70% стоимости участка.

Московский кредитный банк ссужает своих заемщиков на срок до 10 лет. Кредиты также предоставляются и в долларах США, и в рублях. Нижняя планка кредита выше, нежели в Райффайзене, заемщику предлагается сумма от $25 тыс. Максимум кредита $750 тыс. Процентная ставка по кредиту 13,5% или 14,5% годовых. Размер собственного взноса от 30% стоимости приобретаемого земельного участка.

Таким образом, ситуация с ипотекой земли напоминает ситуацию с ипотекой городского жилья несколько лет назад, хотя причины для их медленного развития несколько разнятся.

Банк Сосьете Женераль Восток предоставляет кредиты от 1 года до 15 лет. Ссуды выдаются в рублях, долларах США или евро. Сумма кредита может составлять от $25 тыс. (или эквивалент в рублях/евро). Проценты по кредиту колеблются в зависимости от валюты кредита: от 11% годовых в долларах США до 15% в рублях. 13% процентная ставка по кредиту в евро. Ссуда предоставляется до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Карен Кролла, советник по связям с общественностью в муниципальном совете Амстердама, переехала из столицы в Харлем в 2000 г. Она была уверена, что перебирается в унылый провинциальный городок, но выбора не было. В семействе Кроллов, ютившемся в небольшой квартирке, ожидалось пополнение двойня. Поэтому на первый план вышла задача расширить жилое пространство. Нам нужен был свой дом с садом, объясняет муж Карен архитектор Михель, однако в Амстердаме все, что мы могли бы купить, было слишком малых размеров либо таким дорогим, что мы просто не могли это себе позволить.

Харлем, небольшой провинциальный городок в Нидерландах, расположенный всего в 7 км от побережья Северного моря и в 20 км от Амстердама, может со временем войти в число культурных столиц Старого Света и занять место в одном ряду с Лондоном и Парижем.

Потом Кроллы поездили по городу и отметили для себя, что симпатичные дома продаются там по привлекательным ценам. И тогда мы решили, что переезжаем, рассказывает Карен.

Переехать в Харлем Кроллам посоветовали друзья, которые к тому времени сами перебрались в этот город. В одно ясное субботнее утро вся компания уютно устроилась в кафе на центральной площади Харлема Grote Markt, под сенью готической церкви XVI в. Сент-Браво. Собор, расположенный на площади, которую отцы города называют одной из красивейших в Европе, славен тем, что у него под полом покоится знаменитый голландский художник Франц Хальс. Другая достопримечательность этого собора орган, построенный знаменитым мастером Кристианом Мюллером в 1738 г. На этом величественном инструменте, самом большом в мире, играли многие знаменитости, в том числе Мендельсон, Гендель, а чуть раньше в 1766 г. 10-летний Моцарт.

Тимон Хогерворст, сотрудник риэлторского агентства Huizenstede, недавно продал жилой дом, построенный в 1920 г. Покупатели семейство из Амстердама. Эти люди потратили на поиски такого дома в столице три года и нашли его в Харлеме за три месяца. Дом с тремя спальнями и просторным мезонином, расположенный в популярном квартале Рамплан к западу от центра, обошелся им в 500 000 евро.

Каждый день из Амстердама в Харлем перебирается в среднем по четыре человека в год набирается достаточное количество, вполне значимое в масштабах этого городка. Все они ищут то, что вряд ли смогут найти в столице, просторное жилье по доступной цене.

Журналист Иероин Вестер и его жена Силия Вестер-Вос купили дом в Харлеме сразу после рождения старшего сына. Сначала они думали поселиться в Хильверсуме или Буссуме городах, расположенных в тех же 20 км от Амстердама, но на юго-востоке от столицы. Однако потом супруги передумали: оказалось, что в тех краях много богатой скучающей публики, которая гуляет по окрестным лесам.

Каждый третий из потенциальных покупателей живет в Амстердаме, где цены на жилую недвижимость выше на 25-30%. Эти же люди хотели бы приобрести дом за сумму в пределах от 600 000 до 1 млн евро. Большинство домов в Харлеме построено в первые 40 лет прошлого столетия, говорит Хогерворст. В Амстердаме же за ту цену можно купить разве что апартаменты.

