Главная --> Публикации --> Рынок складской и индустриальной недвижимости — 2006: складывать и умножать Жилье из “химволокна” Рпц осваивает инвестиционное строительство Город новостроек Московские квартиры стремительно дешевеют

Разброс мнений

Работать много и работать технологично. Говорят, что эти два тезиса лучшая иллюстрация того, чем отличается труд при социализме от труда при капитализме. Если так, то подмосковный загородный рынок, несмотря на сложившийся тип отношений товар деньги товар, являет собой нечто промежуточное. Множество проблем и частностей вообще заставляет усомниться, можно ли применить к этому рынку такое понятие, как технологии.

Например, на простейший вопрос сохраняется ли сезонность продаж одни специалисты, работающие на одном и том же подмосковном рынке, говорят: Да, сохраняется, а другие: Нет, не сохраняется. Одни характеризуют рынок словами хаос, а другие ставят высшую оценку по степени отлаженности операций в сравнении с действительно более-менее устоявшимся рынком городского вторичного жилья. Есть риэлторы, считающие, что дачная амнистия значительно упростила работу на этом рынке, а есть те, кто утверждает, что абсолютно никак не повлияла на ситуацию.

Cоставить четкую картину жизни загородного рынка при всем желании сложно. Пожалуй, даже Билл Гейтс с его системным мышлением и умением упорядочить любую информацию был бы просто ошеломлен отзывами профессионалов-риэлторов о практике собственной работы настолько впечатляющ разброс оценок.

Первая по сложности

В любом случае список сложностей и пестрота картины наводят на мысль о героизме труда риэлторов-загородников и необходимости если не ставить памятник за каждую с успехом проведенную операцию, то хотя бы приколачивать мемориальную доску. Тем более что есть куда на объект недвижимости.

Определенные сложности вносит многообразие предложения. Об этом говорит Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба. Чтобы сориентироваться в обилии вариантов, отмечает он, необходимо четко определить приоритеты поиска. А это непросто, если иметь в виду неопытность большинства покупателей

Вторичный рынок явный лидер по тому набору трудностей, которые преодолевают покупатели, продавцы и брокеры. Есть сложности объективные. Каждый объект неповторим, стандартных не существует, даже если это соседние дома в охраняемом, построенном по одному проекту поселке. Два абсолютно одинаковых коттеджа, стоящие чуть ли не по соседству, могут иметь разные расстояние до леса, степень освещенности, приближенность к въезду и т. п.

Назначая цену, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-Недвижимость, продавец руководствуется приблизительными представлениями о ценах вообще. Но большое значение также имеет и эмоциональная составляющая: те амбиции и труд, которые собственники вложили в обустройство дома и участка, весьма высоко ими оцениваются. Когда же владельцы обращаются к профессионалам, многие иллюзии рассеиваются. Однако далеко не всегда установленная цена будет адекватна качеству. В этом случае объект зависает на рынке до тех пор, пока рынок его не догонит.

Найти именно то, что нужно, это проблема, подтверждают в компании Новый город. Немало людей покупают загородный дом по велению души приехали, понравилось А потом понимают, что не проанализировали нюансы: в какую школу пойдут дети, как каждый день добираться до работы.

Еще одна большая проблема права собственности на дома и участки. Стал уже хрестоматийным показатель в 70%. Таково, по мнению многих специалистов, количество объектов, существующих без оформления прав в законном порядке. Эта составляющая, говорит Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, существенно ухудшает процесс проведения сделки для обеих сторон, увеличивая и сроки реализации (минимум на 4-18 месяцев), и расходы, которые продавец обычно предлагает оплатить заинтересовавшемуся объектом покупателю.

По данным начальника отдела салона загородной недвижимости Резиденция корпорации Инком-Недвижимость Елены Матвеевой, ссылающейся на статистику отделов продаж компаний-партнеров, из-за неадекватности цены продавца за период экспозиции объектов, находящихся в базах агентств, удается продать лишь 10-15%.

Еще один важный момент нужно приобрести именно то, что ты выбрал. Вопрос ставится так, потому что с документами за городом часто творится нечто невообразимое. Никогда не забуду историю, когда мы пытались продать на Дмитровском шоссе дом площадью 350 кв. м со всеми магистральными коммуникациями на участке в 28 соток, рассказывает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. При более пристальном взгляде на документы выяснилось, что соток на самом деле 12, а оставшиеся 16 вообще никак не оформлены. Дом по странному совпадению стоит именно на этих 1 И как, на каком основании к нему подведены коммуникации с соседней промзоны это тайна, покрытая мраком. Никаких документов нет. В итоге мы были вынуждены отказаться от продажи, потому что приведение документов в соответствие с действительностью вылилось бы в сумму в половину стоимости дома.

По оценке Щербаковой, из-за дороговизны процедуры оформления и невежественности в этих вопросах продавцов, экономящих на своевременном оформлении их прав, срывается более чем 15% потенциально возможных сделок с объектами загородной недвижимости. Чаще всего, говорят в компании Welhome, юридические сложности связаны с земельным участком, который может быть оформлен не в собственность, а в длительную аренду или иметь обременения. Бывает, что документы БТИ на дом не соответствуют реальному положению дел.

По мнению Жанны Лебедевой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Welhome, с наступлением дачной амнистии процедура действительно упростилась. Вместе с тем многие чиновники продолжают работать так, как будто закон еще не вступил в силу. Оценки компании Миэль жестче. Щербакова говорит о несогласованности действий госорганов и отсутствии соответствующих распоряжений, инструкций, регламентов, практики и проч. Это приводит к тому, что не только чиновники, но и многие владельцы загородной недвижимости теперь вообще не понимают, как оформить свою недвижимость.

Общение с регистрирующими органами отдельная любимая риэлторами тема. Сложности в этом вопросе Евгений Иванов обосновывает изрядной долей неопределенности в работе этих органов. Меняться могут и сроки, и порядок оформления документов. Сейчас, говорит Иванов, процесс оформления сделки купли-продажи дома и земельного участка занимает около трех месяцев. Три года назад этот срок был в три раза меньше.

Сделки по купле-продаже с использованием договора эксклюзива на загородном рынке нынче редкость. Чаще всего один и тот же объект продают сразу несколько агентств, и риэлторы относятся к этому с пониманием: таким образом сокращаются сроки реализации. Вносит ли это разнобой в процесс реализации? Участники рынка объективно признают, что да. Эксклюзивных договоров за городом немного, говорят Абелян. И это приводит к тому, что риэлтор понимает: одновременно с ним тут работают еще 10 человек. И поэтому особенно и не выкладывается.

Без эксклюзива

Существует представление, что самое главное это поиск другой стороны сделки (продавца или покупателя). Дескать, именно в этом незаменимы профессионалы рынка, им легче в короткие сроки найти желающего купить, проведя серию показов. Однако это заблуждение. Самое главное, говорят в Терре, это ведение сделки, когда клиент уже найден. Здесь опасности подстерегают на каждом шагу. Процесс оформления требует профессиональных знаний. Не исключен риск столкновения с нечистоплотностью одной из сторон. Агентство, перед тем как связать продавца с потенциальным покупателем, само общается с ним и исходя из своего опыта может сделать заключение о его намерениях и благонадежности.

В компании Терра изобрели схему, которая, как заявляют ее разработчики, позволяет избежать многих сложностей. Схема предполагает заключение договора управления продажами, который подразумевает тесное взаимодействие между компанией-брокером и клиентом. Прежде всего планируется стратегия продвижения объекта, которая включает составление портрета потенциального покупателя, выбор оптимальных рекламных каналов, подготовку качественных рекламных материалов об объекте. Но не исключается привлечение других риэлторов, обладающих необходимой клиентской базой, в дополнение к собственной.

Попытка вывода сотрудниками объекта из базы фирмы, чтобы продать и не делить с ней комиссионные, тоже не редкость, признают в компаниях. Конечно, это скорее практика прошлого. Маститые агентства давно справились с подобными проблемами. Но в целом для рынка они не изжиты.

Известны случаи, говорит Сайфутдинов, когда продавец соглашался начинать сделку без задатка (в среднем 10% стоимости объекта), гарантирующего серьезность намерений покупателя. А после того как продавец понес определенные расходы на оформление бумаг, покупатель менял свое решение. Казусы случаются даже на этапе подписания договора купли-продажи: люди могут забыть паспорт или получить согласие родственников. В идеале все эти частности должен держать на контроле брокер.

Игорь Гончаров, генеральный директор компании Аллтек Девелопмент, считает, что преимущества первичного рынка перед вторичным в более простой и понятной истории объекта недвижимости. Как правило, говорит он, налицо бумаги, из которых можно понять, кто первый собственник. Обычно у застройщика есть и все правоустанавливающие документы. Клиенты могут узнать всю юридическую историю и просмотреть всю утвержденную документацию проекта.

