Главная --> Публикации --> Жилье из “химволокна” Рпц осваивает инвестиционное строительство Город новостроек Московские квартиры стремительно дешевеют Роснедвижимость отвечает на вопросы, касающиеся землеустройства

Дмитрий Медведев подчеркнул, что речь идет именно о специальном законе, а не о внесении изменений в отдельные документы, касающиеся определенных сегментов жилищного рынка. Проект законодательства по развитию малоэтажного домостроения должен быть разработан совместно с профильными комитетами Госдумы: по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, а также по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Курировать же подготовку документа поручено помощнику президента Игорю Шувалову.

Российские власти продолжают изыскивать механизмы реализации буксующей программы Доступное жилье. Одним из них может стать развитие малоэтажного строительства. Запустил этот механизм в прошлую пятницу на очередном совещании президиума совета по реализации национальных проектов и демографической политике вице-премьер Дмитрий Медведев. По его словам, в течение ближайших двух недель должен быть представлен проект специального закона о развитии малоэтажного домостроения в России.

Бомба законопроекта о малоэтажном строительстве в том, что предполагается внести в него норму, по которой земля под подобное строительство будет выделяться бесплатно. Очевидно, эта льгота мобилизует желающих под видом малоэтажного жилья расширить коттеджно-дачное строительство. Мартин Шаккум, председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, признает опасность появления многочисленных афер. Противостоять им можно, не распространив действие нового закона на регионы с самой дорогой землей - такие как Подмосковье или Ленинградская область. Однако работа над законопроектом только начинается, и Шаккум пока не берется назвать четкие меры противодействия земельным аферистам. Из чего уже следует, что подготовка документа в Думе может пойти не столь быстро, как на то рассчитывал Дмитрий Медведев.

Как стало известно Газете, спецмалоэтажный закон на самом деле будет посвящен не строительству как таковому, а правовым формам объединений граждан, которые вознамерились построить себе малоэтажное жилье. По сути, должен быть реанимирован принятый также в рамках реализации программы Доступное жилье и фактически не работающий закон О жилищных накопительных кооперативах, в котором уже содержатся правила совместного использования жилищных накоплений для приобретения жилья.

Надо сказать, что вывод промзон за пределы столицы - идея не новая. Реализация соответствующей программы началась в Москве еще в 1995 году, однако до сегодняшнего времени активный вывод предприятий коснулся в основном Центрального округа. Так, за последние 10 лет промышленные предприятия освободили примерно 200 гектаров земли внутри Садового кольца. Кроме центра Москвы массовым выводом производственных объектов может похвастаться только Западный округ, где на месте бывшей промзоны реализуется проект Москва-Сити. В остальных округах программа забуксовала.

Мартин Шаккум настроен скептически. По его мнению, идет погоня за квадратными метрами жилья. Однако новый законопроект не будет способствовать тому, чтобы решить задачу национального проекта Доступное жилье. Дело в том, что если гражданам и будет выделена земля под строительство, они вряд ли смогут создать инфраструктуру, комфортную для проживания. В результате этого самостроя в лучшем случае могут быть построены только дачи, причем, скорее всего, убогие, и ничего другого. Ни одна страна не пытается решить проблему строительства жилья с помощью домкомов. Причем мы уже через это проходили. Ну почему же вновь надо наступать на эти грабли?,- возмущается Мартин Шаккум.
Московские власти подготовили проект перепланировки промышленных территорий на окраине города. По словам замруководителя столичного департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константина Королевского, в ближайшие два года более чем 2,5 млн кв. м жилья планируется построить на 30 промышленных территориях.Наиболее масштабное жилищное строительство развернется в промзонах: Богородское на Востоке столицы, где планируется возвести 458 тысяч кв. м жилья, Грайвороново (ЮВАО) - 300 тысяч кв. м и Верхние Котлы (ЮАО) - 250 тысяч кв. м. Кроме того, размещение жилых кварталов запланировано на месте промзон Люблино-Перерва, Воронцово, Перово, Хапиловка, Красный Строитель, Южный порт, Огородный проезд, а также Зюзино, кв. 10А. А к 2008 году должна быть завершена разработка еще 44 проектов планировок, что обеспечит градостроительной документацией более 50% территорий столичных промзон, - поделился Королевский.

