Главная --> Публикации --> Сколько стоят новостройки подмосковья? Москва вырастет на 5% за счет железнодорожных земель Мнение. кому нужны бюро кредитных историй

Текущему состоянию рынка посвятила свое выступление Анна Лупашко, президент Московской ассоциации риэлторов, вице-президент корпорации Рескор. По ее словам, столичный рынок очевидно оздоравливается, но затянется этот процесс надолго. Признаки стабилизации очевидны: впервые за долгое время количество продавцов оказывается больше, чем покупателей; в два раза по сравнению с весной вырос средний срок экспозиции квартиры; вновь стали заключаться альтернативные сделки. Кроме того, на мировых рынках заметно подешевела нефть, а это значит, что приток в Россию валюты может сократиться. Однако есть мощные факторы, работающие на продолжение роста цен. В первую очередь, это огромная неудовлетворенность людей своими жилищными условиями - по данным социологических исследований, улучшить их хотели бы 60% россиян и 50% москвичей. Реально же может это сделать лишь 0,1% населения. Если спрос со стороны людей с деньгами выдохнется, его подхватит ипотека, - выразила уверенность А.Лупашко.

В начале октября состоялся очередной Форум столичных риэлторов. Смысл этих мероприятий, проходящих ежегодно, состоит в том, что обсуждаются на них самые разные проблемы.
Затянувшаяся стабилизация

Тему влияния государства на рынок затронул заместитель руководителя Департамента жилищной политики правительства Москвы Николай Федосеев. Сегодня невозможно административным решением заморозить цены на квартиры, но и спокойно взирать на рост, делающий жилье недоступным большинству москвичей, городские власти тоже не собираются. Поэтому они намерены предложить определенные меры протекционизма, включающие возрождение жилищно-строительных кооперативов, а также развитие системы найма жилых помещений. Возможно, застройщики в будущем станут часть построенных ими домов сдавать внаем. В Европе это очень развито. Там во многих городах муниципалитеты вообще не имеют своего жилья, а помощь малоимущим оказывается в форме субсидий на оплату найма квартиры, - отметил Н.Федосеев. Вспомнил замруководителя ДЖП и недавнюю инициативу о введении повышенного налога на богатеев, имеющих две и более квартиры, и отозвался об этой идее очень одобрительно.

Порулим?

Иван Грачев, в прошлом депутат Госдумы, а ныне председатель партии развитие предпринимательства, председатель Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, акцентировался на проблеме, которая, по его словам, окажется посерьезнее нехватки участков под застройку и злоупотреблений чиновников, эти участки распределяющих. Это - дефицит инфраструктуры, в первую очередь, энергии. Сегодня для решения проблемы роста ВВП и полномасштабного жилищного строительства России требуется прибавка в 10 гигаватт в год, в том числе Москве - 2 гигаватта. Реально же мощности увеличиваются в 10 раз меньше. Сейчас на создание одного гигаватта РАО ЕЭС России тратит 3 млрд долларов. Соответственно, нужно тратить по 30 миллиардов. Ясно, что никакой частный бизнес таких трат не потянет, - убежден И.Грачев.

Даешь гигаватты!

Москва привыкла считать себя пупом земли - и в хорошем, и в плохом. О том, что это не всегда так, деликатно напомнил Александр Романенко - президент Российской гильдии риэлторов, глава петербургской компании Адвекс. По его словам, московские 73% за девять месяцев блекнут на фоне более чем 100%-ного роста, случившемся в Санкт-Петербурге всего за полгода. У нас были периоды, когда квартиры дорожали на 4%, но нет, не в месяц, а в неделю. Так что нынешние 2% роста для нас отрадное явление, - сказал А.Романенко. Что ж, утешать себя тем, что у соседа корова сдохла, - это не очень по-христиански, но действенно. Психологи подтвердят.

Питерские рекорды

Руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко обратился к темам исследований рынка недвижимости. На первый взгляд, сделать это очень просто: существует огромное количество информации, которую можно собрать и обобщить. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что данные эти могут быть, во-первых, устаревшими (особенно этим грешит Интернет, где до 90% объектов продаются по нескольку лет), во-вторых, неполными, а в-третьих, сознательно искаженными. Скажем, цена от 2000 долларов за кв. м означает, что за такие деньги продаются квартиры на первых этажах и самых неудачных метражей и планировок. Интересные варианты могут стоить и 2500, и 3000.

Что и как считаем?

Умный гору обойдет

Выход из положения - либо обзаводиться собственным аналитическим отделом (10-15 человек, которые непрерывно висят на телефонах, перепроверяя почерпнутые из рекламы данные), либо заказывать исследования у профессионалов. Они обойдутся недешево - от 1,5-2 до 10-15 тысяч долларов, но зато в этом случае можно быть уверенным, что информация верна.