Без альтернативы

По мнению эксперта, на вторичном рынке продается отдельный и понятный дом с понятной историей. Если даже есть проблемы, они тоже осязаемы: надо оформить аренду участка, узаконить введение дома в эксплуатацию, согласовать границы. Подвести газ. Что продается на первичном рынке и где будут лежать грабли, предугадать невозможно. Девелопер, может быть, и знает, но он никогда не скажет. В Москве новостройка тоже риск, но за городом все еще серьезнее. Там, конечно, нет такой массовости скандалов. Достаточно высокая цена, и поэтому девелоперы более осторожные, а покупатели более серьезные. Но я бы не сказала, что отсутствие массовых скандалов и судебных исков это заслуга девелоперов и их технологий, говорит Абелян.

Однако, на взгляд других специалистов, такие представления достаточно иллюзорны. В Новом городе вообще считают, что покупатель первичного рынка оказывается в менее выгодном положении. Загородные новостройки часто начинают продаваться, когда у девелопера еще нет права собственности на землю. В Москве это невозможно просто показывать кусок земли и говорить, что вот здесь будет дом, не предъявляя соответствующие документы, объясняет Абелян. А за городом вполне. Это рассказы из серии здесь будет город-сад про огороженную колышками территорию. Когда будет и что именно? Что будет с документами, с коммуникациями? Свои проблемы девелоперы решают не сразу и комплексно, а по мере их поступления.

Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty, перечисляет ряд возможных рисков, от которых никто на загородном рынке не застрахован. Это и правовые риски, связанные, например, с целевым назначением земель, на которых планируется строительство. Для покупателя непринципиально, под ИЖС или под дачи оформлена земля. Однако вряд ли он будет рассматривать как предмет покупки рекреационные земли и земли особой категории. Любые нарушения регламентирующих норм могут снизить привлекательность дома в случае последующей продажи.

Кроме того, продолжает Матвеева, зачастую каждый застройщик создает свою собственную схему работы с покупателем, удобную с его точки зрения. Основных две: с использованием договора строительного подряда и договора долевого участия или соинвестирования. Сложности связаны не только с российскими рисками инвестирования в целом, но и с диктатом и монополией застройщика в исполнении (или неисполнении) концепции развития строящегося поселка.

Серьезной проблемой строительства коттеджных поселков является сам факт строительства, говорят в Аллтек Девелопмент. В Подмосковье много объектов, перманентно пребывающих в стадии прекрасного далека, говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании. Какой-нибудь лужок или болотце, огороженное колышками, покупателям показывают месяцами. Понять, происходит ли что-нибудь на такой стройке, невозможно. Чтобы развеять понятные сомнения своих клиентов, наша компания ввела такую практику: возводимый нами объект регулярно фотографируется с воздуха. Затем эти кадры выкладываются на сайт. Обновление снимков происходит регулярно, и на них хорошо видно, как изменился поселок с момента предыдущей фотосессии в мае нынешнего года.

Существует также риск срыва сроков строительства. Хотя в сегменте дорого жилья, замечает Сухарьков, застройщики в достаточной степени мотивированы максимально быстро реализовать проект. К технологическим рискам Сухарьков относит качество строительства поселка, соответствующее заявленным стандартам. Чтобы обезопасить себя от неоправданных претензий покупателя, застройщик привлекает независимую авторитетную компанию с именем, которая на протяжении всего процесса осуществляет технический контроль за работами. И наконец, маркетинговые риски: концепция поселка должна быть востребована рынком и обеспечивать интерес к проекту уже после завершения строительства.

Был случай, рассказывают в Welhome, когда в наше агентство пришли представители регионального бизнеса и купили практически первый попавшийся дом на Рублевке за $15 млн. Расплатились наличными. Если российского читателя в этой истории может удивить скорость покупки в сочетании с ее стоимостью, то в условиях цивилизованного западного рынка насторожило бы другое покупка за наличные.

Cтремление к прозрачности

Тенденцию подтверждают и в Аллтек Девелопмент: Стоимость продаваемых нами объектов и суммы в документах не расходятся.

В компаниях, правда, утверждают, что стремление декларировать реальные суммы сделок у клиентов обнаруживается все чаще. Медленно, но верно недавний рекламный лозунг Заплати налоги и спи спокойно доходит до умов граждан. Многие стараются вести бизнес вчистую и поэтому готовы показывать реальные суммы сделок по недвижимости. Это дает дополнительные преимущества при дальнейших операциях с имуществом залог, поручительство, ипотека, перепродажа, в конце концов.

В Миэле говорят, что в целом по рынку принцип формирования комиссионного вознаграждения различен в разных компаниях. Пока что многие еще позволяют себе работать вчерную на марже, но это отмирающий факт из прошлого. Величина комиссионного вознаграждения в среднем (без применения к конкретной ситуации) зависит от многих обстоятельств: цены объекта, его специфики, удаленности от МКАД, подготовленности объекта к продаже и сделке, индивидуальных заказов продавца или покупателя на спецуслуги и др. Вариативный ряд 3-10% (чем выше стоимость объекта, тем ниже процент в стандартном пакете услуг), но не ниже $5000.

Также по-разному обстоит дело с оплатой комиссионных компании. В Новом городе говорят, что устанавливается фиксированная сумма, размер которой может достигать 15% от стоимости сделки. Это, на мой взгляд, абсолютно оправданно, говорит Абелян. До сделки нужно пройти огромное количество инстанций и потратить много денег. Это не Москва, где инстанций этих всего четыре и все понятно и прозрачно. В Подмосковье примерно 15 разных лиц, с которыми придется иметь дело по коммуникациям, по земле, по строениям Не забудем также СЭС, пожарных, водопровод, органы кадастра и др. Очевидно, что покупатель или продавец самостоятельно сделать это не может, тем более что у всех есть свои дела, бизнес и совсем нет возможности тратить так много времени на хождение по кабинетам. Кстати, к нам нет претензий со стороны клиентов по этому вопросу: все понимают, что хождение по инстанциям это тяжелая работа и она должна быть достойным образом оплачена.

Светлое завтра

По мнению Щербаковой, успех сделки во многом зависит даже от такого, казалось бы, незначительного фактора, как умение общаться с клиентом. Если объяснять ему процесс, то не возникает фактора недоинформированности, из-за которого клиенту сначала все непонятно, потом неинтересно, а потом он просто встает и уходит.

Система отношений на рынке загородной недвижимости Великобритании, рассказывает Елена Нортон, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, выстроена довольно четко. Поскольку комиссию агента оплачивает продавец, то он и назначает компанию (агента), которая будет заниматься сделкой. Риэлторские агентства работают на рынке и делят его в основном по территориальному принципу. Когда цена объекта определена, названы размеры комиссии, заключается договор. После этого информация о продаже с телефонами агента размещается в СМИ, на витрине агентства, а кроме того на специальной табличке, выставляемой на газоне перед домом.

Возможна ли на устоявшемся и хорошо организованном западном рынке продажа одного объекта сразу несколькими компаниями? Такая ситуация напоминает продажу одной пары сапог сразу несколькими обувными отделами магазина. Однако есть история, рассказанная риэлтором со стажем: давно продававшийся коттедж вдруг нашел своего покупателя. Стали искать, кто конкретно его продает. Нашли продавца не сразу, потому что занимались этим несколько агентств.

Закрытые продажи характерны для сделок с дорогой или исторической недвижимостью. Иногда в таких ситуациях используются закрытие тендеры. Претенденты на покупку в один назначенный день осматривают объект и предлагают свою цену в конверте. В определенное время конверты вскрываются. Тот, кто готов заплатить дороже хотя бы на 1 фунт, получает преимущественное право покупки.

Есть вариант закрытой продажи, когда требуется сохранить конфиденциальность предстоящей сделки чтобы не предавать огласке стоимость объекта и не привлекать внимание посторонних. В этом случае агент подбирает покупателя из наработанной клиентской базы. В целом 60% сделок в компании Knight Frank проводится с использованием уже имеющихся контактов без привлечения прямой рекламы.

Проблемы непрозрачности сделок и размеров комиссии в той же Англии не существует. Просто потому, что все платежи проходят через банк, проплаты налом вообще не практикуются. Комиссионное вознаграждение риэлтора составляет 1-2%. Хотя и круг его обязанностей ограничен. После подбора продавца/покупателя следует составление меморандума документа, где указываются все параметры сделки. И затем он направляется юристам сторон. Именно юристы завершают процесс, решая вопросы прав собственности и регистрации сделки.
Предложение загородных домов внаем в Подмосковье опережает спрос, эксперты говорят о рынке арендатора, сдавать коттеджи на срок год и более все труднее. Как следствие, расширяется сегмент краткосрочной аренды. Пример популярность коттеджей на Новый год.

Ситуация, когда объект продают сразу несколько агентств, достаточно нетипична. Это происходит, когда продать нужно срочно. В этом случае рекламные объявления будут содержать сведения обо всех агентах, занимающихся подбором покупателей. Но на цену объекта это никак не влияет.

