Главная --> Публикации --> Стоит ли инвестировать в нижний новгород? Предприниматель из нижнего новгорода построит отель на английской набережной Центробанк хочет узнать, почему россияне досрочно погашают ипотечные кредиты Небоскребы в мегаполисе: какой этаж последний? Коммерческая недвижимость ценится дешевле

Гармоничное сочетаниеРайон Куркино входит в состав Северо-Западного административного округа Москвы, располагается за МКАД. Восточная часть Куркина граничит с подмосковными Химками, западная граница района проходит по реке Сходне, северная по Машкинскому шоссе, южная по МКАД. Территория района более 790 га, но под застройку отведено 290 га земли.

Куркино первый в Москве район, комплексная застройка которого осуществлялась на коммерческой основе. Вообще, район на протяжении нескольких лет активно пиарился как экспериментальный (а также уникальный и экологически чистый). Таковым он и в самом деле является. В Куркине нет панельного типового жилья, все здания монолитно-кирпичные, возводимые по индивидуальным проектам, не предусмотрены промышленные предприятия. Но метро в Куркине также не будет, поэтому для куркинцев всегда самым актуальным будет оставаться вопрос транспортной доступности.

Одна из основных особенностей проекта застройки Куркина он предусматривает максимальное сохранение существующего природного ландшафта района. Пойма реки Сходни объявлена особо охраняемой территорией, а за зеленым массивом района закреплен статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы, где любая градостроительная деятельность жестко регламентируется.

Район отличается самой низкой плотностью застройки в Москве. В среднем на 1 га столичной территории приходится 15 000 кв. м жилья, в Куркине этот показатель в два раза меньше 7500 кв. м. А также самым высоким показателем площади зеленых насаждений, приходящихся на одного жителя района, примерно 102 кв. м при среднем показателе по Москве около 35 кв. м.

Впервые экологическое сопровождение проекта застройки было поручено научно-исследовательскому и проектно-изыскательскому Институту экологии города. Институт выполнил эколого-градостроительный опорный план застройки района, где определены территории, обладающие специфическими экологическими особенностями, которые учитывались при проектировании района.

Строительство жилого района Куркино осуществляется в соответствии с постановлениями правительства Москвы от 16 ноября 1999 г. № 1063 и от 5 декабря 2000 г. № 97 Генеральным инвестором проекта застройки района Куркино является Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС), генеральным заказчиком застройщиком ГУП Управление экспериментальной застройки микрорайонов (ГУП УЭЗ), а генеральным проектировщиком Моспроект- В самом начале реализации проекта глава ДИПС Леонид Краснянский не раз заявлял о желании жить в Куркине.

В расчете на индивидуальность

Планировочное решение Куркина повторяет рисунок ландшафтной структуры территории, не проводилась вырубка деревьев, сохранены естественные водоемы. Природный комплекс здесь используется в рекреационных целях. Благодаря дополнительному озеленению, предложенному проектировщиками, в каждом микрорайоне предусмотрен свой бульвар или сквер.

Каждый микрорайон имеет свой архитектурный облик, планировочное решение, цветовые решения фасадов домов. К примеру, мкр. № 5 застроен 9-этажными монолитно-кирпичными домами, состоящими из 3-4-комнатных квартир. В домах предусмотрены модные элементы фасада французские балконы, а также оригинальная конструкция крыш. В мкр. № 15 преобладают многоэтажные дома с квартирами увеличенного метража: 1-комнатные от 49 до 57 кв. м, 2-комнатные от 70 до 97 кв. м, 3-комнатные 90-128 кв. м, 4-комнатные 109-129 кв. м. Микрорайон № 4 отличается застройкой многосекционными домами высотой 7-8 этажей с мансардными крышами и сквозными арками между секциями.

В Куркине нет типового панельного жилья, что создатели района неоднократно подчеркивали. По генеральному плану большинство микрорайонов Куркина а их всего 18 застроено малоэтажными домами высотой 5, 7, 9 этажей. Чем ближе микрорайон к реке Сходне, тем дома ниже. Многоэтажные дома (17-18 этажей) в основном сосредоточены в микрорайонах вблизи г. Химки, где также возводятся дома повышенной этажности.

