Главная --> Публикации --> Заповедный кипр Борис иванишвили докупил 20% гостиницы на тверской Электросталь: новостройки как знак перемен "лазурный блюз" третьего тысячелетия Сделки с жильем. квартира «с нагрузкой»

То, что творится в Москве, отчасти напоминает и эти фильмы, и вообще кино, снятое в голливудском стиле комедии-абсурда 1950-х гг. За логикой властей федеральных, муниципальных и инвесторов коммерческой недвижимости всегда сложно было уследить. Теперь любимый прием режиссеров все смешалось в доме Облонских вошел в жизнь столицы. Противоречивые идеи скоро достигнут критической массы.

В известном голливудском фильме Скала, выпущенном на экраны в 1995 г. и собравшем $300 млн в мировом прокате, в бывшую тюрьму Алькатрас на острове в США водят туристов, превратив ее в своеобразный аттракцион. Но однажды туристов там захватывают в заложники военные-экстремисты. В другом фильме Трасса-60 2002 г. герой неожиданно попадает в странный городок, в котором все всегда счастливы. Как выясняется, его жителям дают что-то вроде наркотика, вызывающего состояние эйфории, они забывают о своих заботах и делают что хотят. Но они не подозревают, что являются заключенными.

Интересно, что ответит на предложение ФСИН мэр Москвы Юрий Лужков, ведь все эти знаменитые заведения находятся на его территории. Может быть, он будет против. Однако предложение самого мэра перебазировать столичную игорную индустрию даже не за МКАД, а в Иваново (об этом объявил мэр лично, как сообщило агентство Прайм-ТАСС) тоже очень удивляет. Вроде бы администрация всегда любила праздники в столице. Оказывается, у правительства Ивановской области есть для воплощения проекта специальная большая площадка вдали от промышленных центров. В былые времена такие уединенные места выбирались как раз, наоборот, для строительства СИЗО.

Две новые мегаидеи перестроить московские тюрьмы в комплексы развлечений и вывести все игорные заведения из города в Ивановскую область, с глаз долой за 300 км от столицы. Экскурсии в знаменитые российские тюрьмы давно устраиваются для туристов. В Петропавловскую крепость в Санкт-Петербурге, где отбывали срок легендарные писатели Достоевский, Горький, декабрист Рылеев и княжна Тараканова, до сих пор водят ценителей истории. А за день пребывания во Владимирском централе с участников тура берут 3000 руб. В Москве тоже есть известные следственные изоляторы Матросская Тишина, Бутырская и Таганская тюрьмы, которые входят в обзорные программы для гостей столицы. Но оставим это как личное дело туристов любителей нестандартных приключений. Однако когда что-то вроде такого аттракциона пытаются устроить представители государства в стране, а не турбюро, это становится уже делом каждого. Осенью Федеральная служба исполнения наказаний (ФСИН) заявила о намерении перестроить известные СИЗО, в числе которых Матросская Тишина и Бутырка, в развлекательные комплексы с помощью государства, которое, конечно же, начнет взывать к инвесторам. Но, как сообщило агентство Интерфакс, частные инвесторы уже отказываются выкупать СИЗО. Они боятся, что проекты будут нерентабельными, в частности, из-за того, что взамен власти требуют строить новые изоляторы.

Тот факт, что в ход пошли тюремные здания, конечно, можно объяснить дефицитом развлекательной недвижимости и вообще форматов развлечений в Москве. Пожалуй, более-менее насыщен сектор кафе и кинотеатров. Но боулинг-клубы, казино и особенно полноценные развлекательные клубы, в которых был бы представлен комплекс разных видов досуга, не найти во многих районах. Речь идет, например, о таких клубах, для которых отведены отдельно стоящие здания в несколько этажей. Как Чемпион рядом со ст. м. Войковская, Пилот недалеко от ст. м. Улица 1905 года или Космик недалеко от ст. м. Парк культуры. Такой формат в дефиците. Боулинг-клубов в Москве, по оценкам участников рынка, тоже еще недостаточно. Построено не больше 1000 дорожек, и на одну такую приходится около 10 000 игроков, тогда как в США всего 2000 на дорожку. Из 40 наиболее крупных московских казино нет ни одного, которым бы управлял зарубежный оператор.

Получается, что власти разных уровней, не согласовав друг с другом прожекты, одной рукой сносят развлекательные учреждения города, а другой возрождают их довольно странным способом. Где логика?

