Главная --> Публикации --> В россии будут развивать малоэтажное строительство Без сервитутов — хаос Одним из факторов бурного роста цен на квартиры стала коррекция фондового рынка Василий фетисов: «во многих городах россии цены близки к подмосковным» Развлечь провинцию готовится бывший сотрудник альфа-банка

Эконом-класс

Первые атриумы, представляющие собой главный внутренний зал в центре здания, построили римляне. С тех пор атриумы активно используются в архитектуре. Но если лет десять назад атриумы возводили главным образом в торговых центрах и вокзалах, то со временем древний архитектурный элемент стал появляться в гостиницах, бизнес-центрах, банках, театрах, музеях, школьных зданиях и частных домах. В наши дни атриум не редкость в строящихся и реконструируемых зданиях корпоративных и частных заказчиков.

Здания с атриумами можно строить и эксплуатировать более экономично, чем обычные. Это своего рода гигантский вариант окна с двойным остеклением. Крыша атриумного пространства служит как бы буферной зоной между наружным и внутренним пространством. Поэтому в отличие от обычных, для отопления которых требуются большие затраты, зимой в атриумах холоднее, а летом - теплее. В некоторых случаях воздушное пространство атриума используется для принудительной циркуляции воздуха. С экономической стороны оптимален атриум-куб (минимальная площадь поверхности). Летний перегрев устраняют с помощью тентов, встроенных в крышу.

С архитектурной точки зрения атриум - это просторное помещение, высота которого составляет несколько этажей. Атриум может иметь прямое сообщение с помещениями, расположенными на этажах здания, или быть полностью изолированным. Иногда атриум образует своеобразный "световой колодец" для прилегающих помещений, от которых он отделен окнами. Атриумы в общественной и жилой застройке выполняют особую роль. С одной стороны, служат украшением зданий, а с другой - выполняют полезные функции.

Очень важным "экономическим" моментом является эксплуатация светопрозрачных атриумов. Это относится и к обеспечению чистоты покрытий, и к комплексу мер, которые должны обеспечить защиту стеклопакетов от механических повреждений, а также предотвратить протечки воды. Интересный факт рассказал Владимир Соколов, генеральный директор Гостиного двора. После открытия комплекса служба эксплуатации здания заметила, что в стеклопакетах, служащих покрытием атриума, появились трещины. Первоначально подумали, что это вина строителей и приемной комиссии. Сменили дорогостоящие блоки. Однако через пару дней трещины появились вновь. Опять заменили стеклопакеты, проконсультировались с экспертами, поскольку подумали, что здание дает усадку и нарушена геометрия. Хотя эксперты не подтвердили опасений, трещины появились вновь. Сотрудники службы эксплуатации и охраны комплекса решили выяснить таинственное происхождение трещин. Установив камеру наблюдения, стали терпеливо ждать. И каково же было их удивление, когда камеры наблюдения зафиксировали, что стекла бьют... местные вороны. Происходит это так: одна из ворон находит на земле тяжелый камень, хватает его клювом, взлетает и с силой бросает его на стекло. Остальная стая кружит поблизости и с любопытством следит за происходящим. Как только снаряд достигает цели, "зрители" приветствуют разбитое стекло громким галдежом. Чтобы впредь шалости ворон не повторялись, эксплуатирующей компании пришлось установить специальные отпугивающие устройства для птиц, подобные тем, которые действуют в аэропортах.

Перекрытия атриумов, как правило, светопрозрачные. Эффект естественного освещения интерьера здания достигается за счет легкости несущих металлоконструкций и оптических свойств светопрозрачного материала. Затраты на устройство атриумов компенсируются повышенным уровнем функциональности, представительности и коммерческой привлекательности здания. По мнению специалистов, экономия электроэнергии, расходуемой на освещение больших площадей, укрытых атриумами, может быть весьма значительной. Однако увеличение светопрозрачных площадей может привести к существенному росту нагрузки по поддержанию оптимальной температуры в помещении. Тем не менее в торговых центрах, где обычно необходимы значительные нагрузки по охлаждению, обусловленные работой мощных светильников, применение естественного освещения может привести к снижению эксплуатационных расходов в летний период. Кроме того, следует отметить, что там, где атриум образуется путем перекрытия внутреннего двора либо соединением двух близстоящих зданий, итоговый тепловой баланс может быть существенно снижен, поскольку в этих случаях резко сокращается теплопереход через стены, выходящие в атриум.

Одним из самых знаменитых столичных зданий с атриумом является ГУМ. Атриум в нем укрывает три продольные и две поперечные торговые галереи. Под пологим атриумом находятся и торговые ряды Петровского Пассажа. Огромный атриум построен над торговым комплексом на Курской площади. Стеклянное сооружение настолько удачно вписалось в архитектуру комплекса, что торговый ряд и название получил - "Атриум".

Москва под колпаком

Атриум украшает здание, где находится новая сцена Большого театра. Огромный по площади атриум имеет Гостиный двор. "Международная" - одна из первых в мире гостиниц-атриумов, воплощающая современную архитектуру многофункционального гостиничного комплекса. Она - часть Центра международной торговли, который за самодостаточность называют "городом в городе".