Серая схема часто оказывается не только дешевле, но и эффективнее действий в лоб. Например, вместо того чтобы оплачивать дорогущую рекламу коттеджного поселка, можно организовать модную тусовку по соседству. Туда слетятся звезды, телевидение приедет снимать их за так. Конечно, режиссер может постараться сделать так, что в кадр не попадут ваши рекламные щиты. Что ж, договоритесь с режиссером - это выйдет дешевле, чем покупать эфирное время. Аналогично и в Москве - если принять участие в городском конкурсе на лучший двор, то телевизионщики прибегут сами, а довольные жители расскажут в эфир, как хорошо им живется на этой улице.

Вступившему в действие 1 июля нынешнего года Закону О рекламе было посвящено выступление Владимира Киселева, профессора кафедры менеджмента и маркетинга Академии народного хозяйства. Любой закон можно обойти, - с этой жизнеутверждающей фразы все и началось.

И дольше века длится спрос

Тем более, что такая косвенная реклама действеннее прямой. Последней, по оценкам социологов, верят всего 5% зрителей. Уж на что доверчив наш народ, но коллективными усилиями различных МММ его удалось подлечить

Публичные жалобы

Сколько еще продлится нынешний высокий спрос на офисы? На этот вопрос пытался ответить Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики Управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ. Выходило, что продлится долго - Москве офисы нужны. Различные эксперты, в том числе и из правительства, обещают нам затяжной рост, структура экономики российской столицы все больше меняется от производства к услугам - а значит, работникам нужны не заводы, а офисы.
Офисов же не хватает. В Брюсселе их - 12,2 кв. м на одного жителя, в Лондоне - 4, Париже - 3,7, в Москве же всего 2,8 кв. метров. Это если считать все офисные помещения (по данным БТИ - 29,3 млн. кв. м), а если же только международного класса, которых у нас всего 5,1 млн. кв. м, то на душу населения придется вообще 0,5 квадрата. И это при том, что коэффициент столичности у Москвы выше, чем у любой европейской столицы - иными словами, концентрация всей деловой и административной жизни страны запредельная. Хорошо это или плохо - разговор отдельный, но офисы в Москве пустовать не будут. Это точно.

Тут возможны три пути. Либо риэлторы делают вид, что недовольных просто нет. Либо пытаются запретить - часты случаи, когда администраторам сайта звонят и требуют удалить неправильные отклики. Третий вариант самый разумный - это когда пытаются разобраться с существом проблемы. Причем делают это публимчно при всем честном народе, что добавляет компании симпатии аудитории.

О реагировании риэлторов на отзывы об их собственной работе говорил Игорь Богомаз, зам. главного редактора газеты КДО. С позитивными отзывами все понятно - их агентства недвижимости радостно вывешивают на своих сайтах. А как быть с негативом, который широким потоком течет на форумы?

Американская The New York Times в статье, озаглавленной Манхэттен на Москве-реке, подробно рассказывает о ходе сооружения делового центра Москва‑сити крупнейшего инвестиционного и строительного проекта в Европе. Идея его создания возникла еще в 80-е гг., но лишь теперь, когда Москва стала не только крупнейшим городом Европы, но и финансовой и культурной столицей восточной части континента, сложились условия для реализации проекта. В прошлом году цены на недвижимость в Москве достигли фантастических высот, российский фондовый рынок вырос на 90 %, а объем иностранных инвестиций в столице увеличился по сравнению с 2004 г. на 67 %.

Запрещать - это путь в никуда, убежден И.Богомаз. Потому что, наряду с модерируемыми сайтами, в Интернете плодятся бесчисленные блоги. По статистике Яндекса, в 2005 году каждый час в Рунете появлялось по 20 блогов. В 2006 году - уже по 100 (весь текст доклада выложен здесь).
Представляем вниманию читателей взгляд издалека на некоторые процессы и события, происходящие на российском рынке недвижимости.

Французская The International Herald Tribune обсуждает весьма радужные перспективы появления новых торговых центров в больших российских городах. К концу 2008 г. в Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Самаре появится 11 крупных торговых комплексов общей площадью 2 млн кв. м. А всего в этом году сооружение моллов началось в 13 городах-миллионниках. Но лидирует, несомненно, Москва: на ее долю приходится 30 % объема розничной торговли в стране, а площадь 80 моллов составляет более 1,6 млн кв. м. Однако, несмотря на запланированное масштабное строительство, столице пока не удается догнать Западную Европу: на тысячу москвичей сейчас в среднем приходится около 80 кв. м торговых площадей, а на тысячу лондонцев 230 кв. м.

Неоднократно Кремль подвергали критике за жесткий контроль над крупным бизнесом, однако президент РФ В. В. Путин добился определенной экономической стабильности, а это именно то, что нужно инвесторам. Раньше символами Москвы были сталинские высотки, а также кремлевские башни и дворцы наследие дореволюционной России, теперь же, возводя, как и весь мир, небоскребы, городские власти и застройщики хотят доказать, что страна стала игроком мирового масштаба.

