Главная --> Публикации --> Недвижимость для пайщика Многоквартирные дома будут жить по принципу «управляй и властвуй» "бородино" претендует на землю "москвы" Новостройки догнали вторичный рынок Вклады в склады

Объем производства на наших заводах, которые производят строительные материалы, вырос в пределах 10%. Создан неплохой задел на перспективу. Сейчас мы обеспечены площадками для строительства жилых кварталов общей площадью более 3 млн кв. метров, - отметил он.

Корпорация Главстрой построила в 2006 году около 1 млн кв. метров жилья, сообщил генеральный директор корпорации Главстрой Артур Маркарян в интервью газете Известия, опубликованном в пятницу.

Теперь это единая компания, которая подбирает участки под строительство, получает разрешительные документы, проектирует, производит строительные материалы, выполняет весь комплекс строительных работ, реализует и эксплуатирует жилье, - подчеркнул глава корпорации.

По словам А.Маркаряна, к исходу 2006 года на основе трех компаний - Главмосстроя, Моспромстройматериалов и Мосмонтажспецстроя - практически завершено формирование вертикально-интегрированного стройиндустриального холдинга.

Как сообщил А.Маркарян, сейчас Главстрой в основном строит в Москве и Московской области. Причем в Москве сейчас по большей части по заказу города. На горзаказ сейчас приходится около 2/3 от общего объема тех строительных работ, которые мы ведем в столице, - говорит глава корпорации. - Это и жилье, и объекты социальной инфраструктуры, и крупные общественные здания.

По его словам, важно то, что Главстрой является составной частью крупной бизнес-группы - компании Базовый Элемент, имеющей доступ к дешевому долгосрочному финансированию и к самым современным технологиям.

Он отметил, что в 2006 году, корпорация не успела ввести в строй объекты общей площадью менее 80 тыс. кв. метров. Проблемы, конечно, есть, но их первоосновой является удивительное сплетение в предшествующей практике работы наших дивизионов давным-давно устаревших управленческих подходов и необузданного стремления части высшего и среднего менеджмента к росту личного благосостояния, - пояснил А.Маркарян.

По его словам, в уходящем году завершено строительство лечебно-клинического корпуса Боткинской больницы и здания Федерального арбитражного суда Московского округа. Наш строительный дивизион - Главмосстрой - продолжает строительство Медицинского центра МГУ и Театра Петра Фоменко. Сдача этих объектов уже запланирована на 2007 год, - отметил А.Маркарян.

На вопрос, выгодно ли строить для города, А.Маркарян ответил: Нет. Рентабельность в этом сегменте составляет единицы процентов. Но для города строить почетно и важно. Главмосстрой построил три четверти современной Москвы, и мы ни в коем случае не хотим прерывать эту традицию.

Но эту первооснову, по его словам, корпорация ликвидирует достаточно быстро, внедряя современные системы бизнес-планирования, внутреннего контроля и контроля качества строительных работ.

По словам А.Маркаряна, корпорация серьезно работает над проектированием новых серий домов и над переориентацией существующих производств. Мы будем переходить на принципиально новые типы зданий и технологии как для многоэтажного строительства в городах, так и для возведения малоэтажных и частных семейных домов в пригородных зонах и сельской местности, - отметил гендиректор Главстроя.

Главстрой, по словам главы корпорации, уже приобрел несколько крупных площадок для комплексной застройки. На это мы уже потратили более $100 млн. Будем покупать участки для строительства и дальше, и не только в Московском регионе. Там будет возводиться инвестиционное жилье, будут реализовываться проекты, позволяющие работать с нормальным рыночным уровнем рентабельности. Уже в следующем году мы планируем построить свыше 450 тыс. кв. метров инвестиционного жилья - существенно больше, чем было возведено в текущем году, - сказал он.

Вообще московским строителям просто необходима региональная диверсификация, - считает А.Маркарян. - В столице все меньше площадок под застройку, поэтому, если вы хотите сохранить объемы работ, то обязаны двигаться на новые рынки. Это с одной стороны. С другой - сами регионы становятся все более привлекательными с точки зрения перенесения туда деловой активности. Там усиливается экономический подъем, растет благосостояние населения, спрос на жилье и, соответственно, становятся более востребованными услуги строительных организаций. Вообще мы ориентированы на то, чтобы в 6-8 субъектах Федерации строить не менее 100-150 тыс. кв. метров жилья в год, а в общей сложности - до 1 млн.

