Главная --> Публикации --> Внимание! опасная зона! аренда офиса Монолит с конвейера Строительство в столице.вчера. сегодня. завтра К "доступному жилью" закрыли доступ Не заплатил за квартиру? жди "спецназ"!

Ноябрь укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы, констатируют эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости.

За прошедшую неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 14 долларов, вплотную приблизившись к отметке 4200 долларов за метр. Пока цены на жилье в Москве продолжают хоть и медленно, но расти. Однако впервые за два года в столице цены на некоторые типы квартир пошли вниз.

За последнюю неделю квадратный метр в столице подорожал на 14 долларов (0,3%). А всего в ноябре средняя стоимость квадрата увеличилась на 54 доллара (1,3%), вплотную приблизившись к отметке 4200 долларов. (Для сравнения: например, в марте метр вырос на 183 доллара, а в апреле на 264 доллара.) Масштабный рост цен на жилье, продолжавшийся более года темпами порядка 5 10% в месяц, практически прекратился, констатируют эксперты.

При доходе в 4 тыс. долларов на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью 150 тыс. долларов

Тем не менее другие типы квартир продолжают дорожать, что и сказывается на общем индикаторе рынка. В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного недорогого жилья. В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: низкокачественное жилье может даже просесть в цене, в то время как сегмент более качественного или дорогого жилья продолжает ползти вверх, поясняют эксперты.

Но и это еще не все: в ноябре впервые за два года некоторые типы квартир начали дешеветь. Речь идет о жилье в хрущевках (панельные и кирпичные пятиэтажки с маленькой кухней). Например, в панельных домах за последнюю неделю стоимость метра снизилась на 4 доллара (минус 0,1%) и остановилась на уровне 3894 долларов за метр. Квартиры в кирпичных зданиях за 7 дней подешевели и того больше на 8 долларов. Средняя цена там сейчас составляет 4128 долларов за метр.

И еще одна особенность ноября по темпам роста трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров одно- и двухкомнатные. Наибольший рост цен показывают многокомнатные квартиры за ноябрь они прибавили в цене 4% и остановились на уровне 4343 долларов за метр. Трешки подорожали на 2,8% (4048 долларов) они являются сейчас самыми дешевыми квартирами столицы. Двухкомнатные квартиры увеличились в цене на 2,1% (4194 доллара), а однушки на 1,5% (4164 доллара).

Именно это сейчас и происходит в Москве. На фоне снижения стоимости хрущевок квартиры в новых домах продолжают дорожать. Больше всего за минувшую неделю увеличились цены на квартиры в современных монолитных домах на 1,1%, до 4620 долларов за квадратный метр. Сталинки прибавили в цене 0,7% (4836 долларов), а современные панельные дома 0,3% (4181 доллар).

Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2 тыс. долларов на человека в месяц) уже не в состоянии купить квартиру даже с помощью ипотеки.

Таким образом, в ноябрьском росте средних показателей виновато дорогое жилье, квартиры, которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье, относящееся к экономклассу, фактически остановился.

Эксперты отмечают, что рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами. Отсюда они делают вывод, что достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх.

Расчеты показывают, что при доходе в 4 тыс. долларов на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью 150 200 тыс. долларов. Правда, за такую цену можно купить лишь однушку в районе за МКАД.

Проект компании StrassenHaus предполагает строительство автомобильных дорог на крышах нежилых зданий. Кроме этого проекта компания ничем прославиться не успела, к тому же Москва выбрана первым городом для проведения эксперимента. Эту немецкую разработку столичный мэр Юрий Лужков подсмотрел в октябре на выставке Expo Real в Мюнхене. Приехав в Москву, градоначальник поручил Москомархитектуре и столичному правительству проработать возможность реализации проекта в Москве.

В итоге получится замкнутый круг доступная ипотека подталкивает цены на квартиры все выше и выше. В аналитическом центре уверены, что в сложившихся условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение объемов строительства жилья.
Вчера в Мосгордуме был представлен проект немецкой компании StrassenHaus, предполагающий строительство автомобильных дорог на крышах зданий. По поручению Юрия Лужкова пилотный проект такой дороги уже разрабатывается, и ее строительство может начаться уже в 2007 году. Эксперты назвали проект экзотическим и коммерчески спорным.

