Главная --> Публикации --> Рынку жилья предстоит работа над ошибками Сергей канаев, генеральный директор компании "пик-регион": "строить города - это большое искусство!" Больше домов красивых и разных! Пульс города. запад москвы бьет рекорды в застройке столичных территорий Москвичи готовы застроить всю россию

В масштабах нашей страны получение лицензий давно стало вопросом нескольких дней и энной суммы денег. К тому же на строительном рынке не сложились общие правила работы, и вдобавок нет ни единого контролирующего органа, ни единых строительных норм (существовавшие до настоящего времени СНИПы уже давно морально и технологически устарели и были отменены в начале этого года), опираясь на которые, можно было бы оценить качество и безопасность проектов застройщика. Но оставить такую важную сферу без определенных механизмов регулирования нельзя.

С января 2007 года планировалось отменить лицензирование в строительной отрасли, однако действие лицензий Госдума продлила до 1 июля 2007 года. Ситуация здесь крайне сложная: с одной стороны, система лицензирования показала свою неэффективность, с другой стороны, предлагаемая система обязательного страхования ответственности строителей вызовет удорожание новостроек.

В связи с этим Комитет Госдумы по собственности рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении проект закона О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ. Этот закон предусматривает продление до 1 июля 2007 года лицензирования деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений.

Поэтому возникла очевидная необходимость создать альтернативные механизмы контроля качества в строительстве. В идеале такой контроль должен осуществляться со стороны саморегулируемых организаций добровольных объединений профессиональных участников рынка, наделенных соответствующими полномочиями. Помочь им в этом благородном деле должна система обязательного страхования ответственности строителей перед третьими лицами, благодаря чему, по мнению председателя думского Комитета по собственности Виктора Плескачевского, страховая компания сможет стать сорегулятором вместе с общественными механизмами контроля. Работу над этим законопроектом депутаты начали, однако пока она не завершена и вряд ли будет завершена до 1 января. Естественно, что до законодательного утверждения необходимых правовых механизмов надо было сохранить действующие методы государственного регулирования в сфере строительства.

Наталья Малютина, пресс-секретарь компании Ваш финансовый попечитель, которая занимается одним из самых крупных загородных проектов Рузская Швейцария, говорит, что в настоящее время девелоперский проект находится на стадии проектирования и получения согласовательной документации, поэтому говорить о страховании строительно-монтажных работ пока еще рано, хотя мы, безусловно, готовимся к этому процессу.

Страхование в строительстве сегодня
Пока в отрасли в основном внедрено лишь страхование строительно-монтажных работ, да и то очень выборочно. По оценке специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается не более 5 7% строительно-монтажных работ. Правда, в Москве и Санкт-Петербурге этот процент выше эксперты говорят о 80% крупных компаний. Во многом это связано с тем, что в большинстве строительных проектов участвуют бюджетные деньги. Наряду с этим в основном страхуются проекты с участием иностранного капитала, поскольку на Западе это одно из главных условий работы (там 100% строительных работ застрахованы от всех возможных рисков). Частные же компании, которые преобладают в сфере жилищного строительства, страхуют свои объекты неохотно, считая риски минимальными, а страховые взносы ненужными расходами. Чаще всего застрахованы объекты крупных компаний, вероятно, в силу того, что большие объемы строительства, устойчивая репутация и прочные налаженные контакты со страховыми компаниями позволяют им упростить и удешевить этот процесс. ГК Конти, как и большинство добросовестных застройщиков, страхует все свои объекты, утверждает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов.

Главный вопрос, возникающий в связи с перспективой принятия закона об обязательном страховании гражданской ответственности строителей: станет ли подобная система действительно действенным механизмом для контроля качества строительства? Или все это только приведет к удорожанию проектов для застройщика, а в результате и для конечного покупателя, а также поспособствует росту страхового рынка, но не повлияет ни на качество, ни на безопасность строительства? Некоторые игроки рынка утверждают, что страхование объекта увеличивает его конечную стоимость на 11 15%, что, согласитесь, немалые деньги при сегодняшних ценах на жилье. Важно также, будут ли реально обеспечены выплаты ущерба, не сложится ли ситуация, аналогичная автогражданке: сбор документов и контакты с некоторыми страховыми компаниями отнимают столько сил и времени, что порой проще оплатить ремонт самостоятельно? Ведь страховая компания может быть аффилированной структурой застройщика, и это как раз тот момент, который ставит под сомнение эффективность страховки в качестве регулирующего механизма.

Риски при строительстве велики, и поэтому страхование СМР необходимо в первую очередь самому застройщику, добавляет Вячеслав Тимербулатов. А вот другой вид страхования ответственности перед третьими лицами, аналогичный ОСАГО на автомобильном рынке, нужен уже тем, кто вне строительства. Ведь нанесение ущерба имуществу третьих лиц при строительстве случается достаточно часто. Особенно эти риски возрастают в условиях плотной городской застройки, когда могут быть повреждены подземные или наземные коммуникации, машины или строения, расположенные рядом со строительной площадкой. Могут пострадать и случайные прохожие, да и рабочие нередко получают травмы. Сейчас обсуждается принятие закона, который бы обязывал страховать ответственность перед третьими лицами, аналогично тому, как это было сделано в области автострахования.

