Главная --> Публикации --> Стадион построит “синтез-суи” Реконструкция в духе обманки Население готово брать больше кредитов на жилье Стратегия комплексной застройки. московский под москвой Следствие ведут покупатели бизнеса

В июле власти всех уровней живо комментировали перспективы внедрения ипотеки. Давали обещания и клялись, что «вот-вот». Но, как обычно, начинали не с того.

Предвыборная пора – благодатное время, когда власти щедры на обещания и даже иногда берутся реализовывать масштабные проекты. Что из этого получится потом, после выборов, не так важно, ведь известно, что в политике главное «Движение все, цель ничто».

Вот например, банковское сообщество на одной из своих последних конференций говорит вроде бы правильные вещи: «Ипотека в России не развита. В минувшем году по различным кредитным схемам россияне купили только 0,1% от всего приобретенного жилья, предпочитая сразу вносить всю стоимость квартиры или дома». Но вот затем один из банкиров говорит следующее: «Препятствием для развития ипотеки становится тот факт, что из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности. Из-за этого банки опасаются давать кредиты не совсем надежным клиентам. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно».

Дайте банкам ипотеку

Теперь о надежности клиентов. Грешно говорить такие слова банкирам. Надо бы вспомнить о том, какими «надежными» учреждениями были банки после дефолта 1998 года. В общем, тут две стороны друг друга стоят. А о трудности оформления бумаг и вовсе говорить смешно – ведь это и есть работа банкиров, их никто не заставлял заниматься таким «тяжелым трудом».

Удивительно, но последние слова произносят не политики, у которых профессия такая – говорить, а профессионалы рынка. Последним неплохо бы обратиться к зарубежному опыту, основа основ которого – обязательное страхование сделки по ипотечному кредитованию. Неплатежеспособный клиент банка в этом случае становится клиентом страховой компании. Да и в России такой опыт есть, пусть и в других сферах, например, в автостраховании, когда по исполнительному листу может быть описано имущество должника.

А вот следующая проблема действительно является таковой. «Самая большая головная боль ипотеки — дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится — пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно». Это уже огрехи нашего законодательства, которые и должны устранять лоббистские структуры банковского сообщества, в первую очередь АРБ.

Но пойдем дальше. «Еще одна проблема — слишком высокие ставки по ипотечным кредитам. Основная причина больших процентов — инфляция, которая в России до сих пор велика», — говорят банкиры. Это уж ни в какие ворота не лезет. Возьмем Москву – какой банк в ней выдает ипотечные кредиты в рублях? Все в долларах и даже в евро, да под такой процент, что на Западе никому и не снилось.

Еще один вариант для семей с детьми существует в том случае, когда на новую квартиру не хватает совсем немного – взять потребительский кредит (впрочем, такая возможность существует и у других потенциальных заемщиков). При этом получение потребительского кредита — процедура более легкая, чем ипотека: не требуется огромного числа справок, а главное – залога. Правда, и рассчитывать в данном случае можно на небольшую сумму – максимум на 10 тыс. долларов (срок возврата не превышает года-полутора).

Впрочем, те кредитные организации, что заинтересованы в развитии ипотеки в России, все же находят выход из положения. Например, советуют прописывать детей у родственников или не продавать старую квартиру, пока заемщики не расплатятся по кредиту.

«К 2010 году объем жилищного ипотечного кредитования в России может достигнуть 5% ВВП», — такое мнение высказал генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка на российско-американской конференции по ипотечному жилищному кредитованию. Стоит пояснить, что наш ВВП чуть превышает 300 млрд. долларов, и 5% от него – это 15 млрд., а вся ежегодная «расплата» за жилье сегодня составляет 17-18 млрд. долларов. Если предположить, что к 2010 году ВВП вырастет, как того желает наш президент, вдвое, то, исходя из этого, на ипотеку будет приходиться примерно 60% сделок купли-продажи (при неизменных ценах и при том же объеме вводимого жилья). Планы, надо признаться, грандиозные. Так на чем же основаны прогнозы А. Семеняки?

Чиновники излучают оптимизм...

По его словам, сегодня средний размер жилищного займа по России составляет 300-500 тыс. рублей. При этом стоимость одного квадратного метра жилой площади равняется около 10 тыс. рублей. «При кредите под 15% годовых сроком на 20 лет ежемесячный взнос составляет около 4 тыс. рублей. По моему мнению, эта сумма вполне реальна даже для семьи со средним достатком», — уверен А. Семеняка. Он также поясняет, что ипотечное кредитование позволит каждой семье-участнице программы увеличить свою жилую площадь в среднем на 20-30 кв. метров.

Генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» уверен, что ипотека позволит улучшить жилищные условия для 3 млн. российских семей. Он также сообщил, что по условиям бесплатной приватизации 68% семей получили жилье в собственность и имеют возможность использовать стоимость своих квартир как активы для ипотечного кредитования. То есть, они выступают, по замыслу А. Семеняки, потенциалом ипотеки.

Но вот дальнейший анализ – на тему реального привлечения средств – хромает. По словам гендиректора АИЖК, в России ипотечное кредитование пока делает только первые шаги, но уже представляет интерес как для иностранных, так и для российских инвесторов. Так, за II-й квартал текущего года российские банки привлекли 200 млн. долларов для реализации программы по ипотечному жилищному кредитованию.

(Скептики могут сослаться на то, что вышеприведенные цифры доходов-расходов характерны для российской провинции, но не для Москвы и Санкт-Петербурга. Но такой довод неубедителен: в столицах средний доход, как и расходы, в 3-3,5 раза выше, потому все выкладки А. Семеняки с этим учетом являются правомерными).

...и пессимизм

Стоит заметить, что примерно 40% этой суммы пришлось на Москву. То есть, в годовом исчислении данная сумма для столицы, по самым оптимистичным подсчетам, не превысит 300 млн. долларов. Учитывая, что рынок жилья оценивается в Москве в 6-7 млрд. долларов, на ипотеку придется в лучшем случае 5% средств. Да, такими темпами до желаемых 60% явно не угнаться.

Где же выход, и главное – где взять деньги на развитие ипотеки, раз надежды, как считает Н. Кошман, на бюджетные средства нет? Интересное предложение на этот счет высказали известный бизнесмен Олег Дерипаска и руководитель Российского союза промышленников и предпринимателей Аркадий Вольский. По их мнению, «затравкой» для ипотеки могла бы стать часть резервов Центрального банка, которые сегодня размещены в американских и европейских казначейских обязательствах (а это 64 млрд. долларов). По расчетам РСПП, на эти цели можно было бы пустить минимум 2 млрд. долларов.

«Более 5 млн. российских семей стоят в очереди на получение жилья, а достигнутые объемы строительства позволяют обеспечить жильем только 1,5% населения. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются около 60% россиян», — сокрушается председатель Госстроя РФ Николай Кошман – «Жилищное строительство испытывает острую необходимость в инвестиционных ресурсах, однако опираться лишь на бюджетные средства – бесперспективно». Эти цифры хорошо известны, но вот дальше следует пессимистический вывод: «Программа ипотечного кредитования жилья, широко распространенная на Западе, в России непопулярна, и в ближайшее время не стоит ждать бурного ее развития».

Марина Пшевечерская, генеральный директор АН Беатрикс:

Прошел месяц, но верховные власти на это предложение так и не отреагировали. Поэтому, скорее всего, ипотека в ближайшее время так и останется экзотикой.
Инвесторам, которые вкладывают деньги в жилье на относительно короткий срок, не более 4-5 лет, уже стоит задуматься о продаже своей собственности. В ближайшие год-полтора жилье не будет сильно дорожать, а некоторые объекты даже просядут в цене. Если же инвестиции в жилую недвижимость рассматриваются как долгосрочные, то сильно беспокоиться не надо - при благоприятном инвестиционном климате в России стоимость московского жилья будет только расти и горизонты в $5000 и даже $6000 за кв. м вполне достижимы в перспективе 2015 года.

Елена Комова, руководитель управления маркетинга Агентства недвижимости Домострой:

Для инвесторов, вложивших деньги в недвижимость 1-2 года назад, будет разумно зафиксировать прибыль и высвободить средства сейчас, если они им нужны для других проектов. То есть в целом сейчас продавать выгодно, если есть во что вложить деньги сразу же после продажи. Однако те, кто подождет, также не потеряют - мы ожидаем, что цены на недвижимость как минимум будут опережать инфляцию. Что же касается покупки недвижимости, то лучшая стратегия - купить квартиру на начальном этапе строительства и продать после сдачи дома или же, что еще более эффективно, сдавать квартиру несколько лет, а потом, на пике очередного (даже небольшого) всплеска цен, продать. Таким образом, к естественному росту цен на квартиру прибавляется 4-6% годовых от сдачи в аренду.

