Главная --> Публикации --> Новостройки догнали вторичный рынок Вклады в склады Чиновники собираются помогать самым большим проектам Место под “алые паруса” До строительных сберкасс дошла очередь в думе

В 2006 г. в эксплуатацию было введено 829 000 кв. м. За последние несколько лет это наивысший показатель: в 2005 г. было построено 530 000 кв. м, в 2004 г. 507 000 кв. м. В 2007 г. новосибирские власти обнародовали еще более масштабные планы по вводу 850 000 кв. м.

Новосибирск Ввод жилья в 2006 г. по сравнению с 2005 г. увеличился на 63%. Правда, четверть объема заняли индивидуальные дома. Цены на типовые новостройки подросли на 35-40% в основном благодаря развитию ипотеки. В 2007 г. строители намерены увеличить объем предложения, а эксперты прогнозируют рост цен примерно на 30%. Однако планам застройщиков могут помешать недостаток инженерных коммуникаций и проблемы со стройматериалами.

За прошлый год стройкомплекс Новосибирска отчитался о вводе 829 000 кв. м общей жилой площади. Однако 206 500 кв. м из них, или 25% объема, пришлось на индивидуальные жилые дома. Многоквартирные дома, таким образом, заняли 622 500 кв. м. Реальный прирост ввода многоэтажных новостроек с 2005 г. составил всего 29%, подсчитали в департаменте градостроительства и архитектуры города.



Но, несмотря на увеличение объемов ввода, новостройки продолжают дорожать темпами, превосходящими показатели прошлых лет. По предварительным данным RID Analytics, с января по декабрь 2006 г. новостройки подорожали на 30%. По оценке АН Байт, цены на новое жилье выросли на 35-40%. По мнению директора АН Акрополь Зафара Умарова, с начала прошлого года рост цен достиг уровня 45-50%.

На 2007 г. власти ставят задачу ввести 870 000 кв. м. По мнению мэра Новосибирска Владимира Городецкого, это поможет стабилизировать цены на жилье. Я уверен, это приведет к насыщению рынка и, соответственно, повлияет на формирование ценовой политики'', убежден чиновник.

Инвесторы, приобретшие в 2006 г. квартиры на ранних этапах строительства, могли получить и до 60% годовых, добавляет Умаров. По данным АН Сибакадемстройнедвижимость, доля инвесторов, приобретающих квартиры для последующей перепродажи, составляет в среднем по рынку от 5% до 15%. В жилых объектах Сибсервис-стройреконструкции доля инвестиционных покупок стабильно составляет около 20%, отмечает директор компании Владимир Литвинов.

Больше всего на 50% подорожало жилье бизнес-класса: с 25 000-30 000 руб. за 1 кв. м до 50 000-55 000 за 1 кв. м, рассказывает Умаров. Типовое жилье, по его словам, поднялось в цене в среднем на 30-35% до 22 000-24 000 руб. за 1 кв. м, а элитное в среднем на 20-30% до 60 000-65 000 за 1 кв. м.

По данным АН Сибакадемстройнедвижимость, в IV квартале 2006 г. средняя цена квартир в новосибирских новостройках составила 33 630 руб. за 1 кв. м, на окраинах жилье продавалось в среднем по 20 000 руб. за 1 кв. м, а в центре города по 55 000 руб. за 1 кв. м. Самыми дорогими квартирами были наиболее ликвидные однокомнатные: за 1 кв. м в них просили 35 030 руб. Двухкомнатные обходились покупателям по 33 300 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м в трехкомнатных была равна 32 320 руб.

Покупателей жилья на первичном рынке стало больше, люди не боятся инвестировать в новостройки, отмечает Умаров. Их действия оправданны: со времен Социальной инициативы в Новосибирске не наблюдалось сколько-нибудь значимых скандалов с застройщиками, рассуждает собеседник. Однако, по его подсчетам, профессиональные игроки заключают не более 4-5% от всех сделок на первичном рынке.

В банке Сибконтакт за 2006 г. количество ипотечных кредитов, выданных для покупки жилья в новостройках, возросло до 20-30% от общего объема, основная часть кредитов пришлась на IV квартал, рассказывает вице-президент банка Александр Лубенец. Он признает, что кредитование заемщиков, решающих купить квартиру в строящемся доме, интересно для банков, так как ставки по ипотечным кредитам для новостроек выше, чем для вторичного рынка, на 2-3%. В настоящее время они составляют в среднем 13-14% годовых в рублях. В 2007 г. ипотека на покупку строящегося жилья расширится, прогнозирует Лубенец.

