Главная --> Публикации --> Пираты xxi века. как защитить свою недвижимость от недружественных поглощений Резиденции на задворках Теннис под крышей Заповедный кипр Борис иванишвили докупил 20% гостиницы на тверской

Возрождение московского спорта началось еще в 2003 году, когда с территории всех спортивных объектов города начали выводить продуктовые и вещевые рынки. Но одной расчисткой стадионов дело не ограничилось. Благодаря программам Московский двор спортивный двор, Выходи во двор поиграем!, Спорт Москвы-2006, а также окружным и районным подпрограммам только в 2005 году в городе восстановлены 272 старые и построены 282 новые спортивные площадки.

Спортивная жизнь Москвы с каждым годом набирает обороты. В самое ближайшее время в городе появятся десятки бассейнов, катков, стадионов и физкультурно-оздоровительных центров. Кроме того, в столице полным ходом идет реализация сразу нескольких больших спортивных программ, согласно которым спортивные площадки должны появиться в каждом дворе.

Когда Москва боролась за проведение Олимпиады 2012 года, она уже располагала спортивными сооружениями для проведения почти всех видов спорта. Не проиграй столица олимпийскую гонку, она бы с легкостью приняла у себя главные спортивные соревнования. Об этом неоднократно говорили городские чиновники, ссылаясь на то, что к моменту приезда оценочной комиссии МОК 61% спортсооружений уже был готов, городу оставалось построить всего 39%. Однако от планов никто не отказывается. В том, что все это будет построено, сомневаться не приходится мэр Москвы лично курирует спортивный вопрос.

В целом же согласно среднесрочной городской целевой программе развития объектов физической культуры и спорта в Москве до 2008 года предполагается построить и реконструировать целый ряд объектов физической культуры и спорта. Среди них 376 спортивных дворовых площадок, 262 здания для занятий физической культурой и спортом в микрорайонах, 80 крупных объектов городского назначения, 50 спортивных клубов, 6 универсальных комплексов для учебных тренировок и зрелищ, 55 детских школ, училищ олимпийского резерва, экспериментальных школ высшего спортивного мастерства. И, наконец, 4 объекта Московской федерации профсоюзов.

Кроме того, на месте стадиона Торпедо совсем скоро появится новейший спортивный комплекс, который, по словам столичного градоначальника, сможет с легкостью конкурировать с Лужниками.

В этом году откроется сразу несколько мощных спортивных сооружений. Уже в конце ноября на Ходынском поле будет введен в строй новый Ледовый дворец. В феврале рядом с основной ледовой ареной построят дополнительную площадку, которой ранее в проекте не было. На ней спортсмены смогут раскататься перед выходом на основную арену. По задумке чиновников, дворец спорта на Ходынском поле станет одним из самых современных спортивных сооружений Москвы. И несмотря на то что основным его предназначением являются зимние виды спорта, здесь будут проходить соревнования по теннису, баскетболу, боксу, гимнастике и даже эстрадные представления. Согласно проекту на первом этаже здания расположится ледовая арена, на втором будет размещен нижний ярус трибун на 5 тыс. зрителей, на третьем правительственная ложа, помещения зрителей зоны VIP, коммерческие ложи и ложа прессы, на четвертом верхний ярус трибун на 8,6 тыс. зрителей.

Активное строительство должно решить главную проблему острый дефицит общедоступных крытых спортивных объектов. Сегодня их количество не превышает и 12% от необходимой нормы. Однако уже через два года количество крытых спортивных сооружений увеличится в столице в 2 раза.
Чиновники нашли оригинальный способ избежать перепрофилирования предприятий, владельцы которых скоро смогут на выгодных условиях выкупить находящиеся под ними земельные участки. Они предлагают изымать спекулятивный доход, полученный в результате перепродажи земли, а также наложить ограничения на застройку выкупленной территории.

Между тем многое уже построено. Активно работает спортивно-оздоровительный комплекс Крылатское. В прошлом году появились физкультурно-оздоровительные комплексы на Стромынке и Белозерской улице, ВМХ-велодром на улице Яблочкова и многочисленные бассейны и спортивные площадки районного масштаба.

Снизить расценки на выкуп настойчиво требовал президент Владимир Путин, в результате правительство определило стоимость приобретения земель в Москве и Санкт-Петербурге в 25% от кадастровой стоимости и 2,5% - в других городах. Выкупная цена будет одинаковой и для тех собственников, которые приватизировали здания до вступления в силу закона о приватизации, и для тех, кто это сделал после.

