Главная --> Публикации --> Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс. Рынку жилья предстоит работа над ошибками Сергей канаев, генеральный директор компании "пик-регион": "строить города - это большое искусство!" Больше домов красивых и разных! Пульс города. запад москвы бьет рекорды в застройке столичных территорий

В Санкт-Петербурге около трех лет назад наметился беспрецедентный девелоперский бум. Был заявлен ряд масштабных проектов по комплексному развитию неэффективно используемых территорий в центре города, требующих серьезных усилий по освобождению от объектов Минобороны РФ, железнодорожной инфраструктуры, режимных институтов и т.д. (см. статью Большой Егор спустился с гор, Эксперт С-З №14 от 12−18 апреля 2004 года). Однако, несмотря на усилия руководителей Смольного по решению вопросов с федеральными ведомствами, далеко не все эти проекты стали осуществляться в духе оптимистичных сценариев (см. статью Тормозная система, Эксперт С-З №22 от 13−19 июня 2005 года).

Успешное развитие большинства крупных девелоперских проектов в Санкт-Петербурге зависит от координации усилий бизнеса и городских структур при решении инфраструктурных вопросов.

Положительную роль играет стремление властей к установлению прозрачных правил предоставления инвесторам объектов недвижимости все больше земельных участков и подлежащих реконструкции зданий город выделяет на торгах. Помимо налоговых льгот крупным инвесторам администрация прибегает и к механизму частно-государственного партнерства. Подобный подход выражается в числе прочего в готовности города участвовать в решении проблем инженерного обеспечения территорий, где реализуются девелоперские проекты. Программы развития инженерно-энергетической инфраструктуры и разрабатываемые по заказу администрации Петербурга генеральные схемы электро-, тепло-, водо и газоснабжения учитывают потребности основных территорий, наиболее перспективных с точки зрения освоения. Рост вложений бюджета Петербурга в развитие головных источников и инженерных сетей (за последние три года они увеличились в пять раз) важный сигнал для девелоперов.

Тем не менее активность инвесторов в сфере недвижимости в Петербурге постоянно возрастает, что свидетельствует и о сложившемся достаточно привлекательном инвестиционном климате. Очевидной тенденцией является все больший интерес частного бизнеса к крупным проектам развития территорий, особенно на окраинах города. Причем качественное развитие рынка недвижимости выражается и в том, что многие девелоперы, не ограничиваясь квартальной застройкой, берутся за создание многофункциональных комплексов.

В течение последнего года проект претерпел существенные изменения. Не отказываясь от намерения построить 1,1 млн кв. м жилья, инвесторы решили сделать акцент на коммерческую недвижимость. Эксперты в целом позитивно оценивают это решение с точки зрения как диверсификации рисков, так и перспектив превращения БЖ в крупнейший торгово-развлекательный и туристический центр города (см. статью В поисках жемчужины, Эксперт С-З №14 от 10−16 апреля 2006 года). Но согласования проходят негладко. На прошлой неделе Градсовет завернул на переработку проект архитектурно-пространственного решения для всей территории БЖ, подготовленный британской компанией Arup.

Паломнический девелопмент
Одним из самых масштабных (и наиболее громких) проектов развития территорий на окраинах Петербурга остается строительство китайскими инвесторами многофункционального комплекса Балтийская жемчужина (БЖ) на Юго-Западе города, на заброшенной территории площадью 164 га между побережьем Финского залива и Петергофским шоссе. Проект, поддерживаемый на высшем политическом уровне КНР и России, признан правительством Санкт-Петербурга стратегическим (заявленный объем инвестиций около 1,3 млрд долларов).

Балтийской жемчужине недавно бросила вызов израильская компания Industrial Building Corporation, входящая в холдинг Fishman Group. Она объявила о намерении инвестировать 900 млн долларов в строительство многофункционального комплекса площадью около 1 млн кв. м на участке в 40 га между Пулковским и Московским шоссе. Пятно приобретено весной 2006 года у собственников агрофирмы Лето (почти все ее земли уже распроданы девелоперам). Инвестор собирается построить 600 тыс. кв. м жилья, торгово-развлекательный комплекс (200 тыс. кв. м) и офисный центр (150 тыс. кв. м). Функции руководителя проекта будет выполнять московская компания Альянс Девелопмент Групп (аффилированная с крупнейшим строительным холдингом СУ-155).

Сейчас на очищенной территории БЖ начата прокладка инженерных сетей и пробивка трасс. Возведен металлический каркас первого объекта БЖ выставочно-делового центра (площадью 10 тыс. кв. м), но, видимо, в этом году его не удастся достроить. В ближайших планах инвестора строительство на площади у въезда на территорию БЖ комплекса из четырех зданий коммерческого назначения (около 200 тыс. кв. м), каждое из которых, судя по эскизному проекту, будет напоминать лепесток люцерны. Проблемы обеспечения БЖ теплом и электричеством будут решены к отопительному сезону 2008 года, когда будет введена первая очередь Юго-Западной ТЭЦ.

Квартальный масштаб
Внушительные проекты квартальной застройки осуществляют и частные российские компании на землях, приобретаемых как у города, так и на вторичном рынке. Недавно московская Инвестиционная корпорация Квартира Ру заявила об освоении в Невском районе территории в 14,5 га, права на которую приобретены у собственников промпредприятий. Предполагая построить жилой комплекс Ладожский парк площадью 300 тыс. кв. м в сегменте эконом-класса (заявленную цену продажи жилья на уровне 1300−1500 долларов за 1 кв. м некоторые эксперты называют демпинговой). Еще один комплекс планируется построить во Фрунзенском районе. Кстати, на застройке спальных районов Квартира Ру специализируется и в Москве (Бутово, Марьино, Митино).
Иностранное присутствие на строительным рынке Петербурга в последнее время ощущается все сильней :: Фото: Марина Красильникова

Элизер Фишман, глава Fishman Group, представил проект на совещании в Смольном губернатору Валентине Матвиенко, но он вряд ли получит статус стратегического (с соответствующими льготами). Безусловно, проект Fishman Group масштабный. Но строительство нового микрорайона внутри сформировавшейся территории не будет каким-то прорывом, говорит председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. Этим он отличается от действительно стратегической Балтийской жемчужины, являющейся катализатором развития других проектов. Идея БЖ дала жизнь строительству Юго-Западной ТЭЦ, которая сделает возможным развитие новых районов на Юго-Западе, а также стимулировала работу по проекту Надземного экспресса. Благодаря строительству гостиниц и культурно-развлекательных зон БЖ отлично вписывается и в стратегию развития туристической инфраструктуры города.

