Главная --> Публикации --> Люберцы: комплексный город-новостройка В первом чтении принят закон "о землепользовании и застройке в городе москве" Работа над ошибками Стоит ли инвестировать в нижний новгород? Предприниматель из нижнего новгорода построит отель на английской набережной

Новый курсОбновление курса нацпроекта в сторону малоэтажной застройки произошло в апреле этого года. В связи с соответствующим поручением президента, изданным 7 апреля 2006 г., Министерству регионального развития Российской Федерации потребовалось в ускоренном порядке разработать некоторые предложения по развитию нового направления. В предложениях должно было быть учтено и перераспределение объема инвестиций.

Пока не удалось выяснить, кому именно из руководителей федерального центра и почему пришла в голову светлая мысль о том, что реализовать задачи национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России нужно за счет развития сектора индивидуальной коттеджной застройки. Может быть, свою роль сыграли негативные визуальные впечатления? Ведь как отъедешь на поезде от Москвы за 101-й километр, а то и буквально за МКАД, так и открываются взору родные картины: многие небольшие поселки представляют собой порой не что иное, как несколько стареньких пятиэтажек с огородами. Это при российских-то просторах!

Координация процесса реализации нацпроекта возложена на Министерство регионального развития, а также созданную распоряжением президента Российской Федерации специальную межведомственную рабочую группу. С появлением нового направления при этом органе была создана специальная подгруппа, главой которой назначен губернатор Архангельской области Николай Киселев.

Сейчас планы по малоэтажной застройке являются частью федеральной целевой программы Жилище. Предварительно были выбраны 17 пилотных регионов России (окончательный их состав будет утвержден в ближайшее время), где строительство будет вестись не только многоэтажными городскими микрорайонами, но и кварталами коттеджей, или, как еще их называют, индивидуальных домовладений.

По прогнозу Минрегионразвития России, озвученному на одном из заседаний межведомственной рабочей группы директором департамента строительства Анваром Шамузафаровым, из 80 млн кв. м, которые должны будут построены до 2010 г., более 50% должно приходиться на долю малоэтажного жилого строительства.

Губернатор весьма вовремя выдвинул идею использовать пораженную в результате усыхания древесину (2,5 млн га старовозрастных еловых лесов на территории региона) для малоэтажного домостроения в рамках национального проекта Доступное жилье из этого сырья можно выпускать строительный брус и древесно-стружечные плиты.

Анализ, сделанный специалистами министерства, показал, что снижение темпов развития ИЖС произошло в связи с увеличением административных препон, в первую очередь со сложностями перевода земель из одной категории в другую. Так же, как и во всем мире, наши территории разбиты на категории. Но система перевода земель в Российской Федерации достаточно жесткая по сравнению с другими странами, говорит Шамузафаров. Главы муниципальных образований жалуются на то, что участков для развития новых городских районов хронически не хватает. Исходя из данных, прозвучавших в докладе Шамузафарова, если по существующим нормам оценить объемы планируемого строительства, то они составят лишь 1,1% застроенных территорий.

По данным Шамузафарова, некоторые объемы ввода таких объектов существовали всегда. Но до перестройки доля их составляла всего лишь 6%. Сейчас 40,4%. Хотя были показатели и выше: в 2003-2004 гг. на долю индивидуального жилого строительства (ИЖС) приходилось более 42-43% нового строительства.

Пока никто не почувствовал отдачи от законодательно прописанной системы земельных аукционов, призванной упростить доступ населения к земельным участкам. Однако во многих регионах идет процесс становления нормативно-правовой базы субъектов Федерации и муниципальных образований, на основе которой эта процедура должна осуществляться.

Кроме того, по заявлению представителей министерства, всеми видами коммунальных услуг обеспечено всего 40% общего объема малоэтажной застройки. Следовательно, именно в этих плоскостях введение упрощенной процедуры перевода земель и оказание помощи при обустройстве инженерной инфраструктуры должны быть сосредоточены усилия.

