Главная --> Публикации --> В первом чтении принят закон "о землепользовании и застройке в городе москве" Работа над ошибками Стоит ли инвестировать в нижний новгород? Предприниматель из нижнего новгорода построит отель на английской набережной Центробанк хочет узнать, почему россияне досрочно погашают ипотечные кредиты

О районе

Рассказывая о строящихся жилых комплексах, мы все чаще уделяем внимание городам ближнего Подмосковья, в которых неуклонно растет число новостроек. Один из них Видное. Он расположен всего в трех километрах к югу от столицы и связан с ней железной дорогой Павелецкого направления и Каширским шоссе. В непосредственной близости от этого населенного пункта проходит несколько автомагистралей федерального значения, в том числе трасса Москва Дон.

Невзирая на то, что поселок считался заводским, его постарались сделать уютным: небольшие двух- и трехэтажные здания с участками земли и огородиками утопали в садах. Внешне он больше напоминал немецкую провинцию, чем московскую индустриальную окраину. Сходство не случайно, ведь застройка поначалу велась на основе сборных финских домиков. Позже тут появились стандартные и безликие пяти- и 16-этажки, но не по всему городу, а преимущественно в одной его части, так что другая сохранила прежний облик.

Видное город молодой: в 2005 году он отметил 40-летие. Однако поселение с тем же названием было известно и раньше. В XIX веке здесь, на реке Битце, стояли дачи и росли сады. А после Великой Отечественной войны начали строить Московский коксогазовый завод, возле которого сложился рабочий поселок, получивший в 1965 году статус города.

Концепция застройки

Сегодня современные черты проступают все больше. Идет строительство многоэтажных зданий в микрорайонах № 5 и 6, растет и численность населения. В настоящий момент в Видном проживают около 60 тыс. человек. Но надо отдать должное администрации города, которая бережно относится к его облику. Новые дома по большей части возводят не на месте снесенных особнячков, а на свободных участках. Это позволяет реализовать принцип зонирования и сохранить уголки исторической застройки.

Большое внимание жители уделяют озеленению дворов и вообще экологии. Очищен и приведен в порядок живописный Тимоховский пруд в центре Видного, разбиты цветники и клумбы на улицах и в скверах. В 2000 году были пущены троллейбусы наиболее экологичный общественный транспорт. В 2005 году город был назван самым чистым и благоустроенным в Подмосковье.

Комплекс будет состоять из пяти монолитно-кирпичных 18-этажных зданий, объединенных общей территорией. Объекты имеют разную конфигурацию и количество секций, но перекликаются между собой, создавая целостный жилой квартал. В июле 2006 года сдан первый дом. В ближайшее время на заключительный этап выходит второй. Идет работа над созданием третьего. Предусмотрены благоустройство территории, организация зон отдыха, в том числе детских и спортивных площадок, озеленение двора и размещение в нем объектов садово-парковой архитектуры.

В микрорайоне № 6 возводят жилой комплекс Березовая роща. Участок этот расположен в центральной части Видного, между проспектом Ленинского комсомола и лесопарковой зоной, на улице Березовой. Застройка его началась в 2004 году, и ее первым объектом стал не жилой дом, а современный торговый центр в 100 м от комплекса. Благодаря такой очередности новоселы будут избавлены от неудобств, связанных с отсутствием инфрастуктуры.

Характеристика комплекса

Безусловным достоинством комплекса является соотношение цены и качества: покупателям предлагают квартиры улучшенной планировки в монолитно-кирпичных домах, выполненных по индивидуальному проекту, при этом стоимость квадратного метра относительно невысока. К тому же для них будет создана полноценная инфраструктура: магазины, детский сад, школа, предприятия сферы услуг, стоматологическая клиника, салон красоты, досуговый центр.

В двух- и трехкомнатных квартирах по два санузла и холл почти в 10 кв. м. Предусмотрены подсобные помещения и гардеробные.