Пионером комплексного освоения территорий в Невском районе является ООО Синтез девелопмент. Еще в сентябре 2004 года, на одном из первых аукционов ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга, компания выиграла 12 лотов и приобрела права на застройку территории площадью 15 га. Как подчеркивает председатель совета директоров Синтез девелопмент Григорий Фельдман, на тот момент это был самый большой в Петербурге девелоперский проект в сфере жилищного строительства и самый крупный в России экологический проект по рекультивации почв (потребовалось выполнить значительные работы по вывозу зольного грунта). Тем не менее строительство многофункционального комплекса Невская Галактика площадью около 340 тыс. кв. м (предполагается, что это будет жилье бизнес-класса) планируют завершить в 2010 году, как и предусмотрено в договорах аренды участков. Характерно, что реконструкцию подстанции 110 кВ Синтез девелопмент взял на себя (совместно с другим застройщиком Московской инвестиционной строительной компанией).

Иностранное присутствие на строительным рынке Петербурга в последнее время ощущается все сильней

В отличие от застройщиков Каменки, у которых по крайней мере есть определенность в плане инженерного обеспечения, компания ЮИТ Лентек, недавно купившая около Ново-Орловского лесопарка участок размером 46 га бывших земель совхоза Пригородный, находится только в начале пути и может столкнуться с серьезными сложностями. По словам Боброва, помимо общей для северных территорий проблемы строительства коллектора и водовода ЮИТ Лентек придется решать вопрос электроснабжения: Город строит подстанцию 110 кВ в зоне Ново-Орловского лесопарка, но часть ее мощностей зарезервирована для особой экономической зоны, а дальше возникает конкуренция ведь есть и другие застройщики, в той же Каменке, которые обозначили свои интересы раньше. И, кстати, меня удивляет, что представители компании даже не обращались к нам за информацией о возможностях присоединения к источникам. Очевидно, встанут вопросы строительства виадука через железнодорожные пути, развития улично-дорожной сети для обеспечения доступности будущего жилого комплекса площадью 1 млн кв. м. В данном случае (как и при застройке земель Каменки) девелоперы, скорее всего, могут рассчитывать на строительство жилья эконом-класса.

Освоение сельхозземель
Все большим спросом у девелоперов, готовых инвестировать средства в проекты комплексного освоения территорий и массовой застройки, пользуются земли сельхозназначения, расположенные на севере города. На таких землях в районе Каменки холдинг ЛенСпецСМУ и ЗАО Строительная корпорация Росстрой намерены построить 1,4 млн кв. м недвижимости. Каждая из компаний владеет участком площадью 33,5 га, приобретенным в 2004 году у совхоза Пригородный, где предполагается высотная застройка (до 25 этажей). Проект планировки территории был утвержден еще в прошлом году, затянувшееся согласование схемы инженерного обеспечения девелоперы надеются завершить в начале следующего года. Впрочем, как подчеркивает председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров, ввод жилья до 2009 года (в лучшем случае) вряд ли будет возможен. На строительство магистрального коллектора Комендантский аэродром Северная Долина (оно начнется в 2007 году) потребуется около трех лет, два-три года уйдет на строительство водовода от Муринской насосной станции.

По словам Матвеева, около года может уйти на согласование градостроительной документации необходимо будет пройти процедуру разработки и утверждения генплана нового населенного пункта с проектом поселковой черты (это требуется для изменения статуса земель сельхозназначения). В первую очередь планируют строить логистические терминалы (они займут половину территории и будут отделены от других функциональных зон высоковольтными ЛЭП), а затем жилье. Параллельно девелоперы определятся с объектами торгово-развлекательной, а возможно, и рекреационной инфраструктуры.

Но самым масштабным проектом на северной границе города и области обещает стать Евразия, заявленный компанией Пантикапей. На территории 250 га, расположенной между Юкками и Кольцевой автодорогой (восточнее развязки с Выборгским шоссе), будет построено около 400 тыс. кв. м жилья, порядка 150 тыс. кв. м недвижимости торгово-развлекательного назначения и 250 тыс. кв. м складских помещений. Как подчеркивает разработчик проекта, руководитель архитектурной мастерской Матвеев и К Игорь Матвеев, особенностью комплекса станет строительство исключительно малоэтажного жилья (три-пять этажей), в том числе таун-хаузов. Это обеспечит высококачественную градостроительную среду (пушкинско-павловский стиль), соразмерную с масштабом окружающей застройки и соответствующую весьма привлекательному ландшафту. Другой особенностью совместного проекта с Первой строительной компанией провинции Цзянсу (Восточный Китай) может стать использование китайских строительных материалов и технологий, рабочее проектирование также будут выполнять китайские архитекторы. Предполагается, что это существенно снизит себестоимость жилья, относящегося по своим качествам к бизнес-классу.

В настоящее время завершается проектирование инженерных коммуникаций, а в 2007 году начнутся работы по инженерной подготовке территории. Как рассказывает Еремин, не дождавшись от Ленэнерго выполнения уже оплаченных работ по установке дополнительного блока на трансформаторной подстанции, Балтрос заключил договор напрямую с ОАО ФСК ЕЭС о присоединении к его сетям для строительства за счет собственных средств подстанции 220 кВ. Девелоперы очень системно подошли к вопросам инженерии, свидетельствует Бобров. По водоснабжению и водоотведению мы встроили проект в нашу генсхему, и, выполняя часть предусмотренных ею мероприятий, Балтрос решает свои проблемы, а также дает возможность развивать городскую инфраструктуру.

Впрочем, в сегменте малоэтажного строительства по-прежнему самым крупным остается проект Славянка ООО Балтрос. В Пушкине, на приобретенных в 2004 году землях сельскохозяйственного кооператива Детскосельский площадью 280 га, должно быть построено 1,4 млн кв. м жилья. Высотность застройки в основном четыре-шесть этажей (предполагаются и таун-хаузы). Директор по проектированию ООО Балтрос Олег Еремин утверждает, что, несмотря на значительные затраты на инженерное обеспечение территории, проект и при такой этажности может быть достаточно рентабельным: Мы стремимся все-таки создать комфортные условия для проживания, отвечающие европейским представлениям о предместьях мегаполиса.

Сегодня намыто уже более 30 га, всего же предполагается сформировать территорию площадью 477 га. Пассажирский порт расположится на участке 30 га, остальная территория создается для девелопмента. Однако эти проекты изначально рассматривались инвестором в комплексе: они взаимосвязаны идеологически, финансово и, разумеется, технологически. Параллельно идет процесс разработки и согласования проектной документации. Петербургская компания А. Лен завершает подготовку проекта наземных зданий и сооружений МПТ. Одновременно международной компанией Gensler разработан проект планировки всей будущей территории. В ближайшее время Градсовет рассмотрит архитектурную концепцию развития, по сути, нового района Петербурга. Улично-дорожная сеть, зеленые насаждения, зоны отдыха, социальная инфраструктура займут, видимо, около половины намываемых земель. Предназначенная для застройки территория, как убежден президент ООО Управляющая компания Морской фасад Шавкат Кары-Ниязов, окажется весьма привлекательной для девелоперов: Это будет так называемый green field территория с современной инженерией, без каких-либо имущественно-правовых обременений, без требований КГИОП и практически без ограничений по высотному регламенту. Мы полагаем, что район будет интересен не только для строительства жилья, но и для размещения объектов общественно-делового назначения офисов, штаб-квартир крупных компаний, гостиниц, объектов туристической инфраструктуры, развлечений.

