Главная --> Публикации --> Борис иванишвили докупил 20% гостиницы на тверской Электросталь: новостройки как знак перемен "лазурный блюз" третьего тысячелетия Сделки с жильем. квартира «с нагрузкой» Рисовать — не строить

Понятие дома бизнес-класса появилось в России в начале 90-х годов, когда в столице начали возводить первые монолитно-кирпичные дома. Это был некий промежуточный класс между типовым панельным жильем, которым застраивались окраины Москвы, и элитными квартирами в центре. С тех пор стандарты и параметры бизнес-класса изменились, но участники рынка и через десять лет не могут сформулировать единые критерии, по которым можно было бы определить принадлежность жилья к бизнес-классу.

Продаем жилье бизнес-класса такую рекламу можно увидеть рядом с любой стройкой, на которой возводятся кирпично-монолитные дома. Сегодня даже типовой монолит на окраине Москвы реализуется как бизнес, невзирая на район, отсутствие инфраструктуры и другие параметры, раскрывают секреты знакомые риэлторы. Стоит ли этому удивляться? Цены в этом сегменте рынка за три квартала нынешнего года выросли на 60%, а стоимость домов БК, по данным Vesco Realty, составляет от $3,7 до $8 тыс. за квадратный метр. В Миэль-недвижимости называют более высокие показатели 5 11 тыс. $/кв. метр. Жесткая классификация по типам жилья в России отсутствует, вследствие чего застройщики сами определяют параметры бизнеса. Причем зачаcтую очень вольно.

Ряд аналитиков считают такое количество критериев излишним. Кирпично-монолитный жилой комплекс с огороженной территорией и парковкой это тот минимум, который необходим для такого типа жилья. Наличие инфраструктуры уже вторичный показатель, особенно в условиях дефицита свободных мест под застройку, считают в Межрегиональной девелоперской компании (МДК). Эксперты к сегменту БК нередко относят и так называемые сталинские дома. Правда, в большинстве своем такие объекты редко соответствуют современным требованиям рынка.

По словам экспертов, дом БК должен обладать следующими характеристиками: кирпично-монолитное здание, построенное по индивидуальному архитектурному проекту, наличие подземного паркинга, охраняемой территории, качественных коммуникаций и отделки лестниц, лифтов, холлов, просторные современные планировки. Панельные дома не могут называться бизнес-классом это единственный пункт, с которым согласны все без исключения участники рынка. Как объяснили в компании Агент 002, бизнес-дом должен быть расположен в удобном с точки зрения транспортной доступности месте, с развитой инфраструктурой. Желательно наличие поблизости зеленых зон и хорошего вида из окон. Управляющий партнер Миэль-недвижимости Оксана Каарма уточняет: Основной признак месторасположение объекта. Можно построить замечательный дом в районе массовой застройки, и он не будет домом бизнес-класса, потому что социальная среда не соответствует этому уровню (ведь в домах бизнес-класса проживают люди с достатком значительно выше среднего). Впрочем, ряд риэлторов уверены: дома БК самодостаточны, они обладают всей необходимой инфраструктурой, изолированы от соседних строений, поэтому даже наличие рядом с ними обычных панелей или социального жилья нисколько не мешает. Среди других признаков Оксана Каарма выделяет индивидуальный архитектурный образ объекта, огороженную придомовую территорию и различные изыски в оформлении холлов, лифтов. Еще один показатель площадь квартиры: в БК она в среднем на 20% больше, чем в более дешевых сегментах.

В компании RIGroup уверены настоящего бизнес-класса в Москве совсем немного, в целом по рынку к БК относятся не более 15% домов, рекламирующихся и выставленных на продажу по ценам не ниже $4 тыс. за квадратный метр, что является низшей границей, разделяющей эконом- и бизнес-классы. А как считает директор департамента городской недвижимости агентства Vesco Realty Вера Лукина, из общего количества предложений на первичном рынке на долю бизнес-класса приходится 40%.

Размах обмана.
Различаются взгляды экспертов и в отношении количества предлагаемых на рынке домов категории псевдобизнеса. Их на рынке немного, уверяет Оксана Каарма, при этом соглашается, что четко прописанных правил сегментирования все же нет. По мнению же заместителя директора департамента реализации компании МИАН-девелопмент Натальи Усовой, примеров некорректного позиционирования объектов девелоперами предостаточно. По ее словам, наиболее типичные случаи, когда застройщик рекламирует объект классом выше, чем он есть на самом деле. Например, местоположение или качество строительства не соответствуют заявленному уровню. Есть и обратные ситуации, когда БК пытаются выдать за элитное жилье. Чаще всего так поступают при продаже объектов компании Дон-строй. Те же Алые паруса и другие высотки компании довольно качественные образцы БК, а вот цены на них выставляют как на элиту, заявил один из девелоперов на условиях анонимности.

