Главная --> Публикации --> Население готово брать больше кредитов на жилье Стратегия комплексной застройки. московский под москвой Следствие ведут покупатели бизнеса Франция покоряет инвесторов Французский девелопер стал совладельцем “росевродевелопмента”

Крупнейшими производителями цемента в Сибирском федеральном округе (СФО) являются холдинговая компания Сибирский цемент, объединяющая Топкинский цемент (Кемеровская область), Красноярский цементный завод, Ангарский цементно-горный комбинат, Тимлюйский цементный завод (Бурятия) и шиферный комбинат Волна. За 10 месяцев 2006 г. они произвели 3,729 млн т цемента, тогда как за весь прошлый год 3,5 млн т. Доля компании на российском цементном рынке около 7% (в СФО более 50%). Вторым крупнейшим игроком на рынке считается группа РАТМ, владеющая Искитимцементом. В 2005 г. предприятие произвело 1,2 млн т цемента. Занимает 2,8% российского рынка и 26% рынка цемента СФО.

Дефицит цемента в Сибири подстегивает крупнейших производителей в регионе форсировать строительство дополнительных мощностей. Холдинговая компания Сибцем за три года намерена увеличить выпуск цемента почти в два раза до 6,7 млн т, группа РАТМ в два раза до 2,5 млн т.

Сибцем ведет несколько проектов по увеличению мощностей предприятий группы, рассказал Муравьев. Готовится запуск пятой печи на Топкинском цементе ее мощность составит 700 000 т цемента в год, затраты около 32 млн евро. Пуск намечен на 2008 г. С учетом ввода дополнительных мощностей только один Топкинский цемент будет производить около 3,5 млн т цемента в год. В Красноярске холдинг ведет строительство завода мощностью 1,2 млн т. В него уже вложено более 300 млн руб., а общий объем инвестиций в проект превысит 4 млрд руб. Ввод намечен на 2009 г. Сейчас красноярский завод Сибцема выпускает около 800 000 т цемента. Готовится ТЭО реконструкции Яшкинского цемзавода (Кемеровская область), обанкроченного несколько лет назад. Предполагаемая мощность 1,2 млн т. Ввод в строй запланирован на 2010 г.

Производственные мощности сибирских заводов рассчитаны на выпуск 5 млн т цемента в год, практически же выпускается 4,9 млн т при потребностях примерно 5,8 млн т. То есть дефицит цемента составляет около 900 000 т в год, сообщил Ведомостям президент Сибцема Андрей Муравьев. Сейчас дефицит покрывается за счет поставок цемента из уральского региона, но рынок строительства растет и, если не наращивать мощности, дефицит будет только увеличиваться, полагает он. Сейчас участники рынка увеличивают свои мощности, исходя из оценок роста объемов потребления цемента строителями, говорит Муравьев. По его мнению, запланированные мощности могут покрыть их потребности.

В начале осени алтайские строительные компании столкнулись с задержками поставок цемента, и, по данным краевого Союза строителей и инвесторов, это вынудило региональные власти инициировать расширение производства на алтайском Цементе. Этот завод ранее был ориентирован на потребности Алтайкокса в цементе и выпускал не более 100 000 т в год. В этом году завод произведет около 250 000 т, собщил гендиректор Цемента Николай Кулиш. Сейчас разрабатывается проект строительства к 2008-2009 гг. новой линии мощностью 1 млн т в год, говорит он. Стоимость проекта 1,2 млрд руб.

Приступил к строительству нового цемзавода мощностью 1,3 млн т и второй крупный игрок регионального рынка группа РАТМ. Проект стоимостью 4,5 млрд руб. реализуется на 18 га промплощадки Искитимцемента, принадлежащего группе, говорит гендиректор завода Игорь Мисько. По его словам, рынок растет и Искитимцемент уже не справляется со спросом. В этом году завод произведет около 1,55 млн т цемента, тем самым достигнет максимума своего производства. Мисько отмечает, что раньше к осени цементные заводы снижали объемы производства и поставок, но в этом году дефицит нарушил эту традицию. По его данным, в октябре Искитимцемент отгрузил 156 000 т цемента, что превышает объемы поставок в летние месяцы.