Итак, по мнению застройщиков, станет ли введение обязательного страхования ответственности (вместо госэкспертизы проектов и лицензирования) по-настоящему действенным инструментом для контроля качества строительных объектов? Обязательное страхование ответственности взамен других элементов регулирования будет иметь положительные последствия, убежден Вячеслав Тимербулатов. Но это может послужить и дополнительным налогом, поскольку встанут вопросы сроков, ограничений, фиксированного страхового процента, а это все может отразиться на конечной цене для покупателей и сроках строительства.

Государство, принимая подобный закон, должно каким-то образом контролировать качество работы и самих страховых компаний, которые должны быть независимыми от компаний-застройщиков. Ведь если страховая компания реально отвечает своими деньгами за строительство, то она будет заинтересована в том, чтобы избежать возникновения страховых случаев, и выдаст полис только тому застройщику, который следит за соблюдением всех норм и техники безопасности при строительстве. А как это определить следующий вопрос, возникающий в этой связи. Ведь, чтобы оценить качество и безопасность работы строителей, нужны четкие единые правила и нормы, пакет которых еще не разработан.

Не все особняки одинаково элитны
Как рассказала председатель совета директоров Investment Group Sesegar Ирина Жарова-Райт, здания, которые сегодня понимаются под словом особняк, весьма отличаются друг от друга. Мало того, далеко не все они в свое время были элитными: Многие сохранившиеся, скажем, с XIX века дома это типовое жилье своего времени, своеобразные П-44Т прошлого, объясняет Жарова-Райт. Таких типовых особняков было не более 10 15 видов; причем до исторического московского пожара они выглядели достаточно скромно. Впоследствии проекты стали сложнее. Как правило, такие дома с фасада были двухэтажными, со стороны двора трехэтажными. В любом случае, до начала 90-х годов ХХ века об особняках как об элитном жилье речи не шло. Если в дореволюционный период оценка социального положения просто-напросто велась в иных категориях, чем сегодня, то при советской власти уцелевшие особняки элементарно не воспринимались как жилье (музей он и есть музей), а элитными были, например, квартиры в сталинских высотках.

Однако, для того чтобы этот потенциально эффективный механизм заработал в полную силу, необходимо проделать очень большую работу, на что потребуется время. А с отменой лицензирования, действительно, пока стоит повременить.
Годы советской власти и последовавшее затем безвременье 90-х, пришедшиеся на ХХ век, судя по всему, не изменили российского завистливо-подражательного отношения к дворянству. Слово особняк в нашем восприятии прочно ассоциируется с успехом и процветанием. О перспективах московских особняков речь шла и на конференции Девелопмент недвижимости класса люкс.

Антикварные элитные дома можно разделить на несколько категорий: собственно особняки (как правило, те самые П-44Т прошлого), таунхаусы (старинных в Москве, конечно, нет не наша традиция) и городские усадьбы (отличительной особенностью которых является наличие собственного земельного участка таких в столице, увы, немного). Помимо возраста и потенциального покупателя такие здания объединены еще одним характерным свойством: как правило, они не появляются в открытой продаже.

Категории антиквариата
Этот условный советский период закончился не раньше 1999 года, когда мировоззрение как девелоперов, так и покупателей адаптировалось к новой реальности. К этому моменту относится и возникновение такого понятия (не имеющего, впрочем, четкого определения по сей день), как клубный дом. На мой взгляд, здесь логичнее выводить определение через портрет покупателя, считает Жарова-Райт. В качестве примера можно привести ситуацию 1998 года: несмотря на обвал рынка в целом, жилье в элитных особняках продолжали покупать, отсюда вывод: покупатели люди, бизнес которых не зависит от возможных кризисов. Именно они интересуются квартирами в так называемых клубных домах, причем, как показывает практика, чаще всего это здания, имеющие историческое прошлое. Среди потенциальных покупателей существует круг тонких ценителей жилого антиквариата. Такие клиенты готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами, рассказывает пресс-секретарь компании Welhome Данила Антоновский. Прекрасный пример особняк Бунина на Поварской улице. Этот объект нашел своего покупателя за довольно короткий срок, несмотря на то что законодательство запрещает новому владельцу делать внешний ремонт дома.

В открытой продаже на сегодняшний день таких объектов не найти, говорит директор департамента коммерческой и загородной недвижимости агентства недвижимости Century 21 Серебряный Век Виктория Шлыкова. Мало того, даже при желании купить подобный объект и его наличии человек столкнется с массой проблем, наиболее серьезной из которых будет юридическое оформление особняка.