Пилотный вариант строительства офисов-дорог по поручению мэра прорабатывается в НИиПИ Генплана Москвы там рассматривается возможность строительства дублера Варшавского шоссе по крышам офисных зданий. К этой идее мы отнеслись как к экзотической, признался главный инженер проектного института Юрий Коротков. Как решение проблем пробок в Москве этот проект рассматривать нельзя его можно реализовать только локально, в каком-то районе. Втиснуть его в нынешнюю систему городских магистралей не получится из-за плотной застройки. Господин Коротков также отметил, что для реализации проекта, возможно, придется менять и законодательство, в частности, Градостроительный кодекс и Генплан развития Москвы. Сейчас все территории под застройку и дороги уже запланированы, объяснил он.

StrassenHaus предлагает построить в Москве систему небольших, преимущественно четырех-пятиэтажных офисных и складских зданий высотой 13-15 м, по крышам которых будут проходить трехполосные платные автомобильные дороги. Под дорогой, на уровне последних этажей зданий, будут проложены инженерные коммуникации и тоннель, по которому без водителя, автоматически, будет передвигаться вагон-капсула, способный перевозить одну тонну груза. Строительство предполагается вести исключительно на деньги StrassenHaus помещения в построенных зданиях будут сдаваться в аренду под офисы и склады. Кроме того, компания планирует получать прибыль от парковок, которые также будут устроены на крышах зданий, и от сдачи стен в аренду под рекламу. Как заявил Ъ президент StrassenHaus Роланд Липп, себестоимость строительства таких офисов составит €1200 ($1600) за 1 кв. м. Сколько будет стоить аренда, парковка и плата за проезд, он сказать не смог. По мнению господина Липпа, если проект пройдет все согласования, строительство может начаться уже в 2007 году.

Это безумие какое-то, сказал Ъ директор Государственного института искусствознания Минкульта Алексей Комеч, вместо того чтобы нормально отрегулировать движение в центре города, делается все для того, чтобы туда ехало как можно больше людей.

В девелоперских компаниях сомневаются в успешности проекта. В Москве себестоимость строительства офисов класса А $1000-1500 за 1 кв. м, это дешевле, чем предлагают немцы, отметил ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Результатом подобного строительства может стать появление миллионов квадратных метров невостребованных офисных помещений. Да, есть люди, которым абсолютно все равно, где находится их офис под землей или под дорогой, однако этот спрос не безграничен. Нельзя сказать, что Москва настолько застроилась, что нужно срочно делать такие дороги-офисы. Поэтому проект вряд ли будет успешным, если будет целиком зависеть от коммерческой реализации офисных помещений, считает господин Жуликов.

С 1992 года власти Москвы регулярно объявляют о проектах постройки автодрома для гонок в классе Формула- В сентябре 2001 года был одобрен план строительства в Нагатинской пойме. Однако договориться с владельцем Формулы-1 Берни Экклстоуном до сих пор не удалось.

Прожекты Юрия Лужкова

В ноябре 1996 года Юрий Лужков предложил заменить все столичные такси на лондонские кэбы. В 1999 году из британских машинокомплектов собрали 100 кэбов, которые из-за высокой цены ($30 тыс.) никто не купил.

В сентябре 1992 года Юрий Лужков подписал учредительные документы для создания детского парка Волшебный остров в Хорошево-Мневниках, который должен был стать русским 'Диснейлендом'. Дальше торжественной закладки первого камня строительство не пошло.

В ноябре 2004 года в столице начала работу первая в России монорельсовая дорога, соединившая станции метро ВДНХ и Тимирязевская. Дорога, стоившая $200 тыс., до сих пор работает в экскурсионном режиме, принося убытки.

В апреле 2002 года Юрий Лужков предложил разработать план строительства второго этажа автодорог над железнодорожными путями. Он также хотел разместить на втором ярусе паркинги и офисные центры. Только в 2006 году мэрия и РЖД объявили о начале подготовки подобного проекта.

В августе 2005 года советник мэра Валерий Миницкий представил программу Московское воздушное такси. В проект хотели вложить 10 млрд рублей и закупить 25 самолетов и 37 вертолетов. 23 мая 2006 года Юрий Лужков отклонил его, назвав бесперспективным, так как для каждого полета потребовалось бы согласование от Минобороны.

В августе 2005 года Юрий Лужков предложил построить под Обводным каналом Москвы-реки автостоянку. Проекты двух паркингов и развлекательного комплекса Водный мир внесены в концепцию застройки стрелки Болотного острова. О времени их реализации не сообщалось.

Лесной кодекс должен вступить в силу 1 января 2007 г. Проект, внесенный в Госдуму правительством, разрешал приватизировать лес правда, только тем, кто арендует участок не менее 15 лет. Но перед вторым чтением в Госдуме президент Владимир Путин категорически заявил, что не подпишет законопроект, который вводит частную собственность на лес. Неугодная президенту норма была исключена, в конце ноября кодекс приняли Госдума и Совет Федерации. Вчера закон подписал Путин.

