Главная --> Публикации --> Гостиницу "россия" вернули в первую инстанцию Если завтра - беда… Столичные девелоперы ожидают, что подмосковье сменит москву в качестве лидера в строительстве Квартиры подорожали вдвое Внимание! опасная зона! аренда офиса

Война за малую землю у поселка Щербинка началась около полугода назад. В октябре 2006 года столичное правительство провело открытый аукцион на приобретение права заключения инвестиционного контракта по комплексной застройке микрорайонов номер 2, 3 и 4 на территории поселка Щербинка района Южное Бутово. Победителем торгов стала группа компаний СУ-155, которая в ноябре начала завозить на участок технику и бытовки, но получила отпор со стороны сотрудников агрофирмы Федюково. Аграрии начали выстраивать на пути представителей СУ-155 заграждения из тракторов и грузовиков. Правда, до столкновений с применением физической силы дело не дошло.

В прошедшую пятницу областной Арбитражный суд отклонил иск московских властей против руководства Подольского района Московской области. Столичные чиновники требовали признать незаконными действия своих подмосковных коллег, передавших агрофирме Федюково два спорных участка земли в поселке Щербинка площадью около 130 га в бессрочное пользование. По мнению представителей истца, спорная территория принадлежит Москве. Суд признал право владения землей за областными властями. Однако обе стороны конфликта уверены, что завершающая точка в конфликте еще не поставлена.

Впрочем, никто не сомневается, что прошедший суд не поставил последнюю точку в конфликте. Земля в поселке Щербинка принадлежит Москве, - заявил в субботу журналистам столичный мэр Юрий Лужков. Он пояснил, что в настоящее время завершается процесс регистрации всей необходимой документации. Анатолий Ковалев уверен, что будет еще не один суд. В частности, мы вынуждены обратиться с иском к Москве о признании недействительным постановления правительства №395 от 31 мая 2005 года о застройке микрорайона Щербинка, - сообщил юрист.

Последовала череда судебных разбирательств. По данным пресс-службы столичного департамента земельных ресурсов, московское правительство опирается на постановление ЦК КПСС и Совмина СССР №452 от 17 апреля 1987 года, согласно которому часть территории совхоза Путь Ильича передается Москве для строительства комплекса МВТУ им. Н.Э. Баумана и жилого района. На основании этого документа в 1995 году в границы Москвы и была включена территория у поселка Щербинка. Спорные участки являются территорией области и переданы в аренду на совершенно законных основаниях, - возражает пресс-секретарь губернатора Подмосковья Андрей Барковский. По его словам, ООО Агрофирма Федюково - законный правопреемник совхоза Путь Ильича, которому принадлежала спорная территория. В 2004 году агентством Роснедвижимость был проведен кадастровый учет, и нашей структуре было выдано госсвидетельсво на право пользования этим участком, - уточняет начальник юридического отдела ООО Агрофирма Федюково Анатолий Ковалев. Он подчеркивает, что ни одного распорядительного документа об изъятии земли у области и передаче ее Москве так и не было издано, а решение, на которое ссылаются московские чиновники, было принято до вступления в силу новой Конституции РФ в 1993 году. Указов, подобных тому, к которому апеллирует московское правительство, было выпущено очень много. Но поскольку они не были реализованы, на них опираться нельзя, - отмечает директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин. - А область провела ряд мероприятий по регистрации прав в соответствии с действующим российским законодательством.

Большие надежды возлагались на программу "Государственные жилищные сертификаты". Она действует уже пять лет, и, по мнению первого заместителя председателя Госстроя РФ Сергея Круглика, "доказала свою высокую социальную значимость и эффективность". Правда, выполнена она лишь на 57 процентов, но тому есть объяснения: несмотря на то, что фактическое финансирование программы из бюджетных источников вместо запланированных 25,4 млрд. рублей составило 39,8 миллиарда, стоимость квадратного метра жилья выросла за эти годы неизмеримо выше, а стало быть, построить удалось меньше. Тем не менее, почти 119 тысяч семей военных обрели с ее помощью жилье без многолетнего ожидания в очередях.

Скорее всего, окончательную точку в конфликте поставит Высший арбитражный суд, - уверен Балакин. Он предполагает, что в этом случае Москве придется возместить СУ-155 средства, вложенные в строительство. Впрочем, Балакин не исключает, что все закончится мировым соглашением.
Армейское руководство все более склоняется к модели, что решать жилищную проблему тех, кто служит, надо за счет служебных квартир, а обзаводиться собственными апартаментами люди будут ближе к пенсии. Но на сегодняшний день почти 170 тысяч служивых не имеют крыши над головой и у многих из них уже подошло или подходит то самое время.

По подсчетам специалистов Минобороны, чтобы обеспечить нормальные бытовые условия для офицеров и прапорщиков, армия должна располагать 480 тысячами служебных квартир. Пока что во всех гарнизонах страны их насчитывается 120 тысяч. Чем восполнить недостачу?

