Главная --> Публикации --> Госдума пустила земельные участки в расход Рынок складской и индустриальной недвижимости — 2006: складывать и умножать Жилье из “химволокна” Рпц осваивает инвестиционное строительство Город новостроек

Новый порядок

В ноябре рынок жилья сделал еще один шаг к стабилизации. Цена на столичный квадратный метр повысилась всего на 127 долларов и последнюю неделю начала с отметки 4177 долларов. И хотя единого мнения относительно дальнейших перспектив нет, некоторые аналитики начинают все смелее говорить о возможности снижения цен. Правда, в неявном виде.

Осень должна была дать ответ на очень важный вопрос. В ее начале цены продолжали расти на 4% в месяц, что уже расценивали как признак стабилизации. В этом кажущемся поспешном стремлении объявить желаемое за действительное проявилась опасная тенденция. После 9-10% роста есть риск, что новый темп прироста в размере 4-5% (а это, между прочим, 50-60% годовых) будет воспринят как норма. Этого, однако, не произошло. Видимо, рынок действительно серьезно вымотался и исчерпал потенциал.

Первые звоночки, предупреждающие о том, что рост цен на жилье, который многим потенциальным покупателям снился в кошмарных снах, пошел на убыль, раздались достаточно давно. Но далеко не все сразу поверили в то, что такое развитие событий реально. В конце концов столичный рынок недвижимости за последний год приучил своих участников (по крайней мере, находящихся на одной из сторон баррикад) что этот сценарий слишком хорош, чтобы быть правдой. Кроме того, весенняя лихорадка, познакомившая нас с 10-процентным подорожанием жилья в течение одного месяца, размыла понятие снижение темпов роста. Относительно рекордного уровня они снизились достаточно давно, но тут уж каждый имеет право иметь личное мнение, считать ли 5% прироста в месяц на неплохо разогретом рынке нормой или нет. Возможно, летние события было бы корректнее называть попыткой стабилизации после взрыва цен.

Время продавать и время торговаться

Сегодняшнее предложение на рынке характеризуется тем, что продавец заявляет ту цену, которую он хочет. При этом она может быть и неадекватной, - приводит мнение эксперта газета Бизнес от 2 ноября. Некоторые аналитики даже прикидывают вероятность и границы возможного отката цен. Впрочем, большинство считает, что в это время можно ожидать штиля или плавного роста на уровне 1-2% в месяц.

Совет журнала Коммерсантъ-Деньги (номер за неделю с 13 по 19 ноября) инвесторам еще более категоричен. Стабилизация цен делает бессмысленной покупку с инвестиционными целями, - считает издание, поэтому инвесторам пришло время продавать городскую недвижимость во всех сегментах, даже в тех, где все еще отмечается медленный рост.

Именно так определяют нынешний период два ведущих еженедельных бизнес-издания - журналы $martMoney и Коммерсантъ-Деньги. Действительно, конец года обычно является для инвесторов моментом фиксации прибыли. В нашем случае он совпал с периодом завершения ярко выраженного повышательного тренда, что является для спекулянтов сигналом к продаже. Темпы роста, которые прогнозируются на ближайшее время, делают краткосрочные инвестиции в недвижимость московского региона неинтересными, считает SmartMoney (номер за неделю с 6 по 12 ноября). С другой стороны, налицо кризис спроса, а это делает уместным торг с продавцами, считает автор.

Завершение ралли на рынке столичной недвижимости может завершиться массовой продажей активов, приобретенных с инвестиционными целями. По некоторым оценкам, в последнее время с такими целями было приобретено от трети до половины всех квартир. Это возвращает нас на несколько лет назад, когда массовый вывод на рынок инвестиционного жилья считали возможным фактором для обвала. Правда, задаваясь вопросом о том, лопнет ли пузырь на рынке недвижимости, журналисты обращают куда меньшее внимание на инвестиционное жилье. И не случайно. Значительное число участников рынка отмечает, что нынешняя стагнация обусловлена не достижением рынка баланса спроса и предложения, а отсутствием спроса. Да и пузырем в классическом смысле ситуацию аналитики признавать отказываются. Так, Газета в номере от 16 ноября утверждает, что среди россиян инвесторы, конечно, есть, но львиную долю покупателей недвижимости сегодня составляют те, кто просто улучшает свое жилищное положение, отнюдь не стремясь к извлечению прибыли.

Инвестиционный пузырь-2

Прочь из Москвы!

Так или иначе, ожидать падения цен не стоит. Коррекцию на 15-20% (а это около тысячи долларов) предрекают только самые смелые и оптимистично настроенные специалисты. Таковых единицы. Есть также мнение, согласно которому нас ждет скрытое снижение цен в виде сезонных или праздничных скидок. Но большинство прогнозирует, что уже в ближайшее время спрос, а вместе с ним и рост цен, восстановится.

