Главная --> Публикации --> Центробанк хочет узнать, почему россияне досрочно погашают ипотечные кредиты Небоскребы в мегаполисе: какой этаж последний? Коммерческая недвижимость ценится дешевле Антимонопольная служба заинтересовалась инвест-проектами правительства москвы Торговая недвижимость: итоги года

Северо-Восток наиболее недооцененный округ

Когда ситуация на рынке стабильна, всегда возникает желание заглянуть в будущее. Не вызывает сомнений, что рост цен когда-нибудь возобновится, вновь появится повод напомнить о таких понятиях, как ажиотажный спрос, рекордные темпы роста и дефицит предложений. Правда, сегодня никто не знает ответа на вопрос, когда это произойдет: неизвестно, как изменится в следующем году расклад политических сил на федеральном и московском уровне.

Специалисты рынка недвижимости практически единодушно в качестве основного недостатка СВАО упоминают тяжелую транспортную обстановку на основных магистралях. Хочется поспорить с этим тезисом. На Северо-Востоке сразу три основных магистрали: Ярославское, Дмитровское и почему-то постоянно забываемое Алтуфьевское шоссе, которое, кстати, ежедневно принимает гигантские потоки автолюбителей из таких крупных спальных районов, как Бибирево, Алтуфьево, Отрадное и Лианозово. Стоит отметить, что эта трасса обладает неплохой пропускной способностью, хотя пробок на 30 40 мин при попытке добраться, к примеру, до Садового кольца не избежать. Но как автолюбитель со стажем замечу, что, учитывая ситуацию на других трассах Москвы, это далеко не худший вариант.

Поэтому попробуем ненадолго забыть о ценах и порассуждаем о престижности различных московских округов. Тем более сегодня предметом нашего внимания стал северо-восток столицы. Новое жилье именно этого округа способно составить в ближайшие годы серьезную конкуренцию западным районам города. Причины для подобной уверенности действительно есть.

Остается лишь проблемная Дмитровка. Вопрос со сроками проведения работ по ее расширению пока не решен, поэтому можно считать эту трассу единственным проблемным звеном в транспортной сети северо-востока столицы.
Хотя, чтобы на долгие годы избавить СВАО от транспортных проблем, надо не расширять существующие крупные дороги, а строить и совершенствовать новые, связывающие три основные магистрали. Они-то и разгрузят все трассы, позволят водителям выбирать оптимальные маршруты движения.

С Ярославкой дела обстоят еще проще: основное давление на эту магистраль создают приезжающие на работу жители крупных сателлитов столицы Мытищ и Королева, но они в основном пробиваются в столицу гораздо раньше москвичей, успевая проскочить немногие оставшиеся на Ярославке узкие места уже до восьми половины девятого. В более позднее время на этой магистрали наблюдается рабочее движение. А после окончания строительных работ на развязке Северянинского моста и вовсе будет автомобилистам радость.

Да и сами новостройки в округе возводятся интересные. Заметим также, что среди строящихся здесь домов все меньшую долю занимают панельные новостройки, застройщики начинают делать основной упор на монолитные жилые комплексы. За примерами далеко ходить не надо: освоение Ростокина, проекты компании ПИК в Свиблове, планируемая массовая застройка Бибирева компанией Интеко. И это лишь самые крупные проекты, способные значительно поднять авторитет Северо-Востока в глазах потенциальных покупателей.

Разобравшись с транспортными проблемами и сделав вывод, что ничего страшного в них нет, зададим специалистам вопрос: что еще сегодня на рынке новостроек СВАО требует улучшения? И выясняется, что все остальное очень даже неплохо: прекрасные парковые зоны, обилие новой инфраструктуры, включающей огромное количество развлекательных и торговых центров.

Все это говорит лишь об одном: новые жилые комплексы в СВАО будут пользоваться хорошим спросом. Причем подобное высказывание относится к разряду долгосрочных прогнозов, поскольку планы по строительству жилых, офисных и торговых комплексов на Северо-Востоке самые масштабные.