Москву же официально объявим деловым центром. Тогда уж логично здания СИЗО перестраивать сразу в бизнес-центры. Но как бы не случилось перегиба в обратную сторону

Пора определиться. Либо мы не сносим существующие клубы, либо продолжаем поиски помещения для игорных операторов, пусть и на территориях СИЗО. Либо прокладываем хорошие автотрассы до Ивановской области, подключив к этому все ресурсы столичного дорожно-строительного комплекса вместе с вездесущим Дормостом и неуловимым Организатором, а также городской бюджет. И налаживаем транспортные коммуникации, запуская в сторону Иванова маршрутки Автолайна. Ивановская область очень хочет, по словам ее губернатора Михаила Меня, реализовать развлекательный проект, так как он позволит региону существовать за счет собственных средств. Кто знает, может статься, найдется и инвестор такого масштаба. Например, Шалва Чигиринский, компания которого СТ Групп, обходясь лишь своими силами, может застроить целый квартал. Или Арас Агаларов, создатель торгово-развлекательного оазиса на МКАД, который сможет подключить к мегапроекту каких-нибудь австралийских пакеров, макдоналдов или джонсонов, съевших собаку на игорном деле.

Но по замыслу ведущих архитекторов Москвы площадь в будущем должна выглядеть внушительно. Все варианты проекта ее реконструкции включают несколько офисных высоток. Одна будет возведена на месте казино Корона между 1-й и 2-й Брестскими улицами компанией Стройинком-К, подконтрольной Льву Леваеву. Голова кругом идет от перенасыщения бедной площади и окрестностей офисными проектами. Они будут и на поверхности (две башни Леваева и третья его и Чигиринского), и под землей (тоже Стройинком-К, 112 000 кв. м). А сами железнодорожные пути сверху накроет очередное многофункциональное чудо на 330 000 кв. м, в основном офисных. Комплекс протянется от Белорусского до Савеловского вокзала. Правда, где-то в его галереях будет спортивно-развлекательный центр спасибо Льву Леваеву. Это дешевле, чем вывести Бутырскую тюрьму.
Количество новых офисных площадей, которые выйдут на рынок в ближайшие год-два, превысит показатели прошлых лет в разы, в связи с чем большинство участников рынка пребывают в пессимизме. Местные газеты дружно цитируют аналитиков, убежденных в скорой стагнации рынка и даже его кризисе. О росте цен и ставок аренды придется забыть, поиск арендаторов, от которых сейчас нет отбоя, станет проблемой, часть ранее построенных бизнес-центров опустеет, а оставшиеся будут вести долгую изматывающую борьбу за клиента. Словом, о былой доходности останутся лишь воспоминания. Пришло время переключиться на другие растущие сегменты рынка скажем, на торговую или складскую недвижимость.

Взглянем на площадь Белорусского вокзала. Это и есть тот самый громкий проект Москва-Сити? спросят иностранные туристы, въезжая лет через шесть в легендарную столицу мира через ее северные ворота, по Ленинградскому проспекту. Нет, Сити у нас начинается на Краснопресненской набережной. А это площадь Тверской Заставы.

Скептики

Довольно странно на этом фоне выглядят девелоперы, упорно продолжающие закладывать все новые проекты бизнес-центров, в том числе и почти ненужного по причине крайней дороговизны класса А. Спрашивается, на что сии романтики надеются?

В 2002-2004 гг. вводилось около 20 000-30 000 кв. м, в 2005 г. 50 000 кв. м, сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) пришлось около 60 000-65 000 кв. м, новых офисов классов В и выше до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, 850 000-900 000 кв. м. Суммарная площадь остальных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, около 300 000 кв. м.

Сейчас очевидно, что введение всех заявленных метров удовлетворит потребность рынка на годы вперед.

Игроки отметили падение доходности уже в 2005 г., когда количество вводимых центров возросло лишь до 50 000 кв. м, рост ставок аренды снизился до сопоставимых с инфляцией значений, и сроки окупаемости возросли. Быстрые деньги получалось сделать лишь за счет роста цен на офисы.

Сейчас суммарный объем заложенного предложения класса А уже приблизился к 150 000 кв. м, что в три раза больше всех введенных офисных площадей за прошлый год. Девелоперы рассчитывают на крупные компании, нуждающиеся в офисах представительского класса, однако большинство из них успели обзавестись build-to-suit Новосибирскэнерго, МТС, Ланта-банк, Белон, Внешторгбанк.

Самая печальная судьба, очевидно, ожидает офисы класса А. Они слишком дороги для Новосибирска заявленная ставка аренды должна составить около 1500 руб. за 1 кв. м в месяц. До сих пор ни одному из построенных и заявленных как А-класс бизнес-центров не удалось сдать площади по такой ставке. Даже Новоград, расположенный в лучшем месте на главной улице города в первой линии домов, был вынужден снизить заявленную ставку аренды 1400-1450 руб. в месяц до реальной 1100-1200 руб.

Оптимисты

Класс В более востребованный для Новосибирска продукт, но их владельцы должны быть готовы к жесткой конкуренции. Арендатор, получив возможность выбирать из разнообразного предложения, начнет капризничать, настаивать на снижении арендных ставок, дополнительном бесплатном сервисе и проч.

