Главная --> Публикации --> Шесть шагов к собственной квартире Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс. Рынку жилья предстоит работа над ошибками Сергей канаев, генеральный директор компании "пик-регион": "строить города - это большое искусство!" Больше домов красивых и разных!

По данным мэрии Ростова-на-Дону, за 10 месяцев 2006 г. в городе введено в эксплуатацию 454 565 кв. м жилья. Из них 208 220 кв. м приходится на индивидуальную застройку, а 246 345 кв. м на многоквартирные дома. Всего за 2006 г. планируется построить 700 000 кв. м жилья.

Даже спустя полтора года после принятия 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве большинство ростовских застройщиков еще не адаптировались к его требованиям. Риэлторы по привычке констатируют значительное превышение спроса над предложением, цены растут, а банки неохотно кредитуют покупки новостроек.

Чиновники мэрии настроены оптимистично и уверяют, что до конца года запланированные 700 000 кв. м жилья будут сданы в эксплуатацию. Но это не повлияет на рынок, констатируют опрошенные Ведомостями риэлторы. Кроме многоэтажных домов в показателях учитывается индивидуальное строительство, а на него придется не менее трети запланированного объема.



По сравнению с январем 2006 г.

Предложение на рынке первичной недвижимости регулярно сокращается, купить квартиру в новостройке становится все сложнее, говорит менеджер продаж Гражданпромстроя Евгений Тенишев. Дефицит появился еще прошлой весной, когда для получения необходимой разрешительной документации строители приостановили продажи в новостройках, вспоминает он. С тех пор ситуация не улучшилась.

По данным риэлторов, лидерами продаж традиционно являются новостройки в центре города, северном и западном жилых массивах. В то же время ощутимо растет спрос на квартиры в Александровке, на Сельмаше, в Чкаловском и Темернике, отмечает Сосницкий. На Сельмаше спрос превышает предложение в четыре раза, в районе площади Ленина покупателям нужно в полтора раза больше квартир, чем им сейчас предлагается, а на Чкаловском и в Александровке в 1,3 и 1,2 раза соответственно, перечисляет он. Эксперт делает вывод, что спрос перемещается в более дешевые спальные микрорайоны, объясняя новую тенденцию высокими ценами на квартиры в северном и западном массивах. Маркетолог строительного концерна Вант Сергей Ростов говорит, что минимальная цена на квартиры в северном жилом массиве составляет сейчас 25 000 руб. за 1 кв. м, в центре города свыше 30 000 руб. за 1 кв. м. Можно купить квартиру в строящемся доме в центре по 26 000-27 000 руб. за 1 кв. м, но срок его сдачи будет очень и очень отдаленным, добавляет он.

в ноябре предложение снизилось на 60-70%, отмечают риэлторы. Почти все дома, которые начали строиться до 31 марта 2005 г., когда вступил в силу закон Об участии в долевом строительстве, уже достроены, практически все квартиры в них уже распроданы, а новых объектов застройщики не начинают: стараются получить все разрешения, рассказывает управляющий Риэлти-Ленина Станислав Нови. Большинство домов, выставленных на продажу, будут сданы в 2007 г., есть остатки 2006 г., но объектов со сроками сдачи в 2008-2009 гг. на рынке очень мало, подтверждает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий.

С ноября на 8% выросли цены в жилом комплексе Olymp Towers (застройщик СТ Групп Регион), говорится в официальном сообщении компании. Теперь средняя стоимость 1 кв. м в доме составляет 38 400 руб. Повышение цен застройщик объясняет высокой степенью готовности дома: к декабрю первый блок А планируется сдать в эксплуатацию. Продажи в Olymp Towers начались в октябре 2005 г., за 12 месяцев цены выросли на 58%, отмечает пресс-служба СТ Групп Регион.

