Главная --> Публикации --> Коммерческая недвижимость ценится дешевле Антимонопольная служба заинтересовалась инвест-проектами правительства москвы Торговая недвижимость: итоги года Imax планирует открыть еще 10 кинотеатров в россии Парадоксы роста

Согласно Налоговому кодексу, материальная выгода от экономии на процентах облагается подоходным налогом в размере 35%. За основу для расчета выгоды принимается ставка рефинансирования ЦБ, которая составляет сейчас 11,5%. Депутаты предлагают освободить заемщика от уплаты НДФЛ с полученной разницы между ставкой ЦБ и ставкой, под которую он взял кредит, при условии, что потенциальный получатель кредита еще не воспользовался своим правом на получение имущественного вычета при покупке квартиры.

Депутаты Госдумы придумали, как продвинуть реализацию национального проекта Доступное жилье и одновременно повысить привлекательность ипотеки. Они предлагают внести в Налоговый кодекс поправку, исключающую из налоговой базы материальную выгоду от экономии на процентах по ипотечным кредитам. Таким образом, заемщик сможет сэкономить на уплате подоходного налога, если возьмет кредит по ставке ниже рыночной.

Более того, по его словам, на практике уплата налога сильно затрудняла и без того сложную сделку по ипотеке. Дело в том, что банки должны выступать в роли налогового агента и, удерживая подоходный налог из сумм клиента, перечислять его в бюджет. Но фактически они этого не делают, ссылаясь на нормы НК. Налоговый кодекс обязывает плательщика самостоятельно отчитываться по всем полученным доходам за исключением тех, которые рассчитывает его работодатель. Поэтому он сам должен составлять декларацию в конце года,- говорит сотрудник юридического отдела банка Евротраст. Ответственность в случае неуплаты налога также несет заемщик. Необходимость принятия поправки очевидна: она не только облегчит взаимоотношения между банком и заемщиком, но и приведет в соответствие с НК нормы закона об ипотечном кредитовании и, хоть ненамного, уменьшит финансовую нагрузку на заемщика,- говорит Павел Рассказов.

Принятие поправки, которая была рассмотрена вчера на заседании налогового подкомитета Госдумы, участники рынка называют актуальным, поскольку обострение конкуренции между банками заставило их понижать ставки по ипотечным кредитам. Буквально за последние полгода кредитные организации уменьшили ставки. Например, наш банк готов при определенных условиях выдать кредит по ставке 9,3%,- говорит исполнительный директор ипотечного брокера Фосборн Хоум Павел Рассказов.

Впрочем, эксперты не склонны драматизировать ситуацию. Действительно, в свое время это положение НК было принято в ответ на применение налогоплательщиками схем ухода от налогов. Сейчас процедура ипотечного кредитования стала более прозрачная, и все участники договора находятся в поле зрения налоговых органов. Поэтому с этой точки зрения инициатива депутатов не должна повлечь за собой злоупотребления, связанные с уклонением от налогов,- говорит эксперт по налогам компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Вадим Зарипов.
Эксплуатация территорий.
Интеграция нескольких функций в одном проекте характерная тенденция в самых разных областях бизнеса, и недвижимость здесь не исключение. Все больше коммерческих объектов недвижимости планируются как многофункциональные. Сектор складской недвижимости также один из наиболее перспективных и динамично развивающихся. Об особенностях и приоритетах технического обслуживания многофункциональных, логистических комплексов и территорий пойдет речь в данной статье, продолжающей цикл публикаций о специфике эксплуатации инженерных сетей и систем на разнопрофильных коммерческих объектах.

Пока подкомитет не принял решение по поправке: свой отзыв на нее еще должно представить правительство. Реализация этой идеи может привести к выпадающим доходам бюджетов регионов. Мы сделаем запрос в правительство с просьбой дать финансово-экономическое обоснование такому предложению. Если сумма выпадающих доходов будет некритичной или найдутся способы компенсации, то инициатива вполне имеет право на жизнь,- говорит заместитель думского комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров. По словам депутата Александра Когана, помимо бюджетных потерь могут возникнуть и проблемы с администрированием налога, например, налоговикам каждый раз придется проверять, пользовался ли покупатель жилья имущественным вычетом.

Таким образом, приоритетом в эксплуатации многофункциональных комплексов является создание диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.
Диспетчерский центр залог эффективной эксплуатации многофункционального объекта недвижимости.

