Главная --> Публикации --> Работа над ошибками Стоит ли инвестировать в нижний новгород? Предприниматель из нижнего новгорода построит отель на английской набережной Центробанк хочет узнать, почему россияне досрочно погашают ипотечные кредиты Небоскребы в мегаполисе: какой этаж последний?

Прохождение законопроекта через думские кабинеты можно назвать рекордно быстрым. Еще в марте этого года президент Путин сетовал, что законодатели не обеспечили строителей нормальным земельным законодательством. А уже сегодня поправки в Градостроительный кодекс по земле прошли второе чтение. Не последнюю роль в этом сыграла поддержка правительства. Накануне на совещании по реализации национального проекта Доступное жилье первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что поправки готовились с учетом позиций застройщиков и рекомендаций регионов. И они не только предусматривают развитие застроенных территорий, но и позволят за счет инвестора расселить граждан из аварийных и ветхих домов.

В среду Госдума сделала еще один шаг к тому, чтобы доступное жилье в России стало реальностью, а не просто громким лозунгом. Депутаты приняли во втором чтении поправки к Градостроительному кодексу и еще 40 федеральным законам, облегчающие выделение земли под жилищное строительство. Законопроект также сокращает бюрократические процедуры при утверждении строительной документации и освобождает застройщиков от массы ненужной бумажной волокиты. Предполагается, что упрощение земельного оборота поможет увеличить жилищное строительство в России, снизить стоимость возводимых квадратных метров и помочь реализации нацпроекта Доступное жилье.

В частности, год назад определили, что выделение земли под любое строительство может проводиться только через конкурсы и аукционы. Сегодня решили исправить эту норму. Так, если инвестор подготовил проект планировки, земельный участок может быть предоставлен ему бесплатно или в аренду без проведения аукциона. Кроме этого, значительно упростилась процедура градостроительной экспертизы проекта - вместо 10 разновидностей, существовавших прежде, ввели одну. Правда, при этом упразднили экологическую проверку нового строительства, что вызвало резкое недовольство экологов. В ответ на их доводы глава комитета Думы по промышленности Мартин Шаккум возразил, что никакие экспертизы и надзоры не отменены. А Дмитрий Медведев заверил, что в начале 2007 года будут сформированы единые государственные экспертизы проектной документации и единый государственный строительный надзор.

Но главное не это. Цель, которую преследует законопроект, - это снять административные барьеры при реализации нацпроекта. Запутанное градостроительное и земельное законодательство до предела усложняет процесс получения инвестором земельного участка для строительства нового жилья и обеспечения его инфраструктурой. За исправление градостроительных норм в этой сфере и взялись депутаты Госдумы.

Российская земля стоит больше 20 трлн рублей

Также ко второму чтению уточнен порядок изменения черты населенного пункта. Такая черта устанавливается или изменяется путем утверждения генерального плана поселения, городского округа. Наконец, поправки в Градостроительный кодекс позволяют использовать муниципальные и неразграниченные земли в качестве залога для привлечения кредитов под строительство коммунальной инфраструктуры. Появление такого рода залога должно решить проблему с поиском денег на развитие инфраструктуры для новых жилых районов.

Новый продукт
В 2006 году сразу несколько российских банков прибегли к новому для них способу финансирования ипотечных программ посредством секьюритизации кредитных портфелей. Первым облигации, обеспечением по которым являются ипотечные кредиты, в июне этого года выпустил Внешторгбанк (ВТБ), разместив через Ирландскую фондовую биржу бумаги на сумму $74,2 млн с погашением в 2034 году. В августе 2006 года аналогичную сделку провел Городской ипотечный банк (ГИБ) на сумму чуть менее $73 млн. При этом ГИБ, в отличие от ВТБ, предлагал ипотечные облигации не только европейским, но и американским инвесторам. А в ноябре первую российскую рублевую секьюритизацию начал Газпромбанк (см. Ъ от 13 ноября), разместив рублевые ипотечные облигации своей аффилированной структуры Совфинтрейд на сумму 3 млрд руб. со сроком обращения 30 лет. Широкому кругу инвесторов бумаги будут предложены после регистрации ФСФР отчета об итогах их выпуска. Еще ряд банков как специализированных ипотечных (DeltaCredit, КИТ-Финанс), так и крупных универсальных (Уралсиб, Росбанк и др.) запланировали аналогичные сделки на следующий год.