При жилых домах имеются подземные автостоянки. Пандусы въезда в них оборудованы навесом. Первые этажи зданий отданы под объекты инфраструктуры. Выше со второго по 16-й этаж располагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 40,6 до 89,8 кв. м, а два верхних этажа занимают двухуровневые квартиры площадью до 156 кв. м. Высота потолков 3 м, площадь кухни 9,8 кв. м, лоджии почти 3 кв. м, а в некоторых квартирах больше 6 кв. м.

Дома облицованы красно-желтым кирпичом, окна из немецкого профиля с двухкамерными пластиковыми стеклопакетами, балконы и лоджии остеклены. Квартиры сдают без отдел-ки, электроразводка проведена до конечных потребителей, отопительная система уже с радиаторами, все трубные разводки без конечных устройств.

Общая площадь квартир в пяти объектах составит более 100 тыс. кв. м.

Территория жилого комплекса огорожена и находится под круглосуточной охраной. За техническим состоянием зданий и всех инженерных систем следит управляющая компания. Расценки на ее услуги чуть ниже установленных государственными службами.

В каждом подъезде есть грузовой и пассажирский лифты (изготовленные на Карачаровском заводе), холлы имеют современную отделку, входные двери снабжены домофоном.

В комплексе будет действовать единая диспетчерская служба, осуществляющая электронный контроль систем водоснабжения, отопления, электроснабжения, работы лифтов, системы вентиляции и пожарной сигнализации. Примененные инженерные решения позволяют автономно существовать не только комплексу в целом, но и отдельным частям домов. Например, в каждой секции предусмотрен свой насос, обеспечивающий стабильный напор воды во всех квартирах с 1-го по 18-й этаж. Система теплорегуляции внутренних помещений позволяет эффективно и вместе с тем экономно расходовать тепло. Во время морозов обогрев зданий будет интенсивнее, при теплой погоде температура горячей воды в радиаторах понизится.

В домах предусмотрены оптико-волоконные линии, которые позволяют значительно повысить качество и скорость связи, телевизионных сигналов, увеличить число абонентов, предоставляют возможность переадресации домашних номеров на мобильные телефоны.

Комплекс, безусловно, расположен очень удачно. С одной стороны участок примыкает к улице Советской центральной в городе, от которой организован подъезд к жилым домам и подземной парковке. С другой стороны к домам подступает березовая роща прекрасное место для отдыха и прогулок. Из окон верхних этажей открывается вид на этот лесной массив и живописные окрестности города.

Инфраструктура, экология, транспорт

Многие его жители ездят на работу в Москву. Однако в самом Видном тоже есть несколько предприятий, крупнейшее из которых ОАО Московский коксогазовый завод. Кстати, промышленная зона отделена от жилого массива многокилометровым лесопарковым поясом.

Помимо предприятий сферы услуг, расположенных в пределах комплекса, новоселы смогут воспользоваться остальной инфраструктурой Видного. Там имеются кинотеатр, рынок, стадион Металлург, спортивный комплекс, развлекательный центр, медицинские учреждения. В 2005 году город был назван самым благоустроенным в Подмосковье.


Через 165 км пути по трассе Е-95 (Москва Санкт-Петербург) вы попадаете в административный центр Тверской области. Город встречает гостей не самыми яркими пейзажами. Но не торопитесь до центра древней и в то же время современной Твери еще 11 км.


В столицу из города можно доехать на маршрутных такси, которые следуют до станций метро Кантемировская и Домодедовская. Есть и другой путь 40 минут на электричке от железнодорожной станции Расторгуево до Павелецкого вокзала. Транспортная доступность добавляет привлекательности новому жилью в Видном.

Считается, что Тверь основана в 1135 году. Спустя столетие она стала центром Великого княжества Тверского, которому на рубеже XIII и XIV веков предстояло стать крупнейшим центром национально-освободительного движения против ордынского ига.