• Эксплуатация многофункциональных комплексов
Трудности в эксплуатации многофункционального комплекса обусловлены наличием сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему под одной крышей объекты различной направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и пр.. В такой ситуации наиболее эффективным будет централизованное управление эксплуатацией.

Операторы диспетчерского центра также получают и обрабатывают заявки на обслуживание, поступающие от арендаторов (неисправно освещение, не работает кондиционер, необходимы текущие ремонтные работы). С помощью единой базы данных диспетчеры могут быстро и легко создавать и подтверждать заявки, контролировать исполнение сетевого графика работ по обслуживанию, формируя для клиентов отчет о текущем состоянии выполнения заявки. Благодаря этому сокращается время реагирования на запрос и обеспечивается высокое качество предоставляемых услуг.

Диспетчеризация: первый шаг на пути к интеллектуальному зданию
Диспетчеризация или единый информационный центр призван усовершенствовать работу специалистов эксплуатационной службы, он позволяет фиксировать изменения параметров работы различных систем и оперативно реагировать на эти изменения. Процесс работы диспетчерского центра выглядит следующим образом. На единый пульт поступает информация о состоянии различных инженерных систем, в том числе систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и т. п. Оператор диспетчерского центра принимает и обрабатывает сигнал, фиксирует поступающую информацию и передает ее службе эксплуатации. Специалисты эксплуатационной службы реагируют на полученное сообщение оператора в соответствии с регламентом и при необходимости вносят изменения в работу системы, о чем сообщают диспетчеру, который, в свою очередь, фиксирует их в единой базе данных.

• Эксплуатация логистических комплексов
Сохранность товара зависит от условий его хранения, а именно от соблюдения режимов температуры и влажности. Таким образом, качественное хранение товара зависит от исправной работы систем отопления и вентиляции. Безаварийная и надежная работа этих систем - особый приоритет в эксплуатации логистических комплексов.

Диспетчеризация это начальный этап на пути к системе интеллектуального здания. Интеллектуальное здание или умный дом это эффективная работа инженерного оборудования, оптимизированные затраты на эксплуатацию, более высокий уровень комфорта для арендатора и посетителя. Все эти преимущества достигаются за счет интеграции отдельных инженерных систем, благодаря чему обеспечивается их четкое взаимодействие. Система интеллектуального здания обязательно имеет единое информационное пространство, также называемое диспетчерским центром. Но в отличие от вышеописанной системы, он не только принимает информацию о функционировании инженерных систем и сетей, он обрабатывает ее, фиксирует и, в случае, если полученные показатели не соответствуют норме, вносит необходимые изменения автоматически. На данный момент в силу дороговизны всего 0,5 % от общего количества объектов коммерческой недвижимости оснащены системами интеллектуальное здание - поскольку данные системы необходимо предусматривать уже на стадии проектирования объекта. При этом затраты на строительство объекта существенно возрастают, зато снижаются расходы на последующую эксплуатацию. Экономия происходит за счет снижения энергопотребления, сокращения трудозатрат и повышения надежности всей инженерной инфраструктуры в целом.

Газ как конкурентное преимущество
Особенность планировки современных логистических комплексов - большие площади, требующие существенных энергозатрат. В связи с этим традиционная трубопроводная система отопления (когда в качестве теплоносителя используется вода) недостаточно эффективна.

Достичь высоких показателей надежности систем отопления и вентиляции возможно за счет строгого соблюдения следующих параметров эксплуатации:
•обеспечение заданных условий и режимов работы, указанных в инструкциях производителя;
• своевременное проведение профилактических работ;
• обеспечение изделий запасными деталями, узлами и элементами (как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа запасных частей и принадлежностей для систем отопления и вентиляции на объекте);
• регулярный диагностический контроль.

Беречь тепло!
Обеспечить тепло в логистическом комплексе это половина дела. Вопрос в том, как сберечь его, поддерживая оптимальный температурный режим для хранения товаров. Таким образом, особенность эксплуатации систем отопления логистического комплекса заключается в необходимости сохранения тепла на объекте. Товар доставляют на склад и вывозят со склада постоянно открываются пропускные терминалы, тепло из помещений быстро выдувается. Решить эту проблему возможно путем создания тепловых завес в местах, где принимаются грузы опять же посредством подвесных газовых обогревателей.