Впрочем, по мнению руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, к практической реализации таких проектов застройщики смогут приступить не раньше чем через два-три года, поскольку найти новое место для предприятия за пределами города не так-то легко. Перебазирование предприятия - главный тормоз данных проектов, - соглашается замгендиректора компании КВ-Инжиниринг Виталий Виленский. - Подобрать необходимые ресурсы и мощности, чтобы оно продолжило работу, сегодня очень сложно.

Между тем в условиях дефицита свободных площадей промзоны остаются на сегодня чуть ли не единственными площадками для строительства жилья. Правда, как отмечают аналитики рынка, из-за плохой экологии и неблагоприятного социального окружения построить там можно только дома эконом-класса. Сегодня выгоднее всего строить микрорайонами, а такие площадки остались в основном на окраинах и принадлежат предприятиям, - говорит руководитель отдела инвестиций ГК Пересвет-Групп Сергей Баранов. - Тем не менее эти площадки находятся в черте города, и не исключено, что проекты будут прибыльными.

Сколько бы ни критиковали новую банковскую услугу ипотеку на коммуналки, но всем хочется иметь свою крышу над головой. Судя по уровню цен на жилье, ипотека на коммуналки все-таки станет популярной цены на комнаты начинаются от $60 тыс., а такой кредит доступен даже людям с доходом в полторы тысячи долларов. Поэтому давайте рассмотрим все ее плюсы и выясним, как ее получить.

Другая проблема связана с изменением целевого назначения земли. Сегодня эта процедура, по словам застройщиков, сложна и затратна. Все зависит от условий, которые предложат московские власти, ведь до сегодняшнего дня процесс освоения промзон на окраинах во многом тормозился именно из-за неоправданно высоких затрат, - констатирует Виталий Виленский. - Если на этот раз проекты окажутся выгодными, уверен, что застройщики примут в них участие.

До 1 сентября такую услугу предоставлял в основном Сбербанк, и при очень жестких условиях. Но даже в таком виде услуга пользовалась популярностью. Спрос, безусловно, есть, говорит Екатерина Семенова, инспектор кредитного отдела Люберецкого отделения Сбербанка России. Процентная ставка зависит от срока кредита. Если вы берете кредит на срок до 5 лет, процент составит 13%, от 5 до 10 лет 14%. К заемщику у нас, действительно, более жесткие требования, чем при других видах кредитования. Клиент должен предоставить официальное подтверждение всех своих доходов.

С 1 сентября 2006 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрешило банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. Но если раньше кредит давали при условии, что вся квартира переходит в собственность заемщика, то теперь комнату по ипотеке может купить любой желающий. Такая ипотека будет оформляться на срок до 25 лет, при ставках от 13% годовых в рублях и от 10% в долларах. Первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры.

Для кого?

Работники АИЖК обещают, что теперь взять кредит можно будет с меньшими проблемами и в большем количестве банков, аккредитованных при агентстве. Таким образом компания увеличивает линейку своих кредитных продуктов. Говоря красивыми словами, это еще один этап в реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Как бы смешно ни звучало определение комфортное жилье по отношению к коммуналкам, эксперты АИЖК уверены, что спрос на новую услугу будет. Ведь легче начать с комнаты, а через какое-то время поменять ее на квартиру. По крайней мере, разница между квартирой и комнатой не такая, как между ничем и квартирой.

Кроме того, банки стремятся охватить еще одну, весьма многочисленную, группу населения молодые семьи. Именно на них сделана ставка в ипотечном кредитовании коммуналок. В теории выкупленная в коммуналке комната может стать стартовым капиталом для покупки полноценной квартиры. Нововведение может серьезно помочь молодым семьям, говорит представитель АИЖК. Сейчас у них появился выбор: купить квартиру в области или приобрести комнату, но в Москве.

Большое количество коммуналок долгое время вообще было выключено из рынка. Сейчас ситуация изменится. Новая система придумана как раз для крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Омск, потому что именно здесь далеко не все могут позволить себе купить квартиры из-за высоких цен на недвижимость.

Новый проект может заинтересовать и людей, уже живущих в коммуналке и мечтающих выкупить комнату соседа. То есть появляется реальный шанс стать обладателем всей квартиры, взяв ипотечный кредит. По мнению экспертов, такой шаг наиболее оправдан, ведь в результате человек становится владельцем целой квартиры, которую впоследствии может удачно продать и приобрести большее и лучшее жилье. В этом случае банк с еще большим удовольствием пойдет навстречу клиенту, так как последний может заложить уже имеющуюся комнату.