В Куркине впервые в Москве появились целые микрорайоны, полностью или частично застроенные таун-хаусами трехуровневыми домами, состоящими из секций квартир с индивидуальным входом (мкр. 1, 2БГ, 5, 9, 16). На 1-м этаже каждого таун-хауса расположены гараж на одну автомашину, технические помещения для установки инженерного оборудования, входной тамбур, холл, подсобные помещения и санузел. На 2-м и 3-м этажах жилые помещения. Особенностью куркинской недвижимости является то, что владельцы квартир также получают в пользование (только аренда, не собственность) небольшие участки земли (от 1 до 4 соток). К примеру, жилая застройка микрорайона № 9 представлена 32 корпусами сблокированных 3-этажных таун-хаусов, в каждом из которых от 4 до 16 секций. В таун-хаусах, построенных в мкр. № 16, по восемь квартир, из них две 3-комнатные и четыре 4-комнатные. Общая площадь квартир от 212 до 328 кв. м. Наряду с таун-хаусами в мкр. 1, 2БГ и 18 представлены 1-2-квартирные коттеджи. Общая площадь квартиры в спаренном двухквартирном коттедже -304-323 кв. м, индивидуального коттеджа около 250 кв. м.

Основную часть микрорайона № 11, расположенного в северной части Куркина, недалеко от реки Сходни, составляет монолитно-кирпичный жилой комплекс переменной этажности от 8 до 23 этажей. В доме кроме больших по площади 3-4-комнатных квартир находятся 1-комнатные квартиры по 43-44 кв. м и 2-комнатные по 58-62 кв. м.

Важный момент обогрев домов в Куркине производится небольшими автономными теплостанциями, которые признаны гораздо более экологичными, к тому же это позволяет обходиться без летних отключений горячей воды.

В Куркине также стараются решить больной для города вопрос обеспечения собственников автомобилей парковочными местами. Изначально предусматривалось, что паркинги разместятся прямо под жилыми домами, как это делается в других районах столицы, но от проекта отказались, так как подземное строительство значительно удорожало себестоимость жилой площади на выходе. По расчетам проектировщиков, на каждую квартиру в Куркине будет приходиться в среднем по одному машино-месту. К завершению застройки гаражный комплекс района должен будет составить 3500 машино-мест.

Территориальное расположение района Куркино за пределами МКАД, на значительном расстоянии от центра города, выводит вопрос транспортной доступности в число самых актуальных. Метро в районе не предусмотрено, поэтому все дороги к нему ведут по существующим столичным магистралям: Ленинградскому шоссе, ул. Свободы, а также по МКАД до пересечения ул. Свободы. Ближайшая ст. м. Планерная, от нее в Куркино ходит общественный транспорт (автобус, троллейбус, маршрутка). Автобусные маршруты проложены также от ст. м. Речной вокзал и Войковская.

Осилить дорогу

О том, что в Куркино необходимо прокладывать новую дорогу, стали говорить давно, еще практически на первых этапах застройки района. Но на разработку проекта ушло больше времени, чем планировалось. В настоящее время из четырех проектов выбран один, который не предусматривает вырубки зеленых насаждений (дорога пройдет по существующей просеке). Как рассказали в районной управе Куркина, дорога должна пройти от Новокуркинского шоссе между мкр. 9 и 17 района. Далее по территории радиополей и существующей просеке природной особо охраняемой территории Долина реки Сходни и по особо охраняемой территории Природный парк Тушино непосредственно в 20-30 м от административной границы Москвы и Московской области до МКАД и границы застройки БЦ Гринвуд. Длина дорожного покрытия составит примерно 2 км.

В настоящее время жители Куркина испытывают серьезные проблемы с преодолением маршрута от своих домов до центра города. Разговоры о том, что общественный транспорт уже нормально ходит до метро, пока только слова, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город. Куркинское шоссе перегружено, и активное строительство в районе продолжается. Добраться тяжело и на личном автомобиле даже если преодолеешь расстояние до МКАД, то все равно так или иначе окажешься на Ленинградском шоссе, а оно сильно загружено.

Расчеты и просчеты

В рамках проекта планируется реконструировать транспортные развязки на пересечении Ленинградского и Международного шоссе. Кроме того, на участке в районе Молодежной улицы предполагается построить две транспортные развязки. По расчетам проектировщиков, новая автомагистраль примет на себя от 30% до 50% транспортного потока из Куркина в столицу и обратно. Правда, в районной управе Куркина пока не знают, когда столь радостное событие свершится и как скоро жители смогут воспользоваться новым маршрутом. Ориентировочно это 2008-2009 гг.