Мы активно идем в регионы и, думаю, через несколько месяцев будем готовы объявить о приобретении нескольких крупных площадок под комплексную застройку, - заявил он.

По мнению Сергея Елисеева, начальника департамента рекламы и маркетинга компании "ИНКОМ-Недвижимость", на первичном рынке земельных участков наибольшей популярностью пользуются 4 направления:
Запад. Включает в себя территории, прилегающие к Рублево-Успенскому, Минскому и Можайскому шоссе, а также к Белорусскому направлению Московской железной дороги.
Северо-Запад. Сюда входят земли, расположенные вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе, а также по направлению Рижской железнодорожной ветки.
Юго-Запад. Охвачены земельные участки, имеющие притяжение к Калужскому и частично Киевскому шоссе.
Север. Районы каскада подмосковных водохранилищ (Клязьминское, Пироговское и т. д.), расположенные параллельно Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе, а также лежащие в зоне прохождения Ярославского луча Московской железной дороги.

А.Маркарян также добавил, что абсолютно уверен в выполнимости задачи, поставленной государством в программе Доступное жилье - к 2010 году вывести объемы жилищного строительства на уровень 80 млн кв. метров. Абсолютно в этом уверен, если достигнутый уровень взаимодействия государства и бизнеса будет сохранен, - заключил глава корпорации Главстрой.
Без земли ни один дом не построить, ни один газон не засеять. Обладать землей - значит обладать капиталом, и число желающих приобрести участок под строительство, проживание и отдых неуклонно растет. Однако картина земельного рынка, пожалуй, самая пестрая из всех видов реализуемой недвижимости.

Интересно, что по цене $1,5-2 тыс. за сотку приобретают в среднем 15-30 соток и строят дома 150-300 кв. м, а вот от $5 тыс. и выше приобретаемая площадь колеблется от 40 соток до гектара; здесь возводят коттеджи от $400 за 1 кв. м и больше.

Первичная продажа земли в иных "частях света" носит скорее эпизодический характер, а в некоторых местах вообще отсутствует. На востоке к ликвидной зоне можно отнести, пожалуй, только Малаховку и Кратово, цены здесь колеблются от $1,5 до 2 тыс. за сотку.

Вообще нет особой разницы, выделена ли земля только что из фонда, или на ней жили еще много лет назад, поэтому при продаже риэлторы уделяют особое внимание "наполнению" предлагаемой территории.

Стоимость земли на вторичном рынке также сильно зависит от престижности направления. Например, восточное направление традиционно считается непривлекательным, а западное, особенно по Рублевскому шоссе, иной раз шокирует своими ценами. Самые дорогие участки - в так называемых "стародачных" местах, где уже сформирована своя жилая зона.

Для ценообразования загородной недвижимости помимо фактора престижности (сегодня это практически синоним экологически благополучной обстановки) важное значение имеет наличие/отсутствие коммуникаций.

Из чего складывается цена

Централизованная система утилизации сточных вод и канализация могут повысить цену не на одну сотню долларов, но она того стоит. Самостоятельные инженерные изыскания обходятся в несколько тысяч долларов. При этом самое сложное - удовлетворить всем показателям санэпиднадзора по сбрасываемой воде. Особенно это касается домов, расположенных в природоохранных зонах, например рядом с водохранилищем.

Покупатель ожидает, что даже на самом скромном садовом участочке будут вода и электричество. Повышает ликвидность товара и подведенный магистральный газ или хотя бы возможность подключения "голубого золота". На этом, кстати, многие доверчивые клиенты попадаются. Покупателей очень часто "ловят" на фразе - "газопровод проходит по границе". Многие считают, что если вблизи проложен газопровод - к нему всегда можно подключиться. Это вовсе не так. Во многих местах газ проходит с недостаточным давлением, и дополнительное подключение к трубе просто невозможно.