Еще одна поправка должна касаться Жилищного кодекса, в котором отсутствуют статьи, связанные с регулированием отношений при строительстве малоэтажного жилья за счет создания жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Надо понимать, что городские кварталы индивидуального жилья теперь могут создаваться сообществами граждан, объединенных в кооперативы.

По мнению аналитиков из министерства, необходимы и поправки в закон Об ипотеке и другие нормативно-правовые акты, связанные с кредитованием. Классическая ипотека, существующая во многих странах, рассчитана на вторичный рынок. Требуется разработка схем с выходом на первичный рынок, когда сначала приобретается земельный участок, потом он закладывается в банке, далее осуществляется строительство и оформляется залог возведенного здания. Пока это нестандартная схема для российского рынка. А нестандартные схемы дороги в исполнении.

Ставка делается и на взаимодействие с Министерством транспорта, от которого ожидается участие в обеспечении земельных участков дорожной инфраструктурой, для чего Минрегион России совместно с Росстроем подготовили совместную бюджетную заявку транспортникам. По словам министра Владимира Яковлева, 10% средств, выделенных на развитие дорожной сети в стране, т. е. 3,5 млрд руб. по инициативе министерства будут направлены на обустройство дорог в районах ИЖС.

По предварительным данным Росстроя, в этом году первый этап конкурса на участие регионов в реализации нацпроекта показал, что скорее всего средства субсидий 1,7 млрд руб. на частичную оплату процентных ставок по привлеченным регионами кредитам не будут целиком реализованы. Пока нашли своих потребителей лишь 600 млн руб. из этого бюджета. Хотя второй и третий этапы конкурса проводиться будут. Поэтому в Минрегионе России было предложено в бюджете этого года в рамках ФЦП Жилище использовать часть средств на обеспечение инфраструктуры для ИЖС.

Развитие этого направления, говорит руководитель Росстроя Сергей Круглик, позволит задействовать примерно 40 существующих заводов малоэтажного домостроения, способных работать по современным западным технологиям. Круглик отмечает, что эти технологии уже отрабатывались в середине 1990-х гг. в рамках проекта сотрудничества с Всемирным банком, в том числе и технологические нормы строительства, включая СНиПы.

Идею о том, что малоэтажное строительство требует поддержки, разделяют и в Министерстве регионального развития, и в Росстрое. Если в обычных строительных проектах происходит погашение федеральными средствами 50% затрат на возмещение процентов банкам-кредиторам, то в соответствии с недавно принятым постановлением правительства РФ для ИЖС осуществляется полное погашение. Если среди жителей районов малоэтажной застройки окажутся очередники, то федеральная казна окупит половину стоимости затрат на создание инфраструктуры.

В Министерстве регионального развития говорят также и о четырех экспериментальных регионах (Ленинградская, Костромская, Калужская области, Татарстан), где уже работают или находятся на стадии открытия мощные домостроительные предприятия, рассчитанные на выпуск комплектующих для ИЖС.

Недавно я был в Челябинске. Там великолепные участки до 600 га с полностью разработанными градостроительными решениями. Однако при всех возможностях местного завода по выпуску стройматериалов (клееный брус, сборно-щитовые коттеджи) его загрузка составляет 30%. Все проблемы заключаются сегодня в инженерной инфраструктуре. Чтобы снять их, нужны преференции федерального уровня, говорит Круглик.

Идея развития малоэтажной застройки привлекательна хотя бы тем, что соответствует мировым традициям развития поселений, причем и больших, и малых. Даже родина небоскребов США в большинстве своем застроена малоэтажными кварталами, за исключением, может быть, 2-3 крупных городов и то только центральной их части. Не говоря уже о Европе, где люди в большинстве своем давно и надолго выбрали малоэтажный образ жизни и не собираются менять его, несмотря на технический прогресс, глобализацию и другие новации.