На твердую почву
В 2006 году начал приобретать реальные очертания один из самых масштабных стратегических инвестиционных проектов строительство Морского пассажирского терминала (МПТ) на намываемых территориях Васильевского острова. Проект, инвестором которого выступает ООО Управляющая компания Морской фасад, реализуется на принципах частно-государственного партнерства.

Вечные ценности
Из всех девелоперских начинаний в историческом центре наиболее благополучно обстоят дела с реконструкцией острова Новая Голландия. Выбранный по итогам конкурса проект Нормана Фостера и СТ Групп Шалвы Чигиринского последовательно осуществляется. Градсовет недавно одобрил более детально проработанное архитектурное решение, учитывающее ряд пожеланий КГИОП. На острове полным ходом идет демонтаж строений, не представляющих исторической ценности. И, судя по всему, Чигиринскому, инвестирующему в проект не менее 320 млн долларов, не грозит повторение возникшей в Москве ситуации с аннулированием контракта на строительство на месте гостиницы Россия.

Учитывая инфраструктурную значимость МПТ, содействие оказывает и федеральное правительство, финансируя с 2005 года работы по строительству акватории порта и дноуглублению. Город же способствует решению проблем инженерного обеспечения территории.

Другим известным проектам везет меньше. Так, в очередной раз зависла застройка котлована у Московского вокзала. Проект торгового центра, который по заказу нового инвестора (структур Казкоммерцбанка) разработала компания Chapman Taylor, был дважды отвергнут Градсоветом, потребовавшим предоставить решение, учитывающее специфику исторического центра Петербурга. Более двух лет почти без движения остается проект строительства комплекса Набережная Европы на месте ФГУП РНЦ Прикладная химия на Петроградской стороне. После завершения борьбы за ООО Петербург Сити, с которым Мингосимущество РФ заключило первый инвестиционный контракт, проектом занялась Группа ЛСР, но весной 2006 года она переуступила права ВТБ. Теперь ВТБ и ФГУП прорабатывают новый инвестиционный контракт, который затем должен быть согласован КУГИ.

Наметилось движение по проекту переноса грузового двора станции Московская-Товарная. Все политические решения были приняты около двух лет назад руководством города и ОАО РЖД, но процесс пришел в движение лишь после появления реального инвестора московской компании Росрегионпроект, выбранной РЖД. Изменилась и схема реализации проекта. Теперь не городские власти занимаются перебазированием двора и предоставлением для него новой территории, а инвестор совместно с РЖД. И, соответственно, Росрегионпроект получит права на застройку 22 га земли в центре города. Как отмечает Соколов, сейчас с учетом интересов инвестора дорабатывается проект планировки территории его утверждение ожидается до конца первого квартала 2007 года. Расходы инвестора на перевод грузового двора в Шушары составят около 130 млн долларов. На освобожденной территории предполагается построить порядка 500 тыс кв. м коммерческой недвижимости (за исключением жилья). Параллельно город прорабатывает варианты развития улично-дорожной сети в зоне между Московским вокзалом и Обводным каналом, а также инженерного обеспечения высвобождаемой территории.

Недавно в Самарской области был зарегистрирован ЗПИФН Амонд-Строй. Его формирование должно завершиться в конце года, общий объем заимствований определен в размере 350 млн рублей.

По-прежнему не находят воплощения амбициозные планы преображения территории Измайловской перспективы (около 400 га между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе) в общественно-деловую зону. Существующее Агентство по развитию территории не имеет реальных полномочий во взаимоотношениях с многочисленными собственниками и арендаторами. Движения не будет, пока не определен некий единый центр, ответственное лицо, задача которого реализация проекта, а не возня вокруг него, констатирует Соколов. Тем не менее во взаимоотношениях с одним из наиболее обременительных пользователей территории Минобороны РФ намечаются подвижки и некоторые участки, которые ранее занимали военные, город готовит к продаже.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) один из самых эффективных способов финансирования строительства в нынешней правовой ситуации. В Поволжье их использование имеет единичный характер из-за слишком сложного, по мнению операторов, механизма создания. Однако результат стоит усилий по преодолению процедурных сложностей.

Отмеченную тенденцию подтверждают данные одной из крупнейших на отечественном рынке управляющей компании Альфа Капитал (Москва): из четырех видов ПИФов в прошлом году больше других (более чем в два раза) выросли именно ЗПИФН (таблица 1). Один из первых, рассчитанный на частных инвесторов Коммерческая недвижимость, создан в декабре 2004 года. Находясь под управлением компании Тройка Диалог (Москва), он владеет шестью объектами недвижимости, в том числе рестораном Тинькофф в Самаре и торговым центром Модная семья в Казани. За десять месяцев 2006 года прирост стоимости его пая составил почти 18% (в долларах, с учетом выплаты инвестиционного дохода на каждый пай), итоговая доходность за этот период приблизилась к 22% годовых в долларах. За 2006 год фонд прирастил СЧА в полтора раза до 1,8 млрд рублей.

Для самарского региона появление такого фонда случай редкий. Между тем российская индустрия ЗПИФН, начавшая свою историю в начале 2003 года, на протяжении двух последних лет динамично растет. Если к концу 2003 года в стране было зарегистрировано всего четыре ЗПИФН, то по последним данным Investfunds. ru, их количество достигло 130, а общая капитализация к настоящему моменту составила почти 40 млрд рублей. С начала 2006 года число ЗПИФН выросло почти вдвое, сейчас на них приходится около 12% стоимости чистых активов (СЧА) всей индустрии.

В Поволжье ПИФы в качестве способа легитимного финансирования строительства только начинают осваивать, хотя об их достоинствах и недостатках знают многие региональные операторы.

В том же ключе развивается и ЗПИФН АВК-Петербургская недвижимость, созданный для финансирования девелоперских проектов в северной столице и находящийся под управлением компании АВК-Дворцовая площадь. Как сообщила журналу Эксперт Волга директор самарского филиала группы компаний АВК Екатерина Фойт, к 1 ноября 2006 года фонд прирастил СЧА примерно на 40%, а его эффективная доходность превысила 23% (обе цифры приведены без учета прироста стоимости объектов инвестирования, приобретенных фондом в сентябре 2006 года).

Вместе с тем эксперт отмечает целый ряд рисков. Некоторые из них связаны с реализацией конкретного проекта и носят технический, юридический, финансовый и экономический характер. Другие с превышением расчетных сроков строительства и последующей эксплуатацией возведенного объекта. Третьи кроются в сфере маркетинга. Но фактором наибольшего риска, по мнению г­жи Фойт, является недостаточно профессиональное управление деятельностью ЗПИФН в целом. В числе проблем, связанных с этой деятельностью, она называет недоработку законодательства в разрезе налогообложения имущества фонда, в частности, по НДС и налогу на имущество.