Третьим ценообразующим фактором загородной недвижимости (первые два мы назвали выше: престижность и наличие коммуникаций) является инфраструктура. Ее развитость имеет большее значение для покупателей домов в коттеджных поселках (люди зачастую живут там практически весь год, разумеется, им необходимы различные службы) и меньшее - для покупателей недорогих дач. В последнем случае загородная недвижимость, как правило, играет эпизодическую роль в жизни своих хозяев, - туда приезжают в выходные, иногда проводят на даче отпуск.

Общая стоимость подведения необходимых коммуникаций в 20-километровой зоне от Москвы может варьироваться, по словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", от $5 тыс. до 40 тыс. в зависимости от объема работ и престижности места.

Четвертым фактором, имеющим значение для выставления цены, можно назвать окружение дома. Сюда относится, находится ли участок в сосновом бору или в чистом поле, есть ли рядом водоем и можно ли в нем купаться, нет ли поблизости свалок, промышленных предприятий, не будут ли у вас над головой пролетать самолеты, не придется ли просыпаться от шума проходящих поездов и т. д.

Вопрос охраны актуален для всех собственников независимо от достатка. Воруют, как известно, все. Поэтому охраняемые поселки имеют особую привлекательность в глазах покупателей, что, естественно, сказывается на цене предложения.

Отдельно стоит сказать о социальном окружении. По мнению всех риэлторов, оно имеет большое значение. Люди хотят жить среди равных себе по материальному достатку и социальному положению. Это вызвано не только психологическими причинами, но и размером оплаты всевозможных удобств и коммунальных услуг - не каждый может оплачивать комфорт коттеджного поселка.

Красота пейзажа стоит денег. Например, если есть желание засыпать под шум ветра в кронах деревьев, а ждать, когда они вырастут, не хочется, придется платить. Как сказал С. Орбант, "земля с лесом принадлежит государству, значит, распоряжаться ею может Мингосимущество. Именно поэтому купить или арендовать землю у Гослесхоза нельзя. Но если перевести землю из одной категории в другую, то можно получить ее в собственность. Смена категорий - это дополнительные расходы. Например, в районе Барвихи земля с полевой травой продается по цене $3 тыс., а с лесом - уже от $6 тыс. за сотку".

Меньше платишь, дальше едешь

Такой важный фактор, как удаленность участка от МКАД, заслуживает отдельного разговора.

Твердой зависимости цен от километража по всем направлениям нет. Так, один километр по Рублево-Успенскому шоссе условно приравнивается к двум-трем километрам по Новорижской трассе, где не бывает автодорожных пробок. Поэтому чаще учитывается время, за которое можно добраться на место.

Излюбленные места покупателей расположены в радиусе 10-20 км от МКАД. За продажу земель, удаленных более чем на 50 км, многие риэлторы просто не берутся. Объяснение простое: с увеличением расстояния резко падают цены. Как сказал С. Елисеев, "только в радиусе 20-30 км держатся высокие цены. Потом идет резкое снижение, что называется, по экспоненте". В ряде случаев стоимость оформительских расходов превышает продажную цену. С 70-го км начинается так называемый "рублевый пояс", т. е. оценка земли производится уже не в долларах, а в рублях. Например, по Симферопольскому шоссе в пределах 20 км от кольцевой дороги земли могут стоить $600-700 за сотку и даже дороже. Стоит же отъехать на 50 км, и цена снижается до $200-30 Такова ситуация и по другим направлениям. Бывают, правда, варианты, когда более дорогая земля располагается дальше, чем дешевая. Такие колебания цен вызваны не только стоимостью самого участка, но и набором коммуникационных сетей и социальных услуг.

Деревянный дом для среднего класса

Названные выше факторы ценообразования способны изменить стоимость одной сотки в десятки раз. Разброс цен на землю в Подмосковье составляет от $100-200 до $5-10 тыс. за сотку.

Риэлторы ожидают повышения цен, правда, очень плавного, без резких скачков. Изменения популярности направлений пока не ожидается, потенциальных покупателей интересуют запад, север и юг. В перспективе может увеличиться спрос на более дешевые участки, с хорошими деревянными домами, как на места периодического отдыха для людей со средним достатком.