Ориентиры не меняются

Пословам Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, на рынке загородной аренды все ярче обозначается тенденция структурирования предложения: теперь популярность делят между собой долгосрочная аренда домов для постоянного проживания, от года и дольше, и краткосрочное предложение на праздники или выходные. В связи с этим загородная аренда постепенно утрачивает явно выраженную сезонность.

По словам Гульнары Рахмангуловой, руководителя направления аренды компании МИАН Агентство недвижимости, самые популярные дома для сдачи в аренду располагаются в пределах 20 км от МКАД. Идеальный вариант когда дом находится на расстоянии от 10-20 км от столицы. Коттеджи, которые находятся на больших трассах сразу за МКАД, уже не пользуются такой популярностью, как раньше. Люди, стремящиеся жить за городом, ценят покой и близость к природе, что сложно получить в поселках, максимально приближенных к Москве. Исключение стародачные поселки, такие как, например, Переделкино на Минском шоссе.

Рынок аренды загородных домов в московском регионе можно назвать сложившимся. Клиенты знают, что они хотят и могут получить и по какой цене. Характерный портрет человека, арендующего загородную недвижимость, таков: менеджер среднего и высшего звена, работающий в крупной российской или западной компании более трех лет, в возрасте 35-45 лет, имеющий семью и детей, рассказывает Алексей Темнов, руководитель отдела загородной элитной недвижимости Knight Frank. Главное его отличие от покупателя загородной недвижимости ограниченные финансовые возможности. Либо человек не живет постоянно в Москве.

По мнению экспертов корпорации Инком-Недвижимость, лидером по спросу остается Рублевское шоссе, где сосредоточены самые востребованные у клиентов коттеджные поселки: Барвиха, Сновидово, Петровский, Жуковка, Новодарьино, Горки-8, Горки-2, Сосны, Петрово Дальнее, Успенские дачи, Подушкино, Чигасово, Николино. Стабильно заявки поступают на аренду домов по Калужскому шоссе (Ватутинки, Фоминское, Вороново, Десна, Павловы родники, Воскресенское, Pine Forest).

По данным компании Усадьба, оборот рынка аренды загородной недвижимости в 2006 г. может достигнуть $100 млн. Исследования, проводимые компанией Миэль-Недвижимость, показали, что на коттеджи, расположенные до 10 км от МКАД, приходится 30% предложения, тогда как спрос есть всего на 17,4%. На расстоянии от 10 до 19 км в аренду сдается 37,2% коттеджей, а заявок поступило всего на 17,4% от этого предложения. В базе данных Миэля более 200 предложений.

Istra Holiday один из самых известных коттеджных поселков на Пятницком шоссе. Здесь же находятся знаменитые арендные поселки Рождествено и Росинка.

На Новорижском шоссе клиенты ждут освобождения домов в поселках Никольская слобода и Княжье озеро. С каждым годом растет популярность Дмитровского шоссе. Летом арендаторов привлекают крупные подмосковные водоемы Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское водохранилища, зимой горнолыжные склоны и клубы Сорочаны, Волен, Яхрома.

По словам Сергея Леонтьева, к ноябрю предложение аренды на загородном рынке практически не претерпело изменений по сравнению с летними месяцами. Но если летом спрос на краткосрочную аренду был обусловлен желанием выехать за город на выходные, то сейчас востребованность предложения объясняется приближающимися новогодними праздниками.

Результаты исследований рынка загородной аренды компании Vesco Realty показали, что на Рублевское шоссе приходится 22% заявок, на Калужское 20%, Новорижская и Минская трассы интересуют соответственно 19% и 17% клиентов. Доля спроса по всем остальным направлениям составляет 22%.

Долгосрочная аренда загородного дома предполагает, что семья в нем будет жить круглый год, поэтому требования к дому включают параметры, которые позволяют вдали от городской суеты не потерять привычный комфорт. Транспортная доступность один из главных критериев. С этим связан отказ части арендаторов от престижных предложений на Рублевском шоссе в пользу менее загруженной Новой Риги или Калужского шоссе. Существенным минусом Дмитровского шоссе с этой точки зрения также является неудобная дорога с многочисленными светофорами, перегруженностью страдает и Ярославское шоссе.

Точки отсчета

По данным МИАН Агентство недвижимости, в сегменте бизнес-класса наибольшим спросом пользуются дома площадью не менее 200-250 кв. м, в сегментах бизнес плюс и элита от 300 до 500 кв. м. В компании Усадьба отметили, что арендный элитный дом должен располагаться в коттеджном поселок класса А с исчерпывающей инфраструктурой и соответствующим окружением.

Одной из основных тенденций 2006 г. стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в организованных и охраняемых коттеджных поселках, говорит Ольга Баштанова, начальник отдела аренды загородной недвижимости Инкома. Хотя предложение по сравнению с прошлым годом почти не увеличилось. Общее количество поселков, предназначенных для сдачи в аренду, не превышает 3 Но в соответствии с тенденциями рынка доля таких поселков постепенно увеличивается, считает Сергей Леонтьев.

Алексей Темнов отметил, что на рынке выставлен ряд загородных домов, которые отличаются несовременной планировкой, устаревшей системой коммуникаций. Но такое предложение абсолютно неприемлемо на сегодняшний день, поскольку клиенты с каждым днем становятся все более взыскательными, а их желания все более изысканными. Например, сегодня невероятно большое внимание уделяется даже не площади дома, а его грамотной планировке. Обязательно должны присутствовать большой зал, несколько гостевых спален, гараж, зона для обслуживающего персонала, подчеркивает Темнов.

Ольга Баштанова говорит, что стабильным спросом пользуются дома VIP-класса, но таких предложений на рынке аренды немного. Площадь дома должна быть не менее 800 кв. м. В доме должны быть сауна и бассейн. Участок от 25 соток предпочтительно с лесом. Обязательное условие организованная охрана. В основном такие дома находятся в охраняемом коттеджном поселке не далее чем до 10 км от МКАД, говорит она.

Хотя, по словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании Новый город, ситуация на сегодняшний день еще такова, что основная масса предложений, примерно 80%, это либо стародачные места, либо стихийная застройка, либо коттеджные поселки, возведенные до 2000 г., где ни о какой управляющей компании речи не идет.

По словам Светланы Бологовой, руководителя отдела аренды элитной недвижимости компании IntermarkSavills, оптимальная площадь дома для комфортного проживания семьи 350-400 кв. м. В таком доме четыре или пять спален, несколько санузлов. В число обязательных условий входит участок площадью не менее 15 соток, на котором растут большие деревья или выполнен комплекс ландшафтных работ. Важное требование эксплуатацию дома должен обеспечить его хозяин. Этот пункт вписывается в договор.

В компании Penny Lane Realty отметили, что нанимателю не безразлично, как обставлен дом и настолько качественно он меблирован, какая бытовая техника в нем установлена, особенно если речь идет о краткосрочной аренде, не предусматривающей вложения дополнительных средств в облагораживание интерьера. Дом с качественной мебелью, бытовой техникой, домашним кинотеатром, джакузи найдет арендатора не только в более короткие сроки, но и по высокой цене.

Сегодня и арендаторы, и арендодатели пытаются максимально защитить свои права, поэтому юридически грамотно оформляют договоры аренды, добавляет Алексей Темнов. Дополнительно многие арендодатели страхуют свои дома, тем самым минимизируя возможный ущерб.

На Новорижском шоссе инфраструктурные поселки пока находятся на разных стадиях реализации, поэтому перечень культурно-развлекательных учреждений не слишком широк. Фитнес-центр расположен в Istra Holiday, большой спортивно-развлекательный центр с бассейном, сауной, банями и рестораном открыт в коттеджном поселке Величъ, ресторан и сигарная комната есть в ресторане Круассан, что находится в поселке Никольская слобода, здесь же построены крытые теннисные корты.

Инфраструктура загородного поселка также имеет значение для арендаторов, хотя большинство их них могут безболезненно от нее отказаться, если знают, что поблизости располагаются объекты, обеспечивающие проведение досуга. Самое насыщенное с точки зрения инфраструктуры направление Рублевское шоссе. Широкая сеть объектов отдыха, спорта и торговли функционирует в Жуковке, ресторан Согдиана открыт в поселке Горки-10, в селе Аксиньино работает культурно-спортивный центр с таким же названием, клуб верховой езды Кентавр находится в поселке Горки Ленинские и т. д.

По мнению Ольги Баштановой, в столице уже сформировался круг людей, предпочитающих жить за городом в арендуемом коттедже. Именно эта социальная группа и позволяет рынку сохранять стабильность в течение всего года. Наличие вечных арендаторов позволяет прийти в этот сегмент рынка серьезным инвесторам. Все больше домов в Подмосковье изначально строят исключительно для аренды, отмечает она.

По данным Инкома, стабилен спрос на дома экономкласса. Такие предложения есть по всем направлениям. Но если на Калужском, Дмитровском и Новорижском шоссе такое предложение формируется из домов площадью до 100 кв. м с участками 6-10 соток, что построены в деревнях или хаотично застраиваемых поселках, то на северо-востоке, востоке и юге Московской области речь уже может идти о коттеджах площадью до 200 кв. м с участками до 15 соток. Обсуждение инфраструктурных вопросов данном случае неуместно, говорят риэлторы.