Трехсветный атриум служит украшением торгового центра на Рублевском шоссе, 4 Светопрозрачные покрытия сейчас используют при строительстве торговых комплексов у станций метро. Хоть и небольшой, но очень оригинальный атриум возведен в торгово-развлекательном комплексе "Охотный ряд". Он представляет собой купол, на внешний свод которого нанесено изображение карты Северного полушария. Купол делает один оборот за сутки и указывает время в крупнейших городах полушария.

Не обойдены вниманием атриумы при строительстве деловых центров и офисов известных компаний. К примеру, в деловом центре на Новинском бульваре, 31, офисные площади спроектированы вокруг центрального атриума, который является главным элементом здания.

Из новых объектов стоит отметить атриум нового здания музыкального театра имени Станиславского и Немировича-Данченко, возводимого на Большой Дмитровке. Атриум соединит новый и старый корпуса Музыкального театра. В новом здании семиэтажного Музыкального театра разместят административные помещения, художественно-производственные мастерские, хоровые и балетные классы.

Во время недавней реконструкции построенного архитектором Мейснером в 1901 году торгового дома князя Голицына колодец внутреннего двора накрыли стеклянной крышей. Проект архитектора Александра Асадова очень нравится сотрудникам Центризбиркома, который ныне занимает голицынский торговый дом.

За счет атриума особый шик придан новому зданию Департамента инвестиционных программ строительства города на улице Воздвиженка, 8.

Атриум в частности

Атриум - элемент правительственного здания в комплексе "Москва-Сити". В соответствии с уникальным проектом здание будет разбито атриумами на секции по восемь этажей, а в его верхней части будут четыре вертолетные площадки.

Помещения под атриумом, как правило, соединены с садом, который дает жителям дома возможность общения с природой в засушливые летние, а также в снежные и холодные зимние месяцы. Однако при проектировании и строительстве дома требуется немалое мастерство архитекторов, которые сумеют сделать атриум таким образом, чтобы он отличался от обычной оранжереи. Дом с прозрачной крышей скорее всего подойдет семье романтиков, так как прагматики все равно отдадут свои предпочтения надежной черепице.
По данным Министерства регионального развития, за девять месяцев 2006 года в РФ было выдано ипотечных кредитов на сумму более 155,6 млрд рублей (около $5,9 млрд - ИФ-Недвижимость). Это на 44% больше запланированного. Факт, что с июля по ноябрь 2006 года объем рефинансирования ипотечных кредитов федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос в три раза, дает основания надеяться, что итоги года будут не хуже показателей трех кварталов.

До недавних пор атриумы, укрывающие патио или небольшие внутренние дворики, были атрибутом частной застройки в странах Средиземноморья. Сегодня атриум можно встретить и в коттеджах, возводимых в Подмосковье. В таких домах обычно главную роль играют помещения, прилегающие к атриуму, а сам он оказывается как бы дополнительным пространством. Атриум - своего рода коммуникационное пространство, обеспечивающее доступ ко всем частям здания. Под атриумом часто находятся двух- и трехсветные гостиные, разделяющие приватную и гостевую части дома.

Агентство Интерфакс-Недвижимость выяснило, что думают представители ведущих банков, работающих на рынке жилищного кредитования, о перспективах развития ипотеки в 2007 году.

Однако некоторые эксперты в сфере недвижимости, например, руководитель портала ирн.RU Олег Репченко, отмечают, что быстрый рост жилищного кредитования в отсутствие адекватного роста объемов строительства жилья стимулирует увеличение стоимости кв. метра.

Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Мария Серова
Разговоры о том, что увеличение объемов ипотечного кредитования оказывает существенное влияние на рост цен на недвижимость, появились достаточно давно. Однако мы по-прежнему не склонны делать такие категоричные выводы. Не стоит забывать, что доля сделок, совершенных с использованием кредитных средств, в общем объеме сделок на недвижимость все еще слишком мала, и просто не может привести к заметному изменению цен.

Какими будут основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в этом году? Как будет влиять ипотека на динамику цен на жилье в нашей стране?

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг
Уже сейчас на рынке работает более 600 банков, предлагающих ипотеку. В 2007 году их количество увеличится, Возможно, следствием этого станут последующая консолидация игроков, ряд поглощений и слияний.

В 2007 году мы, безусловно, ожидаем усиления конкуренции, роста объемов кредитования в регионах, продолжения тренда по либерализации условий кредитования - как с точки зрения формальных параметров продуктов, так и с точки зрения требований к оформлению сделок.

По сравнению с прошлым годом, 2007-й будет более спокойным. Повального роста цен на недвижимость не предвидится, а покупательная способность населения будет расти. Значит, интерес к ипотеке тоже будет увеличиваться.

У некоторых банков, которые слишком быстро развиваются или не управляют своими рисками, могут возникнуть трудности в связи с быстрым ростом портфеля потребительских кредитов, а также неплатежами по этим кредитам - иначе говоря, проблемы с просроченной задолженностью.