Роман Мурадян, генеральный директор Брокерского дома Золотые Ворота

Сейчас самое подходящее время для реализации инвестиционной недвижимости, так как период галопирующего роста цен уже завершился. Вкладывать деньги в недвижимость с инвестиционными целями сейчас невыгодно. Прогнозируемый средний рост цен до конца года составит 2-3% и не превысит уровень инфляции в течение 2007 г. Покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду также нецелесообразна. Арендные ставки не росли теми же темпами, что и сами квартиры, поэтому срок окупаемости квартир вырос в 2-3 раза и составляет от 20 до 25 лет. Если есть желание вложить деньги именно в недвижимость, то лучше всего для этих целей обратить внимание на сегмент коттеджных поселков.

Сергей Китаев, коммерческий директор компании ЮИТ Московия:

Инвестиции в недвижимость - это, скорее, марафон, а не спринт, но можно выиграть на этом рынке и на короткой дистанции. Частным инвесторам я бы посоветовал вкладывать средства именно сейчас, когда предложений в изобилии и можно выбрать наиболее ликвидный и рентабельный вариант. В следующем году, когда цены снова начнут расти, а дефицит обострится, сделать это будет гораздо сложнее. Самый простой вариант - инвестировать в городское жилье, ситуация с ним наиболее предсказуема и понятна. Загородная недвижимость тоже может приносить неплохие дивиденды, но правильный выбор объекта в этом секторе довольно сложен, непрофессионалу трудно учесть все тонкости, которые могут повлиять на цену и ликвидность.

Олег Борисенок, маркетолог компании КомСтрин:

Фиксировать свою прибыль, продавая жилье, нужно было полтора-два месяца назад. Теперь процесс может несколько затянуться. В идеале, если позволяют возможности, реализацию стоило бы отложить до апреля-мая. Если рассматривать инвестирование с целью получения прибыли, то оно имеет смысл на срок не менее года. Учитывая текущие реалии рынка, краткосрочные спекуляции не принесут выгоды. А вот если инвестор способен оперировать денежными ресурсами на значительных временных интервалах, то следует помнить одно: недвижимость никогда не дешевела! Она могла на какое-то время просесть, но после этого всегда не только возвращала утраченные позиции, но и отыгрывала множество очков вперед.

Семен Пузрин, Управляющий директор по финансам УК КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент:

Говоря об инвесторах в недвижимость, следует разделить их на две группы - на спекулянтов, играющих на коротких промежутках времени, и на долгосрочных инвесторов. Что касается первой группы, то сейчас рынок теряет для них привлекательность. И на небольших отрезках времени уже нельзя получить тех прибылей, которые были возможны раньше. Скорее всего свой интерес подобные инвесторы перенесут в Московскую область, где инерция роста будет сохраняться дольше, чем в Москве, и в некоторые регионы, которые сейчас показывают очень неплохие темпы роста цен. Долгосрочные инвестиции в квадратные метры столицы будут актуальны всегда.

Стабилизация на столичном рынке жилья заставляет частного инвестора обратить внимание на другие регионы, бум на рынке недвижимости которых только начинается. Какие же города могут принести максимальный доход и в какие объекты недвижимости лучше вкладывать деньги?

Фиксировать прибыль стоило бы, если бы цены на недвижимость пошли вниз, однако пока ничто на рынке этого не предвещает. Если инвестору не нужны деньги прямо сейчас, то продавать пока не имеет смысла. Инвестиции в недвижимость во всем мире считаются долгосрочными малорисковыми вложениями, наша страна постепенно тоже приближается к этой точке зрения - если инвестор именно с таким умыслом хочет вложить деньги, тогда имеет смысл вкладывать. Если же инвестор надеется заработать на быстром росте цен, как в этом году, то сейчас это уже не актуально.

Недвижимость регионов ждет бум

Аналитический центр ирн.RU 29 ноября проводит семинарОсобенности работы в регионах: теория и практика.