Фантомное предложение
Так, абсолютно закрытыми были продажи в доме по Малой Никитской, 1 Что характерно, жилье в этом доме продавалось целыми этажами (800 кв. м каждый), и только третий этаж был поделен на 3 квартиры. Не выходил в прямую продажу и дом в Брюсовом переулке, рассказывает Жарова-Райт. Ситуация получается такая: все знают, но никто не продает. Еще один подобный пример здание, известное в народе как Дом Тарпищева на Фрунзенской. Одним словом, тенденция на сегодня такова: особняки не продаются открыто, и лишь иногда отдельные предложения всплывают на вторичном рынке.

Столь серьезные цифры объясняются эксклюзивностью каждого предложения такого рода: даже то, что в 19 веке было типовым жильем, теперь, со временем, стало жильем уникальным. Как следствие, такое предложение не регулируется обычными механизмами ценообразования, поясняет Данила Антоновский.

по реальной цене
Что касается ценовых рекордов, которые обычно интересуют всех, когда речь заходит об элитной недвижимости, Жарова-Райт называет в качестве максимальной известной цены сделки $36 тыс. за кв. м в 200-метровой квартире, причем с обычной (конечно, для элитного жилья) отделкой. Уровень цен может достигать $50 тыс. за кв. м, уточняет директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости Century 21 Серебряный Век Карина Дохикян. Известны факты, когда крупные иностранные компании покупают особняк для своих сотрудников, которые там живут. Платит, разумеется, компания.

Я бы сказала, что человек, покупая себе особняк, покупает и головную боль, так как на него ложится ряд обязательств по содержанию особняка, предостерегает Карина Дохикян. У владельца особняка нет возможности изменения интерьера, фасада, планировки, но он обязан делать косметический ремонт и реставрацию. Впрочем, как показывает практика, если человек всерьез намерен жить в доме с историческим прошлым, такие мелочи вряд ли станут для него препятствием.

Несколько но
Несмотря на всю востребованность, особняки, конечно, имеют и свои минусы. Так, при реконструкции исторического здания, рассчитанного на 3 4 квартиры, практически никогда не удается задействовать под жилье первый этаж только в том случае, если в доме есть палисадник, отмечает Жарова-Райт. Проблемы возникнут и с парковкой в XIX веке организацией машино-мест для потомков, разумеется, никто не озаботился. Поэтому максимум, на что здесь можно рассчитывать, парковка на 2 3 машины (если для хозяев квартир этого, возможно, и хватит, то для гостей уже вряд ли). И, конечно, историческая планировка существенно сужает горизонты возможной реконструкции: например, если в здании существует бальный зал, защищенный охранной грамотой. Сложности неминуемо возникают и в процессе перевода здания в жилой фонд (отметим, что этот процесс порой растягивается на годы).

Не исключено, что в ближайшем будущем в газетах объявлений добавится не только рубрика продажа квартир по ипотеке, но и другая, по смыслу противоположная продажа квартир под залогом. А возможно, такие объявления будут дополняться следующими данными: остаток долга к выплате, количество лет выплат, процентная ставка и т. д. Это станет еще одним шагом к тому, чтобы рынок недвижимости России стал похож на европейские рынки, где большинство продаваемых квартир были куплены в кредит, который до сих пор не выплачен сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Впрочем, на российском рынке уже сейчас такие квартиры появляются в продаже, и потенциальному покупателю стоит знать о возможных подводных камнях при покупке недвижимости, которая находится под залогом.

С ростом числа ипотечных сделок увеличивается и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не выпадают из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать, а значит, и купить. При общем дефиците предложения не стоит отказываться от идеи купить квартиру под залогом.

Собственник уже писал о нескольких способах продажи квартиры, купленной по ипотеке. Но вникать в причины продажи покупателю совсем не обязательно. Важно выяснить, когда будет снят залог с квартиры (и будет ли он вообще снят). Теоретически есть схемы сделки, при которых покупатель становится на место продавца в кредитном договоре, и квартира остается в залоге. Такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника, однако в России пока не практикуется. По российскому законодательству, для того чтобы произошла передача права собственности, залог должен быть снят. И, по сути, банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, говорит Владимир Лопатин.

Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежит заложенная квартира. По определению, при залоге недвижимого имущества оно оставляется во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога этого имущества без согласия залогодержателя. Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, поясняет: Продать квартиру под залогом возможно, но только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?. Добавим, что залог на квартиру, так же как и любая сделка с недвижимым имуществом и переход права собственности по ней, в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, которое обязано предоставлять информацию о наличии обременений по запросу любого заинтересованного лица, не обязательно риелтора.

На самом деле, покупка квартиры под залогом дело пока еще не отработанное в деталях, а оттого долгое. Однако вполне безопасное с точки зрения сделки если расчеты производятся после госрегистрации прав на квартиру. Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости Домострой, говорит об основных опасениях покупателей следующее: люди боятся, что, если залог с квартиры не будет снят, им придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. Но, поскольку в договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира не является предметом залога и судебных исков, то даже если нечестная сделка и произойдет, покупатель будет рассматриваться как добросовестный приобретатель, и никаких претензий к нему предъявлено не будет. Все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом.

