Главная --> Публикации --> Столичные девелоперы ожидают, что подмосковье сменит москву в качестве лидера в строительстве Квартиры подорожали вдвое Внимание! опасная зона! аренда офиса Монолит с конвейера Строительство в столице.вчера. сегодня. завтра

Хотя, по мнению многих специалистов рынка, действительная доходность этого сектора коммерческой недвижимости несколько выше декларируемой. Поэтому бороться есть за что. Особенно если принять во внимание тот факт, что спрос на высококлассные склады ежегодно увеличивается за счет постоянно растущих запросов ритейлеров, которые активно расширяют свои торговые площади. Возможно, по этой причине в последние годы складской рынок Подмосковья становится все более открытым. Это обеспечивается и большим количеством иностранных компаний, которые работают на нем. Иначе говоря, сектор складской недвижимости начинает играть по европейским правилам, и девелоперы имеют серьезные причины для оптимизма. Хотя не менее серьезны и проблемы.

Ни один сектор недвижимости Московского региона не вызывает сегодня столько противоречивых суждений и оценок, как складской. С одной стороны, доходность проектов по строительству складов в 2006 году начала несколько снижаться и составляет менее 20%. С другой стороны, на рынок приходят все новые игроки, с начала года анонсировано свыше десятка проектов за МКАД площадью от 50 до 600 тыс. кв. м со сроком строительства до 2010 года. Только в течение 2006 года общая площадь складов в регионе должна увеличиться почти на треть с 2,1 млн до 3 млн кв. м, и уже это объясняет застой в росте арендных ставок.

Но особые сложности с классификацией возникают из-за того, что разные компании неодинаково определяют признаки складов высших классов, причем каждая из компаний способна внятно и убедительно объяснить, почему они исходят из тех или иных характеристик.

Договоримся о терминах
Изучая ситуацию на рынке складской недвижимости, в первую очередь следует составить ясное представление о складах. Сделать это не так легко. Считается, например, что складские комплексы класса А составляют около 25% общего объема площадей, класса В 40% и класса С 35%. Стройную картину портит то, что многие специалисты выделяют из того же объема еще и класс D.

Аналитики компании Jones Lang LaSalle уверены, что стабильная температура должна круглогодично поддерживаться в складских помещениях класса А (не ниже 15 18° С), класса В (10 18° С) и что она желательна (но не обязательна) в помещениях класса С.

Так, эксперты компании МИЭЛЬ-Недвижимость считают наличие системы регулирования температурного режима отличительной чертой помещений класса А.

Подход к такому параметру складских помещений, как высота потолков, настолько многоплановый, что сам параметр теряет классификационную ценность. Смысл требований сводится к тому, что высокие потолки (12 14 м, но не ниже 10 м) являются признаком складов класса А, поскольку позволяют устанавливать многоуровневые стеллажи. С другой стороны, высокие стеллажи требуют более дорогого оборудования, нежели стандартные погрузчики, приводят к снижению скорости операций с хранимыми товарами, а для многих грузов вообще не подходят, как и для складов со специфическими условиями хранения и соответствующим оборудованием (например, холодильным). Поэтому многие арендаторы предпочитают складские помещения с высотой потолков 6 10 м, но по всем остальным параметрам относящиеся к классу А.

Среди требований МИЭЛя числится антипылевое покрытие пола для складов обеих высших категорий, а в Jones Lang LaSalle только для класса А. Отличаются и требования к конструкции здания (без колонн или с шагом колонн не менее 12 м у МИЭЛя и с шагом колонн не менее 9 м у Jones Lang LaSalle) и к его оборудованию (не менее одной погрузочно-разгрузочной площадки регулируемой высоты (dock levelers) на 700 кв. м по классификации МИЭЛя и на 1 тыс. кв. м у Jones Lang LaSalle).

Быстрее сдашь больше заработаешь
Отсутствие единых правил разделения складских помещений на классы, размытость параметров не столь безобидны для рынка, как может показаться. С информационной закрытостью рынка и колебаниями в классификации складских помещений тесно связан разброс оценок помещений, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кузнецова. Очень часто собственники, не владея профессиональными навыками в оценке нежилого помещения, ошибаются, переоценивают свою недвижимость, в результате сроки ее экспозиции растягиваются, а владельцы несут потери.