Программа ГЖС нынче завершается. А что дальше? Как рассказывает начальник Объединенной дирекции Госстроя РФ Анатолий Мишанов, новая подпрограмма ГЖС, рассчитанная на 7 лет (2004-2010 гг.), входит в состав федеральной программы "Жилище", проект которой уже представлен в Правительство РФ. Рамки нового документа расширены: в состав участников включаются, в частности, вдовы погибших военнослужащих, лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (прежде на сертификат могли рассчитывать только бесквартирные), и другие категории. По словам Мишанова, со следующего года выпускать сертификаты будет уже не Минфин, а Госстрой. Если учесть, что за прошедшие пять лет по программе ГЖС вышли 4 указа Президента РФ и 12 постановлений Правительства, власть придает ей серьезное значение. Набрав темп, новая программа поможет решить и проблему отселения ушедших со службы военных и их семей из закрытых военных городков, освободив, таким образом, площади для служебного жилья. А они немалые - в закрытых городках живет 50 тысяч семей, для которых в военном ведомстве придумали даже казенную формулировку "утратившие связь с Вооруженными Силами". Пока, по словам замначальника управления Минобороны генерал-майора Александра Рыльского, на эти цели удалось выделить лишь три тысячи ГЖС - капля в море.

Служебная квартира стала краеугольным камнем в планах государства перевести части постоянной боевой готовности на контракт. Срочными темпами идет капитальный ремонт казарм, которые военные строители переделывают в общежития гостинично-кубрикового типа, где на каждого постояльца должно приходиться не менее 12 кубических метров объема. Но где взять квартиры для офицеров и прапорщиков?

По мнению заместителя министра обороны - начальника строительства и расквартирования войск генерал-лейтенанта Анатолия Гребенюка, надежды на 480 тысяч квартир к 2010 году выглядят весьма оптимистично. Минфин настаивает на более отдаленной дате - 2015 год. Увы, число служебных квартир хоть и растет, но хронически отстает от реальных потребностей армии и флота. В нынешнем году их число увеличится всего на 25 тысяч, причем построено будет лишь 4500, остальные появятся за счет капремонта зданий в военных городках. В 2004 году намечено построить еще 5 тысяч квартир, но если радикально не изменить положение дел, такие черепашьи темпы к намеченному итогу не приведут.

По словам замминистра обороны Анатолия Гребенюка, накопительный фонд планируется создать уже к 2010 году, хотя в самом Министерстве обороны многие считают, что нынешнее экономическое положение позволит справиться с этой задачей не ранее 2015 года. Сама программа накопительного приобретения жилья в деталях еще не проработана, только в июле ее проект был представлен в Правительство РФ. Твердо известно пока только одно - офицер, на протяжении всей своей службы делающий взносы в накопительный фонд, должен получить жилье по санитарным нормам, которые, как известно, различаются по субъектам Федерации. Да и цены на жилье в разных гарнизонах весьма разнятся, что ясно показала программа ГЖС. Общий замысел таков: отслужив 15 лет, офицер может рассчитывать на 2-комнатную квартиру, за 20 лет службы можно накопить на 3-комнатную. Но одно дело накопить на такую квартиру в Москве и другое - в Забайкалье. Могут ли взносы быть одинаковыми, кто и как будет выбирать местонахождение этой самой квартиры, если офицер по службе может постоянно менять регионы? Вопросы пока остаются открытыми...

С будущего года вступает в действие еще одна форма решения жилищного вопроса - накопительная система приобретения жилья для военнослужащих. Принцип ее довольно прост: сколько лет и в каких гарнизонах прослужил, на соответствующее количество квадратных метров и можешь рассчитывать, выходя на пенсию.



Субсидию по новой Программе ГЖС могут получить военнослужащие, достигшие предельного возраста пребывания на службе или по состоянию здоровья, либо увольняемые в связи с оргштатными мероприятиями, прослужившие 10 и более лет; сотрудники органов внутренних дел, уголовно-исполнительной системы Минюста - по тем же основаниям; члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших или умерших во время службы (если вдова не вышла вновь замуж, а вдовец не женился); члены семей граждан, погибших или умерших после увольнения со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе; граждане, уволенные с военной службы, органов внутренних дел и УИС Минюста, прослужившие не менее 10 календарных лет; граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

По мнению сотрудника Института экономики города Дениса Визгалова, тема возводимых одной компанией городов ненова. Достаточно вспомнить градообразующие заводы и предприятия времен СССР. Однако сейчас строительство в масштабах средних размеров города ведется не только или не столько для того, чтобы обеспечить квартирами сотрудников того или иного предприятия, сколько как отдельный бизнес, связанный в первую очередь с продажей жилья. Хотя в случае действительно обширных жилых застроек девелоперу неизбежно придется позаботиться об объектах коммерческой, индустриальной недвижимости. И, конечно, представления о частных городах разительно отличаются от принципов, по которым создавались в прошлом города спутники столицы.

Заявленные в последние годы проекты застройки территорий в сотни и тысячи гектаров окрестили в СМИ частными городами. Применительно к проектам на территории Подмосковья часто добавляется уточнение для миллионеров.

Как сообщал Интерфакс, первый вице-премьер Дмитрий Медведев уже заявил, что необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. Где-то это могут быть целые города, где-то большие участки, и отметил, что крупный бизнес уже к таким проектам приступил такое вот одобрение свыше. Ответственный за доступное жилье чиновник подчеркнул, что строящееся жилье должно быть оборудовано необходимой социальной, дорожно-транспортной инфраструктурой, хотя это увеличит себестоимость проектов на 15-20%. Теперь девелоперы спешат вписать частные планы в национальную программу.