Вчера бюджетный комитет Госдумы одобрил внесенный правительством законопроект об уточнении условий и порядка приобретения земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Желание мэра Москвы Юрия Лужкова остановить процесс скупки и перепрофилирования предприятий, работающих в первую очередь на продовольственных рынках столицы, также нашло отражение в законопроекте. Он предусматривает механизм изъятия в бюджет спекулятивного дохода, полученного от продажи приватизированных земельных участков. Кроме того, документ позволит местным чиновникам в Москве и СанктПетербурге вводить запрет на реконструкцию и строительство на таких участках и взимать плату за снятие ограничений.

Цена будет распространяться на весь земельный участок, полученный при приватизации находящейся на нем недвижимости, вне зависимости от вновь возведенных на нем зданий. Льготными условиями покупки и аренды участков смогут воспользоваться все собственники, которые распоряжаются ими на правах бессрочного пользования, кроме тех, кто изначально получил землю в аренду под строительство. Для них выкупная цена будет приравнена к кадастровой стоимости.

По словам юриста Gide Loyrette Nouel Дмитрия Раева, это ограничение можно обойти путем изменения учредителей предприятия. Если не будет возможности продажи недвижимости и земли, будут продаваться компании,- говорит он. Эта норма направлена только на сбор дополнительных средств в бюджет,- считает советник юридической фирмы Магистр и партнеры Анна Кожушко. По ее словам, другое положение законопроекта, приравнивающее выкупную цену к кадастровой стоимости для тех, кто изначально оформлял арендные права на землю, также нарушает принципы предпринимательского равенства.

Эксперты считают, что положения законопроекта нарушают права собственника, при этом они не смогут решить проблему перепрофилирования предприятий. Ограничения на перепродажу земли противоречат законам рыночной экономики. Если чиновники хотели поддержать отечественное производство, то надо было ввести прямую норму, например наложить ограничения по распоряжению имуществом в течение 10 лет, как раньше было с социальными учреждениями,- говорит председатель общественной организации Наша земля Николай Дижур.

Квартирный вопрос один из самых сложных, решение его требует особой тщательности. Для этого человеку нужно понять, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости, как быть с продажей или покупкой жилья: стоит поторопиться или, наоборот, подождать? Во всем этом поможет разобраться сайт. Посетив его, вы сэкономите деньги и время, а заодно подготовитесь к будущей сделке.

У этой нормы нет обоснования. Собственник мог сначала арендовать землю, а потом оформить бессрочное пользование ею,- говорит она.

Информация на сайте делится на две части: аналитическая и статейно-массовая (новости рынка недвижимости, дайджест статей). Самый объемный раздел Обзор рынка недвижимости, который сегментирован на 16 подразделов, среди которых новостройки, загородное, элитное жилье, ипотека, паевые фонды, региональная недвижимость и т.д. Более подробно стоит остановиться на аналитических сервисах, аналогов которым в сети сегодня нет. Разработчики сайта, например, рассчитывают такой показатель как Индекс стоимости жилья, демонстрирующий движение цен на рынке. В режиме он-лайн пользователь может увидеть, какой рост цен наблюдался, к примеру, два года или пять лет назад, как менялся уровень цен в зависимости от типа жилья, какова стоимость квартир в разных округах столицы.

На нашем сайте, рассказывает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко, опубликовано много эксклюзивной информации. Индикаторы рынка недвижимости это независимый аналитический центр. Мы проводим различные исследования, рассчитываем базы, по многим вопросам есть экспертное мнение.

Современный человек сегодня прекрасно представляет, что такое курс доллара или паевой фонд, считает Олег Репченко. Стоимость жилья аналогичный параметр. Давайте рассмотрим такую ситуацию: у человека есть однокомнатная квартира, которую он хотел бы продать, а взамен, добавив денег, купить трехкомнатную. Если он видит, что однокомнатные квартиры выросли в цене больше, чем трехкомнатные, значит, продать однушку в этот момент выгодно. А вот продавать трешку, чтобы купить однокомнатную, не стоит.

На сервисе Динамика роста цен на жилье, задав определенные параметры, можно построить график с разбивкой по годам и узнать, какие квартиры росли в цене быстрее других.

Не менее полезен он-лайн сервис Оценка квартир. Задав различные параметры жилья (количество комнат, близость к станции метро, общая площадь, тип дома, этаж, состояние квартиры), пользователь через пару секунд получит результат: реальную стоимость квартиры.

Есть на сайте и такой показатель Индекс доходности жилья. Смысл его в следующем: например, у человека имеются какие-то деньги, он пытается понять, куда их вложить. Многие решают купить квартиру и сдать ее в аренду. В таком случае доход будет складываться из двух частей: арендных платежей и разницы от растущей цены на квартиру. Понятно, что доходы от аренды не высоки, но зато стабильны. А вот со стоимостью жилья сложнее. Если оно подешевеет, такой бизнес станет убыточным.