Таким образом, очевидно, что, подыскивая складские помещения для своих клиентов, риэлторы менее всего используют собственные или иные классификации, больше доверяя опыту и интуиции, учету конкретных условий (характеристик товара, транспортных средств и т. п.) заказчика. Риэлторы признают необходимость общепринятой классификации, но пока не видят путей для ее создания.

Ни шагу назад
Риэлторы стараются избегать упоминаний о недавнем снижении арендных ставок, но сегодняшний их уровень фиксируют достаточно ровно, насколько это позволяют сложности с классификацией.

Например, один месяц простоя помещения снижает на 8% годовую прибыль арендной ставки. В то же время объем неудовлетворенного спроса в два три раза превышает предложение и по итогам года вырастает на 2 3%. Острая неудовлетворенность спроса позволяет собственникам не только удерживать цены, но и повышать их в течение года. В связи с чем потенциальные платежеспособные арендаторы вынуждены переориентироваться на куплю продажу ввиду большей выгодности подобной сделки для дальнейшего ведения бизнеса.

Аналитик компании Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова сочетает оценку ставок с краткосрочным прогнозом: В России стоимость аренды складских помещений находится на высоком уровне по сравнению с европейскими странами. Во втором квартале 2006 года максимальные базовые ставки составили $115 140 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Мы ожидаем, что благодаря сохраняющемуся превышению спроса над предложением арендная плата останется стабильной по крайней мере до 2008 года, когда объем складов, вышедших на рынок, частично компенсирует растущий спрос.

Уровень арендных ставок по-прежнему довольно высок, говорит консультант управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий Тараненко. Как правило, спрос на рынке складских помещений ограничивается площадями от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м. Стоимость 1 кв. м на объекте класса А обойдется арендатору в $150 170 в год. В классе В ставки варьируются в пределах $130 140 в год. И это притом, что сюда не включены операционные расходы, коммунальные платежи и т. д. С их учетом цена аренды возрастет соответственно до $210 220 и $170 190 в год. В масштабных проектах (например, логистическом парке Пушкинский), где только один клиент может арендовать до 50 70 тыс. кв. м, размер ставки, конечно, ниже. Правда, такие примеры встречаются достаточно редко.

Застройщики уходят на юг
Одной из причин неоднозначной оценки арендных ставок помещений всех классов является неодинаковость окружения Москвы.

Директор департамента коммерческой недвижимости компании NAI Global Russia Владимир Журавлев характеризует ставки аренды иначе: Ставки аренды для складских помещений класса А составляют $180 270 за 1 кв. м, класса В $130 170, а площади класса С реально снять за $60 10 Наблюдается стабилизация арендных ставок, которые демонстрировали невысокие темпы роста в течение первого полугодия. Эта тенденция сохранится в течение всего года снижения ставок не произойдет.

За первую половину 2006 года спрос на масштабные помещения (20 30 тыс. кв. м) поднялся с 22 до 45%. Однако по Ленинградке более 90% предлагаемых складов имеют площадь меньше 20 тыс. кв. м. Тут расположены в основном складские комплексы класса А, а они, как правило, меньше, чем комплексы класса В, утверждает В. Журавлев. Каширское направление также не может предложить склады больших площадей они варьируются от 4 тыс. до 15 17 тыс. кв. м. Классы А и В находятся в равных пропорциях, но предложение комплексов класса В площадью 10 40 тыс. кв. м ориентировано на продажу. На остальных направлениях ощущается недостаток складских площадей, но и потребность в них там не так существенна.

Наибольшей популярностью у арендаторов логистических центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшую роль играет близость к аэропорту Шереметьево и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других близость к аэропорту Домодедово и грузовой поток из большинства регионов России, отмечает старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. Минское и Киевское направления продолжают привлекать инвесторов и девелоперов в связи с реконструкцией аэропорта Внуково и расширением Киевского шоссе.
Те же особенности северных и южных направлений отметил В. Журавлев. Он дал также развернутую характеристику проблем на этих направлениях. По его словам, лидеры по объему предложения в складском сегменте Ленинградское и Каширское направления, занимающие в совокупности порядка 31% складского рынка. Именно эти магистрали наиболее востребованы арендаторами складов, однако существующее предложение не соответствует некоторым основным критериям спроса.

О. Рыбакова, отметив, что большей популярностью в целом пользуются северное и южное направления, оценивает ситуацию оптимистичнее: В настоящее время, в условиях нехватки качественных складских помещений, направление не играет решающей роли. Компании прежде всего интересует качество проектов.