22 ноября многие издания сообщили о том, что городские власти хотят направлять в пользу москвичей с как минимум десятилетним стажем 80% вновь возводимого жилья. При этом застройщикам будет предложено два вида инвестиционных контрактов. Один из них повысит долю города в новом строительстве вдвое, но застройщик сможет получить обратно ее часть в случае продажи квартир москвичам. По второму договору инвестор должен зарезервировать до 80% отходящих ему по контракту площадей для реализации москвичам опять же с десятилетним стажем, причем на 30% этой доли установить фиксированные цены, пишет Коммерсантъ.

Если, конечно, будет, что покупать. Стремление властей стабилизировать ситуацию на рынке жилья похвально и не может не вызывать уважения и одобрения. А вот методы, которыми они пытаются добиться заявленной цели, не могут вызвать ничего, кроме удивления. Вместо того чтобы создать прозрачный рыночный механизм, чиновники пытаются наладить ситуацию абсолютно нерыночными методами. Они то рекомендуют строителям снизить цены, то хотят ввести прогрессивную налоговую ставку для тех, кто покупает более одной квартиры. Очередная инициатива выглядит столь же нелепо.

Ведомости в номере от 23 ноября идеальным вариантом называют вывод из Москвы предприятий - это снизило бы привлекательность столицы с точки зрения предложения на рынке труда. Но есть и менее радикальные способы. Власти могли бы стимулировать снижение цен для всех, демонополизируя и дебюрократизируя рынок, создавая новые площадки для строительства и готовя инфраструктуру. В этом им очень бы помогли инвестиции регионалов, готовых сейчас платить 5000 долларов за 1 кв. м при его себестоимости в 1000 долларов, - считает издание. Впрочем, разговоры про дебюрократизацию ведутся уже не первый год

Специалисты отнеслись к этой идее скептически. Мало того, что она противоречит Конституции, так еще и спровоцирует рост цен, считают они. Если программа заработает, девелоперы будут вынуждены поднять цены на жилье, чтобы сохранить норму прибыли, - предупреждает газета. С этим согласен и аналитик, на мнение которого ссылается Газета от 22 ноября. Новшества вряд ли, приведут к стабилизации цен на рынке недвижимости, считает он. - Наоборот, могут быть самые неожиданные последствия. Появятся посредники, которые будут перепродавать зарезервированные квартиры иногородним, и таким образом для последних, новое московское жилье станет дороже. Однако иногородние не станут меньше покупать: они перекинутся на вторичный рынок. И тогда для москвичей предложений на вторичке станет меньше.

Доступное жилье на троих

Между тем без решения этой проблемы вряд ли удастся реализовать один из самых важных и амбициозных нацпроектов Доступное жилье. К чему приводит непрозрачность рынка, мы увидели в ноябре на примере другого проекта всероссийского масштаба, связанного с доступными лекарствами для льготников. Не хотелось бы повторения истории и в жилищной сфере.

Чиновники уже пошли на попятную, заявив, что доступное не значит дешевое. Эксперт в номере за неделю с 20 по 26 ноября предлагает вариант решения проблемы.

Между тем реализация проекта двигается по весьма загадочному маршруту. Она явно буксует, средства из нее выделяются программам, имеющим очень отдаленное отношение к доступному жилью. Когда главными претендентами на получение госинвестиций и просто бюджетных денег становятся Сулейман Керимов с проектом города миллионеров Рублево-Архангельское или Василий Анисимов с Большим Домодедово, начинаешь сомневаться, для кого в принципе придуманы нацпроекты, - выражает свой скепсис газета Ведомости от 21 ноября.

Чтобы выполнить национальный жилищный проект, надо создать эффективную связку бизнес-муниципалитеты-федеральная власть и воспользоваться апробированными за рубежом инструментами стимулирования строительства жилья для семей со средним и низким уровнем дохода, - пишет автор. Как один из примеров такого удачного опыта приводится создание большого количества арендного жилья, которое приводит к уменьшению давления спроса на рынке жилищной купли-продажи и, как следствие, снижению или стабилизации цен.

Последним ноу-хау на пути реализации программы стало предложение спикера Госдумы о создании государственной жилищной корпорации. Ее задача - распределение заказов между компаниями. Чем это может закончиться, показала все та же история с лекарствами. Вот и Эксперт сомневается, что создание новой структуры сдвинет дело с мертвой точки. Во-первых, есть сомнения, что она вообще сможет изменить ситуацию. Во-вторых, начать полноценную работу она сможет не раньше, чем через несколько лет.

