Главная --> Публикации --> "бородино" претендует на землю "москвы" Новостройки догнали вторичный рынок Вклады в склады Чиновники собираются помогать самым большим проектам Место под “алые паруса”

В 2006 г. в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилой площади, из них 1,87 млн кв. м выделяется на обеспечение общегородских социальных программ. По данным аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, предложение на столичном первичном рынке в декабре 2006 г. составило 328 объектов, снизившись по сравнению с декабрем 2005 г. на 21%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.). По данным аналитического центра ирн.ru, этот показатель в декабре 2006 г. был равен $4213.

В 2006 г. новостройки росли в цене даже быстрее, чем готовые квартиры, и в итоге почти сравнялись по цене с вторичным жильем. Но в конце года рост цен остановился исчерпал себя платежеспособный спрос, констатируют аналитики.

Развитие событий в IV квартале 2006 г. Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела Новой Площади, определил как стабилизацию на низких оборотах рынка от минус 0,4% до плюс 0,3% в месяц. По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, стабилизация цен наблюдалась только в ноябре декабре.

Перегнать Лондон?
Небывалый рост цен в январе мае в условиях низкого предложения, подобную оценку первого заместителя генерального директора М.О.Р.Е.-Плаза Михаила Михайлова разделяют его коллеги. В марте апреле новые квартиры дорожали в среднем по 8-12% в месяц, в Миэле утверждают, что за апрель новостройки подорожали на 17,6%. В этот период была преодолена отметка в $4000 за 1 кв. м, вспоминает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК Конти. По осторожной оценке Виктора Козлова, коммерческого директора Авгур Эстейт, с начала 2006 г. рост цен на недвижимость в Москве составил 70%.

Элитный сегмент за 2006 г., по данным IntermarkSavills, подорожал на 70%. Элитная квартира выставлялась минимально по $10 000 за 1 кв. м, в отдельных случаях цена достигала $35 000 за 1 кв. м, довольно много объектов предлагалось по $20 000 за 1 кв. м. Квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль Мерседес. Это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики, с удовлетворением заявил председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.

Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, говорит, что по итогам декабря средняя цена предложения новостроек в Москве без учета элитных объектов составила $4653 за 1 кв. м. Или $5326 за 1 кв. м с учетом элитных объектов. Прирост к декабрю 2005 г., по его данным, был равен 123,9%.

Малыми дозами
Если раньше объемом предложения и ценами управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые дозируют предложение на рынке, подтверждает Лукьянчиков. Рост цен сделал прибыльными проекты, которые раньше балансировали на грани убыточности.

Причиной бурного роста цен на элитное жилье в 2006 г. Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills, называет ограниченный объем качественного предложения на фоне активного спроса. В 2006 г. многие девелоперы продавали квартиры в строящихся домах ограниченными лотами. Цены постоянно повышались, объекты часто снимались с продажи, иногда на несколько месяцев, чтобы оценить, насколько еще можно повышать цены, рассказывает он.

По сравнению с летом 2006 г. количество предложений увеличилось на 70-80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 г. Но говорить о затоваривании рынка рано, считает Репченко. Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза, соглашается Лукьянчиков.

Во второй половине 2006 г. предложение нового жилья начало постепенно восстанавливаться, тогда как платежеспособный спрос снизился. По словам риэлторов, в конце года застройщики уже ничего не придерживали напротив, готовы были стимулировать немногих оставшихся покупателей и торг в офисах продаж был вполне уместен.

Программы и проверки
В 2006 г. на рынке жилья активизировалась власть всех уровней. В России начала активно продвигаться программа Доступное и комфортное жилье, а в конце года с аналогичной инициативой выступило и столичное правительство. Другие законодательные нововведения и чиновничьи проверки также не давали скучать застройщикам.

