Главная --> Публикации --> Гк «московский ипотечный центр» завершила строительство замороженного жилого комплекса на ходынском поле Сочи мечтает стать гламурным берегом Нижегородские власти купили у “фактора” объекты “социальной инициативы” Дом у воды: что изменится после нового года? Гостиницу "россия" вернули в первую инстанцию

То, что ФГУПы подлежат тотальной ликвидации, было решено еще четыре года назад. Тогда все они были поделены на нужные и ненужные государству. Пик распродажи госсобственности пришелся на 2004 год, когда количество акционированных ФГУПов исчислялось сотнями. В итоги у Росимущества осталось три десятка ФГУПов, а в апреле 2005 года глава ведомства Валерий Назаров подписал распоряжения о ликвидации еще 16 ФГУПов, в хозяйственном ведении которых находилось более 600 объектов недвижимости, расположенных в основном в Москве. Ликвидационные комиссии должны были завершить свою работу до 31 декабря этого года. Однако в конце прошлой недели выяснилось, что Росимущество неожиданно отменило свое предыдущее решение в отношении 12 ФГУПов.

Росимущество отказалось от идеи полной приватизации подведомственных ему федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) и решило оставить в госсобственности часть их имущества. Как стало известно Ъ, в начале октября агентство отменило ликвидацию 12 ФГУПов, в хозяйственном ведении которых до недавних пор находились сотни объектов недвижимости. Нераспроданные активы, в том числе здание ФАС и офис судебного департамента Верховного суда, будут переданы на баланс ФГУП ФТ-Центр, который будет сдавать их в аренду.

В ходе реорганизации ФТ-Центр к нему будут присоединены следующие ФГУПы: Полет, ВПК-Технотэкс, Экономический центр, Эксплор, Экспр, Сервэкс, ВПК-Сервис, ВПК-Инвест, Соцпромсервис, ВПК-Экспромтех, Сигма, Инвестиционно-консалтинговый центр, а также ФГУП Сочинское пассажирское автотранспортное предприятие #3 и ФГУП Государственное предприятие по реализации военного имущества.

5 октября замруководителя Росимущества Сергей Сысоев подписал соответствующее распоряжение, а на следующий день еще один документ, проясняющий дальнейшую судьбу ФГУПов. Как следует из распоряжения #3609-р, текстом которого располагает Ъ, на этот раз Росимущество решило присоединить их к ФГУП Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр). После реорганизации ФТ-Центра, которая завершится до 28 февраля 2007 года, тот станет правопреемником по правам и обязанностям присоединяемых предприятий. По словам источника Ъ в Росимуществе, этот ФГУП станет владельцем всех их активов, которые будут сдаваться в аренду. Впоследствии этот ФГУП будет приватизирован, утверждает он. В июне этого года ФТ-Центр возглавил Артур Пахомов, который последние полтора года возглавлял ликвидационные комиссии всех ФГУПов.


Во многих семьях с течением времени встает вопрос о переоформлении квартиры - с родителей на подросших детей, с мужа на жену или с бабушки на внука. Один из популярных способов это сделать - договор дарения. Однако этот способ не так прост, как кажется. Дарение, как и любая сделка, имеет свои подводные камни.

В Минэкономразвития, в ведении которого находится Росимущество, Ъ сообщили, что ни один из ФГУПов так и не был ликвидирован. После переоценки имущества ФГУПов, проведенной в конце прошлого года, реализация объектов недвижимости затормозилась. Кроме того, в ходе ликвидационных процедур Росимущество столкнулось с невозможностью продать часть объектов. Например, ряд административных зданий, заявил Ъ представитель министерства. Как удалось выяснить Ъ, на балансе ФГУП Соцпромсервис значится здание по адресу: улица Гиляровского, 31 (здесь расположен судебный департамент при Верховном суде), а на балансе ФГУП Эксплор здание Федеральной антимонопольной службы (ФАС), расположенное по адресу: улица Садовая-Кудринская, 11, и ряд других подобных объектов. Однако, по мнению главы правового бюро Олевинский и партнеры Эдуарда Олевинского, такое объяснение не выдерживает критики. Нет препятствий для того, чтобы передать имущество ликвидируемого ФГУПа на баланс другого предприятия. Все это можно было сделать в ходе ликвидационных процедур, утверждает он. Думаю, представители Росимущества столкнулись с тем, что в одночасье продать имущество ликвидируемых ФГУПов технологически невозможно. В результате спустя полтора года они решили изменить концепцию. В самом же Росимуществе утверждают, что речь не идет об изменении стратегии в отношении ФГУПов. Мы действуем в рамках первоначально намеченных мероприятий. В конце 2004 года Росимуществом было принято решение избавиться от избыточных активов, а оставшиеся активы передать на баланс нескольких ФГУПов, заявили Ъ в пресс-службе агентства.