А начинался ноябрь с не менее важной и серьезной проблемы. У автомобилистов столицы в последнее время два вечных вопроса - как не попасть в пробку и куда поставить своего железного друга на парковку. Решению второго должна была поспособствовать программа Народный гараж, но методы и сроки ее реализации пока дают повод только для язвительных шуток. Со времени разработки проекта цена одного машино-места достигла 5-7 тысяс долларов, а саму программу переименовали в Антинародный гараж.

Гаражи не станут народными

Не слишком высоко оценивает перспективы проекта и Газета от 1 ноября. Чтобы решить проблему цен, Ю. Лужков предложил отказаться от прибыли для города и использовать в строительстве новейшие технологии. Однако от прибыли уже и так вроде как отказались, сколько придется ждать новейших технологий, - непонятно. Вряд ли их внедрят за те две недели, которые мэр дал на доработку проекта, - указывает автор.

Теперь столичное правительство решило действовать административными мерами и принудить застройщиков обеспечить при возведении дома определенное количество машино-мест. Мэр столицы даже призвал город отказаться от прибыли при реализации этого проекта. Правда, как пишет газета Время новостей от 1 ноября, при использовании современных гаражных конструкций одно машино-место в социальном жилье обходится в среднем в 500-520 тыс. рублей. При таком подходе есть все основания предполагать, что народные гаражи будут страшно далеки от народа.

18% - такую цифру называют аналитики, когда речь идет о росте рынка офисной недвижимости в Москве в 2006 году. Несмотря на значительное количество вводимых в эксплуатацию площадей, качественное предложение по-прежнему недостаточно. Более того, будет расти спрос, а количество вакантных площадей в этом сегменте минимально. Второй год подряд объем сделок на офисном рынке в сегментах А и B достигает 1 млн. квадратных метров. Но если в прошлом году до этой цифры добрались только в середине декабря, то в этом - уже в начале ноября, отмечает Бизнес 13 ноября.

Офисы будут расти вне центра

Однако произойдет она уже в другом месте. Офисам не место в центре, - решили столичные власти на заседании правительства, на котором рассматривался Генплан развития столицы до 2025 года. Приоритет отдан сохранению исторического центра города, что подразумевает строительство в этой части гостиниц и апартаментов, в то время как офисам придется перебраться на периферию.
Наказав крупнейшего производителя цемента в стране компанию Евроцемент груп гигантским штрафом в 1,9 млрд руб., Федеральная антимонопольная служба (ФАС) пыталась создать прецедент эффективной борьбы с монополистами, задирающими цены. После нескольких месяцев судебных разбирательств ФАС согласилась уменьшить штраф более чем в 7 раз и разрешила компании повышать цены. В интервью Ведомостям совладелец Евроцемент груп Филарет Гальчев рассказал, как ему удалось убедить чиновников в пользе роста цен на цемент и почему компания предпочитает продавать свою продукцию только через биржу.

Основная причина роста - благоприятная ситуация в экономике. Именно этот фактор, как предполагается, будет определять ситуацию на рынке в ближайшие два года. Затем, как считают аналитики, может, наступит стабилизация.

Кто стал инициатором заключения мирового соглашения между Евроцемент груп и ФАС?

Если захотеть, можно довести рентабельность до 70%

Насколько компании стало легче, когда вы официально признали доминирующее положение на рынке?

Эти разбирательства я считаю исключительным недоразумением. Я думаю, что руководство антимонопольной службы не совсем правильно информировали о том, что происходит в цементной отрасли. В службе были уверены, что мы взвинтили цены на 70-100% и зарабатываем такие деньги, что алмазы и нефть отдыхают. А нам казалось, что служба ставит задачу угробить отрасль. Но мы сумели убедить ФАС в том, что цементная промышленность требует поддержки, что повышение цен в прошлом году было [продиктовано] не желанием г-на Гальчева набить себе карманы, а стремлением спасти отрасль. Я благодарен руководству ФАС, которое в итоге приняло наши доводы. Мы сели за стол переговоров и нашли единственно правильное решение, в рамках которого сейчас живем.

Но ведь цены выросли почти в два раза.

Время покажет. Пока можно сказать одно: очень хорошо, что появилась определенная система взаимоотношений между ФАС и компанией. Ни один пункт мирового соглашения в течение полугода не нарушался ни с нашей стороны, ни со стороны ФАС. Мы знаем, куда двигаемся, как должны развиваться, знаем, чего ждать. Повышая в прошлом году цены, мы хотели достичь хотя бы минимального уровня рентабельности. Но не за счет потребителя, а за счет спекулянтов. Нам удалось убрать с теневого рынка достаточно большие финансовые средства. Я еще в прошлом году говорил, что если достигнем хотя бы минимального уровня, никто не будет раскачивать рынок, то цены стабилизируются. И мы достигли этого.