Впрочем, многие скептики нередко высказывают соображения, что более обеспеченных покупателей сюда реально привлечь только при том условии, что поблизости от их нового жилья будут располагаться крупные офисные центры. Пожалуй, согласимся с таким мнением: действительно, добраться из СВАО до офисных районов не слишком просто.
Но ситуация меняется буквально на глазах. Уже заработал небольшой центр во Владыкине, в разгаре возведение офисных зданий класса В в Бибиреве и Отрадном, анонсированы проекты в районе проспекта Мира и станции метро ВДНХ. То есть белым воротничкам будет несложно найти жилье неподалеку от работы.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Северо-Восточный округ славится хорошо развитой инфраструктурой и достаточно большим количеством зеленых зон, самые популярные из которых Лосиный остров и Ботанический сад. В настоящее время в округе ведется активное строительство жилья. По итогам октября 2006 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках СВАО составила $379

Добавим к этому среднюю стоимость 1 кв. м в большинстве новостроек на уровне $3 тыс., и в итоге получится неплохой вариант для инвестиций. Даже самые пессимистичные риэлторы, рассуждая о том, каков потенциал роста стоимости местных новостроек, высказываются более чем оптимистично, обещая около 10 15% годовых в условиях стабильного рынка недвижимости. Причина прогнозов проста: сегодня СВАО наиболее недооцененный московский округ.

Основная проблема округа, с точки зрения покупателей жилья, перегруженность основных транспортных магистралей: Ярославского шоссе и проспекта Мира. Но в настоящее время ведутся работы по расширению Дмитровского шоссе и реконструкции Ярославки, что позволит в дальнейшем улучшить транспортное сообщение.

Среди интересных проектов надо выделить жилой дом повышенной комфортности с подземной стоянкой, расположенный по адресу: Янтарный пр., вл. 9, недалеко от Лосиного острова. Сдача госкомиссии назначена на декабрь 2006 года. Также любопытен монолитно-кирпичный дом, расположенный в 10 мин ходьбы от станции метро Медведково, на ул. Широкой, Дом уже сдан госкомиссии, а стоимость 1 кв. м в трехкомнатных квартирах составляет 90 тыс. руб.

Основной проблемой округа является транспортная загруженность, которая в свою очередь крайне отрицательно сказывается и на экологической обстановке. Эти факторы становятся главными преградами для роста инвестиционной привлекательности округа.

Владислав Луцков
Директор аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Средняя цена 1 кв. м нового жилья в СВАО составляет $397 В удаленных от МКАД районах Отрадном, Алтуфьеве, Лианозове, Лосиноостровском стоимость квартир ниже (от $279 за квадрат).

Капитал Груп создана в 1991 г. Холдинг построил и ведет строительство более 50 объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более 5 млн кв. м. Среди известных проектов компании комплекс Город столиц в деловом центре Москва-Сити, Русский авангард и т. д. Финансовые показатели не раскрываются. Совладельцами компании участники рынка называют Владислава Доронина, Павла Тё и Эдуарда Бермана.

Компания МИЭЛЬ-Недвижимость реализует на территории СВАО один объект. Это строящийся дом в районе станции метро ВДНХ, расположенный по адресу: Ярославское ш., вл. 2 Дом будет сдан в третьем квартале 2007 года. Объект представляет собой 193-квартирный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (от 7 до 13 этажей). В нем предусмотрены одно пятикомнатные квартиры с эркерами и закругленными лоджиями. Минимальная цена 1 кв. м $307 Планируется построить паркинг, рассчитанный на 80 машиномест. Предусмотрена гостевая стоянка на 15 машиномест, детская игровая площадка и площадка для отдыха взрослых.
Девелоперская компания Капитал Груп начала еще один масштабный проект. На месте бывшей мебельной фабрики она намерена построить многофункциональный комплекс Триколор стоимостью $400 млн, корпуса которого будут выкрашены в цвета российского флага.

Капитал Груп стала владельцем территории в 2,96 га на Ростокинской улице около года назад, говорит Белоусов. Раскрыть подробности сделки он отказался. По данным СПАРК-Интерфакс, владельцами 40,1% акций ЗАО ДОК-17 являются три гражданина России, остальные акции в равных долях распределены между тремя лихтенштейнскими офшорами. Получить комментарии в ДОК-17 не удалось телефоны предприятия в пятницу не отвечали. Рыночная стоимость участка около $25 млн, но на самом деле девелопер мог заплатить меньше, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

О том, что на территории мебельной фабрики ДОК-17 будет построен многофункциональный комплекс, Ведомостям рассказал коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов. Соответствующее распоряжение правительства Москвы подписано 16 октября. По словам Белоусова, инвестором-застройщиком проекта выступает дочерняя структура Капитал Груп ООО Элитстройгруп. Источник в стройкомплексе подтвердил эту информацию.