За III квартал цены на первичное жилье повысились более чем на 24%, говорит Сосницкий. С начала года их рост превысил 60%, что превзошло самые смелые прогнозы риэлторов. Средняя цена 1 кв. м в панельных новостройках составляет сейчас 27 329 руб., в кирпичных 29 106 руб., в каркасно-монолитных 34 860 руб., отмечает Сосницкий.

Участники рынка прогнозируют еще большее увеличение спроса в декабре. Произойдет традиционный всплеск покупательской активности в конце года, что связано с объективными факторами годовыми премиями, бонусами, сдачей налоговых отчетов, полагает гендиректор компании Пик-Регион Сергей Канаев. Цены немного подрастут, но резкого скачка не будет, уверен он. Сегодняшний уровень цен великоват для Ростова, но это компенсируется наличием ипотечных программ, считает Канаев. По его словам, более половины сделок в ростовском филиале Пик-Региона происходит с использованием ипотеки. Каждая третья сделка в компании Риэлти-Ленина происходит с использованием заемных средств, но в основном так продается вторичное жилье, кредиты на новостройки банки дают неохотно, возражает Нови.

У Ванта цены с начала года выросли от 18% до 65% в зависимости от месторасположения объекта, этапа его строительства и наличия по соседству новостроек конкурентов, говорит Ростов. Быстрее всего росли цены в спальных районах, добавляет он.

Строители жалуются, что проект нового дома сложно подготовить и вывести его на рынок юридически безупречным. Кроме заявлений, чиновники ничего не делают, чтобы помочь рынку, сетует сотрудник одной из строительных компаний. По его словам, обещанное одно окно не заработало, первые аукционы по продаже прав аренды на земельные участки состоялись только в октябре ноябре 2006 г., но об их проведении многие застройщики даже не слышали. В мэрии не отрицают, что строителям трудно работать по закону. Идеальный вариант заказывать архитекторам проекты, обеспечивать техусловия, а затем готовые проекты предлагать застройщикам на аукционах, размышляет на условиях анонимности чиновник городской администрации. Но для этого нужны большие оборотные средства, которых в городском бюджете пока нет, признается он, отметив, что к такой модели город может прийти лет через десять.
К концу текущего года новосибирские строители обещают поставить рекорд: объем ввода жилья должен составить 800 000 кв. м, т. е. на 51% больше, чем в 2005 г. Перспектива для 2007 г. построить 1 млн кв. м. Однако, несмотря на громадье планов, цены на новостройки упрямо продолжают расти с января по ноябрь на 35%. По мнению аналитиков, в этом виновата ипотека, которая стимулирует увеличение спроса.

Строители стараются наладить отношения с банками, заключая договоры о сотрудничестве. Договоры с банками есть у компаний СТ Групп Регион, Пик-Регион, Вант, говорит Сосницкий, отмечая, что для этого дома должны строиться по 214-ФЗ.

Масштабные планы
Увеличение объемов жилищного строительства требует перехода от точечной застройки к комплексному освоению жилых массивов, констатирует депутат горсовета, председатель комиссии по градостроительству Виктор Илюхин. Выполнение этих планов поможет снять остроту жилищной проблемы, убежден начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергей Боярский. Освоение крупных площадок позволит строителям минимизировать затраты и строить недорогое жилье, спрос на которое наиболее высок, добавляет Илюхин.

По данным управления ЦБ по Новосибирской области, общий объем кредитов на покупку жилья составил 4,2 млрд руб. Из них ипотечных 2,4 млрд. За январь март 2006 г. было выдано кредитов на покупку жилья на 988 млн руб., в том числе ипотечных на 775 млн руб. За первое полугодие 2006 г. объем кредитов составил 2,8 млрд руб., в том числе ипотечных 2,2 млрд руб.

Индивидуальное ценообразование
Новостройки пользуются все большим доверием покупателей, отмечают риэлторы. У компаний с хорошей репутацией, известных на рынке, покупатели готовы покупать дороже, отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Разница в цене на практически одинаковые квартиры у разных строительных компаний может достигать 10-15%, отмечает она.