В течение нескольких лет западные эксперты отмечают, что в Европе, США и Канаде усиливается тенденция к дезурбанизации. Происходит постоянный отток жителей из городов в пригород и на периферию. На сегодняшний день индивидуальные дома составляют от 50% до 90% жилищного фонда в Канаде и США. Многие европейские столицы Париж, Лондон, Стокгольм территориально расширяются не за счет присоединения прилегающих земель, а путем создания периферийных микрорайонов и городов-спутников. Тот же путь предсказывают и России, хотя данная тенденция пока не столь заметна.

По словам директора по развитию АН Статус Дмитрия Иванова, соотношение жилого и нежилого фонда в новом микрорайоне должно быть продиктовано прежде всего необходимостью обслужить жителей всеми необходимыми сервисами и обеспечить жильцов нового района рабочими местами. На сегодняшний день нежилой фонд составляет примерно 3% от объема жилого фонда. Это стихийный показатель, поскольку в России нет развитого централизованного планирования развития городов. В США вопросами развития территорий на федеральном уровне занимается департамент жилья и развития городов, в России, в Москве все регулирует градоначальник.

Миграционные потоки, подчиняющиеся в России центростремительной силе, делают строительство частных городов в московском регионе вполне вероятным. Это могут быть привычные города многоэтажек или кластеры вокруг индустриальных и технопарков либо набирающая очки, по восторженным прогнозам экспертов, малоэтажная застройка.

Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель, говорит, что в отсутствие достаточного количества примеров строительства частных городов анализировать ситуацию сложно (Ваш финансовый попечитель и сам планирует реализовать проект Рузская Швейцария на почти 40 000 га, но ничего общего с городской или даже пригородной малоэтажной застройкой не предполагается). В самом деле, если принимать во внимание не те компании, которые пытаются создать в России новую Кремниевую долину, а лишь те, цель которых строительство жилья и его успешная реализация, то наберется всего три или четыре заявленных на сегодняшний день проекта.

Примеров мало

По словам Виктора Новичкова, заместителя генерального директора проекта Рублево-Архангельское, для принятия решения о строительстве подобного объекта было несколько резонов. Во-первых, крупный участок земли (430 га) в удобном месте. Во-вторых, возможность на этом участке построить и предложить покупателям значительные объемы различных виды жилья (квартиры, таун-хаусы, коттеджи, виллы). Кроме того, на этом участке можно создать полный комплекс социальной инфраструктуры шаговой доступности (объекты медицины, образования, торговли, общественного питания, спорта и т. д.), т. е. предложить не только новое качество жилья, но и новое качество жизни. Проект станет частью генплана г. Красногорска.

Во-первых, это Рублево-Архангельское, застройку которого начала компания Нафта-Москва в пойме Москвы-реки в районе деревни Архангельское. Проект представляет собой отдельный городской анклав с развитой инфраструктурой, ориентированный на богатых людей. Нафта-Москва планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья. Стоимость проекта оценивается в $3 млрд.

Другие причины появления частных городов называет генеральный директор девелоперской компании Ваш дом Евгений Хуторянский: Подобные проекты привлекают своей масштабностью и удобством инфраструктуры, которая позволяет застройщикам значительно сократить затраты на строительство и эксплуатацию каждого отдельного проекта, а также увеличивать рентабельность объектов этой инфраструктуры.

Причин, которые могут подвигнуть девелоперов на строительство в масштабах города, несколько. Во-первых (и это, пожалуй, главное), выгодное вложение средств на растущем рынке. А во-вторых, многие главы компаний давно перешли на загородный формат жизни. Дорога в столичный офис отнимает у них 1,5-2 часа или заставляет приезжать на работу к 7 утра. Появление городов с собственной инфраструктурой, в том числе офисами за пределами МКАД, позволит многим топ-менеджерам окончательно перейти на загородный образ жизни. Как сказал глава крупной инвестиционной компании, сотрудников можно найти во множестве и в Подмосковье, а собственный комфорт значит немало, когда принимаешь дорогостоящие финансовые решения каждый день.

Другим примером могут служить Новые вешки, расположенный в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Застройщик комплекса ГК Савацкий, во всяком случае, говорит о нем не как о поселке, а как о городском микрорайоне, еще одном спальном районе столицы, только в формате индивидуальных домов. По данным пресс-службы компании, на территории площадью 70 га будет построено 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания (но много инфраструктуры делать не предполагается, поскольку до Москвы буквально рукой подать). Объем инвестиций в проект около $200 млн. Строительство Новых вешек будет вестись поэтапно в течение четырех лет.

По мнению Новичкова, масштабный проект позволил разработать оригинальную и гармоничную архитектурную концепцию, избежать однообразия. А реализуя проект по фазам, компания обеспечила гибкость своей маркетинговой политике.

По сути, речь идет о строительстве нового города. Те многочисленные проблемы, которые приходится решать, как правило, связаны с необходимостью вписать новые объекты в действующую инфраструктуру. Это влечет за собой и вопросы согласования, и дефицит социальных объектов школ, детсадов и т. д. Этот комплекс проблем, как правило, ограничивает возможности девелоперов развивать те или иные направления строительства. Мы же предлагаем подходить к проектам комплексно и фактически, как бы громко это ни звучало, строить города, говорит Виктор Вексельберг.