Подписав мировое соглашение, вы сразу же подняли цену: сначала на 10%, потом на 7%.

Я говорю про нас наши цены есть на официальном сайте. Сегодня средняя цена составляет 2045 руб. без НДС и доставки за 1 т. Цены взвинтило жулье, которое есть на рынке, летом цены на цемент в отдельных регионах доходили до 4000-5000 руб. за 1 т. Недавно Росстат рассчитал среднюю цену цемента. Наша ниже, чем на рынке, в среднем на 10%.

А рентабельность в 6% в 2004 г., про которые говорится в годовом отчете компании за 2005 г.?

Нет, в среднем на 14%, а по сравнению с 2005 г. на 6%, что ниже инфляции 2006 г. Так же и ФАС когда-то сравнивала цены апрельские с майскими. Но нужно ведь годовые показатели сравнивать! Мы говорим, что необходимо увеличить строительство до 80-90 млн кв. м в год, это потребует строительных ресурсов. Но в цементную отрасль не инвестировали, заводы не модернизировались, новые линии не вводились. Кто может вложить в отрасль, если нет достаточного показателя рентабельности?

Евроцемент груп просчитывала упущенную выгоду от того, что ФАС не разрешала увеличивать цену?

Это искусственная рентабельность, которая сформировалась в нашем холдинге. Если захотеть, то можно довести рентабельность до 70%, но при этом через год все заводы перестанут работать, мы убьем отрасль.

Инвесторы считают, будто построить завод как ларек поставить

Расчет простой: берем разницу от цены в 10% от 2000 руб. и умножаем на 19 млн т, произведенных нами в России. Получится около 4 млрд руб., или $150 млн. Но мы не можем считать экономическую выгоду, на которую не рассчитывали. Когда ФАС выносила свои решения, она не рассматривала вопрос социально-экономического эффекта. А сейчас он налицо: колоссальные темпы роста по производству цемента 12%, а в среднем в промышленности строительных материалов он составляет 6%. Зарплаты сотрудников увеличились на 25%, кратно увеличилась налогооблагаемая база.

Это хорошо. Конкуренция стимулирует к дальнейшему развитию. С другой стороны, сейчас все кинулись строить заводы, но это все неправда. У меня такое ощущение, что инвесторы считают, будто построить завод как ларек поставить.

Производство стройматериалов поддерживается в рамках нацпроекта Доступное жилье, желающих инвестировать в цементную отрасль становится все больше. Что вы думаете об этом?

Давайте посмотрим на это с точки зрения экономики: чтобы построить завод в голом поле, нужна инфраструктура. Для этого необходимы согласования. Мы, например, на действующем предприятии согласования получаем полтора года. Чтобы создать инфраструктуру построить железную дорогу, станции, развязки, газораспределительные станции, потребуется как минимум два года. На строительство завода еще года 2- Окупаемость 10-12 лет.

Почему бы не строить, если есть месторождения и средства?

В мире две компании контролируют мировое производство цементных заводов датская FLSmidth и немецкая Polysius. Еще одни конкуренты китайцы, которые купили европейские технологии и за счет дешевой рабочей силы поставили процесс на конвейер. Еще говорят, что китайцы строят 1 т мощности за $10 Таких денег могут стоить проектирование, поставка оборудования, но потом идут строительно-монтажные работы, железнодорожные станции, дороги, энергетические мощности, а строительство карьера занимает 30% общей стоимости завода. Получатся все $300 за 1 т мощности.

Но ведь китайцы со своими технологиями обещают готовый завод за два года.

Мы предпочитаем западные технологии, хотя не исключено привлечение и китайских на отдельные линии. Сейчас проводим тендеры, скоро подведем итоги.

Евроцемент груп заявила о строительстве трех новых заводов, кто будет подрядчиком?

Этот процесс незавершаемый. А для перехода с мокрого способа на сухой потребуется не менее 15 лет. Для того чтобы перевести с одного способа на другой, нужно снести старый завод и построить новый. Инвестиции могут составить порядка $6 млрд, и мы уже в этом году в модернизацию вложили $120 млн. А вся инвестиционная программа группы достигнет к 2010 г. $1,2 млрд. В результате мы дополнительно дадим стройкомплексу России 9,1 млн т цемента ежегодно. Благодаря реализации инвестиционной программы мы не только ежегодно увеличиваем производство на 14% при почти 100%-ной загрузке заводов, но и снижаем потребление электроэнергии и топлива. Только за 2006 г. мы сократили потребление газа на 3% это 100 млн кубов.

Когда завершится модернизация?