Возрождение российской индустрии скачек планируют осуществлять по гонконгской модели, утверждает газета South China Morning Post. Московский ипподром ведет свою историю с 1834 г., когда царь Николай I выделил несколько квадратных километров для изысканных аристократических развлечений. Сейчас ипподрому предстоит серьезная реконструкция и модернизация, но основные архитектурные черты будут сохранены. Вероятно, зажегшийся для проекта реконструкции зеленый свет означает, что Владимир Путин остался доволен III Скачками на приз президента Российской Федерации, которые собрали 12 тысяч зрителей.

Основные моллы, начиная с самого первого мегамолла, расположены за пределами кольцевой автодороги; в центре города есть только подземный Охотный Ряд рядом с Красной площадью. Вскоре должен появиться еще один под Пушкинской площадью. Его сооружение в таком месте обходится очень дорого из‑за большой плотности линий метро и обилия ветхих коммуникаций, но зато, как считают специалисты, он приобретет огромную популярность, ведь зимой в нем можно будет укрыться от суровых российских морозов.

В России кроме московского существует еще 11 ипподромов. Среди них наиболее известны южные: в Ростове-на-Дону, Пятигорске и Краснодаре. Однако главная задача не столько довести до совершенства старые ипподромы и построить новые, сколько дать возможность россиянам делать ставки на скачках, вообще не приходя на ипподром.

Государственная модель построения индустрии скачек заслужила неоднозначную репутацию, однако в России централизованное принятие решений может позволить быстро создать хорошо спланированную отрасль, учитывающую лучшие мировые достижения в этой области. Так, директор московского ипподрома и ряд высокопоставленных чиновников приезжали в Гонконг на крупные международные скачки перенимать опыт.

Американская The Christian Science Monitor отмечает рост популярности загородной жизни: москвичи превращают бывшие дачи или вновь купленные участки в места своего постоянного обитания. Масштабы загородного строительства сравнимы разве что с миграцией в пригороды американцев в 1950‑е гг. Около четырех миллионов москвичей имеют участки земли в радиусе 200 км от столицы. Массовый исход из города создал большие проблемы на дорогах и еще большие в старых дачных поселках, где теперь соседствуют огороды пенсионерок и разномастные дворцы: французские шато, британские особняки в неогеоргианском стиле и крепости а-ля замок Дракулы. Инфраструктура этих населенных пунктов не отвечает новым требованиям: перебои с электричеством, проблемы с водой. Построив общий забор и наняв охрану, жители поселков переходят важный психологический рубеж и превращаются из беззаботных дачников на отдыхе в население охраняемой резиденции.

Французская газета Libе’ration пишет о разительном контрасте между природными богатствами российской республики Саха, где добывают четверть всех алмазов в мире, и плачевным состоянием ее столицы города Якутска. Все дороги в рытвинах и ямах, стены многих строений в трещинах, а на деревянные домики больно смотреть. По данным местных газет, далеко не все здания готовы к зиме. Даже по сравнению с другими не самыми благополучными городами России Якутск весьма непригляден, а ведь Республика Саха один из самых главных регионов страны по доле ВВП на душу населения.

Подъемный кран стал гербом Москвы, а грохот разнообразных технических устройств для бурения ее гимном, пишет британский журнал The Economist. Но хотя город превратился в одну большую строительную площадку, квартир в новых домах и реконструированных дореволюционных зданиях на всех желающих не хватает, а покупать жилье, возведенное в советскую эпоху, состоятельные россияне не хотят. Число тех, кто приобретает недвижимость с помощью ипотечных кредитов, ежегодно удваивается, но тем не менее только 5 8 % всех сделок совершают с использованием ипотеки. Журнал также отмечает, что для строительства необходимо огромное количество разрешений и согласований, а это увеличивает стоимость жилья более чем на 10 %. Другие проблемы строительного рынка использование труда иммигрантов, часто нелегальных и живущих в далеко не комфортных условиях, замена представляющих историческую ценность старинных домов их современными копиями и появление в центре зданий из стекла и стали, которые выглядят очень эффектно, но портят общий облик столицы.

Экспансию российского Дальнего Востока, предпринятую Китаем, обсуждает на своих страницах американская The Chicago Tribune. Следы этого присутствия заметны повсюду на берегах Амура. В Благовещенске китайская строительная фирма возвела 30 многоэтажных жилых домов, три торговых центра и больницу. Большое число китайцев покупает рестораны и квартиры. Все это неудивительно, учитывая историю региона и крайне низкую плотность российского населения: один человек на квадратный километр. Местные строительные фирмы жалуются, что обилие китайских застройщиков мешает готовить собственные квалифицированные кадры, а выходцы из Поднебесной утверждают, что от конкуренции все только выиграют.