Плюсов больше
ЗПИФН прекрасный инструмент секьюритизации вложений в недвижимость, утверждает Екатерина Фойт. Он позволяет быстро выйти из инвестиций путем продажи инвестиционного пая (особенно в том случае, если налажен механизм биржевого обращения паев). Кроме того, доход от участия в ЗПИФН (на уровне 20 30% годовых), в отличие от вложений в акции, не подпадает под двойное налогообложение.

Мы участвуем в финансировании строительства по схеме ЗПИФН, выполняя функции управляющей компании, инвестора, оценщика и аудитора, сообщил нам заместитель генерального директора ООО Инвестиционная компания ‘‘ТатИнК’’ (Казань) Ренат Едиханов. Среди основных достоинств таких фондов он выделяет их прозрачность для инвесторов, повышенную защищенность их прав (прежде всего за счет контроля над деятельностью фондов со стороны государства) и высокую ликвидность паев, достигаемую в биржевом обращении, которое организуют управляющие компании. По оценке г­на Едиханова, ЗПИФН вызывают все больший интерес крупных институциональных инвесторов в связи с возможностью диверсификации вложений и их льготным налогообложением.

Заместитель председателя правления самарского банка Приоритет, руководитель банковского ипотечного центра Иван Остапенко считает ЗПИФН одним из наиболее цивилизованных, безопасных и удобных инструментов для привлечения инвестиций в строительство на сегодняшний день, особенно в плачевной ситуации с регистрацией строительных площадок в Самаре. По его словам, Приоритет готов участвовать в работе подобных фондов как в роли портфельного инвестора при первичном размещении паев, так и в качестве инвестора, консультанта и расчетной площадки для ЗПИФН на вторичном рынке жилья. Развитие ЗПИФН в регионе сегодня ограничивает лишь дефицит добросовестных застройщиков, уверен г­н Остапенко.

Они интересны всем участникам рынка недвижимости: для застройщиков это способ привлечения дополнительных средств, а для инвесторов возможность получить отложенный налог на прибыль, рассуждает руководитель московской управляющей компании (УК) Капитал ПИФ Дмитрий Иванов. Однако прогнозировать характер развития таких фондов он не готов, поскольку ситуацию определяет прежде всего законодательство. К примеру, разрешение УК работать по инвестиционным договорам незамедлительно отразилось на увеличении количества закрытых фондов недвижимости, обосновывает г­н Иванов свою позицию.

Соглашаясь с г­жой Фойт по поводу отсутствия четко прописанной в нормативных актах процедуры налогообложения по таким налогам, как НДС и налог на имущество, Ренат Едиханов считает еще одним серьезным недостатком ЗПИФН невозможность погашения паев неденежными средствами. Оценивая перспективы таких фондов, он обращает внимание на существующий сегодня дефицит инструментов для размещения средств населения и в связи с этим ожидает рост числа ЗПИФН, ориентированных на частных инвесторов. Уже в ближайшее время, полагает он, изменится законодательная база и расширится сфера практического применения подобных фондов.

По оценке главы представительства в Самаре ООО Городской ипотечный банк Елены Битяй, паи ЗПИФН сегодня более ликвидны, чем прямые инвестиции в недвижимость. Они вызывают все более пристальный интерес инвесторов, в том числе частных, рассказывает г­жа Битяй. Участие в таких фондах непростая вещь, но они позволяют тем, кто не располагает всей суммой на покупку квартиры, купить ее часть, а затем продать свой пай со средней доходностью 25 30 процентов годовых. Одной из самых актуальных проблем в развитии ЗПИФН эксперт считает законодательное урегулирование порядка строительства на отведенных им земельных участках: из-за неопределенностей в этой сфере ряд поволжских компаний в конце 2005 года приняли решение досрочно прекратить деятельность фондов, замечает Елена Битяй.

Паи ЗПИФН вполне ликвидный продукт. Наш опыт показывает, что на фондовом рынке практически всегда есть участники, которые желают приобрести или продать их, сообщил нам директор по фондам недвижимости управляющей компании Тройка Диалог Сергей Васин.

Проторить тропу
Уже упомянутый нами девелоперский ЗПИФН Амонд-Строй со сроком дей­ствия 15 лет находится под управлением самарской компании Аверс-Капитал, которая отвечает за реализацию инвестиционной политики, строительство объектов, их продажу или сдачу в аренду, а также выплату дивидендов пайщикам. Аудит, оценка и общий контроль над этой управляющей компанией (УК) осуществляют обособленные структуры ЗАО Первый специализированный депозитарий и ООО Волгострой.

Таким образом, вступая в ЗПИФН, инвестор должен обращать внимание не только на финансовые аспекты его деятельности, но и на подбор партнеров (таких как управляющая компания, застройщик и подрядчик), наличие конкретных объектов строительства и их обеспеченность полным набором разрешительной документации.

Приоритетным направлением деятельности фонда является жилищное строительство. На сегодня в разной степени готовности находятся четыре объекта в Самаре. Это здания жилых домов по улице Демократической и на пересечении улиц Карла Маркса и Советской Армии общей площадью 19,9 и 17,7 тыс. кв. м соответственно, жилой комплекс на землях сельхозпредприятия Волгарь с общей площадью застройки первой очереди 40 тыс. кв. м, а также жилой квартал на 6 просеке с общей площадью застройки 70 тыс. кв. м. В качестве застройщиков выступают девять строительных компаний, входящих в группу Амонд. Впрочем, на корпоративном сайте утверждается, что Амонд-Строй открыт для сотрудничества и с другими подрядчиками.

Формирование активов фонда в размере 350 млн рублей, начатое 24 сентября 2006 года, завершится 25 декабря. Амонд-Строй не имеет прямой ориентированности на крупных и долгосрочных инвесторов. Минимальная сумма вложений составляет 10 тыс. рублей, что позволяет приобретать паи физическим лицам.

В Нижнем Новгороде пока создан один закрытый ПИФ недвижимости Новый Нижний. Он находится под управлением местной УК Серебряный век. В июле 2005 года формирование фонда объемом 225 млн рублей успешно завершено, минимальная сумма пая составляла 22,5 млн рублей. Столь высокий порог входа объясняется просто: как сообщил журналу Эксперт Волга директор УК Андрей Кабаев, пайщиками фонда являются не физические лица, а ряд нижегородских компаний, объединивших ресурсы для вложений в объекты недвижимости.

По­иному развивается деятельность ЗПИФН Тольятти­Инвест Недвижимость со сроком действия 15 лет и объемом 75 млн рублей. Его формирование под управлением УК Инвест­менеджмент завершилось еще в декабре 2005 года, определено и целевое направление деятельности реконструкция готовых объектов нежилой недвижимости в формат складских помещений с последующей продажей площадей или сдачей их в аренду. Однако объект инвестирования до сих пор не определен, а договоры с застройщиками и подрядчиками не заключены.