По данным национальных обзоров, в Харлеме больше всего ресторанов на душу населения и лучшие магазины по сравнению с другими городами в Нидерландах. Не говоря уже о наиболее привлекательной особенности Харлема: это самый зеленый и самый безопасный город, расположенный к тому же у самого Северного моря. Там же на площади в 2500 га раскинулся национальный парк Кенмерланд, где среди песчаных дюн, тихих заводей и пустынных пляжей живут табуны диких лошадей.

В Харлеме скучать не придется. В центре города находится театр Toneelschuur, здание из дерева, кирпича и стекла, которое один из ведущих журналов назвал самым красивым театром в Нидерландах. Автор проекта знаменитый карикатурист и уроженец здешних мест Йоост Шварт. Совсем неподалеку располагается отреставрированное здание филармонии, в котором в начале ХХ в. дирижировали Равель и Стравинский.

По сравнению с 2005 г. цены на жилье в Харлеме поднялись на 5,3%. Это выше, чем в среднем по стране, где рост цен на жилую недвижимость составил в среднем, по оценке Голландской ассоциации риэлторов, 4,7%. Для Амстердама этот показатель равнялся 7,2%, и эксперты не исключают, что в обозримом будущем Харлем сравняется со столицей по крайней мере по этому параметру. (FT, Екатерина Кудашкина)
В действующей федеральной целевой программе Жилище отмечается, что темпы решения жилищных проблем в нашей стране настолько недостаточны, что могут быть причиной серьезного обострения социальной ситуации. В национальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России также констатируется, что остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода. Еще более актуализируют эту тему существенное сокращение объемов жилищного строительства и рост цен на жилье.

Cейчас население этого пригорода Амстердама составляет около 147 000 человек, но в ближайшие 10 лет, по прогнозам, оно увеличится более чем на 10 000, рассказывает Хогерворст. И тогда даже за 800 000 евро приобрести дом станет куда сложнее. Особенно это коснется домов, на которые уже сейчас существует огромный спрос, с оконными витражами, с высокими потолками с лепниной или с садиком на солнечной стороне дома. Если агент начинает показывать такой дом, скажем, во вторник, то к четвергу или в крайнем случае к пятнице дом будет продан, делится наблюдениями риэлтор.

Что существует сегодня

Очевидно, что в этих условиях важной задачей государственной жилищной политики является внедрение таких финансово-экономических механизмов, которые могли бы максимально эффективно способствовать удовлетворению жилищных потребностей населения.

На первичном рынке российские коммерческие банки выдают гражданам долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Для обеспечения собственной ликвидности ипотечные кредиторы продают права требований по выданным ипотечным кредитам созданному для этой цели Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или иному оператору вторичного ипотечного рынка. На вырученные средства кредиторы выдают новые кредиты. Операторы вторичного ипотечного рынка привлекают денежные средства с фондового рынка путем продажи инвесторам эмитированных ими ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. АИЖК в качестве дополнительного обеспечения по своим заимствованиям также использует бюджетные гарантии правительства России. В настоящее время АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что охватывает около 4% рынка жилой недвижимости. Эти рублевые кредиты выдаются под стандартные условия агентства: процентные ставки в диапазоне 11-13% годовых, размер первоначального взноса не менее 30% стоимости жилья, ежемесячный платеж не более половины общего дохода за месяц.

За последние годы сформировались предпосылки, необходимые для массового внедрения в нашей стране ипотечного жилищного кредитования. Принят и действует пакет государственных законов, обеспечивающих возможность реализации ипотечных программ с различными формами рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого могут быть использованы кредитные линии международных инвестиционных компаний, выпуск держателями ипотек облигаций с дополнительными гарантиями, продажа ипотечных кредитов инвесторам и др. Стратегическим направлением развития общефедеральной ипотечной программы выбрана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Каждая из этих задач обладает своими специфическими особенностями, что предполагает необходимость разработки соответствующих организационно-финансовых технологических схем, учитывающих эту специфику.