Мы хотели создать компанию российского масштаба с производственными мощностями 5 млн кв. м. У нас была идея в крупных городах строить целые районы. Ежегодно вводить до 3 млн кв. м, обеспечивая стройки собственными материалами и ресурсами. Мы провели переговоры в 26 регионах России, почти сформировали производственную базу, которая позволяла бы строить 3,5 млн кв. м, вели переговоры о покупке ДСК, чтобы модернизировать их по шведской и канадской технологиям. Но когда мы столкнулись с подходом местных администраций, все желание пропало. Мы поняли, что с существующими согласованиями умрем на этих стройках.

Для каких целей вы хотели купить домостроительный комбинат в Воронеже?

Нет. Думаю, через какое-то время пойдем по другому пути. Возможно, возведем с нуля заводы по западным технологиям мощностью до 0,5 млн кв. м и начнем постепенно строить.

Вы полностью отказались от идеи?

Главная задача нашей компании обеспечить программу строительными материалами. Правда, есть проблема, которая нас беспокоит: почему-то программа расписана только до 2010 г. Хорошо, в 2010 г. мы будем строить 80 млн кв. м жилья, а что будет в 2011 г.? Мы сейчас построим заводы, введем их, а что будем делать потом? Будет нужен цемент или нет? Сегодня мы ни к кому не ходим, ничего не просим. Единственное мы хотим, чтобы нам не мешали и у государства были четкая промышленная политика и прогноз ее развития хотя бы до 2020 г.

Евроцемент груп участвует в Доступном жилье?

Ежегодно в компании проводится не менее 1500 проверок. Это и Ростехнадзор, и ФСФР, и департамент экономической безопасности МВД РФ, и Федеральная налоговая служба. Мы не против проверок они дисциплинируют, но мы за систему. Если компанию нужно проверить, то сделайте это в течение определенного законом срока. А так, вместо того чтобы заниматься модернизацией и строительством новых заводов, т. е. развитием, мы тратим много сил и времени на подготовку документов. И это не только наша проблема это проблема всего бизнеса. Еще не успев подойти к зданию, проверяющие уже имеют штамп: жулики. Никто не может понять, что компания компании рознь. Разные компании совершенно по-разному ведут свой бизнес и исповедуют разные философии.

А кто вам мешает?

Правда! Дружить со своей головой, совестью. Это самая правильная философия. Заработать все и сразу неинтересно. А в процессе созидания ты получаешь колоссальное удовольствие. И система ведения бизнеса становится устойчивой. Думаю, мы с ФАС не нашли бы понимания, если бы у нас были неправильные подходы.

Какая она у вас?

Ваши отношения с Russia Partners (RP), судя по всему, зашли в тупик?

По пути с этим цементом может произойти все, что угодно

Как вы оцениваете намерения Елены Батуриной вновь заниматься цементом?

Это разговор глухого с немым. Мы всегда открыты и готовы к обсуждению, но у нас нет никаких обязательств по выкупу пакета RP. 15 судов прошло, и они все нами выиграны. С их стороны были попытки получить информацию, содержащую коммерческую тайну. По этому делу в отношении некоторых представителей RP заведены уголовные дела. Миноритарии, владевшие по одной акции, пытались оспаривать сделки и тормозить работу компании. Это уже чистое рейдерство. Но все суды они проиграли. Мы, в свою очередь, предъявили встречные иски по взысканию судебных издержек и выиграли. Таким образом, создан важный прецедент, когда рейдерам будет сложно использовать миноритарных акционеров для захвата компаний, поскольку те серьезно задумаются, прежде чем отдать свои акции неизвестно кому и в каких целях. Делаются попытки взыскать 6 млрд руб. каких-то убытков. Сейчас RP подала иски в Лондоне и на Кипре. Мы этому рады: чтобы не обвиняли, мол, 15 судов проиграли, потому что это Россия.

Почему с жалобой на вас в ФАС обращался предправления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс?

Я не владею такой информацией. Но если это так, я приветствую.

Росатом будет строить новые энергоблоки, для этого потребуются большие объемы цемента. Ведет ли агентство переговоры о заключении договора с вами?

Я позвонил Анатолию Борисовичу и спросил, какие у него претензии. Он ответил, что у нас чересчур высокие цены. Я предложил подписать контракт, чтобы компания покупала цемент у нас напрямую, но контракта с РАО ЕЭС нет и сейчас.

В мировом соглашении есть пункт о том, что вы собираетесь заводы сделать филиалами. Зачем вы переводите компанию на единую акцию?

Поразительная ситуация. Я об этом слышал, летом к нам даже приходили какие-то люди, вели переговоры и исчезли. У нас одно условие: со всеми компаниями, в том числе и государственными, работать только напрямую. Если Росатом собирается строить, мы готовы напрямую заключить контракт и обеспечить их цементом на 100%. Это слишком серьезные объекты для того, чтобы покупать через какие-то подставные структуры. По пути с этим цементом может произойти все, что угодно. И очень большой риск для атомной промышленности покупать цемент через посредников.