Все как у людей

Еще одну картинку из прошлой жизни на ту же тему вспоминает вице-президент Союза архитекторов России, руководитель архитектурного бюро Алексей Воронцов: 5-этажные и даже 9-этажные дома строили в южных республиках, и то ли из экономии, то ли по халатности в этих домах никогда не работали лифты.

Почему в России возникли перекосы с пятиэтажками в поселках, догадаться несложно. Один из пунктов программы построения счастливого социалистического общества подразумевал обязательное сближение города и деревни. Не географически, конечно, а инфраструктурно. В эпоху построения социализма визуально изобразить наступившее приобщение крестьян к радостям цивилизации, видимо, было проще именно таким образом настроив городские панельные дома среди пашен и огородов.

Первый заместитель генерального директора по экономической политике ДСК-1 (главного поставщика панельных башен на рынок московского региона) Андрей Паньковский говорит о малоэтажной застройке как о решающем способе обеспечения жителей регионов достойным жильем. Резоны такие: жить в 2-, 3-этажных коттеджах гораздо комфортнее, и благодаря таким домам жилищная проблема в России может быть решена вполне успешно. Во-первых, потому, что появляется возможность для собственно творчества граждан. А кроме того, из-за значительной экономии средств.

Многие специалисты по строительству утверждают, что развивать малоэтажное домостроение прогрессивнее и дешевле. Как ни странно, за него высказываются даже те, чей бизнес сосредоточен абсолютно в противоположной сфере в сфере высотного строительства. Так, президент Mirax Group Сергей Полонский (возводит небоскреб в столичном Сити) считает, что в городах с населением менее 2 млн жителей нужно строить только 1- и 2-этажные дома, обустраивая хорошие подъездные пути, развивая соответствующую социальную инфраструктуру. Весь мир пошел по этому пути, а кроме того, такая застройка обойдется дешевле, утверждает Полонский.

По мнению Паньковского, экономия достигается в том числе и за счет участия в строительстве самих граждан. Каждый собственник будет стремиться нанять не самую дорогую рабочую силу и найти недорогие стройматериалы. Не видит он особых сложностей и с решением земельных вопросов. Похожего мнения придерживается Альберт Маршев, экс-зампред Госстроя РФ, председатель правления Ассоциации архитектурно-строительного комплекса АСКОМ. Малоэтажное строительство дешево не только в производстве, но и в обслуживании, считает он. Но делает оговорку: в любом случае требуется нестандартный подход с учетом численности населения, особенностей местной застройки, рельефа местности, инсоляции и проч.

Действительно дешевле?

Однако вопрос экономики малоэтажного строительства оказался не столь однозначным. Да, 2-, 3-этажные домовладения не требуют установки лифтов, мощных фундаментов, сооружения сложных систем канализации, применения насосного оборудования для подачи воды на высокие уровни. Все это огромные затраты, ложащиеся на себестоимость квадратного метра многоэтажного дома. Однако существует еще и проблема формирования земельных участков по всем требованиям закона. А ее решение не только недешево, но и требует немало времени. Поработавшие в регионах компании отмечают, что многое в этом смысле зависит от местных властей. Кроме того, отмечают в компании Сити XXI век, в реальности, несмотря на огромные российские просторы, земель, пригодных для малоэтажной застройки, не так уж и много.

Строительство многоэтажное, монолитное, отмечает Маршев, это больше дань моде. Основной акцент в небольших городах должен быть на возведении объектов ИЖС. Посмотрите на страны даже с более скромными размерами, говорит он. Вся их застройка, и не только пригородная, это 1-, 2-этажные дома. Ей отдается предпочтение даже на сравнительно скромным по площади территориях.

В компании Новая площадь, известной на столичном рынке своими интересами в сфере анализа региональных рынков, отмечают: Россия богата земельными ресурсами, но и они не бесконечны. И если массово переводить земли сельхозназначения в площадки под индивидуальную застройку, можно получить в результате сокращение земельных угодий для выращивания сельскохозяйственных культур и снижение объемов зерна, плодоовощной и прочей продукции, уменьшение числа животноводческих хозяйств и т. д., говорят и другие строители.