Коттедж на Новый год

Самые известные арендные поселки Павловы родники, Новодарьино, Рублево-1, Рублево-2 и др. На сегодняшний день остаются наиболее востребованными одни из первых в московском регионе арендных поселков: Moscow Country Club на Волоколамском шоссе, Росинка на Пятницком, Pine Forest и Павловы родники на Калужском шоссе. Более 80% доходных поселков расположены не далее 20 км от Москвы.

В банке недвижимости, например, компании МКАД более 300 загородных домов, сдающихся на короткий срок. Достаточно много предложений сосредоточено на расстоянии более 50 км от МКАД. К примеру, в Конакове, что по Ленинградскому шоссе, в 94 км от МКАД, сдается кирпичный дом общей площадью 250 кв. м с баней. В селе Ваулино (130 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) предлагается на короткий срок дом общей площадью 270 кв. м с сауной и бильярдом. В деревне Абабурово в 10 км по Минскому шоссе можно провести новогодние праздники к кирпичном коттедже общей площадью 1000 кв. м, на участке есть баня, в доме сауна и бассейн.

Традиция проводить новогодние праздники на природе в окружении разлапистых елей и мачтовых сосен у москвичей появилась давно. Но раньше ею воспользоваться могли только горожане, имеющие теплые дачи, остальные любители отдыха на природе отправлялись отдыхать в подмосковные дома отдыха и пансионаты. По мере роста числа организованных коттеджных поселков и насыщения рынка предложениями круглогодичной аренды все чаще стала практиковаться сдача дома в аренду на короткий срок. По словам Светланы Бологовой, волна спроса на аренду загородных домов сроком от нескольких дней до двух недель традиционно связана с новогодними каникулами.

Ольга Баштанова резюмирует: ставки аренды зависят от ряда параметров, таких как направление, удаленность от Москвы, местоположение, класс поселка, срок аренды, состав семьи и даже наличие домашних животных, с которыми семья выезжает за город. Кроме того, имеют значение качество ремонта, дизайнерский интерьер, мебель, техническое оснащение дома, размера участка, наличие рядом леса.

Цена удовольствия

По словам Светланы Бологовой, договор на аренду загородного дома по-прежнему в подавляющем большинстве случаев заключается на срок от одного года. С клиентов, если они россияне, обязательно берут предоплату и прописывают в договоре серьезные штрафные санкции за досрочное его расторжение. Жилье для иностранцев, как правило, арендуют компании, поэтому в договорах прописываются все нюансы аренды, ставки и сроки действия договора, которые исполняются неукоснительно.

По информации Миэля, рынок аренды загородной недвижимости в настоящее время это рынок арендатора. Предложение практически во всех ценовых категориях превышает спрос. Наибольшим спросом в октябре 2006 г. пользовались коттеджи по цене $1000-3000 в месяц это 32,5% от поступивших заявок. Дом в ценовом диапазоне $3000-10 000 в месяц хотели арендовать 24% клиентов, дома дороже $10 000 устраивали около 13% арендаторов. Самые высокие арендные ставки зафиксированы на расстоянии до 10 км от МКАД (в среднем около $8300 в месяц), самые низкие на удалении более 50 км от МКАД по цене $3450 в месяц.

По данным IntermarkSavills, иностранцы обычно ищут дом за $12 000-15 000 в месяц, некоторые готовы платить до $22 000-25 000, но это скорее исключение.

В Penny Lane Realty отметили, что среди арендаторов подмосковных коттеджей все же преобладают россияне, которые в зависимости от материальных возможностей готовы платить за наем дома от $1000 до $100 000 в месяц. Рынок пока еще не окончательно структурирован, иногда похожие дома могут сильно различаться по цене до двух раз, отмечает Наталья Ветлугина.

Самые высокие арендные ставки на Рублево-Успенском шоссе. В среднем ставки колеблются от $6000 до $60 000 в месяц, говорит Ольга Баштанова. За эти деньги арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. Как рассказала Екатерина Морозова, генеральный директор компании Кэтти Лэйн, в организованных поселках Николино и Горки-2 предлагаются коттеджи по ставке $25 000 в месяц, в то время как отдельно стоящие дома в неохраняемых поселках предлагаются за значительно меньшие суммы. Например, в Шульгино дом можно арендовать за $8000 в месяц, в Жуковке за $9000 в месяц.

Как рассказала Светлана Бологова, на Рублевском шоссе предлагается особняк с арендной платой $100 000 в месяц. По словам эксперта, дом хороший, но на протяжении длительного времени он пустует, желающих платить такую сумму ежемесячно пока что не находится. Алексей Темнов привел другой пример: в Жуковке за $150 000 в месяц сдавался дом на лесном участке в 40 соток с эксклюзивной отделкой и мебелью, но сроки экспозиции его на рынке также были продолжительными.

Тенденция укрупнения объектов, свойственная для всего загородного рынка, не обошла стороной и рентный бизнес, говорит исполнительный директор компании Усадьба Юлия Чернова. Во многих крупных мегапоселках стали выделяться зоны коттеджей, предназначенных исключительно для аренды.

Есть раздутая популярность совершенно, на мой взгляд, необоснованная, рассуждает Наталья Ветлугина. Например, в Жуковке или Барвихе дома в первой линии от шоссе сдаются по $10 000-15 000 в месяц. Такой цены быть не может, и такая популярность со временем сдуется, как сдулся, к примеру, престиж района Крылатское.

По словам Гульнары Рахмангуловой, на аренду дома в поселке Княжье озеро на Новорижском шоссе стоит очередь. Арендные ставки в зависимости от площади дома и участка варьируются от $14 000 до $20 000 в месяц.

Популярный у арендаторов коттеджный поселок Никольская слобода на Новорижском шоссе состоит из 60 домов, 11 из них сдаются в аренду. Дизайн домов выполнен известным архитектурным бюро Mcadam Architects. Площади арендных домов в Никольской слободе от 260 до 340 кв. м. В каждом доме по 2-3 балкона, открытые террасы отделаны деревом. Все коттеджи в арендном городке 2-этажные. Основное помещение 1-го этажа кухня, совмещенная с гостиной. В каждой гостиной камин. На 2-м этаже расположены 3-4 спальни. В каждом доме от четырех санузлов, сауна, отделанная деревом, прачечная, бойлерная. Договоры аренды заключаются исключительно долгосрочные на год и более. Стоимость аренды дома от $10 000 в месяц.

Восточное направление поставляет на рынок недвижимости сравнительно недорогие предложения ($1000-5000 в месяц). К примеру, рядом со Звездным городком (21 км от МКАД по Щелковскому шоссе) сдается 3-этажный коттедж общей площадью 200 кв. м. Дом полностью меблирован и обустроен современной техникой, есть спутниковое телевидение. На участке автоматические ворота, кирпичный гараж на два автомобиля, русская баня. Ставка $2800 в месяц. На Егорьевском шоссе 2-этажный теплый бревенчатый дом в Малаховке (10 км от МКАД) с оборудованной кухней и ванной комнатой на участке в 31 сотку с лесными деревьями предлагается на зимний сезон по $1100 в месяц.

Прошлой зимой большим спросом пользовались дома в поселке Forestvill, рассказывает Светлана Бологова. Это поселок бизнес-класса на 25-м км Дмитровского шоссе. Арендные ставки в нем составляют $2500-4000 в месяц. Любители горных лыж арендовали эти дома: кто-то в качестве дачи, куда можно приехать на выходные, кто-то для постоянного проживания с маленькими детьми. В целом же арендные ставки по Дмитровскому шоссе ниже, чем на других направлениях, в связи с высокой транспортной загруженностью.

В зимние месяцы лидирующие позиции занимает краткосрочная аренда: спрос на подобную услугу в последний год существенно возрос, арендные ставки тоже. На новогодние праздники ожидается динамичный рост арендных ставок в пределах 30-40%, говорит Сергей Леонтьев. Аренда загородного дома на новогодние каникулы обойдется в сумму, сопоставимую с платой за месяц, а то и два, добавляет Светлана Бологова.

Арендные ставки в коттеджных поселках, построенных специально для сдачи в аренду, немного выше, чем в частном секторе. Но это не останавливает арендаторов. По словам Гульнары Рахмангуловой, в коттеджном поселке Машкинские холмы аренда дома обойдется от $8000 до $12 000 в месяц, в Павловых родниках в $6500-15 000, в Никольской слободе в $8000-12 00 По данным Инкома, в Istra Holiday дома сдаются по цене от $8000 до $15 000 в месяц. В поселке Росинка, одном из самый популярных и доходных, дом можно снять за $5000-15 000 в месяц, очередь на заселение растягивается на годы.