Дарение - двусторонняя сделка. Для ее осуществления стороны - даритель и одаряемый - должны согласовать все условия перехода прав на имущество. Что имеется в виду? К примеру, одного желания дарителя безвозмездно передать имущество, - как это происходит, например, при оформлении завещания, - недостаточно. Предполагаемый подарок должен быть согласован с одаряемым. Более того, он обязан дать свое согласие получить этот дар. Естественно, подарить можно только ту вещь, право собственности на которую бесспорно (подтверждено документом, вещь не заложена, не является спорной и т. п.).

Щедрый дар

Договор дарения также не может содержать каких бы то ни было временных ограничений для одаряемого. Например, включение в договор дарения условия, по которому имущество переходит в собственность одаряемого после смерти дарителя, делает эту сделку, говоря языком права, "ничтожной" (не порождающей у сторон никаких прав и обязанностей).

В договоре не могут фигурировать какие-либо обязанности одаряемого по отношению к дарителю, как-то: денежные выплаты, обязательства по уходу и содержанию и т. п. Имущество переходит от одного участника сделки к другому безвозмездно - это основное условие действительности договора. В противном случае такой договор будет признан фиктивной сделкой и, как следствие, не будет порождать юридических последствий для сторон.

В связи с упомянутым "обещанием подарка" проявляется особое свойство договора дарения. В случае смерти потенциального одаряемого право на получение дара не переходит к его наследникам. А вот обязанность по исполнению обещания подарить имущество должна быть исполнена даже после смерти дарителя его наследниками.

Договор дарения может предусматривать только обещание подарить какую-либо вещь в будущем. Это обещание должно быть ясно выражено, т. е. содержать точное указание на то, кому и какая вещь будет подарена. Нельзя обещать подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет. Если все-таки есть необходимость в передаче всего имущества, то самый простой способ обойти эту преграду - провести опись имущества и включить ее в договор в качестве приложения.

Как и любое юридическое действие, договор дарения регулируется действующим законодательством. В частности, статьей 575 Гражданского кодекса РФ, где предусмотрено несколько случаев, когда дарение не допускается. Статья эта распространяется на подарки стоимостью более 500 руб. (5 МРОТ), т. е. напрямую относится к недвижимости.

Видит око

Граждане, находящиеся на лечении, содержании в лечебных, воспитательных, социальной защиты и других аналогичных учреждениях, а также супруги и родственники этих граждан не могут дарить имущество работникам указанных учреждений.

Так, если собственником квартиры является малолетний (до 14 лет) или гражданин, признанный недееспособным, такая квартира не может быть подарена никому.

Не нужен мне берег турецкий

Нельзя дарить имущество (в том числе и недвижимость) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей. Здесь возникает резонный вопрос: как отследить - связан ли этот дар непосредственно с должностными обязанностями лица или является следствием хорошего расположения одного человека к другому. На данный момент никаких разъяснений Верховного Суда РФ по этому поводу не было принято, поэтому очевидно, что эта робкая попытка законодателя ограничить мздоимство чиновников пока не нашла своего отражения в практике.

Даритель может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать вещь в будущем. Такой отказ возможен лишь в случае, когда после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, был заключен договор с обещанием передать в дар квартиру. На момент подписания договора у дарителя была еще одна квартира, где он жил со своей семьей. После заключения договора эта квартира сгорела. Это как раз тот случай, когда возможен отказ от передачи одаряемому обещанной квартиры, так как иначе дарителю будет негде жить. В этой ситуации одаряемый не имеет права требовать от дарителя возмещения убытков (ст. 577 ГК РФ).

Одаряемый может отказаться от получения дара до того, как дар будет ему передан (ст. 573 ГК РФ). Однако следует учитывать, что даритель вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. В сумму ущерба могут включаться, например, расходы по оформлению договора дарения, расходы на содержание подаренной квартиры и т. п.

Даритель может потребовать в судебном порядке отмены дарения и в том случае, если одаряемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, представляющего для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Например, отец подарил сыну сад, выращенный его родителями и ценный для него как память о них. Если сын начнет рубить садовые деревья для отопления дома, отец вправе требовать в суде отмены дарения.