По мнению Ю. Тараненко, наиболее перспективен юг Подмосковья: здесь не так много складов, как на других направлениях, и относительно благоприятная транспортная ситуация. Хуже всего дела обстоят на севере, северо-западе и востоке, где все трассы перегружены, а некоторые шоссе, например Новорижское, застраиваются иными объектами загородной недвижимости, преимущественно коттеджами. Западное же направление, как и северо-западное, освоено достаточно плотно. Остается только юг, резюмирует эксперт.

Действительно, в свое время в погоне за эксплуатируемыми площадями девелоперы отводили под застройку до 70 75% участка и более, что в дальнейшем затрудняло эксплуатацию склада, лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сегодня девелоперы пришли к пониманию того, что площадь застройки не должна превышать 50%, при особо благоприятных условиях 60% территории складского комплекса.
Другая трудность с реализацией объекта на рынке, по мнению Ю. Тараненко, способна возникнуть на основе специализации объекта: Так, некоторые склады строятся под конкретный бизнес, складирование определенного товара. Но наибольшим спросом пользуются универсальные помещения, то есть приспособленные под большой спектр товаров. Поэтому для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, чем для универсального склада.

Что девелопера сгубило
Говоря о допущенных ошибках при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта, Ю. Тараненко называет неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта.

Еще одна сложность связана с административными вопросами, добавляет Ю. Тараненко. Самая распространенная проблема получение разрешения на отвод тех или иных коммуникаций. Чаще всего возникают трудности с электроэнергией. Решать их приходится альтернативным способом: строить газогенераторную подстанцию, которая обеспечивает комплекс как электричеством, так и теплом.

Что касается негативных тенденций в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то они непосредственно с рынком недвижимости никак не связаны, но способны оказать на него негативное влияние. Дело в том, что в данный момент достаточно активно логистическими комплексами застраиваются Ярославское, Рязанское шоссе, а также целый ряд других трасс, которые испытывают трудности с пропускной способностью. С приростом складских площадей все очевиднее будет транспортная проблема. Уже сейчас многие предприниматели вынуждены прибегать к перевозке и складированию продукции ночью. А что делать тем организациям, которые работают с оперативными заказами и оперативной доставкой?

Похожее мнение высказывает и О. Рыбакова: Несмотря на то что на стадии проекта находится большое количество складских комплексов, предложение остается очень низким из-за того, что завершение значительной части проектов откладывается на более поздние сроки. Задержки в строительстве, как правило, связаны с трудностями, которые возникают на стадии получения разрешительной документации и перевода земельного участка из сельскохозяйственного в промышленное использование.

В. Журавлев одним из главных препятствий для развития складской застройки за городской чертой называет проблему перевода земель: Абсолютное большинство крупных участков, интересных для возведения складов, имеют сельскохозяйственное назначение. Процедура изменения их статуса сопряжена с рядом сложностей, пока тенденции к ее упрощению или удешевлению не наблюдается. Кроме того, недостаточно четко регламентирована процедура приобретения земли, находящейся в ведении районных властей. Подобные проблемы служат сдерживающим фактором, во многом препятствуют выходу мелких девелоперов в складской сегмент.

О. Рыбакова видит предпосылки для бурного развития рынка складских помещений Москвы и области в стабильном экономическом развитии региона и России в целом: Быстрый рост торгового сектора, расширение российских и международных торговых сетей, расположение Москвы на пересечении основных транспортных коридоров способствует быстрому росту спроса на складские помещения высокого качества. Однако предложение качественных площадей остается ограниченным.

Составные части оптимизма
Активизации западных и российских инвесторов в складском бизнесе, по словам В. Журавлева, способствуют самые высокие по сравнению с другими сегментами российского рынка коммерческой недвижимости ставки: себестоимость девелопмента на уровне $1100 за 1 кв. м и высокий спрос на складские площади обеспечивают уровень доходности в пределах 15 25%.

По словам Ю. Тараненко, большая часть экспонируемых объектов имеет существенные недостатки, которые затрудняют процесс реализации. В то же время грамотно разработанные склады находят хозяина или арендатора еще на стадии возведения. А если проект ведет известный девелопер, то площади реализуются на самой ранней стадии строительства.

Несмотря на рост объемов строительства на конец первой половины 2006 года, Москва продолжает отставать по показателю объема складских помещений на 1 тыс. жителей от большинства европейских городов. Для российской столицы этот показатель составляет около 237,3 кв. м. К началу июля общий объем современных складских площадей равнялся 2,5 млн кв. м, из них на класс А приходится только 1,6 млн кв. м.