По мнению Эльвиры Ереминой, генерального директора девелоперской компании Сити-XXI век, региональные рынки недвижимости являются крайне перспективными для девелоперов, и прежде всего интерес представляют города-милионники и другие областные и краевые центры, в которых создан благоприятный инвестиционный климат. Как считает Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, в будущем должны выстрелить средние города страны с населением от 500 тыс. до 1 млн. Сегодня стоимость квадратного метра в них не превышает $700, а в основном колеблется в диапазоне $400-60 Через 5 лет недвижимость в таких городах должна подрасти до $1200-1500, - объясняет она. - Дело в том, что уровень жизни в стране растет постепенно, сначала затрагивая крупные столичные города и со временем доходя до все более мелких населенных пунктов. Анализ развития ряда сетей (телефонной, торговой, информационной, финансовой) показывает, что процесс обрастания жирком у жителей средних городов страны начался в 2003-2004 годах и недалек тот день, когда они будут приобретать дорогие автомобили и жилье.

Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но, если не случатся новые законодательные эксцессы, повторения такого скачка не будет. В то же время столица задала определенный ценовой уровень, и все города-миллионники будут под него подтягиваться, - уверен Роман Мурадян, генеральный директор Брокерского дома Золотые Ворота. - В следующем году темпы роста цен на недвижимость в регионах будут раза в два выше, чем в Москве. Если в столице удастся заработать около 25% годовых на повышении стоимости квартир, то в регионах уровень доходности может превысить и 40%.

Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно понять, с какой целью вы хотите инвестировать в недвижимость. Варианта два - вложить и сохранить деньги или заработать деньги, - рассуждает Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион. - Если рассматривать первый вариант, тогда нужно вкладываться в то, что является вечной ценностью, то есть в ту недвижимость, которая является ликвидной, не упадет в цене, которую, например, можно сдавать. Это, как правило, недвижимость южных регионов России - курорты Сочи, Новороссийск, Анапа, Таганрог, Ейск и курорты континентальной части. Если же рассматривать второй вариант, то нужно обратить внимание на города-миллионники, где строительный бум только начинается, где еще можно купить квартиру в центральной части города, в хорошем строящемся комплексе. Такие вложения могут дать хороший прирост.

В какие города вкладывать деньги?

А Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования, считает, что для инвестора интересны города и регионы, где недвижимость недооценена либо есть сильное ожидание роста ее стоимости. Как же определить, в каком городе ожидается рост цен на недвижимость. Как правило, рост стоимости недвижимости коррелирует с ростом экономики региона, наличием угодных государству (а также олигархам или крупным ФПГ) предприятий, а также нахождением на ключевых постах региона людей, активно реализующих программы развития малого и среднего бизнеса и большой экономики, - говорит Павел Комолов. - К таким субъектам РФ относятся, например, Ярославская область, Татарстан, Саратовская область, Краснодарский край, Ставропольский край. Также имеет смысл обратить внимание на регионы, в которых просто много денег: Тюменская область, ХМАО, Красноярский край, Якутия.

По мнению генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, выгодность вложений в города-миллионники и столицы федеральных округов объясняется тем, что спрос на недвижимость в них высок, а темпы ввода новых объектов недостаточны для удовлетворения растущих потребностей жителей. Выходя в регионы, необходимо в первую очередь выделять города с наиболее обеспеченным населением и дефицитом объектов строительства, - считает он. - Так, привлекательны для инвестирования юг России, ряд городов Сибири, Поволжья и Урала. Среди региональных центров можно выделить в первую очередь Ростов, Краснодар, Новороссийск, Сочи, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Тюмень, Самару и Нижний Новгород.

Какие же российские города и регионы наиболее привлекательны для частного инвестора? По мнению вице-президента Группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, это в первую очередь Санкт-Петербург, города-курорты на Черноморском побережье и Калининград. Калининград - особая экономическая зона, портовый город, через него проходят многочисленные финансовые и людские потоки. В Калининградской области очень развит туризм. Все это позволяет ему быть инвестиционно привлекательным регионом,- говорит он. - В большинстве курортных городов Черноморского побережья активно развивается курортная инфраструктура, создаются и реализуются масштабные проекты, что способствует повышению привлекательности данного региона. Учитывая великолепный климат и интенсивное развитие сервиса, количество желающих приобрести здесь недвижимость будет только увеличиваться.

Лидеры роста

- По сравнению с Москвой здесь меньший входной билет - апартаменты в клубном доме с закрытой территорией, с обслуживанием на уровне фешенебельного отеля по типу все включено, профессиональной УК можно купить за $120-150 тыс., - отмечает Илюхин. - При этом темпы роста цен здесь на уровне Москвы. На стадии строительства недвижимость дорожает на 20-30%. Общерыночный рост в прошлом году составил порядка 80%. Приобретение недвижимости здесь интересно и с точки зрения последующей эксплуатации - универсальные проекты включают услугу управления приобретенной недвижимостью, то есть вы можете поручить УК сдать ваше приобретение на время вашего отсутствия.