Офисы класса В строят Сайл: центр площадью 6000 кв. м на ул. С. Шамшиных, Струг (14 000 кв. м на пл. Калинина), ИСК Заельцовская и др.

На этом фоне странно выглядят проекты девелоперов, упорно инвестирующих в новые бизнес-центры. Сегмент класса А помимо РосЕвроПлазы площадью 27 000 кв. м (РосЕвроДевелопмент, сдача декабрь 2006 г.) пополнят бизнес-центры Гринвич площадью 34 000 кв. м (сдача конец 2007 г., девелопер Трансервис), Кобра площадью 22 000 кв. м (сдача 2007 г., Труд), бизнес-центр на ул. Шевченко площадью 30 000 кв. м (конец 2007 г., Новосибирскстроймонтаж), а также СТ Плаза площадью 45 000 кв. м московской СТ Групп Регион будет сдан в 2007 г. Строитель, дочка Новосибирскэнерго, возводящий бизнес-центр класса B площадью 55 000 кв. м, также планирует строительство здания площадью 20 000-40 000 кв. м.

Кто же прав?

Растущему бизнесу с каждым годом требуется все больше кабинетов, верят создатели этих проектов. Рост спроса на офисы можно сравнить с продажами иномарок, которые побили самые смелые прогнозы.

За тот же период промышленный рост составил 62%, в то время как по России 44%. Рост объема инвестиций в основной капитал вырос с 1999 по 2005 г. в 2,5 раза, в то время как по РФ на 80%. Физический объем розничной торговли вырос в 2,3 раза.

О развитии бизнеса можно судить по данным Росстата. По многим критериям показатели Новосибирской области опережают общероссийские. За период с 2005 по 1999 г. валовой региональный продукт Новосибирской области вырос на 75%, в то время как по России на 45%. В общем объеме большую роль играет промышленность, которой принадлежит 19%, на 2-м месте торговля 17%, транспорт 12%, на сельское хозяйство приходится лишь 9%.

Кстати, срок экспозиции для офисов в аренду и не думает увеличиваться и в среднем составляет около двух недель, по данным риэлторов. А в строящихся бизнес-центрах большая часть площадей находит своих арендаторов еще до момента сдачи здания в эксплуатацию. Например, в РосЕвроПлазе первые договоры аренды были заключены в конце прошлого года. В бизнес-центре, реконструированном из бывшего заводского цеха на пл. Калинина, сдано около половины площадей. Вспоминаются разговоры начала века, когда бизнес-центры только-только начали строиться: Зачем они нужны, когда все прекрасно по квартирам сидят!

За пять лет численность экономически активного населения увеличилась с 1,13 млн до 1,217 млн человек.

Москва не испытывает серьезных проблем с привлечением инвестиций в недвижимость, особенно в ее коммерческий сектор. Российские девелоперы на собственные и кредитные средства возводят и офисные центры, и торговые объекты. Но интерес иностранных инвесторов к столичному рынку недвижимости пока небольшой, хотя уже есть примеры финансирования строящихся объектов. Один из них многофункциональный комплекс на Новом Арбате, девелопер которого корейская компания Lotte Lotte. По расчетам московского правительства, участие в коммерческих проектах международных девелоперов будет способствовать появлению серьезной конкурентной среды и, как следствие, город сможет заключать инвестиционные контракты по более высоким ценам.

Первый показательный международный аукцион за право заключения инвестиционного контракта на строительство торгового комплекса, проводимый тендерным комитетом в режиме видеомоста между Москвой и Мюнхеном, закончился с выгодой для города. Цена лота превзошла самые смелые ожидания устроителей, а победа досталась россиянам компании Подмосковье. Представители зарубежных инвесторов тоже продемонстрировали неподдельный интерес к столичной земле, что вселяет в администрацию города надежду увидеть иностранных инвесторов на своей территории.

Путь инвесторов в Москву непрост. Особенно это касается международных инвестиций. Правительство Москвы ищет разные варианты сотрудничества. Один из них участие в международных выставках, проводимых за рубежом. Экспозиция Москвы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций Экспо Реал представлена с 1999 г. На каждый форум Москва готовит новые проекты и презентации, предлагает новые направления для сотрудничества на взаимовыгодных условиях. К примеру, на выставке Экспо Реал, проходившей в октябре 2006 г. в Германии (Мюнхен), правительство Москвы организовало показательный аукцион по продаже инвестиционного контракта в режиме видеомоста Москва Мюнхен, на участие в котором были приглашены как российские, так и международные компании.