Сейчас под комплексную застройку в Новосибирске выделено девять площадок. В новых микрорайонах Родники, Береговой, Ключ-Камышенский, Плющихинский, Весенний, Стартовый-Горский, Тихвинский, Южно-Чемской и Акатуйский планируется построить более 4 млн кв. м жилья. Суммарная площадь этих площадок превышает 518 га. Сдерживающим фактором для их застройки Боярский называет сложности с подведением инженерных коммуникаций. Эту проблему, по словам чиновника, можно отчасти решить с помощью специальной подпрограммы Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. Застройщикам, обустраивающим Родники, Тихвинский и Плющихинский, предоставлены государственные гарантии на сумму 647 млн руб. Эти госгарантии предоставлены на три года и пойдут на субсидирование процентных ставок строительным компаниям по привлеченным кредитам. Правда, в самих компаниях этих денег пока не видели. О том, что деньги выделены, я узнал из газет, но до сих пор не поступило ни единого рубля, огорчается директор компании Сибсервисстройреконструкция (компания ведет застройку Тихвинского жилмассива) Владимир Литвинов. По мнению Леонида Сидоренко, директора компании Электромонтаж (застраивает жилмассив Родники), до конца года деньги застройщикам уже не поступят. По признанию чиновников, пока непонятен финансовый механизм взаиморасчетов. А уже в 2006 г. на этих площадках должно быть введено около 200 000 кв. м жилья. В дальнейшем в Родниках планируется построить 752 000 кв. м жилья, в Тихвинском 155 000 кв. м, в Плющихинском 526 000 кв. м.

Аналитики Сибакадемстройнедвижимости утверждают, что более 80% предложения приходится на квартиры экономкласса в панельных домах в удаленных от центра районах, где уровень цен ниже среднегородского. Они дорожают быстрее всего за три квартала текущего года их цена поднялась более чем на 30%. Стремясь удовлетворить массовый спрос на недорогое жилье, строители увеличивают в новых домах долю небольших квартир. В современных новостройках Новосибирска не менее 55-60% квартир одно- и двухкомнатные.

По данным аналитического центра компании Сибакадемстройнедвижимость, средняя цена 1 кв. м строящегося жилья по Новосибирску в III квартале составила 28 800 руб. против 25 340 руб. в I квартале 2006 г. По информации RID Analytics, прирост средней цены 1 кв. м новостроек за девять месяцев составил 32%.

По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб. Прирост с начала года 2,3 млрд руб.

Ипотека как катализатор спроса
Событием года стало развитие ипотеки. По мнению директора АН Акрополь Зафара Умарова, рост спроса на новостройки обусловило именно развитие ипотечного кредитования. Ранее ипотечные сделки применялись лишь для сделок на вторичном рынке, а сейчас с использованием ипотеки можно купить новое жилье практически у всех крупных застройщиков, считает Умаров. По его данным, на начало года с использованием ипотеки продавалось лишь около 2-3% квартир, сейчас их доля увеличилась в разы.

Строить все менее выгодно
Средняя рентабельность строительства жилья в 2006 г., по оценке строителей, не превысила 10-15% годовых. Последние годы рентабельность жилищного строительства не превышает 15%, сожалеет Владимир Литвинов, директор Сибсервисстройреконструкции (компания ведет застройку Тихвинского жилмассива). По его словам, получить большую прибыль не удается из-за роста цен на стройматериалы. Цены на новостройки выросли примерно на 30%, в то же время цемент подорожал на 45%, кирпич на 20%, арматура на все 80%, отмечает Литвинов.

В Сибсервисстройреконструкции доля сделок с использованием ипотечных кредитов возросла до 20-25% от общего объема, а в компании Энергомонтаж (ведет застройку жилмассива Родники) до 80%.

