Главная --> Публикации --> Реконструкция в духе обманки Население готово брать больше кредитов на жилье Стратегия комплексной застройки. московский под москвой Следствие ведут покупатели бизнеса Франция покоряет инвесторов

Виновата приватизация

На прошлой неделе депутаты Московской городской думы обратились в Государственную думу с инициативой перенести дату выбора способа управления многоквартирными домами, который, согласно новому Жилищному кодексу, жильцы должны сделать до 1 января 2007 года, на более поздний срок. Поскольку неверный выбор и последующее разочарование могут вызвать, по выражению мэра Москвы, возмущение в народе. Но еще одна отсрочка вряд ли поможет решить проблему выбора, если выбирать некому и не из чего.

В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, внесистемный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире, - уродливый гибрид, конгломерат разнородных собственников и нанимателей. В этом конгломерате смешались разнородные формы собственности - собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, муниципальные квартиры, посторонние собственники нежилых помещений. Фактически конгломерат - это смесь всех трех видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума, три в одном, - говорит Сергей Глазунов, старший научный сотрудник Института проблем управления РАН, специалист по теории управления в социальных и экономических системах. - Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов являются отсутствие эффективного владельца, хозяина и как следствие - низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления, провал кампании по созданию ТСЖ - лучшее тому доказательство. В таком доме-конгломерате нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать УК.

В развитых странах многоквартирные дома могут быть трех форм собственности, и каждая из них предполагает свою форму управления. Частный доходный дом - частную форму собственности и управления, кондоминиум, кооператив - коллективную форму собственности и управления, муниципальный арендный дом - государственную (муниципальную) форму собственности и управления. Других многоквартирных домов не бывает. У нас все смешалось.

Таким образом, проблему управления домом можно решить, если у него есть владелец, а контингент жильцов однородный. Впрочем, в таких домах и проблемы нет - речь идет о жилых объектах крупных строительных компаний, имеющих собственную службу управления построенными домами или договор с профессиональной УК. Например, в группу компаний Пересвет-Групп входит компания по управлению жилыми объектами Пересвет-ЖилСервис, за управление жилой недвижимостью группы компаний ДОН-Строй отвечает компания ДС Эксплуатация, а для эксплуатации и управления объектами, построенными Авгур Эстейт, компания привлекает Управление по эксплуатации и ремонту (УЭР).

ДЭЗ отдыхает

Как рассказывает Андрей Шаров, генеральный директор УЭР, компания предоставляет широкий спектр услуг по управлению недвижимостью: техническое обслуживание, профилактика, текущий ремонт инженерных систем и строительных конструкций зданий, а также благоустройство прилегающих территорий. Набор предлагаемых услуг меняется в зависимости от назначения здания (жилая или нежилая недвижимость), этапа завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Для самих управляющих компаний наиболее привлекательным является рынок коммерческой недвижимости, поскольку при управлении этими объектами ставки выше, а риски финансовых конфликтов сведены к минимуму, - отмечает он.

Выбор в пользу УЭР был сделан не случайно. Компания обладает богатым опытом в управлении жилыми и многофункциональными комплексами, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт. - Кроме наших объектов, в управлении УЭР находятся и другие объекты. Первым объектом, который Авгур Эстейт передал на управление в УЭР, стал ЖК Камелот площадью более 85 тыс. кв. м, затем - ЖК Три тополя. Сегодня ведется строительство ЖК Смоленская Застава, и не исключено, что этот объект тоже будет передан в управление компании УЭР.

Наличие собственной УК и вовсе устраняет риск финансовых конфликтов. Кроме того, если дом управляется компанией, которая является частью строительного холдинга, жильцы домов получают ряд преимуществ.

Все в одних руках

Сегодня Пересвет-ЖилСервис обслуживает более 50 объектов, включая жилые дома, офисы и торговые центры. Кроме обязательных услуг по поддержанию чистоты во дворах и подъездах, бесперебойного водоснабжения, дезинфекции мусоропроводов, влажной уборки мест общественного пользования, озеленения и вывоза мусора компания предоставляет круглосуточную собственную охранную службу, службу консьержей, видеонаблюдение, домофоны, организацию охраняемых парковочных мест, - продолжает Константин Тихонов. - Предметом особой гордости является универсальная аварийная служба, оснащенная по последнему слову техники и укомплектованная специалистами высочайшей квалификации. Обслуживание жилья ведется исключительно по городским расценкам.

