Главная --> Публикации --> Больше домов красивых и разных! Пульс города. запад москвы бьет рекорды в застройке столичных территорий Москвичи готовы застроить всю россию Взгляд на уходящий год из окон загородных резиденций Госдума пустила земельные участки в расход

Квартира на Октябрьской набережной площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. ($1500 за кв. м) покупателю, который представился Ярославом Кузьминым. О торгах он узнал из объявления в Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга. Фонд был организатором торгов.

В Петербурге во вторник состоялся аукцион по продаже двухкомнатной квартиры не выплатившего ипотечный кредит должника. Это первый случай продажи с аукциона имущества, выступающего в качестве залога по кредиту.

По словам заместителя гендиректора Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, первоначальный взнос составил около 400 тысяч рублей, и после продажи квартиры должник заработал более 1,5 млн.

Квартира была приобретена около полугода назад на ипотечный кредит банка Александровский, работающего по программе кредитования Петербургского ипотечного агентства (100% которого принадлежит городу). Кредит был взят на 30 лет под 14% годовых.

Расчет может быть прост: по мнению многих аналитиков рынка недвижимости, в ближайшее время возможно понижение цен на жилье, так что пора реализовывать инвестиционные квартиры. Пока это единичные случаи, но вполне вероятно, что в дальнейшем их число увеличится.

Это очень похоже на расчет: просрочка платежа была у него небольшой, но он решил продавать квартиру, - предположил Милютин. - Тем более что данное жилье было инвестиционным: жил он в другой квартире.

По оценкам петербургских экспертов ипотечного рынка, в этом году невозврат кредитов составит от 3 до 7%.

Начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что, с учетом возвращаемого долга кредитору, процентов, штрафов, оплаты расходов по организации торгов, оценке, пошлин может вполне оказаться так, что от стоимости реализованного объекта должнику ничего и не останется, особенно если долго капали штрафы. И если заемщики, которые с помощью ипотечного кредита приобрели квартиры полгода назад и ранее, из-за растущего рынка остались даже в немалом выигрыше, то в дальнейшем подобные номера не пройдут.

В условиях обостряющейся конкуренции банки пересматривают свои стратегии в пользу дальнейшего смягчения условий кредитования. Летом хитом стала отмена Банком Москвы и Внешторгбанком первоначального взноса при ипотечном кредите. Сейчас речь идет о начале работы с так называемыми отказниками - потенциальными заемщиками, которым по тем или иным причинам отказались выдать кредит в других банках.

Многие банки охотно развивают направление ипотечного и жилищного кредитования. С одной стороны, это долгосрочные кредиты, которые будут приносить банкам постоянный доход в течение многих лет, с другой - не суперрискованное предприятие, с третьей - полезная диверсификация бизнеса, расширение продуктовой линейки и т.д.

Пока еще, конечно, преждевременно говорить о возможности возникновения кризиса неплатежей на рынке ипотечного кредитования, - считает Ксения Городничева из банка Ренессанс Капитал. - Однако понятно, что по мере роста конкуренции между банками в этом секторе будут повышаться и уровни риска. Насколько российские банки смогут контролировать их, насколько адекватными окажутся их системы риск-менеджмента, покажет только время.

Тем не менее, многие эксперты говорят о том, что политика банков на ипотечном рынке становится все более рискованной. Отмена первоначального взноса, например, означает, что банки привлекают менее надежных клиентов, которые не могут здраво оценить свои финансовые возможности.

Банки всячески поощряют моду на жизнь в долг: для оформления экспресс-кредита достаточно предоставить общегражданский паспорт и любое другое удостоверение личности (водительские права или загранпаспорт). Решение банка становится известно уже через 1,5-2 часа.

Любителей жить в кредит в России становится все больше: еще в начале 2006 года общий объем кредитов, предоставленных российскими банками физическим лицам, превысил триллион рублей. Чаще всего люди берут потребительские кредиты на покупку бытовой техники (43%), еще 14% приходится на нецелевые кредиты. Остальное примерно поровну делят автокредитование и ипотека.