По данным руководителя департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области Владимира Анисимова, за 2006 г. рост себестоимости жилищного строительства в среднем по Новосибирской области составил 17%. Абсолютное значение стоимости строительства 1 кв. м жилья Анисимов назвать отказался.

С ним согласен директор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. Такая рентабельность характерна и для строительства на окраинах, где можно найти новостройки по 20 000-23 000 руб. за 1 кв. м, и для центральной части города с ценами в 40 000 руб. за 1 кв. м и выше. Значительную часть прибыли съедает решение вопросов землеотвода и получение согласований с техническими службами, говорит Михайлов.

В Тихвинском жилом массиве эксперты оценивают долю инвестиционных покупок не менее чем в 20%. По словам Литвинова, от нулевого этапа до сдачи дома подорожание может достичь 100% при среднем сроке строительства в год-полтора. Неудивительно, что строящееся жилье остается привлекательным инструментом для инвестиций, резюмирует Литвинов. В Родниках, по подсчетам Энергомонтажа, доля инвестиционных сделок не превышает 5-10%. Компания установила фиксированные цены на 1 кв. м и продает по ним как строящееся, так и готовое жилье, сообщил Сидоренко.

Инвесторы держат рынок
По-прежнему значимыми игроками на первичном рынке Новосибирска являются покупатели, приобретающие квартиры с инвестиционными целями. По данным аналитического центра компании Сибакадемстройнедвижимость, в 2006 г. доля инвестиционных сделок в среднем по городу составила от 5% до 15%.

В течение первого полугодия 2006 г. на самарский рынок первичного жилья продолжал влиять вступивший в силу в прошлом году закон Об участии в долевом строительстве. Строительные компании не могли продолжать строительство из-за проблем с необходимой по новому законодательству документацией. Сначала это привело к уменьшению предложения и подстегнуло спрос. Затем последовал ощутимый скачок цен. По разным оценкам, только за первое полугодие новостройки подорожали от 30% до 40%.

Практически ни одного нового проекта не было анонсировано на самарском первичном рынке в 2006 г. В городе не проводились аукционы по выделению земли, из продажи убирались дома, не получившие весь пакет разрешительных документов. Застройщики в основном заняты завершением объектов, начатых до вступления в силу 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве. Во втором полугодии 2006 г. постепенно начала проясняться ситуация с пострадавшими дольщиками сейчас достраиваются несколько домов обанкротившихся компаний.

В июле ситуация с выделением земли под строительство еще более осложнилась. Полномочия по проведению аукционов перешли от городской администрации в ведение областной. Но и она оказалась не готова к тому, чтобы проводить тендеры. Аукционы проходили в других городах региона Тольятти и Сызрани, а в Самаре за этот год таким образом не выделили ни одного участка под застройку, говорит Андрей Маликов, директор компании RBE-Риэлт.

Во втором полугодии одной из самых острых проблем для рынка стали неработающие механизмы выделения земли через аукционы. Эксперты отмечают, что за весь год на рынке первичного жилья практически не появлялось новостроек. Это объяснялось тем, что в Самаре не проводились тендеры по выделению стройплощадок и строились только уже начатые объекты. Начальник отдела рекламы ГК Дисса Константин Федулов рассказал Ведомостям, что предложения на первичном рынке жилья заметно сократились. Но новые проекты все же есть, говорит он, Дисса запустила два проекта Ясная поляна и жилой комплекс Садовая-Венцека.

Другие риэлторы замечают, что рынок неоднороден и стоимость новостроек может различаться как в зависимости от их месторасположения, так и от репутации строительной компании. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, говорит, что после всех перипетий, которые в последнее время переживал рынок новостроек, изменилось поведение покупателей. Эксперты в течение всего 2006 г. отмечали частичный отток покупателей на вторичный рынок. Они объясняли это тем, что многие еще помнили нашумевшие скандалы 2005 г. с обанкротившимися компаниями и пострадавшими дольщиками и просто предпочитали не рисковать. Застройщиков, которые сейчас внушают доверие покупателям, на рынке мало, и цены у них очень высокие, объясняет Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности агентства Поволжский центр развития. Покупателей также напугала летняя инициатива областной прокуратуры по проверке законности уже выделенных стройплощадок.