Недостаток предложения складских площадей в столице привел к тому, что за последний год несколько розничных компаний объявили о намерениях возвести собственные складские помещения. Компания Эльдорадо предполагает сдать в эксплуатацию в Подмосковье склад общей площадью 100 тыс. кв. м; Евросеть приобрела земельный участок 18 га под склад класса А площадью 75 тыс. кв. м; Комус объявил о планах построить складской терминал площадью 50 тыс. кв. м; пивоваренная компания Sun Interbrew намерена создать терминал площадью 12 тыс. кв. м.
Таким образом, оптимизм девелоперов и риэлторов в отношении складского сегмента даже на фоне некоторого застоя в росте арендных ставок выглядит обоснованным. Они уверены в стабильном экономическом положении страны, сохранении доходности складских комплексов (по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости), увеличении доли предложений высокого качества.

Стремление за границу. МКАД
Одной из заметных тенденций последнего времени стали децентрализация складской недвижимости, быстрый выход объектов за пределы города. Причиной тому являются сложности с арендой больших площадей; высокие арендные ставки в черте города; загруженность московских улиц и сложная транспортная обстановка; отсутствие парковок, поясняет А. Жамкин. Сейчас создаются проекты многофункциональных техно- и бизнес-парков, совмещающих офисную, складскую и гостиничную функции, которые частично решают вышеперечисленные проблемы. Поэтому преимущества объектов за МКАД налицо.

По информации ГАО Москва, по состоянию на 1 сентября 2006 г. в Москве функционировали 187 гостиниц, в 2006 г. было построено 13 новых, открытие еще двух ожидается к концу года. В соответствии с Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г. с 2006 по 2010 г. планируется построить и реконструировать 248 гостиничных объектов, рассчитанных в общей сложности на 98 000 мест.

Главная же особенность, которую в той или иной мере отмечают все специалисты, заключается в истощении складских ресурсов и транспортных возможностей Москвы: дальнейшее развитие торгового сектора столицы, простое поддержание его на прежнем уровне невозможно без выхода за МКАД. То, что промышленные и торговые предприятия инициируют собственные проекты, не дожидаясь сторонних предложений, верное тому свидетельство.
В 2006 г. московские власти перешли от разговоров о необходимости активно налаживать гостиничное дело к конкретным мерам, стимулирующим его развитие. Девелоперы, долгое время считавшие гостиничный бизнес наименее интересным сегментом коммерческой недвижимости, изменили к нему отношение. В разработке находится около 250 проектов либо гостиничных, либо многофункциональных, куда наряду с офисами входят номера или апартаменты. Вложения в гостиничный сектор постоянно растут и составили $1 млрд за последние два года. Но требуемый объем инвестиций в развитие гостиничного хозяйства в мэрии оценивают в $3-4 млрд.



По данным Knight Frank, в первой половине 2006 г. средняя стоимость номера современного стандарта в Москве превысила $290 за ночь, что на 19% выше аналогичного показателя прошлого года. Это существенно превышает аналогичные данные большинства европейских городов.

Программа строительства гостиниц реализуется с опозданием, так как эти объекты окупаются в 4-5 раз медленнее жилых, жаловался на открытии Московского международного гостиничного форума в сентябре 2006 г. заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе. Инвесторы редко рассматривают гостиницы как перспективные для вложений, в коммерческом проекте отель считается обременением, говорит Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Ведь такой объект редко можно выгодно сдать в аренду, в лучшем случае продать. Операторы его возьмут в управление или аренду, только если он полностью готов, хорошо оснащен и интересен с точки зрения рентабельности.

Власти и бизнес

Однако подобные устремления бизнеса московские власти намерены скорректировать если ситуация с недостаточным насыщением города офисными площадями постепенно выправляется, то дефицит гостиничных номеров в Москве по-прежнему катастрофический.

Чистый гостиничный проект окупается от четырех до 12 лет в зависимости от категории и месторасположения объекта, говорит Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу GVA Sawyer. Минимальный срок у отелей высшего сегмента, расположенных в центре города. По сравнению с окупаемостью любого офисного проекта в 3-4 года эти сроки не устраивают инвесторов, и они ищут способы их уменьшения, например включая гостиницу в состав многофункциональных комплексов.