Существенной причиной роста цен риэлторы называют все увеличивающуюся доступность ипотечных кредитов и рост числа заемщиков. С начала 2006 г. с использованием ипотеки на первичном рынке проводились лишь единичные сделки, к декабрю их доля в среднем возросла до 5-10% от общего числа покупок, констатирует специалист АН Сибакадемстройнедвижимость Татьяна Высоцкая. По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. общий объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб.

Планы по вводу новостроек расписаны мэрией Новосибирска до 2010 г. Для комплексной застройки застройщикам выделено девять площадок. В микрорайонах Родники, Береговой, Ключ-Камышенский, Плющихинский, Весенний, Стартовый-Горский, Тихвинский, Южно-Чемской и Акатуйский планируется ввести в общей сложности более 4 млн кв. м жилья.

В IV квартале новостройки подорожали на 17,7%, отмечает Высоцкая и винит в этом все большее распространение ипотеки. По мнению риэлторов, в текущем году рост цен на новостройки составит не менее 30%. Однако если в 2007 г. ипотека будет развиваться такими же темпами, как в IV квартале 2006 г., то подорожание будет больше, полагают участники рынка.

Чиновники признают, что увеличение объемов строительства и освоение выделенных площадок сдерживает отсутствие инженерных коммуникаций. Надежды возлагаются на участие федерального бюджета. В рамках подпрограммы Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства для жилмассивов Родники, Тихвинский и Плющихинский получены госгарантии в размере 647 млн руб., ранее сообщал начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергей Боярский.

На муниципальном аукционе 30 января 2007 г. концерн Сибирь приобрел право аренды земельного участка в 26,39 га на ул. Петухова за 294 млн руб. и планирует построить на нем около 250 000 кв. м жилья. Стоимость инженерного обустройства площадки президент концерна Сибирь Валерий Червов оценил в 2,2-2,5 млрд руб. Это существенно снижает рентабельность проекта, сетует он.

За 2006 г. объемы сдачи новостроек, по данным Пермьстата, возросли на 10,8% и составили 424 888 кв. м. Таким образом, планы краевых властей они анонсировали предполагаемый ввод в 421 500 кв. м были перевыполнены. Правда, на многоквартирные дома пришлось 372 370 кв. м, остальные 52 518 кв. м это индивидуальное жилье. В 2007 г., по информации корпорации Перспектива, объемы ввода возрастут и составят примерно 450 000 кв. м.

Рост объемов строительства сдерживает нехватка строительных материалов. Пользуясь этим, производители стройматериалов повышают цены, отмечает президент Новосибирской ассоциации строителей Константин Боков. Цены на новостройки выросли примерно на 30%, а цемент подорожал на 45%, кирпич на 20%, арматура на все 80%, констатирует Литвинов. По словам вице-губернатора Владимира Анисимова, новосибирским строительным компаниям для нормальной работы нужно не менее 500 млн шт. кирпича в год, а объем производства в области не превышает 306 млн шт.
Пермь Рост темпов строительства в Перми продолжается, в 2006 г. было сдано на 10% больше новостроек, чем в 2005 г. Аналитики надеются, что увеличение ввода жилья продолжится и в 2007 г. По данным корпорации Перспектива, новостройки за 2006 г. подорожали всего на 37,6%. За последние три года это самый скромный показатель.

Одним из примеров крупной для Перми застройки можно назвать возведение жилого комплекса по адресу ул. Лебедева, 34, в Мотовилихинском районе, где объединили свои усилия Стройиндустрия и Сатурн-Р. Его совокупная площадь составляет 20 000 кв. м. Всего на территории площадки, где ведется это строительство, планируется возвести 46 000 кв. м жилья.

В 2006 г. в Перми по-прежнему доминировала точечная застройка. И это несмотря на постоянно декларируемые планы по расширению квартального или микрорайонного строительства. В 2006 г. по количеству сданного жилья лидерами стали Свердловский, Дзержинский и Мотовилихинский районы. В каждом из них введено в эксплуатацию около 25 000 кв. м новостроек. Значительно отстает от лидеров Орджоникидзевский район по итогам 2006 г. на него пришлось менее 10 000 кв. м нового жилья.