Аукционная система выдачи земельных участков, которая должна была заработать в 2006 году, привела к тому, что в большинстве муниципалитетов процесс землеотвода был остановлен вовсе. Новые поправки в Градостроительный кодекс РФ частично возвращают прежнюю схему выделения стройплощадок: региональным властям разрешено отводить их под целевые проекты без проведения конкурсов и вовлекать в оборот земли, на которые уже было выдано постановление о строительстве.

Российский Гринпис предпринимает отчаянные попытки остановить строительство туристического комплекса мирового уровня в Сочи, пишет британская газета The Independent. Если его все же возведут, предупреждают экологи, то вся территория вокруг российского черноморского курорта Сочи на Западном Кавказе пострадает, а это один из немногих регионов Европы, где природа еще сохранилась в первозданном виде. До сих пор доступ туристов в данную зону был ограничен, однако намерение Сочи стать столицей зимней Олимпиады 2014 г. может кардинально изменить ситуацию. Так, около 52 из 190 тыс. га территории национального парка выделены под застройку. Помимо собственно олимпийской деревни планируют соорудить несколько горнолыжных курортов, скоростную рельсовую дорогу и гидроэлектро-станцию. Однако российский Гринпис считает, что экологические последствия данных проектов не были учтены, и пытается добиться в Верховном суде отмены правительственных решений, санкционирующих строительство.

Самара одной из последних среди городов Поволжья начнет проводить аукционы по земле. Этот процесс должна поставить на поток новая городская администрация, сформировавшаяся после выборов мэра в октябре 2006 года. Прежняя власть, по словам пресс-секретаря Самарской гильдии строителей Михаила Рагульского, фактически не занималась данным вопросом.

Власти Самарской области обещают провести первые торги по земле в Самаре в начале года. На аукцион предполагается выставить три площадки в центре города, сообщил главный областной архитектор Владимир Жуков на заседании Градостроительного совета Самарской области, состоявшемся в конце декабря. Сейчас региональное министерство строительства совместно с городскими властями проверяет юридическую чистоту выбранных земельных участков.

Хотели как лучше, но денег не хватило
Согласно Градостроительному кодексу РФ, выделение земельных участков под строительство через систему аукционов должно было стать единственно возможной процедурой землеотвода уже с 1 октября 2005 года.


В остальных региональных столицах аукционная система хотя и с опозданием, но уже запущена. В Чебоксарах, например, торги проводятся начиная с марта прошлого года, в Нижнем Новгороде с мая, в Саратове с октября. А в Казани выделение земельных участков путем аукционов идет еще с 2002 года. Правда, и в этих городах такая система реализации земли работает далеко не идеально.

Однако, как всегда, высокие замыслы законодателей испортил пресловутый финансовый вопрос. Власти большинства муниципалитетов, ссылаясь на дефицит бюджета, заявляют, что у администраций нет средств на организацию аукционного процесса. А средства требуются действительно немалые. Так, по оценке строителей, оформление участка и получение техусловий обходится в сумму, равную 1015% сметной стоимости строительства. То есть для того, чтобы обеспечить выделение площадок под возведение предусмотренного нацпроектом 1 млн кв. м жилья в год при себестоимости строительства в 20 тыс. рублей за кв. м (средняя себестоимость возведения монолитно-каркасного дома в нашем макрорегионе, по данным Ассоциации строителей России), необходимо заложить в местный бюджет около 2 млрд рублей. Таких сумм не запланировано ни в одном бюджете поволжских городов и областей.

Вводя новые правила, законодатели преследовали благую цель сделать процесс распоряжения землей прозрачным для всех его участников. Торги хороши уже тем, что позволяют публично установить рыночную стоимость участков. Разработчики документа хотели также освободить застройщика от необходимости оформлять площадки. Предполагалось, что местная администрация будет сама подготавливать весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю, предоставлять покупателю согласованную с генпланом города или перспективным планом развития территории схему ее застройки, выдавать на участок согласованные с Водоканалом, электросетями и газовиками техусловия и определять при необходимости точный размер обременений по сносу ветхого жилья и отселению. В идеале все эти работы местная администрация должна была проводить за свой счет.

Идея не пошла
Бизнес готов взять на себя подряд на подготовку участка. Но лишь при условии, если реализацией площадки он будет заниматься самостоятельно. В частности, такую схему предполагала концепция сервейинга территорий, которую еще в 2004 году предлагал администрации Казани Поволжский антикризисный институт (ПАИ, Татарстан).

