Главная --> Публикации --> Резиденции на задворках Теннис под крышей Заповедный кипр Борис иванишвили докупил 20% гостиницы на тверской Электросталь: новостройки как знак перемен

Правда, идею Юрия Михайловича Лужкова заставить чиновников начинать рабочий день с 7 утра, чтобы разрядить дорожную обстановку в утренние и вечерние часы пик, Петр Николаевич, похоже, не очень-то поддерживает. Если городские чиновники будут работать с семи утра до трех часов дня, а федеральные - с девяти утра до шести часов вечера, то как мы будем взаимодействовать? - задал он, в частности, вопрос, так и оставшийся без ответа.

Вчера на брифинге Петр Аксенов, первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса городского хозяйства Москвы, рассказал журналистам о ближайших планах столичных властей в борьбе с пробками на дорогах. Он подчеркнул, что власти дают себе отчет в том, что решить эту проблему можно только комплексно.

Еще один способ избавиться от надоевших хуже горькой редьки заторов мог бы пример многих стран Европы, где один день недели по городу ездят автомобили с четными номерами, а в другой - с нечетными. Можно ли его применить в Москве? Городские власти пока в раздумье, просчитывают все возможные последствия.

Более реальное средство спасения Москвы от заторов, по мнению главы комплекса городского хозяйства, - строительство Четвертого транспортного кольца и Звенигородского шоссе. Именно эти трассы станут основными объектами дорожного строительства в Москве в будущем году. На их прокладку выделен 51 миллиард рублей, из которых 11 миллиардов дают федеральные власти. По словам Аксенова, Четвертое транспортное кольцо пойдет с востока на северо-восток. Трасса пройдет от Волгоградского проспекта вдоль Курского направления железной дороги. На участке от Волгоградского проспекта до шоссе Энтузиастов Четвертое кольцо будет идти параллельно Малому кольцу Московской железной дороги, минует район Измайлово и уйдет вдоль Лосиного острова к Ярославскому шоссе. Далее автодорога проляжет вдоль железнодорожной станции Лихоборы через Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе. После этого по улице Народного Ополчения кольцо выйдет к Минской улице. Затем по уже существующей 16-километровой трассе, в которую входят Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты, кольцо дойдет до музея-заповедника Коломенское, где будет построен четырехкилометровый тоннель под Москвой-рекой. Выйдя из тоннеля, магистраль пройдет через район Печатники к станции метро Текстильщики. Общая длина Четвертого транспортного кольца составит 74 километра. Правда, полностью построено оно будет только к 2013 году.

А что касается обещанного второго кольца по Малому кольцу железной дороги, которое власти давно обещают превратить из грузового в пассажирское, то в настоящий момент дело наконец-то, как заявил Аксенов, сдвинулось с мертвой точки. Схема организации пассажирского движения по МЖК будет представлена в конце этого - начале следующего года. Камнем преткновения в реализации этого проекта стал вопрос, будут ли поезда двигаться по этому кольцу за счет электрической тяги или им необходимо будет использовать двигатели внутреннего сгорания, работающие на дизельном топливе. С электроэнергией у Москвы сейчас, как известно, напряженка, но столичные власти тем не менее не отказываются от оборудования МЖК установками, позволяющими поездам работать на электротяге.
Ставки по ипотечным кредитам все время снижаются. Еще пару лет назад валютные ипотечные ссуды стоили 14-16% годовых, а сегодня процентные ставки ипотеки снизились до 9-11%. И скорее всего они продолжат падение и дальше. В результате первым заемщикам вскоре придется обслуживать свои ипотечные ссуды по ставкам, вдвое, а то и втрое превышающим рыночные. Решить эту проблему могут банковские программы рефинансирования (перекредитования), благодаря которым люди, оформившие ипотеку несколько лет назад, могут переоформить кредит, получив финансирование по текущим, более низким ставкам.