В деревне Абабурово (10 км от МКАД по Минскому шоссе) в аренду предлагается дом площадью 1000 кв. м с сауной и бассейном. Арендная ставка от $5000 до $7000 на 10 дней. Количество проживающих не ограничено. В деревне Новосельцево (15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) в кирпичном доме общей площадью 400 кв. м с сауной, бассейном, камином и зимним садом компания из восьми человек за $4500 может прожить целую неделю.

Дом в Вешняковских дачах (33 км от МКАД про Носовихинскому шоссе) из дерева и кирпича площадью 180 кв. м сдается за $3000 на пять дней. Дом меблирован, в нем есть баня, сауна, бассейн. Есть и ограничение: в коттедже может остановиться не более 15 человек. Коттедж в поселке Востряково (23 км по Каширскому шоссе) общей площадью 200 кв. м с баней и сауной предлагается за 45 000 руб. в новогоднюю ночь и по 20 000 руб. в последующие дни. В доме есть обслуживающий персонал, который поможет приготовить ужин на 10 человек.

Кожухово одна из последних площадок столицы, застраиваемая недорогими домами типовых панельных серий. Преимущества района не только дешевое жилье, но и природные характеристики местности, комплексное решение инфраструктурных проблем, в числе которых прокладка легкого метро.

Говоря о перспективе рынка загородной аренды, эксперты отмечают выход на рынок новых более качественных предложений, что также скажется на арендных ставках. Весной быстро сдадутся по старым ценам дома, простаивавшие зиму, рассуждает Светлана Бологова. А потом цены опять поползут вверх. Цены будут расти постепенно, но в конечном итоге опять поднимутся на 10-20% за год.

Следы абашевской культуры

Объединением трех поселков Старое Косино, Ухтомский и Кожухово был образован район Косино-Ухтомский за Московской кольцевой автодорогой (МКАД). Район входит в Восточный административный округ столицы. Его территория 3020 га. Жилищный фонд составляет 351 800 кв. м, из них около 114 000 кв. м приходится на частные домовладения. В настоящее время в Косине-Ухтомском проживает 18 200 человек. Достопримечательность района озера ледникового происхождения Белое, Черное и Святое, а также природный комплекс Косино-Ухтомское.

Другие упоминания о Косине и окружающих его селах связаны с именем русского царя Алексея Михайловича (1645-1676). В эти годы владельцем села стал Иван Степанович Телепнев.

В результате раскопок, проводимых учеными в конце XIX в., в Косине-Ухтомском найдены следы проживания людей абашевской культуры эпохи бронзы это II тысячелетие до н. э. В частности, около деревни Руднево на территории Кожухова было откопано несколько курганов.

Во владении Телепневых Косино находилось 197 лет (1617-1814 гг.). В 1814 г. Елена Телепнева продала его со всеми угодьями богатому московскому купцу 1-й гильдии Дмитрию Лухманову. После его смерти наследники долго не могли поделить между собой имущество, поэтому волею императора Николая I владения Лухмановых лес, земля, озера и дома с усадьбами перешли в казну. А в 1867 г. усадьбу купило Императорское техническое училище для летнего пребывания его воспитанников. Потом усадьбу приобрел фабрикант Михаил Горбачев, владеющий в Москве ленточной фабрикой. Он и запомнился в истории как ее последний хозяин. Для расширения производства в Косине был построен 2-этажный корпус. А старый дом на территории усадьбы был перестроен под квартиры для семейных рабочих с фабрики.

В истории важное место отведено озеру Белое. По преданию, именно у восточного берега Белого озера Петром I были построены верфь и пристань, а воды Белого озера бороздили петровские карбусы и шнаки. У историков есть весомые доказательства того, что водоем имеет отношение к зарождению русского флота.

Индустриальная экспансия

Конец XIX в. связан с научной деятельностью на территории района. В частности, с исследованиями озер, а также флоры и фауны всего косинского региона.

Так продолжалось до тех пор, пока строительные предприятия Москвы, занятые в индустриальном домостроении, не стали испытывать дефицит заказов. Площадки, отводимые в черте города под строительство жилья, были не приспособлены для размещения мощностей крупных ДСК, а участков под массовую застройку в черте города практически не осталось. В сложившейся ситуации Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы (КАСРиР) по предложению некоммерческой организации Московский строительный союз был вынужден обратиться в правительство Москвы с предложением о реализации городских программ по комплексной застройке проблемных территорий с привлечением организаций, входящих в Московский строительный союз в качестве инвесторов и генеральных подрядчиков.

По генеральному плану Москвы территория Кожухова долгое время имела статус резервной и предназначалась для комплексной застройки в будущем. Поэтому до сегодняшнего дня в районе сохранилась частная застройка, соседствующая с многоэтажными домами. Но активное строительство в районе началось только в 2003-2004 гг. Это объясняется тем, что территория за пределами МКАД обладала пониженной инвестиционной привлекательностью. Ее освоение требовало значительных средств на подготовку площадок, строительство магистральных инженерных коммуникаций, сооружений и дорог, поэтому частные инвесторы не спешили браться за сложный район, предпочитая менее обременительную точечную застройку.

В соответствии с разработанной программой застройка Кожухова финансируется как столичным бюджетом, так и на средства инвесторов. Комплексную застройку мкр. 4 город полностью взял на себя. Все возводимое жилье и нежилые помещения, а также 100% площади гаражей-стоянок в мкр. 4 городская собственность.

В 2003 г. Кожухово оставалось одной из самых крупных площадок, зарезервированных генпланом под новое строительство, отсюда значительный интерес к нему со стороны предприятий, занятых в индустриальном домостроении. Инициатива строителей была одобрена столичными властями, и комплексную застройку Кожухова было поручено осуществлять и финансировать компаниям ДСК-1, СУ-155, СУ-83, Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5) и Мосфундаментстрой-6 (МФС-6). Функции управляющей компании по координации застройки Кожухова были возложены на МСМ-5.

Типовое разнообразие

Подготовка территории, проектирование, строительство дорожно-транспортных и городских инженерных коммуникаций и сооружений, в том числе строительство канализационно-насосной станции, реконструкция РТС Перово, а также переустройство ЛЭП в районах мкр. 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, строительство питающей станции Руднево осуществляются за счет средств инвесторов. Все возводимое жилье, за исключением площадей, предусмотренных для переселения семей из сносимых домов, а также квартир, передаваемых военнослужащим, в этих микрорайонах коммерческое. В нежилых помещениях доля города составляет 20%. Все возводимые гаражи являются собственностью инвесторов.

К настоящему времени завершена застройка муниципального микрорайона № Введено в эксплуатацию 14 жилых муниципальных домов общей площадью 161 800 кв. м. Из них девять корпусов (103 400 кв. м) заселено очередниками и пять корпусов (58 800 кв. м) участниками городской программы Молодой семье доступное жилье. Микрорайон представлен домами типовых серий П-46, ГМС-2001 и П-44Т.

По генеральному плану в Кожухове намечено построить около 1,2 млн кв. м жилья. Проживать в новых микрорайонах будет примерно 40 000 жителей. Новое строительство в границах тихого периферийного района приветствовали далеко не все старожилы Кожухова, многие предпочли бы и дальше жить в частных домах, поэтому снос каждого старого дома давался застройщикам непросто.

В 2006 г. компании, входящие в Московский строительный союз, построили 21 корпус это 435 000 кв. м жилья. В том числе МСМ-5 и ДСК-1 возвели около 140 000 кв. м, СУ-83 51 900 кв. м, МФС-6 166 000 кв. м и СУ-155 77 000 кв. м. Как добавил Борис Краюшкин, заместитель генерального директора ДСК-1, компания работала в Кожухове в 2005-2006 гг. За это время она построила 660 000 кв. м в мкр. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и Из них в 2006 г. возведено 156 000 кв. м жилья.

Строительные работы в мкр. № 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 подходят к завершающей стадии. Как рассказал Олег Шашков, руководитель проекта по застройке Кожухова управляющей компании МСМ-5, в 2005 г. в районе было построено 27 жилых домов общей площадью 370 000 кв. м. Из них 14 новостроек общей площадью 174 000 кв. м возвели совместно ДСК-1 и МСМ-5, четыре дома общей площадью 59 000 кв. м МФС-6 и девять корпусов (136 000 кв. м) СУ-83 и ДСК-1.

По программе застройки района большое внимание уделяется гаражному строительству. По словам Олега Шашкова, в мкр. № 8 возводится 9-этажный гараж на 1400 машино-мест, в мкр. № 7 на 240 машино-мест. Ввод объектов намечен на 2007 г. На выходе документация на строительство гаражного комплекса в мкр. 6 на 240 машино-мест.

В 2007 г. строительство жилья в Кожухове завершается. Фронт работ обеспечен только для СУ-15 Компании предстоит построить восемь корпусов общей площадью 101 000 кв. м.