Эльвира Еремина тоже считает наиболее интересным для инвестора Краснодарский край. Для вложений интересны новостройки в городах-миллионниках, Краснодаре, Геленджике, Ростове-на-Дону и других областных и краевых центрах, в которых наблюдается высокий экономический рост, - говорит она. Ее мнение разделяет и руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании Новое Качество Александр Илюхин.

Аналитический центр ирн.RU проводит семинар Особенности работы в регионах: теория и практика
Октябрь стал переломным месяцем на столичном рынке недвижимости. Если еще в конце сентября цены на жилье продолжали повышаться на 1% в неделю и даже больше, то уже к концу октября темпы роста цен упали как минимум вдвое, а переоцененные квартиры начали дешеветь. По итогам первой недели ноября цены и вовсе встали. Сохранится ли эта тенденция до конца года и что будет с ценами на жилье в будущем году?

Но деньги можно заработать не только на курортной недвижимости. С точки зрения Александра Гусакова, президента компании HELIOPARK Group, большие барыши сулит промышленный Нижний Новгород. Привлекательность города обусловлена положительной динамикой его экономического развития, выгодным географическим положением, высокоразвитой транспортной инфраструктурой, стабильной финансово-банковской системой, высококвалифицированными трудовыми ресурсами, - уверяет он. - Компания HELIOPARK Group реализует проект строительства на левом берегу Волги в Борском районе Нижегородской области современного рекреационного комплекса с отелем класса 4 звезды и яхт-клубом. Администрация Нижнего Новгорода заинтересована в развитии внутреннего туризма, привлечении зарубежных и отечественных инвестиций в развитие гостиничной сети, строительство новых гостиничных комплексов, рассчитанных на средний класс, а также в повышении качества предоставляемых услуг. Гостиниц в Нижнем Новгороде катастрофически не хватает. Выход только в том, чтобы в строительство гостиниц вкладывали деньги частные инвесторы.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, цены предложения на вторичном рынке в октябре снизились на 0.7% по сравнению с сентябрем. Снижение средних цен на вторичке произошло за счет изменения цен и объемов предложения в двух административных округах - Центральном и Северо-Западном, которые всегда считались инвестиционно привлекательными. В октябре зафиксировано снижение средних цен предложения на жилье бизнес-класса на вторичном рынке на 1.2%. Однако пока не совсем корректно говорить о наступившем периоде снижения цен на рынке, поскольку данные по итогам всего лишь одного месяца не дают на это оснований, - отмечает руководитель RWAY Александр Пыпин. - Вместе с тем подобная динамика цен может говорить о том, что на вторичном рынке жилья бизнес-класса наметилась тенденция фиксации прибыли со стороны собственников такого жилья. Об этом свидетельствует и более чем 40%-ный рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем этого года.

Покупатели выжидают

Очевидно, что сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась на вырост, с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз, - говорит Олег Репченко. - При этом другая часть квартир по адекватным ценам просто перестала дорожать, а некоторая часть квартир все еще дорожает, например, качественное жилье или квартиры в престижных районах.

Вместе с тем в большинстве административных округов столицы средние цены по итогам октября продолжали расти. Больше всего за октябрь выросли цены предложения на однокомнатные квартиры в Южном административном округе (на 2.6%), а подешевели четырехкомнатные квартиры в Зеленограде (на 3.7%). Цены предложения на жилье эконом-класса также повысились за октябрь на 1.3%. Однако, по мнению руководителя аналитического центра ирн Олега Репченко, рост цен фактически остановился, а формальный прирост, который пока еще отражает статистика, носит уже скорее остаточный характер.

С другой стороны, стоимость аренды жилья выросла не так резко, - продолжает Роман Мурадян. - Если в начале года плата за аренду квартиры и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за аналогичное жилье были практически одинаковы, что, естественно, служило дополнительным стимулом для покупки, то сегодня счет 1 к 2 не в пользу ипотеки. В такой ситуации многие решили выждать. Наконец, обещания сделать жилье более доступным тоже влияют на настроение потенциальных покупателей. Таким образом, создается отложенный спрос. В то же время предложение квартир по сравнению с летним периодом выросло почти на треть, и сегодня число выставленных на продажу объектов достигло 30 тыс..