Хотя уже на подступах к ней видны жилые микрорайоны, единственный в городе трехзвездочный Тверь Парк Отель, строящиеся торговые комплексы. Центр города радует разнообразием и в то же время какой-то стилевой архитектурной целостностью. Дома разных эпох (от екатерининской до сталинской), широкие улицы, обилие просторных площадей, набережные Волги, которая неподалеку отсюда берет свое начало Все это создает довольно интересный облик российского провинциального города.

Строительство на берегах Невы новой столицы России Санкт-Петербурга коренным образом изменило экономико-географическое положение Твери и окрестных территорий. Если раньше это была окраина, граничащая с не всегда доброжелательными северо-западными соседями, то теперь город занимал чрезвычайно выгодное положение между столицами: через него проходила главная сухопутная транспортная артерия страны тракт Москва Санкт-Петербург.

К концу XV века влияние Твери ослабевает, и она входит в состав Московского княжества. А незадолго до этого тверич Афанасий Никитин прославил город своим знаменитым шестилетним путешествием в Индию.

Восстановленную Тверь стали называть городом парадного транзита. Следуя из столицы в столицу, здесь с удовольствием останавливалась императрица. Она считала Тверь самым красивым городом в России после Петербурга. Регулярная планировка и оригинальные архитектурные ансамбли делали новый город похожим на европейские. И сегодня, спустя 200 с лишним лет после возрождения из пепла, здесь можно увидеть уголки той самой, екатерининской, Твери бывшую Фонтанную площадь, набережную Степана Разина, Путевой дворец. И это несмотря на то, что во время Великой Отечественной войны оккупированный город серьезно пострадал.

Отправным моментом в формировании облика современной Твери стал пожар 1763 года. За четыре часа город был практически стерт с лица земли, превратившись в гигантское пепелище. Из 900 домов сгорело 85 Царствовавшая в этот период Екатерина II поручила одному из лучших архитекторов страны Петру Никитину отстроить город заново. Получив уникальную возможность создать город практически с нуля, талантливый зодчий уже через месяц предложил комиссии свое архитектурное решение. При планировке новой Твери Никитин и его команда применили трехлучевую систему (именно этот градостроительный прием был использован при строительстве Рима, Версаля и Санкт-Петербурга).

В современной Твери (историческое название возвращено городу в 1990 году) проживает около полумиллиона человек. В последние годы наблюдается небольшой рост населения, но, как и во многих других городах, этот процесс происходит за счет миграции из сельских районов, отдаленных регионов и из бывших республик СССР.

Ощутимый удар историческому облику был нанесен и в 30‑е годы прошлого века. В 1931‑м город переименовали в Калинин (в честь всероссийского старосты Михаила Ивановича Калинина). В эти годы, отмеченные непримиримой борьбой с церковью, были снесены практически все колокольни. Правда, именно тогда появились многие ныне знаковые для Твери здания: кинотеатр Звезда, речной вокзал и другие; началась застройка проспектов Калинина и Чайковского, улицы Вагжанова. Кстати, когда улицам российских городов возвращали исторические названия, Тверь почему-то оказалась не затронута этим процессом. Например, бывшая Екатерининская улица (одно время ее именовали Миллионной) так и осталась Советской.

В 2005 году в Твери было сдано 125,2 тыс. кв. м жилья, в 2004‑м чуть больше 106 тыс. (доля жилья, построенного за счет индивидуальных инвесторов, в среднем 22-25 %), что, естественно, недостаточно для решения жилищной проблемы, имеющей национальные масштабы. Власти города привлекают для этих целей иностранные инвестиции. В частности, получен кредит Международного банка реконструкции и развития на инженерную подготовку территории в микрорайоне Южный, которая затем будет выставлена на тендерные торги и застроена.

В городе функционирует чуть меньше 100 промышленных предприятий различных форм собственности; на их долю приходится более трети продукции, выпускаемой в области. Ведущие отрасли машиностроительная, металлообрабатывающая, энергетика.