Стоимость 1 кв. м с учетом всех процедур по переводу земли и согласованию проекта (если сравнивать с застройкой той же площадки домами в 7-9 этажей) будет не ниже, а строительство будет вестись дольше. Хотя что касается сроков, делают оговорку в Сити XXI век, существует один нюанс: если власть будет заинтересована в быстром решении поставленных задач и строительный процесс будет грамотно налажен, то по срокам они будут сопоставимы.

Наперегонки со временем

Застраивая сельскохозяйственные земли и не развивая сельское хозяйство в целом, страна обрекает себя на зависимость от иностранных производителей, расплачиваться с которыми придется деньгами, выкачанными из собственных же недр. Кроме того, доля земель, пригодных для безопасного строительства в России, не так велика, поэтому использование земельного ресурса в процессе реализации национального проекта должно быть максимально эффективным во всех отношениях.

Многоэтажная застройка в нынешних условиях является наиболее эффективной формой использования земельных участков как с экономической точки зрения, так и с практической. Конечным потребителям априори придется нести меньшие издержки на содержание и эксплуатацию жилья, чем в случае малоэтажного строительства. По мнению Семыкина, эффективное решение этой задачи возможно только при использовании комплексного подхода, сочетающего в себе как многоэтажное строительство, так и малоэтажное. Пропорция же должна определяться индивидуально для каждого региона и населенного пункта. Понятно, что если речь идет о крупных городах, то целесообразно смещение в сторону многоэтажной застройки, а в небольших, где преобладает частный сектор, должно превалировать ИЖС.

Риск похоронить проект велик, считает Денис Семыкин, генеральный директор Новой площади. В первую очередь именно из-за фактора времени, которое сейчас работает против проекта: уже давно пора начать строить, а механизм выделения земельных участков еще не отработан. Непонятно, каким образом и за чей счет участки будут снабжаться необходимыми инженерными коммуникациями, инфраструктурой, в первую очередь транспортной.

До организации тендера екатеринбургские власти (что также ставит проект на особо место просто потому, что далеко не в каждом регионе местные администрации действуют так грамотно) провели процедуру перевода земель лесной категории в категорию земель ИЖС. Что примечательно, местное население, по словам исполнительного директора КомСтрин Григория Такоева, весьма интересуется жильем в новом районе, которое не так уж дешево по местным меркам, но все-таки дешевле, чем элитное в центре.

Опыт компании КомСтрин показывает, как можно развивать подобного рода проекты. Хотя выход на рынок Екатеринбурга имеет некоторые особенности и опыт компании не может рассматриваться как в чистом виде пример возведения кварталов коттеджей в отдаленном регионе России. Cкорее речь идет о многофункциональной застройке, что по-своему тоже показательно. На выигранном в городском тендере участке КомСтрин строит около 100 коттеджей и 17 таун-хаусов, а также 3-, 4-этажные дома повышенной комфортности на 30-40 семей каждый. Строительство ведется в 15 км от центра, за чертой города, хотя участок относится к городским территориям.

Комментируя нацеленность проекта на тот или иной тип застройки, Такоев высказал некоторое удивление: только бизнес, исходя из рентабельности проекта, может определить, сколько и где будет строиться того или иного жилья. Поскольку участие бюджетов в этих процессах более чем скромное, спланировать структуру объемов будущего строительства невозможно, считает Такоев. И с этим трудно спорить.

Идея создания респектабельного комфортного поселка малоэтажной застройки, имеющего школу, детский сад, спортивный и торговый комплекс, прогнозирует Такоев, себя полностью оправдает. Общий объем строительства может сделать проект вполне рентабельным. Менее насыщенная инфраструктурой застройка была бы менее предпочтительна для компании. Высотные же дома были исключены генпланом города изначально.