В итоге на аукционы выставляются участки, не подготовленные должным образом. Пакеты документов и техусловия на них, по договору с мэрией, оформляют сами участники торгов. Правда, если фирма, готовившая документы, проиграет, ее затраты компенсирует победитель аукциона, поясняет Алексей Черкасов, заместитель главы администрации Чебоксар по градостроительству и реконструкции. Однако строителей такая схема работы не устраивает. Материальные затраты, отраженные в бухгалтерских документах, несопоставимы с моральными, заявил нам представитель одной из крупных чебоксарских строительных компаний. Зачастую за одной подписью приходится бегать полмесяца. Если нет никакой уверенности в победе на аукционе, спрашивается, зачем нам эта морока?

По мнению строителей, у властей есть возможность изыскать средства на подготовку земли к продаже. Технический директор одной из чебоксарских строительных компаний, не пожелавший называть своего имени в печати, считает, что власти могут, например, вкладывать вырученные на аукционах средства в развитие земельных отношений и подготовку следующих участков. Конкретизируя свою мысль, наш собеседник советует: Допустим, строители платят три с половиной миллиона рублей за площадку. Получив эти деньги, администрация может вложить их в формирование другой площадки, которая принесет городской казне прибыли раза в два больше. И так далее. Алексей Черкасов убежден, что к такой практике муниципалитеты обязательно придут, причем скоро. Через год-полтора полученный от аукционов экономический эффект позволит нам продавать разрешения на строительство уже подготовленных земельных участков ровные площадки с подведенными коммуникациями, обещает он.

ПАИ считал, что необходимо ввести механизм комплексного развития городских территорий, который учитывал бы интересы городских властей, инвесторов и жителей и соответствовал бы общим тенденциям городского развития. При этом земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предлагалось отдать в управление профессиональным управляющим компаниям (сервейинговым агентствам). Они разрабатывали бы планы их освоения (концепции развития), осуществляли инженерную подготовку территории, формировали земельный участок к продаже и реализовывали его на открытых торгах частным инвесторам. Таким образом, инвестор получал бы оформленный земельный участок и готовый план его освоения. Но эта идея не получила своего практического воплощения. Все перечисленные вопросы остались в компетенции Городского комитета земельных и имущественных отношений. А созданный при ПАИ Центр сервейинга сейчас оформляет площадки только под собственные проекты как поступает большинство девелоперских компаний.
Получить площадку под застройку в центре города без обременений практически невозможно. У мэрий нет средств для сноса ветхого жилья и подведения коммуникаций.

Так, Олег Подкопаев, начальник отдела развития казанской строительной компании Кулон, говорит, что коммуникаций на выставляемых на торги участках не будет до тех пор, пока не примут генплан Казани и не проведут анализ развития инженерных сетей и коммуникаций города. Он надеется, что с принятием этого документа власти будут подводить коммуникации за счет местного бюджета.

Никаких планов
Но ограниченные финансовые возможности местных властей, оказывается, не главный тормоз запущенного законодателями процесса. Куда большие проблемы аукционной системе выделения стройплощадок создает отсутствие единого правового поля в проведении операций с землей. В настоящее время ряд крупных городов Приволжского федерального округа (ПФО) живет без современных генеральных планов развития.

Обеспеченная современным генпланом развития прозрачность расчетов в разработке техусловий и обременений, которые должны быть прописаны для выставляемого на торги участка, уже сама по себе значительный шаг вперед в системе выделения земли. Ведь сейчас в спорных ситуациях чиновники и коммунальные службы либо ссылаются на старый генплан как уверяют они, он продолжает действовать до принятия нового, несмотря на обозначенные сроки годности (к примеру, в Самаре до 2001 года), либо и вовсе формулируют требования к застройке и техусловия на глазок.

Но, как показывает практика, наличие генплана не обяжет город выполнять техусловия, хотя и сделает процесс их формирования более прозрачным и понятным. Например, в Чебоксарах, где ген-план принят, фирма, выигравшая аукцион, заключает договор о помощи городу в развитии инженерной инфраструктуры, направляя на эти цели 20% от стоимости объекта. Причем победитель аукциона не перечисляет деньги, а выполняет технические условия, уточняет Алексей Черкасов. Так, если в микрорайоне не хватает мощностей для подачи тепла и электроэнергии в новостройки, застройщик увеличивает мощность сетей, и ему засчитываются эти 20%. В условия аукциона может быть включено обязатель-ство снести старые здания и отселить проживающих в них людей. Если на участке расположен ветхий дом, находящийся в собственности города, то расходы делятся пополам: половину жителей отселяет застройщик, половину муниципалитет, рассказывает г-н Черкасов.

Причем чаще всего фирмы, заявляющие о своих правах на землю в городе, не имеют полного пакета документов на нее, ведь прежнее законодательство позволяло оформлять землю поэтапно, и весь пакет документов на нее, как правило, готовился едва ли не к моменту сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Такая схема оформления участков предоставила городским властям и возможность вывести огромное число площадок из-под системы аукционов, начав процесс землеотвода (например, дав различным фирмам так называемые документы о предварительном согласовании), но так и не завершив его (в большинстве случаев процесс так и остановился на выдаче предварительных разрешений). Стоит ли говорить, что на большинстве участков, которые де-юре закреплены за какой-либо фирмой, строительство так и не начиналось.