По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря компании Сити XXI век, инвестирующей средства в строительство жилья в Куркине, одного из продавцов жилплощади здесь, при определении количества дошкольных учреждений проектировщики пользовались общегородскими нормами. Но на практике потребности куркинцев оказались выше. Сравнительно недорогое жилье в строящемся районе покупали преимущественно молодые семьи, имеющие детей или ставшие родителями уже после переезда в новый дом.

Комплексная застройка района велась с учетом современных требований к размещению объектов инфраструктуры. Многие социально значимые объекты возводились параллельно со строительством жилья, поэтому первые новоселы смогли отдать своих детей в детские сады или в среднюю общеобразовательную школу. По данным, полученным в районной управе, в настоящее время в Куркине функционируют девять детских садов, готовятся к сдаче еще три. Введено в эксплуатацию четыре общеобразовательные школы, а в 2007 г. планируется сдать пятый объект. Но, как отметила Марина Филимонова, заместитель главы районной управы Куркина, мест в детских садах и начальных классах средней общеобразовательной школы уже сегодня недостаточно. Строительство в районе продолжается, и далеко не все квартиры в сданных домах заселены.

В настоящее время в районе функционирует плавательный бассейн, строительство второго подходит к завершающей стадии. Практически в каждом микрорайоне есть свои спортивные сооружения и площадки.

Для улучшения ситуации столичное правительство намерено построить на территории Куркина еще несколько детских дошкольных учреждений. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин во время выездного заседания, проводимого в Куркине в начале сентября текущего года.

В перечень объектов ввода 2006 г. входят центр социального обслуживания и отделение Пенсионного фонда (мкр. 5а), детский сад (мкр. 11), пункт охраны общественного порядка и молочно-раздаточный пункт (мкр. 1).

В число сданных объектов социально значимой инфраструктуры входят филиал поликлиники № 151, стоматологическая клиника, подстанция скорой помощи, аптеки (мкр. 5, 7), почтовое отделение № 466, а также подростковый центр Ростки, дом культуры Куркино, фитнес-клуб (мкр. 14). В 2001-2002 гг. на территории Куркина построена новая автоматическая телефонная станция на 40 000 номеров. В расчете из того, что в районе будет проживать около 45 000 горожан, мощности телефонной станции позволяют полностью удовлетворить все заявки на телефонизацию квартир и объектов инфраструктуры.

По словам Марины Филимоновой, район не испытывает дефицита в торговых площадях. В большинстве жилых домов первые этажи нежилые и изначально приспособлены под открытие объектов придомовой инфраструктуры. Но это помещения, преимущественно используемые под продовольственные магазины.

По данным компании Собор, выступающей генеральным менеджером по реализации жилья в Куркине, в основном небольшие нежилые помещения получают в аренду продовольственные магазины, кофейни, аптеки, салоны красоты, медицинские кабинеты, представительства компаний, курьерских услуг или страховые компании.

Промышленных магазинов в Куркине пока немного: это салон мебели Буржуа на ул. Родионовской, салон интерьера Мебель. Шторы (ул. Воротынская), Высокая материя на Воротынской, Софи на Куркинском шоссе, магазин детских товаров Солнышко (ул. Родионовская). Готовятся к сдаче еще два торговых центра. К тому же в 2008 г. торговые площади района пополнятся за счет ввода торгового центра общей площадью около 3000 кв. м, который планирует построить компания Монолит Ка на участке площадью около 0,4 га на ул. Захарьинской.

Крупная торговая точка супермаркет Патэрсон открыт на пересечении ул. Свободы и МКАД в ТЦ Арфа. Торговая площадь универсама 940 кв. м. ТЦ Арфа был открыт в декабре 2003 г. Общая площадь комплекса составляет 10 000 кв. м. В числе якорных арендаторов сеть магазинов электроники Эльдорадо.

На территории Куркина в сентябре открылось первое в столице кладбище для домашних животных. Проект мемориального комплекса был создан на частные инвестиции, а город предоставил землю.