Журналисты вспомнили и об обещании столичных властей, которое они дали во время открытия легкого метро в Бутово, в скором времени открыть такую же линию от станции метро Юго-Западная до Солнцево. Она, кстати, давно уже присутствует на всех схемах метро. Правительство Москвы от этой задачи не отказывается, - сказал Аксенов. - Сейчас ведется пока строительство пересадочного узла на проспекте Вернадского. Это невероятно сложная задача. Очень много строений подпадает под снос, нужно перекладывать участок водопровода диаметром 800 метров. Поэтому по плану легкое метро от станции Юго-Западная придет в районы Солнцево и Ново-Переделкино в 2008 году. Предполагается, что протяженность этой трассы составит 11,95 километра. Вполне возможно, что эта ветка дойдет и до самого аэровокзала Внуково, - добавил Аксенов.

Теория и практика

Вопрос о перекредитовании может возникнуть в нескольких случаях. Во-первых, чтобы снизить процентную ставку. Во-вторых, для того чтобы переоформить кредит из одной валюты в другую. В-третьих, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую или, наоборот, более скромную. В-четвертых, если у человека вырос личный доход и появилась возможность получить кредит на более выгодных условиях. И это далеко не все случаи из жизни. Если раньше такие просьбы клиентов в основном оставались без ответа, то в этом году ситуация изменилась. Банки один за другим вывели на рынок свои программы перекредитования ипотеки, с помощью которых все эти проблемы можно решить. В частности, сейчас рефинансирование ипотечных кредитов предлагают Международный московский банк (ММБ), Райффайзенбанк, ВТБ24, Абсолют-банк, Импэксбанк, ИБ КИТ Финанс.

И это еще не все. При переходе из одного банка в другой перед заемщиком возникает ряд непростых организационных процедур, основная сложность которых - в согласовании досрочного погашения и переходе на новые условия кредитования, - рассказывает директор департамента ипотечных сделок компании Фосборн Хоум Наталья Россошанская. Зачастую первоначальный банк-кредитор уже только обслуживает выданный когда-то кредит, а закладную он уже успел передать другому банку, а тот - третьему и т.д. Поэтому приходится разыскивать конечного залогодержателя и договариваться о досрочном погашении и последующей ипотеке, - объясняет андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. И часто все это приходится делать заемщику - и закладную разыскивать, и уговаривать текущего кредитора разрешить последующую ипотеку другому банку.

В теории механизм перекредитования выглядит просто. Банк, рефинансирующий кредит, погашает долг заемщика в его первом банке, перечисляя туда средства напрямую. После чего залог перерегистрируется на второй банк. На деле заемщик заново проходит всю процедуру получения, оформления и регистрации ипотеки, уплачивая все комиссии и сборы. Возникает проблема и со страховкой, поскольку ее надо также переоформить на другой банк. Кроме того, для рефинансирующего банка существует еще проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Поэтому далеко не все заемщики сейчас могут получить добро на перекредитование. А те, кто получает, вынуждены платить повышенную ставку по кредиту на период перерегистрации, поскольку именно таким образом банкиры страхуют свои риски на время переходного периода.

Таким образом, на сегодня рефинансирование - это головная боль. Правда, снять ее можно - с помощью ипотечного брокера (но за отдельную плату). За 1-1.5% от суммы кредита такие компании все сделают за вас. От заемщика только требуется предоставить документы по данному нами списку и подписать анкету-заявление для банка, - говорит Павел Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования. Например, в услугу перекредитование ипотечных кредитов ипотечного брокера Фосборн Хоум входит: формирование кредитного досье заемщика, согласование с банками всех вопросов о перекредитовании, заключение нового банковского договора, сопровождение процедуры оценки и страхование недвижимости. Брокер займется розыском закладной и подскажет, стоит ли вообще рефинансировать ипотечный кредит, проведя соответствующий расчет. При неправильном расчете затраты на перекредитование могут превысить полученную выгоду, - отмечает Наталья Россошанская из Фосборн Хоум. - Здесь надо обязательно учитывать все расходы по организации перекредитования, нынешнюю процентную ставку и ту, на которую претендует заемщик, срок, на который взят кредит, величину кредита и ряд других параметров. Только тогда можно точно просчитать, насколько выгодно рефинансироваться под те или иные условия.