Луцков отмечает, что по сравнению с 2005 г. структура предложения претерпела значительные изменения. Если в декабре 2005 г. доля монолитных новостроек составляла, по оценке Миэля, 62,7%, то в декабре 2006 г. уже 73,8%. Доля панельного жилья в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Из-за перераспределения структуры новостроек, а также из-за передачи все больших объемов жилья под социальные программы в 2006 г., по мнению Репченко, в свободную продажу попало на 20-50% квартир в новостройках меньше, хотя жилья было построено примерно столько же, сколько и в предыдущие годы.

Впрочем, сами участники этого рынка признают, что строительному бизнесу в России до прозрачности еще далеко. Хотя стремление к выходу из тени, трактуемому как выход на IPO, было популярной темой для обсуждения в 2006 г.

Проверка ФАС (на предмет ценового сговора застройщиков), предложение ввести налог для собственников нескольких квартир или плату за так называемые инвестиционные квартиры, ограничение на продажу недвижимости в столице гражданам из других регионов, перечисляет Тимербулатов. Гендиректор Пересвет-Инвест Олег Пронин напоминает, что проверка антимонопольным ведомством застройщиков ценового сговора не обнаружила. По его мнению, тем самым органы государственной власти доказали, что российский рынок недвижимости сегодня абсолютно прозрачный и цивилизованный.

Постановление правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год провозглашает протекционистскую политику на рынке недвижимости и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность. Предложение властей распределять до 80% построенных квартир в пользу москвичей вызвало множество вопросов и негативных откликов со стороны игроков рынка, говорит по этому поводу Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. Она оценивает эффективность подобного шага как практически равную нулю: На снижение экспансии приезжих такая инициатива правительства в любом случае не повлияет, неудовлетворенный спрос сразу сместится на вторичный рынок. Для москвичей покупка вторичного жилья существенно затруднится, а приобретение квартиры в новостройках потребует еще более длительного времени ожидания.

В ноябре 2006 г. Система-Галс стала первой девелоперской компанией России, разместившей свои акции на Лондонской фондовой бирже. В результате IPO Система-Галс привлекла $432 млн и по итогам размещения вошла в число крупнейших по капитализации компаний рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европе, сообщила пресс-служба компании.

Доля инвестиционная
Неудовольствие со стороны властей вызвали частные инвесторы, создающие ажиотаж на московском рынке. По данным Vesco Realty, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом этапе, приходилось на конечных потребителей. Остальные объекты покупались с инвестиционными целями и перепродавались по схеме договора о переуступке.

Виктор Козлов напоминает, что с принятием 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многие игроки рынка оказались не готовы перейти к продажам в соответствии с его требованиями. Именно тогда предложение новостроек начало сокращаться. Закон стал дорабатываться, поправки были рассмотрены и частично приняты. Например, отменена солидарная ответственность банков и застройщиков. В результате на рынке наметилась тенденция к увеличению доли проектного строительства, говорит Козлов. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж IntermarkSavills, соглашается, что в 2006 г. застройщики все чаще стали пользоваться банковскими кредитами: Если раньше строили в основном на деньги клиентов, то сейчас нет такой зависимости.