В Куркине развивается сеть учреждений общественного питания и отдыха. На ул. Родионовской находятся ресторан Куркино и кафе Виктория, бар Леона на ул. Воротынская, также для жителей района открыты двери ресторана дома отдыха Нагорное. По мере заселения домов намечено открытие еще нескольких подобных объектов. Салоны красоты работают на ул. Воротынской А-ля Руа, на Новокуркинском шоссе Люмьер, а на Куркинском шоссе Мишель Лапье.

При проектировании района большое внимание уделялось созданию на его территории обширной рекреационной зоны. Проект неоднократно дорабатывался, к примеру, на реке Сходне отказались от идеи строительства причалов, так как их эксплуатация отрицательно могла сказаться на природном ландшафте. Одобренное решение в пойме реки Сходни организовать благоустроенную зону отдыха.

Гольф и прочие поля

Предусмотрено смешанное финансирование проекта. Объекты инфраструктуры финансирует ДИПС, гольф-поля и инженерные коммуникации Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города. После сдачи объекта комплекс гольф-полей будет передан на баланс столичному Комитету по физической культуре и спорту, а объекты инфраструктуры перейдут в собственность ДИПС для последующей реализации.

В местности, прилегающей к природному комплексу, не предусмотрено строительство крупных спортивных сооружений. Исключение горнолыжный спуск и гольф-клуб. Согласно проекту на территории природного комплекса Долина реки Сходни площадью 27,4 га планируется построить девятилуночное гольф-поле, а также объекты инфраструктуры площадью около 7000 кв. м. Все проектные и изыскательские работы полностью завершены. По плану гольф-поле должно быть построено в 2007 г., а объекты инфраструктуры к маю 2008 г. Кроме клуба, получившего название Столичный гольф-клуб Девятка, также планируется открыть академию гольфа, детскую спортивную школу, большой спортзал с бассейном и фитнес-центр. В планах строительство отеля с апартаментами на 50 мест.

Важная часть застройки Куркина создание в каждом жилом микрорайоне своих парков, скверов, проведение комплексного благоустройства с озеленением. К примеру, только в 12-м микрорайоне Куркина появятся пять скверов и бульвар. Намечено высадить 350 деревьев и более 5000 кустарников, построить беседки, ротонды и скамейки для отдыха. Проект комплексного благоустройства микрорайона включает прокладку дорожек, спортивных и детских площадок с малыми архитектурными формами и спортивным оборудованием.

По мнению Александра Тимофеева, генерального директора МТ Девелопмент, строительство спортивных объектов, а тем более с направленностью на элитные виды спорта, сказывается на росте цен. В качестве примера он привел поселок Нахабино, популярность которого обеспечивает пока единственный в Подмосковье гольф-клуб Le Meridien Moscow Country Club. Экзотическая инфраструктура так или иначе привлекает покупателей, готовых за нее переплачивать, отмечает он.

Куркино долго и активно пиарили многие риэлторские компании, но сейчас, похоже, источник их интереса к рассказам о Куркине иссяк.

Выгодные капиталовложения

Реализация жилых площадей в районе Куркино началась еще на самых ранних стадиях его застройки, а цены были одни из самых низких в Москве в среднем $500 за 1 кв. м. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации Рескор, был период, когда можно было продать квартиру на западе или юго-западе Москвы и купить в Куркине жилье по площади раза в полтора больше. И многие нынешние жители района этим воспользовались, отмечает он.

Как рассказали в управлении реализации ГК Собор, с начала строительства общий объем сданной в эксплуатацию жилплощади здесь составил 825 000 кв. м. В 2006 г. в районе намечено возвести 160 000 кв. м. Планируется, что в 2007 г. жилищная часть проекта Куркино будет полностью завершена.

По данным управления реализации ГК Собор, в среднем рост цен на квартиры в Куркине составляет 30-40% в год так же, как по Москве в целом. Но стоимость 1 кв. м продолжает немного отставать от среднемосковского показателя. В настоящее время цена 1 кв. м в многоэтажных домах мкр. № 15 варьируется от $2300 до 2800, а к концу 2006 г., по мнению экспертов, достигнет $2500-300 Цены на коттеджи и квартиры в таун-хаусах в строящемся микрорайоне № 1 составляют от $2750 за 1 кв. м.