О безопасности сделок

В случае проведения расчета через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив покупатель может быть совершенно спокоен, считает Владимир Лопатин. Продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя с соблюдением всех требований законодательства. Но, добавляет эксперт, проблемы с такой квартирой могут возникнуть в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки. В таком случае риелтор, прежде чем передавать деньги, должен убедиться, что залог с квартиры снят. Но, тем не менее, при покупке квартиры лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам это золотое правило действует здесь практически безотказно.
Жилые дома памятники архитектуры занимают весьма незначительную по объему, но крайне важную с культурной и исторической точек зрения долю жилого фонда столицы. Жить в таких домах заманчиво и престижно, однако сопряжено с рядом проблем и далеко не каждому по карману.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость, добавляет, что никакой опасности при покупке такой квартиры нет. Покупатель получает квартиру уже без обременения. В такой ситуации срок государственной регистрации может быть более длительным месяц вместо 2 недель при обычных сделках, что, тем не менее, укладывается в сроки, предусмотренные федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впрочем, такая квартира и стоить будет несколько дешевле, поскольку для проведения сделки с ней требуется больше времени.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин не отрицает, что с градостроительной политикой и сохранением памятников архитектуры в Москве все обстоит далеко не идеально. По его мнению, это во многом объясняется прежде всего тем, что Москва не была столицей 200 лет и здания, необходимые для функционирования города как столицы, здесь не строились. Когда в 1918 г. правительство вернулось в Москву, начались проблемы, поскольку инфраструктура города не была готова для осуществления столичных функций. В такой ситуации приходится постоянно искать компромисс, который стал основным и довольно сложным видом нашей деятельности, говорит главный архитектор.

Регенерация вместо реставрации?Старый город уходит, уходят его ландшафт, атмосфера, среда, говорит о дореволюционной Москве Алексей Комеч, директор Государственного института искусствознания. В население столицы влились новые мощные социальные группы, большей частью приезжие из других регионов. Они хотят [жить], как в Европе. Новые дома образуют второй город, который с каждым днем поднимается все выше. Эта политика называется встройками, т. е. строительством на свободных местах. Но вскоре все в Москве окажется встройкой. В течение последних полутора десятков лет Москва уже потеряла около сотни памятников архитектуры.

Александр Кузьмин уверенно заявляет, что с принятием в 2002 г. федерального закона № 73 Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации и с последующим принятием в 2004 г. московскими властями закона г. Москвы № 40 Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраняемых объектов культурного наследия в г. Москве ситуация с охраной памятников коренным образом меняется.

К сожалению, не хватало нам (строителям, архитекторам) раньше и знаний, а также технических средств, признается Александр Кузьмин. Отсюда ошибки в работе. Сейчас все, что строится в городе, обязательно проходит как минимум две экспертизы ведомственную и экологическую. При спорных вопросах приходится обращаться в суд. Москомархитектуры судится в год раз 20 И я не помню случая, чтобы мы проиграли. Бывают единичные случаи, когда мы что-то проморгали, и жители бывают правы [в своих протестах против нового строительства]. Тогда исполнители получают выговор, а иной раз доходит и до снятия с работы.

На страже старой Москвы

40-й закон это веха, подчеркивает Александр Кузьмин. Теперь можно говорить: до и после принятия закона. Благодаря выходу городского закона, который гораздо жестче, чем соответствующий федеральный закон, то, что делалось в Москве еще 10 лет назад, сейчас просто невозможно. Все объекты на территории охранных зон рассматриваются в особом режиме. В соответствии с этим законом в охранных зонах памятников архитектуры а они все определены возможны только два режима работы: реставрация и регенерация. Я был редактором этого закона, и мы даже исключили слово реконструкция, потому что оно очень хитрое: инвестор всегда сможет вложить в это слово выгодный лишь для себя смысл такой, о котором мы даже не догадываемся. Мы ввели слово регенерация, что означает воссоздание. Определенное творчество также возможно, но главное теперь нельзя превысить масштаб того, что ранее было на историческом месте.

В соответствии с федеральным законом любой гражданин может подать заявку о том, что, по его мнению, какое-либо здание имеет признаки объекта культурного наследия. После этого вопрос рассматривается экспертной комиссией, на место выезжают специалисты, рассказывает Евгения Миронова. Она особо подчеркивает: По закону здание ставится на государственную охрану, если оно обладает известными признаками: архитектурной, исторической или градостроительной ценностью. При операциях купли-продажи с памятниками архитектуры необходимо уведомлять государственные органы. Собственникам жилья в таких домах выдают специальные документы, куда входят охранные обязательства собственника, подробное описание состояния квартиры (дома), а также предусматриваются перечень восстановительных (ремонтных) работ и сроки их выполнения.