В России будет частная собственность на лес, несмотря на протесты Владимира Путина. Президент вчера утвердил Лесной кодекс, в котором есть лазейка, позволяющая приватизировать леса. Закон написан так, что любой желающий сможет купить кусочек городского парка или особо охраняемой территории. Чиновники и депутаты обещают исправить ошибку.

По данным Минприроды, в России 564 млн га лесов. Россельхознадзор не располагает точными сведениями о том, сколько участков не прошло процедуру лесоустройства. Но председатель комитета по развитию леспрома Торгово-промышленной палаты Александр Беляков полагает, что по новому кодексу под категорию лесных не попадет несколько десятков миллионов гектаров леса. Все они могут быть присвоены частными лицами, предупреждает Беляков. По его мнению, законодательным пробелом могут воспользоваться местные органы власти, отвечающие за проведение процедуры лесоустройства, и спекулянты, которые потом по высоким ценам смогут продать участки под строительство жилых зон. Стоимость коттеджа на территории с лесом на 25% превышает стоимость коттеджа на обычном участке. Строители заинтересованы в получении живого леса, так как искусственное озеленение территории обходится дорого: посадить одну сосну стоит от $1000 до $3000, говорит генеральный директор девелоперской компании АРТ-билдинг Андрей Анохин.

Тем не менее в кодексе осталась лазейка, которая позволяет приобрести лес в частную собственность, уверяет директор юридической фирмы Corpus Juris Денис Балакин. По новому закону лесным считается только такой участок, на котором проведена процедура лесоустройства когда государство официально определяет границы участка, его качественные характеристики и арендную стоимость. Если такая процедура не проведена, то это не лесной участок, а просто земля и Земельный кодекс разрешает его приватизацию, заключает юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Теоретически можно будет приватизировать даже городские парки и особо охраняемые территории, говорит руководитель департамента недвижимости юридической фирмы Вегас Лекс Юрий Борисенко, поскольку даже территории, которые прошли кадастровый учет, не будут считаться лесными участками до проведения на них процедуры лесоустройства. При наличии нужных связей получение участка леса частным лицом вполне возможно, уверен Балакин.

Ответственным за Лесной кодекс со стороны правительства было Минэкономразвития. Но чиновник этого ведомства уверен, что возникшая лазейка следствие технической ошибки депутатов, и рассчитывает, что они быстро внесут в закон необходимые поправки. Депутаты свою вину отрицают. Ряд депутатов были против этой нормы, но на ее внесении настояло правовое управление президента, которое уверяло, что никакой опасности нет, говорит член думского комитета по природным ресурсам и природопользованию Владимир Крупчак. Он надеется устранить пробел на уровне подзаконных актов, которые правительство обещает принять к середине следующего года. Но представитель Минприроды (ведомство будет готовить подзаконные акты) считает, что без внесения поправок в кодекс проблему не решить.

Если земельный участок не является лесным, он автоматически попадает в категорию сельскохозяйственной или поселенческой земли, объясняет партнер юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Такие участки гораздо проще перевести в другую категорию. Если перевод лесов в иную категорию происходит на федеральном уровне и растягивается примерно на два года, то категорию земли сельхозназначения можно изменить на уровне региона в течение девяти месяцев, а поселенческие земли муниципалитеты переведут в другую категорию за пару месяцев, рассуждает он.

В Швеции 82% леса находится в частных руках, во Франции 73%. В Канаде в частной собственности примерно 95% лесов, в США более 70%. В Финляндии приватизировано две трети лесов. Но если собственник не ухаживает за участком в течение пяти лет, государство может забрать его обратно. Практически во всех странах постсоветского пространства леса находятся в руках государства.
Завтра Самарская городская дума должна назначить дату рассмотрения итогов приватизации муниципального имущества за III квартал 2006 г. Депутаты и мэрия настроены вернуть городу большую часть из сотен объектов недвижимости, проданных за последнее десятилетие, или заставить покупателей доплатить за ранее сделанные приобретения. Юристы сомневаются в успешности их начинаний.

Кто хозяин леса

Как рассказал Ведомостям депутат Самарской гордумы Александр Шатохин, сейчас законодатели проводят плановую проверку отчетов прежней администрации о приватизации в III квартале 2006 г. По его словам, одна из главных задач ревизии выяснить, насколько была занижена стоимость объектов при приватизации. Представляется насущным пересмотр итогов приватизации целого ряда других объектов, ранее принадлежавших муниципалитету и государству и потерянных городом в последнее десятилетие, добавляет депутат гордумы Михаил Матвеев. Речь идет о нескольких десятках объектов, среди которых бывшие детсады, кинотеатры и дворцы культуры, уточняет депутат. Наиболее показательным примером он считает приватизацию ДК Звезда, который сейчас находится в собственности ГК Сок.