В ноябре 2003 г. мы продавали квартиры в 11-м микрорайоне Куркина на начальной стадии строительства по цене от $815 до $1020 за 1 кв. м, рассказывает Сергей Лядов. Сейчас, спустя три года, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м жилья в этих же домах составляет не меньше $3150 за 1 кв. м, а на 1-комнатные квартиры доходит до $4500 за 1 кв. м. Как рассказали в Сити XXI век, один из клиентов компании приобрел в 11-м мкр. 1-комнатную квартиру площадью 32 кв. м в марте 2004 г. за $30 00 В июле 2006 г. он реализовал ее за $145 000, менее чем через полтора года приумножив свои средства практически в пять раз.

Александр Тимофеев считает, что ситуация с ценообразованием в будущем в Куркине может измениться. С решением транспортной проблемы строительства Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркина, транспортной развязки на МКАД, станции метро в Строгине и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе цены в этом районе поползут вверх, чуть опережая среднемосковский уровень, говорит он.

В компании Новый город считают, что на вторичном рынке цены на жилье в Куркине заметно ниже, чем в Бутове, Митине и других районах-новостройках, вместе с тем на востоке и юго-востоке Москвы, к примеру в Бирюлеве, Выхине, Новокосине, можно найти предложения дешевле, чем в Куркине. Хотя, по мнению Вадима Мартыненко, сравнивать сложившиеся в Куркине цены с другими московскими районами сложно, и прежде всего потому, что выставленные на продажу квартиры слишком разные по качеству и площади. В Куркине 2-комнатные квартиры предлагаются по $240 000-270 000, но это квартиры по 60-80 кв. м, в монолитно-кирпичных домах, с евроремонтом. 2-комнатную квартиру в другом районе на окраине столицы можно найти и дешевле но это будет 45-50 кв. м и в панельном доме.

Сергей Лядов говорит, что наибольшим спросом в Куркине пользуются квартиры площадью до 100 кв. м. Как отмечают специалисты отдела вторичного рынка компании, количество инвестиционных покупок в районе превышает средний уровень по рынку. По их оценкам, оно доходит до 30% и более. С этим связан тот факт, что уже в сданных домах часть квартир не заселена и даже не отремонтирована.

В настоящее время, по словам Валерии Родионовой, спрос на жилплощадь в Куркине сильно дифференцированный. Жилье в многоэтажных домах продается хорошо, но те покупатели, кто хочет приобрести загородный дом, обычно не останавливают свой выбор на куркинских таун-хаусах. Когда дома с земельными участками сочетаются с многоквартирными домами это, к сожалению, не самое удачное сочетание, отмечает она.

Хотя, по словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup, говорить об успешности или неуспешности реализации всего проекта Куркино еще рано. Возможно, оценку можно будет дать через год-полтора, когда с территории поселка исчезнет строительная техника, заработают поликлиники, детские сады, школы, а сам район, сейчас напоминающий скорее строительную площадку с одиноко торчащими деревцами, превратится в обещанный зеленый оазис. Стоит также дождаться, чем закончится история со строительством промзоны в районе Молжаниново, находящемся в непосредственной близости от Куркина, подчеркивает он.
Качество жилья в столице продолжает стремительно падать. По мнению специалистов, это будет продолжаться до тех пор, пока риэлторы будут в первую очередь стараться возводить элитное жилье.

Застройка Куркина подходит к завершающему этапу. По данным ГК Собор, в районе возведено более 80% от намеченных объемов. Жилье и коммерческие помещения пользуются хорошим спросом. Что эксперты связывают с выгодными ценами на недвижимость в этом районе.

Мэрия Москвы уже давно озаботилась качеством жилья в городе, в основном это касается квартир эконом-класса. Еще зимой в столице была организована «горячая линия», на которую могли позвонить все новоселы города, недовольные качеством приобретенного ими жилья. За время работы этого проекта было подано более 800 жалоб на все возможные недоделки московских строителей. Из них 200 замечаний чиновники проверили «лично». Правда, риэлторы в один голос заявляют о том, что все претензии к качеству жилья совершенно необоснованны. «Мы не можем согласиться с тем, что качество жилья в столице падает. Наоборот, сейчас характеристики квартир среднего класса улучшаются. Возможно, что улучшение идет не так быстро, как бы нам этого хотелось. Но, тем не менее, определенные результаты есть, – сказал RBC daily Андрей Жинган, заместитель директора департамента маркетинга Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). – Качество новостроек растет по двум причинам. Во-первых, строители стали более внимательно относиться к соблюдению необходимых нормативов. Во-вторых, мы как инвесторы сами следим за качеством готового жилья».