По данным Росстата, за девять месяцев 2006 г. оборот розничной торговли в Новосибирской области составил 119,7 млрд руб., увеличившись на 14,8%. Промышленное производство за этот период возросло на 9,8%, грузооборот на 6,2%.

Директор по связям с общественностью Евроцемента Сергей Мещеряков считает строительство новых цементных заводов более оправданным, чем поддержание деятельности старых с изношенными мощностями, что обходится все дороже. Он напоминает, что реализация национальной программы Доступное жилье предполагает увеличение производства цемента почти вдвое, как минимум до 80 млн т в год (в 2005 г. было произведено 48,5 млн т), и вводимые новые мощности должны обеспечить эту потребность. Модернизация заводов позволит покрывать дефицит только в течение ближайших двух лет, полагает он, а дальше необходимо вводить новые мощности.
В течение ближайших пяти лет вокруг Новосибирска планируется построить около 600 000 кв. м складской недвижимости. Крупнейшие комплексы появятся на восточном и западном въездах в город. Эксперты говорят, что это поможет увеличить торговый оборот региона.

Оба направления уже активно осваивают федеральные игроки. В районе аэропорта Толмачево весной 2006 г. введена первая очередь логопарка Сибирь Национальной логистической компании (НЛК) площадью 10 000 кв. м (общая площадь 40 000 кв. м). В комплексе предусмотрено еще три очереди по 10 000 кв. м каждая, они будут построены к концу 2007 г. Спрос на современные склады столь высок, что стоимость услуг в терминале Сибирь установлена на уровне московских, т. е. $0,35-0,6 за 1 палетто-место в сутки, отмечает PR-менеджер НЛК Полина Винокурова.

До 2010 г. в Новосибирске планируется построить около 600 000 кв. м складских комплексов. Вместе с уже существующими складами (около 700 000 кв. м) это позволит полностью обслуживать растущие товарные потоки, проходящие через Новосибирск, сообщил замначальника управления развития транспорта администрации области Сергей Максимов. Сейчас в администрации разрабатывается концепция программы развития Новосибирска как транспортно-логистического узла. Она предусматривает поддержку компаний при строительстве складских комплексов от субсидирования процентной ставки по кредитам до содействия в получении необходимых согласований. Наиболее перспективными площадками для создания терминальных комплексов определены два направления, говорит Максимов, восточнее Новосибирска, в районе пос. Пашино, и западнее, в районе аэропорта Толмачево.

На восточном направлении реализуют проекты складских комплексов Сиб-агроцентр, подразделение петербургской девелоперской компании Евросиб-девелопмент, и новосибирская Запсибтрансблок.

Там же строит свой комплекс и Международное логистическое партнерство (МЛП). В июне МЛП подписало соглашение с администрацией о выделении ему в аренду 80 га для строительства складского комплекса площадью 100 000 кв. м. Оператором комплекса станет компания Relogix, созданная Ренова Капиталом. Объем инвестиций составит примерно $100 млн. В МЛП не комментируют сроки реализации проекта, но Максимов заявляет, что землеотвод оформлен и сейчас ведется работа над проектом.

Количество требуемых площадей увеличивается на 20-25% ежегодно, существующие терминалы не справляются с потоком заявок от клиентов, говорит гендиректор Запсибтрансблока Татьяна Подкорытова. Строительство складского комплекса стало вынужденной мерой для компании-экспедитора. Арендовать качественные складские площади для грузов клиентов большая проблема для Новосибирска, сетует Подкорытова. У компании есть площадка в 2 га в районе пос. Пашино, где планируется построить складской комплекс на 20 000 кв. м. По словам Подкорытовой, землеотвод участка под строительство уже оформлен, сейчас идет работа над проектом.