В рамках прошедшего в сентябре IV Байкальского экономического форума тему доступного жилья также не обошли. Группа компаний Глобал Эдж представила технологии индустриального деревянного домостроения и провела показательную, за три дня, сборку дома из клееного профилированного бруса. В отличие от традиционных методов деревянного домостроения основные технологические операции производятся в цеху: в промышленных объемах изготавливаются детали домов, а на самой строительной площадке эти строения собираются, как конструктор. Сергей Круглик отметил: Строительство заводов по производству деревянного малоэтажного жилья актуально в контексте реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье в его ориентации на малоэтажное домостроение.

Наталья Дмитриева, маркетолог-аналитик по работе с регионами компании Сити XXI век, в свою очередь, делится размышлениями: На сегодняшний день региональные рынки подходят к критической точке по наличию легких по освоению площадок под застройку. Практически все свободные территории с возможностью подключения к уже существующим коммуникациям и развитой инфраструктурой освоены или находятся в разработке местными строительными компаниями. В основном в регионах инвесторам предлагаются участки под застройку с большими обременениями.

По данным аналитиков, рынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Хотя пока доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов не превышает 10%. Однако, по прогнозам, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может возрасти до 28-30%. Глубокая переработка древесины одна из приоритетных тем развития лесопромышленного комплекса России, а индустриальное деревянное домостроение является одним из перспективных вариантов реализации национального проекта по доступному жилью.

В пресс-службе Глобал Эдж сообщили: себестоимость 1 кв. м такого жилья составляет 9000 руб. (сумма не включает инженерные коммуникации и внутреннюю отделку). Для сравнения: стоимость типового жилья без отделки на рынке жилой недвижимости Иркутска составляет сейчас примерно 28 000 руб. По данным президента ГК Глобал Эдж Михаила Лифшица, объем инвестиций в строительство нового завода с производительностью 20 домов в месяц составляет 60-90 млн руб.

Коттеджная застройка не может быть дешевой, часто говорят специалисты рынка недвижимости, когда обсуждается тема возможности развития в этом секторе проектов экономкласса. По всей видимости, это так. Особенно в тех регионах, где земля имеет высокую рыночную стоимость.

Доступное и достойное

По его словам, ситуация в строительной сфере развивается пока что по инерционному сценарию, земельные участки на местах во многих случаях остаются коррупционным капиталом чиновников. Но уже с января следующего года правительство наладит систему надзора в строительной отрасли, которая позволит ей вырваться из замкнутого бюрократического круга.

Однако, отмахиваясь от нового направления по разным причинам (сложности земельного оформления, высокая себестоимость, административные препоны), рано или поздно придется сделать выбор или наступить на старые грабли и обеспечить средненьким, но всех, или наконец повернуть нацпроект в плоскость не столько доступного, сколько достойного жилья. Между прочим, в названии нацпроекта фигурирует такое слово, как комфортное.
Первый вице-премьер Дмитрий Медведев вчера провел совещание, на котором подвел предварительные итоги реализации нацпроекта Доступное жилье.

В тех регионах, где участки земли превратились в коррупционный капитал, цены на жилье быстро растут, а сама строительная отрасль находится в отвратительном состоянии. А в тех регионах, где власть работает, там виден успех, - поделился Медведев своими впечатлениями от многочисленных поездок по России. При этом он, правда, не стал называть по именам провинившихся губернаторов, ограничившись заявлением о том, что положение дел со строительством жилья в Уральском федеральном округе его в целом устраивает. Медведев также рассказал, что за 9 месяцев текущего года темпы строительства жилья в России возросли на 12 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это те самые цифры, на которые правительство и рассчитывало, формируя задачи на 2006 год в рамках нацпроекта Доступное жилье. Растут темпы строительства, но растет и стоимость жилья. Зачастую доходы граждан не поспевают за ростом цен. Людей такая ситуация, естественно, не устраивает, - признался Медведев.