Самой большой проблемой Кожухова является транспортная доступность, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. Для автомобилистов недавно сделали подарок широкую и довольно удобную трассу. Но она просто упирается в МКАД напротив района Вешняки, и дальше приходится ехать по МКАД и выбираться на одно из шоссе Новорязанское, Волгоградское или ш. Энтузиастов. А они одни из самых перегруженных в Москве трасс.

В ожидании метро

В расчете на значительное увеличение населения района городские власти большое внимание уделяют развитию общественного транспорта. В частности, строительству пересадочного узла на железнодорожной станции Косино, куда будут подведены маршруты автобусов и троллейбуса. Ориентировочный срок сдачи объекта 2008 г. В настоящее время Кожухово обслуживают несколько автобусных маршрутов. На стадии согласования вопрос прокладки троллейбусной линии.

Приоритетной задачей для Кожухова является строительство и ввод участка проектируемой магистрали Москва Ногинск. Дорога пойдет от Каскадной улицы с выездом на МКАД. По мнению экспертов, строительство дороги даст новый выход из Кожухова, минуя загруженное Новоухтомское шоссе. Планируется, что участок заработает уже в 2007 г. На 2008-2009 гг. намечен ввод очень важной для Кожухова развязки, которая позволит облегчить выезд в сторону Некрасовки.

О красоте и спорте

Актуальным для Кожухова является строительство метро. Но, как сообщили в пресс-службе Московского метрополитена, прокладка линии традиционного метро в район не предусмотрена. Метро будет только в Новокосине как продолжение ветки от ст. м. Новогиреево. Плановый срок строительства новокосинской станции 2011 г. В Кожухово из Новокосина планируется построить линию легкого метро. Точные сроки появления легкого метро в Кожухове в метрополитене не назвали.

В 2006 г. среднюю школу в мкр. № 7-8 построила МСМ- В конце года будет введена еще одна новостройка в мкр. № 2-3 это объект СУ-8 В 2007 г. планируется сдать еще две средние общеобразовательные школы в мкр. № 4, а также по одной школе в мкр. № 1 и мкр. № 3.

Для Кожухова характерны проблемы новых районов массовой застройки: не налажена инфраструктура, существуют проблемы с электричеством, не хватает мощностей, рассказывает Ирина Егорова, маркетолог корпорации Инком-Недвижимость. Потребность в школах, детских садах, поликлиниках в Кожухове пока не удовлетворена. Но к моменту завершения застройки района эти проблемы намечено решить.

В планах городских властей открытие в Кожухове колледжа по подготовке специалистов среднего звена. Предполагается, что выпускники смогут найти работу в своем же районе на территории технопарка.

Большое внимание уделяется строительству детских дошкольных учреждений. По словам Олега Шашкова, в 2005 г. сдан детский сад на 125 мест в мкр. № В I квартале 2006 г. компания МСМ-5 ввела два детских сада на 125 мест в мкр. № 7 и № 8, а в IV квартале планирует сдать объект на 250 мест в мкр. № 2- Компания МФС-6 до конца текущего года планирует достроить два детских сада в мкр. № 1 (на 125 и 220 мест) и два детских сада на 125 мест в мкр. № 2- Еще один детский сад в мкр. № 2-3 возводит компания СУ-8 Всего по проекту развития территории в Кожухове намечено строительство восьми школ и 13 детских садов.

По генплану в Кожухове предусмотрено строительство трех новых поликлиник. На средства города возводится поликлиника в мкр. № Плановый ввод объекта I квартал 2007 г. Документы по оставшимся двум поликлиникам находятся в стадии разработки.

Медицинские учреждения, обслуживающие жителей Кожухова, находятся за пределами района это поликлиника № 66 (ул. Салтыковская, 11б) со взрослым и детским отделениями, детская городская поликлиника № 137 с молочно-раздаточным пунктом на ул. Новокосинской, травмопункт и детская поликлиника № 395 (ул. Молостовых), поликлиника и травмопункт № 316 (ул. Старый Гай). Из новых объектов на ул. Рудневке открылся многопрофильный медицинский центр, включающий стоматологию и женскую консультацию.

Сеть объектов торговли Кожухова состоит из более чем 20 продовольственных и шести промтоварных магазинов. В районе работают предприятия бытового обслуживания и салоны красоты. Так как первые этажи новостроек нежилые, постоянно открываются новые объекты. Например, в ноябре на ул. Рудневке открылся салон красоты Ника.

Из социально значимых объектов в районе появятся пожарное депо, подстанция Скорой помощи и отделение милиции, уже введена в действие АТС.

В настоящее время объекты развлекательной инфраструктуры в районе практически отсутствуют. Исключение детский клуб для самых маленьких жителей, который открыл свои двери в декабре 2005 г. на ул. Рудневке. Но есть планы по строительству крупного общественного центра. Инициатором строительства выступила префектура Восточного административного округа Москвы. По проекту общественный центр будет состоять из нескольких зданий: административного общей площадью 8000 кв. м, торгового 31 000 кв. м и культурно-развлекательного центра 69 000 кв. м. Строительство общественного центра будет вестись по инвестиционному контракту. Торги по объекту намечены на конец 2006 г. начало 2007 г. Общая стоимость проекта $56,4 млн. Завершение строительства комплекса намечено на 2009 г.

В перспективных планах возведение крупного гипермаркета. Распоряжение о его строительстве подписал мэр столицы Юрий Лужков. Объект планируется построить на пересечении 7-го км МКАД, Новоухтомского шоссе и Большой Косинской улицы. Для строительства зарезервирован земельный участок площадью 57,9 га. Предполагается, что на этой территории будет построен торговый комплекс, в состав которого войдет кинотеатр, а также детская игровая площадка с аттракционами. Вблизи торгового комплекса намечено строительство трассы для картинга. Функции заказчика по разработке проекта торгового центра возложены на компанию Ашан. Правда, в основном представительстве Ашана информацию и не опровергли, и не подтвердили, ссылаясь на закрытость компании.

Генпланом намечено строительство еще двух спортивных комплексов. По словам Олега Шашкова, один из них будет построен в мкр. № 6-7, второй в мкр. № 9, кроме названных объектов в проект заложено возведение четырех теннисных кортов (мкр. № 6-7).

В планах города и строительство крупного спортивного объекта, который будет обслуживать всех жителей района Косино-Ухтомский. Юрий Лужков подписал распоряжение о разработке проекта планировки территории для его размещения. Спорткомплекс намечено построить на участке площадью 32 га между ул. Николая Старостина, Салтыковской и Большой Косинской. В состав комплекса войдут автодром, бассейн на 50 м, физкультурно-оздоровительный комплекс, крытые теннисные корты, два футбольных поля (игровое и тренировочное) и велодром. В настоящее время решается вопрос о финансировании строительства.

С двух сторон жилой массив Кожухово окаймлен естественными посадками Салтыковского леса, близость знаменитых озер Белого, Черного и Святого добавляет ему привлекательности. Особую ценность представляет природный парк Косинский. Для его сохранения, восстановления и дальнейшего развития в НИИиПИ генплана города разработан проект планировки территории природного комплекса Косино-Ухтомское. Предусматривается создание особо охраняемой природной территории Природно-исторический парк Косинский площадью примерно 335 га с включением в ее состав наиболее ценных с точки зрения охраны природы и привлекательности для отдыха горожан участков природного комплекса. По проекту в состав парка частично войдут территории долины реки Рудневки, санитарно-защитной зоны от мусоросжигательного завода, а также Косинские озера.

Природная жемчужина

Институт экологии города предложил также создать внутри Кожухова зеленую зону на площади 77 га и разбить там парк На реке, построить центр досуга, молодежный клуб, оборудовать купальню с часовней. Есть идея строительства нескольких скверов с пешеходными маршрутами, обновления территории у запруды на реке Рудневке. В настоящее время территория микрорайонов благоустраивается, но глобальные проекты озеленения пока ждут своей очереди.

Большая часть природно-исторического парка 52% будет заповедной. На остальной территории предусмотрено создать несколько зон: историко-культурную, прогулочную, физкультурно-оздоровительную, административно-хозяйственную. В природном парке будут установлены соответствующие режимы регулирования градостроительной деятельности. В настоящее время проект проходит экологическую экспертизу.

В отличие от Куркина, который развивается как исключительно спальный район, где не предусмотрено размещение производственных предприятий, в Кожухово можно не только жить, но и работать. В планах властей строительство предприятий, которые бы обеспечили занятость населению в своем же районе.

Индустриальная перспектива

В 2001 г. в Кожухове открылась фабрика компании Феликс, производящая офисную мебель, где также работают жители района.

В Кожухове действует несколько предприятий. Одно из них завод Бетиар-22 (раньше ЖБИ № 22) было создано в 1948 г. В 1990-е гг. производство пришло в упадок, его возрождение началось после того, как предприятие купила ГК СУ-15 В 2004 г. компания приняла решение модернизировать завод под производство серии домов ИП-46С. По сравнению с 2005 г. производство выросло более чем в пять раз, достигнув 8000 кв. м железобетонных панелей в месяц. Продукция предприятия используется в комплексной застройке Кожухова. Следующий этап реконструкции завода намечен на 2007 г., что позволит довести его мощность до 310 000-340 000 кв. м в год.