По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации составляет 23.6 трлн рублей. Всего на создание Единого кадастра недвижимости из бюджета выделено 25.5 млрд. рублей. При проведении оценки оказалось, что земельных участков больше, чем предполагали. Вместо 32 млн. земельных участков после инвентаризации оказалось 40 миллионов. Зданий и сооружений и других объектов, прочно связанных с землей, было 70 миллионов. На практике число таких объектов в 2.5 раза превысило то, что было заявлено. По словам главы Роснедвижимости, актуализироваться результаты оценки будут не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. Такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще, а города поменьше - раз в пять лет.
В этом году российские банки впервые начали секьюритизировать свои ипотечные портфели для привлечения долгосрочного и дешевого финансирования ипотечных программ. Несмотря на то что при проведении секьюритизации банки преследуют чисто коммерческий интерес, ее результат весьма благоприятно скажется на стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. По утверждению банкиров, уже в ближайшее время ставки на рынке ипотеки сократятся минимум на 1-1,5%.

Болезни роста
Причины того, что российские банки начали проводить сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в последнюю очередь, объясняются, главным образом, недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования. Минимально необходимый объем пула кредитов, пригодных для секьюритизации, составляет порядка $100 млн, иначе проводить ее невыгодно из-за высоких накладных расходов на создание специализированной компании-эмитента, услуги инвестбанков, консультантов, юристов, комиссии рейтинговых агентств и т. п., которые все вместе могут достигать $1 млн, говорит зампредправления Абсолют-банка Анатолий Максаков. А такой объем накопили очень немногие банки. Два года назад определенных результатов банки добились в области авто- и потребкредитования, ипотеки же тогда как таковой не было, объяснил руководитель бизнес-направления управления продуктами розничного бизнеса ФК Уралсиб Василий Палаткин.
В этом году российский рынок ипотечного кредитования наконец дорос до секьюритизации, увеличившись в четыре раза по сравнению с прошлогодним объемом. Его объем, согласно данным Банка России, на 1 июля 2006 года составил 167,28 млрд руб. (или $6,2 млрд) без учета ипотечного портфеля Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По экспертным оценкам, около половины этих кредитов может быть секьюритизировано. Для секьюритизации из ипотечного кредитного портфеля нужно исключить кредиты, выданные на покупку жилья в строящихся домах, поскольку по ним нет закладной, подтверждающей право владения собственностью, поясняет господин Максаков. А также учесть требование однородности пула.

Таким образом, в России был запущен производный рынок ипотечного кредитования. Его суть в привлечении длинного дешевого финансирования для дальнейшего развития ипотечных программ. Однако в России этот процесс пока проходит по схеме, отличной от международной. На западе секьюритизация банковских активов начиналась именно с ипотечных кредитов, а в России такие активы начали секьюритизироваться в последнюю очередь, после того как банки опробовали механизм на карточных (Росбанк осенью 2004 года), автомобильных (банк Союз весной 2005 года) и потребительских (Хоум кредит энд Финанс банк зимой 2005 года и банк Русский стандарт осенью 2006 года) долгах.

При этом, по прогнозу Василия Палаткина, из пригодных для секьюритизации $3 млрд в 2007 году секьюритизировать удастся не более $1 млрд. Механизм секьюритизации в России только запускается, и в отсутствие опыта банки предпочитают занимать выжидательную позицию, пояснил он.

Для получения выгодной для банка цены привлечения средств в пул должны включаться кредиты с доходностью не ниже определенного уровня, с первоначальным взносом не менее 30%, сроком не более чем на 30 лет, рассказывает директор департамента структурных продуктов банка 'КИТ-Финанс' Константин Яковлев. Слишком маленькие или слишком большие кредиты в пул тоже не включаются.