При рассмотрении вопросов, связанных с улучшением жилищных условий населения, можно выделить такие группы задач, как модернизация (ремонт/перепланировка) жилья, расширение жилья, приобретение нового жилья.

Что потребуется завтра

В этом контексте схема, предусматривающая ИЖК с помощью ипотечных ценных бумаг, в наибольшей степени соотносится с задачей приобретения нового жилья, тогда как при решении задачи модернизации жилья целесообразно опираться на так называемые накопительные схемы. При решении задач расширения жилья могут применяться как первая, так и вторая схема (или их модифицированные варианты) в зависимости от масштабов расширения.

При этом необходимо принять во внимание такие факторы, как наличие значительно большего платежеспособного спроса на модернизацию жилья по сравнению с платежеспособным спросом на приобретение жилья, возможность в сжатые сроки практической реализации накопительных схем (проекта ССК), поскольку в отличие от схем ИЖК, рефинансируемых с использованием ипотечных ценных бумаг, накопительные схемы предполагают минимальные требования к институциональным условиям их функционирования, а именно законодательству и инфраструктурному обеспечению.

В этой связи представляется целесообразным особое внимание уделить наряду со схемами ИЖК, рефинансируемыми за счет эмиссии и размещения ипотечных ценных бумаг, накопительным схемам, в частности на организационной основе строительно-сберегательных касс (ССК).

Не стоит без нужды изобретать велосипед

Отличительными особенностями накопительных схем, которые ориентированы на задачу модернизации жилья, являются незначительные взносы в период накопления первоначального вклада, небольшие сроки предоставления кредита (соответственно, происходит повышенная оборачиваемость финансовых средств) плюс небольшие размеры предоставляемых кредитов на улучшение жилищных условий. Именно эти особенности обеспечивают самодостаточность накопительных схем на основе инвестиционных ресурсов потенциальных пользователей кредитов, выдаваемых ССК, без возникновения финансовых пирамид.

Финансирование недвижимости с помощью ССК стабилизирует темпы и объемы жилищного строительства и тем самым тормозит рост цен.

Опыт стран, где распространена система ССК, показывает, что эта система как никакая другая мобилизует накопление большого по объему капитала на строительство, покупку, модернизацию или ремонт жилья.

Жизнеспособность ССК и их эффективное функционирование подтверждает успешный многолетний опыт работы немецких Bausparkasse, получивших широкое распространение в Германии и ряде других стран. Рассматривая возможность переноса европейской модели ССК применительно к России, следует отметить, что такая модель может стать удачным дополнением к действующей двухуровневой системе ИЖК и универсальным коммерческим банкам. Использование данной модели позволит мобилизовать денежные средства вкладчиков с невысокими доходами и направлять их в низкопроцентные жилищные кредиты, даст возможность реализовать накопительную программу для военнослужащих, а также иные программы, связанные с наличием бюджетных льгот и субсидий.

К преимуществам системы ССК можно отнести еще и то, что собственный капитал, накопленный на жилищное строительство, покупку, модернизацию или ремонт жилья, тормозит инфляцию и не обременяет чрезмерными долгами того, кто финансирует собственное жилье.

Автор советник председателя правления АКБ Фора-банк. Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно совпадают с позицией редакции.

Для этого нужны федеральный закон и нормативные акты, которые обеспечили бы правовые основы для функционирования системы жилстройсбережений и осуществления деятельности ССК в форме специализированных кредитных организаций, подконтрольных Банку России. Важно найти такой компромисс, который обеспечивал бы, с одной стороны, высокогарантированную сохранность денежных сбережений граждан в ССК, а с другой возможность проведения ССК эффективной коммерческой деятельности. Можно предположить, что спрос на услуги ССК будет достаточно большим и стабильным, ведь рынок финансирования жилой недвижимости для ССК является очень емким, охватывающим не только готовое, но и строящееся жилье.



Главная --> Публикации