Особый вариант выхода на рынок ЗПИФН апробирован в Республике Татарстан. ОАО Татнефть еще в 1997 году стало основным акционером инвестиционно­финансовой компании Солид. С 2000 года в сфере коллективных инвестиций работает УК Солид Менеджмент, под управлением которой находится целый ряд ПИФов, охватывающих в том числе и рынок недвижимости.

По его словам, Новый Нижний дей­ствует как девелоперский фонд, финансирующий строительство различных объектов для последующей их продажи, и как рентный, который возводит объекты коммерческой недвижимости для сдачи их в аренду. К концу октября 2006 года стоимость чистых активов превысила 314 млн рублей, а стоимость пая увеличилась больше чем на 38% и составила свыше 31 млн рублей. В мае 2006 года фонд выплатил первые дивиденды в размере 574 тыс. рублей на один пай.

По оценке Екатерины Фойт, основной объем региональных финансовых ресурсов сейчас инвестируется в столичные ЗПИФН. Чтобы деньги пошли в Поволжье, нужны девелоперские проекты, нацеленные на реализацию именно в этом макрорегионе, полагает она.

Требуется опыт успешного бизнеса
На вопрос, почему ЗПИФы недвижимости пока не находят широкого распространения в Поволжье, нет однозначного ответа. Аналитик самарской инвестиционной компании Восток­Инвест Дарья Дагаева, выражая мнение профессионального сообщества, отмечает, что, хотя портфели ПИФов включают объекты недвижимости, предлагать клиентам участие в ЗПИФН могут лишь компании, которые специализируются не на рынке ценных бумаг, а на рынке недвижимости. Это отдельное направление. Здесь нужны другие специалисты, иные деловые каналы, связи со строительными компаниями, поясняет она. При нынешнем дефиците объектов, в которые можно безопасно вложить средства, УК должна понимать региональные рынки недвижимости и кухню домостроения настолько, чтобы отфильтровывать недобросовестных застройщиков.

Заместитель директора по маркетингу нижегородской компании Жил-строй­НН Ольга Сажина подтвердила, что инвесторы и застройщики, определяя приемлемые схемы и условия финансирования, не могут наладить строительный конвейер: сейчас в регионе идет долгий и нередко осложненный разнообразными конфликтами процесс пересмотра областным правительством заключенных мэрией договоров на выделение участков под застройку. Она считает, что по завершении этого процесса девелоперы начнут с большей заинтересованностью относиться к таким источникам инвестиций, как ЗПИФН.

Как утверждает Андрей Кабаев, интерес корпоративных инвесторов к созданию ЗПИФН есть, но пока он имеет чисто ознакомительный характер. Директор нижегородского филиала УК КИТ Владимир Соловьев, заявляя о готовности сформировать ЗПИФН в Нижнем Новгороде с активами не менее 500 млн рублей, в качестве причин слабого спроса на такие фонды, кроме слабой информированности потенциальных пайщиков, отмечает проблемы с выделением земельных участков под строительство и получением разрешительных документов.

В перспективности ЗПИФН не сомневается практически никто. Однако, чтобы эта форма финансирования строительства и собственно инвестиций укоренилась в деловом обиходе, требуется время. И, конечно, критическая масса проектов, успешно реализованных не только в столицах, но и в регионах. Такая практика в Поволжье сейчас нарабатывается.

В столице уже заметен ощутимый рост ЗПИФН, сообщает Дмитрий Иванов. В провинции же распространение этого финансового инструмента затруднено небольшим числом положительных примеров инструмент-то новый. Аналогичную мысль высказал и Леонид Боярский, генеральный директор группы компаний Спектр недвижимости (Самара), являющейся маркет-мейкером регионального рынка.

В начале 2007 года самое время сделать краткий обзор основных сегментов московского рынка недвижимости, а также рынков недвижимости регионов России, и постараться понять какие количественные и качественные тенденции следует ожидать в этом году.

Прошедший 2006 год стал для российского рынка недвижимости знаковым. С одной стороны, во многих городах и регионах страны и, прежде всего, в московском регионе случился беспрецедентный рост цен на жилье. По данным аналитического центра www.ирн.ru в Москве квартиры подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%. С другой стороны, произошло переосмысление национального проекта Доступное жилье. Если раньше под ним понималось в основном развитие доступной ипотеки, то в 2006 году стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать. В итоге на рынке все чаще стали звучать заявления о грандиозных строительных проектах на много миллионов квадратных метров как в московском регионе, так и в ряде других регионов России, а также приниматься поправки в законодательство. И тем не менее, дефицит жилья в России пока продолжает сохраняться.

По мнению специалистов аналитического центра www.ирн.ru в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 году, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам, когда ажиотаж закончился большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.

Макро против микро
Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в Москве и других городах России и станет ли, наконец, жилье доступным, или напротив, оно продолжит дорожать далее основной вопрос, который волнует как профессионалов, так и обычных людей. Аргументов по этому поводу много, и сконцентрировавшись на одной их части можно очень убедительно доказать, что цены должны упасть, а на другой вырасти дальше. И какая группа факторов в итоге перевесит пока не очевидно.

С другой стороны, основная причина роста цен на жилье в 2006 году кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах, ожидать не стоит.

В пользу пессимистичного прогноза говорит и макроэкономическая ситуация, возникшая в начале 2007 года. Наконец-то взлетевшие до небес цены на нефть стали снижаться, корректируя и макроэкономические прогнозы в отношении российской экономики. Первым отреагировал наиболее подвижный фондовый рынок новый провал индекса РТС. Это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, но некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет.

Получается, что сейчас для большей части рынков недвижимости российских городов локальные процессы оказываются более значимыми, нежели макроэкономическая ситуация. Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 году определяющим для большинства российских городов. Там, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будут оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. Заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра www.ирн.ru называют его ипотечная подушка. Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть.

Однако не все сегменты рынка одинаково подвержены стагнации, а в первую очередь, низкокачественное недорогое жилье. Примечательно, что за год с небольшим средний рост цен на московские квартиры составил около 100%. При этом жилье эконом-класса подорожало на 120%-130%, то есть обогнало рынок, а бизнес-класс и элита напротив отстали и прибавили за тот же период только 70%-80%. Причина более быстрое вымывание с рынка недорогого жилья в условиях ажиотажа по сравнению с менее ликвидным и инертным дорогим жильем. При этом в периоды стагнации ситуация меняется: переоцененное низкокачественное жилье может скорректироваться по цене на 5%-10%-15%, в то время как дорогое жилье, менее подверженное колебаниям рынка, напротив не спеша на 10%-15% подорожать. В итоге показатель среднего уровня цен на рынке будет оставаться примерно постоянным. И если в условиях ажиотажа края рынка недвижимости сближались, то теперь они будут удаляться. А значит, сейчас бизнес-класс и элитное жилье становятся более перспективным для инвестиций.