Еще один проект уже за пределами московского региона ведет компания Ренова под Екатеринбургом (Свердловская обл.). Район Академический будет построен с нуля на площади более 15 млн кв. м, проживать в нем смогут более 300 000 человек. Председатель совета директоров ГК Ренова Виктор Вексельберг назвал Академический проектом комплексного освоения территорий.

Основной объем строящегося жилья ориентирован на жителей со средним и высоким уровнем дохода (но это уже не город миллионеров, даже запланированы небольшие микрорайоны экономкласса). В целом проект А101 предполагает строительство объектов здравоохранения, образования (начальных и средних школ, возможно вуза) и предприятий сферы досуга. Транспортная стратегия предусматривает реконструкцию существующей транспортной сети, в том числе Калужского шоссе, а также прокладку новых дорог и линий общественного транспорта. На территории, расположенной вдоль Калужского шоссе (удаленностью от 3 до 23 км от МКАД), смогут проживать около 300 000 человек. Проект оценивается в $7 млрд, а полностью реализован он будет не раньше чем через 20 лет.

Еще один проект, о котором было заявлено недавно, но наверняка не последний в ряду планируемых частных городов строительство на землях совхоза Коммунарка. На 12 000 га (УК Масштаб, реализующая проект, имеет в собственности и управляет примерно 6000 га) построят около 10-12 млн кв. м жилья (под это отводится более 80% осваиваемой территории) и около 2 млн кв. м коммерческих площадей (офисные помещения, объекты розничной торговли, научно-технические предприятия).

Ввод в эксплуатацию Восточного полукольца КАД дал мощный импульс к развитию территорий, обладающих хорошей транспортной доступностью, говорит генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Собственники и девелоперы участков, расположенных в этой зоне, в последние месяцы резко активизировали свою деятельность. Сейчас ведется активная разработка многих крупных проектов, которые ранее откладывались в течение нескольких лет. По опыту развития территорий вдоль МКАД Москвы можно с уверенностью сказать, что самым правильным направлением деятельности является комплексная разработка больших земельных участков, находящихся под единым или координационным управлением. Тот, кто будет делать это наиболее быстро и профессионально, окажет решающее воздействие на формирование рыночных правил и будет в наиболее выигрышном положении по отношению к конкурентам.

Региональный проект, но с акцентом на строительство коммерческой недвижимости, начинает петербургский филиал международной консалтинговой компании Knight Frank, который заключил контракт с консорциумом девелоперов на разработку концепции развития территории площадью свыше 400 га во Всеволожском районе Ленинградской области, у Кольцевой автодороги (КАД). По данным пресс-службы компании, уже в ближайшие 2-3 года вдоль КАД появится множество заводов, складских терминалов, крупных торговых центров, АЗС и автосалонов. Затем начнется реализация масштабных проектов строительства жилья, офисных центров и бизнес-парков. Это первый проект такого масштаба в пригороде Петербурга. Knight Frank Санкт-Петербург проведет полный цикл консалтинговых услуг от анализа рыночной целесообразности развития территорий и их эффективного использования до разработки концепции.

Вице-президент РГР Константин Апрелев отмечает, что именно отсутствие социальной, коммунальной, транспортной инфраструктуры (в том числе общественного транспорта), потери времени на дорогу до места учебы, работы мешают строить и продавать больше малоэтажного жилья за пределами существующих мегаполисов. Возможно, строителям новых частных городов удастся преодолеть эти проблемы отчасти именно за счет масштабности проектов.

Не жильем единым

Строителям новых городов придется решать не только инфраструктурные, но и административные проблемы, предупреждают эксперты. Пока все подобные объекты присоединяются к тому или иному муниципальному округу с передачей муниципалитету сетей, дорог, инфраструктурных объектов. Будут ли частные города становиться новыми муниципальными образованиями с собственным бюджетом, формируемым в том числе за счет налога на недвижимость, покажет время.

Концепция крупных проектов не основывается исключительно на идее обеспечения жильем. Речь идет скорее о формировании полноценных жилых сообществ, интегрированных в существующую среду. Существенное увеличение числа жителей влечет за собой непременное создание необходимого числа объектов социально-бытовой инфраструктуры, обустройство рекреационных зон и реновацию существующей и строительство новой транспортной сети, а также строительство коммерческих площадей, говорит Евгений Редькин, директор департамента общественных связей УК Масштаб. Офисные центры и технопарки удовлетворяют потребность жителей в новых рабочих местах, торговые площади в обеспечении всем необходимым, складские и производственные помещения служат общему экономическому развитию территории. Вне зависимости от стратегии девелопера строительство достаточного количества коммерческой недвижимости является одной из неотъемлемых составляющих успешной реализации огромных объемов построенного жилья.

Впрочем, у государства в этом деле свой интерес. Строительство корпоративных городов может стать выходом из сложившейся ситуации дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости. Такого мнения, в частности, придерживается руководитель департамента загородной недвижимости компании Новое качество Андрей Сармин. Он считает, что новая урбанизация развитие загородного строительства по типу европейских городов наиболее перспективный путь. В большинстве своем существующие города спутники Москвы (Одинцово, Химки, Королев и др.) отличаются от зарубежных аналогов. В области градообразующими элементами служили промышленные и научные предприятия. Городов-спутников, которые бы создавались как жилые районы, не было, отмечает Сармин. Но в настоящее время, уверен он, есть предпосылки для строительства новых городов-спутников жилого назначения независимыми инвесторами.