Первые риелторские компании появились в Твери в 1991 году, а в последующие годы это направление пережило настоящий бум. Сегодня в городе в риелторском бизнесе работает около полутораста фирм и частных предпринимателей. С конца 1994 года на тверском рынке недвижимости активно стало развиваться оценочное направление. В марте 1995 года зарегистрирована Тверская ассоциация риелторов (ТАРИЭЛ).

Подавляющее большинство транспортных предприятий здесь являются муниципальными. Примечательно, что 70 % городского пассажиропотока приходится на электротранспорт (трамваи и троллейбусы) и лишь 30 % на автобусы и такси.

В результате все имеющиеся у строителей готовые квартиры были раскуплены в кратчайшие сроки, заключены договора на долевое участие в строительстве домов, сдающихся в течение ближайших четырех-шести месяцев. В то же время спрос на вторичное жилье в первые месяцы после кризиса снизился практически до нуля, а цены предложения на продажу в долларовом эквиваленте упали всего на 15-20 %.

Любопытно проследить ценовую ситуацию на рынке за последние десять лет. Начиная с 1995 года долгое время стоимость одного квадратного метра вторичного жилья оставалась практически неизменной и в среднем равнялась 360 долл. Цены на новое жилье тоже росли слабо и держались на уровне примерно 400 долл. за 1 кв. м. Первым следствием обвала рубля 1998 года явился ажиотажный спрос на жилье.

Летом 2004 года на рынке наступило затишье, которое продолжалось до августа 2005‑го. Потом сначала плавно, а к концу года уже довольно резко цены пошли вверх. За первый квартал нынешнего года они поднялись еще на 15-20 %. Одной из причин столь бурного роста эксперты называют существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в банках города.

Летом 2003 года недвижимость начала быстро дорожать. Спрос значительно превысил предложение. По оценкам специалистов Тверской службы недвижимости Диаком, цены на объекты недвижимости в городе с августа 2003‑го по январь 2004 года выросли не менее чем на 40-45 % и уже в феврале превысили их докризисный (1998 год) уровень.

Игроки рынка отмечают, что в последнее время в Твери несколько потеряли былую привлекательность сталинские дома. Объясняется это тем, что появилось значительное количество новых крупногабаритных квартир с большими жилыми и нежилыми площадями, с высокими потолками. Эти предложения несколько подорвали непререкаемый ранее престиж сталинок.

Что представляет собой сегодняшний рынок недвижимости Твери? По оценкам специалистов тверского агентства недвижимости Вега, наиболее дорогостоящее жилье находится в Центральном районе города и в Ближнем Заволжье. Затем в ценовой табели о рангах идут заволжские микрорайоны Юность, Соминка и Затверечье. Чем дальше от центра, тем, естественно, жилье дешевле. Далее следует Пролетарский район, и замыкает список Московский район, в котором располагаются микрорайоны Мамулино, Южный, Чайка и Химинститут.

Среди сегодняшних предложений однокомнатные квартиры представлены в ценовом диапазоне от 38 до 52 тыс. долл. в зависимости от местоположения, площади, состояния и многих других параметров; двухкомнатные от 42 до 62 тыс.; трехкомнатные от 50 до 70 тыс. долл.

Растет востребованность однокомнатных квартир улучшенной планировки. Все меньшим спросом пользуются трех- и четырехкомнатные квартиры из-за высокой платы за жилье и коммунальные услуги: в Твери, где уровень жизни высоким не назовешь (кстати, потребительская корзина здесь на 25 % дешевле, чем в Москве), эти факторы имеют большое значение.



Активное развитие коммерческой недвижимости в Твери началось относительно недавно. В настоящее время специалисты отмечают формирование в городе системы торгово-офисных центров. Стоимость помещений коммерческого назначения в прошлом году варьировалась от 150 до 3423 долл. за 1 кв. м. По мнению директора по маркетингу консалтинговой компании Китеж Ирины Грачевой, большую часть предложений по-прежнему составляют площади в административных зданиях, которые постепенно приспосабливают под соответствующие цели, а также объекты, прошедшие полную реконструкцию. Говоря о новых торговых и офисных центрах города, отдельно стоит отметить объекты, сданные в конце 2005 начале 2006 года и вводимые в эксплуатацию в настоящее время. Это торгово-офисные центры Avenue, 18, Парадиз, Смольный, бизнес-центры Тверь PLAZA, Свобода, торговые центры Вагжанка, Кристалл, а также элитный жилой комплекс Три богатыря, включающий 3320 кв. м площадей коммерческого назначения.