Сегодня должна состояться пресс-конференция первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, посвященная празднованию Дня строителя. Правда, в ходе мероприятия г-н Ресин будет не хвалить особенно отличившихся строителей, а, наоборот, ругать их за плохое качество жилья в столице. В частности, будут озвучены многочисленные претензии граждан к качеству квартир эконом-класса. Но, как заявляют эксперты, «головомойка», которую намерены устроить столичные чиновники, не приведет к улучшению качества жилья для простых москвичей. Все дело в том, что сейчас риэлторы не заинтересованы в продаже квартир среднего класса – их больше всего волнует реализация элитного жилья. Поэтому пока квартирами для среднего класса они занимаются «спустя рукава».

Однако, несмотряна низкий уровень жилья эконом-класса, цены на него растут постоянно. Риэлторы говорят, что на это есть свои объективные причины. «Дело в том, что сейчас в столице практически нет свободных площадок для массовой застройки, причем даже в самых отдаленных районах, – рассказывает г-н Жинган из МИАН. – Места, как правило, освобождаются только после сноса ветхих пятиэтажек. А вписать новый дом в уже сложившийся жилой комплекс очень сложно. В частности, нужно подвести к новостройке дополнительные коммуникации, а это достаточно дорого. Все это приводит к тому, что расценки на квартиры среднего уровня растут. Так, сейчас за один квадратный метр в блочном доме берут уже около 1000 долларов. На повышении цен также сказывается спрос, который всегда есть на столичное жилье. А сложившаяся экономическая ситуация вполне позволяет россиянам зарабатывать деньги на покупку квартир эконом-класса, в том числе в Москве».

Правда, независимые эксперты не разделяют позицию московских риэлторских компаний. «Некачественное строительство – явление на сегодняшний день повсеместное, – сказал RBC daily Сергей Захаров, заместитель руководителя компании «Академстройнаука», специализирующейся на независимой строительной экспертизе. – В первую очередь это связано с тем, что компании просто экономят на проектных решениях, применяемых материалах и строительных кадрах. Ведь из 100 процентов стоимости строительства 70 должно идти на себестоимость, а 30 – на прибыль. Тогда как у наших компаний на себестоимость приходится не более 50%. Остальные 20% уходят на так называемые дополнительные организационные расходы, вроде затрат на то, чтобы проект состоялся вообще. Например, чиновники могут любезно посоветовать вам выполнить проектные работы силами другой, нежели вы хотите, организации, правда, по повышенным расценкам. В противном случае у вас обнаружится масса нарушений, в результате чего проект будет остановлен. Конечно, такие расходы можно было бы покрыть за счет прибыли. Но отказываться от части своих доходов никто не станет». Помимо этого, по словам г-на Захарова, качество жилья страдает оттого, что сейчас просто нет документа, на основании которого можно было бы однозначно идентифицировать, что должно быть в сдаваемом доме. «Поэтому доводку квартир до нормативного состояния предлагается делать самим жильцам с возложением на них ответственности за конечный результат, – говорит он. – И, наконец, наши компании просто не умеют применять новые строительные технологии, но, тем не менее, пытаются повсеместно внедрить их при возведении домов. Все это непосредственно сказывается на качестве жилья». Правда, некоторые аналитики добавляют, что отсутствие опыта применения новых строительных технологий – это только половина проблемы. Многие организации нанимают рабочих из стран бывшего СССР, которые вообще имеют смутное представление о строительных нормативах, не говоря уже о западных технологиях. Тем не менее застройщиков это устраивает: их главная цель – поскорее сдать дом, не заботясь о его качестве.

С ростом числа ипотечных сделок растет и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не выпадают из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать и передать другим лицам. Собственник узнал, как именно это можно сделать.