Область обошла Москву
Продолжилась тенденция вытеснения дешевого предложения за границы Москвы, туда же переместился и неудовлетворенный спрос на квартиры экономкласса. Например, компания СУ-155, один из крупнейших поставщиков типового жилья, из 1,2 млн кв. м новостроек, построенных в 2006 г. в Московском регионе, 617 900 кв. м ввела в эксплуатацию в Подмосковье. По данным Миэля, средневзвешенная цена новостроек в Подмосковье к концу 2006 г. составила $1885 за 1 кв. м. Больше всего на 5,3% подорожали панельные дома ($1889 за 1 кв. м). Квартиры в монолитных и кирпичных домах стоили в среднем $1897 и $1629 за 1 кв. м соответственно. Новое строительство в 2006 г. активнее всего велось в городах и поселках, прилегающих к столице, до 25 км от МКАД. В декабре 2006 г. на рынке новостроек Московской области было выставлено 418 объектов (почти 3 млн кв. м).
Несмотря на то, что разборка гостиницы Россия ведется стахановскими темпами (к весне 2007 года на ее месте останется лишь котлован), утвержденного проекта комплекса зданий, который должен появиться на ее месте, до сих пор нет. Инвестора проекта (группа СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского), судя по всему, не устроили двухлетние наработки российских архитекторов из Моспроекта-2, и им на помощь недавно призвали мировую звезду - архитектора Нормана Фостера. Вчера сэр Фостер лично представлял свои соображения, что надо построить под боком у Кремля в месте, которое можно назвать ДНК Москвы. И получил от архитектурной общественности столицы сполна судя по ее реакции, европейский зодчий, признанный мастер современной архитектуры, ДНК Москвы расшифровал неудачно. Напомним, что два года назад, когда было принято решение о сносе России, был устроен инвестиционно-архитектурный конкурс по застройке Зарядья. Как вчера напомнил Юрий Лужков, конкурс задавал вполне определенные условия: малоэтажная застройка (не выше пяти этажей), максимальное воссоздание планировки исторического района, традиционная московская архитектура, не заслоняющая, а подчеркивающая соборы Кремля, храм Василия Блаженного, а также церкви и памятники Варварки. И сохранение киноконцертного зала Россия: если не самого здания, то его функции.

По словам Лукиной, например, в ЖК Новосущевский и Доме на Мосфильмовской объем инвестиционных покупок достигал 80-85%. Но в результате опережающего удорожания новостроек в 2006 г. разница в стоимости покупки инвестиционного контракта и приобретения квартиры на вторичном рынке почти нивелировалась.

Новость вторая все это хай-тековское великолепие строго геометрически окружает шести-восьмиэтажная (а не трех-пятиэтажная, как было задано условиями конкурса) застройка, еще и поднятая на двухэтажном стилобате. В зданиях должны разместиться 5-звездочные отели на 2000 мест, кафе и рестораны. В самом стилобате парковка на 2000 мест. Реверансом в сторону исторической памяти места предусмотрено восстановление одной из десятков снесенных в начале XX века церквей.

Новость первая, слухи о которой ходили давно, старый киноконцертный зал Россия, о сохранении которого хлопотал целый сонм народных и заслуженных артистов, все-таки пойдет под снос. В проекте сэра Фостера его преемник, сверху похожий на вогнутую шайбу с глазами, становится доминантой нового пространства. Как объемно по своим масштабам он затмевает даже Кремлевский Дворец съездов, так и функционально кроме концертного зала на 3,5 тысячи мест в нем предусмотрена также филармония на 1200 мест и варьете на 50 На крыше банкетный зал на 1000 мест, а перед зданием громадная площадь, выходящая к Москве-реке и сравнимая по размерам с Красной.

Я бы не хотел, чтобы москвичи, увидев этот проект, сказали, что мы поторопились со сносом России, главный архитектор Москвы и один из помощников сэра Фостера Александр Кузьмин, прослушав выступления десятков коллег, был вынужден согласиться с большинством. Для чего мы ее сносили? Чтобы наконец увидеть с набережной на только Спасскую башню Кремля, но и купола Василия Блаженного. А в итоге получили, что и башни Кремля закрыты. Не говоря уже о малоэтажных памятниках Варварки и Кремлевской стене, которые на фоне всего этого великолепия выглядят просто игрушечными. А вот овальная форма киноконцертного зала мне нравится в Москве такого еще не было.

Пытаясь выжать как можно больше из заданного района, вся эта мощная геометрия почти вплотную приближена к набережной и не спускается к Москве-реке, следуя за рельефом холма, а практически нависает над ней что, как подчеркивали многие выступающие, прямо противоречит московской традиции.