Пока эксперты затрудняются сказать, сколько нового жилья строители ввели за этот год. По моим данным, пока построено на 40-50% меньше, чем в прошлом (в 2005 г. объем сданных новостроек составил 300 000 кв. м. Ведомости), говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании Дисса. Но еще несколько объектов должны быть сданы в эксплуатацию в конце декабря. С января рост цен составил около 70%, говорит Маликов. Другие эксперты дают другие цифры. По данным аналитического центра ИК Дом, цены выросли в среднем на 50%. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости, считает, что стоимость квартир увеличилась не так сильно. По его данным, к ноябрю цены на первичное жилье выросли примерно на 40%. Риэлтор говорит, что в начале года стоимость 1 кв. м типовой квартиры составляла $800, сейчас около $1100.

Из-за агрессивного роста цен наиболее востребованными были квартиры экономкласса в Промышленном, Октябрьском и Железнодорожном районах. По метражу покупатели предпочитали однокомнатные квартиры площадью до 70 кв. м и двухкомнатные до 100-120 кв. м, рассказывает Ольга Фридман, генеральный директор компании Академия недвижимости. Но, в принципе, на каждую квартиру находился свой покупатель.

Сегодня люди стали более осторожными, многие уже не обращают внимания на планировку или этаж, им важно, чтобы у застройщика были полный пакет разрешительной документации и солидная репутация, констатирует Чемпинская. Если нет полного пакета документов, покупатели, как могут, проверяют деятельность строительных компаний, прежде чем вкладывать свои деньги.

В 2006 г. решалась ситуация с соинвесторами проблемных компаний. По данным прокуратуры Самары, число обманутых участников долевого строительства в регионе превышало 2000 человек. В апреле о намерении достроить девять домов фирмы Содействие объявила компания RBC. Сейчас она уже достраивает один дом на ул. Белорусской. По информации министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, скоро компания начнет работу на другой площадке по адресу: ул. Белорусская, 19.

Очень востребованы в этом году были новые квартиры, уже имеющие свидетельство на право собственности, и квартиры в только что сданных домах. Покупатели предпочитали вкладывать деньги на последних стадиях строительства дома, чтобы уменьшить риски, заметил Хвостов.

О желании достраивать дома Содействия и других обанкротившихся компаний заявила и строительная компания Авиатренд. По данным областного министерства строительства, между Авиатрендом, министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и городской администрацией было подписано соглашение на достройку нескольких домов Содействия. Но сейчас помимо этого соглашения в связи с введением конкурсного управления Авиатренду предстоит прийти к соглашению и с конкурсным управляющим.

Еще один дом Содействия, расположенный на ул. Никитинской, должен был достраиваться Самарским областным фондом жилья и ипотеки (СОФЖИ). В августе этого года было подписано соглашение между дольщиками, администрацией области и СОФЖИ. Недавно арбитражный суд Самарской области признал Содействие банкротом, после чего было введено конкурсное управление. Как пояснили в областном министерстве строительства, сейчас дольщики должны добиться того, чтобы этот дом был выведен из конкурсной массы, тогда СОФЖИ сможет инвестировать в его достройку. В СОФЖИ говорят, что они не отказываются от своих обязательств и, как только будут проведены переговоры с конкурсным управляющим, начнут инвестировать в строительство.

Девелоперская компания RGI International (входит в Rose Group) специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном на Остоженке). Среди проектов компании жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построила 150 000 кв. м недвижимости, в разработке находится еще около 100 000 кв. м. Финансовые показатели не разглашаются. Morgan Stanley Real Estate с 1991 г. приобрел объекты недвижимости в разных странах мира на общую сумму $87,7 млрд и в настоящее время по поручению своих клиентов управляет объектами недвижимости стоимостью примерно $51 млрд.