Покупателям следует помнить: ввиду неблагоприятной экологической обстановки в ряде районов строительство жилых домов бизнес-класса ограничено. Так, в Юго-Восточном округе расположено большое количество промышленных предприятий, что не самым лучшим образом влияет на экологическую обстановку. Аналогичная ситуация и на востоке столицы, где основной объем строительства приходится на жилье эконом-класса.

Как заявили Ф. в компании Агент 002, сложно сказать, сколько сейчас на рынке псевдобизнеса, но такие объекты есть. Не все покупатели хорошо понимают разницу между различными типами домов, но одно только название бизнес-класс действует на них магически. Маркетологи строительных компаний, разумеется, этим пользуются. В зависимости от местоположения дома нередки случаи завышения его класса это непосредственно отражается на цене, естественно, в сторону повышения, подтвердили в компании Новая площадь.

В будущем году можно вполне ожидать увеличения домов БК. Девелоперам достаются участки на месте выведенных промзон. Скорее всего они будут застраиваться не отдельными зданиями, а целыми жилыми кварталами бизнес-класса, заявили в компании Конкордия эссет менеджмент. По мнению экспертов МДК, постепенно эконом-класс вытесняется за МКАД, а мест, где можно строить элитное жилье, остается все меньше, поэтому можно предположить, что именно сегмент БК ждет рост предложения.

Скромный выбор.
По мнению экспертов, сегодня на рынке наблюдается определенный дефицит качественных проектов. Спрос стабилен и имеет тенденцию к росту, однако качество квартир, внутренняя и внешняя отделка домов зачастую не соответствуют ожиданиям покупателей. Жильцы квартир в домах БК предъявляют те же претензии к застройщикам, что и покупатели эконом-класса: неровные стены и потолки, некачественные стеклопакеты, неработающие лифты, объясняют в RIGroup. Видимо, поэтому экспертам пришлось немало потрудиться, чтобы привести примеры интересных объектов бизнес-класса. Оксана Каарма выделила жилищный комплекс Приват-сквер, расположенный рядом с Ходынским полем. Комплекс из четырех корпусов (всего 821 квартира) граничит с природным парком Березовая роща, а между домами проходит липовая аллея. Стоимость квартир здесь колеблется от $5 тыс. до $11 тыс. Весьма высоко оценили многие из экспертов и ЖК Гранд-парк, окончательная сдача которого планируется в 2007 году. В распоряжении владельцев квартир будут четыре детских сада, школа, детская поликлиника, прачечные, салоны красоты, авиакассы, отделения банков. Наталья Усова выделила из общей массы ЖК Северный парк в том же Северном административном округе, где квартиры сдаются под чистовую отделку, то есть покупатель въезжает в уже не требующую ремонта квартиру. Архитектура внутреннего пространства предусматривает нестандартные решения, кроме того, в доме изначально запланированы качественные инженерные системы, добавляет Наталья Усова. Но, пожалуй, главное преимущество местоположение: Северный парк граничит с Химкинским водохранилищем и исторической лесопарковой зоной Покровское-Стрешнево. Квартиры с видом на зеленые массивы и водные пейзажи продают по цене от $4,7 тыс. до $7 тыс. за квадратный метр. Один из наиболее привлекательных вариантов по цене и качеству уже сданный дом БК на улице Б. Академическая, владение 6 По мнению специалистов компании Агент 002, неплохие предложения есть и на юго-западном направлении. Здесь построены ЖК Три капитана и Пифагор. Первый находится рядом с Битцевским парком, а инфраструктура включает физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детский сад и двухуровневый подземно-наземный гараж.