Сиб-агроцентр уже приступил к строительству центра на 30 000 кв. м стоимостью около $40 млн. До конца 2007 г. запланирован ввод первой очереди склада на 10 000 кв. м, подъездных путей и инженерной инфраструктуры. К 2008 г. будут достроены остальные склады. В компании не исключают возможности пересмотра проекта в сторону увеличения площадей, поскольку спрос на логистические услуги в Новосибирске динамично растет, отмечает директор компании Игорь Дидух.

Потребность в современных логистических комплексах давняя и острая проблема для новосибирского рынка, отмечает директор Tablogix Евгений Новиков. По его мнению, медленное насыщение этого сегмента объясняется дороговизной и долгой окупаемостью проектов. Средний размер вложений в строительство складов класса А составляет $5-10 млн, а окупаются такие проекты не ранее чем через пять-шесть лет. Немногих инвесторов устраивают подобные параметры, резюмирует Новиков.

Еще одним участником программы может стать компания Сибирь-Транс. В прошлом году она ввела в строй контейнерный терминал площадью около 20 000 кв. м на территории Новосибирского завода химконцентратов и сейчас собирается построить логистический комплекс, говорит руководитель развития и маркетинга Сибирь-Транса Александр Бартеньев. Параметры будущего проекта он озвучить отказался. Максимов сообщил, что компания обратилась в обладминистрацию с просьбой предоставить ей площадку под строительство.

В г. Архангельске нет ни одного качественного современного торгового центра и ни одного федерального продуктового оператора, жаловался мэр северного города Александр Донской на конференции в Торгово-промышленной палате. Этой осенью он приехал в Москву специально, чтобы выступить перед инвесторами всех мастей и сословий. Привлечь их в свой город руководитель пытался очень активно. Он показал длинный перечень объектов, находящихся в муниципальной собственности, которые в ближайшие два года администрация Архангельска будет продавать на аукционе. Это и советские кинотеатры, и неэффективно работающие магазины, и просто морально устаревшие сооружения.

Малые города наконец выходят на российский и международный уровень с объявлениями о торгах. Руководители небольших российских вотчин начали активно продавать муниципальное имущество. Они надеются отдать собственность сначала в руки инвесторов торговой недвижимости.

После публичного выступления, во время которого региональный градоначальник буквально упрашивал московских и международных инвесторов посетить город, у сторонних наблюдателей уже не оставалось сомнений: время малых городов (с населением около 500 000 человек) пришло. Как и предрекали эксперты, такие городки станут вторыми на очереди после городов-миллионников.

Основную часть объектов мэр предлагает продать девелоперам-инвесторам, которые возведут большие торговые центры такие же, как в Москве и европейских столицах. Он также жалует известные в России гипермаркеты и супермаркеты. В Архангельске выставлены на продажу кинотеатры Мир и Русь, магазин Детский мир. В городе нет не только больших и красивых ТЦ, но и современных кинотеатров и даже нормального фаст-фуда. Вот на месте того же кинотеатра Русь можно создать гипермаркет, прикинули в архангельской администрации. Впрочем, все зависит от того, что выгоднее будет девелоперу строить на том или ином участке. Так или иначе за два года все объекты, находящиеся в собственности муниципалитета, планируется продать на торгах это около 300 строений. В ближайший же год мэрия желает выставить на торги 100 объектов и найти инвесторов на строительство и даже редевелопмент таких зданий. Средства от продажи пойдут на развитие городской инфраструктуры.

То же самое можно рассказать о любом городе, в котором до сих пор нет ни одного торгового комплекса европейского уровня и ни одного общероссийского продуктового оператора или где таких форматов и игроков рынка единицы. Тула, Калуга, Оренбург, Иваново этот список можно продолжать до сих пор не освоены крупными российскими и зарубежными инвесторами. Архангельск в данном случае лишь отражение начавшейся в стране тенденции. Впрочем, вслед за ним в столицу уже потянулись и другие города. На 1-м Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF) 31 октября 1 ноября, соорганизатором которого выступили Ведомости, был представлен стенд Калужской области с заманчивыми предложениями для инвесторов поучаствовать в проектах, правда больше в части производственной недвижимости. Администрации других городов, которые пока не доехали до столицы, размещают информацию о продаже площадок и объектов на официальных сайтах в Интернете.