Дешевле не бывает

Крупный объект технопарк общей площадью 40 000 кв. м, по словам Николая Евтихиева, префекта ВАО, планируется построить в Кожухове уже в 2007 г. По словам чиновника, помещения в технопарке займут экологически чистые производства. В частности, на его площадях намечено собирать электронику для АвтоВАЗа. Всего же строительство технопарка поможет создать в районе около 6000 рабочих мест.

В настоящее время продажи ведутся в нескольких микрорайонах. К примеру, выставленные на продажу дома (серии П-44Т, П-46Т, КОПЭ) в микрорайонах 1, 6, 7 и 8 уже сданы. Цены находятся в пределах $2500-3300 за 1 кв. м. К примеру, в мкр. 6, 7, 8 (корп. 7) в ноябре 2-комнатную квартиру общей площадью 57 кв. м в доме серии КОПЭ можно было приобрести по цене 4,62 млн руб., а 3-комнатная квартира площадью 80 кв. м тянула на 6,3 млн руб. В мкр. 2-3 (корп. АБВГ) в доме серии П-44Т (дом сдается в декабре 2006 г.) 2-комнатную квартиру общей площадью 51,7 кв. м продавали за 4,2 млн руб., а 3-комнатную 79 кв. м за 6,13 млн руб. По словам Ирины Егоровой, в последнем застраиваемом мкр. № 9 в настоящее время жилье продается по цене $2520-2720 за 1 кв. м. Сдача госкомиссии в I квартале 2007 г.

По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, так как цены в Кожухове достаточно низкие, то спрос находится на высоком уровне. Покупателей привлекает возможность жить в однородной социальной среде муниципальным в округе является только один 4-й микрорайон, да и там много жителей, купивших квартиру по программе Молодой семье доступное жилье, добавляет Ирина Егорова.

Так как 70% построенных домов еще не заселены, ставки на торговые помещения здесь небольшие $500-550 за 1 кв. м в год, включая НДС, говорит Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Astera Oncor. В основном развит street retail, который базируется на площадях встроенно-пристроенных помещений в жилых домах. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения под магазины товаров для дома и ремонта.

Кожухово на сегодня один из самых дешевых московских районов, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. Цена 1-комнатной квартиры, выставленной на вторичный рынок, составляет от $130 00 Район достаточно популярен прежде всего у тех, кому нужно как можно дешевле приобрести жилище. Баланс цен таков, что можно продать 2-комнатную квартиру в более престижном московском районе и купить трешку в Кожухово. Доплата при этом будет минимальной или не потребуется вообще.

По мнению экспертов, район имеет хорошую перспективу в будущем. Ликвидность жилья и коммерческих объектов в Кожухове, вероятно, будет расти, чему способствуют экологические и инфраструктурные показатели района, прогнозирует Владислав Луцков.

Строительство крупных коммерческих объектов на территории Кожухова только намечается. Известно, что в Кожухове к 2009 г. откроется крупный многофункциональный комплекс Общественный центр, который объединит жилые, административные, торговые и культурно-развлекательные площади. Однако давать оценку его привлекательности для арендаторов пока рано, так как не ясно, что именно комплекс будет собой представлять, говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Можно только отметить, что арендные ставки в районе, по нашим прогнозам, не должны превышать $1500 за 1 кв. м.

И все же одна из главных новаций в жилищном строительстве девелоперы все увереннее занимают деньги у банков или на фондовом рынке, горожане перестали шарахаться от ипотеки. И те и другие приучаются жить в кредит, соизмеряя неизбежные выплаты с будущими доходами.

Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006)>>
Петербургский рынок жилья успокоился. Рост цен (в среднем) вровень с инфляцией, аналитики лениво спорят о величине возможной коррекции по низколиквидным квартирам и о том, сколько продолжится наступившая стабильность. Жилья, судя по темпам ввода, в Петербурге в этом году построят меньше, чем обещала администрация. Объемы ипотечного кредитования, может быть, и удвоятся, но к этому способу финансирования и власти, и жители начинают относиться осторожнее: обильное вливание кредитных средств, как выяснилось, может поспособствовать новому витку ценовой гонки. А горожане еще к последствиям предыдущего рывка толком не приспособились.

Северный город входит в число крупнейших петербургских застройщиков, характерно, что компания первой освоила привлечение средств на фондовом рынке (пилотый заем был размещен в 2002 г.) и в числе первых же начала активно использовать ипотечные схемы. Сейчас квартиры в объектах Северного города реализуются по совместным ипотечным программам со Сбербанком РФ, банком КИТ Финанс, ПСБ и Райффазенбанком.

Например, компания Северный город, входящая в холдинг RBI, в конце ноября размещает на ММВБ 3-й и 4-й выпуски корпоративных облигаций на сумму 1 млрд руб. (организатор займа ОАО Банк Санкт-Петербург). Срок обращения выпусков облигаций составит четыре года, ориентировочная доходность 11,85-12,35% годовых. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, привлеченные средства будут направлены на развитие новых проектов и приобретение земельных участков.

Доля ипотеки на первичном рынке (залог прав требования) неуклонно растет: в сентябре совместные программы с застройщиками предлагали 15 петербургских банков.

Размещение облигаций на петербургских и московских биржах проводят или планируют группа ЛСР, ЛенСпецСМУ, Петербургская недвижимость, М-Индустрия.

Причина столь разительного диссонанса в том, что сложившийся в результате ажиотажного спроса уровень цен делает приобретение квартиры для многих граждан невозможным. Даже в кредит. Даже на 30 лет

По данным исследования, которое специалисты компании Маркетинг аналитика провели по заказу Городского бюро кредитования, из тех, кто собрался покупать готовую квартиру, 64% рассматривали возможность приобретения квартиры в кредит. Из тех, кого больше привлекает первичный рынок, более 93% рассматривали возможность ипотеки. Итого доля потенциальных заемщиков составляет около 73%. В реальности же процент ипотечных сделок гораздо скромнее всего 5,7%.

Повезло, например, Ирине Пановой и Сергею Осадченко, сотрудникам холдинга Адамант. Они успели получить заем и купить квартиру на самом старте весенней ценовой гонки. Сейчас делают в своей трешке косметический ремонт. Доходы позволяли им получить кредит на сумму около $110 000, они взяли в Городском ипотечном банке $106 000.

Кредитный рост

Но горожан, которые могут (и хотят) по своим доходам выплачивать $1200-2000 в месяц, становится все меньше.

У нас весь кредит с обслуживанием получается порядка $167 00 Брали на 10 лет по 9,9% годовых в долларах. Есть определенный риск, но мы пока спокойны. Если будет возможность, собираемся вернуть долг раньше. Первоначальный взнос составил $20 00 Мы успели вскочить в последний вагон, говорит Ирина Панова. Сейчас такие же квартиры, как та, что они купили, стоят дороже, чем весь кредит вместе с процентами.

По данным исследования, проведенного для Городского бюро кредитования, с июня по октябрь 2006 г. заемщики стали богаче на 60%. Правда, доля тех, кто в состоянии официально подтвердить легальный доход, сократилась на 70%. В июне средний уровень дохода потенциальных покупателей квартир в кредит составил 32 587 руб. на семью, при этом 51% респондентов могли подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ. В октябре 2006 г. он вырос до 54 337 руб. И только 30% из потенциальных заемщиков могут подтвердить такие доходы официально.

В петербургском Сбербанке за август октябрь количество желающих взять кредит на покупку жилья сократилось в несколько раз. По данным Городского ипотечного банка, число заявок на кредиты, поступающих к брокерам и кредитным структурам, уменьшилось в III квартале на 15-20%. Главная причина рост цен.

Новая ситуация втянула в ипотеку граждан с серыми доходами. Либерализация банковских требований позволила им претендовать на получение кредитов.

Кто будет крайним?

Правительство, в свою очередь, указало на строителей и велело расследовать: а не было ли ценового сговора?

Интересная подробность: среди обширного списка факторов, которые привели рынок к ажиотажной гонке цен (инфляция, развитие ипотеки, рост доходов населения, влияние московского рынка, изобилие приезжих), на первом месте, по данным упомянутого опроса общественного мнения, с результатом 37% оказались действия правительства РФ.

По данным застройщиков, себестоимость сооружения типовых квартир уже достигла $2000 за 1 кв. м. За 10 месяцев этого года стоимость квадрата выросла на 70%.

В ноябре петербургское управление ФАС завершило расследование по поводу ценового сговора на рынке строительства жилья. Из акта проверки следует, что причинами резкого повышения цен на жилье стали объективные факторы, а именно: несовершенство законодательства, в частности закон о долевке, дефицит земельных участков, рост цен на энергоресурсы и стройматериалы. Антимонопольщики согласились с заявлением строителей, что средняя рентабельность в отрасли составляет 14%. Так что злого умысла в деятельности строителей не обнаружилось.