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов
Объемы ипотечного кредитования в целом по России будут расти, но для Москвы такой же прогноз дать сложно. Осенью прошлого года в столице было зафиксировано снижение числа заявок. В последнее время снова начался небольшой подъем, но есть определенные основания сомневаться, что он будет значительным.

По всем прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в два раза. Но если ипотека будет продолжать расти такими же темпами, как сегодня, а объемы строительства будут отставать, то ипотека подтолкнет рост цен на жилье. При отсутствии масштабного строительства только небольшая прослойка населения сможет позволить себе ипотечный кредит.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
Мы прогнозируем активный рост рынка ипотеки в 2007 году. Рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость, и востребованность жилищного кредитования возрастет.

Не думаю, что ипотека подталкивает цены на жилье вверх - слишком малы объемы. В росте цен виновата не ипотека, а дефицит предложений жилья на рынке.

Мне кажется, что в 2007 год продолжится некоторый рост цен на жилье, но в меньшем объеме (в одних регионах - в пределах инфляции, а в некоторых - чуть выше). Население опять начнет активно участвовать в сделках, как только поймет, что дешеветь жилье не будет.

Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов
2006 год стал периодом качественного роста объемов ипотечного кредитования - рынок вырос более чем на 150%. При этом основной объем рынка делают порядка 10-15 участников, несмотря на то, что на рынке присутствует несколько сот кредитных организаций.

Еще один перспективный продукт - так называемые потребительские ипотечные кредиты. Этот продукт предполагает, что заемщик под залог уже имеющейся квартиры или дома может получить кредит на срок до 25 лет на сумму до $1 млн, который можно использовать на покупку новостройки, оплату обучения и другие крупные приобретения. Если в 2006 году доля таких кредитов составляла 15-20% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов, то в 2007 году это количество вполне может вырасти до 25-30%. В нашем банке, например, объем потребительских ипотечных кредитов быстро вырос с 3-5% до 15%.

Отдельно стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию в Московской области. Думаю, 2007 год станет в том числе и годом активизации ипотечных программ в Подмосковье. Например, если сейчас объем таких сделок не превышает 10-15%, то вполне можно ожидать их роста как минимум до 20%.

Наконец, можно предположить, что 2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги. Уже 2006 год показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов, а это дает возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.

Вполне может вырасти количество сделок, совершаемых с участием ипотечных брокеров. В 2006 году такие сделки составляли около четверти от всего объема. В этом году можно прогнозировать увеличение числа брокерских сделок до 35 - 40%.

В 2007 году мы ожидаем, что расширятся предложения банков по кредитованию приобретения загородной недвижимости и земли. Возможно, большее распространение получат рублевые кредиты с плавающей ставкой и кредиты на покупку комнаты.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Стандартная линейка ипотечных продуктов даже на сегодняшний день является достаточно полной. Но мы полагаем, что в этом году появятся специальные программы по образцу автокредитования: банки будут взаимодействовать с застройщиками, риэлторами, страховщиками.

Первый вице-премьер Д.Медведев заявил о необходимости снижения ставок по ипотечным кредитам в рублях в этом году до 9%. Насколько реально это сделать?

Можно ожидать также выхода на рынок новых игроков, которые смогут конкурировать с лидерами. Речь идет, прежде всего, о крупных западных банках, обладающих доступом к дешевым финансовым ресурсам и готовых предложить клиентам конкурентоспособные условия.

Однако вмешательство власти в бизнес недопустимо. Если ставки и будут уменьшаться, то не потому что об этом просят чиновники, а потому что есть рыночные предпосылки для этого. Просто так снижать ставки и работать в минус коммерческие банки не будут.

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг
В 2006 году средняя процентная ставка в DeltaCredit по кредитам в долларах в течение года составляла 9%, в рублях - 11,5%. Незначительное снижение ставок по ипотечным кредитам продолжится: модель, которую построил банк DeltaCredit, предусматривает падение ставок на 1% в год.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
В этом году нельзя прогнозировать существенного удешевления ипотеки. Несмотря на то, что нынешние платежи по ипотечным кредитам под силу далеко не всем, ставка уже сегодня находится практически на предельно низком уровне. При ставке межбанковских кредитов в Лондоне (LIBOR) более 5%, ставки по ипотеке в России не могут опуститься ниже 9%, а срок кредита не может быть больше 30 лет. Именно поэтому, в прошедшем году многие банки, и мы в том числе, повышали доступность наших программ дополнительными условиями, например, снижением первоначального взноса.

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов
На сегодняшний день нереально снижать ставку ипотечного кредита до 9% годовых в рублях. Для этого сами банки должны иметь доступ к относительно длинным и дешевым кредитам - например, под 7% годовых в рублях минимум на три года.

Доступность жилья же обусловливается в действительности не столько ставкой по кредиту, сколько доходами населения (уровнем платежеспособного спроса) и ценой жилья.

Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов
За последние пять лет ставки снизились с 18-21% в валюте до 10-12% в валюте и с 21-25% в рублях до 12-14% в рублях. Сегодня базовые от ставки в России не так сильно уже отличаются от европейских (в Европе 6-7% годовых по ипотечным кредитам - ИФ-Недвижимость). Кроме того, существующие ставки являются рыночно обоснованными, отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также зависят от стоимости привлекаемых ресурсов.

На размер займа гораздо больше влияет увеличение срока кредитования. В частности, увеличение срока кредита с 10 до 20 лет увеличивает потенциальную сумму на 40% (со $100 тыс. до $140 тыс.).

Что касается доступной ипотеки, то ставка, конечно, влияет на размер кредита, который может получить заемщик, но не столь значительно. Например, уменьшение ставки на 3% процентных пункта (снижение с 9 до 6%) увеличивает сумму кредита всего на 13% (со $100 тыс. до $113 тыс.).

В период резкого роста цен многие банки предлагали своим заемщикам различные опции, которые как позволяли клиентам получить кредит и купить квартиру с учетом роста цен, так и облегчить клиентам процесс оформления ипотечной сделки. Одной из таких опций стали кредиты без первоначального взноса на всю стоимость квартиры. Будет ли продолжена эта практика?

Снижение ставки нерыночными методами может привести к подрыву самой системы ипотечного кредитования как самофинансируемого, регулируемого механизма, в котором участвуют именно субъекты рыночных отношений.

В июле первоначальный взнос по нашим ключевым продуктам был упразднен, то есть заемщик мог обратиться за 100% финансированием приобретаемой квартиры. Акция не носила маркетинговый характер и не содержала каких-либо ограничений по сроку действия, хотя, безусловно, мы продолжаем на регулярной основе проводить мониторинг рынка недвижимости, чтобы своевременно корректировать наши требования с текущей конъюнктурой.

Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Мария Серова
Как известно, ВТБ 24 был первым банком, который пошел на существенное снижение требований по первоначальному взносу: в мае 2006 года его минимальная планка была снижена до 5%.

Во-первых, мы считаем, что пока рано делать выводы о долгосрочном снижении ценового тренда, а во-вторых, более чем полугодовой опыт выдачи кредитов на данных условиях позволил нам прийти к выводу о приемлемости потенциальных рисков ввиду их низкой корреляции с размером первоначального взноса.

В настоящее время, несмотря на некоторое замедление темпов роста цен, условия по всем нашим продуктам с пониженным либо упраздненным первоначальным взносом остаются прежними.

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов
С 1 июня прошлого года у нас проводится акция по предоставлению ипотечных кредитов без первоначального взноса. Благодаря тому, что у нас качественный отбор заемщиков, за этот период просрочек платежей - ноль. Акция продлится до 1 июля этого года.

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг
Ранее банк считал ипотечный кредит на 100% стоимости квартиры излишне рискованной операцией. Однако наши специалисты внедрили новую систему оценки рисков, и теперь эксперты банка полагают, что выданные 100-процентные кредиты не сыграют важной роли в кредитном портфеле и не приведут к значительному увеличению рисков. Сейчас наш банк выдает кредит без первоначального взноса. Чтобы воспользоваться данной услугой, заемщику нужно скомбинировать два кредита: потребительский (на первоначальный, требуемый банком взнос 15%) и ипотечный (оставшиеся 85%).

Однако пополнит ли 100-процентное кредитование линейку других наших банковских продуктов, будет зависеть от активности страховщиков, которые никак не запустят программу страхования ответственности заемщика в размере остаточного долга (ставка 0,5% - 1% страховой суммы).

За рубежом часто практикуется кредитование на полную стоимость приобретаемой квартиры: например, в Чехии выдают кредит в размере 100%, а в Польше - даже на 120%.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
Программа по предоставлению ипотечного кредита без первоначального взноса действует в Абсолют Банке с 2005 года. По нашей программе можно получить кредит, сумма которого в совокупности может составить до 120% от рыночной стоимости уже имеющейся квартиры.

Скажем, сумма основного долга составляет $100 тыс., квартиру неплатежеспособного заемщика продали с торгов за $90 тыс. Тогда банк должен иметь страховку на $10 тыс. Максимальная граница ответственности прописана в законе об ипотечных ценных бумагах - страховая сумма не более 20%. Если страховщики выйдут с таким предложением, мы продолжим выдачу кредитов без первоначального взноса.

Чтобы погасить целевой кредит, заемщик может сдавать квартиру в аренду или продать ее. При этом погашать ипотечный кредит он будет уже будучи прописанным с семьей в новой квартире.

В результате заемщик получает от банка два кредита: один - традиционный ипотечный кредит по ставке от 10% годовых на срок до 20 лет на покупку новой квартиры. Второй кредит - целевой. Он выдается под 12-14% годовых на срок до трех лет под залог старой квартиры для внесения первоначального взноса за новую квартиру. При этом механизм выплат клиент выбирает сам: либо аннуитетные ежемесячные платежи, либо выплата процентов в течение срока действия кредита с последующим погашением суммы основного долга.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Действительно, в прошлом году некоторые банки ввели ипотечные программы без первоначального взноса. На наш взгляд, это стало самым неожиданным и одновременно рискованным шагом на рынке ипотечного кредитования. ММБ пока не предлагал и в ближайшем будущем не готов предложить такой продукт. При ипотечном кредитовании первоначальный взнос выступает для банка в роли страховки от падения цен на недвижимость.