Кроме того, даритель может отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких родственников либо причинил ему телесные повреждения. Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники последнего также вправе требовать в суде отмены дарения (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Право дарителя отменить дарение ограничивается перечисленными выше ситуациями. При других обстоятельствах даритель не сможет получить подаренное имущество обратно.

В случае отмены договора одаряемый обязан возвратить подаренное имущество.

Договор дарения недвижимости в соответствии с желаниями сторон может быть заключен в простой письменной форме или быть заверен нотариально. И в том и в другом случае он подлежит обязательной государственной регистрации. Только после соответствующей записи в государственном реестре право собственности на жилое помещение переходит к одаряемому. Передача подаренного помещения осуществляется посредством вручения правоустанавливающих документов либо другого символического действия, например вручения ключей или разрезания красной ленточки.

Подарки любят счет

Текст документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должен быть разборчивым. Следует полностью указывать фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса их мест жительства.

В Москве регистрацию договоров дарения осуществляет Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). В Московской области эти функции возложены на Регистрационную палату.

Государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Сделка считается зарегистрированной (а правовые последствия наступившими) со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав.

Документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления).

Помни о налогах

Нередко при регистрации сделки случаются разнообразные коллизии. Например, один родственник дарит другому квартиру, но от регистрации сделки отказывается. Мол, я передал все права и регистрацией занимайся сам. А по закону, если договор не заверен нотариально, то в регистрационные органы должны обращаться обе стороны. В этом случае, прежде чем регистрировать переход прав на квартиру, их придется отстаивать в суде. А вот если бы договор был нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации права требовалось бы только от одной из сторон договора.

Налог уплачивается одаряемым на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом.

Одаряемый обязан заплатить налог с имущества, переходящего в порядке дарения (см. таблицу). Однако есть приятные исключения. Согласно ст. 4 Закона "О налоге на имущество...", гражданин не должен платить налог, если имущество получено им в дар от собственного супруга. Также освобождены от уплаты налога на полученный в порядке дарения жилой дом (квартиру) лица, проживавшие в этом доме (квартире) совместно с дарителем на день оформления договора.

Сергей Иванович, каковы предварительные результаты выполнения ФЦП Жилище?

Приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России стал одним из определяющих факторов развития строительной отрасли нашей страны. Федеральная целевая программа Жилище является основой нацпроекта, от которой напрямую зависит решение поставленных руководством страны задач. Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик рассказал агентству Интерфакс-Недвижимость о результатах реализации ФЦП в 2006 году и о том, чему научил российских строителей опыт работы в рамках нацпроекта по жилью.

В Росстрой были переданы полномочия для реализации жилищных программ других федеральных ведомств - Рособразования, Минэкономразвития, МЧС, ФМС и так далее. При этом изменения были сначала прописаны в федеральном бюджете, а уже после его принятия внесены в ФЦП Жилище. Таким образом, перевод денег с одних счетов на другие начался только с января.

В бюджете-2006 были определены ключевые направления и точки, в наибольшей степени нуждавшиеся в финансовых вложениях. Такой ключевой точкой стало, например, обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой. В бюджете впервые было предусмотрено выделение средств на госгарантии и субсидирование процентной ставки по кредитам для подготовки земельных участков под строительство.

Но в основном все проблемы с финансированием были решены в июле-августе текущего года. Безусловно, полгода финансирование по этим программам не происходило, но это не говорит о том, что мы просто сидели и ждали, когда бюджетные проблемы будут решены. Программы, существующие уже несколько лет и исторически сложившие, как, например, программа государственных жилищных сертификатов, функционировали бесперебойно и даже опережающими темпами. И военнослужащим, и северянам, и многим другим категориям субсидии были перечислены.

По некоторым подпрограммам этот процесс до сих пор не закончен. В частности, не открыто финансирование по подпрограмме Модернизация жилищно-коммунального хозяйства.

Этот год оказался для нас стартовым, поэтому он, наверное, был одним из самых тяжелых. Однако я думаю, что уже в следующем году должны появиться результаты нашей работы.

Сложности возникли только в работе по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. Для отбора предложенных регионами проектов мы провели два конкурса на предоставление гарантий и субсидий под обеспечение инфраструктурой, а не один, как планировали. В результате мы выбрали 110 проектов в 47 регионах России. Безусловно, необходимо отметить и работу по разработке этих проектов, проделанную регионами.