Сколько планируете потратить денег на выкуп?

Это вопрос не сегодняшнего дня, объем работы на несколько лет. Первое: мы получим чисто управленческий эффект. Второе: это перераспределение налоговых отчислений в регионы, когда каждое наше предприятие а они все градообразующие получит доходы адекватно своему вкладу в развитие холдинга. Это самое главное. В рамках закона Об акционерных обществах будем выкупать акции у миноритариев.

Как распределятся в новой компании доли акционеров?

Мы заплатим за акции ровно столько, во сколько их оценят независимые оценщики.

Пожалуйста, идите на биржу

Структура акционеров головной компании не изменится.

Нет. А зачем? У нас нет никакой необходимости оценивать компанию. А что касается инвестиций, финансовые учреждения в очереди у нас стоят, чтобы дать денег, причем процентные ставки одни из лучших. В мировой практике большинство крупных компаний пытаются, наоборот, стать частными семейными предприятиями. У меня одна цель построить компанию мирового масштаба. Будем делать все, чтобы Россия не зависела от импортной продукции. Стране нужен цемент, и мы его произведем.

Роснефть такую процедуру проводила перед IPO. У вас есть такие планы?

Я не знаю и не думаю об этом. Мне это неинтересно по крайней мере, пока. Потенциал компании сильно недооценен, и оценивать ее сегодня все равно что оценивать недострой.

А сколько, по-вашему, стоит компания?

Сегодня мировая компания № 1 Lafarge стоит $42 млрд и производит 110 млн т. Достигнем таких показателей будем стоить столько же.

Хорошо, а через 10 лет что она будет собой представлять?

Я и мой партнер Георгий Краснянский.

Кто сейчас владеет акциями Евроцемент груп?

В прошлом году мы приняли решение в качестве поощрения передать до 2% акций определенным менеджерам. Но ни один из них не имеет права продать акции на рынке. Программа еще не завершена, поэтому подробности я сообщить не готов.

У вас запущена опционная программа. Расскажите о ней подробнее.

Мои.

Чьи акции они получили?

Мы звонили в Ренессанс Капитал и спросили: кто? Компания не принимала никаких решений по реализации 1% акций.

Кто из акционеров пытался продать 1% акций через Ренессанс Капитал?

Мы интересуемся покупкой заводов во всем мире. Зона наших интересов страны СНГ, Индия, Бразилия, Китай, Пакистан. В этих странах темпы роста гораздо выше, чем в других развитых странах. В мире производится 2,25 млрд т цемента в год. Ежегодный прирост по миру составляет 4%, львиную долю прироста дают именно эти страны до 12%.

Вы недавно купили завод в Узбекистане. Какие еще зарубежные рынки намерены осваивать?

Менее $1 млрд.

Какой кредитный портфель компании?

Я воздержусь от конкретных цифр, потому что это неправильно.

Какова сейчас себестоимость производства 1 т цемента?

Продаем. Я сейчас скажу 1000 руб., а вы, не разбираясь в деталях, напишете, что себестоимость 1000 руб., а на рынке стоит 5000 руб.! Есть официальная бухгалтерская отчетность с уровнем рентабельности по чистой прибыли она у нас 15%. Вот и считайте.

Но ведь продаете его вы по вполне определенной цене?

Около 17-18% за счет объемов производства. В прошлом году мы произвели 19 млн т цемента в России, в этом 22,5 млн т, а с учетом заводов в ближнем зарубежье 27 млн т. А вся Россия произведет около 54 млн т. Ожидаемая выручка компании составит около 58 млрд руб. Возвращаясь к вопросу цен, я могу сказать, дабы не было спекуляции, что мы одними из первых начали продавать цемент на бирже. Совместно с Московской фондовой биржей сформировали 16 региональных биржевых точек. Спрос огромный, я надеюсь, что в ближайшее время мы выйдем на 50 региональных центров по продажам цемента. А в 2007 г. не менее 75% цемента планируем продать через биржу.

Но в прошлом году у вас не было всех сегодняшних заводов. Какая рентабельность будет в 2006 г.?

Будет заключать только через биржу. Биржа информирует нас, что лот такой-то был продан по цене такой-то компании, которая подпишет с нами контракт, и мы обеспечим поставку. Весь товар на бирже, пожалуйста, идите на биржу, заключайте контракты с нами.

А если компания захочет заключить с вами контракт на поставку цемента по той цене, которая указана на вашем сайте?