В ближайшее время на общественном градсовете планируется рассмотреть проект комплекса, который разрабатывает ТПО Резерв. Белоусов называет особенностью комплекса его цветовое решение: Фасад зданий будет выкрашен в три цвета (красный, синий и белый), его будет видно отовсюду. Многофункциональный комплекс Триколор будет состоять из нескольких объемов переменной этажности двух высотных жилых корпусов, которые располагаются вдоль проспекта Мира, и отдельно стоящего офисного здания. Комплекс объединен единой стилобатной частью, в которой разместится подземная парковка, рассказывает Белоусов. Общая площадь комплекса составит около 270 000 кв. м, из них жилая 130 000 кв. м, остальное офисы, торговля и подземная парковка.

Алексей Белоусов рассказывает, что застройка территории будет вестись в рамках городской программы по перебазированию промышленных предприятий. Подобный опыт у Капитал Груп уже есть на месте Московского карбюраторного завода на Шаболовке компания построила жилые комплексы Созвездие Капитал 1 и Созвездие Капитал Однако Белоусов не знает, куда будет перебазирован ДОК-17.

Общий объем инвестиций, по словам Алексея Белоусова, составит $400 млн. Согласно распоряжению мэрии Элитстройгруп должна перечислить в бюджет города компенсацию в $76,76 млн за существующую инфраструктуру и $11,2 млн на счет МГО ВФСО Динамо. Вряд ли реальные затраты инвестора составят более $100 млн, за счет того что он начнет продажи уже на нулевом этапе, считает Шершнев. Квартиры в Триколоре можно купить уже в декабре, 1 кв. м ориентировочно будет стоить $300 Проект будет завершен через три года.

Партнер компании Knight Frank Константин Романов оценивает застройку как очень плотную. По его мнению, в этом районе целесообразнее строить жилье. Не очень понятно, почему девелопер решил поделить жилые и коммерческие площади поровну, говорит Романов.

По данным департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области, на территории области работает 15 кирпичных заводов суммарной мощностью 306 млн шт. в год. Для строительства запланированного на 2006 г. 1 млн кв. м жилья необходимо 240 млн шт. кирпича. Потребности для промышленного строительства и ремонта 66 млн шт.

Высокие темпы строительства жилья в Новосибирской области привели к дефициту не только цемента, но и кирпича. Сейчас он достиг почти 30%. Даже увеличение мощностей местными заводами в следующем году не закроет потребностей рынка, и местным строителям придется завозить его из Томской и Кемеровской областей, Красноярского края.

Генеральный директор крупнейшего производителя кирпича в области, Черепановского завода строительных материалов, Геннадий Лавриненко объясняет нехватку кирпича бурным ростом жилищного строительства. Объемы сдаваемого жилья увеличиваются в разы, а строители предпочитают использовать кирпич, так как дома из него пользуются наибольшим спросом, говорит он. Лавриненко оценивает дефицит кирпича в Новосибирской области примерно в 100 млн шт. Строительные компании восполняют его нехватку поставками из Кемеровской, Томской областей и Красноярского края. Но транспортные расходы значительно увеличивают стоимость строительства, говорит Лавриненко. Доставка кирпича с черепановского завода новосибирским строителям обходится в 0,7 руб. за штуку, а из Кемерова 2 руб..

Новосибирские кирпичные заводы не успевают реагировать на растущие потребности строителей, заявил на прошлой неделе вице-губернатор Владимир Анисимов. Сейчас им необходимо около 500 млн шт. кирпича в год, а объем производства в области не превышает 306 млн шт.

Наши дилеры вынуждены покупать сейчас кирпич в Кузбассе, Красноярске и других областях, констатирует директор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. По его словам, с начала года цены на кирпич возросли почти на 20%.

А гендиректор компании Энергомонтаж, занимающейся жилищным строительством, Леонид Сидоренко считает, что дефицит кирпича еще больше 200-250 млн шт. Он говорит, что поставка стройматериала из других регионов приводит к его дорожанию до 15%.

По оценкам Лавриненко, в 2006 г. в области будет произведено не более 270 млн шт. кирпича, а в 2007 г. его выпуск возрастет только на 50 млн шт. Дефицит по-прежнему придется компенсировать за счет поставок из других регионов.

А строительная компания Атон сократила использование кирпича и перешла на каркасную технологию строительства. Это позволило минимизировать трудозатраты и повысить производительность труда, подчеркивает директор Атона Александр Крымко.