В настоящее время на страже памятников архитектуры, в том числе и жилых домов, стоит Комитет по культурному наследию г. Москвы (Москомнаследие). Правда, здесь почему-то до сих пор нет реестра памятников, который предусмотрен федеральным законом, и точное или хотя бы приблизительное количество домов-памятников в комитете назвать затрудняются. Тем не менее, как заверила Евгения Миронова, заместитель начальника управления контроля за сохранением и использованием объектов архитектуры и истории Москомнаследия, работа по охране ведется постоянно.

Сооружения, поставленные на государственную охрану, не подлежат сносу. Их можно только реставрировать. Если мы назвали что-то памятником, говорит Александр Кузьмин, иного пути быть не может, и иного я не приемлю. Другое дело, что по каждому памятнику должен быть определен предмет охраны. А мы ленимся это делать, хотя это нормальный цивилизованный путь. Можно привести массу примеров, когда у старинного дома, допустим, XVII в. подлинными остались только фундамент или 1-й этаж, все остальное надстройки последующих веков. Кстати, в первые годы советской власти часто надстраивали здания, имевшие 2-3 этажа. Может оказаться, весь дом памятник, может быть отдельные помещения, а бывают случаи, когда предметом охраны является только фасад, если внутри все уже давно переделано и перестроено.

Пока, по словам Евгении Мироновой, исторических зданий, взятых на баланс собственниками, единицы. Тем не менее со временем отношение к этому вопросу меняется. Она объясняет это тем, что люди стали жить лучше и начали смотреть чуть дальше своих квартир. В начале 90-х жильцов пугало, если их дом вдруг оказался памятником, это считалось каким-то досадным обременением. Теперь люди сами приходят и просят взять дом на охрану, сами выражают желание отреставрировать здание или его часть за свой счет, рассказывает Евгения Миронова. Конечно, помимо престижа владельцы получают и надежную защиту закона. Ведь такие дома не подлежат сносу и тотальной реконструкции. Для владельцев такой статус недвижимости это иммунитет. Дом будет стоять, и никто людей не выселит под каким-либо благовидным предлогом. В качестве примера Евгения Миронова привела реставрацию собственниками домов на Арбате, Большой Бронной и в Нижнем Кисловском переулке.

Что касается приватизации объектов недвижимости памятников архитектуры, то Кузьмин полагает, что действовать в этом направлении надо осторожно. У нас еще плюс ко всему менталитет и образовательный уровень людей с деньгами бывает довольно низким. Купил, к примеру, такой человек старинную усадьбу, уничтожил архитектурные украшения, провел евроремонт от этого же нам не легче! Очевидно, что если на обучение каждого инвестора требуется испортить как минимум один памятник, то кончится это очень плачевно вот что волнует главного архитектора Москвы в связи с приватизацией.

Стоит отметить, что Москомнаследие ставит на охрану только те дома, техническое состояние которых дает возможность их отреставрировать. У ветхих зданий участь печальная: они безжалостно сносятся. В связи с этим Алексей Комеч предлагает все дома, возведенные до 1917 г., отнести к исторической застройке и непременно сохранить их. Другая точка зрения у Александра Кузьмина: Прежде всего мы должны спросить себя: а сколько домов мы сможем сохранить, сколько мы сможем переварить этих объектов как памятников? Думаю, наступит момент, когда нам придется принимать конкретные и даже резкие меры. Ведь в Москве около 20 больших центральных районов с историческими застройками. Ветхие дома не обязательно являются памятниками архитектуры, хотя составляют городскую среду, но все их отреставрировать практически невозможно. Я бы выбрал пять районов из этих 20 и сделал бы в них полную реставрацию, предварительно определив, под какие цели их в дальнейшем использовать: постараться сохранить их как жилые районы, создать там гостиничные комплексы, студенческие общежития или что-то еще. В ближайшее время мы будем этот вопрос обсуждать. Решающее слово будет за историками и искусствоведами.

По словам Елены Земцовой, исполнительного директора компании Delta Estate, общее количество качественных дореволюционных построек, пригодных для полноценного ведения бизнеса или проживания, составляет не более 7% от всего московского фонда недвижимости. Если же говорить только о жилой дореволюционной недвижимости, то ее доля не превышает 2% от всего жилого фонда столицы. Столь незначительное количество инвестиционно привлекательных объектов Земцова объясняет их ветхостью, ограниченными конструктивными особенностями. Как факт они исчезают с карты Москвы.

Вкус к старине

К дореволюционным жилым домам памятникам архитектуры традиционно принято относить либо отдельно стоящие здания (особняки), либо так называемые доходные дома, обладающие рядом исторических, архитектурных или иных особенностей, что официально подтверждено городским или федеральным законодательством, добавляет эксперт.