Преимущества собственной компании, обслуживающей новостройки, связаны с тем, что на практике зачастую строители сдают дома с недоделками, которые девелоперу или инвестору приходится устранять за свой счет, - объясняет Константин Тихонов, генеральный директор компании Пересвет-инвест. - Тот факт, что мы берем собственные новостройки в управление, свидетельствуют о нашей пожизненной гарантии на жилье, которое мы продаем. В этом случае жители понимают, с кого спросить за выявленные недоделки. Чаще всего происходит совсем наоборот - строители ушли, а управляющая компания заявляет, что проблемы недоделок их не касаются и кивают в сторону строителей. Получается замкнутый круг, который жителям предлагают разорвать за свой счет.

Лизинг коммерческой недвижимости пока менее популярен у отечественных предпринимателей, чем аренда. Основные причины этого явления кроются, по мнению генерального директора Лизинговой компании УРАЛСИБ Дмитрия Шицле, в недостаточной информированности отечественных предпринимателей об этом продукте и широкой распространенности схем непрямых продаж объектов недвижимости. Хотя преимущества лизинга перед арендой для него очевидны.

Как сообщили в компании ДОН-Строй, ДС Эксплуатация обслуживает 15 жилых комплексов (1 млн. кв. м жилья), плата за коммунальные услуги составляет около $2 за 1 кв. м. Особая гордость ДС Эксплуатации - кадры. Например, должности комендантов жилых домов занимают отставные полковники, подполковники и даже два генерал-майора. Поэтому порядок на объектах - военный.
За 10 месяцев 2006 года ставки арендной платы на нежилые помещения в столице выросли более чем на 30%. Риэлторы предсказывают, что такие темпы роста арендных ставок сохранятся еще как минимум два года. Между тем мысль приобрести нежилое помещение в собственность редко посещает арендаторов, хотя сегодня у них есть возможность сделать это, не изымая больших денег из бизнеса. Вернее, таких возможностей две - ипотека и лизинг.

Какие же еще плюсы у лизинга? Как объясняет Сергей Конаныхин, юрист Renaissance Realty, зачастую лизинг является единственным инструментом, обеспечивающим возможность приобретения дорогостоящей коммерческой недвижимости. Если по ипотеке в кредит можно получить не более 75% от стоимости недвижимости, то в лизинге эта цифра может доходить до 90%, - отмечает он. - Кроме того, при лизинге недвижимость переходит в собственность только после всех лизинговых платежей. Поэтому появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Лизинг гораздо более безопасен, чем банковский кредит, с точки зрения финансирующей организации, так как предмет лизинга является безусловным обеспечением сделки.

Многие компании часто сталкиваются с завышенной стоимостью аренды помещений. Договоры аренды зачастую заключаются на срок не более года, что делает неоправданными финансовые вложения арендаторов в отделку офисных помещений по собственным дизайн-проектам, - аргументирует Дмитрий Шицле. - Очевидно, мала вероятность, что арендатор впоследствии сможет выкупить в собственность используемую недвижимость. Лизинг же дает возможность без значительных единовременных финансовых затрат получить в свое пользование недвижимость с последующим правом выкупа. Именно поэтому в последнее время интерес к лизингу недвижимости начинает расти.

Однако даже крупным компаниям сложно получить банковское кредитование под покупку здания для собственного пользования, так как в этом случае доходы от приобретения объекта сложно спрогнозировать и для банка возрастают риски по неполучению выплат, - продолжает Владимир Журавлев. - Значительно легче оформить кредит на покупку недвижимости с инвестиционной целью - банки идут на такие сделки более охотно в связи с возможностью более точно просчитать доходность.