Вчера Дмитрий Медведев продолжил поездку по регионам Уральского федерального округа. В Свердловской области он посетил один из крупнейших в России цементных заводов и завод железобетонных изделий. В Екатеринбурге на встрече с губернаторами регионов, входящих в УФО, Медведев рассказал о первых результатах выполнения нацпроекта в сфере жилищного строительства. Медведев заявил губернаторам, что воплощение в жизнь всех планов относительно обеспечения граждан жильем зависит именно от работы руководителей на местах.

Впрочем, первый вице-премьер нашел несколько теплых слов в адрес Госдумы, принявшей недавно очень актуальные поправки в Градостроительный кодекс. Этими поправками установлен правовой механизм развития уже застроенных территорий. Поправки дают возможность проводить за счет инвесторов расселение граждан, живущих в аварийных домах. Отселив граждан, инвестор получит в собственность освободившийся земельный участок - возможно, даже и без проведения торгов. Такой механизм должен привлечь инвесторов в строительную сферу, - рассказал Дмитрий Медведев. В то же время первый вице-премьер потребовал от местных чиновников активнее внедрять систему открытых аукционов и торгов при распределении земельных участков под жилую застройку.

Первый вице-премьер вчера был настроен довольно критично, фактически обвинив в росте цен на жилье чиновников всех уровней - как региональных, так и федеральных. По его словам, перед властями федерального уровня стоит задача совершенствования законодательства, касающегося территориального планирования жилой застройки и составления градостроительных планов. Эта сфера, по его словам, попала в замкнутый бюрократический круг. Во многих регионах жилая застройка ведется по устаревшим градостроительным планам, не отвечающим современным требованиям. Кроме того, процедуры предоставления земельных участков под жилую застройку, оформления всех необходимых для этого документов, чрезвычайно громоздкие. Во многом по этим причинам ситуация в строительной сфере в нашей стране все еще развивается по инерционному сценарию, - сообщил Дмитрий Медведев.

Медведев заявил, что у него вызывает тревогу состояние промышленности строительных материалов. Достаточно сказать, что для спешной реализации национального проекта Доступное жилье в нашей стране должно ежегодно производиться не менее 90 миллионов тонн цемента, а в реальности выпускается лишь 65 миллионов тонн. Причем заводы по выпуску строительных материалов уже работают на пределе возможностей. Положение дел в этой отрасли будет обсуждаться на очередном заседании президиума Совета по реализации национальных проектов и демографической политике в эту пятницу.

Медведев также заявил, что по-прежнему считает одним из важнейших инструментов стимулирования строительной отрасли развитие ипотеки. В этом году в целом по России, по подсчетам правительства, будет выдано около 200 тысяч ипотечных кредитов. А в 2010 году таких кредитов должно быть выдано не меньше одного миллиона.

При первом чтении поправок именно предложение освобождать от аукционов инвесторов, если речь идет о государственных или муниципальных нуждах или заключен договор о развитии застроенной территории, вызвало возражения ФАС: по мнению ведомства, отмена торгов привела бы к росту коррупции. В Москве это положение вывело бы из-под аукционов практически всю застройку - привлекательных пустырей тут найти невозможно.

В средуГосдума сделала строителям и чиновникам подарок. Приняв во втором чтении поправки в Градостроительный кодекс и другие законы, касающиеся жилищного строительства, депутаты сумели обойти претензии Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и дали застройщикам возможность заключать инвестконтракты без аукционов при реконструкции территорий. Это особенно актуально для Москвы, где редкий участок под застройку не обременен необходимостью сноса домов и переселения жителей.

Есть в новом законопроекте еще две возможности получить без проведения аукциона застроенный участок под новое строительство. Во-первых, если инвестор до 30 декабря 2004 года заключил с властями соглашение по переселению граждан, сносу капитальных объектов и строительству коммунальной или социальной инфраструктуры. Во-вторых, если до 1 октября 2005 года было принято решение о предварительном согласовании с инвестором места размещения объекта.