Впрочем, по мнению некоторых специалистов, подобная аргументация не совсем соответствует действительности. «Цены на квартиры среднего уровня продолжают расти, так как агентства недвижимости просто не заинтересованы в их продаже, – сказал RBC daily Сергей Мискин, независимый эксперт по недвижимости. – Весь их интерес направлен на реализацию элитного жилья, поскольку заниматься коттеджами и квартирами для состоятельных граждан гораздо выгоднее. Продав одну элитную квартиру, можно заработать сразу миллион долларов. А для того чтобы получить такую сумму от реализации жилья среднего уровня, необходимо продать все квартиры сразу в одной многоэтажке. Поэтому риэлторы считают, что человек, у которого нет денег на дорогую квартиру, все равно пойдет на рынок дешевой панельной недвижимости и купит там жилье и по нынешним ценам. В этой ситуации можно сделать вывод, что, пока рынок элитного жилья не будет заполнен полностью, цена на квартиры эконом-класса будет высокой, а их качество – низким».

Залог это лишь частичное ограничение права собственности, добавляет Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-недвижимость. Главное условие продажи квартиры под залогом согласование сделки с банком. Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования, поясняет: В Едином государственном регистре прав на имущество (ЕГРП) содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем. Следовательно, чтобы продать квартиру, нужно сначала снять обременение, а это невозможно без согласия банка.

На рынках развитых стран большинство квартир, которые выставляются на продажу, залоговые. То есть хозяева купили их в кредит, который до сих пор не выплатили сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Наш рынок пока знает мало подобных примеров, однако дело идет к тому, что такие квартиры с развитием ипотечного кредитования будут появляться в продаже все чаще. Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, говорит Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше.

Павел Комолов приводит упрощенный пример такой сделки. Сначала продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 тыс., а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 тыс. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы $80 тыс. и $20 тыс., первая сумма причитается банку, а вторая продавцу. Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели или месяц (в зависимости от срока регистрации) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной.

Способ № Продать квартиру и полностью погасить кредит за счет покупателя

Способ № Погасить кредит самостоятельно и продать квартиру

Теоретически возможна и такая схема: заемщик продает квартиру покупателю, последний с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника), как комментирует Светлана Аюшеева, юрист ипотечного банка DeltaCredit. Однако практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает.

Способ № Передать квартиру в уставной фонд предприятия

В действительности сейчас, при развитии рынка потребительского кредитования, занять $20-30 тыс. без залога не представляет труда. Если квартира покупалась несколько лет назад, то вполне возможно, именно этой суммы хватит, чтобы погасить кредит и вывести ее из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продавать квартиру, как обычную.

Способ № Купить себе другое жилье дешевле или дороже

На такую сделку тоже требуется разрешение банка. Владимир Лопатин объясняет, что сделка такого рода возможна только при активном участии банка-залогодержателя. Ведь по сути банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, либо получить этот расчет заранее, но в обмен на банковскую гарантию того, что залог будет снят. Однако надо понимать, что с технической точки зрения эти сделки до конца не отработаны, и в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход.

Елена Хуснулина констатирует, что сейчас гораздо реже подобные сделки совершают от безнадежности если заемщик планирует рассчитаться с банком, а на оставшиеся средства купить себе жилье подешевле. Рост цен на рынке вполне позволяет сделать это довольно безболезненно. Пока российский рынок ипотеки весьма благополучен с точки зрения возврата кредитов: по статистике, кризис у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев (на развитых ипотечных рынках Запада дефолтами заканчиваются 1% кредитов), добавляет Хуснулина.

Такие сделки чаще всего совершаются в случаях, когда заемщик желает улучшить жилищные условия продать заложенную квартиру и купить более комфортабельное жилье, рассказывает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости Домострой. Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк вполне может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна.

Если заемщик перестанет выплачивать кредит банку после продажи взятой по ипотеке квартиры, то, так как квартира находится в залоге у банка, банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог), рассказывает Константин Артюх, директор юридического департамента ипотечного банка DeltaCredit. Тогда покупатель ипотечной квартиры ее потеряет, ему вернется лишь та часть денег, которая останется после того, как банк продаст квартиру на торгах и покроет свои издержки. Это, видимо, самый болезненный способ расстаться с квартирой.

Способ № Перестать платить по кредиту

Последнее письмо городскому голове от участников программы МСДЖ, размещенное на одном из сайтов, начинается с благодарности: Мы, молодые семьи Москвы, выражаем Вам искреннюю благодарность за предоставленную нам возможность иметь свое жилье, растить в нем своих детей новых москвичей... Дальше сплошные вопросы.