Нет, это связано с тем, чтобы не было спекуляции и нас не обвиняли в том, что у нас непонятные цены. Биржа это инструмент установления цен, а всю ответственность за поставку товара несем мы.

Это связано с тем, что цены у конкурентов выше?

75% это наша цель в реализации продукции через биржу. Остальную часть планируем продавать государственным организациям, например Минобороны, Росатому, Спецстрою, организациям, которые строят муниципальное жилье. Цена там может отличаться в пределах дозволенного законом на 5-10%. Но это контракты, которые заключаются под конкретные проекты, ведь они с бюджетом определяются раз в год. Возможно, в будущем на биржу попадет вся выпускаемая нами продукция. Представители ФАС неоднократно говорили, что если через биржу продается не менее 30% цемента, то биржевая цена принимается как рыночная. Если мы 75% будем продавать на бирже это рыночная цена или нет?

А остальные 25% цемента куда денутся?

Филарет Ильич Гальчев родился 26 мая 1963 г. в Тбилиси. Служил в армии. В 1991 г. окончил Московский институт горной промышленности. В 1991 г. стал главным экспертом по коммерческим вопросам в Институте горного дела им. Скачинского. С 1992 г. гендиректор Международного торгового дома горной промышленности. В 1993 г. назначен начальником управления организации рынка угля в компании Росуголь. В 1996 г. создал и возглавил компанию Росуглесбыт, позднее переименованную в Евроцемент. Сейчас председатель совета директоров ОАО Евроцемент груп.

Биография

Евроцемент груп создана в 2002 г. на базе Росуглесбыта и Штерн-цемента, стала крупнейшей цементной компанией страны в 2005 г. после покупки цементных заводов у Елены Батуриной за сумму около $800 млн. В 2006 г. планирует выпустить 27 млн т цемента (более 40% от общего объема производства в стране). Владеет 16 цементными заводами России (шестью в Центральном федеральном округе, по два в Северо-Западном, Уральском, Поволжском и одним в Южном), Украины и Узбекистана общей мощностью 36 млн т в год. Выручка в 2005 г. составила 36 млрд руб. (в 2004 г. около 17 млрд руб.). Основные акционеры Филарет Гальчев и Георгий Краснянский.

О компании

Газпром нефть (бывшая Сибнефть) добыла в 2005 г. 1,99 млрд куб. м газа и 33 млн т нефти. В середине 2006 г. компания зарегистрирована в Петербурге. Газпром контролирует 75% акций Газпром нефти, 20% у ЮКОСа. Выручка в 2005 г. $14,7 млрд, чистая прибыль $3 млрд. По закону о бюджете Санкт-Петербурга на 2006 г. его доходы составляют 180 млрд руб., расходы 186 млрд руб.; согласно проекту закона о бюджете на 2007 г. доходы 210 млрд руб., расходы 239 млрд руб. RMJM London основано в 1956 г. Проектировало высотные здания в разных городах мира, например, сейчас в г. Дохе (Катар) строится небоскреб высотой 450 м. RMJM участвует в проектировании башни высотой 250 м в комплексе Москва-Сити.

Административно-деловой центр Газпром-Сити в Петербурге будет построен по проекту английского архитектурного бюро RMJM London. За разработку проекта бюро может получить порядка $100 млн, а строительство комплекса обойдется примерно в $2 млрд.

По мнению Матвиенко и Миллера, проект строительства небоскреба, предложенный RMJM, оптимально вписывается в архитектурную среду города. Хотя известный архитектор Кисе Курокава, по проекту которого в Петербурге строится новый футбольный стадион, уверен, что в непосредственной близости от исторического центра Петербурга нельзя строить здания выше 50-100 м. Из-за несогласия с высотой Газпром-Сити он вышел из состава комиссии, которая определяла победителя конкурса. Застройка центра Петербурга по высотности напоминает японский город Киото она редко превышает 50 м. Рядом с историческим центром Киото нельзя строить объекты выше 100 м. Высокие здания находятся на окраине города, что сохраняет его исторический облик, говорит архитектор.

Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко и предправления Газпрома Алексей Миллер в конце прошлой недели выбрали победителя в архитектурном конкурсе на проект строительства в Петербурге административно-делового центра Газпром-Сити. Им стало английское архитектурное бюро RMJM London, которое выиграло у пяти иностранных архитектурных компаний Office for Metropolitan Architecture, Ateliers Jean Nouvel, Fuksas Associati S. R.L., Herzog de Meuron Architekten, Studio Daniel Libeskind.

Разработка проекта может принести архитектурному бюро около $100 млн. По международным стандартам архитекторы получают за такие проекты 5-12% от их стоимости, говорит Курокава. То есть порядка $100-240 млн. Но Никандров уточняет, что работа архитекторов не будет стоить больше 5%, остальные средства пойдут инженерным компаниям, которые спроектируют внешние и внутренние электросети, ветроустойчивость, схемы противопожарной безопасности и т. д.