Есть у этого проекта и еще одна целевая аудитория одинокие люди. Многим из них не нужна большая жилплощадь, за которую, соответственно, придется и платить больше. Кроме того, при идеальном варианте, с соседями можно подружиться под присмотром соседки оставить ребенка, а за вечерним чаем обсудить новости. В любом случае жить в собственной комнате куда лучше, чем скитаться по чужим углам, да еще и платить за съемное жилье.

Условия по программе ипотечного кредитования коммуналок стандартны, рассказывает директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Кредит может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности. Комната должна иметь площадь не менее законодательной нормы (12 кв. м).

Что требуется

Какие документы вам понадобятся

Согласно новым правилам, если человек приобретает комнату в квартире и не владеет другим жильем, площадь комнаты должна быть не меньше социальной нормы. Если же у человека уже есть одна комната, и он хочет купить вторую, на социальную норму внимания обращать уже не будут.

Если же вы покупатель, то для кредита нужно иметь те же документы, что и для других займов. Как правило, это анкета заемщика, паспорт, карточка пенсионного страхования, свидетельства о браке, ИНН, водительское удостоверение, справка по форме 2-НДФЛ о доходах за последние шесть месяцев, копия трудовой книжки. Далеко не все банки выдают такие кредиты, но опытный брокер или риелтор обязательно подскажет, где можно получить кредит на комнату.
Последнее время понятие элитного жилья нередко размывается, и под этикеткой элита на рынке предлагаются дома самого разного уровня. Между тем эксперты объясняют, что дом может считаться элитным при весьма конкретных и далеко не повсеместных условиях.

Если вы продавец, помните: комната должна быть юридически оформлена как отдельный объект, иметь собственный кадастровый номер. Кроме того, она должна быть изолированной. В этом случае нотариально заверенный отказ соседей по квартире от преимущественного права покупки комнаты не требуется. Но все же лучше это согласие получить (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Часто такая процедура происходит нелегко, сопровождается ссорами, хитрыми уловками с целью свести все к отказу от продажи комнаты. Чтобы обезопасить себя, отправьте соседу по коммуналке письмо с уведомлением о продаже комнаты. В этом случае обладатель второй комнаты в коммунальной квартире, имеющий преимущественное право покупки, либо сам вынужден купить эту комнату, либо после окончания действия официального предложения о покупке (1 месяц) его и спрашивать уже никто не будет.

Одним из главных условий элитного жилья, кроме определенных технических характеристик дома и участка, является его месторасположение. Элитное загородное жилье не должно быть удаленным от Москвы. Именно в этом случае соблюдается золотая середина: с одной стороны, дом расположен рядом с мегаполисом, с другой есть все атрибуты загородной жизни: чистый воздух, а нередко лес и водоем.

Удаленность от Москвы

При этом стоит заметить, что допустимая удаленность от Москвы для элитного жилья вовсе не является константой она варьируется в зависимости от направления. Показатель удаленности во многом зависит от транспортной доступности. Дело в том, что практически все подмосковные трассы рассчитаны на небольшие потоки машин, и стоять в пробках можно часами.

Если говорить именно о домах для постоянного проживания, а не о дачах или, например, охотничьих домиках, то их удаленность от Москвы не должна составлять более 30 км. После этой границы, как считают эксперты, строительство элитного жилья в принципе теряет смысл. В качестве примера наиболее удаленных элитных поселков Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба, называет Николино, находящееся в 25 км от МКАД по Рублево-Успенскому направлению, Agalarov Estate 22 км от МКАД по Новорижскому шоссе, Новоглаголево 32 км от МКАД по Киевскому направлению. По Рублево-Успенскому шоссе также довольно далеко по меркам элитного жилья расположены и коттеджные поселки Чигасово-2 и Пион, удаленность которых 28 км от МКАД.

Типичный дом миллионера

Разумеется, в случае с подобной недвижимостью понятие удаленность становится весьма условным. Элитное жилье не удалено от Москвы по определению. В отличие от эконом-класса, для элитной загородной недвижимости столичная инфраструктура и хорошая транспортная доступность это норма, а не исключение, говорит Евгений Афанасьев, руководитель отдела аренды элитной недвижимости компании DeltaRealty. По данным компании Paul’s Yard, удаленность элитного жилья на Новорижском шоссе составляет до 20 30 км от МКАД, на Минском 12 15 км, на Рублево-Успенском до 10 км. Границы элитного загородного жилья очень сильно размыты, объясняет Евгения Воропаева, консультант департамента загородной недвижимости Paul’s Yard. Наверное, наиболее соответствует всем требованиям элитности поселок Рублево-Архангельское, известный как город миллионеров.