Срочная брокерская помощь

Банкиры говорят, что перекредитование ипотечных кредитов становится рентабельным только при снижении ставки кредитования на 2-3% (если рефинансирование через брокера - прибавьте еще один процент). В ММБ приводят такой расчет. При рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке на 2% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около $8 тыс. А заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%, сэкономят $16-20 тыс.

Правильный расчет

По признанию Натальи Россошанской из Фосборн Хоум, сегодня к этой услуге проявляют интерес около 10% клиентов. Сейчас в России рефинансирование ипотеки находится на начальном этапе развития, и нам еще далеко до тех показателей популярности этой услуги, какие мы можем наблюдать на Западе, - признает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов. - Например, в Великобритании примерно треть всех ипотечных кредитов рефинансируется, а заемщики в США, стремясь сэкономить на обслуживании ипотечных кредитов, переходят из одного банка в другой уже при разнице в ставках 0.5%. Вместе с тем мы уверены в перспективах развития этого продукта в России. Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А возможность рефинансирования позволит заемщикам оптимизировать свои издержки по обслуживанию ипотечных кредитов. Просто на осознание всех преимуществ этого инструмента заемщикам пока необходимо какое-то время.

Однако основная масса ипотечных кредитов у нас выдана в последние полтора года. За это время ставки в ипотеке еще не успели так значительно снизиться, поэтому заемщики в массовом порядке пока не рефинансируются. Кроме того, многие люди пока еще не знают об этой возможности, другим не понятен до конца механизм рефинансирования, третьи просто не хотят снова проходить процедуры оформления кредита. Сейчас выданы десятки тысяч кредитов, и большинство - в прошлом году, когда ставки были уже достаточно низкие, - подтверждает заместитель председателя правления банка ДельтаКредит Лора Файнзилберг. - Рефинансирование будет развиваться, но неизвестно, когда оно станет эффективным. Для этого должна заработать упрощенная схема, по которой можно переходить с одной программы на другую. У нас же пока это целый процесс, такой же по сложности, как кредитование с нуля.

С момента разработки концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе Москвы прошло уже 8 лет (а постановление правительства Москвы "О реализации городской комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" датируется 2 февраля 1999 г.). Приблизительный объем инвестиций в строительство высоток планировался на уровне $5 млрд, хотя, учитывая мировой опыт, аппетиты города и сложность строительства высотных зданий на московских грунтах, эта цифра вполне может вырасти раза в два.

Программа по строительству новых высоток обретает реальные очертания
К 2015 г. в столице может появиться порядка 60 новых высотных зданий. Об этом гласит программа "Новое кольцо Москвы". Она пылилась в чиновничьих кабинетах несколько лет и только сейчас начинает обретать реальные очертания. Отобраны 7 конкретных участков, а стартовая высотка в рамках программы - жилой 43-этажный дом "Эдельвейс" - уже построена и готовится к сдаче Госкомиссии.

Откуда взялась цифра в 60 высоток - неизвестно. Да и в целом вся программа практически три года пылилась, будучи заслонена решением более важных, по мнению руководства города, проблем. Причин этому, скорее всего, две. Первая - сложность выделения земельных участков под строительство высотных зданий. Скученная планировка Москвы, ее насыщенность различными мелкими строениями и производствами создали дефицит земельных площадей, годных для расположения на них высоток, - башня высотой порядка 200 м естественным образом затеняет собой жилые дома в радиусе как минимум 100 м.

Росла Москва вширь, теперь хочет вверх

Помимо указанных семи адресов можно говорить еще о 18 приблизительно намеченных точках в разных районах города, где планируется строить высотки. Однако они достаточно проблемные по уже всем известным причинам: необходим либо вывод производств, либо расселение пятиэтажек - и далее по списку.