Пути разошлись
Переход рынка недвижимости, в частности столичного, в стадию стабилизации, вовсе не означает, что снижения цен не происходит вообще. Обычно в таких условиях заметно усиливается дифференциация рынка цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному. Связано это, во-первых, с адекватностью начальной стоимости квартиры. Так в Москве осенью 2006 года немало квартир предлагалось по очевидно завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10%-15%, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Однако следует понимать, что так ведет себя не основная масса квартир, а лишь часть, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньше степени от долей процента до нескольких процентов. По мнению специалистов www.ирн.ru процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.

Это означает, что в 2007 году дисбаланс между стоимостью жилья и стоимостью аренды должен постепенно восстановиться. Частично это может произойти за счет коррекции цен на жилье, но в первую очередь следует ждать роста ставок аренды жилья. В течение 2007 года они могут вырасти на 20%-40%, вернув доходность от сдачи квартир в аренду хотя бы на уровень банковских депозитов.

Квартира на время
Ажиотажное подорожание квартир привело еще к одному перекосу. В то время как цена квадратного метра повысилась вдвое, стоимость аренды квартир выросла всего на 15%-25%. Это связано с тем, что покупатели квартир более эластичны по цене, нежили арендаторы, которые, как правило, куда больше стеснены в средствах. В результате если еще год-полтора назад аренда приносила 8%-10% годовых, то теперь этот показатель упал до 5% годовых. Получается, что выгоднее становится просто продать квартиру и положить деньги на депозит в банк под 7%-8% годовых, не говоря уже о том, чтобы вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд.

Отчасти в этом можно усмотреть продолжение принципа о том, что в периоды ажиотажа дорогое жилье дорожает медленнее, но потом отыгрывает это отставание. Это означает, что загородный рынок, включая коттеджные поселки и рынок земли, в 2007 году продолжит рост и прибавит традиционные 20%-40%, сокращая отставание по сравнению с рынком городских квартир.

Ближе к земле
В 2006 году имела место и еще одна аномалия впервые за последние годы рост цен на рынке квартир в Москве оказался больше роста цен за загородное жилье коттеджи, загородные дома, таунхаусы. В предыдущие годы обычно бывало наоборот.

Величина прироста цен на квартиры в Москве задает своеобразный потолок для всех остальных рынков. Если говорить о других сегментах рынка недвижимости московского региона, то они с 2005 года также должны вырасти примерно на те же 100%. Исходя из того, что загородный рынок или рынок аренды вырос пока меньше, то разница с темпами роста цен на квартиры в Москве оставляет потенциал для остаточного роста. Дополнительный потенциал может быть больше, пожалуй, только у городов Подмосковья, которые все активнее интегрируются в рынок недвижимости московского региона, но начинали с меньшей ценовой планки.

Рынок в конце 2007 года
Резюмирую все сказанное выше можно сделать ряд интересных выводов в отношении того, как прогнозировать развитие рынка недвижимости или одного из его сегментов в московском регионе или в другом городе России в 2007 году. К концу 2006 года рынок квартир в Москве полностью отыграл рост цен и уперся в свой потолок. Не принимая во внимание локальные колебания цен на отдельные квартиры и типы жилья наиболее вероятно ожидать сохранения сложившегося уровня цен в 2007 году. За период существенного подъема рынка в 2005-2006 годах средний уровень цен на квартиры в Москве вырос чуть более, чем на 100%, и согласно прогнозу www.ирн.ru будет сохраняться в течение 2007 года в коридоре 4.000$ - 4.300$ за квадратный метр.

Если же регион относится к депрессивным или плохо развивающимся, то потенциал для роста цен на нем, очевидно, ниже, чем в Москве и активно развивающихся регионах. Он может составлять за аналогичный период не порядка 100%, а 20%-30%-50% - более точную оценку можно получить в процессе детального анализа. Соответственно, итоговый ценовой потолок в таких регионах расположен ниже и подорожание жилья на 30%-50% уже может означать исчерпание потенциала.

Если говорить о недвижимости регионов России, то их следует разделить на 2 группы. Города и регионы, близкие и приближающиеся по уровню жизни и экономическому развитию к московскому региону должны отыграть похожий в пропорциональном выражении рост цен. Если за последние полтора-два года он уже составил около 100%, значит такой рынок как и московский, близок к своему потолку. Если нет, значит, рынок этого города или региона развивается с задержкой по сравнению с московским и еще имеет потенциал роста.

Трудности комплексного подхода
Сама по себе мысль, что успешное решение жилищной проблемы во многом зависит от комплексного подхода к застройке, не нова. Однако последние полтора десятка лет квартирный вопрос не только в Москве с ее дефицитом свободных земельных участков под строительство, но и по всей России, решался лишь путем точечной застройки. Одной из главной причин этого парадокса собеседники ИФ-Недвижимость назвали неурегулированность земельных отношений в России вообще и трудность получения стройплощадки от муниципальных властей в частности.

В 2005-2006 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в Российскую экономику, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. К 2007 году период взрывного роста и заметное подорожание жилья, как реакция на положительный тренд в российской экономике, во многом уже отыграли, особенно на рынках активно развивающихся регионов. Это означает, что в обозримой перспективе, и в частности в 2007 году, следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации.
В ближайшие семь лет четыре российские компании инвестируют в строительство так называемых частных городов не менее $15-20 млрд. Они намерены реализовать проекты Большое Домодедово, Рублево-Архангельское и А101 в Подмосковье, а также Академический в Екатеринбурге. В общей сложности ими будет возведено 20,5 млн. кв. метров жилья. Все названные проекты, за исключением А101, претендуют на место в национальной программе Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Однако эксперты считают, что появление на рынке этих объектов не сможет кардинально изменить ситуацию. В том, с какими проблемами столкнулись инвесторы частных городов, разбирался корреспондент Интерфакс-Недвижимости.

Либо требование законодательства попросту игнорируется и земельные участки предоставляются под комплексное освоение без аукциона, либо аукционы не проводятся из-за незавершенности процесса разграничения федеральной и муниципальной собственности на землю, - утверждает эксперт.

Подразумевается, что комплексное освоение земельных участков оптимально и для бизнеса, и для государства, так как бизнес получает гарантированное право на дальнейшую застройку освоенного участка, а государство или муниципалитет избавляется от необходимости разрабатывать всю необходимую документацию, - говорит юрист-аналитик Адвокатского бюро Юрлов и партнеры Мария Китайчик. В то же время она отмечает, что хотя закон и устанавливает выделение земельных участков под комплексное освоение только на аукционе, данное требование законодательства часто нарушается.