Гора и Магомед

По предположению организаторов, видеоаукцион в первую очередь должен был заинтересовать инвесторов из Германии. Как объяснили в тендерном комитете, количество немецких компаний, принимавших участие в российских проектах, всегда было велико, а те условия, по которым осуществляется сотрудничество между странами, интересны и России, и Германии. Заметный интерес к сотрудничеству с Россией проявляют инвесторы из Великобритании и Австрии, что дало право организаторам предположить, что девелоперы из этих стран могут стать участниками торгов на площадке Экспо Реала.

Видеомост в российской практике проведения торгов используется впервые. Поэтому, прежде чем его организовать и провести, в тендерном комитете тщательно изучили международный опыт. В частности, итоги подобных аукционов в США и Великобритании показали, что количество участников увеличивается на 10-15%. Выше и цены продажи лотов.

Как сообщил первый заместитель руководителя тендерного комитета и ответственный секретарь комиссии по проведению показательного аукциона Алексей Березницкий журналистам, на показательные торги выставили два лота. Первая площадка находится в ЮЗАО на ул. Профсоюзной, вл. 10 По инвестиционному контракту, который будет заключен с победителем, на территории площадью 0,24 га предусмотрено строительство многофункционального комплекса с парковками. Общая площадью здания 3900 кв. м. Из них торговая зона составит 1000 кв. м, офисная 1300 кв. м. Высота здания два этажа. Участок практически свободен от обременений, на его территории находится только шахта метрополитена, которую необходимо будет перенести в сторону от намеченной застройки. Срок ввода объекта не позднее 15 месяцев с момента заключения инвестиционного контракта.

Интересные предложения

Особые условия

Второй участок находится на территории ВАО, на ул. Сталеваров, напротив вл. 8-10, это внутренняя сторона МКАД. На участке площадью 2 га намечено строительство 4-этажного торгового комплекса с многоуровневой автостоянкой общей площадью 16 500 кв. м, а также здание паркинга общей площадью 10 000 кв. м. Участок с обременением. По предварительным подсчетам, озвученным Алексеем Березницким, прежде чем начать строительство, потребуется вложить около 150 млн руб., чтобы вывести с территории две теплотрассы и перенести линию ЛЭП. Также на участке расположены примерно 200 гаражей, арендные взаимоотношения с городом по которым истекли, и застройщику предстоит их вывести с занимаемой территории. По условиям контракта объект должен быть введен в эксплуатацию по истечении 12 месяцев с момента его подписания.

Чтобы сократить бумажную волокиту, был установлен минимальный конкурсный пакет, включающий заявку и инвестиционный документ. Но сумма задатка была довольно крупной 100 000 евро или 3,5 млн руб. По мнению организаторов, это способствовало тому, чтобы на аукцион пришли действительно серьезные компании. Задатки принимались и в Германии, и в Москве. В Германии они поступали на счет немецкого адвоката, с которым у тендерного комитета заключен договор, а в Москве непосредственно на счет тендерного комитета. По условиям проведения торгов компании, не ставшие победителями, задатки получат обратно. Если компания-победитель по какой-то причине откажется от выполнения инвестиционного контракта, сумма залога будет перечислена в бюджет города.

Для привлечения участников на международные торги правительство Москвы предложило упрощенную схему регистрации. Участники Экспо Реала могли подать заявку прямо на выставке. Сбор заявок проводился до начала торгов. Точно так же до момента открытия аукциона заявки принимались и в тендерном комитете в Москве. Все условия, которые были выдвинуты для иностранных инвесторов, действовали и для российских участников.

Заявки на участие в торгах по объекту на ул. Профсоюзной подали 23 компании, но были зарегистрированы только девять. Что в тендерном комитете обосновали введением более жестких требований к отбору участников. Зарегистрироваться для участия в аукционе могли только компании с уставным капиталом не менее 2 млн руб. или фирмы, которые смогли предоставить банковскую гарантию на сумму, составляющую 30% от общего объема финансирования проекта. Что составило около $1 млн. По словам Алексея Березницкого, принимаемые меры позволяют бороться со спекулятивными операциями на рынке недвижимости, когда, к примеру, фирма с уставным капиталом 10 000 руб. могла бы принять участие в аукционе, а потом, ничего не строя, в течение года начать перепродавать площадку.

Как рассказал Алексей Березницкий, публикация о проведении аукциона была дана на сайте тендерного комитета, который ежедневно посещают более 2000 человек. Там же был размещен полный комплект конкурсной документации. Поэтому каждая заинтересованная компания могла их скачать в собственном офисе, не приезжая в тендерный комитет. По участку на ул. Сталеваров было скачано 28 комплектов конкурсной документации, по ул. Профсоюзной 75.