В итоге сейчас можно говорить о том, что есть готовые к разработке площадки по 7 адресам (забавная аналогия с 7 сталинскими высотками): это уже готовый к сдаче жилой комплекс "Эдельвейс" на Давыдковской улице, строящийся 50-этажный комплекс "Вертикаль" на Ленинском проспекте, владение 111, и начавшееся строительство комплекса "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова, владение 72-7 По оставшимся 4 площадкам (в Ясеневе на пересечении улиц Тарусской и Ясногорской с Новоясеневским проспектом, на Преображенской площади между улицами Суворовской и Преображенской, на Дмитровском шоссе, владение 13-15, около метро "Тимирязевская" и в Хорошево-Мневниках на Карамышевской набережной) ведется поиск инвесторов. Что и является второй причиной медленного развития программы - город при выделении участков под жилищное строительство просит о своей доле в размере от 30 до 40% от общей площади, что в денежном эквиваленте при планируемых строительных объемах высотных зданий от 100 000 до 300 000 кв. м составляет отнюдь не маленькие суммы. Круг претендентов на роль застройщиков высотных зданий в Москве уже фактически очерчен - "Конти", застройщик первых трех объектов программы, "Квартал" и "Дон-Строй", имеющие опыт такого рода строительства, и "Строймонтаж", периодически заявляющий о своем желании построить на территории "Москва-Сити" башню высотой порядка 400 м (с гордым именем либо "Федерация", либо "Россия"), самую высокую в Европе.

Проблема комплексного подхода к строительству высоток в Москве назрела уже давно. Строящиеся высотные здания далеко не всегда вписываются в существующую застройку, нарушая архитектурную целостность микрорайонов, а также в некоторых случаях и нормы инсоляции - затемняя квартиры близлежащих домов. Удавшихся (не в экономическом смысле) проектов высоток, по мнению архитекторов, не так уж и много. По мнению большинства, это башни на Ленинском от "Квартала", башни "Дон-Строя" на Авиационной, 66, "Редан" на Можайском шоссе.

Кто во что горазд

Как все начиналось

Поэтому основной архитектурной целью программы и стала необходимость подчеркнуть градостроительную философию облика Москвы. Ведь определенные историческим развитием города кольца уже есть: Кремль, затем Садовое кольцо со сталинскими высотками, и есть (а точнее говоря, было) некое пространство между Садовым кольцом и МКАД, теперь условно разделенное третьим транспортным кольцом. Именно этот район (назовем его срединным поясом) и станет основной областью застройки Москвы новыми высотными зданиями. Судя по имеющейся информации, стоимость квартир в новых высотках будет стартовать с цифры $1000 за квадратный метр на начало строительства, достигая $2000-3000 за квадрат к окончанию, в зависимости от особенностей квартиры.

Заметим, что возможность строить очень высокие дома и скреплять их металлическими конструкциями впервые была продемонстрирована все же в матушке Европе: на выставке 1851 г. в Лондоне был построен Crystal Palace, собранный из заготовленных заранее блоков и стекла. В итоге до сих пор большинство высоток строится каркасным методом. К их числу относится и легендарный Empire State Building, построенный в 1931 г. и ставший основным прототипом московских высоток. Согласно одной из легенд зарождения идеи строительства высоток в Москве ее инициатором стал Иосиф Сталин, поставивший задачу архитекторам примерно так: "Мы выиграли войну и признаны во всем мире как великие победители. Мы должны быть готовы к приезду в наши города иностранных туристов. Что будет, если они пойдут по Москве и не увидят никаких небоскребов? Их сравнения с капиталистическими столицами могут быть не в нашу пользу..."

Skyscrapers (небоскребы) как слово и как тип здания - изобретение американцев 80-х годов XIX в. Их строительство стало возможным лишь после изобретения лифта и разработки Элишей Гейтсом Отисом системы, при которой лифт задерживался в шахте, если рвался канат, его удерживающий. До этого все проектируемые здания имели не более 6 этажей - покупать квартиры выше и ходить туда-сюда пешком никто не соглашался.