В идеале власти должны выставлять на торги участки, свободные от прав третьих лиц. Естественно, расселение жителей, предоставление компенсаций требует много времени, терпения, такта, финансовых и иных ресурсов. Как правило, власти не располагают всем этим в достаточной мере, да и, похоже, не очень в этом нуждаются, - говорит партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

Опрошенные Интерфакс - Недвижимость специалисты подчеркивают, что в настоящее время масштабный проект комплексной застройки на государственной или муниципальной земле (особенно если участки заняты жилыми домами) зачастую невозможен.

Эксперты подчеркивают, что компаниям-застройщикам значительно проще и безопаснее осваивать земли, находящиеся в их собственности. Однако далеко не все компании могут себе позволить приобретение больших участков для комплексной жилой застройки. Именно поэтому пионерами в деле строительства частных городов стали крупные компании.

В результате, отмечает он, выходящие на такие площадки девелоперы и инвесторы сталкиваются с существенными правовыми рисками - ведь в случае конфликта собственники недвижимости могут оспорить договор аренды земли и, как минимум, заморозить строительство на неопределённый срок.

Реализацией проекта Академический в Екатеринбурге занимается Ренова СтройГруп, принадлежащая Виктору Вексельбергу.

Так, в Подмосковье проект Большое Домодедово реализует КОАЛКО-Девелопмент, за которой стоят финансовые ресурсы совладельца холдинга Металлоинвест Василия Анисимова. За проектом Рублево-Архангельское стоит Нафта-Москва, чьим бенефициаром считается Сулейман Керимов. Проект А101 ведет управляющая компания Масштаб, созданная совладельцем Собинбанка Сергеем Кириленко.

Консолидация земель
Вместе с тем, даже у крупных компаний уходит несколько лет, чтобы собрать земли, пригодные для масштабного строительства. Как правило, им приходится скупать у частных лиц отдельные участки земли, которые еще не переведены в категорию земель под поселения.


Наша компания проводила анализ востребованности девелоперских услуг на рынке и анализ компаний, которые подобные услуги предоставляют, - отмечает генеральный директор компании МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов, констатируя, что, как правило, основная масса девелоперских компаний связана с теми или иными финансовыми структурами.

По словам С.Кириленко, в это время строительство в Ленинском районе если и не остановилось, то шло заметно медленнее, поскольку около трети пригодных для застройки земель района оказалось или в собственности, или под управлением Масштаба.

Например, владелец компании Масштаб, управляющей проектом А101, С. Кириленко на презентации признавался, что на консолидацию земельных активов и разработку концепции ему пришлось потратить пять лет - в общей сложности проектом охвачено 13 тыс. га в Ленинском районе Подмосковья, строительство будет вестись на 5 тыс. га, предусмотрено возводить ежегодно 300 тыс. кв. метров жилья.

Однако если у Рублево-Архангельского земли переведены в разряд земель под поселения, то перед КОАЛКО-Девелопмент встала сложная задача перевода своих участков из разряда сельхозземель.

Компании КОАЛКО-Девелопмент и ЗАО Рублево-Архангельское (аффилировано с компанией Нафта-Москва) также являются собственником земель, где будут реализовываться их проекты - Большое Домодедово и Рублево-Архангельское. Первой из них принадлежит 18 тыс. га в трех подмосковных хозяйствах - Барыбино, Повадино и Заря Подмосковья, второй - 460 га в Красногорском районе Подмосковья.

Однако территориальное планирование - это достаточно сложная проблема, и справиться с ней непросто даже крупной компании с большими финансовыми резервами. На разработку планов прежде всего требуется время. На сегодняшний день, в соответствии с решениями, принятыми правительством Московской области, завершена разработка генерального плана города Домодедово. В 2006 году также удалось закончить разработку комплексной схемы энерго- и водоснабжения проекта, а к маю этого года мы собираемся завершить планировку двух из девяти микрорайонов, - уточнил собеседник агентства из пресс-службы компании КОАЛКО-Девелопмент.

На пресс-ланче еще в ноябре прошлого года генеральный директор компании Виктор Барулин отмечал, что хотя КОАЛКО постепенно переходит от агробизнеса к девелопменту, все же половину земель пока планируется использовать под сельскохозяйственные нужды - хотя бы там, где строительство жилья и других объектов невозможно по коммерческим соображениям. Такой, по утверждению главы КОАЛКО-Девелопмент, является территория, расположенная рядом с аэропортом на востоке города. Коровам будет все равно, если над ними будут постоянно летать самолеты, а вот жителям наших будущих домов это вряд ли понравится, - подчеркнул он.

Основная часть территории проекта, говорит В.Голубицкий, принадлежит Ренове СтройГруп, но при этом земли под строительство первой очереди Академического распределены между компанией и муниципалитетом в соотношении пятьдесят на пятьдесят. Кроме того, по его признанию, некоторые небольшие участки земли, попадающие в планировочный район, также принадлежат третьим лицам.

Найти союзника
Компания Ренова СтройГрупп, занимающаяся проектом Академический в Екатеринбурге, столкнулась с серьезными трудностями, связанными с земельными отношениями. По словам генерального директора компании Вениамина Голубицкого, общая площадь земельного участка Академического составляет 2,5 тыс. га, однако под застройку пригодно только 1,3 тыс. га - эти земли в сентябре прошлого года удалось перевести в категорию земель поселений. Остальные территории являются лесопарковыми зонами и находятся в собственности Свердловской области.

Так что пример Академического является пока единственной иллюстрацией успешного сотрудничества частной компании и местной администрации.

В.Голубицкий рассказывает, что администрация Екатеринбурга намерена самостоятельно проводить конкурсы и вести застройку принадлежащих ей участков. Но представителей Ренова СтройГрупп это обстоятельство не смущает. Единый уникальный архитектурный стиль при этом обязательно сохранится, уверен глава компании. Это будет обеспечиваться за счет авторского надзора французского архитектурного бюро Valode Pistre, которое разработало и градостроительную концепцию района и проект планировки Академического, - подчеркнул В.Голубицкий.

Сенсацией на рынке стало заявление КОАЛКО-Девелопмент, что компания намерена продавать жилье эконом-класса (на его долю приходится порядка 90% от общего объема жилья в Большом Домодедове) по цене около $1000 за кв. метр.

Доступность цен на жилье зависит от партнерских отношений с властями
Интерес частных компаний к комплексной застройке, безусловно, стал знаковым событием прошлого года. Однако сейчас эксперты предпочитают говорить не о количестве квадратных метров, которые будут возведены в частных городах, а о качестве нового жилья и ценах.

Если нам придется строить сети за свой счет, то цена квадратного метра может вырасти в 1,4 раза, - отметил он на брифинге в ноябре прошлого года, сообщив, что в настоящее время его компания ведет переговоры с РАО ЕЭС и Газпромом.

Однако, даже по словам самих инвесторов проекта, такая цена на постоянно растущем рынке Подмосковья возможна только в том случае, если компании-девелоперу не придется нести расходы по возведению инженерных сетей и социальных объектов. Сети должны возводиться за счет длинных кредитных денег, - считает, в частности, глава КОАЛКО-Девелопмент В.Барулин.