Основная часть сохранившихся старинных зданий находится в непосредственной близости от исторического центра, это каменно-деревянные сооружения XIX начала XX в., говорит Елена Земцова. Примечательно, что только 28-30% сохранившихся старых построек можно отнести к раритетам. Не слишком честные риэлторы, пользуясь повышенным спросом на старинные дома, часто позиционируют отдельно стоящие здания небольшой этажности 50-60-х гг. XX в. как особняки или доходные дома с историей, которые таковыми не могут являться в принципе.

Определенный контингент состоятельных покупателей среди прочих объектов недвижимости предпочитает именно старинные дома, что по причине малочисленности и даже редкости (если говорить о жилых домах памятниках) увеличивает их рыночную стоимость. Восстановленные дореволюционные особняки продукт крайне востребованный в сегменте дорогой недвижимости. Потому застройщики по-прежнему охотно берутся за реализацию подобных проектов, говорит Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

Сейчас, по оценке Земцовой, количество действительно старинных зданий-памятников внутри Садового кольца не превышает 10 00 Большая их часть принадлежит государственным и общественным структурам. Только в ведении федеральных органов власти находится не менее 15% всех старинных домов прошлого и позапрошлого веков. Коммерческие организации либо арендуют помещения в старинных зданиях, либо приобретают их в собственность.

Стоимость покупки или аренды исторических особняков зависит прежде всего от местоположения сооружения и размера общей площади, говорит Екатерина Тейн. Кроме того, по утверждению Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, на цену жилья в доме памятнике архитектуры сильно влияют его физическое состояние, состояние коммуникаций, а также наличие (вероятность создания) парковки. В целом, говорит Репченко, в этом сегменте все очень индивидуально; случаев, когда подобные дома реконструируют под элитное жилье, пока мало.

Похожая точка зрения и у Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank: Проживание в старинных особняках или в домах-памятниках, безусловно, престижно. Такие объекты обычно находятся в тихих исторических районах столицы, отличаются прекрасной планировкой и видовыми характеристиками. Людей, которые среди прочих видов столичной недвижимости выбирают красивые старинные здания, Екатерина Тейн делит на две категории: во-первых, это весьма обеспеченные граждане, предпочитающие покупать дома-памятники для собственного проживания; во-вторых, это юридические лица, приобретающие подобного рода объекты для коммерческого использования, например под рестораны или офисы.

К каждому дому в статусе памятника архитектуры применим перечень достаточно жестких охранных обязательств, в которых прописана процедура эксплуатации (сохранность исторического облика и проч.), однако, несмотря на эти дополнительные обременения, подобное жилье сегодня крайне привлекательно для покупателя, подчеркивает Надежда Рамазанова. По ее расчетам, в структуре общего объема предложений на долю таких домов (включая реконструированные исторические дома без статуса памятника архитектуры) приходится не более 5-7%, зато спрос на жилье в реконструированных исторических особняках традиционно высок: в общей структуре заявок на покупку примерно 20%. Такие особняки памятники архитектуры можно увидеть на Поварской, Пречистенке, в Большом Афанасьевском переулке.

С этим мнением соглашается и Надежда Рамазанова: Предложения дорогого жилья в домах памятниках архитектуры на московском рынке единичны. Другое дело жилые особняки (без статуса памятников архитектуры), в которых полностью воссоздан их исторический вид. Например, особняк на ул. Большой Никитской, 45, или усадьба князя Барятинского на Малой Полянке. Предложения такого рода встречаются гораздо чаще и достаточно быстро находят своего покупателя.

Любое старинное сооружение, появляющееся на рынке, вызывает живой интерес специалистов. А поскольку таких объектов крайне мало, то рассматривать их следует как раритет, и, соответственно, с годами, как любая историко-культурная ценность, такие объекты становятся только дороже.

Стоимость квартир в историческом доме высока за счет его клубного статуса и исторического шлейфа, утверждает Надежда Рамазанова. Разница стоимости жилья в клубном историческом и многоквартирном доме может составлять до 50%. Цена 1 кв. м клубного дома на Остоженке составляет $25 000-30 000, в то время как в многоквартирном (расположенном там же) около $18 000-20 000.

Инвестиции в дома-памятники осложнены рядом обстоятельств. Среди них необходимость согласования множества документов в разных инстанциях, проблемы, связанные с реконструкцией и перепланировкой. Именно по этой причине, замечает Екатерина Тейн, зачастую изначально многие застройщики принимают все меры, чтобы вывести объект из памятников архитектуры.

Престиж и риски

Елена Земцова добавляет, что в последние годы городские власти применяют практику аукционов, на которых выставляются старинные постройки, относящиеся к нежилому фонду и представляющие интерес для дальнейшего использования. Сейчас таких объектов в Москве, по ее оценке, не более 10 Однако любое инвестирование в старинные дома сопряжено с высокими рисками. Имея статус культурно-исторического памятника федерального значения, здание, находящееся даже в самом плачевном состоянии, не может приобретаться в собственность и кардинально подвергаться реконструкции. Таковы законы! Чтобы окончательно не утерять подобные постройки, часть старого столичного фонда в обход закона переводится в категорию местного культурно-исторического наследия при условии сохранения будущим владельцем всех исторически значимых элементов здания, говорит она.