В июле 2006 г. вышло постановление правительства Москвы О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы (№ 516-ПП от 18.07.2006). Этот документ дает 50%-ную льготу на выкуп права долгосрочной аренды земельного участка под строительство гостиницы. Арендная плата за землю на период строительства и три года после ввода объекта в эксплуатацию составит 1% годовой арендной ставки. Город не будет брать себе никакой доли в гостинице, которую строит инвестор, более того, все инженерные коммуникации для гостиниц вместимостью до 100 номеров в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и для всех гостиниц за ТТК будут строиться за счет бюджета.

Сейчас, когда город дает участки, он более внимательно, чем раньше, контролирует, чтобы инвесторы строили на них гостиницы, а не что-то другое, например офисный центр, признает Дэвид Хорн, вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. По его словам, за этот год политика московских властей в отношении гостиничного строительства стала более жесткой. В тендерах побеждают девелоперы, которые предлагают построить гостиницы, а не просто многофункциональные центры, как пример можно привести Lake City на Ленинградском шоссе, аргументирует Хорн.

В сентябре главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил о планах города зарезервировать под строительство гостиниц 300 земельных участков. Места, где ранее предполагалось разместить эти гостиницы, теперь застроены жилыми домами и социальными объектами. А так как при строительстве гостиниц основную роль играют их месторасположение и вид, открывающийся из окон, городу сейчас предстоит заново подбирать места, заметил он.

Городские власти также готовы пойти на то, чтобы оплатить до трех четвертей процентной ставки по кредиту, если инвестор взял его для того, чтобы построить гостиницу. С точки зрения инвестора, это не слишком большие преференции, особенно если учесть тот факт, что интересных мест под строительство гостиниц в Москве практически не осталось, отмечает генеральный директор компании Русские отели Станислав Капинос. К гостиничным объектам предъявляются особые требования желательно, чтобы они располагались на проходных улицах, в центральных районах города. Таких площадок в столице немного, добавляет генеральный директор компании БЭЛ Девелопмент Игорь Жуков.

Москва испытывает недостаток в гостиницах абсолютно всех категорий с этим утверждением согласны все участники рынка. Однако строящиеся в Москве крупные гостиницы относятся к высшему ценовому сегменту. Желающих заняться дорогими гостиницами у нас выше крыши, иронизирует Евгения Малакаева, президент компании МАК. Идешь по центру: транспортные развязки никакие, машины ставить негде, а отели пятизвездочные друг на друге.

Цены по высшему разряду

На месте Интуриста в марте 2007 г. для гостей откроется Ritz Carlton он отнесен к категории 5 звезд премиум. По информации управляющей компании, в отеле общей площадью более 59 000 кв. м будет 334 номера, из них 65 люксов и один президентский номер площадью 237 кв. м. Минимальная цена за ночь 23 000 руб., максимальная 430 000 руб. Инвестор компания Capital Partners, генподрядчик ГРМ-Строй, проектировщик мастерская № 22 ГУП МНИИП Моспроект-4 под руководством Андрея Меерсона.

Бывшие трехзвездочные Интурист, Москва и Россия, где можно было остановиться за $100, станут гостиницами класса люкс; Украина тоже повысит классность и превратится в отель 4 звезды, такая же судьба уготована реконструируемой гостинице Минск, говорит Смирнова. И такие примеры можно продолжить.

Four Seasons появится на месте гостиницы Москва. Ее архитектурный облик будет восстановлен, а общая площадь превысит 180 000 кв. м, из них 26 300 кв. м коммерческих площадей, в том числе 16 200 кв. м торговых. Девелопер объекта Декмос, инвестор по итогам проведенного правительством Москвы тендера Декорум, финансирование проекта обеспечивает Сбербанк России, генпроектировщик Моспроект-2 им. М. В. Посохина (Мастерская-7).

Capital Partners хочет работать на московском рынке, поэтому проект Ritz для них как визитная карточка, говорит Хорн. У нашей компании есть и другие клиенты, из Казахстана, которых интересуют проекты в гостиничной сфере. Иностранцы строить отели в Москве вряд ли будут, если только 3 звезды. Accor, Rezidor делают это в России как пример, чтобы показать, что и этот сегмент может быть прибыльным. Международные операторы во всем мире приходят в гостиничный бизнес как управленцы.

Когда основные игроки на рынке 5 звезд будут определены, начнется бум отелей 3-4 звезды, прогнозирует Капинос. Эта ниша уже осваивается международными и российскими гостиничными операторами. Например, на ул. Лесной и в Сокольниках открылись трехзвездочные отели Holiday Inn, в центре принимает гостей Heliopark Empire, к концу года распахнет свои двери мини-отель Ассамблея в Газетном переулке. Вот только очередь отелей 2 звезды подойдет не скоро.

