Главная --> Публикации --> Сделки с жильем. квартира «с нагрузкой» Рисовать — не строить Параллельное будущее Дольщики-застройщики Налог на роскошь: приличные московские квартиры приравняют к яйцам фаберже

Глава департамента банковского надзора ЦБ Алексей Симановский на форуме Ассоциации европейского бизнеса в России заявил о намерении снизить норматив достаточности капитала банков, выпускающих ипотечные облигации. Действующая инструкция Банка России #112-И устанавливает для таких банков завышенный норматив собственных средств (Н1) в 14% против стандартных 10%. В беседе с корреспондентом Ъ господин Симановский подтвердил намерения Банка России, отметив, что это делается в интересах развития ресурсной базы банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Таким образом, ЦБ снимает одно из основных ограничений, тормозящих развитие ипотечного рынка на протяжении последних нескольких лет.

Как стало известно Ъ, Банк России намерен снизить требование к достаточности собственных средств банков при выпуске ипотечных облигаций с 14% до 10%. По мнению участников рынка, снижение норматива даст банкам возможность получить доступ к длинному и дешевому финансированию своих ипотечных программ. Следствием этих мер станет существенное снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья.

В результате большинство российских банков ограничены в развитии ипотечного бизнеса. Лишь два банка, обходя нормативы ЦБ, привлекают финансирование для ипотечных кредитов на западном рынке, где требования не столь жесткие, ВТБ и Городской ипотечный банк. В России же ипотечные облигации выпущены и размещены только Газпромбанком. Между тем ипотечные программы предлагают более 300 российских банков.

По словам банкиров, действующий норматив в 14% перекрывает им доступ к наиболее дешевому способу финансирования ипотеки выпуску ипотечных облигаций. Банки, не удовлетворяющие требованиям ЦБ, не вправе выпускать эти бумаги для финансирования своих ипотечных программ. Получить длинные средства большинство банков может лишь под ипотечные ценные бумаги, все другие механизмы делают финансирование либо коротким, либо дорогим, говорит аналитик банка 'Траст' Евгений Надоршин. Средняя срочность депозитов около года, долгового финансирования менее трех лет. В таких условиях нехватки капитала агрессивное развитие банковского сектора, особенно в части ипотечного кредитования, практически невозможно. Банкам сейчас не выгодно эмитировать ипотечные облигации, поясняет финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров, ведь если активы банка составляют 20 млрд руб., то при достаточности капитала на уровне 10% банку нужно иметь минимум 2 млрд руб. капитала. А в случае если он хочет выпустить ипотечные ценные бумаги, то уже 2,8 млрд руб. Разница в увеличении капитала составляет 40%.

Дешевое же финансирование, по мнению экспертов, в свою очередь, приведет к снижению ставок на ипотечные кредиты для заемщиков без увеличения рисков для банков. Сейчас ставки по кредитам составляют 10-12% годовых. Банки, пытаясь сделать кредитные программы более доступными, применяют целый ряд маркетинговых мер: снижение до нуля первоначального взноса, увеличение срока кредитования. Эти меры повышали риски невозвратов для банков и в большинстве случаев приводили к увеличению кредитных ставок либо ужесточению подхода к оценке заемщиков, считает зампред Абсолют банка Олег Скворцов. Новые меры Банка России обеспечат банкам получение дешевого и длинного финансирования, говорит Илья Зибарев. Это позволит с легкостью снизить процентные ставки по ипотеке минимум на 1,5% и даже больше. Ведь банки смогут уверенно зарабатывать не на процентной марже, а на росте объемов кредитования.
Программа столичной мэрии, дающая москвичам преимущества при покупке жилья, вчера была одобрена мэром Юрием Лужковым. Но действовать в следующем году она начнет в скорректированном виде. По просьбе градоначальника на доработку отправлены самые спорные пункты, например о резервировании для москвичей 80% квартир в новостройках.