Алексей Березницкий также сообщил, что по условиям проводимого видеоаукциона на участок по ул. Сталеваров победитель не заключает инвестконтракт с городом, как это принято на обычных тогах, а получает сертификат на право реализации данного проекта. Такой порядок применили затем, чтобы избежать правовых коллизий. Наличие инвестиционного контракта заставило бы юристов немецких компаний долго изучать представленные документы, прежде чем принять по ним решение. Сертификат это фактически ценная бумага, по которой будет выпущен распорядительный документ правительства Москвы, и на основании его победитель аукциона заключит инвестиционный контракт с городом, отметил Березницкий.

Количество участников второго лота, предполагающего застройку площадки на ул. Сталеваров, стало известно только перед началом аукциона. В Москве зарегистрировались три участника, в Мюнхене два. Хотя, по предварительным данным тендерного комитета, в Мюнхене тоже ожидалось три участника, но на момент открытия аукциона задаток внесли только два из них.

Ровно в 17.00 по московскому времени аукционист (Андрей Ликефет, президент корпорации Жилищная инициатива) начал торги на единой торговой площадке тендерного комитета в Москве. Как отметил аукционист, впервые объекты г. Москвы продаются по прямой трансляции. Учитывая необычные условия проведения аукциона, он обратил внимание на техническую сторону вопроса. В частности, ведущий предупредил, что если в процессе торгов произойдет сбой видеосвязи и исчезновение изображения, то аукцион приостанавливается до устранения неполадок. А если неполадки не удастся устранить, аукцион будет продолжен в аудиорежиме. Участники аукциона также были проинформированы, что современные средства связи позволяют четко реагировать на поднятие карточки на разных площадках, поэтому запаздывание появления картинки на экране исключено. Победителем аукциона признается участник, последний поднявший карточку и продержавший ее поднятой на протяжении трехкратного объявления цены аукционистом, сопровождающегося стуком молотка.

Тренировались на ложках

На показательный аукцион по ул. Сталеваров организаторы подготовили два сертификата. Один из них на момент проведения торгов находился в Мюнхене, а второй в Москве. Но юридическую силу получал только тот документ, в который было вписано название компании-победителя. Второй неиспользованный сертификат по окончании торгов был погашен.

С учетом того что сам аукцион проводился в Москве, а конкурсная комиссия заседала в Мюнхене, участники аукциона видели друг друга только на экранах мониторов. На экране выводилось сразу три картинки. Первая показывала аукциониста. Вторая участникам торгов в Германии показывала участников торгов в Москве, и наоборот. Третья картинка это таблица, в которой была отражена начальная цена лота в рублях и евро, а также цена каждого последующего шага в двух валютах. Напротив цены каждого шага отражался номер участника, ставшего победителем этого шага. Между аукционистом и его помощниками в Мюнхене действовала аудиосвязь по телефону независимая от видеоизображения. Для ее поддержания использовался специальный видеоканал, который тендерный комитет арендовал для проведения международного аукциона.

Аукцион начался со стартовой цены 1000 руб. или 30 евро и уже на начальном этапе показал высокую активность как на столичной, так и на мюнхенской площадке. Цены росли с такой скоростью, что аукционист только успевал называть их и оповещать ударом молотка о том, что очередной ценовой барьер преодолен. В Москве чаще всего вверх взмывали таблички с № 12, 13, 14, а на площадке международной выставки им не уступал представитель компании с № 2 Активность на немецкой территории была настолько велика, что аукционист даже решил подзадорить российских участников, отметив, что святыня не должна уйти за границу. В результате завязалась настоящая борьба, в процессе которой уже российские участники аукциона никак не хотели уступать иностранцам. Время, назначенное на основные торги, неумолимо таяло, а участники и не собирались сдаваться. Поэтому, посовещавшись, комиссия по проведению аукциона торги остановила на цене лота 6200 руб., признав победителями сразу двух самых активных участников. В Москве им стал участник с табличкой № 14, а в Мюнхене с табличкой № 20.

По предложению аукциониста торги начались с нулевого лота. На его примере зарегистрированные участники могли опробовать технологию проведения торгов. На торги были выставлены ложки ручной работы. Аукционист сообщил участникам, что предмет лота выбран не случайно. Тендерный комитет помогает в сборе средств на восстановление женского Зачатьевского монастыря, основанного в XIV в., а деревянные ложки сделаны руками насельниц этого монастыря. Средства, вырученные от продажи лота, по традиции передаются на восстановлении памятника истории.

Цена победы

Леонид Дегтев, руководитель тендерного комитета, находящийся на мюнхенской площадке, предложил, чтобы деньги заплатил российский победитель, а немцу ложки достались в качестве подарка. Оригинальная находка вызвала оживление в зале тендерного комитета. По-видимому, участники нулевого аукциона должным образом оценили изобретательность столичного чиновника, трансформировав идею на оставшиеся лоты. Но Алексей Березницкий поспешил всех успокоить, отметив, что ложек два комплекта, поэтому никто из победителей не останется обделенным.