Все данные по заемщикам стекаются в Национальное бюро кредитных историй. На сегодняшний день, примерно 10% всех собранных в его базе заемщиков вовремя не вернули полученные кредиты.

Из-за простоты получения такого кредита многие люди берут его, заведомо не собираясь отдавать, - признает банковский аналитик агентства Рус-Рейтинг Виктория Белозерова. - Вообще те, кто берет кредит на покупку стоимостью 500-1000 долларов, изначально менее платежеспособны. Кроме того, очень часто такие заемщики не в состоянии просчитать реальную ставку по кредитам, которая в этом сегменте составляет 40-55%.

Банкиры не любят говорить о своих неудачах вслух. Сейчас у нас рассматривается в судах 302 случая невыплат по необеспеченным потребительским кредитам. А в месяц мы выдаем примерно 130 потребкредитов, которые переходят в портфель высокорисковых, то есть по ним не поступают платежи в течение 90 дней, - рассказал руководитель одного из розничных банков, входящего в топ-10.

По данным Минфина, общая сумма просроченной задолженности на сегодняшний день превысила 1 млрд долларов. По мнению независимых экспертов, в действительности эта цифра значительно выше - непогашенная задолженность уже достигла 20%, однако банки сознательно занижают данные по невозвратам и продолжают раздавать кредиты, стремясь нарастить клиентскую базу и выглядеть благополучнее в глазах инвесторов.

На основании проведенного исследования комитет по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины составил рейтинг средней стоимости квадратного метра жилья. Данные для анализа ситуации на украинском рынке недвижимости были предоставлены крупными операторами рынка областных центров Украины.

Источник в другом крупном банке признался, что сейчас его кредитная организация инициировала 18 уголовных дел о мошенничестве с автокредитами. Руководитель службы риск-менеджмента Импэксбанка Сергей Ипатов сообщил, что в 2006 году банк реализовал порядка 60 авто.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины опубликовала данные о ценах на жилье в стране. Самые дорогие квартиры - в Киеве. Здесь квадратный метр жилья стоит в среднем 2,6 тыс. долларов. При этом на основании данных относительно цен предложений и количества населения в каждом из городов была рассчитана средняя стоимость квадратного метра жилья по Украине.

Итак, квадратный метр в киевской квартире в среднем стоит 2,6 тыс. долларов, что в 1,6 раза дешевле, чем в российской столице, где, как писала газета ВЗГЛЯД, после незначительного снижения в январе квадратный метр в среднем стоит 4210 долларов.

По выводам экспертов, несколько странным оказалось неожиданно низкое место Донецка (19-е) в среднем 865 долларов за квадратный метр Города рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2007 года. Первые пять мест заняли города Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков. Как убеждают показатели, разница цен по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2 раза, отмечается в исследовании.

В Севастополе квадратный метр стоит в среднем 1275 долларов, а в Харькове 1170 долларов. За Харьковом следует Симферополь, в котором квадратный метр стоит 1120 долларов.

На втором месте по ценам на недвижимость находится Одесса в этом крупном черноморском областном центре квадратный метр жилья в среднем обходится в 1820 долларов. В Днепропетровске, замыкающем тройку самых дорогих городов Украины с точки зрения цен на квартиры, квадратный метр в среднем стоит 1340 долларов.

Наиболее низкие цены в Сумах (760 долларов/кв. м), Херсоне (750 долларов/кв. м) и Кировограде (645 долларов/кв. м).

Значительно меньше по ценам отличаются города, расположенные с 6-го по 11-е место (Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах на квадратный метр жилья между Симферополем (6-е место) и Хмельницким (11-е место) составляет 7%, отмечают эксперты.

Только в двух городах Киеве и Одессе стоимость предложений выше средневзвешенного показателя, в остальных цены ниже этого уровня. Традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом рейтинге вполне объяснимо и закономерно. Не менее оправданной представляется и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и высокое сосредоточение денежных потоков, отмечают эксперты.