Намерение ЦБ либерализовать условия выпуска ипотечных ценных бумаг, по мнению экспертов, даст возможность привлечь дешевое финансирование и крупным игрокам ипотечного рынка, и небольшим российским банкам. Цель, которую преследует Банк России, снижая норматив, понятна перевод процесса выпуска ипотечных бумаг из-за границы внутрь страны, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При этом регулятор не только сократит вывод капитала за пределы России, но и даст возможность небольшим банкам, для которых выход на международный рынок чрезмерно дорог, привлекать внутри страны дешевые длинные деньги.

Вчера на заседании столичного правительства обсуждалась программа Москвичам доступное жилье. Представляя свое детище, один из разработчиков проекта, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, заявил, что до 60% объектов недвижимости в Москве приобретается иногородними, в том числе в целях спекулятивной перепродажи, что увеличивает стоимость квартир.

Жилищный фонд Москвы составляет 203 млн кв. м, ежегодно увеличивается на 5 млн кв. м. В 2006 г. в столице зарегистрировано 10,5 млн человек, три года назад 8,5 млн.

В первую очередь будут пересмотрены предполагаемые изменения в инвестконтракты по увеличению доли города и резервированию площадей (см. врез). Эти два пункта мы оставили для рассмотрения на правительстве. Мэр высказал определенный скепсис, некоторые наши механизмы будут проработаны и просчитаны с экономической точки зрения, сообщил Ведомостям замруководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. А первый заместитель мэра Юрий Росляк говорит, что город попробует провести такие конкурсы в тестовом режиме. Резервирование будет обозначено в конкурсной документации. В пределах своей доли инвесторы добровольно будут продавать квартиры только москвичам, говорит чиновник.

Программа не вызвала отторжения, есть все основания принять ее за основу, заявил мэр Юрий Лужков. Правда, градоначальник дал разработчикам проекта две недели на доработку и оценку финансовой составляющей. Политика города при реализации этой программы будет направлена на расширение использования ипотеки, строительство муниципального жилья и строительство муниципальных доходных домов (для сдачи в аренду по низким расценкам), резюмировал мэр. Обновленное постановление может вступить в силу уже 1 января 2007 г.

Строительный рынок в Москве закрытый, есть ограниченное количество застройщиков, поэтому это дополнительное препятствие они преодолеют без существенных затрат. Если разница в продаваемом жилье будет составлять 50-60%, неужели они удержатся от искушения? недоумевает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

Застройщики типового жилья отнеслись к такой идее неоднозначно. Мы понимаем социальную задачу и согласимся, если эти предложения будут укладываться в рамки существующей у нас нормы прибыли, говорит Федор Сарокваша, пресс-секретарь СУ-15 Это обречено на провал, комментирует другой строитель панельного жилья. По его словам, эти правила можно легко обходить и появится прослойка малоимущих москвичей, которые захотят поработать москвичом-покупателем. Он указывает, что в 2004 г. вышло распоряжение городских властей, где строителям было предложено более 50% построенного жилья резервировать для приобретения через систему ипотечного кредитования, но оно так и не заработало.

Московские власти не хотят платить за строительство правительственного квартала в деловом центре Москва-Сити они хотят получить его бесплатно. И сейчас ищут инвестора, который за свой счет построит 765 000 кв. м, а потом половину подарит мэрии. Участники рынка говорят, что найти такого партнера будет непросто.

Что будут менять
Документ предусматривает, что инвесторам типового строительства будет предложено два типа контрактов на выбор. В первом случае доля города увеличится вдвое, но половина ее будет возвращаться застройщику по мере продажи квартир жителям столицы и поступления отчетов в мэрию. Во втором инвестор зарезервирует для продажи москвичам до 80% отходящих ему площадей, причем 30% по фиксированным ценам, закрепленным в инвестконтракте. Купить квартиру по фиксированной цене семья москвича сможет только один раз. Кроме того, чиновники предложили создать специализированные жилищно-строительные кооперативы (СЖСК) с участием москвичей и субсидировать плату за наем жилья. Эти меры, по мнению разработчиков, увеличат доступность жилья для москвичей.