По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании Сити XXI век, крупномасштабный проект застройки может состояться лишь при безусловной поддержке государства. Более того, лишь заручившись личным одобрением главы региона, где будет осуществляться строительство, и в дальнейшем при его постоянном содействии можно рассчитывать на успех.

Позитивен опыт взаимодействия с государством у Виктора Вексельберга. Проектом Реновы в Екатеринбурге интересуются и Дмитрий Медведев, и даже Владимир Путин. Медведев обещал посетить стройку лично.

Виктор Новичков поделился опытом реализации проекта Рублево-Архангельское: Взаимодействие с властями происходит в рамках согласовательных процедур, предусмотренных действующим законодательством. В настоящее время государство проявляет значительный интерес к подобным масштабным проектам и разрабатывает схему взаимодействия власти и бизнеса при их реализации. Основная проблема находится в плоскости взаимодействия государства и бизнеса в развитии инфраструктуры. Пока все расходы в этой части ложатся исключительно на инвестора.

Как отмечает Сергей Лядов, только разработка проекта такого масштаба потребует серьезных ресурсов. А так как на этой стадии банки не кредитуют застройщика, поскольку у него еще нет необходимых документов, то источником финансирования могут быть лишь собственные средства.

Помимо властного рычага, который в России часто перевешивает многие другие факторы, для успешной реализации заявленных проектов необходимо и внушительное финансирование. Например, проектом А101 предусмотрено вложить несколько сотен миллионов на развитие транспорта, столько же составят затраты на инфраструктуру.

С ним соглашается Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании Новая площадь. По его мнению, любая инвестиционная компания или инвестиционная группа, которая сможет доказать свою финансовую состоятельность для полной реализации такого масштабного проекта или привлечь необходимые средства, может инициировать строительство. Как правило, это дочки крупных компаний, занятых в ТЭКе, металлургии и других основных ВВП-образующих отраслях народного хозяйства. В последнее время такими проектами начали интересоваться иностранные девелоперы и институциональные инвесторы, комментирует ситуацию Якубовский.

Кто же может выступить инвестором столь амбициозных проектов? По мнению Романа Рыжкова, потенциальные инвесторы таких проектов крупные финансово-промышленные корпорации, банки, инвестиционно-строительные холдинги. Именно у такого рода компаний может возникнуть интерес к строительству собственных городов.

Как считает заместитель директора департамента новостроек корпорации Инком-Недвижимость Наталья Пензина, в строительстве частных городов есть ряд преимуществ, выгодно отличающих их от обычных городов области. От хаотично застраиваемых городов-спутников имеющиеся проекты отличаются хорошо продуманной концепцией, предусматривающей единый архитектурный стиль, наличие всей необходимой социальной инфраструктуры уже на стадии проекта, продуманное решение внутренних дорожных развязок. Дело за малым воплотить планы в жизнь, построив жизнеспособный город.

Преимущества частного

Евгений Якубовский ставит под сомнение радужные перспективы подобных проектов из-за неопределенности маркетинговой политики компаний. Как правило, заявленные проекты частных городов предполагают строительство дорогого жилья (элитное и бизнес-класс) в больших объемах и в достаточно короткие сроки, что может привести к локальному затовариванию рынка, поскольку на сегодняшний день наиболее востребовано жилье экономкласса. Это, в свою очередь, ставит под угрозу успешную реализацию проекта, комментирует Якубовский.

По мнению Романа Рыжкова, транспортные проблемы должны решаться строительством дополнительных дорог и развязок за счет инвестора. С ним согласен Валерий Мищенко, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, который считает, что транспортные и инфраструктурные проблемы будут решены за счет привлечения частных инвестиций и собственных или заемных средств застройщиков. Он также не исключает возможность решения этих вопросов за счет государства, но в меньшей степени.

Впрочем, Виктор Новичков отмечает, что при разработке концепции развития территории Рублево-Архангельского были проведены детальные маркетинговые исследования, включая вопросы транспорта, экологии, инфраструктуры и проч. Архитектурно-планировочные работы велись и ведутся с участием Научно-исследовательского и проектного института градостроительства Московской области.

Есть и еще одна проблема. Строительство большого количества жилья неизбежно толкает застройщиков к типизации, т. е. возведению большого количества домов, похожих как близнецы. Что отрицательно сказывается на спросе, поскольку для покупателей дорогого жилья в предложенных на рынок проектах частных городов фактор внешнего вида окружающей среды и их собственного жилья является одним из важнейших.

По мнению Евгения Якубовского, главной отличительной особенностью подобных проектов от существующих городов-спутников является тот факт, что они задумываются с чистого листа. Как следствие, они должны предоставлять качественно новый уровень сервиса как с точки зрения потребительских характеристик жилья, так и по уровню необходимой инфраструктуры и сервиса. Как говорят эксперты, покупатель, способный оценить этот сервис, непременно найдется.

Каким будет город-сад?

По мнению Валерия Мищенко, потенциальные потребители такого жилья довольно обеспеченные жители тех районов Москвы, к которым эти города примыкают или находятся по направлениям, ведущим к этим районам. В зависимости от класса строящегося жилья это могут быть также и бывшие москвичи, работающие в столице, но желающие жить за городом, либо приезжие из других регионов страны.

У Романа Рыжкова нет сомнений в том, что потенциальный покупатель на жилые объекты в частном городе имеется. И с каждым годом таких покупателей становится все больше и больше.