За сертификат на право реализации проекта торгового комплекса на ул. Сталеваров в Москве боролись участники с № 23, 27 и 29, а в Мюнхене с № 20 и 2 Торги открылись с начальной цены лота в размере 21,5 млн руб. или 650 000 евро. Шаг лота составил 350 000 руб. или 10 000 евро. Никто не собирался сдавать свои позиции. Участник с табличкой № 20 доставлял немало хлопот российской стороне, его номер появлялся на экране с завидным постоянством. К победе также настойчиво шел обладатель № 22 из Мюнхена единственная женщина, участвующая в торгах. О накале борьбы можно судить уже по тому, что за время аукциона было сделано 257 шагов до того, как на 258-м молоток аукциониста трехкратно возвестил о победе участника с № 2 Он находился в Москве и представлял российскую компанию. На экране в постоянно меняющейся таблице непривычно замерла цифра 111 450 000 руб. или 3,22 млн евро, что и соответствовало финишной цене захватывающего торга.

К моменту продажи первого лота на право заключения инвестиционного контракта на реализацию проекта по строительству многофункционального комплекса на ул. Профсоюзной большинство участников успели почувствовать необходимый боевой задор. Многие из них настойчиво боролось за победу в благотворительном аукционе и хорошо поднаторели в быстром поднятии карточек. Поэтому сразу после объявления аукционистом номеров участников лота 7, 11, 5, 9, 12, 13, 3, 1 ,14, начальной цены лота в размере 13 млн руб. и шага в 500 000 руб. торги набрали нешуточные темпы. На первых порах высокую активность проявили практически все зарегистрированные участники лота, но на фоне остальных все же реже появлялись таблички с № 1 и До цены лота в 100 млн руб. самыми активными игроками были участники с № 7, 9, 13 и 1 Когда цена лота достигла отметки 100 млн руб., произошел небольшой технический сбой, что параллельно вызвало замешательство среди участников, в результате которого члены комиссии не смогли правильно зафиксировать, кто же поднял карточку первым. За считанные секунды картинка была восстановлена, а спорный шаг повторили заново. Стремление заполучить выгодный контракт вынуждало участников брать все новые и новые ценовые рубежи. Из-за временных ограничений в проведении телемоста и работы выставки Экспо Реал второй лот с участием иностранных инвесторов был под угрозой срыва. Поэтому секретарь конкурсной комиссии объявил, что при цене лота 146 млн руб. торги приостанавливается и продолжатся сразу после завершения международного аукциона.

Со стороны создалось впечатление, что остальные участники, так активно боровшиеся за победу, за время вынужденной передышки осознали, насколько высока цена, и предпочли вовремя остановиться. Вместе с тем участник с табличкой № 14, нацелившись на серьезную борьбу и дальше, явно не рассчитывал, что окажется в одиночестве. Поэтому такую выстраданную победу воспринял с немного растерянным видом.

Интригующе завершился и приостановленный аукцион по первому лоту. Но это уже не увидели в Мюнхене, так как время видеомоста закончилось. После объявления аукционистом очередной цены в 146,5 млн руб. (268-й по счету шаг) вверх поднялась только карточка участника с № 1 Аукционист по правилам трижды повторил цену лота, но покорять новую ценовую вершину так никто и не решился.

С компанией Подмосковье Ведомостям связаться не удалось. А Дмитрий Майстренко, генеральный директор компании Флэт и Ко (участник под № 14), отметил, что компания не первый раз участвовала в городских торгах и в лоте по Профсоюзной улице была настроена на победу, хотя изначально не предполагала, что цена инвестконтракта окажется такой высокой. Выбора нет, поэтому приходится идти на условия, которые предлагает город, отметил он. Вместе с тем руководитель заявил, что компания намеревается построить объект для себя (в портфеле Флэт и Ко есть только реализованные жилые проекты. Ведомости), чтобы диверсифицировать бизнес в будущем, а полученные площади сдавать в аренду. Поэтому место расположения объекта на территории ЮЗАО оценивает как одно из основных слагаемых успеха.

Улыбки радости не было и на лице победителя международного аукциона. Поздравления он принимал с явно озадаченным видом. Похоже, что осознание цен, по которым будут заключены инвестконтракты, не способствовало поднятию настроения ни у первого, ни у второго победителя.

Андрей Ликефет также отметил, что он не ожидал, что аукцион продлится так долго, а борьба за победу будет настолько упорной. По оценке эксперта, цена, которую заплатят победители первого и второго лотов, не является слишком высокой, но она выше средней по рынку примерно на 15-17%. Аукцион это рынок, он отражает спрос, а высокие цены лотов лишний раз показали интерес инвесторов к столичной земле; это в будущем заставит многих девелоперов корректировать свои бизнес-планы, отметил он.