Нигде в Москве, да и в России, кажется, тоже, нет такого круглого здания в самом центре, сказал Лужков. Может, я уже совсем постарел, все-таки 70 недавно отметил, но все-таки это не московское. Скорее какой-то стадион напоминает. Да и все остальное очень большое опять всадили сюда крупняки! Срезать бы этажность.

На овальной форме поставил крест уже мэр.

Мы, понимая всю значимость этого места для города, готовы пойти на уступки инвесторам и найти возможность компенсировать им то, что мы сейчас так серьезно подкорректировали, пообещал Лужков. Коллеги, поаплодируйте мастеру, мы увидели сегодня потрясающую работу. Просто здесь мы хотим видеть ее чуть более московской.

Заметно порозовевший к концу двухчасового урока по москвоведению сэр Фостер взял слово. Английская сдержанность не подвела мастер пообещал учесть все замечания, снизить этажность, учесть рельеф, но заметил, что коммерческая составляющая проекта при таком подходе заметно пострадает.

По данным администрации Петербурга, в 2006 г. было введено около 490 жилых домов. 186 из них относятся к новому строительству, 17 зданий было реконструировано. 287 это объекты индивидуального домостроения. Всего за прошлый год было введено около 2,37 млн кв. м жилья.

В 2006 г. цены на первичном рынке увеличились более чем на 100%. Петербургские строители ожидают, что в 2007 г. новостройки подорожают не менее чем на 25-30%. В пользу этого прогноза говорит сохраняющийся низкий уровень предложения и выход на первичный рынок ипотечных денег. Оценивая ситуацию на рынке недвижимости, банкиры ждут не только увеличения числа заемщиков, но и повышения доли невозвратных кредитов.

Однако конкурентом для частных компаний город так и не стал. Можно говорить о том, что город становится заметным заказчиком на рынке подрядных работ, а также стройматериалов. Но конкуренции коммерческим операторам комитет не создает, ведь городские квартиры не попадают на рынок, а распределяются между очередниками и льготниками, говорит директор отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков.

Итоги прошедшего года на строительном рынке Петербурга немало удивили его участников. Крупнейшим застройщиком города в 2006 г. стал санкт-петербургский комитет по строительству он выступил заказчиком 12 жилых домов на 2584 квартиры общей площадью чуть более 162 000 кв. м. Из бюджета города на строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, было выделено 3,42 млрд руб.

В любом случае вводимого в 2006 г. жилья было явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса, в результате чего цены на первичном рынке выросли на 110-119%, отмечает гендиректор компании Петербургская недвижимость Сергей Дроздов. Пик роста цен пришелся на весну и лето 2006 г. К осени рост цен на жилье остановился на отметке примерно $2150 за 1 кв. м, а к концу года скидки и специальные акции застройщиков привели к небольшой коррекции цен примерно до $2100 за 1 кв. м.

По данным комитета по строительству, крупнейшие частные компании, такие как ЛенспецСМУ и ЛЭК Истейт, по итогам 2006 г. ввели соответственно 123 000 кв. м и 109 880 кв. м. Представители этих компаний отмечают погрешность в вычислениях комитета. По словам представителя ЛенспецСМУ, в прошлом году общая площадь введенных объектов компании составила около 240 000 кв. м.

Гендиректор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер, напротив, считает, что квартиры в сегменте массового жилья все же подорожают на 25-30% и 1 кв. м будет стоить в среднем $2700-2800.

Несмотря на установившиеся кусающиеся цены на новостройки, участники рынка и чиновники прогнозируют их дальнейшее увеличение и в 2007 г. Правда, предварительные оценки различаются на порядок. Цены могут вырасти на 10-15% в год, и то только в сегментах повышенного спроса, например на элитное жилье, считает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. По его словам, квартиры массового спроса могут даже несколько подешеветь. Вахмистров не видит никаких предпосылок для сохранения дефицита новостроек и дальнейшего роста цен на них по его данным, в процессе строительства находится около 14 млн кв. м нового жилья.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за 2006 г. в Петербурге было выдано около 9500 кредитов, что вдвое больше показателя предыдущего года. В 2007 г., по прогнозу агентства, может быть выдано 14 000-19 000 кредитов. Если раньше ипотека была задействована в основном на вторичном рынке, то в прошедшем году банки начали кредитовать и покупки на первичном рынке.