На основании данных относительно цен предложений и количества населения в каждом из городов была рассчитана средняя стоимость квадратного метра жилья по Украине. Она составила 1369 долларов.

Учитывая то, что в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы, а цены на престижные квартиры высокие, аналитики полагают, что этот факт свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения.

По выводам экспертов, несколько странным оказалось неожиданно низкое 19-е место Донецка (в среднем 865 долларов за квадратный метр).

Аукцион по продаже имущества АЗЛК Москвич, назначенный на 4 декабря, уже стал предметом скандалов. Вчера московская мэрия отказалась участвовать в торгах, а Mirax Group не смогла внести задаток.

В регионе, как говорится, много бедных и мало богатых, прослойка среднего класса незначительна. Вот цены на жилье небогатых районов и занизили донецкий средний показатель, говорится в исследовании.

Решение о продаже на аукционе имущества предприятия было принято комитетом кредиторов ОАО Москвич. На торги выставлено 54 производственных объекта площадью 750 000 кв. м, земля под АЗЛК занимает 126 га. Начальная цена лота 5,506 млрд руб., аукцион назначен на 4 декабря. Организатором торгов является Федеральная фондовая корпорация.

С января 2004 г. на ОАО Москвич введено внешнее управление. Около 60% акций принадлежит государству. С февраля 2006 г. на Москвиче введено конкурсное производство. Кредиторская задолженность завода около 28 млрд руб.

А Mirax Group не смогла подать заявку в надлежащем виде, рассказывает предправления Максим Темников. По его словам, представителям компании не дали встретиться с конкурсным управляющим. Мы подали документы, имея на руках соглашение о задатке, подписанное только с нашей стороны. Так организаторы получили формальные основания для дальнейшего снятия компании с аукциона. Действия организаторов аукциона говорят об их нежелании допустить крупных инвесторов, это грозит занижением стоимости лота, опасается он.

Ранее городские чиновники сообщали о намерении участвовать в аукционе для того, чтобы в дальнейшем передать земли под новые производственные мощности Автофрамоса (СП правительства Москвы и французской Renault). Но вчерашний день последний для подачи заявок закончился скандалом. Столичная мэрия отказалась участвовать в аукционе, а девелоперская компания Mirax Group не смогла внести задаток. Наш отказ связан с рисками: в информационном сообщении, который опубликовали организаторы, указано, что задаток в размере 1,101 млрд руб. поступит на счет обанкроченного Москвича и он автоматически будет списан на погашение долгов, объясняет замглавы департамента имущества столицы Игорь Игнатов. Кроме того, по его словам, им не предоставили свидетельство о разграничении прав на землю под зданиями Москвича.

Обычно задаток перечисляется на счет организатора торгов, и ситуация с Москвичом, как минимум, необычна, считает партнер юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Он напоминает, что в Москве скандалы с конкурсами становятся уже традицией, и приводит в пример суды с итогами конкурсов по гостинице Россия, Интурист и реконструкции Манежа.
Компания Русские отели, близкая к холдингу Базовый элемент Олега Дерипаски, построит в Ростове бизнес-центр класса В к концу 2008 г. Участники рынка говорят, что ежегодный дефицит офисных площадей в городе составляет 100 000 кв. м и качественные офисы легко найдут своего потребителя.

Сотрудник Федеральной фондовой корпорации вчера заявил, что заявка Mirax принята. Сообщить, кто еще участвует в аукционе, собеседник Ведомостей отказался. Источник в мэрии полагает, что всего к конкурсу будут допущены два претендента: УК Метрополь и компания Прометей. Он не исключает аффилированности этих компаний. Работу по проведению торгов проводила компания Метрополь. Условия, выставленные организаторами, являются достаточно рискованными для добросовестных участников, сообщил вчера Интерфаксу первый замруководителя департамента имущества Валерий Ануприенко. Пресс-служба ИФК Метрополь подтвердила участие в торгах, но опровергла информацию о том, что компании, входящие в состав группы Метрополь, имеют отношение к организации данных торгов, сообщила пресс-служба ИФК Метрополь.