Тем не менее 7 высоток были построены. Причем построены с максимальным использованием новейших технологий. Обойтись без обобщения мирового опыта было никак нельзя. Ведь те же нью-йоркские высотки стоят на скалах и фундамент их намертво вогнан в глубь монолитной каменной породы, что позволяет ему выдерживать большие нагрузки. В Москве же совершенно иные геологические условия: подземные реки, мягкий грунт, местами - заболоченность. Все это требует колоссальных работ по созданию фундамента. Неизвестно точно, как эта проблема решалась в сталинские времена, однако сегодня, по данным компании "Конти", для возведения прочной основы только под одну московскую высотку "Нового кольца" необходимы такие же объемы бетона и металла, как при возведении семи десятиэтажных домов.
Еще 2-3 года назад понятие элитный дом подразумевало, что он расположен в историческом центре Москвы. Сегодня география элитной застройки начала расширяться. Какие же столичные районы могут приобрести статус элитных?

Наверняка именно политический и идеологический аспект стали определяющими в решении начать 12 сентября 1947 г. строительство 8 высотных зданий в Москве. Поскольку экономические причины строительства небоскребов на Западе (основное - дороговизна земли в крупнейших американских мегаполисах, заставлявшая девелоперов стремиться построить максимально возможные площади на минимальном пространстве) для Москвы были не актуальны. Заметим, что первоначально планировалось строительство именно 8 высоток. Но строительство здания в Зарядье близ Кремля так и не было начато, поскольку за время монтажа огромного фундамента успели возникнуть вполне обоснованные опасения - а не станет ли такой гигант подавлять мощной вертикалью кремлевские башни, не будут ли они выглядеть приземистыми на его фоне? Приятно, что уже тогда архитекторы задумывались над архитектурной целостностью городской застройки.

Заманчивое предприятие

Острый дефицит свободных участков в пределах ЦАО вытеснил строительство элитного жилья за его границы. Как показало исследование рынка элитного жилья Москвы, проведенное аналитическим центром компании МИЭЛЬ, ресурс свободных для застройки площадок в центре Москвы уже исчерпан, поэтому дальнейшее строительство в основном будет связано с реконструкцией уже существующего жилья, сносом ветхих и аварийных зданий и сооружений и освоением территорий, ранее занятых промышленными предприятиями.

Пример такого строительства - многофункциональный комплекс на Озерковской набережной с элитным жилым домом, подземным гаражом, офисными помещениями и трехзвездочной гостиницей, которые должны появиться на месте выведенного в Московскую область камвольного комбината. Другой пример - строительство комплекса с подземными автостоянками на месте завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГ..................П) на Большой Татарской, 1 Подобные участки есть в большинстве муниципальных районов.

Особенно заманчивы для застройщиков территории предприятий, поскольку они расположены на больших участках, а их инженерные коммуникации обладают мощным ресурсом, способным обеспечить жизнедеятельность жилых кварталов, гостиниц, развлекательных комплексов, офисов и т.д.

Замоскворечье

На сегодняшний день в столице насчитывается 83 промышленные зоны, большая часть из которых располагаются в пределах МКАД. Общая площадь промышленных зон Москвы превышает 15 000 га. С их выводом связано дальнейшее развитие районов Красной Пресни, Хамовников, проспекта Мира, - говорит директор по продажам элитной недвижимости компании Новое Качество Андрей Уфимцев. - Развитие территории Большого Сити было бы невозможно без вывода 4-го Московского мелькомбината и Краснопресненского завода по производству ЖБИ. Два предприятия - Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти - подлежат выводу с набережной Тараса Шевченко, а завод Каучук - из Хамовников.