Однако проблемы с законодательством остались. Хотя в законе об ипотечных ценных бумагах была сделана попытка исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы при банкротстве эмитента, из документа непонятно, как это сделать, а подзаконные акты, позволяющие получить большую ясность в этом вопросе, отсутствуют, говорит управляющий партнер юридической компании 'Линия права' Дмитрий Глазунов. До сих пор все ждут поправки в стандарты эмиссии ценных бумаг от ФСФР.

Проблемы регулирования
Полноценный закон Об ипотечных ценных бумагах банкиры ждали три года. Несмотря на то что документ был принят еще в 2003 году, работать по нему стало возможно лишь после внесения двух партий поправок (последние появились летом этого года). Чем и воспользовался Газпромбанк.

В условиях незащищенности потенциальных инвесторов в ипотечные облигации и отсутствия опыта внутренней секьюритизации у банков спрос на такие бумаги не определен. Соответственно, непонятна и цена такого финансирования. Именно поэтому все ждут, как поведут себя только что прошедшие регистрацию бумаги 'Совфинтрейда', и размещения бумаг по давно обещанной сделке АИЖК по секьюритизации внутри страны, говорит Дмитрий Глазунов. В АИЖК подтверждают, что скоро будут готовы выйти на завершение первой сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в объеме более 3 млрд руб.

Еще одно препятствие для развития рынка секьюритизации, по словам экспертов, заключается в отсутствии законодательства по использованию scrow-счетов, отделяющих потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих и тем самым защищающих инвестора. Такие счета абсолютно свободны от притязаний лиц, не связанных со сделкой (например, на них не имеют права накладывать арест налоговые органы, предъявлять претензии другие кредиторы), и даже от притязаний владельца счета, поясняет господин Глазунов. У нас же в Гражданском кодексе существует императивная норма, позволяющая владельцу счета в любой момент его закрыть, а деньги забрать или перевести на другой счет.

Перемены к рублю
Однако уже в ближайшем будущем ситуация на рынке секьюритизации ипотеки может радикально измениться. По словам господина Исеева, сейчас у банков накапливаются серьезные портфели рублевых кредитов, поэтому мы рассматриваем в том числе и перспективы внутрироссийской секьюритизации. Аналогичными соображениями руководствовался и совет директоров банка DeltaCredit, принявший решение о выпуске в этом году рублевых ипотечных облигаций на 1,5 млрд руб.
Согласно статистике ЦБ, только за первое полугодие этого года рост рублевых кредитов составил 132 против 73% по валютной ипотеке. При этом, если на начало года доля валютных ипотечных кредитов (58%) превышала рублевые (42%), то по итогам полугодия они практически сравнялись (51 и 49% соответственно). Многие банки фондируются рублями и не готовы брать на себя валютные риски, выдавая долларовые кредиты, особенно в условиях укрепления рубля, объясняет старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова. А при учете, что сейчас все больше людей начинают зарабатывать в рублях, можно прогнозировать рост доли рублевых кредитов.