Интересен раздел Прогнозы рынка недвижимости, где помещен общий прогноз рынка недвижимости в столице с таблицами, графиками на каждый месяц. Есть рейтинги округов Москвы по ценам. Публикуются обзоры рынка недвижимости по сегментам: новостройки, коттеджи и др. Пока это только текстовый материал, но скоро его выведут в отдельный сервис.

Разработчики шагнули еще дальше и хотят в ближайшее время предложить пользователю сервис Оценка перспектив обмена. Допустим, пользователь имеет однокомнатную квартиру в Восточном округе, а хотел бы приобрести жилье на Юго-Западе. Через несколько минут он сможет узнать, на что рассчитывать: на хорошую однушку или, скажем, среднюю двушку.

Аудитория портала ежедневно растет. Сегодня у сайта 100 тыс. посетителей в месяц. Учитывая, что ресурс располагает таким богатым аналитическим материалом, это не удивительно.
Подготовка Сочи к зимней Олимпиаде-2014 популярная сегодня тема. В феврале в городе ожидают приезда оценочной комиссии, а в июле заседания сессии МОК, когда, наконец, станет ясно, кто примет у себя Олимпиаду в 2014 году. Среди конкурентов Сочи австрийский Зальцбург и южнокорейский Пьенчанг, и российской летней столице приходится приложить немало усилий для того, чтобы произвести впечатление на оценочную комиссию. Вместе с тем, проблем у города достаточно.

В ближайшее время появится и новый сервис Оценка доходности квартиры, позволяющий узнать, какова динамика роста цен по конкретному типу квартир, по какой цене жилье можно сдать в аренду, на какой доход рассчитывать. Кроме этого, будет функционировать сервис Прогноз стоимости квартиры. В большей степени он заинтересует альтернативщиков, поскольку позволяет сделать прогноз, насколько вырастут цены за определенный месяц.

Нет ничего странного в том, что недвижимость в стране-хозяйке очередных Олимпийских игр, и особенно в ее столице, стремительно дорожает. То же самое происходит и в городе-кандидате на роль олимпийской столицы. Как рассказал директор сочинского представительства инвестиционной группы Покров (компания участвует в олимпийских проектах в Сочи) Максим Бабенко, в среднем за полгода цена на недвижимость по городу выросла на 20%. Если летом средняя цена кв. м в центре города составляла $2120, то сейчас это уже $3000, рассказывает Бабенко. Разумеется, темпы роста цен колеблются в зависимости от района. Так, если в Центральном районе цена выросла за полгода на 40%, то в так называемых трущобных районах этот показатель не превысил 7%, а в Адлере и вовсе находится на уровне 2%. По словам генерального директора компании Новая Площадь Дениса Семыкина, росту цен на сочинскую недвижимость в текущем году больше всего подходит определение бурный: В среднем по городу цены выросли с начала года не менее, чем в 1,5-2 раза, разница в росте зависит от района, класса жилья, конкретного дома. В прошлом году средняя цена кв. м была на уровне $1000 (включая все объекты нового строительства), сегодня она втрое больше. По мнению Семыкина, такой значительный скачок цен обусловлен прежде всего малым объемом предложения качественного жилья. Впрочем, думаю, это максимум роста, далее темпы удорожания вернутся к нормальным, комментирует эксперт.

Олимпийская планка для цен

Всего же в Сочи насчитывается 14 районов. Нужно принять во внимание и географическую специфику города. По сути, Сочи представляет собой полосу в 140 км вдоль побережья Черного моря, причем ширина полосы составляет в среднем 1,5 км, а местами не превышает километра. Тому существует естественная причина, а по совместительству проблема города особенности рельефа. Сочи не только коммерчески выгодный регион, но и район повышенных рисков. Край считается неустойчивым в сейсмологическом плане. Если в Ростове и Краснодаре землетрясение может достигнуть 7 баллов, то в Сочи А отсюда проектирование и строительство идентичного сооружения становится дороже, объясняет коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев.

Новые Канны?

Вечная проблема

В городе очень мало участков ровной поверхности, сказывается близость гор, рассказывает Максим Бабенко, естественно, это удорожает строительство, поскольку здания в массе своей строятся на сваях и с обязательным возведением подпорных стен. Откровенно говоря, по-настоящему ровные крупные участки есть только в Адлере, в Нижне-Имеретинской долине. С другой стороны, считает Денис Семыкин, географическое положение Сочи, напротив, располагает к тому, чтобы держать одну из самых высоких цен на недвижимость: Канны это тоже полоска вдоль моря. Думаю, вполне имеет право на существование такая аналогия: Сочи это будущие российские Канны.