БЭЛ Девелопмент выступает девелопером и заказчиком строительства гостиницы категории 5 звезд по ул. Тверской, 16/2, стр. На месте бывшего здания Московских новостей планируется построить девятиэтажную гостиницу на 110 номеров с подземным паркингом. Завершиться строительство должно в конце 2008 г. Инвестиции в проект составят примерно $30-35 млн.

Посещаемость Петербурга падает, но гостиничный рынок города переживает инвестиционный бум. С начала года инвесторы принесли в Петербург не менее $0,5 млрд, которые пошли на покупку действующих и строительство новых отелей. Пересмотреть свои взгляды в пользу этого дорогого и долгоокупаемого сегмента инвесторов заставило насыщение в сферах офисной и торговой недвижимости, считают эксперты.

По словам Капиноса, в Москве поток гостей растет со скоростью, несопоставимой со скоростью согласования документов строительства, и поэтому уравновесить спрос и предложение на гостиничном рынке в ближайшей перспективе вряд ли удастся.

В принятой в 2005 г. администрацией Петербурга программе развития города как туристического центра планируется увеличение к 2010 г. туристического потока до 5 млн человек в год. Пока что этот показатель почти вдвое меньше по данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга, в 2005 г. Петербург посетило около 2,6-2,8 млн туристов, это на 10-15% меньше, чем в 2004 г.

По данным петербургской администрации, в Петербурге работают 311 гостиниц на 17 300 номеров, строятся 22 гостиницы почти на 1700 номеров. Всего на стадии строительных и подготовительных работ находятся 125 проектов, которые пополнят номерной фонд города еще примерно на 10 750 гостиничных номеров.

Компания Промсвязьнедвижимость анонсировала строительство отеля на 120 номеров в Репине. Норвежская Wenaas Holding реконструирует под гостиницы класса 3 звезды здания в Батайском переулке (планируется 346 номеров) и на Невском проспекте, 89 (230 номеров). Еще две гостиницы могут появиться на Вознесенском проспекте (инвесторы Р.Е.Д. и Тристар Инвестментс). О планах строить гостиницы в Петербурге около месяца назад заявила Интеко. В ее планах возведение отеля 5 звезд на Конногвардейском бульваре, 5, и бизнес-отеля в Петергофе. В середине декабря фонд имущества Петербурга планирует выставить на торги дома 60, 62 и 64 на Английской набережной их предназначают под гостиницы.

В 2006 г. стало известно о планах строительства около десятка крупных гостиничных объектов общей стоимостью не менее $350 млн. Еще около $200 млн пришли в гостиничный сектор в виде вложений иностранных компаний в покупку отелей.

Активизировались иностранные операторы. Они ведут себя очень активно, отмечает Микешин. Французская Accor даже финансово участвует в проектах, что для управляющей компании совершенно нехарактерно.

По словам гендиректора компании White Days Investments Андрея Микешина, всплеск инвестиционной активности закономерен. Компании начали подыскивать подходящую для строительства гостиниц недвижимость еще около двух лет назад, говорит Микешин. К более конкретным действиям российских инвесторов подтолкнуло насыщение в сегменте торговой недвижимости и снижение доходности в секторе жилищного строительства, наблюдавшееся в 2004-2005 гг.

Активность операторов стимулирует западные инвестфонды, для которых привлечение в партнеры международной управляющей компании является гарантией стабильного денежного потока в приобретаемом бизнесе. Рекордсменом в этой области стала норвежская компания Wenaas Holding, которая приобрела в конце 2005 г. пятизвездочную гостиницу Radisson SAS на Невском проспекте (164 номера), а в 2006 г. купила гостиницы Пулковская (840 номеров класса 4 звезды) и Прибалтийская (1200 номеров класса 4 звезды). К управлению двух последних она привлекла компанию Rezidor SAS, которая даст отелям свою марку Park Inn. Стоимость этих сделок не раскрывается, эксперты оценивают инвестиции в эти объекты в $150-170 млн.

В течение 2006 г. на рынке Петербурга появились такие бренды, как Park Inn (под этой маркой стали работать гостиницы Прибалтийская и Пулковская), Sokos (отель на 250 номеров на 8-й линии Васильевского острова), Holiday Club (строящаяся гостиница на стрелке Васильевского острова) и Le Meridien (строящаяся Северная корона на Петроградской стороне).