Пока же все вышеперечисленные проблемы не решены, банки предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления, продавая пулы кредитов на Западе, где процедура отлажена до мелочей, а длинные деньги стоят дешевле. Стоимость ресурсов в России и на Западе принципиально разная, констатирует господин Яковлев. Если на Западе привлечение средств возможно по ставке Libor в 5% с хвостиком плюс 1%, то в России лишь под 8%. Дополнительно отток процессов секьюритизации за границу стимулирует большое количество валютных кредитов. Структура рынка такова, что до недавнего времени большинство ипотечных кредитов выдавалось в долларах, и процедуру имело смысл проводить за границей, где есть соответствующая инвесторская база, поясняет первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Однако банкиры отмечают, что при отсутствии серьезных инвесторов дальнейшее развитие внутреннего рынка секьюритизации ипотеки может оказаться под вопросом. Пока объем секьюритизации небольшой, проблем со спросом не будет, однако когда объемы будут нарастать, российским инвесторам в силу малой капитализации просто не хватит средств, говорит замдиректора департамента финансов АИЖК Денис Гришухин. Единственный выход в этой ситуации открыть банкам доступ к 'длинным' пенсионным деньгам. Сейчас в ипотечные бумаги могут инвестировать только негосударственные пенсионные фонды, в то время как подавляющая часть пенсионных ресурсов сосредоточена в руках государственной управляющей компании в лице Внешэкономбанка. Мы неоднократно обращались в правительство с просьбой разрешить ПФР инвестировать в ипотечные бумаги, однако вопрос пока не решен, говорит господин Гришухин.
Если пенсионные деньги не появятся на ипотечном рынке, российские банкиры обещают найти способ секьюритизировать за границей и рублевые кредиты. Есть инвесторы, которые готовы получать доходы в рублях, говорит господин Максаков. Для прочих валютные риски можно захеджировать, и инвестор будет приобретать рублевые кредиты в виде облигаций, номинированных в долларах, и платить за них долларами. При этом те, кому из-за недостатка средств не под силу выход с секьюритизацией за границу, для продолжения деятельности будут вынуждены продавать портфели крупным игрокам типа АИЖК, ВТБ или Сбербанка, прогнозирует Денис Гришухин. При этом участники рынка считают, что, как бы то ни было, запущенный механизм дешевого долгосрочного финансирования посредством секьюритизации сложно остановить.

По словам участников рынка, это может привести к смещению процессов секьюритизации кредитных портфелей российских банков с международного рынка на внутренний. В ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования ярко прослеживается тенденция усиления роли рублевых продуктов, выход на внутренний рублевый рынок капитала естественный шаг, говорит финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров. Дополнительно развитию российского рынка секьюритизации должна способствовать инициатива Банка России по снижению повышенного требования к достаточности капитала для банков, выпускающих ипотечные облигации, с 14 до 10%.

Глава комиссии Общественной палаты Анатолий Кучерена предложил выход из кризиса на рынке долевого строительства. Неудачливым вкладчикам поможет федеральный закон. Законопроект О реструктуризации строительных организаций, подготовленный на основе предложений, поступивших в рабочую группу, в том числе и от самих дольщиков, защитит права соинвесторов. До конца года документ поступит на рассмотрение в Госдуму.

Практическим результатом этого станет снижение ставок по ипотеке на сумму снижения стоимости привлечения денег, которое, по прогнозу Василия Палаткина, составит минимум 1-1,5%. Полтора процента от среднего кредита в $30-50 тыс., умноженные на длительный срок, серьезная экономия, резюмирует Константин Яковлев.

По мнению руководителя комиссии Общественной палаты Анатолия Кучерены, принятие федерального закона единственный выход из ситуации, которая практически зашла в тупик.

В ходе почти двухмесячного изучения проблем прогоревших покупателей квартир рабочая группа Общественной палаты разработала законопроект О реструктуризации строительных организаций.

С помощью этого агента произойдет финансовое оздоровление и повышение платежеспособности строительных организаций, которые не в состоянии выполнить договорные обязательства перед гражданами, - сообщил Кучерена.

Дольщиков отдадут в агентство

Отличительной чертой законопроекта является контроль как органов исполнительной власти, так и строительных компаний. Всевозможная информация об участниках долевого строительства, сделках, документации и ходе работ из локальных центров будет стекаться в федеральный. Столь четкая отчетность необходима, поскольку, по словам Кучерены, сегодня существует 24 способа, чтобы втянуть людей в строительные пирамиды.

Если с помощью кредитных средств процедура оздоровления окажется невозможной, то строительная организация переходит на площадку агентства, которое вместе с агентом будет решать, что делать в данной ситуации. Например, объект можно продать на конкурсной основе и вернуть деньги вкладчикам, либо на вырученные средства приобрести дольщикам жилплощадь.

Анатолий Кучерена отметил, что между дольщиками и органами местного самоуправления существуют барьеры. Даже если чиновник хочет помочь пострадавшим соинвесторам, он не может ничего предпринять в силу пробелов в законодательстве. Например, закон не прописывает выделение компенсационных площадок, которые помогли бы разрешить ситуацию многих неудачливых покупателей квартир.