Земельная амнистия
Еще большую проблему в создании правового поля для операций с землей представляет отсутствие строгой системы учета земельных участков. По словам Владимира Жукова, в Самаре большинство площадок уже закреплено за тем или иным владельцем. Это подтверждают и девелоперские компании, заинтересованные в строительстве тут своих объектов.

Разрешить проблему обещают новые поправки в Градостроительный кодекс, принятые Госдумой РФ в минувшем декабре и вступившие в силу 1 января этого года. Они разрешают компаниям, согласовавшим с местными властями место застройки до 1 октября прошлого года, получить участок без аукциона. Причем поправки стимулируют владельцев стройплощадок использовать их по назначению, разрешая властям поднимать ставки аренды земли спустя три года после ее выделения, если фирма так и не начала строительные работы. Более того, до 30 декабря 2007 года строители имеют возможность получить землю целевым назначением (без торгов) еще в двух случаях. Во-первых, если речь идет о строительстве жилья для государственных и муниципальных нужд на новых территориях, признанных пригодными для жилищного строительства. Во-вторых, если реализация проекта предусматривает переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

С вступлением в силу норм Градостроительного кодекса РФ, требующих реализации площадок на аукционах и запрещающих строительным компаниям работать на неоформленных участках, такие земли оказались вне закона. Юридически они не признавались оформленными (полного пакета документов на них не было). По закону их следовало выставлять на аукционы и реализовывать с торгов. Это послужило главной причиной претензий прокуратуры к строительным компаниям и чиновникам, продолжавшим оформлять такие площадки в прежнем режиме либо пустившим все на самотек. В Самаре, Ярославле, Волгограде, Тольятти земельное дело привело на скамью подсудимых влиятельных чиновников город-ских администраций и даже глав городов. Причем под удар попали как площадки, на которых застройка не ведется и которые просто придерживаются фирмами-спекулянтами, так и принадлежащие добросовестным застройщикам, всего лишь следовавшим сложившейся практике оформления земли.

Обещанный властями принцип единого окна в строительстве так и не заработал, отмечают в Ассоциации строителей России. Алексей Черкасов уверяет, что муниципальные власти сделали все возможное для того, чтобы этот принцип работал, и пеняет на региональные представительства федеральных структур, задерживающих согласование документов. А в Казани больше всего нареканий вызывает у строителей работа Городского комитета земельных и имущественных отношений и Главного архитектурно-проектного управления. Новый мэр республиканской столицы Ильсур Метшин уже пообещал ускорить процесс прохождения документов. По его инициативе в администрации города создана межведомственная комиссия по земельным вопросам.

Девять кругов согласований
Строители опасаются, что законодательные инициативы, призванные ускорить процесс оформления земли и согласования проектов, могут свестись на нет из-за административных барьеров. Сейчас, по оценкам участников рынка, на оформление стройплощадки в лучшем случае уходит год-полтора, а количество согласований доходит до 40.

Не могут договориться между собой о разделении полномочий и самарские власти. До сих пор они спорят о том, кто именно должен финансировать подготовку участков к аукциону. Как поясняет Владимир Жуков, областная администрация взяла на себя лишь организаторскую и контрольную функции в части выделения земли, тогда как готовить площадку, в частности, решать вопросы расселения и сноса ветхого жилья, должны муниципалитеты, которым выделяются для этого средства под целевые программы. Городские же власти считают такое разграничение обязанностей некорректным. Ведь на них возлагается самый сложный и капиталоемкий этап работ, в то время как финансирование целевых программ явно недостаточно для того, чтобы требовать от города подведения коммуникаций и сноса ветхого фонда за его счет. По словам Владимира Жукова, чтобы сдвинуть аукционный процесс в Самаре с мертвой точки, областные власти приняли решение профинансировать подготовку к торгам первых трех земельных участков в городе за свой счет.

Выделение стройплощадок в Самаре и Нижнем Новгороде обещали ускорить областные власти, воспользовавшись предоставленным им Градостроительным кодексом правом распоряжаться землей в областном центре. Но полного разделения полномочий облправительства и мэрии в управлении земельными отношениями до сих пор так и не произошло, отмечает Ольга Сажина, заместитель генерального директора по маркетингу нижегородской компании Жилстрой-НН. Землю, поясняет она, продает или передает в аренду областное правительство, но застройщик обязан согласовать градостроительные документы в мэрии. И здесь возникают административные барьеры, так как чиновники городской администрации не хотят выпускать из рук оставшиеся рычаги управления.