По мнению Дроздова, законодательные нововведения пресловутый 214-ФЗ о дольщиках и требование выделять землю под жилищное строительство только через аукционы привели к существенному снижению предложения. Дефицит новостроек усугубил рост спроса, который заметно увеличился в том числе из-за развития ипотечного кредитования, считает он.

Банки охотнее кредитуют покупку готового жилья и настороженно относятся к новостройкам, но развитие ипотеки и рост конкуренции заставляют их все активнее работать на первичном рынке, отмечает Дроздов. В 2006 г., по его оценке, доля покупок в кредит на первичном рынке сравнялась с аналогичным показателем на вторичном и составила примерно 27% от общего объема сделок.

Из-за ажиотажа среди покупателей квартир кредитование на вторичном рынке было существенно затруднено, говорит главный специалист сектора ипотечного кредитования петербургского офиса Банка Москвы Татьяна Иорданова. По ее словам, банки были вынуждены запускать новые программы кредитования, ориентированные на первичный рынок.

Прецедент изъятия ипотечной квартиры и продажа ее на аукционе в Петербурге уже состоялся. В середине января Фонд имущества реализовал через аукцион двухкомнатную квартиру на Октябрьской набережной. Квартира площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. частному лицу.

Банки вынуждены идти на риски, связанные не только со строительным бизнесом, но и со снижением требований к потенциальным кредиторам. Конкуренция между банками ведет к их неразборчивости в клиентах, что может стать причиной роста невозвращенных кредитов, считает один из экспертов ИЦ Рейтинг. По его оценке, в группу риска могут попасть до 40% заемщиков, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья.

Управляющий петербургским филиалом Кредит-Москвы Елена Угрюмова считает, что в 2007 г. невозврат кредитов по ипотеке может составить 3-5%.
В 2006 г. спрос на строящееся жилье рос гораздо быстрее предложения. Начиная с весны жилье стало остро дефицитным товаром и цены на новостройки выросли, по разным оценкам, на 80-100%.

Пока это единичный случай, хотя европейская практика показывает, что дефолт по кредитам наступает примерно в 1% случаев, говорит гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. Аналогичный прогноз дает начальник отдела методологии и развития банка КИТ Финанс Антон Карелин.



В 2004 г. в Нижнем Новгороде было построено 365 000 кв. м жилья, в 2005 г. 365 000 кв. м, в 2006 г. 448 000 кв. м.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), отмечает, что на некоторых объектах цена 1 кв. м за год увеличилась на 120-150%. Нужно учитывать, что росла не только рыночная цена жилья: на нулевом этапе покупатель традиционно платит меньше это премия за риск. Чем ближе к сроку сдачи дома, тем меньше риск и выше цена, рассуждает эксперт. По ее словам, некоторые новостройки были недооценены и подорожали на общей волне повышения цен. По оценкам Романчевой, в среднем рост цен составил 80-100% за год.

В начале 2006 г. цены почти не росли, застройщики поднимали их на 1-2% в месяц, в соответствии с инфляцией. Начиная с марта-апреля покупательная активность значительно повысилась, и новостройки стали дорожать очень быстро. Для 2006 г. я прогнозировал рост цен на уровне 25-30%, а они выросли на 80%, удивляется Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор.

Дефицит предложения на первичном рынке был связан с нововведениями в предоставлении земли под застройку. Переход к продаже земли на аукционах требует времени. Сейчас эти процедуры отрабатываются, говорит Наталья Корнеевец, директор по договорным отношениям риэлторской фирмы Содружество-НН.