Компания Мосмарт мультиформатная сеть, объединяющая под торговой маркой Мосмарт 11 магазинов в Москве, Краснодаре, Санкт-Петербурге и Тюмени. Товарооборот Мосмарта в 2006 г. составил $480 млн. В Самаре работает Metro, сети Магнит, Перекресток и Пятерочка. По данным городской администрации, в 2005 г. оборот розничной торговли в Самаре составил 96 млрд руб., в 2006 г. он увеличился на 8-9%.

Самара станет первым городом Поволжья, где появится мультиформатная сеть гипермаркетов Мосмарт. С середины 2007 г. компания откроет два магазина, один из которых будет расположен в торговом центре на Московском шоссе, 1 Участники рынка отмечают дефицит крупных торговых сетей в регионе.

Слуцкий рассказал, что за счет покупки площади инвестиции составят больше стандартных $4 млн, которые сеть обычно вкладывает в магазин при условии аренды торговой площади. По словам Слуцкого, окупаемость проектов составляет в среднем пять лет. Аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко считает, что окупаемость магазина с арендным помещением составит пять лет, выкупленного семь.

Открытие в Самаре двух магазинов формата макси площадью 5000-5500 кв. м и 6500-12000 кв. м Мосмарт запланировал на середину 2007 г., сообщил Ведомостям заместитель гендиректора сети Мосмарт Семен Слуцкий. Один из магазинов будет открыт в торговом центре на Московском шоссе, 10, который строит инвесткомпания Форра, в нем Мосмарт выкупил первый этаж, рассказал Слуцкий. Представитель Форры подтвердил факт сделки. Место, где будет открыт второй магазин, Слуцкий не назвал, сославшись на то, что переговоры с арендодателем пока не завершены. По словам Слуцкого, до конца года компания откроет магазин в Оренбурге, в 2008 г. в Тольятти и Саратове. Ассортимент сети составляет порядка 50 000 наименований продуктов и промышленных товаров.

Самара привлекательна для сетей уровнем дохода населения и открытым рынком, где пока нет проектов, аналогичных нашему, говорит Слуцкий и добавляет, что существующие проекты в других регионах себя оправдали. Аналитик ИК Тройка Диалог Виктория Гранкина также отмечает дефицит крупных форматов на самарском рынке. Представитель самарского Metro отказался комментировать действия конкурентов. А директор самарского филиала сети Перекресток Владимир Рыжков отметил, что доля крупных сетей на самарском рынке составляет только 15-20% и у федеральных игроков здесь есть место для маневра. Местных игроков, работающих в таких форматах, в Самаре нет.

О масштабном расширении в регионы Мосмарт объявил в 2006 г., сообщив об открытии 80 новых магазинов по стране после того, как компания получила от Газпромбанка 650 млн руб. под готовящийся облигационный заем на 2 млрд руб. Поволжские планы включают в себя также Нижний Новгород, Волгоград, Уфу, Оренбург, Саратов и Тольятти, но осваивать Поволжье решено с Самары, говорит Слуцкий.

Заместитель мэра в правительстве Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе заявил о начале полной инвентаризации объектов игорного бизнеса до 15 марта этого года. Проверка должна выявить, как столичные казино исполняют требования местных и федеральных властей,- рассказал Бизнесу пресс-секретарь комплекса внешних связей правительства Москвы Александр Коныгин.- Сейчас комиссия по игорному бизнесу дала поручение Роспотребнадзору разработать анкету для этой проверки. Она поступит в распоряжение префектур и управ, которые к 15 марта передадут адресный список всех объектов с их описанием в комиссию. Если заведение не соответствует требованиям и не исправит выявленные недочеты к 1 июля, оно будет закрыто, предупредил Коныгин.