Что же касается транспорта в более широком смысле, здесь тоже складывается малоутешительная картина. Наверное, не нужно пояснять, что город, принимающий у себя Олимпиаду, должен обеспечивать как минимум бесперебойную связь с большой землей. Не совсем понятно, как с этой задачей будет справляться Сочи. Вряд ли участники соревнований захотят добираться до места проведения Олимпиады по железной дороге. Что же касается аэропорта, по состоянию на сегодняшний день он не может принимать международные рейсы работает только одна взлетно-посадочная полоса, которая не позволяет принимать тяжелые самолеты. Судя по всему, оценочной комиссии придется добираться до Сочи с пересадкой в Москве именно по этой схеме традиционно осуществляется сообщение города с внешним миром. Впрочем, тендер на реконструкцию аэропорта уже состоялся (победителем стало сербское АО Путеви Ужице). Предполагается, что уже через 17 месяцев будет введен в строй новый аэровокзальный комплекс, способный принимать одновременно 27 авиалайнеров любого типа.

Но географическая специфика естественная сложность, с которой, по сути, бороться бесполезно, можно только приспособиться. К сожалению, проблем искусственных и требующих скорейшего решения, в городе хватает. Начнем с типичной российской беды с дорог, и, в более широком аспекте, с транспорта. Собственно говоря, крупная федеральная магистраль здесь одна: это трасса М-4 Дон (Москва Ростов). Дорога делится в районе Джубги, и часть ее идет на Сочи. Особенности рельефа сказываются и здесь: если по прямой до Сочи от Джубги не так и далеко, то по петляющей трассе дорога растягивается на 160 км. Кроме того, движение на этом отрезке организовано по одной полосе в каждую сторону. Нужно ли говорить, что в случае приезда высоких чиновников, что для Сочи не редкость, единственная полоса перекрывается.

Город контрастов

Работы в области инфраструктуры, транспорта запланированы довольно масштабные, и нет оснований полагать, что они не будут выполнены, считает Семыкин. Что же касается того, что существующие сложности повлияют на решение МОК, позволю себе в этом усомниться. Вообще, по традиции, олимпийский комитет при выборе города смотрит и на то, чтобы проведение игр стало для их столицы толчком к развитию. Поэтому, как мне кажется, конкурентом для Сочи станет, скорее всего, не Зальцбург, а Пьенчанг. Думаю, шансы Сочи довольно высоки.

По оценке Новой Площади, ветхое и устаревшее жилье составляет 80% жилого фонда Сочи. Но я не вижу в этом глобальной проблемы, говорит Денис Семыкин. Все очень просто: нужно провести урбанизацию территории, то есть комплексное развитие. Другое дело, что, на мой взгляд, компаний, которые могут этим заниматься, в России нет. А с экономической точки зрения в сносе старого жилья и строительстве нового нет ничего сложного.

Еще одной чертой, негативно сказывающейся на облике Сочи, является обилие ветхого жилья (постройки 20 30-х годов прошлого века). Когда в 50 метрах от здания городской администрации расположены трущобы, предназначенные под расселение и снос, это сильно ухудшает облик города, поясняет Максим Бабенко. И таких трущобных кварталов здесь много, в том числе и в центре. Конечно, на фоне чистого и вылизанного австрийского Зальцбурга Сочи сильно проигрывает как кандидат на проведение Олимпиады-2014.

Вместо послесловия

Ситуация с формированием нового лица города усложняется, по словам Максима Бабенко, еще и тем, что мошенничество со стороны жильцов расселяемых ветхих домов поражает своими масштабами. Так, случаи, когда на 10 кв. м оказываются прописаны 10 человек, для Сочи не редкость. Мы занимаемся расселением, поэтому знаем обо всех этих проблемах не понаслышке, рассказывает Бабенко. Конечно, напрямую о коррупции речь не идет. С другой стороны, подобные махинации в принципе невозможны без участия ЖСК, ДЭЗа или просто сочувствующего участкового.

Аналитический центр ирн.RU проводит семинар Особенности работы в регионах: теория и практика

Одним словом, для того чтобы доказать свою способность принять у себя Олимпиаду-2014, Сочи придется сильно постараться. Впрочем, непатриотично было бы, рассмотрев проблемы города, не рассказать о самих олимпийских проектах Сочи. Открытым остается и вопрос о том, что же будет с олимпийской недвижимостью, в случае если титул хозяйки Олимпиады Сочи не достанется или если город все-таки выйдет победителем, по завершении игр. Кроме того, хотелось бы услышать прогнозы участников рынка относительно того, как будут вести себя цены на недвижимость в Сочи (напомним, что город однозначно оценивается экспертами как один из наиболее инвестиционно привлекательных) в будущем году. Обо всем этом в наших следующих публикациях.



Главная --> Публикации