Таким образом, лизинг имеет весомые преимущества не только перед арендой, но и перед ипотекой коммерческой недвижимости, особенно для предприятий малого и среднего бизнеса. Тем более что, как говорит директор департамента коммерческой недвижимости NAI Global Russia Владимир Журавлев, ипотеку коммерческой недвижимости пока могут позволить себе только крупные компании: высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков не позволяют предприятиям малого и среднего бизнеса получить кредит. Для крупных же компаний, по его мнению, ипотека практически всегда более выгодна, чем обычный способ приобретения объектов, так как, привлекая кредит, компании не приходится изымать собственный капитал из оборота.

Другими словами, банки предъявляют свои требования к помещению, под залог которого выдают кредит, и эти требования далеко не всегда совпадают с требованиями заемщика. Из перечня помещений, которые соответствуют требованиям банков, сразу исключаются аварийные объекты или не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию, - перечисляет Владимир Журавлев. - Кроме того, залог в идеале должен представлять собой прибыльный и стабильный бизнес - к примеру, офисное здание класса А, имеющее арендаторов. Чем менее ликвиден объект, тем сложнее компании выставить его в качестве залога и получить кредит.

По словам директора центра розничного кредитования банка ГЛОБЭКС Олега Семкичева, сегодня достаточно много коммерческих банков предоставляют услуги ипотеки коммерческой недвижимости. Заемщиками выступают различные компании, но в большинстве своем это крупные и средние производственные фирмы. Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы предметом залога были помещения, которые могут приносить высокий доход или обладающие высокой ликвидностью, - говорит он.

Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости, по данным Владимира Журавлева, высок среди крупных компаний, в активах которых находятся ликвидные здания, способные заинтересовать банки в качестве залога, однако таких игроков на российском рынке пока немного. Предприятиям же малого и среднего бизнеса подобные сделки, как правило, не доступны, поскольку им бывает сложно документально доказать банку, что их бизнес стабилен. Компаниям с относительно высокими рисками практически невозможно получить ипотечный кредит, тогда как в сделках с привлечением лизинга официальным заемщиком является лизинговая компания, которая и несет финансовую ответственность по кредиту, - говорит он. - При этом в отличие от кредитной сделки при лизинге дополнительного обеспечения от клиента не требуется.

Еще более сложно найти на рынке объект, который продается по устраивающей кредитора схеме. Банки пока неохотно кредитуют приобретение коммерческой недвижимости, - сокрушается Эдуард Анимаев, консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard. - Основная проблема заключается в том, что вторичный рынок коммерческой недвижимости имеет серую схему продаж. То же самое относится и к части первичного рынка. Также во многих случаях банки опасаются падения рынка коммерческой недвижимости.

Преимущества лизинга для продавцов коммерческой недвижимости еще более очевидны. Ведь продавец недвижимости получает 100% стоимости объекта без рассрочек. А число потенциальных покупателей при такой схеме существенно увеличивается.

Есть у лизинга и другие преимущества перед ипотекой. Во-первых, это ускоренная амортизация и возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость, а во-вторых, лизинг недвижимости, как услуга, более доступен, чем кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Банк, выдавая ипотечный кредит, как правило, применяет более высокий дисконт к оценке недвижимости - в связи с тем, что объект будет являться собственностью клиента. Лизинговая компания в зависимости от потенциального клиента может применять более низкий дисконт к оценке, т.к. объект недвижимости будет являться собственностью лизингодателя, - перечисляет Петр Ванюков, директор департамента регионального развития компании ГЛАВЛИЗИНГ. - Кроме того, банки неохотно предоставляют кредит на срок более трех лет, а при лизинге возможно заключение договора на срок 5-7 лет, а в отдельных случаях до 10 лет.

По словам президента МАГР Григория Полторака, тема пресс-конференции была выбрана не случайно. «Именно сейчас возникла точка равновесия, когда государство сняло жесткие регулирующие функции, а риэлторские компании почувствовали реальную заинтересованность в работе с ГЖС», - сказал Г.Полторак.

Московская ассоциация-гильдия риэлторов намерена создать рабочую группу для взаимодействия с Правительством России и Министерством обороны с целью последующего включения риэлторских компаний в систему работы с Государственными жилищными сертификатами для приобретения жилья военнослужащими, уволенными в запас. К этому призвали ведущие специалисты столичных риэлторских компаний в рамках прошедшей 22 июля в Международном информационно-выставочном центре «ИнфоПространство» пресс-конференции, посвященной особенностям работы с ГЖС. Можно заметить, что аналогичная группа существует уже при Российской гильдии риэлторов, но, видимо, в этом направлении любые усилия не будут лишними.