В своих следующих публикациях Собственник расскажет о том, какие подводные камни могут встретиться покупателю заложенной квартиры.
Протекционистская программа столичной мэрии Молодой семье - доступное жилье зарекомендовала себя как одна из самых удачных: отработанные на молодежи схемы решения квартирного вопроса на последнем заседании городского правительства было решено распространить на всех москвичей. Правда, сами участники программы вовсе не чувствуют себя счастливыми и периодически пишут жалобные письма Лужкову.

Это не коммерческая организация, почему она начисляет проценты, а не выставляет фиксированную цену за услугу? интересуются дотошные молодые семьи. Получается, что за одну и ту же услугу по оформлению договора покупатели одно- и трехкомнатной квартиры платят совершенно разные деньги. Кстати, в коммерческих агентствах недвижимости данная услуга оказывается разово и стоит не более 1530 тыс. рублей. А нам она выливается в среднем в 400 тысяч рублей за период в 10 лет.

Например, почему вместо обещанных 5% годовых при покупке квартиры у города в рассрочку с участников берется еще 5% за услуги по оформлению договора. Они должны выплачиваться в пользу коммерческого посредника под названием ГУП Московский городской центр арендного жилья при этом проценты берутся не ежемесячно, а сразу вперед за год.

Объясните нам, почему это происходит, если средняя коммерческая цена в той же Некрасовке, относящейся к Москве, равна 81 000 рублей, а в городе Балашиха средняя коммерческая цена 37 000 рублей за квадратный метр?

Кроме того, молодых москвичей интересует, каким образом определяется цена на квартиру и почему им ее не говорят до момента заключения договора. Отсутствие информации по этому важному вопросу лишает нас возможности подготовиться к заключению договора, оценить свои возможности и вынуждает соглашаться на приобретение предлагаемого жилья фактически вслепую, считают подписанты. Другой парадокс относительно цен, который они хотят прояснить почему стоимость предлагаемых участникам программы квартир в Москве и в Подмосковье одинакова:

Очевидно, все эти вопросы волнуют тех, кто только что вступил в эту жилищную историю или собирается это сделать. Между тем многие молодые семьи, выбравшие вариант с арендой квартир у города (квартира давалась внаем на 5 лет с условием накопить за это время на покупку собственной на рынке), в ужасе: цены за последние 3 года выросли в несколько раз, а зарплаты у них нет. То есть срок, когда нужно съезжать из съемной квартиры, подходит первые новоселы программы должны освободить место для новых уже в 2007 году, а свою купить не получается... Все эти вопросы мы адресовали в департамент жилищной политики.

Нам прислали ответ из мэрии страница воды, а в конце фраза с общим смыслом: Если что-то не нравится покупайте квартиру на рынке, рассказала Известиям одна из подписантов Елена.

Программа была задумана не в последнюю очередь, как способ борьбы с инфантилизмом среди молодых москвичей. Но почему-то он все равно неистребим, несмотря на все наши старания. Никто не обещал участникам программы 5% годовых на рассрочку только 10%, и информация об этом есть на сайте департамента. Так же как информация о том, на каком основании ГУП МГЦАЖ берет 5% за услуги это происходит в рамках правил работы унитарных предприятий. Никакого нарушения закона здесь нет все доходы ГУПа до копейки идут в бюджет. Что касается ценообразования, то оно неизменно уже в течение нескольких лет цена определяется по методике, учитывающей затраты на строительство дома. Я понимаю люди хотят заплатить поменьше, но что же делать, если построить дом стоит именно столько? Город уже второй год продает молодым семьям квартиры по цене около 30 тысяч рублей за метр это в 4 раза ниже, чем в среднем по Москве, и в 2 раза дешевле Подмосковья. Согласитесь, неплохая преференция. Что касается последнего сюжета, когда у участников программы не хватает денег на покупку своего жилья, никто их не собирается выгонять на улицу из арендуемой квартиры. Мы предлагаем им взять льготный ипотечный кредит на недостающую сумму то есть совместно ищем выход из ситуации.

Начальник отдела департамента жилищной политики Москвы Евгений Евстигнеев:
Город продает молодым семьям квартиры в 4 раза дешевле, чем в среднем по Москве



Главная --> Публикации