Бизнес-центр Русских отелей разместится недалеко от зданий администрации Ростовской области и полпредства, в границах улиц Социалистической и Соколова, рассказала руководитель PR-департамента компании Елена Гурьянова. Архитектурный проект бизнес-центра класса В разработал югославский архитектор Миодраг Цвиич, спроектировавший для Русских отелей офисно-гостиничный комплекс в Новосибирске. Общая площадь ростовского бизнес-центра 35 000-40 000 кв. м без учета двухуровневого подземного паркинга. На первом этаже планируется разместить торговые павильоны и кафе. Предполагается, что двухуровневый паркинг вместит более 100 машино-мест, говорит Гурьянова. По расчетам полезной площади это соответствует бизнес-центру класса B.

Компания Русские отели, близкая к холдингу Базовый элемент, создана частными лицами в сентябре 2004 г. для строительства в регионах России и странах СНГ сети отелей и объектов коммерческой недвижимости, в которые планируется инвестировать $250 млн. Компания владеет спорт-отелем Гладенькая в Хакасии, бутик-отелем Родина (5 звезд) в Сочи, строит гостинично-офисный комплекс в Новосибирске, пятизвездочный отель в Душанбе, бизнес-центры в Ереване и Тбилиси. По данным компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивается на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет.

Объем инвестиций Гурьянова не раскрывает. Начальник отдела продаж ГК Гарантия (является соинвестором бизнес-центров Ростовский, Трудовые резервы, Гвардейский) Елена Торопова оценивает себестоимость строительства 1 кв. м офисных площадей под ключ в $800-100 Соответственно, инвестиции могут составить $35-40 млн, полагает она. Такие вложения сопоставимы с другими проектами. Например, в строительство бизнес-центра класса В Clover house (ул. Текучева) площадью 26 000 кв. м РГС Недвижимость инвестировала $26 млн, которые предполагает окупить за семь лет, говорил ранее гендиректор компании Александр Попов.

Участок под строительство площадью чуть более 0,5 га был выкуплен на вторичном рынке (ранее здесь находился механический завод, не работавший несколько лет), говорит Гурьянова. Уже снесены старые производственные постройки, в феврале 2007 г. должны быть закончены работы по планировке и межеванию участка. А к маю 2007 г. компания надеется получить в мэрии разрешительную документацию и пройти согласования, после чего начнутся строительные работы. Планируется, что строительство бизнес-центра займет 18 месяцев и он будет введен в эксплуатацию в ноябре 2008 г. Офисы бизнес-центра Русские отели предполагают сдавать в аренду.

Директор департамента профессиональных услуг консалтинговой компании Knight Frank Мария Котова считает, что в регионах оправдано строительство бизнес-центров класса В. Офисы такого класса с грамотным управлением привлекательны для местных арендаторов, объясняет она. Бизнес-центры класса А строятся в основном для иностранных и столичных компаний, которые приходят в регионы, местные предприниматели не совсем готовы переплачивать за престиж.

Участники рынка и аналитики считают, что спрос на качественные офисы в Ростове значительно превышает предложение. Перенасыщение офисными площадями городу не грозит, тем более в центре, уверен директор АН Альтаир Дмитрий Шульга. Рынок офисных помещений в Ростове представлен в основном офисами классов С, D, Е, а качественных площадей недостаточно, добавляет замруководителя управления инвестиционных проектов РГС Недвижимости Ольга Теленгатор. По данным директора управляющей компании Офис-Сервис Олега Пилипенко, ежегодный дефицит офисных помещений составляет около 100 000 кв. м в год.

Рядом с бизнес-центром - отель

Шульга из АН Альтаир считает местоположение бизнес-центра Русских отелей выгодным. Если арендные ставки не будут завышены, офисы будут востребованы, считает Торопова из ГК Гарантия. При этом она отмечает, что главная проблема действующих бизнес-центров недостаток парковочных мест. Инвесторам нужно учитывать, что на 100 кв. м офисных площадей необходима как минимум одна парковка, а лучше две, заключает Торопова.



Главная --> Публикации