Еще 180 000 кв. м (в рамках все той же программы) появятся в микрорайоне Окуловский. Застройщиком может выступить опять-таки Камская долина или некоммерческое партнерство Западуралстрой.

В 2007 г. в рамках программы Дом для вашей семьи планируется построить 140 000 кв. м в микрорайоне Юбилейный- Строительство уже началось, его ведет Камская долина.

Вполне осуществимым риэлторы называют и проект застройки участка, расположенного поблизости от Центрального рынка. На данный момент власти рассматривают различные варианты развития данной территории, но, по словам источника Ведомостей, предпочтение может быть отдано жилой застройке.

Продолжают реализовываться и более мелкие инвестиционные проекты. Среди них строительство первого дома в жилом комплексе Акварели на ул. Мильчакова, девелопером которого выступает компания ОСТ-Дизайн. Его площадь 30 000 кв. м. Первый проект в Перми начинает реализовывать компания Ренова. Она планирует застроить квартал, ограниченный улицами Механошина, Краснофлотской, Камчатовской и Нечаева. По сообщению компании, общая площадь будущего квартала превысит 60 000 кв. м, вложения в проект составят более 1,5 млрд руб. Первый дом планируется сдать уже в 2007 г., весь жилой комплекс будет введен в эксплуатацию в 2009 г.

Активизируется строительство и в близлежащих городах. Российский индустриальный альянс совместно с финансовой группой Ермак построят во втором по величине городе региона Березниках четыре многоквартирных дома общей площадью 30 000 кв. м. По словам генерального директора ФГ Ермак Константина Подвального, в ближайшее время партнеры планируют принять участие в конкурсе на право застройки еще одной площадки, на которой можно возвести 20 000 кв. м жилья. В Березниках уже второй дом строит и Камская долина. По словам ее финансового директора Владимира Пучнина, пермские застройщики обратили внимание на этот регион недавно: за последние несколько лет в Березниках не было возведено ни одной новостройки.

Другая крупная структура Leviev Group рассматривает возможность создания совместного предприятия по строительству Ворот в город с пермской компанией Проспект. Этот проект предполагает возведение в центральном Ленинском районе города, на берегу реки Камы, в непосредственной близости от муниципального моста, разнообразной недвижимости общей площадью 500 000 кв. м. Большую часть должно занять жилье. Леви Леваев, владелец Leviev Group, заявил, что рассматривает вариант инвестирования в строительную отрасль Перми $1,5 млрд. Однако площадку нужно будет освободить от ветхого жилья.

Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в декабре 2006 г. установилась на уровне 37 400 руб., цены выросли на 37,6%. Аналитики Перспективы отмечают, что это наиболее скромный показатель за последние три года. Участники рынка говорят, что новостройки были переоценены и их стоимость увеличивалась быстрее, чем доходы населения.

Первичный рынок жилья Перми пополняется новыми объектами, однако они активно поглощаются существующим спросом. Риэлторы объясняют это все большей доступностью ипотечных кредитов и предоставлением застройщиками рассрочек покупателям. Хотя пока что, по словам заместителя председателя правления банка Урал ФД Александра Яцкова, кредитные схемы в новостройках используются не слишком активно: не более 10% квартир в домах, возведение которых финансировал банк, были куплены по ипотеке. Однако, замечает он, перспективы у ипотеки неплохие.

В 2006 г. застройщики стали возводить дома, в которых преобладают одно- и двухкомнатные квартиры. По подсчетам Перспективы, сейчас доля таких домов на первичном рынке Перми не менее 60%. Аналитики объясняют это тем, что спрос на них наиболее высок. Трех- и четырехкомнатные квартиры становятся наименее востребованными, подтверждают и в Ермаке.

По данным социологического опроса, проведенного корпорацией Перспектива в августе 2006 г., около 38% потенциальных покупателей хотели бы приобрести квартиры в новостройках. Однако из-за их дороговизны пермяки отдают предпочтение жилью на вторичном рынке. В исследовании Ермака, посвященном прогнозам на 2007 г., утверждается, что цены на жилье в центральных районах Перми уже превысили уровень платежеспособного спроса как минимум на 3000-4000 руб. В престижном Ленинском районе стоимость 1 кв. м нового жилья равна 46 000 руб.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в столице Урала было введено в эксплуатацию 732 700 кв. м жилья, что на 14% больше, чем в 2005 г. Больше всего жилья 183 000 кв. м было построено в Верх-Исетском районе. На 2-м и 3-м месте Ленинский и Чкаловский районы, здесь появилось 133 000 кв. м и 131 000 кв. м жилья соответственно. Почти 90% вводимого жилья многоэтажные дома, на долю индивидуального домостроения пришлось 72 000 кв. м (в 2,5 раза больше, чем в 2005 г.). В планах на 2007 г. ввод 770 000 кв. м жилья.