Схема финансирования тоже менялась неоднократно. Сперва мэрия собиралась оплачивать стройку из бюджета и за счет сдачи в аренду части помещений, которые она занимает сейчас. Полтора года назад вице-мэр Иосиф Орджоникидзе рассказывал, что город получит деньги на стройку, заложив треть занимаемых чиновниками площадей, а еще часть площадей сдав в аренду (про бюджет уже речи не было). И вот теперь планы снова поменялись: московские власти хотят, чтобы за все заплатил инвестор.

Решение о строительстве в ММДЦ правительственного квартала, где расположатся московская дума и московская мэрия, было принято в январе 2002 г. Проект неоднократно менялся. По последним данным, новая резиденция московских властей будет построена на площади 3,4 га на участках № 1 и № 15 по Красногвардейскому проезду. Конкурс на архитектурную концепцию в 2002 г. выиграл проект Михаила Хазанова и Антона Нагавицына. Комплекс площадью 765 000 кв. м представляет собой ансамбль из четырех 72-этажных башен, расположенных по углам квадрата и соединенных перемычками так, что с каждой стороны получается буква М (ночью она будет подсвечиваться).

В проекте распоряжения правительства Москвы (копия есть у Ведомостей) говорится, что стартовые условия и порядок проведения аукциона должны быть разработаны до конца года, аукцион состоится в 2007 г., а строительство планируется завершить в 2008 г. Подготовительные работы на участке уже ведет консорциум компаний Монарх и Мосинжстрой, выигравший тендер в августе 2005 г.

Залоговая схема была бы выгодна правительству, но неприемлема для коммерсантов, так как им пришлось бы ждать какое-то время, пока новая мэрия не будет построена и не освободятся помещения, объяснил министр имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, комплекс административных зданий в Москва-Сити столичное правительство намерено строить по инвестконтракту. Инвестор будет выбран на аукционе, он профинансирует стройку за счет собственных средств. За это ему достанется около половины площадей (точнее 316 356 кв. м), а другая половина (332 157 кв. м) мэрии (еще 116 876 кв. м техпомещения).

Однако не все участники рынка настроены так оптимистично. Крупный девелопер, пожелавший остаться неназванным, оценивает инвестиции в квадратный метр с отделкой и подключением инженерии в $300 Если половину отдать мэрии, себестоимость окажется уже $6000, а максимальная продажная цена квадратного места в офисном здании в ММДЦ сейчас составляет $7500, говорит собеседник Ведомостей. Инвесторов необходимо будет заинтересовать еще чем-то, например участием в другом, более привлекательном проекте, считает Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.
Московское правительство утвердило среднесрочную жилищную программу. Юрий Лужков ориентирует строителей на обслуживание интересов москвичей. Квартиры в Москве на льготных условиях смогут купить только те, кто прожил в городе более 10 лет. Жителей других регионов ожидает рост цен как минимум на 15%, предупреждают эксперты.

Искать инвесторов столичное руководство намерено, в частности, на выставке ExpoReal (открывается на следующей неделе в Мюнхене), куда повезет проект комплекса. Источник в Сити уверен, что найти инвесторов не составит труда: свободных участков в Москва-Сити больше нет, правительственный комплекс единственная возможность стать владельцем самой дорогой столичной недвижимости. Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп (строит в Москва-Сити комплекс Город столиц), считает предложение города интересным: Это стандартное предложение: по инвестконтрактам, которые реализуются в ЦАО, городская доля как раз составляет 50%. А с учетом повышенного интереса к Москва-Сити рентабельность проекта будет выше, чем в среднем по рынку.