Финансовый директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Андрей Лукин особое внимание обратил на недостаточную прозрачность процедуры выдачи ГЖС на определенные регионы, а также подчеркнул, что военнослужащие не имеют возможности участвовать в различных финансовых схемах приобретения жилья в рассрочку или по программе ипотеки в силу неплатежеспособности, или же отсутствия у бывшего военнослужащего пресловутой «кредитной истории».

Рассказывая о первых результатах и особенностях работы с ГЖС, специалисты компаний «ДОМОСТРОЙ», «МИЭЛЬ» и «БЕСТ» отметили ряд проблемных моментов в существующей процедуре приобретения военнослужащими жилья за сертификат.

Отсутствие у военнослужащих возможности приобрести квартиру в новостройке при возведении дома, когда цена квадратного метра минимальна – проблема, о которой говорилось уже неоднократно. По Правилам выпуска и погашения сертификатов от 19 марта 2002 года №168 военнослужащий может приобрести квартиру по договору инвестирования в доме, принятом в эксплуатацию. При этом в Сбербанк он должен сдать документы, удостоверяющие права собственности на новостройку. Эти документы, как правило, можно получить только после полной оплаты стоимости жилья так как «ни один инвестор не оформит новостройку в собственность, пока она не оплачена», - сказала Е.Хуснулина. «В то же время банк не выплатит сумму до тех пор, пока не будет предъявлено свидетельство о собственности», - отметила она.

Начальник отдела по работе с жилищными сертификатам компании «Домострой» Елена Хуснулина особо отметила резкое несоответствие размера предоставляемой по ГЖС субсидии и рыночной стоимости жилья в Москве и области. По ее мнению, военнослужащий, не имея доплаты как минимум в размере 4-6 тысяч долларов, не может рассчитывать на приобретение в Москве минимальной площади даже в 5-9-этажных домах 60-70 годов постройки.

«В отличие от большинства клиентов столичных риэлторских компаний военнослужащие не имеют в Москве не только жилья, но и работы, что отсекает их от приобретения жилья посредством ипотеки», - считает директор Сущевского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Басин.

Кроме того, сроки оформления квартир в собственность после приемки дома Гостехкомиссией варьируются по Москве от 6 до 12 месяцев, а срок действия сертификата ограничен 9 месяцами, что делает невозможным приобретение жилья по сертификату на нулевом цикле строительства.

Между тем сейчас разрабатывается новая программа ГЖС. По предварительным данным участников конференции, с июля текущего года в Минобороны намереваются существенно ограничить выдачу сертификатов на Москву и область, а со следующего года и вовсе «заморозить» их выдачу на столичный регион. Кроме того, Минобороны планирует ввести среднерыночную по России стоимость жилищных сертификатов для военнослужащих. К сожалению, представитель Министерства обороны на пресс-конференцию не явился. Видимо, в министерстве пока не готовы к более тесному взаимодействию с риэлторскими компаниями в рамках работы по ГЖС.
Прошедшая в октябре выставка предметов роскоши Millionaire fair доказала, что недвижимость не стоит на месте. На смену необдуманной тяге ко всему, что блестит, приходит сознание ценности проверенных временем традиций. А современные строительные и риэлтерские компании предлагают авторский подход к решению жилищного вопроса.

Среди мер, предложенных представителями риэлторского сообщества для активизации работы с ГЖС: увеличение стоимости сертификата, вовлечение военнослужащих в ипотечные программы кредитования, активизация действий в этом направлении компаний недвижимости, разработка нормативно-правовой базы с целью участия в процессе работы с ГЖС помимо государства (Министерства обороны) и военнослужащего еще и третьей стороны – риэлторских компаний.

Клиенты компаний, работающих на рынке элитной недвижимости, это в основном люди, уже владеющие квартирами, загородным домом и имеющие кое-какую недвижимость за рубежом. И желающие разнообразия во всем, включая недвижимость.