Подпрограммы ФЦП Жилище по разным причинам начали выполняться с опозданием. Получат ли люди положенные средства вовремя?

После моноторинга исполнения ФЦП в текущем году мы предложим какие-то улучшающие механизмы во все подпрограммы. Росстрой уже начал анализ проблем и сложностей, возникших при реализации федеральной программы. Результаты проделанной работы будут представлены руководству страны к февралю 2007 года.

Часть средств, выделенных из бюджета на реализацию ФЦП Жилище, так и не была реализована. Перейдут ли эти остатки на следующий год и на что они будут потрачены?

Люди уже получили большую часть средств, а остальное - получат до конца текущего года. Исключением стали только сами чиновники, которые работают в федеральных ведомствах. Минздравсоцразвития просто не смогло подготовить документы для реализации подпрограммы Обеспечение жильем государственных гражданских служащих.

Министерство финансов приняло решение о том, что остатки средств нужно включить в проект закона о бюджете на 2007 год. Таким образом, все средства по нацпроектам будут перенесены на будущий год и использованы на эти же цели.

Конечно, у нас есть остатки средств. Это происходит потому, что нет проектов, в регионах не производится отбор банков, не решаются многие другие вопросы.

Росстрой предлагает внести изменения в подпрограмму, касающуюся развития инженерной инфраструктуры. Не могли бы Вы рассказать об этом подробнее?

Сумма, которую не удалось освоить, не так уж велика - не более 10%, если не считать гарантии по кредитам, которые не переходят на следующий год и никем не были востребованы. Не до конца удалось освоить субсидии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Они составляют 1,7 млрд рублей. Если говорить о подпрограмме Обеспечение жильем молодых семей, то регионы представили заявки по обязательствам 2005 года перед молодыми семьями на 652 млн рублей, а выбрать могут только 600 млн, потому что были неправильно подготовлены документы.

Я полагаю, что в ближайшее время будет принято решение, которое даст возможность коммунальным предприятиям выступать в качестве заемщиков. Однако хочу напомнить, что долговые обязательства коммунальных предприятий за этот год составляют 300 млрд рублей и еще увеличатся на 7-8% до конца года.

Действительно, сейчас у нас только два участника подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой - муниципалитеты и субъекты Российской Федерации. Мы уже не раз говорили, что в таком случае регионы создают имущество не для себя. Основным заемщиком должен быть муниципалитет. Но такие полномочия на сегодняшний день муниципалитетам просто не по карману, поскольку они все уже достаточно серьезно обременены другими долгами.

Сейчас часто обсуждается проблема выделения земельных участков под строительство. Какая часть участков выделяется с помощью конкурсных механизмов?

Сегодня экономическая система просто не готова принять новые механизмы. Пока мы не дойдем до решения о замене гарантий живыми деньгами под инфраструктуру, вероятнее всего, никакого положительного результата мы не получим. Но для решения этой задачи необходимы огромные средства. С помощью 30-50 млрд рублей вопроса не решить. Эти деньги могут пригодиться лишь для работы с какой-то конкретной проблемой. Например, для экспериментального проекта или работы на примере двух-трех регионов. Но в одночасье решать задачу по всей стране не под силу никакому бюджету. Мы говорим о чрезвычайно капиталоемком секторе, в который не было серьезных финансовых вложений на протяжении 15 лет.

В новостях часто рассказывают, что были возбуждены уголовные дела за незаконное предоставление земли. В законе прописано, что земельные участки должны предоставляться только через аукцион. Если они предоставляются не через аукцион, то, значит, есть нарушение законодательства. А за соблюдением закона следят соответствующие органы.

В первом полугодии 2006 года на аукционной основе под жилищное строительство было представлено более 4 тыс. участков. Часто говорят, что проведение такого аукциона сложно подготовить, однако этот миф развеивается. Такие регионы, как Хабаровский край, Тюменская и Челябинская области, а также многие другие, уже давно занимались подготовкой к аукционам, потому что понимали - это единственный способ разбить складывающуюся сейчас монополию на землю.

Регионы тоже исчерпали свои земельные ресурсы, а теперь не знают, что делать дальше. Начинать заниматься формированием правил землепользования и застройки надо было десять лет назад. На сегодня такие правила есть максимум в сорока городах.

В Москве практически все земельные ресурсы города исчерпаны, о чем неоднократно говорили столичные власти. Как обстоит дело в регионах?