Архангельск, пожалуй, в числе первых пятисоттысячников с неразвитым торговым сегментом активно заявляет о себе. Это происходит настолько явно, что становится даже подозрительным. Вот уже много лет архангелогородцы, их администрация и участники рынка недвижимости жили тихо-мирно, строили какие душе угодно магазины, развивали собственные торговые сети, а внешних игроков особо близко к городу не подпускали. Например, известный столичный девелопер Корпорация А. Н. Д., построившая ТЦ Фестиваль на юго-западе Москвы, пыталась получить в Архангельске площадку около двух лет назад. Однако попытки не увенчались успехом. Теперь же мэр города распахивает ворота своих владений.

Помимо законов рынка, которые всех подчиняют себе, есть и еще один стимул для мэров федеральный закон О приватизации государственного и муниципального имущества, который был принят и одобрен в 2001 г. Этот закон и вышедшие к нему в 2005 и 2006 гг. поправки официально утверждают возможность продавать муниципальную собственность, пополняя таким образом казну, и устанавливают четкие правила игры для местных властей. Раньше возможность, может, и была, да правил, прописанных в деталях, не существовало (закон дает право администрациям продавать объекты на аукционе). Правда, документ вышел пять лет назад, а реакция на него, как и всегда в России, в полной мере начала проявляться спустя несколько лет. Как раз у городов было время, чтобы отвыкнуть от идеи замкнутости, в которой многие из них пребывают, и увидеть, что мир вокруг меняется.

Всему свое время: если в Москве или Питере бум палаточной торговли прошел, то в некоторых региональных городах этот формат еще актуален. Когда рынки созреют для крытых продуктовых ярмарок, они появятся. Когда наступит время крупных ТЦ в европейском стиле, придут девелоперы и начнут их строить. А теперь естественная стадия развития рынка и острый дефицит торговых форматов вынуждают местных градоначальников хотя бы создавать видимость инвестиционно благоприятного климата в городе.

Но и в таких городах, как Архангельск, все перспективные участки в единичных экземплярах и на вес золота. Чтобы найти больше новых стройплощадок для прибыльных ТЦ, администрации городов готовы позволить девелоперам демонтировать неэффективные, устаревшие здания. Александр Донской не скрывает, что разрешит пришедшим в город инвесторам не только проводить редевелопмент зданий, но и сносить их. Некоторые площадки мэрия Архангельска готова изымать у прежних владельцев ради ликвидных московских, а может, и зарубежных проектов.

Распродажу муниципальной собственности именно под торговые проекты объяснить тоже несложно. ТЦ или гипермаркет окупятся быстрее, чем склад или бизнес-центр. Хлеб и зрелища то, что нужно основной массе населения, потребителем такого продукта станет весь город. Главное чтобы деньги в казну шли, приговаривают мэры российских городков. Оно понятно: куда дольше по времени, трудозатратнее и дороже поставить на ноги близкие к банкротству промышленные предприятия. Но кто не ищет легких путей?

Но и экономические и социальные показатели города или региона должны быть на высоком уровне, чтобы обратить на себя внимание инвестора. Для начала в городе должен образоваться класс потребителей торговых центров и гипермаркетов (в Архангельске средняя зарплата в месяц 12 000 руб.). При наличии всех этих факторов в совокупности рынок сам придет в регион независимо от того, распахивают перед ним двери или закрывают.
Ипотечное кредитование в России расширяется, и, несмотря на то, что стоимость жилья постоянно растет, все больше людей желают жить с комфортом именно здесь и сейчас. И неважно, что за комфорт в итоге придется заплатить практически вдвое больше, чем стоит квартира на сегодняшний день. Ведь платежи вносятся в рассрочку сроком до 30 лет, и многие из нас, пока молоды и полны сил, уверены, что ежемесячные взносы не станут слишком обременительны. В свою очередь структуры, занимающиеся ипотекой, стараются по мере сил облегчить бремя, ложащееся на плательщика. Немаловажный инструмент снижения суммы платежей перекредитование ипотечных кредитов. В последнее время этот способ снижения ставок получает все большее распространение.