Элита уходит в бизнес

Тенденция

По данным Vesco Realty, в последнее время сегмент класса бизнес пополнило предложение более высокой ценовой категории, в котором отчетливо прослеживаются черты элитного жилья. Однозначно отнести их к той или иной категории сложно это скорее БК с приставкой супер. Среди таких проектов выделяются Английский квартал в районе Шмитовского проезда, Мещанском районе и Хамовниках. В то же время спрос на БК уменьшился в связи с переориентацией потенциальных покупателей на ближайшее Подмосковье. За $500 тыс. потребитель сможет купить квартиру бизнес-класса лишь в спальных районах Москвы, при этом ее площадь вряд ли будет превышать 100 кв. метров. Между тем за те же деньги можно приобрести загородное жилье на расстоянии 20 километров от столицы площадью в два раза больше от 200 до 250 кв. метров.

В сегмент БК приходят новые клиенты те, кто отказался от покупки элитной недвижимости.

В настоящее время, по данным управляющего партнера компании Mayfair Properties Марины Маркаровой, на Рублево-Успенское шоссе приходится около 23% спроса на загородную недвижимость элитного сегмента, а на Новорижское - 21%. В то же время, поясняет Литинецкая, почти вдвое, с 9% до 16%, выросла популярность Калужского шоссе; с 6% до 8% - Минского направления и около 12% покупательского спроса пришлось на Киевское шоссе. Покупатели больше не хотят переплачивать за престиж, - уверен гендиректор брокерского дома Золотые Ворота Роман Мурадян. - Сегодня для них гораздо важнее такие критерии, как экология, размер участка или транспортная доступность.

Новое исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006, ирн.RU)>>
Популярность загородной недвижимости по наиболее престижным направлениям Подмосковья - Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе в последнее время уменьшается. По словам руководителя департамента загородной недвижимости Blackwood Марии Литинецкой, по сравнению с 2005-м в текущем году их совокупная доля сократилась на 10%.

Невысоко оценивают эксперты престижные направления и по другим критериям. По мнению Ветлугиной, вдоль Рублево-Успенского шоссе возведено огромное количество некачественной недвижимости, построенной в 1990-е годы. Роман Мурадян серьезную проблему видит в достаточно плотной застройке. Дома на Рублевке расположены окно в окно, что, конечно, не улучшает качества жизни. Похожая ситуация и на Новорижском шоссе, - отмечает он. - Кроме того, по обоим направлениям очень мало зеленных насаждений. При этом, как утверждает Ветлугина, цены на загородную недвижимость Рублево-Успенского шоссе почти в два раза выше, чем на любом другом.

Между тем последний фактор как раз и стал серьезной проблемой для жителей Рублевки. На дорогу от Барвихи до Кутузовского проспекта в часы пик уходит примерно 1,5-2 часа, - объясняет Мурадян. Ситуация с Новорижским шоссе складывается не лучше, а ведь застройщики этого направления преподносят его потребителю не иначе, как скоростное. На самом деле качество трассы оставляет желать лучшего. Она не освещена, к тому же здесь устарело дорожное покрытие, - отмечает заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. А Роман Мурадян добавляет, что основные проблемы у автомобилистов возникают при въезде в Москву, где они регулярно попадают в пробку. Ветлугина подчеркивает, что в отличие от этих трасс Киевское и Калужское шоссе находятся в идеальном состоянии, причем заторы здесь бывают очень редко, естественно, по московским меркам.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Цены на Калужском шоссе будут только расти, для инвестиций в загородную недвижимость это самое привлекательное направление сегодня, - уверен Мурадян. По мнению экспертов, разрыв цен между Калужским и Рублево-Успенским шоссе со временем серьезно сократится. Ни одна трасса не имеет такую престижную историю, как Рублевка, - размышляет Ветлугина. - А что касается Новорижского направления, то его популярность вернется после завершения строительства Звенигородского проспекта.

Вместе с тем, все больше аналитиков рынка прогнозируют, что ипотечный бум постепенно идет на спад. Виной тому стоимость квартир, которая стала по-настоящему непомерной. На сегодняшний день квадратный метр жилья в столице стоит около 4 тыс долл, и пока уместно лишь говорить о возможном снижении темпов роста, но ни в коем случае не об удешевлении. Однако во всем мире жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра примерно равна ежемесячному доходу семьи. В Москве же это соотношение превышено более чем вдвое. В пользу цен, разумеется. Среднемесячный взнос по кредиту в среднем равняется 2 тыс долл, а банки редко выдают кредит, если ежемесячный платеж съедает более 50 проц доходов. В регионах, конечно, цены на жилье ниже, но и уровень заработных плат тоже, поэтому соотношение получается примерно одинаковое. В результате мы имеем замкнутый круг популярность ипотеки подстегивает цены на жилье, что, в свою очередь, делает жилье еще более недоступным.