Согласно утверждению С. Орбанта, "в настоящее время на рынке загородной недвижимости наблюдается значительный рост покупательской активности, вызванный стабилизацией экономической и политической ситуации в стране. Цены на земельные участки ежегодно поднимаются, по разным оценкам, от 2-5 до 10-15%. Если 4-5 лет назад Рублевка росла в цене быстрее, чем все остальное, то сегодня прослеживается иная тенденция: в пределах 40 км от МКАД дорогое дорожает, дешевое дешевеет. Людям нравятся участки до 20 соток, площадь дома - до 300 кв. м. Одним из перспективных направлений представляется Новорижская трасса. Но, к сожалению, сегодня там продается очень мало земли".

В Восточной Сибири появится первый мегаполис. Губернатор Иркутской области Александр Тишанин обещает соединить Иркутск, Ангарск и Шелехов транспортной сетью, построить между ними новый аэропорт и разместить здание областной администрации. Объединение должно проходить естественно, без административного давления, иначе не миновать войны между политическими элитами, предостерегают эксперты.

Пока основное предложение сосредоточено либо на наделах внушительных размеров в коттеджных поселках, пригодных для постоянного проживания, либо на маленьких дачных участках с небольшими летними домиками.

Иркутская область и Усть-Ордынский Бурятский автономный округ окончательно сольются еще только к 2008 г., а иркутский губернатор Александр Тишанин уже занялся новым проектом объединением городов. Он создает на базе Иркутска, Ангарска, Шелехова городскую агломерацию с миллионным населением. Проект объединения Тишанин представил в Москве на всероссийской конференции Стратегия регионального развития России.

В России, по данным Росстата на 1 января 2006 г., 11 городов-миллионников: Москва (10,425 млн жителей), Санкт-Петербург (4,581), Новосибирск (1,397), Екатеринбург (1,308), Нижний Новгород (1,284), Самара (1,143), Омск (1,139), Казань (1,113), Челябинск (1,093), Ростов-на-Дону (1,055), Уфа (1,030).

Москва готова финансировать объездную дорогу вокруг Иркутска, в июле 2006 г. Иркутская область и Минтранс подписали соглашение о строительстве нового аэропорта в 36 км от Иркутска, оно закончится в 2010-2011 гг. Тишанин возлагает надежды на ОЭЗ: Это 30 млрд руб. инвестиций в основной капитал, 5000 рабочих мест, 2,5 млрд руб. ежегодных поступлений в бюджет.

Не стоит задача сделать из трех городов один: юридический статус у Иркутска, Ангарска, Шелехова не изменится, объяснил Ведомостям Тишанин. Хочется объединить населенные пункты за счет развития транспортной инфраструктуры построить автодороги, скоростную трамвайную линию, чтобы люди могли перемещаться из города в город в два раза быстрее. Маятниковая миграция составляет десятки тысяч человек, уточнил он. А международный аэропорт, бизнес-центры, промышленная особая экономическая зона, расположенные в центре агломерации, привлекут инвесторов, уверен Тишанин.

Агломерация важна и в геополитическом плане. Все мегаполисы сосредоточены в западной части страны. За Уральскими горами только Омск и Новосибирск. А потом идет огромная территория до Дальнего Востока без сильного центра, жаловался Тишанин в интервью Ведомостям. В соседнем Китае существует государственная программа по формированию миллионников. Мы должны обеспечить густонаселенный пояс безопасности, уверен Тишанин.

Губернатор намерен вынести за пределы Иркутска даже здание областной администрации, что даст дополнительно 10% внутреннего регионального продукта. Куда перемещаются все банки, офисы компаний? Они стягиваются туда, где власть, объяснил Тишанин.

Нас такие проекты не интересуют, режет Василий Киселев, вице-президент Суал-Холдинга, в который входит Иркутский алюминиевый завод.

Весной к правительственным слушаниям будет готова стратегия развития и схема территориального планирования области, учитывающая агломерацию, обещает губернатор, но при областной администрации уже действует попечительский совет, куда вошли представители бизнеса, создан фонд. Средства из него пойдут на проекты жилой и коммерческой недвижимости, инфраструктуры, их строительство тоже профинансирует бизнес.

Идея агломерирования здравая, считает Александр Пузанов, гендиректор Института экономики города. Интеграция с иркутским рынком труда позволит эффективно распределить трудовые ресурсы.