Если же говорить о классическом понимании усадьбы как дома на большой площади земли, то такие предложения (5 10 га) можно найти в дальних землях у большой воды (например у Рузского, Озернинского водохранилищ) в виде участка без подряда. Данный формат пока не очень распространен, рассказывает Иван Шульков. Можно лишь говорить о строительстве таких объектов для себя.

Наиболее востребованными у покупателей элитной недвижимости, по мнению Ивана Шулькова, являются участки площадью 40 60 соток на лесной территории. Максимум до 2 га на лесных территориях в статусных местах, таких как Барвиха, Жуковка, и до 5 га на нелесной территории.

Элитные загородные дома чаще всего строятся непосредственно по заказу владельца, они редко являются коммерческими проектами, хотя известны и случаи, когда подмосковные усадьбы продавались за $25 30 млн. Однако если говорить не об исключениях, а о среднем предложении на рынке элитной загородной недвижимости, то можно представить следующий объект. Это расположенный, как правило, на лесном участке дом с 3 4 спальнями, общей площадью 500 1500 кв. м, с бассейном и каминным залом. Обязательный гараж не менее чем на два машино-места. Само строение либо кирпичное, либо монолитно-кирпичное. Обязательно наличие всех центральных коммуникаций и развитой инфраструктуры. Если мы говорим об элитной недвижимости, то главное направление, безусловно, Рублевка. Это Жуковка, Барвиха, Раздоры, Горки, Лесные Дали и т. д. Средняя стоимость аренды таких особняков от $20 до 35 тыс. в месяц, рассказывает Евгений Афанасьев. Стоимость элитного дома по Рублево-Успенскому направлению, а также в стародачных местах по Минскому, Сколковскому, Калужскому, Киевскому, Ильинскому, Новорижскому шоссе, по словам Ивана Шулькова, составляет $3 8 млн.

Евгения Воропаева разъясняет, что площади элитных домов в среднем составляют 700 1000 кв. м: Такие объемы объясняются прежде всего статусностью владельцев, которая предполагает наличие больших пространств для проведения приемов, воспитания детей и размещения дополнительных помещений для обслуживающего персонала. В поселке Жуковка есть дом в 2000 кв. м, в котором, помимо стандартного набора характеристик, есть еще и кинозал, дискозал и даже домашний салон красоты. А в поселке Барвиха один из домов площадью 4000 кв. м имеет гараж на 40 машино-мест.

Однако достоинства самого дома и участка это еще не все. Крайне важно, кто именно находится у вас в соседях. Окружение элитного поселка должно соответствовать его статусу, и, безусловно, оно определяет его цену, говорит Евгения Воропаева. Покосившиеся соседние избушки снижают стоимость объекта, даже если он возведен в соответствии со всеми требованиями. К тому же клиенты хотят жить в окружении людей, соответствующих им по социальному положению.

Короля делает окружение

В настоящее время существует определенный дефицит элитных объектов. На рынке много коммерческих объектов, объясняет Евгения Воропаева. Но все они очень похожи друг на друга. Поэтому, если на рынке появляется дом, построенный для себя с продуманными архитектурными решениями и индивидуальной интерьерной концепцией, он имеет все шансы быть проданным выше рыночной стоимости.

Одним из серьезных факторов, определяющих элитность поселка, является сложная система охраны. Элитные загородные поселки снабжены 3-ступенчатой системой охраны: 1-е внешнее кольцо это датчики движения, фиксирующие любого, кто въезжает на территорию поселка, 2-е кольцо непосредственно ограждение с КПП, и 3-я ступень круглосуточное патрулирование внутри поселка охранниками на автомобилях. Кроме того, нужно представлять контингент, который проживает в загородных домах такого класса, объясняет Евгений Афанасьев. Это преимущественно правительственные сотрудники высшего звена и олигархи. Им необходимо достойное окружение и инфрастуктура VIP-уровня, включающая теннисные корты и супермаркеты, рестораны и фитнес-центры.



Главная --> Публикации