Ипотека, несмотря на ее активное развитие и пропаганду, до сих пор остается малодоступным для россиян удовольствием. То и дело появляются сообщения, что банки снижают ставки по ипотечным кредитам. Не так давно до 11 проц годовых снизило ставки на покупку готового жилья Агентство по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/, а базовые ставки различных банков составляют сейчас порядка 10,5-12 проц годовых. Вроде бы растет и спрос на ипотеку. По данным того же АИЖК, в 1-м полугодии 2006 г доля сделок с использованием ипотеки составила 6 проц от общего числа сделок купли-продажи. А по данным БДО Юникон, на середину лета россияне были должны банкам около 300 млрд руб.

А, по мнению ведущего эксперта комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Елены Шокиной, высокие банковские ставки отнюдь не главная причина того, что ипотека пока не может стать по-настоящему народным инструментом. Ставка ограничена уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ, однако ее снижение все равно происходит. С ней согласен и директор департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка Сергей Бессонов. Он отметил, что если в 2002 г ставка АИЖК составляла 18 проц, то сейчас 11 проц. Снижение налицо, однако рост цен на жилье его с лихвой перекрывает.

Итак, что такое ипотека дорогое удовольствие или единственная возможность получить комфортное жилье? В этом попытались разобраться участники круглого стола Ипотека сегодня неоправданный риск или трезвый расчет? По мнению президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, переход от распределительной экономики к жизни в кредит очень непрост. И в нашей стране такой переход пока не осуществлен. Как можно дать народу возможность самому выбирать? Нет, надо создавать всякие фонды: инвестиционный, стабилизационный, пенсионные, и с их помощью распределять. Именно так считают многие наши государственные деятели, считает Г.Тосунян. Также, по его мнению, государство борется с инфляцией и растущими расходами бюджета путем урезания банковской составляющей. Все это приводит к тому, что кредиты остаются дорогими. Если у банковской сферы вынуты средства в огромных объемах, как в свое время их высасывали в ГКО, а теперь в Cтабфонд, то, разумеется, о нормальном развитии кредитования мечтать не приходится, заявил он.

Еще одна проблема ипотечного кредитования отсутствие длинных денег. Именно длинные кредитные ресурсы обычно используются для выдачи ипотечных кредитов, а их российские банки, как правило, получают за рубежом. Это, по словам начальника отдела ипотечного кредитования банка Союз Елены Манукян, могут позволить себе лишь 30 крупнейших российских банков. Получается, что только эти 30 банков могут всерьез заниматься ипотекой, - подчеркивает она. Сами же отечественные банки не любят давать деньги в кредит на долгий срок ввиду непредсказуемости экономической ситуации. К тому же, при рефинансировании закладных банки должны платить налог на прибыль в размере 24 проц. Если государство считает развитие ипотеки своим приоритетом, то налоговая политика должна быть изменена, - полагает Е.Манукян.

Жилье же, по мнению Е.Шохиной, дорожает из-за дефицита предложения Несмотря на то, что ставки снижаются, объемы ипотеки растут, получить ипотечный кредит по-прежнему проблематично, - отмечает она. Дело в том, что ипотека увеличивает спрос на жилье, а строительные компании оставляют объемы строительства на прежнем уровне. Впрочем, о причинах удорожания квартир говорят часто, и ипотечная версия лишь одна из многих. Основная же инвестиционная. Недвижимость стала, пожалуй, самым привлекательным инструментом для получения дохода, - отмечает директор Департамента брокерских услуг Брокерского дома Золотые Ворота Александр Кукояки. Прибыльность по операциям с недвижимостью превысила все мыслимые пределы за год прогнозируемый рост стоимости жилья оценивается от 80 до 100 проц; ни акции, ни банковские депозиты не могут обеспечить подобной доходности. Между тем, А.Кукояки прогнозирует, что ближе к концу года предложение объектов недвижимости увеличится, тогда как спрос остается стабильно высоким. Это своего рода цепная реакция, и, в результате, я прогнозирую, что за весь период с сентября по декабрь цены на московские квартиры вырастут максимум на 15-17 проц, - говорит он.