Пока столичные девелоперы не спешат покорять маленькие города. Хотя некоторые из этих регионов могут оказаться весьма перспективными. Потенциальным девелоперам нужны условия: благоприятная политика местных градоначальников по отношению к инвесторам и сетям из других городов, включая правила игры на тендерах, невмешательство администрации в детали проектов, присутствие в регионе профессиональных логистов, наличие рабочих рук, надежных строительных организаций-генподрядчиков и развитая местная строительная база.

Сегодня на ипотечном рынке в России наблюдается интересная ситуация. С одной стороны, люди хотят приобрести недвижимость, и некоторые из них даже в состоянии сделать это. Следовательно, на ипотечные продукты существует неплохой спрос. С другой стороны у банков слишком мало денег, чтобы предоставить ипотечные кредиты всем желающим. Даже если бы все банки сразу направили бы все свои деньги на ипотечное кредитование, то все равно обеспечили бы лишь 10 проц потребностей населения. Как рассказывает генеральный директор АТТА-Ипотека Александр Черняк, сегодня объем рынка ипотечного кредитования в России составляет около 7 млрд долл, а кредиты как рублевые, так и валютные выдают порядка 300 банков.

Дело в том, что за последние несколько лет ставки по ипотеке существенно снизились. Еще 3-4 года назад они составляли порядка 18-20 проц, а сейчас порядка 11-12 проц годовых в рублях. Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по старым ипотечным схемам. Поэтому в России, как в свое время на Западе, появились банки, готовые рефинансировать такие кредиты. Упрощенно эту схему можно изложить следующим образом банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем на банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог все того же объекта недвижимости. Банк зарабатывает деньги за счет платы за переоформление кредита, и, разумеется, получает ежемесячные выплаты от заемщика. Таким образом, он получает приток новых заемщиков - тех, которые смогут обеспечить надежный кредитный пул в будущем. Заемщику, хоть иногда и приходится уплатить прежнему банку комиссию за досрочное погашение кредита, тоже выгодно по оценкам ряда экспертов, даже 2 процента, сэкономленные на более низкой ставке, дают в год до 4 тыс долл.

Рост спектра банковских услуг для клиентов ипотеки повышает конкуренцию между банками. В борьбе за клиента они стараются максимально снизить ставки по кредитам, делая их более доступными для заемщиков. А, как недавно отметил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ипотека станет доступной лишь при ставке порядка 7-8 проц годовых. Один из инструментов снижения ставок банковское рефинансирование. И если перекредитование рассчитано все же в первую очередь на заемщиков, то рефинансирование работает исключительно на межбанковском уровне, привлекая в ипотеку длинные и дешевые средства.

У перекредитования много плюсов. Прямая выгода банкам пусть и досрочно, но выплаченный кредит. Ведь неизвестно, что будет через 20 лет, а так все затраченные средства гарантированно возвращаются банкирам. Банк-перекредитовщик получает новых клиентов, а заемщики - экономию по ежемесячным выплатам. Но с другой стороны, и подводных камней немало. По мнению экспертов, существенную выгоду от рефинансирования могут получить лишь те, кто брал ипотечные кредиты совсем давно в 2000-2003 гг. Между тем, объем ипотечного рынка тогда был весьма незначителен. Скажем, в 2004 г в России было выдано менее 50 тыс ипотечных кредитов, а в предыдущие годы и того меньше. Разовые накладные расходы при перекредитовании могут составить до нескольких тысяч долларов, и заемщику нужно посчитать насколько это будет оправдано. В расходы входят и потери, связанные с разрывом отношений со страховой компанией. Ведь если она не будет удовлетворять требованиям компании, проводящей рефинансирование, ее нужно менять. С потерей страховых взносов за текущий год, а эта сумма ежегодно составляет порядка 1-1,5 проц от остатка по кредиту. Банкам тоже нужно быть настороже. Сама юридическая процедура переоформления закладной пока сложна и запутана. По закону клиент чаще всего не имеет право заключать параллельный ипотечный договор в другом банке, значит, рефинансирующая организация сначала гасит прежний кредит клиента. Для того чтобы оформить залог на новый банк, нужно некоторое время, в течение которого кредит остается необеспеченным. Следовательно, риски этого банка повышаются. К тому же, инструкции Центрального банка требуют для необеспеченных кредитов повышенного резервирования на счетах ЦБ.