Как сейчас контролируется градостроительная деятельность? Какие меры намерен принять Росстрой, чтобы навести порядок в этой сфере?

Напомню, что в настоящее время в России насчитывается 1108 городов. При этом, до 1991 года за счет системного выделения бюджетного финансирования все города России были обеспечены градостроительной документацией. Но на сегодняшний день срок действия всех генпланов, подготовленных до 1991 года, или истек, или начинает истекать.

Надеюсь, что уже в этом году она будет принята, и, таким образом, закон вернет нам контролирующие функции в этой сфере.

Мы подготовили поправку в Градостроительный кодекс, предусматривающую, что контроль над соблюдением, развитием и формированием всего градостроительного направления в субъектах и муниципальных образованиях будет возложен на Росстрой.

Когда мы говорим, о доступном жилье, нужно понимать, что для разных категорий населения доступность жилья выглядит по-своему. Понятие доступности зависит от цены жилья, от ваших доходов и от того, в какой социальной нише вы находитесь.

Сколько должно стоить доступное жилье для граждан России?

В 2004 году взять кредит могли 9% населения. Мы запланировали, что к 2010 году купить жилье с помощью ипотеки смогут сделать уже 30% населения. Таким образом, жилье будет для них доступно.

Для тех, кто не может ни арендовать, ни купить при помощи заработанных денег, предусмотрено социальное жилье из расчета стоимости жилья и доходов населения в конкретном регионе. Для всех остальных - это выход на рынок с помощью ипотеки и других механизмов.

А какова будет к концу года, по Вашим оценкам средняя стоимость квадратного метра в России на первичном рынке?

Хочу отметить, что за первое полугодие 2006 года количество выданных кредитов увеличилось в шесть раз по отношению к аналогичному периоду 2005 года. Окончательные результаты будут известны в конце года, но, думаю, по сравнению с прошлым годом этот показатель вырастет как минимум в три раза.

По каким параметрам будет анализироваться исполнение ФЦП и нацпроекта по жилью?

В среднем по России - около 18 тыс. рублей за кв. метр. Не забывайте, что резкий рост цен происходил не в маленьких городах, а только в областных центрах, причем, чем больше город - тем больше рост.

На 15 ноября в России введено в строй 24,9 млн. кв. метров, что на 12 % больше, чем за соответствующий период прошлого года. 24 субъекта РФ ввели свыше 60% от своего годового уровня.

Один из основных показателей нацпроекта - это ввод жилья. В 2006 году необходимо ввести 50,8 млн. кв. метров жилья. С учетом существующей динамики ввода жилья, можно с уверенностью предполагать, что к концу года целевой показатель нацпроекта будет достигнут.

Как обстоит дело с подготовкой к реализации ФЦП Жилище в 2007 году?

В ФЦП присутствует раздел, посвященный оценке ее социально-экономической эффективности. В этом разделе подробно говорится о системе индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов насыщена: достаточно сказать, что в ней содержится более сотни первичных показателей, позволяющих разносторонне оценить ход реализации нацпроекта по каждой из подпрограмм. Индикаторы рассчитываются как в региональном разрезе, так и в целом по России.

Процедура отбора по подпрограмме модернизации ЖКХ на следующий год уже закончена. По подпрограмме обеспечения жильем молодых семей - будет закончена в декабре. Можно сказать, что по всем подпрограммам эта процедура будет завершена до весны, в январе-феврале.

Не все регионы подготовились должным образом. Вот, допустим, мы проводили отбор на 2007 год по подпрограмме модернизации коммунальных объектов. Выяснилось, что 60% регионов просто неправильно оформили документацию. Они даже не удосужились выяснить, что МЭРТ и Минфин разработали и опубликовали совершенно новую форму документов. Эта новая форма доступна всем, однако в регионах взяли и, не глядя, оформили все по-старому. В результате они остаются без федеральной поддержки.

Ход работы по ФЦП Жилище в 2006 году показал ряд определенных недостатков в механизмах ее реализации. Для того, чтобы их устранить, Росстрой разработал и направил в Минрегионразвития проекты постановлений правительства. В частности, они предусматривают включение в число участников программы организаций ЖКХ и застройщиков.

Планируется ли вносить какие-либо изменения в ФЦП Жилище в следующем году?

Кроме того, мы хотели бы обратить внимание на развитие частно-государственного партнерства в сфере комплексного освоения территорий с помощью отбора и реализации особо крупных экспериментальных инвестпроектов.