Вообще, по мнению участников дискуссии, ипотека дело хорошее, только ей пока не хватает пиара. Многие люди ничего не знают об этом, боятся или полны предубеждений. В нашем обществе довольно широко укоренилось представление о том, что брать в долг постыдно. Дескать, лучше ютиться в однокомнатной квартире с мамой и семьей старшей сестры, но быть свободным от ипотечной кабалы. Это убеждение нужно менять, считают банкиры и риэлтеры. Конечно, самый свободный человек это бомж с бутылкой: ему ничего не нужно, и он по-своему счастлив, - обрисовал ситуацию Г.Тосунян. Однако свобода современного цивилизованного человека в том, чтобы брать кредиты и с их помощью жить лучше уже сегодня, а не через 20 лет, когда подойдет срок получения социальной квартиры от государства. Пиарить нужно не ипотечный кредит, а возможность выбора уровня жизни, сделали вывод участники круглого стола. И вообще, наши заемщики находятся в более привилегированном положении, чем западные: у них нельзя досрочно погасить кредит в течение 5-6 лет, в России же это можно сделать через 6-12 месяцев. Только вот вряд ли те, кто сможет за год наскрести 150-200 тыс долл вряд ли будут нуждаться в ипотеке.

Но это, в сущности, проблемы банков. Как они будут их решать в условиях все возрастающей конкуренции за клиента, самих потенциальных заемщиков волнует мало. Для них важно другое: на какую квартиру лучше брать кредит вторичку или новостройку? Заем на квартиру в строящемся доме наиболее выгоден с материальной точки зрения, но он же и наиболее рискованный и для банков, и для их клиентов. Стоит хотя бы вспомнить ситуацию с обманутыми дольщиками. Строго говоря, ипотечным такой кредит не является, подчеркивают участники дискуссии. Было бы разумнее назвать его кредитом на строительство жилья. В этом случае, в залоге у банка остается не квартира /она пока не построена/, а лишь имущественные права на нее. Из-за этого взять кредит на вторичное жилье намного легче, чем на новостройки. Однако сейчас есть и такие программы - по закону недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. К тому же, это обещает несколько большие гарантии заемщикам ведь кроме них в благополучном завершении строительства будет заинтересован и банк, который лишний раз убедится в добросовестности застройщика.

Судя по всему, и у власти нет рецептов решения жилищного вопроса. На заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Владимир Путин признал, что реализации проекта Доступное жилье препятствует тяжелый пласт застарелых проблем. Он еще раз заявил о необходимости запустить инструменты для реального развития ипотеки. А сегодня первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев пригрозил увольнять чиновников на местах, мешающих реализации национального проекта Доступное жилье. Похоже, этот инструмент станет наиболее весомым. Дай бог, если он подействует
Как показывает опыт кризисов рынка жилья в мегаполисах, первым начинает падать в цене жилье бизнес-класса. В Москве оно даже в лучшие для рынка времена продавалось со скрипом по причине своего невнятного позиционирования.

Однако участники дискуссии признают и то, что доходы россиян сегодня крайне низкие. Ведь, по разным данным, только 5-10 проц россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом. И те 3,5-4 тыс долл в месяц, которые должна иметь семья, чтобы взять кредит на жилье, для многих остаются невыполнимой мечтой. Но даже если трое-четверо работающих в семье все же зарабатывают такие деньги, непонятно, как все они будут ютиться в однокомнатной квартире. Ведь только на нее хватит их совокупных средств, по крайней мере, в Москве. Так что о хорошем качестве жизни говорить не приходится и в этом случае. Между тем, по мнению экспертов, банки вскоре могут еще больше ужесточить условия выдачи таких займов. Ведь чем дольше растут цены на жилье, тем больше вероятность, что этот рост в конце концов прекратиться, и предмет залога, то есть квартира, может существенно обесцениться.

Считается, что в ценовом плане к среднему сегменту относится жилье стоимостью от $400 тыс. до $1 млн. Но внутри этой вилки встречаются необычайно разнообразные предложения от панели, расположенной в приличном месте, до высококлассных домов, которые проигрывают элитным только из-за неказистости того же местоположения. Отсутствие внятной классификации ведет к размыванию критериев в ценообразовании. На практике нередки такие казусы, как, например, новый дом ДОН-Строя в Измайлово (монолитная высотка) и панель серии И-155 компании СУ-155 на Калужском шоссе, которые стоят одних и тех же денег.