С ним согласен и руководитель исследовательского центра управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Борис Флексер. Обычно затраты, непосредственно связанные с инфраструктурой комплекса, ложатся на плечи застройщика и отражаются на стоимости жилья, - говорит он. При этом Б.Флексер считает, что в Большом Домодедово планка в $1000 за кв. метр слишком низка, потому что со строительством инфраструктуры даже себестоимость квадратного метра в проекте выше заявленной.

Если бы такие условия были осуществимы в Большом Домодедово, то, естественно, это могло бы помочь выполнению программы Доступное жилье, - рассуждает А.Морозов. - Кто-то же должен строить эти коммуникации, чтобы обеспечить 12 млн кв. метров заявленных площадей электричеством и водой.

По его словам, государственное и муниципальное участие в создании инженерной инфраструктуры, дорожной сети, строительстве социальных объектов и отказ от взимания платы за подключение к сетям и 10-процентных отчислений от стоимости строительно-монтажных работ муниципалитету позволили бы снизить стоимость объектов недвижимости на треть.

На государственную помощь в проекте рассчитывает и Ренова СтройГрупп. Мы прекрасно понимаем, что строительство инженерной и социальной инфраструктуры является дополнительной нагрузкой на стоимость объектов недвижимости, поэтому Академический изначально задумывался как проект государственно-частного партнерства, - говорит В.Голубицкий.

Вместе с тем, пока ничто не указывает на то, что государство готово становиться партнером компаний, реализующих масштабное строительство частных городов. Все заявления чиновников с обещанием снять инженерное обременение с девелоперов сделаны только на региональном уровне или на уровне чиновников второго уровня, а в каком состоянии находятся переговоры таких инвесторов, как КОАЛКО-Девелопмент и Ренова СтройГруп с газовыми и энергетическими монополистами, неизвестно.

Руководитель компании подчеркивает, что понимание этой ситуации демонстрируют не только бизнес, но и органы государственной и муниципальной власти. В настоящее время компанией Ренова СтройГруп отправлены соответствующие заявки о государственной поддержке в органы власти всех уровней, - рассказывает он.

Можно привести еще один пример так и не состоявшегося альянса. Еще летом 2006 года Интерфакс-Недвижимости стало известно о планах участия израильской компании Tahal Group B.V. в реализации национального проекта Доступное жилье в Брянской области.

Фактом остается только то, что проект постановления правительства, подготовленный Росстроем и посвященный четкому описанию обязанностей всех заинтересованных сторон, принимающих участие в пилотных проектах комплексной застройки, еще осенью прошлого года был направлен на согласование во все заинтересованные министерства, но так и не получил одобрения правительства.

Однако этот проект повис на этапе подготовки генплана пустующих территорий. Источник в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое занимается координацией деятельности строительных компаний в рамках национального проекта, рассказал корреспонденту ИФ-Недвижимости на условиях анонимности, что причина задержки с выходом брянского проекта - в разногласиях между возможным инвестором и местными властями по поводу раздела будущей прибыли.

Речь в первую очередь идет о застройке территории старого аэропорта в Брянске. Там предполагается построить микрорайон с развитой социальной инфрастуктурой, где будет жить около 200 тыс. человек. Израильская фирма намерена не только строить жилые дома, но и вложить средства в проведение первоначальных работ - прокладку инженерных сетей, - рассказал тогда заместитель губернатора Брянской области Евгений Кузавлев.

Рыночные отношения
В отличие от социальных проектов Академический и Большое Домодедово, два других - А101 и Рублево-Архангельское - позиционируются как рыночные.


Быстрого решения этой проблемы не ожидает и руководитель Росстроя Сергей Круглик, заявивший на брифинге, посвященном подведению итогов 2006 года, что ему неизвестно ни о каких продвижениях по этому вопросу.

А УК Масштаб вообще решила не иметь дела со строительством жилья и его последующей продажей, выбрав стратегию так называемого land-девелопмента, то есть подготовки земельного участка для комплексной застройки. После того, как земельные участки будут обеспечены необходимой инфраструктурой, УК Масштаб намерена перепродавать их профессиональным девелоперам. Таким образом, цена квадратного метра будет формироваться уже строительными компаниями, но с учетом стоимости земельного участка под стройплощадку.

В частности, как отмечает заместитель генерального директора проекта Рублево- Архангельское Виктор Новичков, этот проект изначально задумывался как коммерческий и рыночный. Он уточняет, что проект предложит своим покупателям жилье различного типа и различного ценового диапазона, но подчеркивает, что цены на жилье в Рублево-Архангельском в любом случае будут формироваться с учетом рыночных цен на аналогичное жилье.

Однако с каким бы девелопером УК Масштаб ни имела дела, строительство инфраструктуры компания планирует осуществлять самостоятельно. По словам С.Кириленко, в зависимости от типа жилья, разной будет и инженерная инфраструктура. Там, где класс жилья будет выше (например, коттеджи), Масштаб предлагает отапливать дома с помощью котлов, а там, где расположатся многоквартирные дома, управляющая компания намерена создать инженерные сети для центрального отопления.

Владелец компании С.Кириленко ранее заявлял, что его УК готова к сотрудничеству с практически любым профессиональным игроком на первичном рынке жилья, однако пока известно о договоренности Масштаба лишь с одной строительной компанией - Авгур Эстейт, которая, по информации экспертов ИФ-Недвижимости, также связана с акционерами принадлежащей С.Кириленко компании.

Отложенный эффект
Несмотря на то, что инициатива инвесторов частных городов вызывает большой интерес других участников рынка, собеседники ИФ-Недвижимости отмечают, что она вряд ли сможет оказать существенное влияние на рынок доступного жилья в нашей стране.


Условно весь проект можно разделить на три зоны: восточную, прилегающую к Бутову, где развернется многоэтажное строительство, северную, рядом с Теплым станом, где мы собираемся возводить малоэтажные здания, и юго-восточную, в долине рек Незнайка и Десна, которую мы планируем отдать под коттеджи, - пояснил собеседник агентства.

Однозначно утверждать, что реализация подобных проектов может существенно изменить ситуацию с доступностью жилья в масштабах всей страны в настоящее время несколько преждевременно, так как подобные проекты на сегодняшний день являются экспериментальными. Кроме того, все эти проекты рассчитаны на длительный срок реализации, ввод объектов будет постепенным, а потому резкого влияния рынок вряд ли ощутит, - полагает директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев.

Прежде всего они указывают, что значительный объем ввода квадратных метров, предусмотренный проектами комплексной застройки (12 млн кв. метров жилья Большое Домодедово, 2,7 млн кв. метров - Рублево-Архангельское, 4,5 млн кв. метров жилья - Академический, 300 тыс. кв. метров ежегодно - проект А101) будет распылен на несколько лет - от 7 до 25 лет, а значит, вес частных городов в общем объеме жилищного строительства в России будет не так уж и велик.



Главная --> Публикации