За III квартал 2006 г. было продано 32 объекта муниципальной собственности городского округа Самара: 28 ушли через аукционы, четыре путем публичного предложения. Средняя стоимость 1 кв. м проданной площади составила 15 365 руб. (в среднем за девять месяцев 9520 руб.). Общая сумма прибыли от продажи имущества в III квартале 2006 г. 96,2 млн руб. Из 82 выставленных на продажу объектов 50 остались непроданными.

Если власть захочет вернуть приватизированную недвижимость в муниципальную собственность, ей это удастся при любых результатах проверок, уверен депутат гордумы Сергей Богданов. Он предположил, что собственников могут заставить выплатить разницу между ценой, по которой объект был продан, и реальной рыночной.

По решению новой мэрии подлежат аудиторской проверке 230 муниципальных объектов, напоминает руководитель департамента информации и аналитики самарской мэрии Олег Дрожджа. Мэр Самары Виктор Тархов уже заявил, что все незаконно переданные в частные руки и проданные по ценам ниже рыночных объекты недвижимости и муниципальной собственности будут возвращены городу через суд. Если владельцы недвижимости третьи лица, то им придется доказать, что они добросовестные приобретатели, говорит Дрожджа, и в этом случае объекты либо останутся в частной собственности, либо город выкупит их, если в них будет острая необходимость для муниципалитета. В качестве примера по использованию схем перепродажи приватизированных объектов третьим лицам Дрожджа назвал Загородный парк, который, по его словам, после приватизации перепродавался несколько раз.

ДК Звезда не относился к муниципальной собственности и не мог быть приватизирован, комментируют в пресс-службе ГК Сок. В соответствии с постановлением губернатора Самарской области каждая из сторон внесла свой вклад в формирование уставного капитала нового юридического лица, говорят в компании: группа Сок вложила денежные средства, а обладминистрация здание. Согласно официальному сообщению компании, сегодня КРЦ Звезда открытое акционерное общество, где часть акций принадлежит области, а часть Соку.

Если имущество было перепродано больше одного раза, вернуть его от добросовестного приобретателя становится чрезвычайно сложно, говорит начальник отдела правового обеспечения Самарской гордумы Андрей Борисов. Что касается конкретно ДК Звезда, то в этом случае сделка как раз была совершена абсолютно законно, к тому же прошли все сроки оспаривания ее, отпущенные по закону. По мнению Борисова, правильным было бы провести комплексную проверку приватизации за последние три года срок исковой давности. Скорее всего, по каким-то эпизодам придется возбуждать уголовные дела и добиваться пересмотра через суд, а в каких-то случаях имущество ушло безвозвратно, рассуждает он.

На все иски по деприватизации распространяется срок давности, который сокращен с 10 до трех лет, а это значительно осложнило возможность оспорить сделки за пределами этого срока, говорит старший юрист Вегас-Лекса Андрей Корельский. В Самарской области самые известные случаи деприватизации действия Росимущества по признанию незаконной приватизации госпакета акций Трансаммиака, рассказывает юрист, а сейчас на уровне города проходит фактическая деприватизация спорткомплекса ЦСКА ВВС.

Роман Наумов, представитель группы RBE (компания неоднократно упоминалась в связи с делом о приватизации Загородного парка), не видит связи между попытками приватизации парка и действиями компании. По его словам, RBE изначально намеревалась участвовать в проекте реконструкции Загородного парка в качестве спонсора. Предполагалось, что группа инвестирует в ремонт имеющихся и строительство новых аттракционов, выполняя социальные обязательства перед городом. Но компания вышла из проекта, как только стало известно, что разрешение на проведение проектно-строительных работ не принято, сообщил Наумов.

В конце ноября самарская облпрокуратура приступила к проверке законности передачи администрацией Самары имущества, расположенного в Загородном парке, фирме Аттракцион. Прокурор уведомил Федеральный арбитражный суд Поволжского округа о вмешательстве в дело Аттракциона против городского комитета по управлению имуществом. Аттракцион требовал через арбитражный суд продать ему Загородный парк на основании принадлежности фирме зданий и строений, расположенных на его территории общей площадью 3130,8 кв. м (трансформаторной подстанции, железобетонного забора, чугунного ограждения, асфальтового покрытия и др.). Иск Аттракциона был удовлетворен и в результате фирма выкупила земельный участок, более чем в 100 раз превышающий фактически используемую этим обществом площадь, говорится в материалах облпрокуратуры.

Аттракцион в Загородном парке



Главная --> Публикации