Попытаемся для начала разобраться, что же такое сегодня бизнес-класс и кому он нужен? Дело в том, что с жильем экономкласса и домами для представителей так называемой элиты все понятно: где строить, как продавать, кто выступит в качестве приобретателя. А вот с бизнес-классом все далеко не так очевидно. К нему сегодня относят самые разные дома. Четкой системы классификации подобного жилья на рынке недвижимости до сих пор не существует, рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Каждый риэлтер и застройщик руководствуется в этом вопросе собственными соображениями, стандартами и опытом. Для них класс дома, скорее, образ, миф, который нужен для продвижения объекта. А вот покупателю критерии классификации необходимы, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества.

Несмотря на размытость характеристик, попробуем все же выделить некие общие черты, присущие для подавляющей части жилья бизнес-класса. Прежде всего под этой вывеской находятся монолитные дома с подземным гаражом (иногда к нему прибавляется еще наземная гостевая стоянка), огороженной придомовой территорией и определенным набором объектов инфраструктуры. Жилье бизнес-класса, как правило, располагается в районах с хорошей экологией и транспортной инфраструктурой, а также территориально близких к деловым центрам города, говорит управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма. В Москве таким требованиям отвечают, к примеру, Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа, где экологическая обстановка наиболее благоприятная, а также северные районы Москвы по Ленинградскому шоссе. Правда, в районе Ленинградки из-за дефицита свободной земли очень мало новостроек. Цены, соответственно, высоки. Поэтому новые строительные проекты, особенно те, что расположены вблизи шоссе, реализуются в сегменте бизнес-премиум. Наиболее же высока концентрация домов бизнес-класса в районе Парка Победы, улицы Пырьева и в Крылатском.

Ни рыба ни мясо
В сущности, вместо понятной рынку классификации в настоящее время мы имеем расплывчатое представление: бизнес-класс это нечто абстрактное, что, с одной стороны, не является панелью, а с другой не расположено на Остоженке. В какой-то степени более точным критерием для отнесения объекта к разряду бизнес-класса может служить его цена. Так, средняя стоимость подобного жилья в столице составляет сегодня около $5 тыс. за квадрат, а площадь квартир колеблется от 50 до 220 кв. м. Соответственно, средний бюджет на покупку равняется примерно $700 тыс. Любопытно, что при столь серьезной абсолютной цене объектов бизнес-класса квадратный метр в них не сильно дороже квадрата в самом востребованном типе московских квартир однокомнатной хрущевке площадью до 25 кв. м и, соответственно, общей стоимостью $100 тыс. То есть абсолютную цену бизнес-квартир определяет в первую очередь метраж, а разница в ценах между жильем бизнес- и экономклассов определяется прежде всего разницей в абсолютных ценах, вызванных разницей общей площади реализуемых квартир.

Все представители описанной категории успешные люди, для которых важен состав социума, в котором они будут жить. Они желают иметь в качестве соседей близких по положению в обществе и материальному благосостоянию людей. Обеспеченные люди, готовые выложить за квартиру в среднем $700 тыс., естественно, не хотят иметь в качестве соседей неблагополучные семьи, алкоголиков ипр. Не хотят, чтобы их дом был втиснут между обшарпанными панельками, чтобы приходилось оставлять свою машину возле дома с риском однажды обнаружить ее разбитой, и бояться за жену с ребенком, которым негде погулять.

Идем дальше. Для объекта бизнес-класса характерны индивидуальные архитектурные проекты и большой (иногда чересчур) метраж квартир. В среднем площадь однушек составляет 5070 кв. м, двушек 70100 кв. м, трешек 100130 кв. м. Площадь четырехкомнатного жилья доходит до 160 кв. м. Более того, на сегодняшнем рынке господствует тенденция к увеличению и этих форматов: застройщики нередко предпочитают делать крупную нарезку квартир по 220240 кв. м. Зато, в отличие от элитных домов, количество квартир в объектах бизнес-класса практически не ограниченно. Получается этакий муравейник для недоолигархов.
Хочешь, я куплю соседей? Портрет покупателя жилья бизнес-класса размыт в той же степени, что и признаки данного сегмента рынка недвижимости. Риэлтеры склонны определять таких клиентов, как представителей верхушки среднего класса. По мнению Оксаны Каармы, среди них больше всего чиновников, деятелей культуры и искусства (каких-либо возрастных спецификаций нет), а также менеджеров среднего и высшего звена, работающих в крупных компаниях (как правило, 3545 лет). Сергей Лядов дополняет этот перечень владельцами малого и среднего бизнеса с совокупным доходом на семью от $5 тыс. в месяц. По данным маркетолога корпорации ИНКОМ-недвижимость Ирины Егоровой, более 50% покупателей квартир бизнес-класса приезжие из регионов.