Только скоростной трамвай, автодороги и аэропорт обойдутся в $0,80-1 млрд, оценивает Виталий Баикин, аналитик инвестбанка Траст, причем более половины суммы съест аэропорт: в Домодедово строительство одной взлетки пять лет назад обошлось в $1 млрд.

Юридическое объединение может привести к понижению значимости Ангарска и Шелехова и перетягиванию средств к Иркутску, опасается Ольга Вендина, ведущий сотрудник Института географии РАН. Для населения было бы лучше , чтобы агломерация развивалась естественно, имея три центра. Нет необходимости использовать административный ресурс, чтобы решать задачу развития территорий, заключает она.

Проект требует серьезной проработки и должен быть прописан на 10-20 лет вперед в контексте долгосрочной стратегии развития всего региона, беспокоится Станислав Крылов, замдиректора департамента регионального мониторинга и прогнозирования Минрегионразвития.



Объединение органов власти этих городов может привести к конфликту политических элит и потере управляемости, предупреждает Пузанов.
Петербуржцы распробовали ипотеку. В прошлом году они взяли в 2,5 раза больше кредитов на покупку жилья, объем выданных средств вырос в 4,5 раза по сравнению с 2005 г. Банки борются за клиентов, снижая ставки и стоимость дополнительных услуг.

Статистика агентства отражает примерно 80% петербургского рынка ипотеки, полагает директор департамента по внешним связям КИТ Финанс Вадим Бараусов. Региональный директор ДельтаКредита по Северо-Западному федеральному округу (СЗФО) Марина Арнольди подтвердила данные об объемах кредитования. Она уточнила, что банк выдал петербуржцам 402 кредита за полгода, а с июля перестал предоставлять информацию о числе кредитов.

В прошлом году банки, работающие с Санкт-Петербургским ипотечным агентством, выдали 11 081 кредит на 19,2 млрд руб. По данным агентства, в 2005 г. петербуржцы получили 4348 кредитов на 4,3 млрд руб.

По числу выданных кредитов наряду со Сбербанком лидируют КИТ Финанс, ГИБ, ПСБ, банк Санкт-Петербург. А в прошлом году в топ-пятерку наряду со Сбербанком и ГИБ входили ДельтаКредит, ПСБ и ВТБ, вспоминает директор ГИБ по СЗФО Игорь Жигунов.

Топ-лист, как и год назад, возглавил Северо-Западный банк Сбербанка, долю рынка которого агентство оценивает в 23,9%. В числе лидеров по объему выданных средств также инвестбанк КИТ Финанс, Городской ипотечный банк (ГИБ), петербургский филиал Москоммерцбанка и представительство ДельтаКредита. В прошлом году банк сделал упор на выстраивание системы обслуживания, а не на объемы выдачи, говорит Арнольди. Раньше представительство ДельтаКредита работало через другие банки, а в 2006 г. банк, по словам Арнольди, открыл в Петербурге кредитно-кассовый офис.

Банки начали жестко конкурировать на рынке ипотеки, констатирует один из экспертов ИЦ Рейтинг.

В петербургском представительстве ГИБ портфель за год вырос, по его словам, в три раза. Жигунов полагает, что этому способствовали расширение линейки кредитов, а также снижение процентных ставок и сбора за выдачу кредитов. А КИТ Финанс, который вышел на этот рынок лишь в начале года, удалось выйти в лидеры благодаря рекламной кампании, полагает Бараусов. С февраля по апрель банк активно рекламировался в наружке, печатных СМИ. Кроме того, банк предложил кредит на срок до 30 лет, чего на тот момент никто в Петербурге не делал, а также ввел услугу перекредитования тоже первым, вспоминает он.

Раньше на ипотечном рынке было немного игроков, а сейчас эту услугу предлагает практически каждый банк, говорит генеральный управляющий петербургским филиалом ММБ Александр Конышков. Новые банки размыли долю лидеров. Пятерка лидеров изменится и в следующем году, уверен он.

Расстановку сил на рынке изменили новые игроки, ипотечные продукты которых были ориентированы на потребности клиента: быстрое рассмотрение заявки, подтверждение дохода в свободной форме, низкие комиссии, объясняет представитель петербургского банковского сообщества. Крупнейшие банки, по его словам, проспали бум и только к концу года стали подгонять параметры кредитов под среднерыночные условия.



Главная --> Публикации