Руководитель отдела консалтинга Praktis Consulting Brokerage Наталья Малеева отмечает, что инвесторы работают на перспективу. За последние несколько лет вкладывать собственные средства в петербургский гостиничный рынок стали все: застройщики и риэлторы, страховщики и банкиры, нефтяники и владельцы торговых сетей, говорит она. Окупаемость отелей сравнялась с аналогичными показателями в офисном и торговом сегментах. Малоконкурентный гостиничный рынок стал привлекательным для инвесторов. По ее словам, в пользу инвестиций говорит высокий уровень цен в отелях Петербурга, который превышает аналогичный показатель таких европейских столиц, как Берлин и Париж. Привлекая международных операторов и повышая таким образом уровень управления и сервиса, западные инвесторы надеются на увеличение загрузки приобретенных гостиниц. Они выбирают наиболее качественные из действующих объектов либо новые, либо адаптированные к современным стандартам, как, например, Прибалтийская, говорит Малеева.

В этом году на рынок вышла британская инвестиционная компания London Regional Properties (LRP), которая приобрела строящуюся гостиницу на стрелке Васильевского острова. Отель рассчитан на 280 номеров, стоимость его строительства составляет около 50 млн евро. По экспертным оценкам, он обошелся британцам в $30-35 млн. После открытия в 2007 г. гостиницей будет управлять сеть спа-отелей Holiday Club, входящая в состав LRP.

По данным мэрии Новосибирска, в настоящее время в городе функционируют 29 гостиниц на 3048 мест. Примерно треть из них ведомственные. Крупнейшие гостиницы Новосибирск (448 мест), Обь (416 мест), Сибирь (357 мест), Центральная (300 мест), Северная (289 мест), Золотая долина (190 мест). Заполняемость гостиничного фонда в зависимости от сезона колеблется от 60-65% до 100%.

Директор инвестиционной компании Kinsi Александр Мельник приводит в пример европейские города, где на 1000 жителей приходится около 35 мест в гостиницах. В этом отношении Петербургу есть куда расти, его потенциал очевиден, рынок может вырасти в 3-4 раза, считает он. С ним согласен Микешин, который считает, что уменьшение потока туристов в последние годы не должно смущать инвесторов.
Современных отелей в Новосибирске нет, говорят эксперты. Гостей города принимают бывшие советские гостиницы. В регионе нашлись инвесторы, готовые заполнить пустующую нишу. В 2006 г. было заявлено о шести проектах строительства отелей уровня 3-4 звезды. Но реализация большинства из них по разным причинам задерживается.

В год Новосибирск посещает не менее 40 000 приезжих, и почти все они, за исключением гостей из республик Средней Азии, нуждаются в гостиничном сервисе, приводит неофициальные данные Романова. По ее словам, чтобы удовлетворить только существующий спрос, городу нужно не менее 10 000 гостиничных мест. Суммарная емкость заявленных проектов вряд ли покроет дефицит, даже после их реализации останется место для новых игроков, убеждена собеседница.

Существующего гостиничного фонда катастрофически не хватает, констатирует директор туристической компании Полярная звезда Людмила Романова. По ее словам, гостиницы, построенные в советский период, устарели и не отвечают требованиям придирчивых постояльцев, а современных отелей в городе до сих пор не построено. В областную администрацию часто поступают предложения по проведению в Новосибирске различных встреч международного уровня, но мы вынуждены отказывать, говорит губернатор области Виктор Толоконский. Причина одна в городе нет ни одного современного отеля.

Пока не сдвинулся с мертвой точки проект компании Турсиб по строительству гостинично-офисного комплекса на месте недостроенной гостиницы Турист на пл. Маркса. Ранее было объявлено, что работы начнутся весной 2006 г. Компания планировала построить новое здание отеля 4 звезды на 350 номеров на ул. Ватутина, а недостроенный Турист превратить в бизнес-центр класса В. Предполагаемый объем инвестиций оценивался в $60 млн, $47 млн из которых должны были пойти на строительство отеля. По словам директора Турсиба Петра Разгоняева, сейчас продолжается этап согласований, а строительство начнется в следующем году.

Пока что не только новые игроки не торопятся занять свое место в пустующем сегменте современных отелей, но и большинство анонсированных гостиничных проектов остаются лишь на бумаге. Хотя в условиях дефицита востребован будет практически любой проект, девелоперы не слишком хотят ими заниматься. Все дело в долгой более 10 лет окупаемости гостиниц, поясняет вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Наиболее привлекательны для инвесторов офисная и торговая недвижимость, где рисков меньше, а окупаемость быстрее.