Самая большая путаница в голове покупателя возникает при виде квартир верхнего сегмента бизнес-класса, которые по стоимости способны соревноваться с элитным жильем меньшей площади. В зависимости от различных обстоятельств (возраст, социальный и семейный статус ипр.) потенциальный новосел выбирает тот или иной вариант. Молодой амбициозный человек остановится на меньшей по размеру, но более престижной квартире. А вот семья из трех человек откажется от приобретения однушки бизнес-класса из-за того, что при сравнительно большом метраже она включает только одну комнату. Жить семье с ребенком в ней неудобно, поэтому такие покупатели, скорее, станут ориентироваться на варианты площадью около 100 кв. м.

Защищенность от подобного рода неприятностей способны дать либо местоположение в адекватном районе, где в качестве приятного соседства выступают так называемые цэковские дома, либо крупные жилые комплексы с однородным составом жильцов и охраняемой территорией. Екатерина Семихатова, PR-директор концерна Крост: Сейчас недостаточно построить красивый и престижный дом, нужно еще создать вокруг него определенную среду. Окружить его другими домами не менее достойного уровня, насытить этот квартал инфраструктурными объектами, сформировать социальную среду.

Второе место, заслуживающее упоминания в контексте этой статьи, Кутузовский проспект, отличающийся от Ленинского в худшую сторону лишь нехваткой продуктовых магазинов. На третьем месте привлекательный район Крылатское, который, однако, в последнее время отличался несколько завышенными ценами на жилье.

Уроки географии
Посмотрим на территорию обитания бизнес-класса в меньшем масштабе. Как уже упоминалось, наиболее подходящими местами для размещения жилья данного типа являются Западный, Северо-Западный, Юго-Западный и отчасти Северный округа. Но что такое, если приглядеться поближе, например, Западный округ? Конечно, он обладает достоинствами, которые никто не станет оспаривать, скажем небольшим количеством промышленных предприятий. Но все же это огромная территория, где найдется не один и не два унылых, а то и устрашающих хрущобных района. В ЗАО можно выделить следующих явных фаворитов для героев нашего повествования. В первую очередь это Ленинский проспект, который на сегодня достаточно престижен, отличается хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Наконец, на Ленинском довольно зелено. Закономерно, что здесь возводят много объектов высокого класса.

Дом в разрезе
Подойдем непосредственно к дому. Монолитное строительство позволяет реализовать самые смелые замыслы архитекторов. Однако подчас фантазия создателей приводит к появлению спорных планировочных решений: неудачному соотношению общей и жилой площади, причудливой конфигурации комнат, некомфортному размещению кухни и санузлов и т.п. К тому же декларируемая свободная планировка лишь отчасти может называться таковой, поскольку не всегда форма и площадь квартиры позволяют варьировать количество и размеры помещений по замыслу покупателя.

Северо-запад столицы в плане застройки бизнес-класса может похвастаться обустроенными окрестностями станции метро Щукинская и районом Строгино. Здесь все ясно это Гранд Паркъ, Алые паруса, несколько неплохих домов между станциями метро Октябрьское поле и Щукинская, да и в Строгино теперь есть на что посмотреть.

Среди значимых качеств для дома бизнес-класса следует назвать и наличие достаточного количества машиномест в подземном гараже. Как ни странно, реальная ситуация в этом вопросе пока далека от идеальной: даже в комплексах повышенной комфортности соотношение квартир и мест только приближается к пропорции 1:1, что позволяет застройщикам легко создавать ажиотаж и распродавать машиноместа по сильно завышенным ценам. К сожалению, для Москвы пока вполне рядовое явление это гараж дороже самой машины.

Не слишком удачны и часто встречающиеся чересчур большие площади (220240 кв. м), тогда как наиболее востребованными являются 100150-метровые квартиры. Нельзя не упомянуть и еще один параметр, на который обращают внимание большинство покупателей. Высота потолков в доме должна составлять не менее 3 м, причем уже после ремонта, поскольку настил полов и установка потолков вполне способны съесть 2025 см. Иначе говоря, в строящемся доме требуемый показатель должен быть на уровне 3,23,3 м. Однако далеко не все объекты, продающиеся в данном сегменте, отвечают этому требованию.