В Германии в области недвижимости в подавляющем большинстве случаев PR остается функцией высшего менеджмента. По всем этим вопросам решения принимаются высшими управляющими. С одной стороны, это хорошо. Но, с другой стороны, это значит, что решения по бюджету и по планированию мероприятий часто принимаются по остаточному принципу. Очень редко существует самостоятельный отдел коммуникаций даже в крупных компаниях. Нет внешних агентств, которые специализируются в сфере PR. Преобладает общение с внешними целевыми группами. Недооценивается значение внутрикорпоративных коммуникаций, работы с персоналом самих компаний.

Времени на выяснение отношений у региональных властей в обрез. Они уже опаздывают с обеспечением нацпроекта Доступное жилье стройплощадками. Как заявляют в Ассоциации строителей России, учитывая сроки согласований и возведения объектов, земля под застройку требуется немедленно. Иначе запланированные цифры ввода жилья к 2010 году останутся только на бумаге.
I сессия PR на рынке недвижимости: поиск эффективности и проблемы реализации Олег Мигунов, руководитель филиала европейского коммуникационного агентства Мedia Сonsulta International Holding, Berlin в России: Неограниченные возможности ограниченных PR-бюджетов.

Григорий Куликов, председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость: Нужен ли PR компании, которая является брендом на рынке недвижимости?.
Бизнес как социальное творчество предполагает, в моем понимании, обязательно и творчество в области взаимодействия с общественностью, со всеми целевыми группами. Я бы хотел поговорить о репутации как важной цели и следствии правильного PR. Качественный PR работа, основанная на правде. Этим она и отличается от пропаганды. Сегодняшний представитель самых разных целевых групп нами воспринимается как человек продвинутый, умный, современный человек, которого простой грубой пропагандой брать неприлично и просто-напросто опасно. Эти опасности овеществляются в различного рода процессах, которые происходят на рынке недвижимости.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп: Роль средств массовой информации в жизни простого обывателя. Легенды и мифы.
СМИ формируют легенды и мифы современности. Например, легенду о мыльном пузыре, в которую все так охотно верят. Или миф о том, что в любой кризисной ситуации есть крайний: так, в росте цен якобы виноваты инвесторы и риэлторы, которые спекулируют жильем. Регулярно обнаруживается очередной заговор производителей стройматериалов или застройщиков, которые, оказывается, не все продают, а сидят и чего-то ждут. Ничего подобного. Все зависит от цены. У нас хотели купить проект в ММДЦ Москва-Сити из расчета $1?000 за метр квадратный. Эта цена неправильная. Давайте попробуем оценить, сколько стоит миф о стагнации. По данным нашей компании, цены на квартиры в новостройке растут в среднем на 3? ?3,5% в месяц по мере готовности дома. Если взять среднюю стоимость квартиры $250?000? ?300?000, то минимум месяц ожидания стагнации выливается в дополнительные расходы $8?000? ?10?000 на контракте.

Михаил Дворкович, директор департамента общественных связей корпорации MIRAX GROUP: Зависит ли рынок недвижимости от общественного мнения?
Отвечу на этот вопрос буквально за одну минуту. Давайте вспомним ситуацию с гиперинфляцией в 90-е годы. Ее основной причиной были инфляционные ожидания населения. Одна из основных причин галопирующего роста цен на жилье сверхспрос, в том числе приезжающих в Москву людей из регионов, в том числе инвесторов внутри Москвы. Рынок недвижимости очень сильно зависит от общественного мнения.

Мы привыкли говорить, что PR это взаимодействие компании и СМИ и через СМИ с общественностью. Но понятие PR гораздо шире. Внутренний PR тоже существует. Закон создания качественного бренда: бренд растет изнутри компании, это вовсе не имидж. Бренд создается каждым сотрудником компании.

Алексей Патрушев, PR-консалтинг в сфере недвижимости: Ошибки в PR-продвижении компаний и проектов
Основная ошибка многих PR-кампаний заключается, на мой взгляд, в том, что не делается никакого планирования и никакой последующей корректировки. Делаются определенные шаги например, пишется пресс-релиз, в надежде, что дальше все само завертится. На самом деле любой пиарщик должен иметь критические черты, чтобы оценивать свою предыдущую деятельности и в соответствии с этим делать некую корректировку для дальнейших шагов по продвижению компании или проекта.

Валех Рзаев, директор по внешним связям группы компаний Forum Properties: PR-герилья в недвижимости
Сегодня информационная герилья, как часть партизанского маркетинга, с минимальными расходами и изощренной креативностью уже наблюдается в PR-продвижении компаний и объектов на рынке недвижимости. А прогнозы развития на ближайшие 10 лет потребуют особого внимания всех игроков рынка недвижимости. Ибо стабилизация и, возможно, последующая стагнация рынка недвижимости обернется множеством проблем для специалистов PR и рекламщиков. В этой связи стремительно растет ценность PR-?активности компании, которая, прежде всего, должна наработать себе позитивную репутацию. При этом активность должна быть не спорадической, а постоянной, как поступь разогнавшегося автомобиля на трассе.