Нечистоплотные дельцы в строительном бизнесе используют любые схемы договорных отношений, понимая, что выполнить их невозможно. Люди идут в суды, некоторые суды выносят решения в пользу граждан. Однако имея на руках исполнительные листы, дольщики ничего не могут сделать, - сказал Кучерена.

Закон победит коррупцию

Получается, по действующему законодательству можно совершать всякие мошеннические действия и рисовать мошеннические схемы - закон позволяет это делать. Защитить же имущественные права гражданина, который вступил в договорные отношения с той или иной строительной компанией, пока невозможно, - уточнил он.

Такая ситуация, например, сложилась во Владимире. Как рассказал заместитель главы Минрегионразвития РФ Юрий Тыртышев, когда дом в городе уже был построен, администрация начала заниматься разрешительной документацией, которую не в состоянии оформить до сих пор. Он подчеркнул масштабность кризиса: дольщиков, оставшихся без денег и квартир, в России насчитывается порядка 50 тысяч.

Кучерена не исключил вины чиновников в сложившейся ситуации на рынке долевого строительства. Некоторые строительные фирмы, готовые возводить дома, жалуются на коррупцию часть денег они вынуждены отдавать местным властям.

Проблема действительно кричащая она дошла до президента, которые высказал свою точку зрения на этот счет. Возможно, это мнение совершит переворот в сознании губернаторов, - заявил Рязанский и привел примеры регионов, где губернаторы повернулись лицом к людям. Так, в Тамбове и Московской области дело сдвинулось с мертвой точки.

Заместитель фракции Единая Россия в Госдуме Валерий Рязанский выразил уверенность, что за трудности обманутых дольщиков следует браться всем миром. Помимо закона, важна и ответственность муниципальных органов власти.

Человек, который живет в квартире, должен оформить свидетельство на право собственности, Тот, который остался за бортом, должен получить деньги. Другого выхода нет, - считает Кучерена.

Особо Анатолий Кучерена высказался о жертвах двойных продаж. У людей, оказавшихся в столь сложной ситуации, есть только один выход.

Есть политики, которые просят людей выходить на голодовки и митинги, иначе они не получат квартиры, - сказал Кучерена, намекая на лидера Ассоциации Антона Белякова. Активность этого борца за права дольщиков, а попросту жаждущего славы пиарщика, связывают с лидером Российской партии жизни Сергеем Мироновым и его подготовкой к предвыборной кампании.

Вопрос прогоревших вкладчиков должен рассматриваться в конструктивном русле. Акциями протеста делу не поможешь.

После двух месяцев заседаний рабочей группы мы пришли к выводу, что помочь оставшимся без квартир соинвесторам может только федеральный закон, заявил вчера глава рабочей группы Общественной палаты по решению проблем обманутых соинвесторов долевого строительства Анатолий Кучерена. Он заявил, что проект федерального закона О реструктуризации строительных организаций готов. Концепция законопроекта предусматривает создание федерального агентства, которое будет привлекать под госгарантии кредитные средства для завершения строительства домов или для выкупа недостроенных площадок с последующим выставлением их на конкурсные торги. Не исключено, что часть соинвесторов получит от агентства предложение вернуть им вложенные в покупку недвижимости средства. Концепция господина Кучерены получила поддержку фракции Единой России в Госдуме. Мы готовы рассмотреть законопроект, как только получим заключение правительства РФ, заверил вчера зампред фракции Валерий Рязанский.

В ближайшее время законопроект поступит на рассмотрение в Госдуму. Рабочая группа Общественной палаты продолжит свою работу, чтобы добрые начинания не канули в лету.
Вчера член Общественной палаты Анатолий Кучерена заявил, что подготовил законопроект, который защитит права обманутых соинвесторов долевого строительства жилья. Господин Кучерена уверен, что поддержанный Единой Россией документ поможет достроить дома для 50 тыс. соинвесторов или вернуть им деньги. Это известие еще больше раскололо и без того нестройные ряды дольщиков. Одни поддержали инициативу известного адвоката, другие обвинили его в популизме и объявили голодовку.