Примечательно, что при покупке квартиры в строящемся доме все эти и многие другие сервисы кажутся совершенно необходимыми, но после ввода здания в эксплуатацию инфраструктура оказывается мало востребованной, а содержание ее при этом ложится на плечи жильцов. Даже продуктовый магазин не всегда окупается: жители предпочитают раз в неделю выезжать за покупками в крупный торговый комплекс, а поблизости покупать лишь хлеб, молоко и сигареты. То же можно сказать и об объектах спортивной инфраструктуры: одних жильцов не устраивает набор тренажеров, другие предпочитают групповые занятия, третьим необходим бассейн и т.п. Так что инфраструктурный набор дома бизнес-класса пока, проходит обкатку, и можно надеяться, что идеальная формула со временем будет найдена.

Следующий немаловажный пункт наличие инфраструктуры в доме. По словам Сергея Лядова, существует заблуждение, что в доме бизнес-класса инфраструктура должна быть насыщенной. На самом деле главное, чтобы в нее входили объекты, без которых возникает дискомфорт проживания. Правда, оптимальный состав объектов пока не определен: желания покупателей слишком расходятся. Большинство из них были бы не против видеть в своем доме тренажерный зал, прачечную, продуктовый магазин, салон красоты, кафе, бильярдную, детскую комнату и отделение банка.

По мнению заместителя генерального директора компании МИАН-Девелопмент Натальи Саакянц, тенденция развития рынка такова, что в Москве будут возводиться не отдельные дома бизнес-класса с прилегающими территориями и даже не жилые комплексы, включающие несколько домов, а целые городские кварталы. Это обусловлено наличием свободной земли в районах, пригодных для строительства жилья среднего ценового сегмента. Кроме того, крупным компаниям намного интереснее заниматься возведением целого квартала с собственной инфраструктурой, нежели строить единичные дома. Тенденция эта выгодна и для покупателей. Все идет к тому, что именно жилые кварталы будут считаться бизнес-классом, поскольку способны предоставить жильцам все необходимое для комфортного проживания: сервис, безопасность, адекватное социальное окружение ипр.

Расти большой
На сегодня в Москве существует несколько объектов, отвечающих всем параметрам бизнес-класса, это жилые комплексы Гранд Паркъ, Шуваловский, Алые паруса и Воробьевы горы. В них и цена, и расположение, и набор инфраструктуры близки к оптимальным. Все характеристики понятны, адекватны и объяснимы. Специалисты выделяют на рынке недвижимости Москвы последние проекты компании Квартал на улице Удальцова и жилой комплекс Крылатские огни, а также ряд объектов, возведенных на московских набережных. Не стоит сбрасывать со счетов и такие комплексы, как Лазурный блюз в Строгино и Приват-Сквер на Песчаной улице.

Критерий местоположения в инвестиционной табели о рангах бизнес-класса тоже слегка поплыл. Место перестало быть гарантией роста вложенных денег. Еще несколько лет назад главным критерием приобретаемого жилья считалась престижность района. Даже неадекватно дорогие квартиры раскупались почти мгновенно, несмотря на то, что зачастую модные дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных районах, строились из дорогих, но не самых качественных материалов, говорит Оксана Каарма. Сегодня предпочтения покупателей изменились. Одной из главных составляющих престижности района теперь является благоприятная экология. Потребители отдают предпочтение домам в зеленых зонах. Поэтому тем частным инвесторам, которые намерены вкладываться в новостройки бизнес-класса, рекомендуется обращать внимание на наличие рядом с жилыми домами парков, скверов, зон отдыха.

Ценные замечания
Главный вопрос, который встает теперь перед покупателями, принявшими решение о приобретении жилья в новостройках бизнес-класса в столице, можно сформулировать приблизительно следующим образом: стоят ли эти квартиры таких денег? Однозначного ответа на него у риэлтеров найти не удалось. Большинство, пожимая плечами, ограничиваются ответом, что раз покупают значит, стоят. Весь дом вряд ли может зависнуть, утверждает Сергей Лядов. Более вероятна ситуация, при которой долго не продаются квартиры на нижних этажах с неблагоприятными видами из окон. Согласимся с этим мнением, благо, в целом по Москве средняя стоимость квадратного метра новостроек достигла отметки $5 тыс. А вот инвестиционный потенциал роста цен на эти объекты, во всяком случае в обозримом будущем, вызывает серьезные сомнения. Например, некоторые аналитики предсказывают, что проблемы с реализацией могут возникнуть с квартирами площадью более 200 кв. м: это неформатное жилье, продать которое непросто.



Главная --> Публикации