Впрочем, сильно сетовать на уменьшение числа покупателей не приходится. Потому что покупать вскоре будет нечего.

Рынок жилья сжимается

Может, оно и к лучшему. Потому что горожане пока не готовы покупать жилье по новым ценам. Даже в долг.

По данным Петербургкомстата, за январь сентябрь 2006 г. петербургские строители ввели в эксплуатацию 13 500 квартир общей площадью 996 000 кв. м на 13% меньше, чем год назад. Городские власти планировали, что за год в Петербурге будет построено 2,3-2,5 млн кв. м жилья. Даже если сделать поправку на традиционный декабрьский аврал, вряд ли получится выйти на желанные показатели.

Сходная картина на вторичном рынке. Цены за год (с октября 2005 г.) выросли в 2,3 раза (на $1345 за 1 кв. м), предложение летом сократилось вдвое, сейчас объем предложения только начинает восстанавливаться. При этом объем покупательских запросов, по данным АН Итака, уменьшился на 40%, в октябре еще на 21%.

По данным портала BN.ru, в начале ноября спрос на первичном рынке составлял 29% от июньского. По данным аналитиков АН Итака, индекс рыночной активности (количество обращений) на первичном рынке по отношению к среднему уровню сократился более чем в два раза. Эти сведения подтверждаются информацией об объеме продаж: в I квартале 2006 г. в новостройках реализовано 783 100 кв. м, во II 921 800 кв. м, в III 531 800 кв. м (данные корпорации Петербургская недвижимость).

Менеджер Центра жилищного кредитования Адвекс Вячеслав Печаткин охарактеризовал ситуацию, сложившуюся на рынке жилья, как кризис жанра. Поскольку спрос на жилье в этот период (весной летом 2006 г. Ведомости) был ажиотажным, цены перескочили экономически обоснованную планку, считает он. Покупатели явно выдохлись в этой гонке и остановились, чтобы перевести дыхание.

Количество открытых сделок в сентябре (по отношению к августу) уменьшилось на 21%, в октябре этот показатель начал восстанавливаться.

Восполнение дефицита

Бежавшие впереди продавцы, оглянувшись, увидели, что за ними никто не бежит, и тоже остановились. Думают, что делать дальше: или потихонечку двигаться вперед в надежде, что покупатель их все-таки догонит, или вернуться назад и двигаться с той скоростью, с которой может передвигаться ослабленный в боях за недвижимость покупатель. Многие из продавцов решили зафиксировать прибыль и продать на пике цен. Но с каждым днем сделать это становится все сложнее подверженный ажиотажу покупатель уже закончился, а других мало.

Дальнейшее развитие ситуации зависит не только от объемов нового строительства (здесь чудес не будет площадь застройки увеличится только в 2008 г.), но и от двух смежных сегментов ипотечного кредитования и аренды.

Дефицит покупателей на квартирном рынке обусловлен двумя группами причин. Первая может быть обозначена как психологическая (сегодняшняя цена жилья не воспринимается как справедливая, особенно это относится к хрущевкам и плохой панели), вторая финансовая (банально не хватает денег).

Участники рынка ипотечного кредитования предполагают, что в этом году в Петербурге будет выдано около 8000-9000 ипотечных кредитов. За время ажиотажа банки предприняли ряд шагов, направленных на то, чтобы удержать клиентуру. Ценовая гонка и поспешность заключения сделок ставили ипотечных клиентов в заведомо невыгодное положение, и эту ущербность надо было чем-то компенсировать. Существенно снизился первоначальный взнос (в некоторых банках до нуля), гораздо либеральнее стали требования к заемщику и качеству залога (ранее квартиры в старом фонде как залог не рассматривались, а теперь сколько угодно), банки начали выдавать кредит под приобретение квартир в области и загородных домов. Время оформления ипотеки сократилось до недели, а в рекордном варианте Городского ипотечного банка до двух рабочих дней. Наконец, на 1-1,5% снизились процентные ставки. Банки эти шаги предпринимают не из альтруизма, а под жестким давлением новых требований заемщиков.

По данным Управления Росрегистрации по СПб и ЛО, за девять месяцев этого года в Петербурге и области более 4000 квартир куплено и построено за счет кредитных средств или целевых займов (за прошлый год 2384). Сотрудники управления с января по сентябрь выдали 3517 закладных (всего в 2005 г. 1170).

И теперь возникает резонный вопрос: а не спровоцируют ли либеральные условия заимствования (помноженные на PR-активность государства, по-прежнему рекламирующего ипотеку) новый вал обращений за кредитами, а как результат новый виток ценовой гонки?

Специалисты Городского бюро кредитования отмечают, что в июне 44% респондентов (потенциальных заемщиков) были готовы внести 30% и более собственных средств. В октябре те же 44% ориентировались на первоначальный взнос 20%. А 40% респондентов рассчитывают найти выгодный кредит с 10%-ным взносом. Средний размер первоначального взноса, который готовы внести потенциальные заемщики в октябре, составил 24%, или $23 00 Средняя сумма кредита, заявленная потенциальными заемщиками, возросла с $42 000 до $64 333.

Директор Центра жилищного кредитования Адвекс Ирина Забродина отмечает, что, пока не пройдет этот шок [от нового уровня цен], большого вала покупателей не будет. Но через 2-3 месяца все вернется на круги своя. Рынок оживает. В риэлторские фирмы все чаще обращаются граждане среднего класса, которым просто надо поменять одно жилье на другое, и очень часто эти обмены целесообразно делать с кредитной добавкой. Чем большое будет таких предложений, тем быстрее сбалансируется рынок.

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров уверен, что раз ничего кардинально нового за последний год не произошло, так и в следующем году значительных потрясений ожидать не следует. Роль катализатора играют иные факторы, и в первую очередь ожидания участников рынка, сформированные, например, СМИ,- полагает Назаров.

Лисаков также отмечает, что в этой сфере остается много нерешенных проблем. Нет единых стандартов совместной работы банков и строительных компаний. Не работает законодательная база в сфере долевого строительства. Каждый банк решает подобные вопросы индивидуально и крайне неохотно идет на то, чтобы кредитовать объекты, возводимые не партнерскими компаниями.

Заместитель генерального директора компании Кредитный и финансовый консультант Денис Лисаков говорит: Рынок сейчас нашел точку равновесия и находится в достаточно сбалансированном состоянии. Все банки работают примерно на одинаковых условиях Новый разгон цен возможен лишь при каком-то значительном потрясении рынка. Однако на данный момент никаких потрясений не предвидится.

Специалисты, анализирующие петербургский рынок жилья, давно отметили взаимосвязь между кредитным и арендным сектором. Чем выше активность в сегменте аренды, тем менее охотно граждане берут кредиты на покупку жилья. И наоборот.

Арендный резерв

В сентябре октябре ставки увеличились в среднем на 30%. Стоимость аренды типовой единички в спальном районе сегодня начинается от 12 000 руб. (весной за нее просили 9000 руб.). 2-комнатные квартиры оцениваются не ниже 15 000 руб. в месяц, за трешку арендодатели просят от 17 000 руб., комнаты обходятся арендаторам в 5000-7000 руб.

Арендные ставки начали подниматься вслед за ценами купли-продажи. Но с отставанием на несколько месяцев. За год стоимость аренды типового жилья выросла на 40-50%. При этом практически весь рынок перешел на расчеты в рублях. Еще один значимый фактор на рынок было выброшено некоторое количество инвестиционных квартир.

И для владельцев жилья, и для петербуржцев, постоянно снимающих жилье, ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам это некий постоянный ориентир.

Операторы рынка говорят о заметном увеличении числа иногородних съемщиков, в том числе иностранцев. Так что ставки будут расти и дальше. Но все же в арендном секторе ограничение сверху (предел платежеспособного спроса) действует жестче и быстрее: у продавца с завышенными запросами остается на руках непроданная, но растущая в цене квартира. А неразумного арендодателя гнетет осознание упущенной прибыли.

У генерального директора АН Адвекс Владимира Гаврильчука цифры получаются другие, но того же порядка. Двушка в приличном месте около $150 000, снимать такую же квартиру в аренду (по сегодняшним, разумеется, ставкам) можно на протяжении 27 лет. Конечно, такие наглядные расчеты резко снижают привлекательность ипотеки.

Предприниматель Денис С. (семья, двое детей) снимает квартиру не первый год. Конечно, задумывается об ипотеке. Недавно он присмотрел квартиру, которая его устроила бы. Ежемесячные выплаты по кредиту (если его еще дадут) составят около $400 А вообще на сумму займа плюс проценты снимать квартиру, в которой он живет, можно еще около 50 лет

Владимир Гаврильчук говорит: Арендные ставки еще не подросли до того уровня, когда ипотека становится выгодной для нанимателей.

Как отмечают специалисты ИИЦ Недвижимость Петербурга, можно поступить еще проще: имея, например, те же $150 000, положить их на банковский депозит и на проценты арендовать вполне приличное жилье



Главная --> Публикации