Благодаря офисным площадям окупаемость проекта сократится, объясняла изменение концепции представитель компании Елена Гурьянова. Она сообщила, что Protea не устроил новый формат объекта и его место займет другой гостиничный оператор. Начало строительства в очередной раз перенесено уже на лето 2007 г. В компании не комментируют причины изменения сроков.

Пока не начали строительство и Русские отели. Участок под строительство гостиницы был предоставлен мэрией еще в декабре 2004 г. Тогда компания намеревалась построить отель уровня 4-5 звезд на 200 номеров под управлением Protea. В 2005 г. Русские отели изменили концепцию в пользу офисно-гостиничного комплекса общей площадью 16 000 кв. м. Большую часть площадей в нем 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B, под гостиницу класса 4 звезды отдаются 6000 кв. м.

Было объявлено, что гостиничным оператором в новом комплексе выступит группа Rezidor SAS. Глава ее московского представительства Арильд Ховланд подтверждал участие в сибирском проекте. Компания выступит в качестве гостиничного оператора отеля под брендом Park Inn, что соответствует уровню 3 звезды, отмечал Ховланд. По словам представителя РГС-Недвижимости в Новосибирске Игоря Вербы, Rezidor SAS до сих пор заинтересована в участии в проекте. Мы намерены к лету 2007 г. согласовать рабочий проект и выйти на площадку, надеется Верба.

Неудачи преследуют и компанию РГС-Недвижимость, которая планировала весной 2006 г. рядом с Нарымским сквером начать строительство офисно-гостиничного комплекса общей площадью 36 350 кв. м. В его составе предполагался бизнес-центр класса В+ и гостиница уровня 3 звезды. Общий объем инвестиций в проект оценивался в $40-45 млн. Однако идея строительства не понравилась жителям окрестных домов, и в марте 2006 г. они обратились с иском в суд. Юристы считают, что из-за судебных разбирательств начало строительства затянется минимум на полтора-два года. Застройщик обязан заморозить проект до решения суда, указывает адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов ЮВЭД Марина Антонова. Скорость рассмотрения подобных дел в судах общей юрисдикции очень невысокая, разбирательство может продолжаться до пяти лет.

В составе комплекса предусмотрены деловой центр с отелем, конгресс-центр, бизнес-центр класса А, торгово-развлекательный центр и подземная парковка. Моссиб уже заключил соглашение с международной сетью Accor Group на управление гостиницей. Работы планировалось начать летом 2006 г. и закончить в 2009 г. Однако они были отложены до прохождения необходимых согласований и экспертиз. По словам представителя Моссиба Елены Егоровой, строительство будет проходить в историко-охранной зоне, что требует разрешения не только городских властей, но и согласования с Министерством культуры и другими ведомствами.

Увяз в процедуре согласований и совместный проект компании Моссиб и швейцарской Marc Rich Real Estate по строительству общественно-делового центра на участке в 1,5 га у Оперного театра. Градостроительный совет мэрии Новосибирска одобрил проект в начале апреля 2006 г. Объем инвестиций в строительство комплекса площадью 200 000 кв. м оценивался в $300 млн.

Сибакадеминвест ведет строительство 25-этажной пятизвездочной гостиницы в составе конгресс-центра Sky City на ул. Кирова. Управлять гостиницей будет швейцарская сеть Swisshotel. Объем инвестиций $130 млн. По словам генерального директора Сибакадеминвеста Михаила Ненашева, строительство будет закончено в 2008 г.

Успешнее других сложилась судьба у проектов Русской компании развития (РКР) и Сибакадеминвеста. РКР ведет строительство гостиничного комплекса уровня 4 звезды на 190 номеров на участке 0,5 га около городского ТЮЗа. По сообщению руководителя проекта Руслана Глянцева, в эксплуатацию он будет введен к концу 2007 г. Общая площадь составит 26 870 кв. м, объем инвестиций около $40 млн. В составе комплекса будут два конференц-зала, два ресторана, кафе-бар, spa-салон и фитнес-зал. Гостиничным оператором выступит Protea, а единственным инвестором стала английская девелоперская компания London Regional Properties, выкупившая в этом году право аренды земельного участка у РКР, добавляет Глянцев.



Главная --> Публикации