- Элитная недвижимость пользуется сегодня стабильным спросом, - говорит Денис Балакирев, представитель компании элитной недвижимости Усадьба. - Все проекты, предлагаемые нашей компанией, выполнены в совершенно разных архитектурных стилях, клиентам всегда предлагается индивидуальное решение, максимально соответствующее их вкусам. При этом мы руководствуемся прежде всего естественной потребностью людей в удобстве и домашнем уюте.

Многие клиенты Усадьбы интересуются загородными домами, но нельзя сказать, чтобы сейчас была явная тенденция к тому, чтобы переселяться за пределы мегаполиса, - делится своими наблюдениями Денис Балакирев. - Всё зависит от изначальных, очень индивидуальных предпочтений людей, кроме того, от их готовности - моральной и материальной - должным образом ухаживать за частным домом. Кто-то предпочитает тихую и размеренную загородную жизнь, кому-то милее московские улочки. А для кого-то жизнь в городе связана с необходимостью постоянно находиться в пульсирующем ритме деловой столицы. Абсолютное же большинство клиентов имеют и квартиру в Москве, и дом за городом, и зарубежную недвижимость.

Компания Creative Concepts занимается продажей недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах - в Дубае, а также в Москве и Подмосковье, - рассказывает директор компании Галина Гараева. - Начинали мы свою деятельность в Дубае, но вскоре убедились, что очень часто клиенты интересуются одновременно проектами за рубежом и в нашей столице. Поэтому удобнее для них будет пользоваться в том и в другом случае услугами одной и той же компании. Подобные универсальные предложения ориентированы в первую очередь на тех, кто не хочет тратить время на взвешивание плюсов и минусов урбанизированной жизни и жизни на лоне природы, а, владея абсолютно разными видами недвижимости, выбирает для себя тот вариант, который удобен в каждый конкретный момент.

В то же время далеко не только эксклюзивное местоположение или уникальная архитектура зданий делает проекты компаний эксклюзивной недвижимости столь привлекательными для клиентов. Одним из позитивных результатов выставки стало начало сотрудничества многих из представленных на Millionaire Fair дизайнерских агентств, поставщиков редких предметов интерьера с фирмами-застройщиками и риэлторами. Большинство компаний сотрудничает с дизайнерскими бюро, чтобы клиент имел возможность заранее подобрать подходящий ему вариант внутренней организации домашнего пространства. Кстати, участники выставки отметили интересные тенденции и в области организации домашнего очага.

Среди проектов, презентовавшихся на выставке миллионеров, - жилые комплексы на берегу Персидского залива, виллы, стоящие прямо на ветвях так называемой Пальмы - фантастического проекта искусственных островов в форме пальмовой ветви в Объединенных Арабских Эмиратах, 50-этажная стеклянная башня с окнами на океан в Южной Флориде (JadeOcean).

Однако слепо следовать за модой неперспективно, нужно создавать собственный стиль и моду, утверждают разработчики уникальных предметов роскоши для интерьера, призывая развивать художественный вкус и привносить культуру в самое обыденное. Дизайнерские рояли из дорогого стекла, красного дерева или даже разработанные по проекту автомобильной компании (салон роялей и пианино FortePiano), коллекционные шахматы из бивня мамонта, изображающие сценки из русской и восточной истории (Шахматы Карпова), дизайнерские переплеты для томиков Апулея и Петрония, Библии и Корана (Раритет) - роскошь должна стать спутницей высокой культуры, сама по себе она смысла не имеет.

Как отмечает архитектор компании Bergs Ольга Сопьян, тяга к роскоши в интерьере становится более осмысленной и мотивированной культурно. Сейчас люди больше стали присматриваться к восточной роскоши и к классике, - говорит Ольга Сопьян. - Минимализм отходит на второй план. Еще недавно клиенты и сами дизайнеры почувствовали своего рода перенасыщение, усталость от окружающего мира, живущего в бешеном ритме, и всем захотелось минимализма. Это было модно, это было показателем респектабельности человека. Теперь уже хочется большего. От минимализма мы переходим к роскоши - подлинной, осмысленной, такой, которая опирается на культурную традицию.



Главная --> Публикации