II сессия Редакция СМИ и PR-подразделение компании на рынке недвижимости: потенциал взаимодействия и ошибки понимания.

Очень многие компании ограничиваются всего лишь какой-то презентацией или написанием одного пресс-релиза. А старт проекта нужно использовать максимально эффективно. И не только старт: я не могу припомнить красивого финала проекта. Пока что люди ориентированы на короткие проекты, короткие деньги. А успешно реализованный проект великолепнейшая возможность для старта нового проекта....

На самом деле нужно, на мой взгляд, всегда помнить одну простую истину: если есть правило, то оно должно играть в две стороны. То есть быть обязательным как для одной стороны, так и для другой. Как в футболе: если одна команда имеет право давать пас и обводить, то и вторая команда точно так же вправе рассчитывать, что такая возможность будет ей предоставлена.

Сергей Жарков, главный редактор цветных приложений к газете Ведомости Недвижимость Жилой фонд, Недвижимость стены бизнеса, Зарубежная недвижимость: Необходимость кодекса этики во взаимодействии между журналистами и участниками рынка.
Я думаю, и любой и журналист, и сотрудник пресс-службы, и топ-менеджер компании сталкивался с тем, что взаимоотношения участников рынка и средств массовой информации не всегда бывают этичными. Действительно, это факт, но, что называется, как с этим бороться и как с этим жить?

Андрей Воскресенский, обозреватель журналов Коммерсант Деньги, Коммерсант Власть, шеф-редактор приложения Коммерсант-Дом: Как дать комментарий так, чтобы журналист обязательно его опубликовал (на примере рубрики События и цены в журнале Коммерсантъ Деньги).
Первое: как это ни банально звучит, журналисту хочется получить эксклюзив. Второе: всегда со стопроцентной вероятностью я опубликую комментарий, в котором рассказывается о какой-то новой тенденции, о которой мы еще не говорили. Третье: я обязательно сошлюсь на любое мнение, которое идет вразрез с общепринятым. Потому что это интересно. Оно может быть неверным, достаточно волюнтаристским, но если оно в чем-то возбуждает читателя, это обязательно пройдет. И, наконец, четвертое. Вещь, которая опять-таки всех возбуждает это негатив.

Дмитрий Земсков, издатель DSmagazine, генеральный директор информационно-рекламной службы компании Дон-Строй.
Зачем мы сделали журнал DSmagazine? Для этого существовало несколько предпосылок. Во-первых, давно хотелось сделать качественное издание, которое являлось бы информационной площадкой для обсуждения интересных проблем. Потому что сегодня на рынке очень мало независимых изданий, очень мало квалифицированных журналистов, которые действительно разбираются во всех тенденциях недвижимости.

На мой взгляд, PR-служба должна все-таки зависеть не от каких-то количественных показателей вроде в прессе о нас написали в этом месяце 30 раз, значит, мы сработали хорошо. Гораздо важнее хорошие, качественные и умные комментарии, и читатели их больше запоминают.

Михаил Морозов, главный редактор газеты Квадратный метр: Упоминание имени компании и ее представителей на страницах СМИ: современная практика, взаимоотношения редакции и рекламной службы.
Выбор комментатора в большинстве случаев целиком и полностью выбор самого журналиста, который пишет этот материал, и выбор зависит от того, насколько у него хорошие, теплые отношения с тем или иным пиарщиком, с конкретным представителем пресс-службы. Почему зачастую повторяются одни и те же комментаторы в большинстве материалов? Потому что журналисту с этими людьми удобно и комфортно работать. Потому что эти пиарщики не нарушают основных принципов, они помогают в работе журналиста.

Надежда Русина, главный редактор журнала Новый адрес: Конкуренция комментариев и комментаторов в издании
Основные причины того, что комментарий или работа пиарщика оцениваются негативно, не пользуются популярностью у журналистов, могут быть связаны с плохо подготовленными информационными поводами, с пренебрежительным отношением к изданию, с отсутствием у компании доступных, красноречивых и хорошо подкованных спикеров, дающих актуальную и исчерпывающую информацию почти по любому вопросу, с систематическим заваливанием сроков, незнанием работы журналиста.

Александр Шевчук, заместитель главного редактора журналов МирДом. CITY, МирДом. RESIDENCE, МирДом. Сочи и Элитная недвижимость: Информационный повод для написания статьи. Кому он нужен?.
Иногда полученные от пиарщиков комментарии рождают ощущение, что пиарщики не имеют доступ к своим руководителям. От этого и возникают комментарии, про которые можно сказать: почти новый комментарий, он всего два раза публиковался, в Ведомостях и Коммерсанте. Часто, принимая руководителей PR-служб на работу, перед ними ставят единственную задачу глушить весь негатив, а не созидать. Мне кажется это неверным.



Главная --> Публикации