Современным и перспективным решением для организации системы отопления в логистическом комплексе может быть использование подвесных газовых обогревателей воздуха. Преимущества использования газовой системы отопления: компактный размер, простота в установке и обслуживании, доступная цена, модульность, возможность точечного обогрева, отсутствие возможности замерзания системы. Существуют и свои трудности. Во-первых, необходимо наличие газопровода, также требуются разрешения и лимиты на работу с газом. Тем не менее, опыт таких стран как Бельгия, Италия, Голландия показывает, что газовые отопительные системы для складов имеют большое преимущество, в том числе экономическое, в сравнении с другими, более требовательными автономными системами.

• Эксплуатация территорий
Сложность эксплуатации территории как пространства, в котором функционируют различные объекты, заключается в многоуровневой инфраструктуре, включающей землю, подземные сети, инженерные сооружения, строящиеся объекты жилой и коммерческой недвижимости, действующие здания. Методы эксплуатации, применимые для отдельных объектов недвижимости, даже при наличии диспетчерского центра, не подходят для эффективного управления эксплуатацией территории. Персонал просто не справится с колоссальными объемами информации, необходимыми для принятия верных решений.

Свежий воздух как конкурентное преимущество
Качественная система вентиляции необходимое требование к современному логистическому комплексу. При использовании внутри складов погрузочной техники, работающей на дизельном топливе, в помещениях возможно возникновение повышенной задымленности. В связи с этим необходимо устанавливать систему вентиляции с высокой кратностью обмена воздуха. Также в логистических комплексах могут использоваться датчики содержания CO (угарного газа). При превышении допустимого уровня система воздухообмена будет включаться автоматически.

Единый программный продукт ключ к эффективной эксплуатации территорий

Таким образом, приоритетом в эксплуатации территорий является автоматизация системы управления эксплуатацией.

Программное обеспечение
Является важнейшей частью автоматизированной системы управления эксплуатацией. Можно выделить общие требования к программному обеспечению:
- удобный, графический интерфейс с планами объектов;
- возможность управления как отдельными объектами, так и всей системой;
- протоколирование событий (тревог, проходов в помещения и пр.) и действий оператора в памяти компьютера;
- парольная защита прав доступа операторов;
- редактирование базы данных, запись в нее данных пользователя;
- автоматическое формирование списка сообщений системы для просмотра, распечатки и анализа;
- учет рабочего времени;
- программирование реакций системы на внешние события.

В основе автоматизации системы управления эксплуатацией лежит принцип интеграции. Программно-аппаратная платформа, на которой строится система жизнеобеспечения и безопасности объекта, должна объединять в единый комплекс подсистемы различной функциональности: противопожарная защита, охрана и контроль доступа, инженерные сети и системы, системы информатизации. Современные автоматизированные системы управления эксплуатацией представляют собой аппаратно-программные комплексы с общей базой данных единым информационным полем. В качестве инструмента управления используются компьютеры со специализированным программным обеспечением. За счет применения такого гибкого универсального инструмента возможно эффективно управлять сложной инфраструктурой территории.

Предложение
Программное обеспечение для автоматизации процессов эксплуатации предлагают несколько компаний-разработчиков. Среди них стоит отметить ValMaster Facilities Manager промышленную платформу для построения корпоративных информационных систем управления недвижимостью от компании ValMaster, специализирующейся на программных продуктах для рынка недвижимости. Также интересны разработки компании ИТ-град Служба эксплуатации и Управление недвижимостью, созданные на базе всем известной программы 1С. Фирма Infor предлагает для автоматизации процессов управления эксплуатацией на объекте использовать свою систему Datastream 7i. Эта система американский продукт, она обладает модульной структурой и web-архитектурой, что позволяет настраивать ее под объекты различной функциональности и делает ее доступной через сеть Интернет или локальную корпоративную сеть.
Несмотря на очевидные достоинства вышеуказанных программ, они пока не получили широкого распространения по причине сложности в управлении и дороговизны.

Предпочтительным является использование отечественного программного обеспечения, поскольку его доработка под конкретные требования для зарубежных продуктов маловероятна. Программный продукт должен быть гибкой, настраиваемой, масштабируемой системой. Дополнительным преимуществом может стать открытость ПК для сторонних разработчиков, когда заказчику предоставляться возможность разработки собственных драйверов оборудования.

Сдача жилья внаем неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками. Что же нужно знать собственнику жилья, сдаваемого внаем, чтобы не прогореть?