Итоги аукциона оказались неожиданными и для его организаторов. По словам Алексея Березницкого, никто в тендерном комитете даже не предполагал, что цена лота на Профсоюзной улице достигнет 100 млн руб., а по ул. Сталеваров превысит 70 млн. руб. Это лишний раз подтверждает, что аукционная система позволяет определить рыночную стоимость предложения. Если бы по этим участкам проводились конкурсы, при которых используются вскрытые конверты, город бы недополучил большое количество денег, подчеркнул он.

По данным тендерного комитета, сертификат на право реализации проекта по ул. Сталеваров получила компания Подмосковье, а инвестиционный контракт на строительство многофункционального комплекса по ул. Профсоюзной будет заключен с компанией Флэт и Ко. После ввода объектов в эксплуатацию инвесторы победители аукциона получат их в собственность с оформлением долгосрочного договора аренды земельного участка.

Названия компаний участников торгов, в том числе находящихся на площадке в Мюнхене, организаторы не сообщили, хотя из разговора устроителей журналисты поняли, что в торгах кроме российских компаний принимали участие немецкие и австрийские инвесторы.

БИЗНЕС НА ЧЕСТНОМ СЛОВЕ

Хотя, как признался Алексей Березницкий после завершения аукциона, ему все же хотелось, чтобы победа в показательных торгах досталась участнику из Германии. Тогда слух об этом аукционе разошелся бы по Мюнхену, его показали бы немецкие каналы, а это способствовало бы приходу в Москву международных инвесторов, говорит он.
На первый взгляд, снять приличный офис для работы и приема посетителей в Москве несложно. Однако это только на первый взгляд. Проблема же с офисными помещениями в столице довольно непростая. О том, как бизнес решает ее, мы сегодня и поговорим.

В тех случаях, когда речь не идет о специализированных бизнес центрах, арендные отношения часто держатся на честном слове. "Доценты с кандидатами", предлагающие в аренду лаборатории и учебные классы, давно поняли ценность недвижимого имущества и стараются не упустить выгоды. Вступая в отношения с госпредприятиями и АО, риэлторам приходится распутывать сложные клубки имущественно правовых отношений и иметь не всегда приятные контакты с действительными и мнимыми владельцами, совладельцами, кредиторами...

Те, кто выбирает тернистый путь, могут найти номер в гостинице, помещение в административном здании предприятия, лабораторном корпусе НИИ, учебный класс... Свою лепту в формирование "делового Сити" вносят и частные лица, предлагающие предпринимателям квартиры (от близких к метро "хрущевок" до апартаментов в центре).

ОТ А ДО...С

Можно снять офис и в жилом доме. Но проблема с жилыми квартирами заключается в громоздкой процедуре их перевода в нежилой фонд. Между тем уже многие исторические здания в центре города числятся жилыми и вынуждают предпринимателей принимать посетителей едва ли не в домашних тапочках. Но все же, как считают специалисты, только специализированные офисные центры могут обеспечить своим клиентам полную прозрачность и однозначность отношений на уровне: оплатил - получил услугу.

Разница в качестве обслуживания между классами А и В на сегодня невелика. Атрибуты класса А - не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры...

Сегодня в Москве предлагаются к аренде сотни объектов, которые можно с некоторыми натяжками и без оных относить к "международным" классам А (самые дорогие) и В (чуть дешевле).

Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще (200-250 долларов за "квадрат"), часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с "фирменной" кухней уступают место классическим, но вполне приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий - дефицит парковочных мест.

Обычно такой офисный центр легче строить "с нуля", чем переоборудовать под него оставшиеся от "до рыночного" периода административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются под чистовую отделку и со свободной планировкой. Если же предусмотрена отделка, то она предполагает затраты порядка 300-400 долларов на квадратный метр. Это офисы класса А.

КЛАСС - ВЕЛИЧИНА ПОСТОЯННАЯ

Но все же больше всего в Москве на сегодня офисов класса С. В обширную их категорию попадают те самые НИИ и КБ (основные хозяева которых потеснились и решили поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду излишков площадей), гостиницы туристического класса, административные здания предприятий. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.

Однако, по наблюдениям риэлторов, многие собственники бизнес-центров стремятся позиционировать свои здания как класс А и выставляют соответствующие "ценники": никто не хочет попадать в категорию С.

В самом деле, говоря о прижившемся в московской риэлторской среде делении на классы А, В и С, мы должны принять во внимание, что оно все-таки отличается от западного. К примеру, разница в обслуживании между "первым" и "третьим" классами в европейской практике не столь заметна. "Классность" объекта недвижимости определяется согласно риэлторской поговорке: "Место, место и еще раз место". Поэтому класс А должен отличаться от "демократичного" С не пропускной способностью телефонных линий, не качеством рыбы в буфете, а прежде всего - местоположением. Если "первый" класс должен располагаться непременно в пределах Садового кольца и желательно с видом на Кремль, то для "третьего" сойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый вежливый персонал и изысканная отделка не сделают его "первым".