Кроме того, по ее мнению, данный сегмент рынка требует немалых капиталовложений, так как затраты на реконструкцию сравнительно высокие. Как правило, реставрация обходится дороже, чем новое строительство.

При эффективном использовании площадей затраты на реставрацию и содержание объекта окупаются не ранее 7-8 лет. Иногда власти города могут пойти навстречу инвесторам и разрешают осуществить пристройку, но со стороны заднего двора и не очень большой площади обычно 200-400 кв. м. Конечно, исторический облик здания при этом изменяется; допускается этот метод в крайнем случае, когда здание полуразрушено, а привлечь инвестора чем-то надо, объясняет Елена Земцова. Себестоимость такого строительства находится в рамках $1500-3000 за 1 кв. м, однако в дальнейшем реализовать такую собственность благодаря тому, что она становится частью здания, можно как минимум за $10 000-15 000 за 1 кв. м. При явном дефиците парковочных мест в центре города огороженный участок вокруг здания в 200-300 кв. м может служить выгодным дополнением к самому дому.

В Центральном административном округе, продолжает Елена Земцова, на продажу выставляется не более 10 старинных построек в год. Часть сделок носит спекулятивный характер, а продавцами выступают акционированные ГУПы и ФГУПы, которым старинные здания достались в качестве имущества при переходе к новой форме собственности.

По словам Надежды Рамазановой, исторические дома, как правило, рассчитаны на небольшое число квартир (не более 20). Девелопер в настоящее время, по ее мнению, в гораздо меньшей степени заинтересован в строительстве небольших клубных домов в силу более низкой доходности проекта. Рентабельность вложений в строительство клубного дома (а тем более реконструкции) ощутимо ниже аналогичного показателя при возведении многоквартирного дома. Разница может доходить до 40%.

Мал, да дорог

Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов МИАН-Девелопмента, связывает высокие затраты на реконструкцию, превышающие, по его утверждению, в несколько раз расходы на возведение обычного нового дома аналогичного класса, с необходимостью применения особых материалов и технологий, отличных от применяемых при современном строительстве. Кроме того, у застройщика возникает большая зависимость от внутренней планировки, которую он не имеет права изменять. По его словам, при реконструкции здание практически возводится изнутри заново, старые коммуникации меняются на высокотехнологичные, а исторические фасады полностью восстанавливаются. Если объект располагается в зоне особого градостроительного режима, то проект реконструкции рассматривается на архитектурном совете при мэре Москвы. Все согласования в этом случае требуют большей работы и временных затрат.

Это обусловлено тем, что временные и первоначальные финансовые затраты застройщика при реализации мало- и многоквартирного дома существенно не отличаются, а при реконструкции расходы ощутимо вырастают. В то же время прибыль, получаемая при реализации масштабного проекта, существенно выше, говорит она. Однако, по наблюдению Надежды Рамазановой, рынок клубных домов все же развивается не в последнюю очередь за счет реконструкции.

Статус памятника ограничивает жильцов квартир как в решении вопроса по внутренней планировке, так и в выборе строительных материалов. Например, 1-й этаж старинного особняка под реконструкцию имел высокие потолки и просторные помещения, а на 2-м этаже, исторически предназначенном для прислуги, высота потолков была 2,2 м кто купит жилье с такими потолками? А конструктивно изменить высоту потолков в здании-памятнике нельзя. Техническое задание на реконструкцию памятников выдает ГУОП. Часто это ведомство предлагает для реконструкции свои архитектурные мастерские и своих подрядчиков, что ставит инвесторов в ограниченные условия как по реализации проектов, так и по его стоимости, сетует Малакаева.

Некоторые девелоперские компании отнюдь не стремятся реконструировать памятники архитектуры. Выбирая в качестве объекта реконструкции старинный дом в зоне исторической застройки, я, как инвестор, отдаю себе отчет в том, что стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет как минимум в два раза выше расчеты по последнему подобному реконструированному зданию показали именно эту цифру, говорит Евгения Малакаева, президент компании Юнионпромстрой. А за восстановление памятника архитектуры я браться не буду, поскольку это невыгодно не только из-за высокой стоимости работ, но и из-за сверхсложной системы согласования.

Однако эксперт согласна, что такие проекты имеют экономическую целесообразность в самых престижных районах Москвы, доходность, по ее оценке, составит 20-30%. По ее оценке, два года назад реконструкция дома-памятника с внешними коммуникациями и восстановление внутренних интерьеров стоили около $5000 за 1 кв. м, хотя цена 1 кв. м не поднималась выше $3000-3500.

Если в отношении зданий-памятников сохранятся такие жесткие требования, то вряд ли что-либо сдвинется с мертвой точки. Инвесторам надо предоставлять какие-либо льготы или другими путями привлекать их работать в этом сегменте, считает Евгения Малакаева. Сейчас не всякий может позволить себе реконструировать дома-памятники с восстановлением внутренних интерьеров, поскольку это очень дорогое далекое от коммерции удовольствие.