Обычно лояльная властям Ассоциация обманутых соинвесторов отреагировала на законопроект еще жестче. Вчера 20 ее членов начали бессрочную голодовку в одной из московских новостроек на улице Большая Очаковская. Формальным поводом стало то, что столичные власти отказываются помогать соинвесторам, ставшим жертвами двойных и тройных продаж квартир. Но лидер ассоциации Антон Беляков не скрывает, что одной из причин проведения акции стал и законопроект. Я просил его почитать, но мне не дали. Поэтому заявления господина Кучерены для меня это чистый популизм. 'Единая Россия' хочет получить голоса соинвесторов на выборах в Госдуму 2007 года. После них про этот законопроект все забудут, уверен господин Беляков.

В 40 регионах России насчитывается больше 50 тыс. обманутых соинвесторов долевого строительства. Около 20 тыс. из них пострадали от действий компании Социальная инициатива. Дольщики объединены в две организации лояльную властям Ассоциацию обманутых соинвесторов и оппозиционный Комитет пострадавших соинвесторов. В сентябре и октябре 2006 года вкладчики Социальной инициативы из Комитета пострадавших инвесторов голодали 11 суток, требуя вернуть им квартиры. Итогом голодовки стало создание в Общественной палате рабочей группы по решению проблемы соинвесторов.
Подготовленные господином Кучереной предложения это первая серьезная попытка помочь пострадавшим от недобросовестных строителей дольщикам путем внесения законопроекта. Однако она еще больше расколола их и без того недружные ряды. Сопредседатель координационного совета вкладчиков Социальной инициативы Сергей Королев заявил Ъ, что предложенные меры как минимум вызывают вопросы. Мы против варианта с возвратом денег, потому что сейчас это копейки (большинство соинвесторов приобретали квартиры в 2001-2004 годах). Если нам захотят их вернуть, мы продолжим голодовку. Нам непонятно, как агентство сможет распоряжаться объектами 'Социальной инициативы', ведь компанию ждет банкротство. У нас очень много вопросов, и мы ждем ответов на них.

Арестовано все руководство Социальной инициативы
Как сообщила вчера Генпрокуратура России, арестованы руководители компании Социальная инициатива, обвиняемые в мошенническом завладении средствами инвесторов жилья. С санкции суда под стражу взяты заместитель генерального директора компании Карасева супруга ранее арестованного гендиректора компании, его дочь начальник правового управления компании Мошкина и главный бухгалтер Литовченко. Сам глава Социальной инициативы Николай Карасев содержится под арестом с января. По данным следствия, президент Социальной инициативы Карасев создал преступную группу (в состав которой вошли его жена, дочь и главный бухгалтер компании), которая действовала на территории Москвы, Московской области и еще 13 субъектов Центрального федерального округа. Фирма получала от граждан деньги на строительство квартир, но свои договорные обязательства не исполняла. Число вкладчиков товарищества Социальная инициатива превысило 6 тыс. человек, вложивших свои денежные средства в 170 объектов недвижимости. Потерпевшие по делу более 5,6 тыс. человек уже заявили гражданские иски на сумму свыше 600 млн руб. Господину Карасеву, его жене, дочери и главному бухгалтеру компании предъявлены обвинения по части 4 статьи 159 УК РФ Мошенничество в составе организованной группы в особо крупном размере и статьи 174-1 УК РФ Легализация, отмывание денежных средств, приобретенных в результате совершения преступления в крупном размере и в составе организованной группы.

Лучше бы отдельные политики не провоцировали конфликт, а предложили что-нибудь для выхода соинвесторов из кризиса, сказал по поводу акции адвокат Кучерена. Беляков помощник спикера Совета федерации Сергея Миронова, то есть он за партию 'Справедливая Россия', объяснил Ъ господин Королев. Мы сочувствуем голодающим людям, но хотим, чтобы они понимали: их вмешивают в политику.



Главная --> Публикации