Почему цены начали снижаться в октябре? Именно в октябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось, - объясняет Роман Мурадян, генеральный директор Брокерского дома Золотые Ворота. - Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это падение цен на нефть. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости не исключение. Во-вторых, большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, поскольку не смогли реализовать кредиты, не успевая за ростом цен в предыдущие месяцы.

Аналитики рынка недвижимости не видят причин остановки снижения роста цен на жилье. Рынок только начинает входить в стадию стабилизации. Поэтому высока вероятность коррекции цен вниз. Прежде всего, такая коррекция возможна на тех объектах, которые имеют нелучшие потребительские характеристики, - считает Олег Борисенок, маркетолог компании КомСтрин. - Рост предложения будет подхлестывать снижение темпов роста цены. Застройщики будут выставлять на продажу квартиры, которые придерживались все это время, с целью получить максимальную прибыль. Таким же путем пойдут и владельцы инвестиционных квартир, доля которых, по разным оценкам, составляет от 10 до 40% объема рынка жилья.

Какие квартиры будут дешеветь

Однако, по мнению вице-президента Группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, замедление темпов роста цен - явление временное. Оно связано с тем, что стоимость жилья достигла некоей предельной отметки, в результате чего сократилось количество покупателей, способных приобрести недвижимость по таким ценам, - говорит он. - Возможно, в будущем и будет достигнут максимум, по которому люди уже не смогут приобретать жилье, но пока недвижимость приобретается, поэтому в ближайшей перспективе остановки роста цен не случится. Для того чтобы цена начала снижаться или хотя бы остановился рост цен, необходимо значительное увеличение предложения, а оно если и будет - то только в отдаленной перспективе, так как в столице не осталось крупных земельных участков под массовое строительство.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002, считает, что снижение темпов роста стоимости жилья продолжится и, скорее всего, перерастет в снижение цен на неликвидные переоцененные объекты. Ждать этого осталось совсем недолго: максимальный срок, к которому должен произойти перелом тенденций, - новогодние праздники, - уверена она. - Ресурсов для дальнейшего повышения цен, а тем более бурного, нет. Нынешние цены на жилье достигли потолка спроса, и пробить они его смогут, если доходы россиян увеличатся раза в полтора-два.

Что касается дальнейшего поведения цен, здесь мнения экспертов разделились. Заместитель генерального директора Группы компаний ДОН-Строй Тимур Баткин прогнозирует рост цен до конца года до 3-5% в месяц (максимальный подъем цен, как он предполагает, придется на декабрь - в связи с предпраздничным периодом), на следующий год - 20-25%. Вячеслав Тимербулатов полагает, что в 2007 году динамика будет такая же, как этой осенью, то есть рост цен на недвижимость составит не более 3-5% в месяц. Однако, по его мнению, возможны некие всплески, связанные с политикой строительных компаний и агентств недвижимости, которые искусственно сдерживают продажи, дожидаясь роста цен.

Что будет с ценами в 2007 году

Неизбежность дальнейшего роста цен предрекает и Роман Мурадян. Это подтверждают, в частности, ожидания застройщиков: они выбросили на рынок далеко не все имеющиеся объекты, а это значит, что их придерживают в ожидании более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, их ожидания в отношении доходности инвестиций и так были существенно превышены, поэтому они и реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти. В начале следующего года они, вероятнее всего, снова начнут скупать объекты, тем самым разогревая спрос, - объясняет он. - Таким образом, в феврале следующего года можно ожидать очередного витка цен. Повторения рекорда в 70% годовых ожидать не нужно, но на 25-30% прибыли за год можно рассчитывать со всей определенностью.

А как считает коммерческий директор компании ЮИТ Московия Сергей Китаев, в ближайшие 6-8 месяцев стоит ожидать стабилизации ценового предложения по всем сегментам рынка. Причем даже возможно некоторое понижение цен в неявном виде. Например, в виде скидок, специальных акций и пр. Кроме того, стоит иметь в виду, что само по себе отсутствие роста цен уже является его относительным падением, поскольку не происходит компенсации инфляционных потерь, - говорит он. - Однако спрос и потребность в жилье сохраняются, количество предложений за счет новых объектов в ближайшей перспективе не возрастет, а значит, будет поддержана дефицитность рынка. Через относительно небольшой промежуток времени цены продолжат свой уверенный рост, который не будет столь бурным, как в 2006 году, но окажется не ниже инфляции, то есть не менее 18-20% в год.



Главная --> Публикации