Человеческий фактор
Необходимо отметить, что ни одна программа не будет работать самостоятельно, и безупречно организованная эксплуатация территорий зависит, прежде всего, от профессионализма сотрудников службы эксплуатации. Некачественная подготовка персонала может свести на нет любые технические достоинства. Именно люди с их опытом и профессиональными навыками являются основным конкурентным преимуществом эксплуатационной службы.

Второй риск возникает при сдаче неприватизированной квартиры. Здесь две сложности. Первая: для сдачи требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Второе: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Конечно, перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы. Первая это междугородняя связь. Сейчас квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую восьмерку и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

Третий по значимости риск: наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

Где искать жильцов?

Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в состоянии квартиры и проживающих в ней. Рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК Вавилон Ирина Бобко: На моей памяти был случай, когда собственница, сдававшая элитную квартиру за $6000 в месяц и давно не появлявшаяся в своей квартире лично, в определенный момент увидела свою квартиру настолько убитой, что обойтись без дорогого капитального ремонта она не смогла.

1 способ: поиск по друзьям-знакомым. К плюсам можно отнести то, что будущий квартирант является известным для арендодателя человеком, ему сдавать не страшно, т. к. собственник жилья в нем уверен. Зато если в таком квартиранте ошибиться, то минусов появляется крайне много, ведь со знакомым обычно не заключаются договора, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые могут злоупотреблять доверием, например, имеют обыкновение жить и не платить месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и предполагает компромисс по ценам аренды. Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: Еще четыре года назад цена однушки в отдаленном районе была $150 в месяц, и мы договорились со знакомым. Однако мужу все эти годы было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени такую же сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным.

Но, чтобы не попасть в историю с нанимателями, стоит подумать об этом заранее. И понимание плюсов и минусы трех основных вариантов поиска жильцов вам не помешает.

Опытные арендодатели советуют для объективной оценки стоимости жилья позвонить в несколько крупных агентств, и, если разница в оценке значительна, нужно взять среднюю цифру

2 способ: самостоятельный поиск арендаторов через газеты, Интернет, печатные объявления и т. д. К плюсам можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К минусам можно причислить возможность попасть на афериста, сдать квартиру агентству недвижимости (которое потом будет сдавать жилье разным людям на короткий срок) или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор.

Нужно ли платить агентству за сдачу квартиры в аренду?

3 способ: обратиться в агентство недвижимости практически 90% арендодателей пользуются этим способом, поскольку минус тут только один: обратившись хотя бы раз в агентство, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за эту услугу. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Ирина Бобко констатирует: Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене счет идет на сотни долларов в месяц. К тому же некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций.

Работать с агентством недвижимости можно по двум основным формам на бесплатной и на платной основах. Бесплатное (информационное) сотрудничество предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Если собственник владеет типовой квартирой и рассчитывает сдать однушку за $600, то бесплатное сотрудничество его вариант, поскольку в настоящий момент типовая квартира сдается достаточно быстро и без дополнительной рекламы. Платное сотрудничество предполагает эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, рекламу объекта (без нее элитное жилье может простаивать, дожидаясь квартиросъемщика, до полугода) и его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. Серьезное агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора. Этот вариант больше подходит для владельцев квартир более дорогого сегмента, где спрос на квартиры меньше, чем их предложение.

Если собственник решил обратиться в агентство недвижимости, то, во-первых, это агентство тоже нужно правильно выбрать, а во-вторых, определиться с формой сотрудничества. Наилучший вариант выбора по личной рекомендации знакомых. Если такой рекомендацией будущий арендодатель не располагает, то нужно обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы сравнить предлагаемые условия и решить, с кем и в какой форме стоит сотрудничать. Желательно посетить офис своего потенциального партнера, заглянуть на сайт в Интернете, посмотреть историю рекламных объявлений в специализированных газетах. Если агентство отказывается пригласить к себе в офис, если в этом офисе мало сотрудников и посетителей, если само помещение представляет собой единственную маленькую комнату в полуподвальном помещении, то с такой компанией не стоит связываться. В большинстве случаев любой из этих показателей верный признак фирмы-однодневки.