В ответ на критику Матвиенко утверждает, что комплекс строится за чертой охраняемой зоны. Город должен развиваться, а за последние 50 лет в Петербурге не появилось архитектурных шедевров. Покажите мне хоть один пример, заявила она. Губернатор также отметила, что комиссия выбрала только архитектурную концепцию, которую нужно доработать и представить городским властям. Проект будет готов не раньше мая. А представитель RMJM в России Филипп Никандров считает, что высотный регламент ограничивает высоту обычной застройки и не должен распространяться на доминанты, какой станет небоскреб.

Стоимость возведения Газпром-Сити оценивается примерно в $2 млрд. Из них более $500 млн придется на небоскреб, цена которого вырастает из-за неудобных для высотного строительства грунтов, говорит источник, знакомый с подробностями проекта. Строительство будет вестись на средства городского бюджета, рассказывает Куприянов. Миллер заявил, что в следующем году дочки газовой монополии перечислят в бюджет Петербурга 14 млрд руб., из которых 7 млрд руб. пойдут на финансирование строительства Газпром-Сити и нового футбольного стадиона.

Пресс-секретарь Миллера Сергей Куприянов говорит, что архитектурное бюро получит за работу по проекту небоскреба несколько десятков миллионов долларов. Точная сумма, по его словам, будет определена после утверждения проекта.

Петербуржцы против

Строительство должно завершиться в 2012 г. А после его окончания Газпром может перенести в небоскреб на берегу Невы свой головной офис, говорит источник, близкий к компании.

Группе Вестер принадлежит более 180 магазинов в Калининграде (часть специализируется на торговле бытовой техникой, спорттоварами, книгами, парфюмерией и др.), шесть супермаркетов в Москве и по одному гипермаркету в Белгороде, Ярославле и Ульяновске. Чистая выручка в 2005 г. около $220 млн, план на 2006 г. примерно $310 млн (в том числе около $216 млн у продуктовой сети). Основные владельцы председатель совета директоров Олег Болычев и гендиректор Александр Астрейко.

Горожане, к которым присоединились представители искусства, архитекторы и директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский, требуют переноса строительства на окраину города. А перед началом церемонии объявления итогов конкурса по Неве напротив офиса Газпром нефти ходил катер с плакатом Дурдом-сити мечты сбываются.
Группа Вестер привлечет деньги на открытие магазинов, не влезая в долги и не делясь с инвесторами долей в бизнесе. Вестер нанял ИГ Атон для поиска покупателя на 40 000 кв. м своих площадей, за которые рассчитывает получить около $100 млн. Участники рынка называют главным претендентом на покупку девелоперскую группу РТМ, а Вестер утверждает, что скорее отдаст предпочтение западным инвестфондам.

Всего в собственности Вестера 207 000 кв. м, еще около 70 000 кв. м группа арендует. Непосредственно продовольственная сеть к концу года займет около 52 000 кв. м, примерно 80% этих площадей собственные. На первом этапе Вестер продаст 40 000 кв. м в четырех торгцентрах в Калининграде и Белгороде. Болычев уточнил, что стоимость сделки ожидается в размере примерно $100 млн. Константин Сахаров, исполнительный директор Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, считает, что такая цена возможна при средней стоимости аренды 1 кв. м в продаваемых торгцентрах $300 в год.

О том, что Вестер ищет покупателя на часть своей недвижимости, Ведомостям рассказал председатель совета директоров группы Олег Болычев. Представитель ИГ Атон подтвердил, что Атон консультирует Вестер в соответствующей сделке, которая может состояться в начале 2007 г. С кем ведутся переговоры, партнеры не говорят.

Столичный девелопер слышал о переговорах Вестера с компанией РТМ (создана самарской группой Время и холдингом Марта). Президент Марты Георгий Трефилов утверждает, что пока договорился с Вестером только о создании закупочного союза, а покупка недвижимости в Калининграде в его планы не входит. Болычев утверждает, что ему интереснее продать недвижимость западным инвестбанкам. Тем более что в будущем он может продать партнеру и остальную недвижимость, сохранив за магазинами право долгосрочной аренды.

Деньги нужны Вестеру на открытие новых гипермаркетов в 2007 г. их число должно увеличиться с трех до 1 По собственному прогнозу, к 2010 г. Вестер откроет 60 гипермаркетов (торговая площадь каждого 8000 кв. м) и 28 супермаркетов (1200 кв. м), что обеспечит ему годовую выручку в $3 млрд (или $900-1200 с 1 кв. м в год).



Главная --> Публикации