В других регионах, в которых хочет строить свои магазины Мосмарт, не уверены в успехе проекта. Гендиректор саратовского торгового дома Лиа-Лев Лев Съемщиков утверждает, что саратовский рынок розничной торговли в целом занят на 40%. Но, по его словам, из всех федеральных сетей в Саратове удался только проект Гроссмарт. Причину Съемщиков видит в острой конкуренции сетей с рынком неорганизованной торговли.
Московские власти начали масштабное наступление на игорный бизнес: к 1 июля в столице могут закрыться до 70% всех игровых залов. Предприниматели не собираются сдаваться и намерены защищать свои интересы в суде.

В дополнение к суровому закону московских владельцев заведений постиг и второй удар. 21 декабря правительство Москвы внесло поправки в местный закон О размещении объектов игорного бизнеса на территории города Москвы.

Поводом для наступления на казино и игровые залы стал принятый Госдумой 20 декабря прошлого года федеральный закон О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр. Он установил чрезвычайно жесткие требования к участникам этого рынка. Так, игровой зал должен занимать площадь не менее 100 кв. м и иметь минимум 50 автоматов. Казино не может быть меньше 800 кв. м и в нем должно работать 10 столов. Сумма чистых активов владельца игорного бизнеса должна составлять минимум 600 млн руб. Закон запретил открытие новых игорных объектов до 1 июля 2009 года, а после этой даты в Москве вообще не должно остаться ни одного игорного зала. Все они переедут в четыре специально отведенные для этого зоны: в Алтайском и Краснодарском краях, на Дальнем Востоке и в Калининградской области.

Разумеется, проверяющие будут ориентироваться на нормы московского закона, пояснили Бизнесу в городской комиссии по игорному бизнесу.

Согласно им, зал игровых автоматов должен занимать не менее 200 кв. м, на которых должны быть расположены минимум 60 машин. Минимальная площадь, необходимая для казино, увеличилась по сравнению с федеральным законом до 3 тыс. кв. м, а минимальное количество столов составляет уже 3 Кроме того, столичные власти требуют, чтобы все казино были оборудованы ресторанами, барами, концертной площадкой, пунктами охраны и обмена валюты. В залах игровых автоматов должны работать бар, туалет и гардероб.

Выполнение норм федерального закона может привести к закрытию 40-50% оставшихся объектов, а столичному закону не соответствует около 70% залов,- говорит вицепрезидент Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ) Евгений Ковтун. Федеральный закон имеет приоритет над местным, напоминает он. Если правительство Москвы будет пытаться закрыть залы, которые соответствуют российским, но не вписываются в столичные нормы, АДИБ обещает защищать интересы участников рынка в суде.

Однако предприниматели, в отличие от инспекторов, не собираются ориентироваться на столичный закон. В прошлом году было закрыто 1968 залов и казино. На начало 2007 года в Москве функционировало 773 игорных заведения, из которых 50 - казино.

Впрочем, появление поправок обеспокоило не всех участников рынка. Мы отдаем отчет в том, что какие-то наши залы могут не соответствовать всем предъявляемым требованиям, но в целом проверка должна привести к положительным результатам. Уйдут мелкие игроки, но сама сфера игорного бизнеса станет прозрачней и цивилизованней,- надеется пресссекретарь холдинга Ritzio Entertainment Group (сеть Вулкан) Лариса Шишкина.

Опрошенные Бизнесом юристы считают, что это будет лишь напрасной тратой времени. Теоретически владельцы заведения могут выиграть суд, но это ничего не изменит. У местных властей есть много других возможностей закрыть строптивые заведения. Казино осталось существовать вне специальных зон всего два года, так что их владельцам сейчас нужно думать о строительстве заведений на новых местах, а не о судах, которые к этому моменту могут и не закончиться,- говорит председатель московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Андрей Князев.



Главная --> Публикации