Двухэтажные квартиры существовали в Москве и в советские времена: жилье для номенклатуры строилось именно по такому принципу верхний уровень с камином, кладовые помещения и комната для прислуги внизу. Подобные квартиры сохранились в некоторых домах на Тверской и Дорогомиловской улицах, на Гоголевском бульваре. В сталинской высотке на Баррикадной площади тоже есть несколько двухуровневых квартир, причем, что интересно, однокомнатных!

Продолжение следует
Пожалуй, одним из самых популярных типов элитного жилья на российском рынке недвижимости остаются многоуровневые квартиры. Если они расположены на последних этажах жилых комплексов и имеют панорамное остекление, то имеют все основания носить гордое имя пентхауса. Если же о таких характеристиках можно только мечтать, значит, перед нами просто двух- или трехэтажная квартира.

Бесспорно, двухуровневое жилье дает своему обладателю целый ряд дополнительных возможностей. Во-первых, есть где разгуляться творческой фантазии дизайнера. Та же лестница непременный атрибут любого многоуровневого жилья может стать весьма оригинальной деталью обстановки, если ступени умело обыграть в интерьере. Но самое важное, что двухэтажная квартира дает возможность реализовать в рамках одного жилища две абсолютно разные дизайнерские концепции. По аналогии с одним из самых знаменитых символов, сочетанием инь и янь, можно решить один этаж в спокойной классике, а второй в радикальном хай-теке или, наоборот, японском минимализме.

В 90-е годы этажерки, как профессиональные риелторы обычно называют многоуровневые квартиры, стали в России необычайно популярны. Стремясь расширить жилплощадь, состоятельные москвичи покупали не только соседние квартиры, но и квадратные метры, расположенные друг под другом, объединяли все это богатство в единое жилое пространство и связывали разные уровни затейливыми лестницами. Одним из самых распространенных вариантов увеличения жилого пространства было присоединение чердака, который приобретался у города за полцены и переоборудовался в мансарду. Правда, с тех пор утекло довольно много воды, в Москве в изобилии стали строиться элитные жилые комплексы, и необходимость в самодеятельном расширении жилплощади отпала. Однако популярность этажерок от этого не слишком сильно уменьшилась.

Кстати, в новых элитных домах двухэтажные апартаменты обычно имеют такую планировку: на первом этаже находится гостевая зона (кухня, столовая, гостиная, первый санузел, иногда кабинет), а на втором жилая часть со спальными и ванными комнатами членов семьи. Если приводить конкретные примеры таких квартир, подобные апартаменты имеются в таких новостройках, как Необыденный дом, Палаты Муравьевых, жилые комплексы Ближние дачи и Три тополя. Любопытно, что многоуровневые квартиры на первых этажах комплексов Покровское-Глебово и Покровский берег позиционируются застройщиком компанией Конти как встроенные таунхаусы.

Во-вторых, многоуровневые апартаменты позволяют в большей степени, чем обычные квартиры, разграничить зоны с разными функциями. Например, первый этаж отводится под гостевое пространство, а второй под приватное. Нередко встречаются случаи, когда хозяин на первом этаже работает, а на втором живет. Бывает, когда этажи между собой делят супруги, не желающие ссориться из-за разных взглядов на вопросы обустройства быта.

Еще один минус двухуровневого жилья состоит в том, что из-за лестницы теряется часть полезной площади квартиры как минимум 15 20 кв. м и, соответственно, ограничиваются возможности планировки. Почему так много, спросите вы? Дело в том, что лестница должна иметь не только определенную ширину (не менее 80 сантиметров, иначе затащить по ней на второй этаж ту же мебель будет просто невозможно) и длину, но и междумаршевую площадку (не тянуть же ее через половину первого этажа!) и свободное пространство для захода и схода на нее на обоих этажах. Не стоит забывать и о том, что огромные размеры многоуровневых квартир предполагают и высокие коммунальные платежи, так что зачастую выгоднее жить в собственном загородном доме, чем переплачивать за городской метраж и каждодневную беготню по лестницам.

Однако, приобретая двухуровневые квартиры, необходимо помнить о том, что жизнь в многоэтажке имеет и ряд довольно существенных обременений. Что и говорить, необходимость постоянного хождения по лестнице из кухни в спальню и обратно не слишком удобна, особенно беременным женщинам, маленьким детям и пожилым людям. А уж если добавить, что во многих этажерках, построенных в 90-е, лестницы делались с нарушениями СНИПов: то слишком крутыми или узкими, то без ограждений, становится понятно, что они представляют собой зону повышенного риска.



Главная --> Публикации