Помимо хороших для застройщиков новостей в виде 100%-ного роста цен на новостройки 2006 год принес им и хлопоты из-за законодательных нововведений. 2007 год строительные компании Екатеринбурга начали с того, что пригрозили правительству срывом национального жилищного проекта на Урале и выставили претензии к городской администрации на 1,5 млрд руб.

Прошлый год принес застройщикам Екатеринбурга рекордные прибыли. Если за 2004 г. цены на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга, по данным Уральской палаты недвижимости, выросли на 27%, в 2005 г. на 18%, то в 2006 г. новостройки подорожали от 80% до 120%.



Мы наблюдали три резких скачка в марте, августе и ноябре, добавляет руководитель отдела новостроек Риэлторского союза центра недвижимости МАН Наталья Рогожникова. Отдельные объекты, особенно в пригородах Екатеринбурга, за год подорожали на 120%.

По нашим оценкам, с апреля по сентябрь включительно стоимость новостроек выросла на 80%, в оставшиеся месяцы этот показатель увеличился до 100%. За год цены выросли вдвое, говорит специалист АН 1-й центр недвижимости Александр Лотов.

28 000 руб. до 65 000 руб. соответственно.

За 2006 г. стоимость 1 кв. м типового жилья в пригородах выросла с 15 000 руб. до 35 000 руб. Квартиры в домах на окраинах и в спальных районах Екатеринбурга поднялись в цене с 25 000 руб. до 45 000 руб. и с

Лотов считает, что на цены повлияло поведение екатеринбургских застройщиков, ориентирующихся на московские темпы подорожания недвижимости, а также развитие ипотеки. Директор КБ Ярмарка Дмитрий Гусев прибавляет к этому резкое увеличение числа инвестиционных покупок. По его мнению, таковых в 2006 г. было как минимум 30% от общего числа сделок на первичном рынке.

Центр города оказался самым инертным, однако в декабре квартиры в здешних новостройках подорожали до 70 000 руб. за 1 кв. м. В январе 1 кв. м стоил всего 40 000 руб., приводит цифры Рогожникова.

Подхлестнуть цены на первичном рынке в Екатеринбурге могут, по мнению застройщиков, новые правила предоставления земли под жилищное строительство. Напомним, что в прошлом году Госдумой были приняты поправки к Градостроительному кодексу, обязывающие застройщиков к 1 марту 2007 г. завершить оформление документации на земельные участки, полученные ими до 1 октября 2005 г. т. е. до введения обязательной системы аукционов. В противном случае участки будут выставлены на торги.

Сейчас рынок переживает период стагнации, но это временное, сезонное явление, цены начнут расти ближе к марта, прогнозирует Рогожникова. На отдельные объекты, говорит она, цены уже повышаются например, компания Атомстройкомплекс увеличила стоимость квартир в своих домах в центре города на 20%. С Рогожниковой согласен коммерческий директор девелоперской компании Олипс Евгений Мельников. Некоторые застройщики сейчас выбрасывают на рынок часть квартир по демпинговым ценам, чтобы стимулировать спрос и пополнить оборотные средства. Но это разовые случаи, считает он. По оценкам Олипса, в 2007 г. новостройки подорожают примерно на 40%.

Строительные организации утверждают, что если их требования не будут выполнены, то в ближайшие полтора-два года в Екатеринбурге будет сорвана программа жилищного строительства. Они намерены предъявить к органу местного самоуправления иски на 1,5 млрд руб. (без учета упущенной выгоды).

26 крупнейших строительных компаний Екатеринбурга написали письмо вице-премьеру Медведеву с просьбой продлить срок оформления разрешительной документации еще минимум на полгода. Под действие этих поправок подпадают более 70 организаций застройщиков города. Речь идет приблизительно о 200 земельных участках, на которых планировалось строительство около 3,5 млн кв. м жилья.

Федеральная служба по тарифам России считает, что регулирование тарифов ЖКХ необходимо сохранять до 2012 года.

Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко не склонен драматизировать ситуацию. Те, кто хотел заниматься оформлением землеотвода, успеют завершить начатое к марту. Те же, кто ждал удобного момента для спекулятивных операций с землей, лишатся этой возможности. Бездействующие участки, большинство из которых располагаются в самом центре города, будут наконец вовлечены в хозяйственный оборот земли. Это подтолкнет развитие строительной отрасли, уверен Герасименко.
Руководитель Федеральной службы по тарифам Сергей Новиков считает целесообразным сохранить государственное регулирование тарифов ЖКХ. Чиновник убежден, что благодаря вмешательству властей тарифы растут медленнее, а чтобы закрепить полученный результат, регулирование должно сохраниться до 2012 года.

Федеральный закон, который ввел государственное регулирование тарифов на услуги ЖКХ, прекращает действие с 1 января 2009 года. Продлевать закон нужно, концентрируя ответственность на муниципальном уровне, настаивает Сергей Новиков.

Всем гражданам стоит подумать об экономии, задуматься о каких-то коммерческих схемах, тогда появится необходимый общественный контроль за сферой Глава ФСТ Сергей Новиков убежден, что стоимость услуг ЖКХ должна контролироваться государством и после 2009 года. Коммунальные тарифы должны долгое время оставаться регулируемыми, заявил он на правительственном часе в Совете Федерации.

Согласно федеральному закону базис роста тарифов составляет 8%, а все, что выше, должно обосновываться планами развития и инвестиционными проектами компаний, предоставляющих услуги.

Сейчас ФСТ устанавливает предельный уровень роста тарифов организаций коммунального комплекса и границы платежей граждан за услуги ЖКХ.

Считаем целесообразным сохранить порядок установления предельного размера платежа граждан за коммунальные услуги как минимум до 2012 года, подчеркнул глава ФСТ.

А сейчас, по словам Сергея Новикова, в большинстве случаев служба получает лишь перечень объектов и суммы, необходимые для капитального ремонта или строительства объектов, а об инвестпроектах речи и не шло.

А регулирование тарифов организаций коммунального комплекса необходимо оставить на федеральном уровне до 2010 2012 годов.

При этом полномочия по установлению предельного размера платежей граждан должны быть переданы на уровень субъектов РФ, считает чиновник.

В 2007 году, по прогнозу ФСТ, рост тарифов будет еще ниже и составит в среднем 15%.

Преимущества государственного регулирования тарифов очевидны темпы роста цен на услуги ЖКХ стали расти гораздо медленнее на 17,9% в 2006 году вместо 32,7% в 2005-м.

Законодательное ограничение роста тарифов было введено в конце 2005 года, когда цены на услуги ЖКХ резко выросли, но это не очень повлияло на снижение роста тарифов в 2006 году, считает специалист.

Введение предельных индексов в некоторой степени определило границы по тарифам ЖКХ, но никак кардинально не мешало развитию отрасли, уверен эксперт Института экономики города Дмитрий Хомченко.

По его словам, рост цен позволил предприятиям ЖКХ инвестировать в поддержание и модернизацию инфраструктуры. В любом случае есть два варианта финансирования роста цен: из федерального бюджета и за счет выплат населения. Федеральный и местные бюджеты могли бы увеличить свое участие. Но даже если средств будет достаточно, проблема состоит в их эффективном использовании, убежден эксперт.

Это связано с естественным развитием отрасли. В предыдущие годы тарифы усиленно сдерживались, рост инфляции опережал рост цен на услуги ЖКХ, и таким образом прорвался накопившийся запас. С другой стороны, если бы цены не выросли, хозслужбы получили бы бешеный рост аварийности, говорит Дмитрий Хомченко.

При этом, по его словам, власти могут пойти на сдерживание тарифов и после 2009 года в связи с предвыборными настроениями. Правительство уверено, что тарифы на ЖКХ двигатель инфляции, хотя их вклад в рост инфляции не такой весомый, и здесь есть много других более важных факторов, отмечает аналитик.

Малоимущие граждане не пострадают от роста цен на коммунальные услуги, так как защищены субсидиями и для них установлена планка не более 22% от дохода может идти на оплату услуг ЖКХ. Всем остальным гражданам стоит подумать об экономии, задуматься о каких-то коммерческих схемах. В результате появится и крайне необходимый общественный контроль за сферой, рекомендует Хомченко.



Главная --> Публикации