Что касается занятости населения, проживающего в подобных городах, то тут, по мнению экспертов, ситуация будет мало отличаться от обычных городов-спутников. Кто-то предпочтет ездить на работу в столицу, а кто-то найдет ее внутри нового поселения. Видимо, сложностей в этой сфере не возникнет, так как в большинстве поселений планируются и офисы, и представительства крупных компаний, а кроме того, неизбежно возникнут потребности в обслуживании имеющейся инфраструктуры и другие внутренние задачи. Кроме того, некоторые проекты, как, например, проект Knight Frank в Ленинградской области, будут ориентированы в основном на создание рабочих мест складов, предприятий, заводов и т. д. Безусловно, интерес к таким территориям жителей окрестных городов как крупных, так и мелких обеспечен.

По мнению Евгения Якубовского, покупателями нового жилья в основном будут люди, которым из-за скачка цен не хватает средств на приобретение жилья с аналогичными потребительскими характеристиками на территории Москвы.

Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006)>>
С начала года рост цен на столичное жилье составил более 60-70%. Осенью стоимость квартиры в Москве преодолела барьер $4 тыс. за квадратный метр. О перспективах дальнейшего развития рынка недвижимости и планах Mirax Group Ъ рассказал президент корпорации Сергей Полонский.

В целом эксперты считают, что развитие прилегающих к Москве территорий это вопрос времени, а возведение частных городов является одним из направлений освоения данных территорий и хорошие перспективы у таких проектов определенно существуют.

Причина такого решения связана с различиями в технологии строительства. Теперь у нас есть два подразделения: одно специализируется на строительстве простых зданий, другое уникальных высотных объектов. Это совершенно разный подход, другие инженерные системы, проектные решения и т. д. Причем по капитализации они примерно равны около $1,5 млрд каждое. Не исключено, что в будущем мы выйдем и на публичное размещение. Вся наша документация, рейтинги и отчетность прозрачны, и в случае принятия этого решения процесс будет проведен довольно быстро.

Недавно вы приняли решение о разделении компании на две части: Mirax и Mirax. Высотные здания, частное размещение 20% акций которой планируется провести в конце этого года...

Сейчас два основных высотных проекта: башня Федерация в ММДЦ Москва-Сити и Миракс-Плаза на Кутузовском проспекте. Суммарно это 1 млн кв. м. Кроме того, в разработке находится целый ряд проектов, о которых говорить пока рано. Однако условия, предлагаемые инвесторам в рамках НКМ, нас не устраивают. Обременения в виде реконструкции кварталов, расселение жителей сносимых домов, длительные сроки реализации негативно сказываются на привлекательности участия в программе. В НКМ мало экономики: Москва для повышения инвестиционной привлекательности, как нам кажется, должна сократить городские обременения. Кроме того, когда чиновники объявляют о планах строительства десятков небоскребов, я не уверен, что найдется достаточно опытных в высотном строительстве компаний. В Москве их сейчас всего пять это Дон-строй, Enka, Крост, Конти и Mirax. Заметьте, в НКМ у этих компаний объектов нет. Поэтому может случиться так, что продававшие вчера булочки бизнесмены начнут строить 40-50-этажные здания. Проблема в том, что ряд компаний заявляют о своих планах по высотному строительству, не понимая специфики этого процесса. Сперва нужно построить хотя бы 30 этажей, а уже потом претендовать на большее: если производитель Жигулей заявит о планах производства Ferrari, весь мир будет смеяться, а планы строительства 60-этажного здания неизвестной на рынке компании воспринимают серьезно.

Какие у компании планы по развитию высотного подразделения? Рассматривается ли возможность участия в программе Новое кольцо Москвы (НКМ)?

Ставка капитализации по всей Москве одинакова сейчас около 10%. Меняются другие параметры: арендная плата и стоимость квадратного метра. В Федерации на стадии строительства продажные цены составляют около $9 тыс. за 1 кв. м, аренда $1-1,05 тыс. за 1 кв. м. А закономерность заключается в том, что с ростом арендных ставок увеличивается и рыночная цена. Этот коэффициент зависит от стоимости денег, политической стабильности и перспектив рынка в стране. Или в Москве, если говорить только о столичном рынке, потому что в регионах ситуация иная: сниженные показатели при высоких рисках. Объясню на примере: если в региональном городе уже есть один бизнес-центр, при строительстве второго объем предложения на рынке сразу увеличивается в два раза. Для сравнения: в Москве сейчас около 3,5 млн кв. м офисных площадей классов А и Б, ежегодно можно строить еще 700-800 тыс., но при всем желании за год-два предложение вдвое не увеличить. А в регионах сперва одна компания строит бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, потом приходит вторая с таким же объемом, третья, четвертая как в этой ситуации себя поведет рынок, непонятно. Спрос очень чувствителен, а значительное увеличение предложения в городе на порядок снижает доходность девелопера. По этой причине мы отказались от реализации проектов в регионах (компания планировала создать 20 СП с региональными девелоперами для строительства коммерческой недвижимости. Ъ). Кроме того, часто инвесторы не изучают конкурентную среду на рынке. Поэтому к масштабным заявлениям ряда девелоперов по строительству нескольких миллионов квадратных метров в регионах я отношусь осторожно. Только рынок определяет, сколько нужно строить, но нужно помнить, что спрос всегда должен быть на 10% выше предложения, чтобы себестоимость строительства оставалась ниже продажной цены площадей. Это элементарные понятия микроэкономики.