Для устранения дефицита Лавриненко в 2007 г. намерен увеличить мощность Черепановского завода строительных материалов с 70 млн до 90 млн шт. Он говорит, что новая линия построена уже на 70%. Объем инвестиций в расширение производства Лавриненко раскрывать не стал, отметив, что это собственные средства.

Сибирским строителям не хватает также цемента. Даже с наступлением осени, времени традиционного снижения спроса, его производство не снизилось, а возросло. Но это не устранило дефицит. Так, по данным гендиректора Искитимцемента Игоря Мисько, в октябре завод произвел 156 000 т продукции, что больше, чем летом. А президент Сибцема Андрей Муравьев говорит, что заводы холдинга работают с колес, и оценивает дефицит цемента в регионе в 900 000 т, или в 15%, при объеме производства 4,9 млн т.

Сибирские Сэндвич-панели

Планируется расширить производство и на Дорогинском кирпиче. Его гендиректор Андрей Бушков рассказал, что в 2006 г. завод завершит модернизацию, которая позволит увеличить мощности с 13 млн до 40 млн шт. По его словам, этот проект обошелся компании в 28 млн руб. Бушков планирует также построить еще одно новое производство, на 50 млн шт. стоимостью 350 млн руб. Однако сроки реализации этого проекта он назвать затруднился.

Одна из самых важных проблем, которую решает закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, застройка новыми домами старых городских территорий. Дело в том, что принятые в 2004 году поправки в Земельный кодекс с 1 октября 2005 года обязали местные власти продавать застройщикам участки только на аукционах. Это должно было обеспечить конкуренцию застройщиков и, как следствие, стабилизацию цен. Однако порядок получения инвесторами застроенных участков четко описан не был. Так, земельный участок мог попасть на аукцион под застройку после расчистки инвестор, подготовивший участок для строительства, мог не получить его в пользование.

Летом 2006 г. компания Термолэнд запустила в Новосибирской области завод по производству сэндвич-панелей. Инвестиции в строительство составили 300 млн руб., говорит гендиректор компании Владимир Белый. Сейчас завод выпускает 60 000 кв. м сэндвич-панелей в месяц, а его ежемесячная прибыль составляет 120 млн руб. Инвесторы рассчитывают окупить завод за 4,8 года. По оценкам Белого, ежегодно рынок теплоизоляционных материалов будет расти на 10-15%.
Госдума приняла в третьем чтении пакет поправок в законодательство, призванный устранить почти все оставшиеся административные барьеры в строительстве жилья. Это должно сократить издержки застройщиков, облегчить им доступ к земельным участками и удешевить строительство. Замглавы Росприроднадзора Олег Митволь уже назвал закон, сокращающий количество экспертиз при строительстве, преступлением.

Пока трудно однозначно сказать, насколько эффективен будет этот механизм, сможет ли он снизить себестоимость жилья, надо смотреть конкретные проекты, заявил Ъ коммерческий директор Капитал Групп Алексей Белоусов. По его словам, подобная схема работы с застройщиками применяется в Москве при переселении пятиэтажек. Но, по его мнению, она малоинтересна застройщикам, специализирующимся на возведении не панельных, а более дорогих монолитных домов. Их же интерес будет зависеть от множества факторов: ограничений местных властей, роста цен на стройматериалы и т. д.

Теперь этот вопрос урегулирован. Поправками в Градостроительном кодексе установлено, что местная администрация будет проводить специальный аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории. Выигравший застройщик после заключения такого договора получает преференции он может получить земельный участок в собственность бесплатно (это предусмотрено поправками в Земельный кодекс). Расселять и расчищать участок придется за свой счет, возможна также аренда участка. Арендная плата при этом установлена в размере земельного налога.

Как пояснил Ъ один из авторов закона депутат Мартин Шаккум, установлено, что вместо 12 прежних экспертиз проекты должны будут проходить лишь одну, причем в едином органе. Господин Шаккум полагает, что эта норма направлена на преодоление коррупции. Это политический шаг, он направлен против интересов чиновников, пояснил депутат. Отметим, борьба за сохранение многоступенчатого согласования проектов началась еще при принятии Градостроительного кодекса два года назад, но пока выигрывают сторонники упрощения экспертизы.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев в пятницу заявил, что закон должен способствовать выполнению президентского нацпроекта Доступное жилье. Но уже вчера замглавы Росприроднадзора Олег Митволь назвал закон преступлением перед страной и перед будущими поколениями. По его мнению, поправки, упорядочивающие проведение госэкспертизы, нанесут ущерб экологической безопасности.



Главная --> Публикации