Согласно исследованию МИЭЛЬ, цены здесь пока на 15-20 % ниже, чем в сложившихся элитных районах Остоженки, Тверской, Патриарших. В Замоскворечье преобладает старая застройка и большой объем ветхого жилья, что снижает его имидж, но в то же время открывает перспективы перед инвесторами, которые смогут заняться комплексной реконструкцией района.

По мнению Натальи Новиковой, гендиректора Renaissance Realty, среди потенциальных элитных районов выделяется Замоскворечье. Район, где пока количество офисов превышает количество предлагаемых квартир, очень скоро сможет составить конкуренцию нынешним элитным районам, - отмечает она. - Замоскворечье представляется достаточно перспективным участком в плане комплексной застройки. Свободные площадки образуются за счет сноса ветхих домов и перемещения за пределы центра промышленных предприятий. Спрос на жилье в Замоскворечье растет с каждым годом.

Эти обстоятельства, по мнению Виктора Козлова, коммерческого директора компании Авгур Эстейт, сильно снижают шансы района на лидерство в рейтинге элитных районов недвижимости. Кроме того, существует еще одна проблема, тормозящая развитие Замоскворечья, - это многочисленные исторические памятники, которые накладывают определенные ограничения по застройке, - отмечает вице-президент Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов.

- Правда, реализация самого раскрученного проекта Замоскворечья - Золотого острова - пока откладывается и когда начнется - не известно, - сетует Наталья Новикова. - Может, потому, что проект не продумали до конца. Как говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев, основной проблемой, встающей перед девелоперами масштабных элитных проектов, является организация достаточного количества парковочных мест и обеспечение хорошей транспортной доступности. Золотой остров предполагает размещение жилья на площадке с высоко расположенными грунтовыми водами, что сводит возможность строительства подземных парковок практически к нулю. Кроме того, территория острова соединена мостами с городскими магистралями, и недостаточно широкие конструкции могут не справиться с машинопотоком, который увеличится с окончанием строительства элитного квартала.

По мнению Андрея Уфимцева, один из наиболее перспективных районов для строительства элитного жилья - Хамовники. В течение ближайших десяти лет этот район может превратиться в еще одну элитную милю города, - говорит он. - Здесь соблюдены основные требования доступности, близость исторического центра, наличие развитой общественной инфраструктуры. По предварительному плану этот район сохранит камерность малоэтажных застроек центра Москвы, обогатив район развитой инфраструктурой современных жилых центров. С ним соглашается и Евгений Иванов, управляющий директор агентства элитной недвижимости Усадьба:

Хамовники

Один из заметных проектов строительства элитной недвижимости в Хамовниках - проект Интеко Фьюжн Парк. По оценкам риэлторов, 95% квартир будут распроданы уже до конца 2006 года. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья составляет от $8.2 тыс. до $17.5 за кв. м. Элитный комплекс строится на участке в 3.2 га на пересечении улиц Малая Трубецкая и Усачева рядом с парком Усадьба Трубецких в Хамовниках. Жемчужиной Фьюжн Парка станет музей ретроавтомобилей Автовилль, открытый для посетителей.

- Хамовники, на мой взгляд, являются одним из наиболее перспективных районов элитной застройки. Соседство с парком, развитая инфраструктура и хорошая транспортная ситуация - других новых объектов с подобным сочетанием в Москве на данный момент не найти.

Как считает Андрей Уфимцев, проект Москва-Сити повлечет за собой и активное освоение района Красной Пресни. Сейчас там преобладает старая застройка, которая будет сноситься. Соседство с Сити и с центром города, хорошая транспортная доступность, близость к Москве-реке, большой фонд ветхого жилья - все это не может не заинтересовать девелоперов. Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда наряду с созданием нового жилого центра будет проведена на территории между Звенигородским шоссе, Пресненской и Шелепихинской набережными, - рассказывает Андрей Уфимцев. - Общая площадь первой очереди строительства составит 170 тыс. кв. м жилья. Совокупная площадь жилья после реконструкции не превысит 500 тыс. кв. м.

Красная Пресня



Главная --> Публикации