Как влияет этажность объекта на его ликвидность?

У Mirax в этом проекте есть площадки, в частности территория предприятия Фили-Кровля, где планируется построить около 250 тыс. кв. м жилья. Но мне кажется, сперва нужно реализовать центральное ядро Сити, а уже потом принимать решение о дальнейшем строительстве, ведь фактически Большой Сити это город в городе. Еще неясно, как будет работать весь механизм, и до момента запуска и окончания основных проектов в центральном Сити я бы не давал разрешения на строительство других объектов. Нет определенности в вопросах с полноценным энергоснабжением, теплом, канализацией, дорогами, трафиком и т. д.

В этой связи как вы оцениваете изменение концепции застройки Большого Сити и двукратное увеличение жилых площадей в проекте?

Во-вторых, большие объемы строительства не пойдут на пользу рынку мощности нужно наращивать постепенно. Если сейчас на рынок одновременно выкинуть 10 млн кв. м площадей, все девелоперские компании обанкротятся. Нужна этапность. В пример можно привести кризис гостиничного бизнеса в Варшаве, где за пять лет построили 20 пятизвездных отелей. В результате цена номера не превышает там $35 за ночь, заполняемость гостиниц составляет всего 30%, а девелоперы несут огромные убытки. Противоположная ситуация в Лас-Вегасе, где с увеличением туристических потоков на 10% девелоперам дают дополнительные 10% лицензий на строительство гостиниц. Это говорит о том, что политика строительства и реализации проектов должна быть продумана, а у нас постоянно ставят мегазадачи. В Большом Сити предлагают вдвое увеличить объемы строительства жилья, не понимая, что рынок недвижимости очень чувствителен и малейшее неправильное решение может настолько качнуть планку в ту или иную сторону, что рынок обвалится.

Есть два принципиально важных момента. Во-первых, крупным компаниям, которые принимают участие в проектах Москва-Сити и Большой Сити, увеличивать свои объемы больше чем на 20-25% в год рискованно: теряется управляемость, качество, финансовый контроль и проч.

Только на первый, но это иллюзия. На самом деле обвал рынка не выгоден никому! Допустим, завтра цены на недвижимость упадут в четыре раза. В первую очередь это станет показателем нестабильности экономики страны. Падение рынка будет говорить о кризисе в стране, ведь недвижимость первый признак состояния как экономики, так и политической ситуации. Далее, все москвичи, которые имеют квартиры в Москве, сразу обеднеют в четыре раза, а нет ни одного здравомыслящего человека, который хочет, чтобы его жилье дешевело. Кроме того, мы получим непрогнозируемое увеличение количества населения в Москве. С 1998 по 2004 год количество проживающих в Москве увеличилось на 4-5 млн за счет того, что любой человек из региона мог приехать и купить квартиру в столице. А ведь планировалось, что такое число жителей в столице будет лишь к 2020 году. Практика показывает, что все мегаполисы мира могут ограничивать количество проживающих в них людей исключительно ценами на недвижимость, другого способа нет. В советское время была невозможность прописки таким образом Советский Союз ограничивал количество людей, желающих приехать в Москву.
Кроме того, нельзя забывать, что с падением рынка заработные платы в строительном бизнесе сразу снизятся в два раза, а следовательно, автоматически потащат вниз другие зарплаты. 14% населения, занятого в строительстве, очень большой сегмент и очень сильно влияет на экономику страны.

На первый взгляд потребителю это выгодно...

Многие ожидают постепенного расслоения рынка: рост в сегменте бизнес-класса и стагнация в экономклассе.

За полтора года активного роста цен заработные платы в строительстве сильно выросли. Только за прошлый год показатели прироста составили более 20%. Арифметика здесь очень проста: предположим, что я на стройке начинаю повышать зарплату с $500 до $800 в месяц. В условиях роста цен я могу себе это позволить: у меня увеличивается доходность, и эти $300 разницы не оказывают существенного влияния на себестоимость, потому что составляют всего 1% увеличения сметы. Закономерно, что люди, работающие в других отраслях, идут ко мне, а их работодатели вынуждены поднимать заработную плату, чтобы удержать своих сотрудников. А вот как только цены на недвижимость падают, неминуемо наступает кризис. Ведь это основная капитализация правительства Москвы. При этом не будем забывать, что Москва по праву считается мировой столицей, а раз так, цены на недвижимость здесь должны быть на уровне Нью-Йорка, Лондона и Гонконга.

При средней стоимости квадратного метра жилья в столице $4 тыс. какую часть от продажной цены сейчас составляет инвестиционная себестоимость строительства?

Во всех странах мира разница между эконом- и бизнес-классом составляет минимум 2-2,5 раза. Поэтому можно прогнозировать, что жилье экономкласса расти в цене не будет, наоборот, в этом сегменте не исключена коррекция на 10-15% в сторону снижения цены. Эти квартиры сейчас слишком переоценены: квадратный метр в панельном доме не может стоить $4 тыс., когда на первичном рынке в домах бизнес-класса, например проектах Mirax, его цена составляет $5 тыс. По моему прогнозу, панельные дома остановятся на уровне $3-3,5 тыс. за 1 кв. м, а в сегменте бизнес-класса будет постепенный рост цен, 15% в год, пока продажные цены зафиксируются на уровне около $7 тыс. за 1 кв. м. Где-то посередине будет сегмент монолитных домов. А хрущевки и дешевая панель окажутся на 10-15% ниже сегмента новой панели.