Ко второму чтению все возражения ФАС были сняты, - заявил вчера Газете один из авторов документа, глава комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. Торги для инвесторов, желающих реконструировать жилой район, все же останутся. Однако проводить их надо будет только один раз - еще до того, как территория освободится, - поясняет депутат. - То есть победивший инвестор расселяет граждан, а потом получает этот участок. Сейчас же ему приходится участвовать во втором аукционе, что нравится далеко не всем. Поэтому расселением вынуждены заниматься муниципальные власти, у которых зачастую нет на это денег.

Застройщики нововведениями остались довольны. Есть ощущение, что эти меры на самом деле приведут к положительным результатам. Мы принимали активное участие в работе над документом, и большинство наших предложений были учтены, - заявил Газете президент Mirax Group Сергей Полонский. Остался доволен поправками и первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Выступая вчера на совещании по вопросам реализации нацпроекта Доступное жилье, он отметил, что принятые поправки позволят за счет инвесторов расселить жителей ветхих и аварийных домов. Правда, Медведев заметил, что, несмотря на рост темпов строительства, стоимость жилья также увеличивается.

Впрочем, одновременно введены и некоторые ограничения. Арендовать участок для строительства можно будет не более чем на пять лет, причем договор прекращается, если через полгода после его заключения инвестор не получит разрешения на строительство. Кроме того, если спустя три года на выделенном участке так ничего и не построили (за исключением индивидуального жилищного строительства), то инвестору установят повышенную арендную плату - не менее 5% от кадастровой стоимости участка.

Ко второму чтению в законопроекте появился еще ряд новаций. Так, субъекты РФ получили право включать в черту поселения прилегающие сельхозучастки, находящиеся в федеральной собственности, - для строительства на них жилья и объектов социальной инфраструктуры. Чтобы получить федеральную землю, нужно утвердить новый генплан территории, а если его нет, то до 2010 года изменить городские границы можно и постановлением регионального исполнительного органа власти. После этого регионалам передаются на полтора года полномочия по распоряжению федеральными сельхозучастками. Нередко такие земли ценности с точки зрения сельского хозяйства не представляют, их хотят отдать под застройку - однако действенного механизма передачи нет. Вот мы его и вводим, - пояснил Мартин Шаккум.

Поэтому не факт, что покупатели жилья будут столь же довольны. Особенно в Москве, где монополизацию строительного рынка та же ФАС называет одной из причин невиданного роста цен. Еще меньше будут довольны москвичи, живущие в старых домах в центре города. Их и сейчас стараются выселить под предлогом аварийности жилья, а новые поправки дадут гарантию инвестору, что его затраты на хлопоты по принятию такого решения окупятся сторицей. Так что принятые Госдумой поправки можно назвать крупной победой строительного лобби, поддерживаемого региональными чиновниками. Впрочем, Медведев и не скрывал, что поправки готовились с учетом позиций застройщиков и рекомендаций регионов.

Более того - банкиры говорят о том, что главным банковским продуктом 2006 года ипотека не стала, зато она вполне может занять это почетное место в 2007 году. Потеснив с занимаемых сейчас позиций экспресс-кредитование и даже, возможно, нецелевое потребительское кредитование, которое многие эксперты поставили на первое место в текущем году.

Поправка в закон Об ипотеке тоже для чиновников - она дает муниципалитетам право взять кредит на строительство инженерной инфраструктуры под залог земли, находящейся в муниципальной или неразграниченной собственности. Появление такого рода залога должно снять вопрос финансирования, - пояснил Медведев.
Рынок жилищного кредитования в России развивается. Странно, но факт. Рост цен на квадратные метры, высокие процентные ставки, уровень инфляции, превышающий 10% в год, конечно, замедляют темпы его развития, но не сводят его до нуля.

Что позволяет сделать такой вывод?