Мы предлагаем предоставлять госгарантии российским кредитным организациям для привлечения средств на реализацию инвестпроектов, а также выделять регионам субсидии на реализацию таких проектов.

Нет, они еще не отбираются. Мы проанализировали рынок и пришли к выводу, что необходимы крупные проекты комплексной застройки территорий.

Отбираются ли в настоящее время какие-то крупные пилотные проекты?

Сейчас на тех, кто занимается строительством, вешают все - они должны построить и дорогу, и мост, и пожарное депо, и школу с детским садом. Все это в конечном итоге отражается на стоимости квадратного метра.

Поэтому мы подготовили проект распоряжения правительства и направили его на согласование. Если такой документ будет принят, мы в ближайшее время проведем отбор таких проектов.

Как развивается сотрудничество Росстроя с так называемыми энергомонополистами - Газпромом и РАО ЕЭС России? Соответствуют ли планируемым объемам ввода жилья по нацпроекту их планы по развитию мощностей?

Предлагаемые нами проекты я бы назвал экспериментальными. Необходимо разграничить ответственность. Если строится школа, то средства должны идти из местного бюджета, если дорога в субъекте РФ, то - из регионального бюджета, а вот если строится, например, университет, то это уже федеральный уровень. Форма поддержки будет определяться правительством. Если окажется, что обязательства по решению какой-то проблемы неисполнимы для местного или регионального бюджета, то им будет оказана помощь из бюджета других уровней.

Нужно отметить, что отсутствие генеральных планов развития городов и регионов напрямую влияет на развитие энергетики. Это ведь значит, что отсутствуют планы развития инженерной инфраструктуры. Почему сегодня стали энергодефицитными регионы? Потому что они стали бурно развиваться, а это бурное развитие никто не предвидел заранее. Для взаимодействия с Газпромом и РАО ЕЭС при Росстрое создана рабочая группа по вопросам реализации инвестиционных проектов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой. Мы обмениваемся информацией и принимаем определенные решения по тем инвестпроектам, которые планируется реализовывать в рамках приоритетного нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

У нас с ними есть понимание. Ясно, что их инвестиционная программа определяется не только вводом жилья, но и другими проблемами.

Самое главное, что федеральная, региональная и местная власти поняли, что без совместной работы проблемы в строительном секторе не преодолеть. Ведь нам необходимо не просто построить определенное количество домов, нам нужно изменить всю систему. Не случайно мы внесли и еще будем вносить множество поправок в законодательство, изменили правила, по которым сегодня должна научиться жить вся страна - и в секторе градостроительства, и в секторе ЖКХ. Это сложнейшие вещи, которые еще только предстоит претворить в жизнь.

Какие выводы можно сделать по итогам реализации нацпроекта в этом году? Какие достигнуты успехи? С какими трудностями столкнулись строители?

Хороших регионов много: это Кемеровская, Ростовская, Волгоградская, Челябинская Свердловская, Тюменская и Астраханская области, Хабаровский край, Чувашия. Начинает оживать Санкт-Петербург. Однако настораживает то, что инициаторами новых масштабных проектов становятся не местные органы власти, а представители предпринимательского сообщества. Все-таки созданием условий для бизнеса должны заниматься местные органы власти и субъекты РФ. Только тогда мы, наконец, дождемся и строительного бума, и снижения цен на жилье.
Сдача жилья внаем неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. Собственник выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

Этот год - всего лишь первый шаг. Реализация нацпроекта Доступное жилье - стайерская дистанция, рассчитанная на десятилетия, а не на годы.

Ошибка первая: договор о найме

В статье Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры? мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора этот параметр не ограничен.

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:
плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;
срок действия договора;
перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;
депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;
кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;
несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;
задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;
досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;
если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;
1 текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:
устное/письменное предупреждение и/или штраф;
звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);
обозначение сроков выселения;
обращение в суд.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Ошибка вторая: налоги
Заплати налоги и живи спокойно этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: Будешь возникать сдам в налоговую. В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании Частная Недвижимость.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе страхование жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхование в тех случаях, когда собственник находится далеко, например, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни арендатор, ни собственник, например, в результате затопления соседом сверху испортились вещи нанимателя. Кстати, в последнем случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба. Как правило, крупные риелторские компании предлагают владельцам на выбор несколько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК Вавилон Ирина Бобко. Глупостью будет надеяться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Ошибка третья: страхование



Главная --> Публикации