У крупных игроков рынка появляются свободные средства. Несмотря на это, все больше компаний прибегают к привлечению долгового капитала. Дон-строй выпустил евробонды, Су-155 облигации...

У Федерации себестоимость строительства $3,5 тыс. за 1 кв. м. При этом чем выше ожидаемая доходность проекта, тем больше мы вынуждены платить за землю. По моему опыту, за три года земля в среднем подорожала почти в пять раз. Если в 2003 году в расчете себестоимости квадратного метра площадей на землю приходилось $200, сейчас цены возросли до $800-100 Вызвано это как постепенным сокращением ликвидных участков в Москве, так и ростом уровня цен на недвижимость. Приведу пример: собственник земли проводит оценку рынка и понимает, что построенное на его участке панельное жилье продается по $4 тыс. за 1 кв. м. В результате в случае моего участия в проекте как девелопера на квадратный метр площади я трачу $1 тыс. в качестве строительной себестоимости и $1 тыс. на инженерную инфраструктуру. При продаже квартир прибыль составляет $2 тыс., половину которых забирает хозяин земли.

Мэр Москвы Юрий Лужков подверг резкой критике ваш проект в районе Лужнецкой набережной, назвав заявленные объемы строительства (около 400 тыс. кв. м.) недопустимыми. С чем это связано?

Mirax тоже размещал евробонды, но с определенной целью купить конкретный участок земли за $200 млн. Для нас долговое финансирование это своего рода спасательный жилет, если квартиры, офисы или еще что-то завтра будут плохо продаваться, у нас есть несколько инструментов для привлечения средств, чтобы реализовать в полном объеме любой наш проект.

Планы по строительству 1 млн кв. м на землях РЖД около парка Победы тоже столкнулись с административными барьерами? Ведь участок был получен почти полтора года назад, но правовые аспекты проекта до сих пор неясны.

Площадь участка составляет 12 га, поэтому заявленные объемы строительства соответствуют норме. Год назад градостроительный совет пожелал, чтобы основной акцент в проекте был сделан на офисы. Сейчас концепция изменилась, и это логично в районе высокая транспортная загрузка, и офисное строительство эту ситуацию только усложнило бы. Однако земля под строительство находится в собственности предприятий Союз и Гелиймаш, которые пригласили нас для развития территории в качестве девелопера. При этом у землевладельцев есть пожелания по площадям, которые им нужны. Помимо вывода производственных мощностей предприятий мы должны отдать им около 150 тыс. кв. м площадей. Наших площадей здесь остается 200 тыс. кв. м, поэтому если объемы строительства согласовать не удастся и цифры придется снижать, реализация всего проекта становится экономически невыгодной.

Полонский Сергей Юрьевич
Родился 1 декабря 1972 года в Ленинграде. В 1989-1991 годах служил в армии (ВДВ). В 1991-1993 годах занимался частным предпринимательством. В 1993 году поступил в Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет. В 1994 году вместе Артуром Кириленко основал компанию Строймонтаж, став ее гендиректором в 1997 году. В 2000 году, окончив университет по специальности экономика и управление на предприятии строительства, переехал в Москву, где возглавил филиал Строймонтажа. В 2002 и 2003 годах прошел базовую подготовку в Центре подготовки космонавтов для полета на МКС. В октябре 2004 года пресс-служба Строймонтажа сообщила, что господин Полонский в космос не полетит по медицинским причинам, хотя пресса тогда писала, что истинные причины финансовые. С 2004 года председатель вновь образованной Mirax Group.

Это будет инвестиционный контракт, уже есть соглашение с властями. И Москва, и федеральные власти заинтересованы, чтобы этот проект был реализован, тем более что за свой счет мы планируем построить дорогу дублер Кутузовского проспекта. Но существует много сложностей: в частности, по этим путям идут перевозки мазута на 12-ю ТЭЦ, и в связи с этим вопросов больше, чем ответов. Но за год мы значительно продвинулись по этому вопросу, и уже очевидно, что проект реализуем. Хотя пока мы не доведем его до точки невозврата, на другие проекты, кроме уже запущенных в работу, мы будем смотреть только со стратегической точки зрения.

Что такое Mirax Group
Корпорация Mirax Group основана в 1994 году Сергеем Полонским и Артуром Кириленко как строительная компания Строймонтаж. В настоящее время в нее входят шесть подразделений: MiraxConstruction (строительство жилых и офисных зданий в Москве и Санкт-Петербурге; наиболее известные проекты жилые комплексы Корона, Кутузовская Ривьера, Золотые ключи и Mirax Park), MiraxCity (заказчик и строитель самого высокого небоскреба Европы Башня 'Федерация' (448 м со шпилем) в Москва-Сити), MiraxService (эксплуатация зданий и прилегающих территорий), MiraxPharma (разработка и производство противораковых лекарств), MiraxSoft (разработка и внедрение корпоративного программного обеспечения) и MiraxTenders (подбор подрядчиков для корпорации).

Кандидат экономических наук (тема диссертации Формирование функциональных стратегий материально-технического снабжения строительного производства). Почетный строитель России.



Главная --> Публикации