Такая система сегодня, принимая во внимание инфляцию и постоянный рост цен на недвижимость, значительно выгоднее альтернативной сделки. Спустя два-три года старая квартира может быть оценена значительно выше, чем сегодня. Поэтому программа Ипотека без первоначального взноса постепенно получает все большее распространение, особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге. В перспективе, с популяризацией ипотеки и обкатыванием различных ипотечных, интерес к ней со стороны заемщиков будет расти.

Кроме того, нам пока не совсем понятна целевая аудитория по данному продукту. С одной стороны, ипотека без первого взноса потенциально очень интересна для инвесторов, то есть тех людей, которые приобретают квартиры исключительно с целью вложения средств для получения в будущем прибыли. Для банков это может быть опасно тем, что в условиях снижения цен на недвижимость, инвесторы начнут незамедлительно реализовывать квартиры, приобретенные в кредит. При этом не исключена возможность цепной реакции, когда при малейшем снижении цен на квартиры инвесторы своими действиями спровоцируют дальнейшее падение рынка.

Допустим, что ситуация развивается по худшему сценарию - дефолт заемщика и продажа квартиры. В условиях снизившихся цен именно первоначальный взнос, который внес заемщик при получении кредита, позволит банку избежать серьезных потерь, связанных с реализацией залога по более низкой цене.

Больно смотреть, как другие зарабатывают на инвестициях в недвижимость, но свободных $300 000 нет и не предвидится? Если вы верите, что активы на этом рынке все еще недооценены, то у вас один выход купить паи фонда Эй Джи Капитал Интерра. Стоит ли овчинка выделки? Решайте сами.

С другой стороны, есть определенное противоречие в том, что входной барьер по этому продукту, который должен быть доступным, является достаточно высоким. Ведь чем больше размер кредита, тем, соответственно, выше требования к доходу заемщика. В условиях сегодняшних цен на недвижимость далеко не каждый может позволить в себе кредитование 100% стоимости жилья. Например, обычная двухкомнатная квартира в Москве стоит около $200 тыс. Чтобы купить такую квартиру в кредит без первого взноса, доход заемщика должен быть около $5 - 6 тыс. в месяц.

Отличная от других
В инвестиционной группе Атон Альберт Гавриков отработал почти десять лет. Еще два года назад он управлял департаментом стратегического развития Атона, владел небольшим пакетом акций родной компании и входил в совет директоров самого крупного клиента, АвтоВАЗа. Но, когда в его поле зрения появился перспективный проект, Гавриков не удержался от искушения начать собственный бизнес в 2004-2005 гг. так поступали многие топ-менеджеры инвесткомпаний. Буквально на глазах практически из ничего вырастали новые рынки и проекты: вокруг только и говорили о надвигающемся буме IPO, притоке денег в паевые инвестиционные фонды (ПИФы), а в сделках слияния и поглощения инвестконсультанты начали вытеснять бандитов и ОМОН. Соблазнившись открывающимися возможностями, инвестиционщики срывались с мест, чтобы создать хедж-фонд, фонд прямых инвестиций или MA-бутик.



Основу нового бизнеса закладывали сотрудники атоновского департамента по работе с корпоративными клиентами, которых Гавриков перетащил за собой на новое место, Геннадий Талдыкин, Антон Ляшедько, Ирина Лунькова и вице-президент по развитию Александр Агибалов. Руководить управляющей компанией, которая должна была отвечать за успехи ЗПИФа, Гавриков позвал однокашника по Тульскому высшему артиллерийскому инженерному училищу Сергея Павлова. Была одна проблема, которую новому игроку на рынке ПИФов обязательно требовалось решить. По словам Павлова, продукт, новый фонд, должен был отличаться от других. На тот момент на рынке действовало 103 УК, которые зарегистрировали 283 фонда. Удивить рынок чем-то необычным было непросто. Уже работали, например, до сих пор остающиеся экзотикой фонд фондов и фонд денежного рынка. Чтобы привлечь внимание, нужна была достойная цель: как выразился бы автор бизнес-бестселлера Построенные навечно Джим Коллинз, большая, волосатая и наглая. Другое дело, что изобретать велосипед в AG Capital (так была названа новая инвесткомпания) не стали, а выбрали одну из самых модных тем коллективные инвестиции в недвижимость. Правда, всем остальным игрокам казалось, что овчинка не стоит выделки.

Дело было так. В районе Рублево-Успенского шоссе был выставлен на продажу большой, на 58 га, участок земли. То, что могло стать проходной сделкой (купил продал получил комиссионные), Гавриков со товарищи решил превратить в долгоиграющий бизнес и заработать не на посредничестве, а на капитализации актива. Требовалось привлечь финансирование. Деньги решили собирать в долгосрочный закрытый ПИФ, обещая инвесторам обеспечить возможность выхода. Участок в престижном месте придавал инвесторам уверенности в завтрашнем дне, все-таки подмосковная земля надежный актив, интересный сам по себе.