Схема эта весьма популярна во всем мире. Так, на Западе существуют Fannie Mae и Freddy Mac - крупнейшие в мире частные рефинансирующие ипотечные компании. Они имеют долгую историю. Скажем, Fannie Mae был создан еще в тридцатые годы прошлого века как государственное агентство, в задачи которого входила скупка у банков ипотечных кредитов, и выпуск под них ценных бумаг. Затем эта структура была выкуплена частными лицами. Теперь у этой компании высочайший международный рейтинг, позволяющий ей размещать бумаги на гораздо более выгодных условиях, нежели сами банки. В России все это пока лишь зарождается, однако на рынок уже приходят новые игроки. Так, если АИЖК специализируется на рефинансировании рублевых кредитов, то ДельтаКредит на валютных. Одна из таких структур АТТА-Ипотека первая и пока единственная в России негосударственная и небанковская рефинансирующая организация. По словам ее руководителя А.Черняка, компания уже сделала первый шаг к созданию межрегиональной системы рефинансирования ипотечного рынка. По его словам, в задачи компании входит привлечение средств с рынков капитала на рынок ипотеки посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Все началось с АИЖК, созданного еще в 1996 г, в самом начале зарождения российской ипотеки. Именно на него государство возложило обязанность по обеспечению постоянного механизма рефинансирования ипотеки, и, тем самым, снижения кредитных ставок. АИЖК стало первым крупным оператором на вторичном ипотечном рынке. Предполагалось, что оно будет выкупать у банков-кредиторов закладные, формировать первичные ипотечные активы, заниматься выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг на рынке. Средства, привлеченные под ипотечные ценные бумаги, планировалось направлять на выдачу новых кредитов, и за счет оборота снижать процентные ставки. Речь идет о секьюритизации активов, когда часть из них банк преобразует в ценные бумаги, получая таким образом оборотные средства.

Теперь, по словам А.Черняка, необходимо, секьюритизируя ипотечные кредиты, добиться понижения стоимости ресурсов, направляемых на выдачу кредитов и за счет этого снизить ставку по ипотеке для конкретного заемщика. Он отметил, что стоимость ресурсов, по которым рефинансируется его компания, в 1,5 раза ниже, чем ставка, по которой выдается кредит конечному заемщику. Так, если кредит выдан под 12 проц годовых, то, рефинансируя его, компания способна привлечь средства под 8 проц. Появление все новых рефинансирующих компаний увеличивает конкуренцию, а, значит, качество и доступность ипотечных услуг должно вырасти.

По его словам, АТТА Ипотека планирует к 2010-2011 гг занять не менее 20 проц рынка рефинансирования ипотечных кредитов, объем которого к указанному сроку достигнет 14-15 млрд долл. Преимущественно компания работает в регионах, предлагая рефинансирование кредитов заемщикам как с подтвержденными, так и неподтвержденными доходами. Также компания рефинансирует кредиты на ремонт жилья, выданные под залог недвижимости, а также кредиты, выданные на этапе строительства. Упор мы делаем на рублевые кредиты, - сказал А.Черняк. Напомним, что во второй половине 2006 г наконец-то сформировалось законодательство в области секьюритизации и рефинансирования ипотечных кредитов. Были приняты поправки к закону Об ипотечных ценных бумагах, без которых банковское сообщество не решалось работать в этом направлении. А летом Внешторгбанк первым в нашей стране выпустил секьюритизированные ипотечные еврооблигации на сумму 88,3 млн долл.



Главная --> Публикации