Причиной такого значительного роста эксперты считают резкое увеличение спроса при сокращении предложения. По итогам 2006 г. жилья сдано на 22% больше, чем в 2005 г., но его значительная часть была распродана еще на этапе строительства.

Увеличению спроса на жилье способствовало и развитие ипотечного кредитования в регионе. Но все-таки основную лепту внесли, по мнению Натальи Корнеевец, частные инвесторы. У нижегородских застройщиков все скупается сразу, даже до получения разрешения на строительство, по предварительным договорам. К иногородним застройщикам доверия меньше, говорит она. По оценкам Романчевой, доля частных инвесторов в 2006 г. выросла с обычных 10% до 30-40%.

Обычно на рынке предлагается жилье на разных стадиях строительства. Но в 2006 г. в домах, готовых к сдаче, свободных квартир не осталось, их можно было купить разве что у частных инвесторов по договору об уступке прав, объясняет дефицит предложения Иванов. Нового предложения на рынке в 2006 г. практически не появлялось. Дома строятся, но квартиры в них пока не продаются. Застройщики стали реже продавать жилье на нулевой стадии, начинают продажи на уровне 3-4-го этажа или позже, говорит Романчева. Например, компания Нобетек, строящая дом в микрорайоне Мещерское озеро, начала продавать жилье на уровне 7-го этажа. Автобан в 2006 г. строил сразу четыре дома на проспекте Гагарина, но квартиры в них не продавал. Еще одна причина дефицита, по мнению Романчевой, инвестиционные покупки. Известны примеры, когда дом полностью скупал крупный инвестор. Когда и по какой цене это жилье попадет на рынок, неизвестно, говорит она.

Выход на рынок новых проектов эксперты ожидают в марте. Но более или менее ощутимое пополнение предложения, по словам риэлторов, покупатели смогут почувствовать не ранее второй половины года.

В январе 2007 г. ситуация на рынке новостроек повторяла тенденции прошлого года. За месяц цены выросли примерно на 5%, предложений на рынке по-прежнему мало, говорит Корнеевец.

Оценивая выделенные под строительство площадки (они на окраине города), можно говорить о том, что на рынок в 2007 г. в основном выйдет типовое жилье, прогнозирует Романчева. Например, в районе ул. Штеменко большой участок площадью 9 га получила компания Нижегородкапстрой. Ее учредители правительство области и СУ-15 Компания заявила о строительстве девяти высотных домов (общей площадью около 100 000 кв. м).

По мнению Романчевой, особенностью наступившего года станет изменение структуры предложения. Сейчас для Нижнего Новгорода характерно отсутствие четкого деления жилья по типам: типовое жилье часто предлагается как жилье бизнес-класса (его и строится мало, и оно достаточно дефицитно), жилье бизнес-класса как элитное, а по-настоящему элитного жилья практически нет.

Вытеснение с рынка мелких строительных компаний, которые чаще готовы продавать жилье по доступным ценам, тоже, по мнению Андрея Чуранова, менеджера риэлторской фирмы Монолит, приведет к удорожанию строящегося жилья. Корнеевец полагает, что дополнительными факторами подорожания новостроек станут дефицит стройматериалов и квалифицированной рабочей силы последний будет особенно очевиден вследствие изменения миграционной политики.

Романчева ожидает, что увеличение предложения в сегменте типового жилья несколько замедлит темпы роста цен на него. А вот элитное жилье и жилье бизнес-класса, по мнению эксперта, в 2007 г. будет дорожать быстрее. Различия между разными типами жилья станут более четкими, что отразится на ценах, прогнозирует Романчева. Увеличению цен будет способствовать и изменившееся поведение застройщиков. Сейчас строительные компании предпочитают взять кредит в банке, чем продавать жилье на ранних стадиях частным соинвесторам, объясняет Иванов. По его словам, выплату процентов по кредитам застройщикам помогает отбивать значительный рост цен на готовые квартиры.



Главная --> Публикации