Сделать такие паи интересным розничным продуктом можно только с помощью биржи, как в Америке, где на фондовом рынке активно торгуются паи Real Estate Investment Trust (REIT). Заодно можно было подлечить слабое место закрытых фондов недвижимости слабую ликвидность. На рынке недвижимости очень мало проектов, которые можно реализовать меньше чем за два года. Пять и даже десять лет для него не предел. Даже крупные инвесторы, играющие в длинную, были бы не прочь иметь возможность свободного выхода. Организаторы небиржевых фондов выкручиваются по-разному. Большинство, по словам Павла Большакова, руководителя дирекции ипотечных фондов УК Уралсиб, предлагает инвесторам периодическую оферту на выкуп их доли. Идеальным решением и для УК, и для пайщиков был бы ликвидный биржевой рынок паев.

Нет, закрытые фонды недвижимости уже были. Всего за год с небольшим (а законодательно они были разрешены осенью 2002 г.) было зарегистрировано 44 таких фонда. Вот только предназначены они были не для мелких инвесторов, а для крупных, для которых такая форма инвестиций в недвижимость оказалась весьма привлекательной в силу того, что реинвестируемая ПИФами прибыль не облагается налогом.

Торгуемым розничным фондом Интерра стала не сразу. Первыми пайщиками были 18 крупных инвесторов, а первой управляющей компанией, пока Гавриков не зарегистрировал собственную УК, компания Максвелл Эссет Менеджмент, которую возглавлял выходец из того же sales-департамента Атона Дмитрий Кирпиченко.

Путь на биржу
Разговоров было много, но Интерра стала первым закрытым фондом недвижимости, заточенным и последовательно добивавшимся выхода на биржу. Об этом говорил хотя бы заявленный срок жизни фонда 15 лет. Чтобы инвесторы просидели столько в закрытом фонде, нужны как минимум приличные коврижки в виде внушительных промежуточных выплат дохода, которых правила фонда не предусматривали.

Упростив инвесторам возможность выхода из проекта, AG Capital фактически создала новый финансовый инструмент. Учитывая, что один пай Эй Джи Капитал Интерра стоит сейчас около 30 руб., их покупка это практически единственный способ для инвесторов с небольшими деньгами заработать на росте цен на недвижимость.

На РТС паи Интерры появились в начале октября 2005 г., в июне 2006 г. через биржу было проведено дополнительное размещение паев среди крупных инвесторов (цена пая 2 млн руб.). Еще через два месяца был проведен сплит 1:100 000, и паи, каждый из которых стоил более 2 млн руб., подешевели до 24 руб. Тогда же паи были выведены на ММВБ на тот момент это были единственные паи в котировальных списках этой биржи. В январе 2007 г., ровно через два года после начала проекта, месячный объем торгов паями Интерры на ММВБ составил около $10 млн. Эта цифра сопоставима с оборотом по бумагам таких эмитентов, как Иркут или Северо-Западный Телеком.

Секьюритизация пустыря
Строительные и девелоперские ЗПИФН, к которым относится и Интерра, куда более рискованный объект для инвестиций, чем его братья по классу, рентные и ипотечные фонды. Доходность последних, конечно, ниже (сейчас она находится в диапазоне 16-20% годовых), но ниже и риски: ведь капиталовложения защищены прозрачными, а главное, прогнозируемыми на несколько лет денежными потоками от арендаторов или заемщиков.

Вне списка на ММВБ доступны паи около 20 закрытых паевых фондов. Но по большинству из них сделки практически не заключаются. Попытка купить или продать их через биржу, скорее всего, закончится фиаско. Другое дело, что в борьбе за деньги институциональных инвесторов у Интерры появились и серьезные конкуренты, например УК Регион девелопмент со своим строительным фондом Югра Недвижимость. В январе этот фонд был внесен на ММВБ в котировальный список А1 это пока высшая ступень для торгуемых ПИФов. До сих пор Югра проигрывала Интерре по ежемесячным оборотам в разы, но сдаваться не намерена.

Правда, пока Интерра это не столько строительный, сколько земельный фонд. До серьезного строительства дело на принадлежащем ей участке земли еще не дошло. Как следует из информации для пайщиков, размещенной на сайте, компания уже больше полугода ведет согласование проекта застройки коттеджного поселка. До сих пор рост стоимости проекта шел за счет прироста стоимости подмосковной земли и продвижения на бумажном фронте разрешений и согласований. А пока стройка не начата, деньги пайщиков вкладываются в новые участки 40 га на Киевском шоссе, в Наро-Фоминском районе, и 225 га в Краснодарском крае.