Тем не менее, несмотря на столько отягощений, компании-застройщики все-таки берутся за реконструкцию и реставрацию старинных зданий. Несмотря на определенные неудобства, поясняет Эраст Жиряков, осуществление подобных проектов позитивно сказывается на статусе компании и придает ей вес. Хотя с точки зрения девелопера трудностей в работе с историческими памятниками много. Особенно взвешенно приходится подходить к осуществлению проектов в историческом центре столицы, поскольку сохранение памятников старины одна из социально значимых задач. Так, в одном проекте предусматривалась полная реконструкция фасада бывшего доходного дома. Данное строение относится к образцу элитных домов, а значит, совпал интерес всех заинтересованных сторон, поскольку сохранение и реконструкция фасада только увеличивали стоимость объекта, и в облике старой Москвы не произошло никаких изменений. МИАН принимает участие в реконструкции старинных зданий под элитное жилье с начала 1990-х гг. Реконструкция элементов исторических фасадов грамотно сочетается с внедрением современных инженерных решений, что хорошо видно на примере дома в Лялином переулке, рассказывает Эраст Жиряков.

Филигранная работа

Главмосстрой еще одна компания, активно занимающаяся реконструкцией уникальных исторических зданий и ветхого жилого фонда. Недавно специалисты этой организации приступили к осуществлению инвестиционного проекта по реконструкции жилого 4-этажного владения в Большом Овчинниковском переулке, 20-22 (1-й этаж нежилой). Работы ведутся в тяжелых условиях, поскольку приходится вручную, с помощью отбойных молотков, разбирать старые постройки технику в таких стесненных условиях не используют из-за риска обрушения соседних домов. На стоимость готового объекта, сдача которого намечена на 2007 г., будет сильно влиять замена (прокладка) инженерных коммуникаций. Сейчас затраты на подключение к сетям в центре города стали достигать 40-50% от себестоимости строительно-монтажных работ, тогда как при строительстве на свободных территориях эти расходы в два раза ниже, поясняет Евгений Гайдук, начальник управления недвижимостью Главмосстроя.

В качестве примера реконструкции Евгения Малакаева привела дореволюционный дом в Кривоколенном переулке, 5: Буквально полуразвалившемуся зданию вернули былую красоту, восстановили фасад с лепниной и, кроме того, добавили подсветку, чтобы здание заиграло, не нарушая исторического облика улицы. Это важно, потому что за последнее десятилетие в центре города выросли сооружения из бетона и стекла, не гармонирующие с окружающей средой и портящие облик старой Москвы.

Примером, по его словам, может стать возведение храма Христа Спасителя. Это совершенно новая постройка на месте ранее стоящего исторического памятника. Отношение к храму сегодня неоднозначное. На мой взгляд, новое здание никогда не будет иметь ту ауру, которую имела старая постройка на том же месте. Хотя многое зависит от подхода к решению проблемы, говорит Эраст Жиряков. Предложение строить точные копии не лишено смысла, добавляет Евгения Миронова, однако новое сооружение уже не будет являться памятником, поскольку теряется сам предмет охраны; хотя какой-то особый статус такое здание может иметь.

Иногда в качестве кардинального решения проблемы с памятниками можно услышать предложение ломать ветхие старинные здания, а на их месте возводить точно такие же, один к одному, с полной современной инженерно-технической начинкой. Это, конечно, быстрее и дешевле для девелопера, чем реконструкция, соглашается Жиряков, ведь в случае реконструкции застройщик не может полностью реализовать свои желания и идеи, он скован условиями сохранения в нетронутом виде исторической структуры здания. Но если вопрос стоит о возведении на месте бывшего исторического памятника подобного же строения, то здесь совсем другая ситуация.

Но это скорее вопрос не инвесторов, а государства, которое должно выделять на реконструкцию домов памятников архитектуры средства, говорит Евгения Малакаева. Плачевное состояние памятников это следствие нерасторопности бюрократической машины, ведь для профессионалов отреставрировать с помощью современных технологий даже самое ветхое здание, в принципе, не составляет проблемы. Сейчас надо начинать с главного совместного постановления Москвы и федерального правительства, в котором должно быть четко указано, что кому принадлежит. Одновременно на федеральном уровне надо принять решение о порядке реконструкции памятников: кто дает техническое задание, кто занимается проектированием, какие фирмы возможно, на конкурсной основе имеют право этим заниматься.

По мнению Жирякова, в каждой столице мира есть район в центре, где иметь жилье считается престижным. Это значит, что, несмотря на процесс переселения жителей центра в другие районы и перевод старых зданий в нежилой фонд, какой-то постоянный процент элитного жилья в центре Москвы всегда будет сохраняться. В том числе за счет реставрации исторических домов.



Главная --> Публикации