Система резервирования жилья коснется лишь недорогой застройки. Право покупки квартиры на льготных условиях будет предоставлено семье москвичей только один раз. Так мэрия надеется сократить влияние спекулянтов на рынок недвижимости.

Правительство Москвы одобрило среднесрочную жилищную программу. Документ предусматривает повышение доступности жилья для горожан, проживающих в Москве не менее 10 лет, объясняют чиновники.

Программа предусматривает мероприятия по повышению доступности жилья для москвичей, проживающих в Москве не менее 10 лет. В том числе, документ предполагает включение в инвестиционные контракты нормы, предусматривающей резервирование инвесторами квартир для продажи москвичам, постоянно проживающим в городе не менее 10 лет.

Об одобрении программы Москвичам доступное жилье на период 2007 2009 годы и задания на 2010 год во вторник заявил мэр Москвы Юрий Лужков. По его словам, сама программа не вызвала отторжения, но она требует двухнедельной доработки.

Часть построенного жилья будет не продаваться, а использоваться в качестве частных доходных домов для сдачи внаем москвичам. В планах московского правительства также значится создание системы специализированных жилищно-строительных кооперативов, направленной на решение жилищных проблем москвичей с детьми, бюджетников, очередников.

В материалах московского правительства отмечается, что система резервирования будет касаться только недорогого типового жилья. Чтобы не допустить спекуляций квартирами, право покупки на льготных условиях будет предоставляться семье москвичей только один раз. Кроме того, купив и сразу перепродав такую квартиру, семья должна будет заплатить подоходный налог в размере 13%.

Программа предусматривает и мероприятия по сокращению очереди граждан на улучшение жилищных условий. С семьями очередников, ожидающих рождения детей, а также воспитывающих малолетних детей, в том числе с многодетными и молодыми семьями, городские власти обещают работать в первую очередь.

Аналитики не исключают, что в принятой программе есть элемент популизма. Мэра сейчас не выбирают, но можно предположить, что Лужков, срок полномочий которого истекает, совершает некий реверанс в сторону москвичей, - оценил инициативу властей аналитик рынка недвижимости, пожелавший сохранить анонимность.

Также власти обещают списывать выкупную стоимость от 10 до 18 кв. метров площади квартиры, предоставленной городом по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, при рождении в семье детей в течение срока действия договора. Первоначальный взнос при покупке жилья у города с рассрочкой платежа или ипотечным кредитованием будет снижаться в зависимости от наличия и количества детей.

Для семей с тремя несовершеннолетними детьми программа предусматривает освобождение от уплаты выкупной стоимости 30 кв. метров площади квартиры, покупаемой у города, с рассрочкой платежа или с использованием социальной ипотеки.

По его мнению, в связи с реализацией новой программы московского правительства цены на жилье в Москве для жителей других регионов вырастут на 2-3%, а с учетом налога - еще на 15%.

Непонятно, почему именно программа распространяется на граждан, проживших именно 10 лет в Москве, а, например, не 5 или 20? - задается вопросом руководитель центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. - В прошедшее десятилетие множество граждан переселились в Москву и стали москвичами, и не всегда у них была постоянная прописка, многие начинали жизнь в столице с временной регистрации. Не знаю, насколько вообще правомерно разграничивать граждан России по такому принципу.

Эти инициативы вызовут перераспределение на рынке недвижимости. Застройщики связаны с правительством Москвы обязательствами, но кто может проконтролировать частников, которые будут затем перепродавать жилье? - задается вопросом эксперт ирн.

Многие москвичи, получив жилье, захотят его сразу же продать. Налог, как нередко бывает, будут платить покупатели, его сумма будет учитываться в конечной цене. Москвичи, имеющие право на жилье в рамках программы, просто станут транзитными продавцами, - отмечает господин Репченко. При этом он подчеркивает, что, учитывая темпы роста цен на жилье, подобное удорожание не будет существенным для рынка.



Главная --> Публикации