Из-за не прекращающегося уже восемь лет роста цен на недвижимость инвесторам трудно объективно оценить риски. Но не мешает вспомнить историю тех же REIT, ставших прообразом ЗПИФН. Появившиеся на американском рынке в 1960-е гг., они бурно росли до начала 1970-х. Благо в основе объявленного президентом Линдоном Джонсоном курса на построение великого общества лежал американский вариант национального проекта стимулирование жилищного строительства. Но подскочившие в начале 1970-х процентные ставки заставили многих американцев отказаться от приобретения жилья, и строительные проекты стали в массовом порядке замораживаться. Сильнее всего пострадали REIT, которые финансировали строительство. Их крах подкосил индустрию таких фондов на целых 10 лет. Влияние этого краха чувствуется до сих пор: когда речь идет о REIT, чаще всего имеется в виду рентная разновидность таких фондов.

С учетом удаленности участка от МКАД (33 км) проект Интерры разумнее всего позиционировать в сегменте бизнес-класса со стоимостью каждого коттеджа от $1 млн до $1,2 млн на этапе окончания строительства, говорит Максим Сухарьков, управляющий партнер риелторской компании Soho Realty. Объекты бизнес-класса на стадии начала строительства, по словам Сухарькова, востребованы весьма слабо, и основной объем продаж приходится на период, когда инженерная инфраструктура уже почти построена и начинается возведение домов, то есть через 1-1,5 года с момента начала проекта (при общей длительности проекта 2,5-3 года).

Максимальный прирост стоимости паев возможен как раз на том этапе, когда строительство еще не начато, отмечает Большаков из Уралсиба: окончательное согласование проекта и получение всех разрешений способны довести доходность до 60% годовых. А вот на стадии строительства доходность, по оценке Большакова, упадет до 20-30% при возросших рисках.

Брать или не брать
Но это еще не все риски, которые ожидают инвестора в закрытые ПИФы недвижимости, занимающиеся строительными проектами. Федеральная служба по финансовым рынкам настаивает на том, чтобы их паи могли покупать только так называемые квалифицированные инвесторы, и с ее подачи Дума приняла соответствующий законопроект в первом чтении. В США квалифицированными инвесторами считаются компании, управляющие активами на сумму не менее $100 млн, в России их круг будет шире и в него войдут брокеры, дилеры, управляющие, кредитные организации, акционерные инвестфонды, управляющие компании, страховщики и пенсионные фонды. Так что 200 000 физиков, торгующим сейчас на ММВБ, если они заинтересуются строительными ПИФами, придется обращаться к брокерам.

Перспективы коттеджного поселка Интерры Сухарьков оценивает высоко. В окрестностях Горок-10, где и расположен участок, активно реализуются новые инфраструктурные проекты, говорит риелтор. Там уже работает супермаркет Перекресток, будет строиться офисный центр. Получение килограммов разрешений и согласований, удержание в узде строителей и связанные с этим расходы самая большая головная боль компании, управляющей строительным фондом. Расходы на управление таким фондом существенно выше традиционных для обычного ПИФа 1,5-2% от среднегодового размера чистых активов. Поэтому закрытые ПИФы имеют еще одну статью дохода, забирая себе долю прироста чистых активов выше заранее оговоренной ставки доходности (так называемой hurdle rate пока она не достигнута, УК на участие в прибылях претендовать не может). Эта доля редко опускается ниже 20% такого прироста. По словам Сергея Павлова, Эй Джи Эссет менеджмент берет себе 15%, правда, и оговоренная ставка невысока 8% годовых. Эту планку сейчас вдвое перекрывают гораздо более предсказуемые рентные фонды. Предварительные результаты прошлого года показывают, что доход Эй Джи Эссет менеджмент превысил $10 млн.

Стоимость чистых активов Интерры определяется ежемесячно (на 31 января 4,1 млрд руб.). В промежутках пайщикам придется самостоятельно отслеживать цену на рублево-успенскую сотку. Но и это еще не самое трудное. Получение особо важных согласований и разрешений способно поднять стоимость проекта на десятки процентов. Как здесь проконтролируешь инсайдерскую торговлю? Например, по данным сайта Эй Джи Эссет менеджмент, последняя контрольная точка по результатам тендера определен подрядчик для выполнения работ по реконструкции участка дороги и мостового перехода от ПГТ Горки-10 до Участка пройдена еще в апреле 2006 г. Что творится с проектом и когда будет получена отмашка на строительство, стороннему инвестору неведомо. Самой УК ценовые скачки в общем ни к чему (ее доходы привязаны к цифре в отчете оценщика, а не к рыночной стоимости пая), но найти заинтересованных лиц на бирже нетрудно. Недавняя история, когда ИК Регион проводила сделки с акциями компании Полюс Золото по очень странным, сильно отличающимся от рыночных ценам, может повториться и здесь. С торгуемыми на бирже ПИФами этот фокус провернуть еще легче ситуация провоцирует.

Еще одна проблема, которая будет преследовать неквалифицированных инвесторов, определение стоимости пая. Аналитиков, покрывающих бумаги конкретных ЗПИФН, просто не существует. Единственный ориентир отчеты штатных оценщиков фонда (у Интерры 2К Аудит деловые консультации), которые обязаны проводить переоценку активов не реже чем раз в полгода. Но их оценка по определению консервативна и чаще всего будет ниже рыночной стоимости пая.