Офисов класса "Сделай сам" (когда арендатору предлагали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт) в столице практически не осталось.

СТАВКИ СДЕЛАНЫ!

По мнению риэлторов, спрос в "верхнем" сегменте рынка аренды офисов приблизительно соответствует предложению. Более того, такие офисы сродни гостиницам, где заполненность в среднем на 70% -нормальный показатель.

Нынче большинство потенциальных арендодателей поняли, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать по вполне рыночным ставкам. В результате цены предложения существенно подросли, и, как считают риэлтеры, сейчас мы вернулись к арендным ставкам, которые были до августа 98-го. В среднем арендная ставка добротного помещения в офисе класса А -500-800 у. е. за квадратный метр в год (конечно, речь не идет о помещениях с какими-либо исключительными характеристиками, например, уникальным видом из окон - здесь верхние пределы исчисляются уже четырехзначными цифрами).

МАЛЫЕ МЕТРАЖИ - БОЛЬШОЙ ДЕФИЦИТ

Арендные ставки по офисам класса В на сегодня составляют 300-600 долларов за квадратный метр в год. Однако в этом сегменте ситуация уже более напряженная: офисов подобного класса на рынке представлено гораздо меньше, и здесь уже спрос доминирует над предложением. В демократичном "С-классе" стоимость аренды колеблется от 200 до 350 долларов за "квадрат". И здесь-то как раз и обнаруживается дефицит - хронический и острый одновременно.

Самый популярный и дефицитный метраж офиса - от 20 до 80 "квадратов". По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится от 40 до 50 % заявок, И если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора. Причем, как поведал один из специалистов, в большинстве случаев предпринимателей не пугает даже совершенно "убитое" состояние помещения.

Завышенные арендные ставки имеют свои резоны. Во-первых, прошедший год, включая даже период отпусков, был на редкость активным с точки зрения спроса. Во-вторых, сегодня имеется явный дефицит офисов любого класса, но небольшого метража. Большие метражи (от 500 квадратных метров) готовы приобрести или арендовать только крупные компании. Однако найти помещение в 100-150 квадратных метров, даже в классе А - настоящая проблема. Таково мнение специалистов.

Еще два-три года назад подавляющее большинство риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения "чтобы непременно в пределах Садового кольца". Между тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие "транспортные трудности" создали условия для развития новых деловых районов. "Мы прогнозируем, что расширение границ бизнеса будет проходить и дальше: в центре мало возможностей для расширения", - считает председатель комитета МАГР по коммерческой недвижимости Михаил Ерофеев.

БИЗНЕС ИДЕТ НА ОКРАИНЫ

ОФИС ДЛЯ СРЕДНЕГО КЛАССА

Кстати, в последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. В основном он растет за счет разрастающихся предприятий, желающих перебраться с окраин. Привлекательности Третьего транспортного кольца способствуют хорошие транспортные развязки.

По словам Михаила Ерофеева, очень важно спланировать, какие именно должны быть эти центры, чтобы они действительно пользовались спросом. Он считает, что проекты должны быть рассчитаны таким образом, чтобы арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, максимально составляла 250 долларов за квадратный метр в год. Важно при этом еще то, чтобы одновременно у малого предприятия была возможность выкупа этого помещения.

Приемлемым недорогим офисным фондом до недавнего времени считался муниципальный, однако недорогих квадратных метров муниципального фонда не прибавляется, а те, что были, в скором времени будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть специальная программа, разработанная Департаментом поддержки и развития малого бизнеса, согласно которой до конца 2010 года планируется построить 6 млн. квадратных метров "доступных нежилых помещений". Но пока что у риэлторов возникает больше вопросов относительно внедрения в жизнь этой программы.

И последнее. Многие эксперты предсказывают скорое перенасыщение рынка нового жилищного строительства. Что касается офисов, то в этом сегменте перенасыщение в принципе невозможно. Во-первых, из-за огромного неудовлетворенного спроса. А во-вторых, из-за мобильности самого офисного рынка. Офисы, как правило, сдают в аренду. И если объект "не пошел" по 600 долларов за квадратный метр в год, то ставку можно снизить и до 50 Доход все равно будет, хотя затраченные средства вернутся не через пять, а через шесть, к примеру, лет.

Между тем кажется странным, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в строительство бизнес-центров класса С до сих пор не привлекает инвесторов. Ведь, по мнению большинства экспертов, инвестиции в данный сегмент способны приносить прибыль ничуть не меньше, чем строительство жилья.



Главная --> Публикации