По информации министерства строительства, за счет собственных средств дольщиков достраивается дом на ул. Белорусской, 5 (недострой фирмы Виктор-С) и два дома Содействия на ул. Пятой Просеки, 5, и на ул. Советской, 75 (там ведутся подготовительные работы).
Девелоперская компания RGI International, которая специализируется на строительстве элитного жилья, намерена продать до 30% своих акций на Лондонской фондовой бирже. Вырученные средства компания намерена вложить в новые проекты.

Однако, как говорится в официальном сообщении LSE, акции компании появятся на AIM, площадке LSE для небольших и новых компаний, до конца этого года. RGI планирует продать от 25% до 30% своих акций. Полученные средства будут вложены в новые проекты компании. 30% акций будут стоить не менее $300 млн, считает специалист отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank. Он указывает, что в ноябре инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate's Special Situations Fund III приобрел 15% акций RGI International примерно за $150-180 млн. Нас радует перспектива участия в ее будущем успехе, сообщал ранее один из руководителей Morgan Stanley Real Estate Джон Каррафил.

Российская девелоперская компания RGI International выбрала инвестбанк Morgan Stanley лид-менеджером размещения акций на Лондонской бирже. Пресс-служба российского представительства Morgan Stanley воздержалась от комментариев, сославшись на тихий период.

Связаться с представителями RGI Ведомостям не удалось. В информационном сообщении компании указывается, что она развивает шесть девелоперских проектов в центре Москвы. По словам участников рынка, сейчас компания строит элитный жилой комплекс в Хилковом переулке, 3, многофункциональный комплекс в Нижнем Таганском тупике, вл. 5-13, и торгово-административное здание на Цветном бульваре.

Источник, близкий к RGI, рассказывает, что перед IPO была проведена допэмиссия акций и пакет Morgan Stanley уменьшился до 13%. Остальные 73,2% акций принадлежат офшору D.E.S. Commercial Holdings Ltd, бенефициаром которого является гендиректор RGI Борис Кузинец, 12,5% Kensington Gore Ltd.

Борис Кузинец отличался нестандартными подходами, но для меня загадка, почему он решил провести IPO. Для привлечения инвестиций необязательно размещаться в Лондоне, деньги можно привлечь и в Москве, удивляется заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров. По его словам, девелоперский бизнес в России совершенно непрозрачен для иностранцев, а компании, которые провели IPO, в отличие от Кузинца обладают большим административным ресурсом.

Компания привлекательна для западных инвесторов, вхождение в капитал RGI фонда Morgan Stanley лучшее тому подтверждение, считает руководитель отдела жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. Богородицкая рассказывает, что качественные проекты элитного жилья в районе Остоженки, уже реализованные компанией, пользуются большим спросом.

Столичное подворье проверят
Сегодня управление Федеральной антимонопольной службы по г. Москве планирует рассмотреть дело против правительства Москвы по факту выделения 19 мая 2006 г. ООО Столичное подворье участка под застройку по адресу Хилков пр., 3, Турчанинов пер., вл. 8, и Остоженка, вл. 43 (участки смыкаются в один). ФАС усмотрел в распоряжении правительства Москвы признаки нарушения ст. 7 закона РСФСР О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках. Участок был выделен в качестве компенсации за ранее изъятые у Столичного подворья участки по адресам Б. Молчановка, вл. 21, и Бутиковский пер., вл. 17-19.

Размещение RGI станет вторым IPO на западной площадке российской девелоперской компании. Сейчас на Лондонской фондовой бирже обращаются акции Системы-Галс, дочерней компании АФК Система. В начале ноября компания продала на LSE 18,8% акций за $396 млн. Сейчас на РТС торгуются акции компании Открытые инвестиции, созданной Интерросом для инвестиций в недвижимость.



Главная --> Публикации