Уже начался снос гаражей и автостоянок, расположенных на месте прохождения будущей трассы.

Несмотря на все преграды и опасности, инвестиции в паи Интерры все-таки пока самый успешный среди доступных (размер сделок на ММВБ начинается от $5000) вариантов инвестиций в рынок недвижимости. После появления бумаг на ММВБ в начале сентября стоимость пая выросла на 15%, вровень с индексом РТС и почти вдвое опережая индекс стоимости столичного жилья, рассчитываемый агентством ирн.RU. По ликвидности соперников у Интерры нет. Если бы Эй Джи Эссет менеджмент еще поработала над прозрачностью, у инвесторов появился бы хороший повод вложиться в эти бумаги. При условии, конечно, что подмосковные и краснодарские сотки не начнут падать в цене.
В столице началось строительство Четвертого транспортного кольца. Работы начались в Восточном административном округе столицы, и первый участок ЧТК будет готов уже через год, а полностью строительство планируют завершить к 2013 году. Строительство повлияет не только на жизнь автомобилистов, но и на цены на недвижимость в прилегающих к будущей магистрали районах аналитики предполагают как повышение, так и понижение цен в зависимости от расположения дома.

Строительные работы в столице пойдут по двум направлениям: от Щелковского шоссе в направлении Открытого шоссе и от шоссе Энтузиастов в сторону Волгоградского проспекта, на пересечении с которым над ЧТК будет воздвигнута новая развязка в четыре уровня.

Маршрут и перспективы
Такое масштабное строительство, по разным источникам, уберет с лица столицы от 72 до 100 различных организаций

Далее кольцо пройдет вдоль Люблинской улицы, через Грайвороновскую промышленную зону и выйдет к малому кольцу МЖД. Пересекать линию МЖД трасса не будет, дальше ее поведут вправо, в сторону Открытого шоссе. На пересечениях с крупными автомобильными магистралями столицы Рязанским проспектом, Щелковским и Открытым шоссе, а также шоссе Энтузиастов будут построены новые многоуровневые развязки, а на стыке с 5-й Кабельной улицей не обойтись без постройки эстакады.

На первый уровень уйдет железная дорога, второй займет непосредственно Волгоградский проспект, третий будет принадлежать трассе ЧТК, а четвертый будет техническим, для съезда и выезда. Сильно изменится внешний вид перекрестка возле станции метро Текстильщики, где планируется построить сразу несколько новых эстакад для съезда и заезда на новое кольцо, а под Волгоградским проспектом со стороны Люблинской улицы пройдет новый тоннель.

Дальше маршрут ЧТК ненадолго уйдет под воду Нижние Мневники и Минскую улицу соединит тоннель, проходящий под Москвой-рекой. Вынырнув, автомобилисты проследуют через Ломоносовский и Нахимовский проспекты и вновь уйдут под землю при подъезде к музею-усадьбе Коломенское на этот раз протяженность тоннеля составит приблизительно 4 км. Вновь появившись на свет около улицы Гурьянова, дорога пройдет через Печатники, и круг замкнется около метро Текстильщики.

После пересечения с Открытым шоссе ЧТК будет двигаться на северо-восток вдоль линии МЖД, пересекая Ярославское, Дмитровское, Ленинградское шоссе и Волоколамское шоссе, а после через улицы Берзарина, Народного Ополчения и Мневники дойдет до Филевского парка.

Тем владельцам гаражей, которые прописаны в ВАО, предоставляется возможность выбора: получить бесплатное место на парковках или денежная компенсация, а остальные могут рассчитывать только на деньги. Заметим, что размер компенсации чиновники пока не озвучивают, а предлагаемое место на временной парковке будет находиться на одном из 9 специально выделенных властями округа земельных участков.

Будущие жертвы кольца
Такое масштабное строительство, по разным источникам, уберет с лица столицы от 72 до 100 различных организаций, в том числе гаражные кооперативы и автобазу № 2 Представители префектуры ВАО, в котором началось строительство, уверяют, что проблем не предвидится автолюбители понимают, что кольцо строится для общей пользы, и расстаются со своими гаражами без скандалов и митингов.

Специалисты по недвижимости прогнозируют значительные колебания цен на недвижимость, которая будет находиться вблизи от будущей магистрали. Потеряют в цене квартиры в домах, которые будут расположены ближе всего к дороге, в первую очередь речь идет о жилье экономкласса. Такие прогнозы подтверждает опыт, полученный при строительстве Третьего транспортного кольца, тогда в районах столицы, прилегающих к новой магистрали, резко ухудшилась экологическая обстановка и жилье в них подешевело на 10 20%.

Интересно, что префект ВАО Николай Евтихиев предлагает занять под такие временные стоянки место, которое освобождается в процессе закрытия небезызвестного Черкизовского рынка. Всего же, по словам префекта, вывод гаражей и автостоянок из зоны строительства ЧТК затронет интересы 8 тыс. водителей, но ущемлять права людей никто не собирается и положенное место на стоянке или деньги будут своевременно выделены.



Главная --> Публикации