Если же говорить о других вариантах ответа на вопрос, что стало банковским хитом в 2006 году, то возникнет следующая картина: наиболее популярными, с точки зрения клиентов, и прибыльными, с точки зрения банков, продуктов стали автокредиты и уже упомянутые выше нецелевые банковские кредиты. На втором месте - кредитование по пластиковым картам и пластиковый бизнес в целом. На третьем - ипотека, которая пока только набирает силу, но которой многие эксперты пророчат светлое будущее, несмотря на нелегкое настоящее.

Второй фактор - в отличие от старшего поколения перспектива жизни в долг не вызывает у молодежи отторжения: она, если сама не сталкивалась еще с взятием кредита, знает о таких фактах со слов родителей, знакомых и т.д.

Банкиры называют несколько факторов. Прежде всего, то, что спрос на ипотечные продукты растет, несмотря на невыгодную для покупателей недвижимости ценовую ситуацию на рынке недвижимости. По словам экспертов, это объясняется омолаживанием потенциальных заемщиков. Молодые люди, начинающие трудовую деятельность, не надеются, что их обеспечит жильем государство, и тем более они не готовы ждать квартиру 10-20 лет, стоя в очереди на получение социального жилья.

Если обратиться к самим банкам, то и они явно заинтересованы в продвижении ипотеки. По словам Ксении Городничевой, менеджера по управлению кредитным портфелем Банка Ренессанс Капитал, ипотека является менее рискованным продуктом по сравнению с нецелевым потребительским кредитованием и уж тем более по сравнению с экспресс-кредитованием.

Третий фактор - наиболее продвинутая часть молодых людей хорошо понимает, что квартира в перспективе может стать не только местом комфортного проживания, но и прекрасным инвестиционным инструментом. Так же преимущества, с точки зрения потребителей банковских услуг, налицо.

Впрочем, привлекательность ипотеки не только в низком уровне невозвратов. Банкиры считают, что именно работа над этим продуктом является свидетельством высокого профессионализма конкретного банка в целом. По их словам, для налаживания бесперебойной выдачи потребительских кредитов особого ума не надо, все усилия розничных специалистов в данном случае уходят, скорее, не на обеспечение этого процесса, а на то, чтобы найти десять отличий в программе потребительского кредитования их банков от аналогичных программ в других банков. Ипотека же является сложным продуктом, и по плечу она далеко не всем финансово-кредитным организациям, говорят эксперты.

Это наблюдение подтверждают и статистические данные: уровень невозвратов по ипотечным кредитам колеблется в рамках статистической погрешности, а крупнейшие игроки рынка, такие как Внешторгбанк или Сбербанк (предоставляющий жилищные кредиты) хвастаются, что у них объем невозвратов равен нулю. Это резко контрастирует с теми цифрами, которые приводятся, когда речь заходит о проблеме плохих долгов в сфере потребительского кредитования: здесь невозвраты, по самым оптимистичным оценкам, составляют от 2% до 5%, а по самым пессимистичным - достигают уже у некоторых банков 10-12%.

Новым шагом навстречу потенциальным заемщикам может стать создание корпоративного кодекса поведения банков-кредиторов на рынке ипотеки. Об этом заявила в рамках конференции, посвященной проблемам банковской розницы, начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева. По ее словам, речь, прежде всего, идет о том, чтобы обеспечить максимальную прозрачность процессов ипотечного кредитования, о том, чтобы клиенты, обращаясь за кредитами, могли бы видеть эффективную ставку, включающую в себя все сборы и комиссии. А не некую номинальную величину, которая на деле не будет соответствовать реальным расходам на обслуживание кредита. При этом, как подчеркивает Юлия Бондарева, инициатива в данном случае исходит не от ФАС и ЦБ (как это было в случае с подготовкой рекомендаций по раскрытию информации об условиях потребительского кредитования), а непосредственно от самих банков.

О том, на какие шаги готовы идти банки во имя развития ипотечного бизнеса, говорилось уже много. Здесь и сокращение (или даже сведение к нулю) размера первоначального взноса при взятии ипотечного кредита, и снижение процентных ставок, и предоставления полугодовой отсрочки по обслуживанию займа.



Главная --> Публикации