Главная --> Публикации --> Москвичи отдохнут за 6 млрд долларов Петербург продается фондам В россии будут развивать малоэтажное строительство Без сервитутов — хаос Одним из факторов бурного роста цен на квартиры стала коррекция фондового рынка

Автомобильные проблемы не решены ни в одном крупном городе мира. Уменьшить колоссальное количество автотранспорта не реально. Даже в тех странах, где функции делового и культурного центра разделены между двумя городами, как, например, в Нью-Йорке и Вашингтоне или Бризилии и Рио-де-Жанейро налицо трудности дневной парковки, да и так называемого ночного паркинга.

Количество автомобилей растет с каждым днем. И каждый день все острее стоит вопрос парковки и гаражного хранения четырехколесных друзей (подруг). Приобрести гараж или стояночное место в отличие от личного автотранспорта намного сложнее. Металлические ракушки, вызывают бурю негодования соседей и местных властей. Когда же это кончится?

Что мешает повысить эти показатели? Прежде всего, цены. Приобрести сегодня машиноместо в многоэтажном комплексе (подземном или наземном) часто не по карману даже владельцу достойной иномарки. Места в многоуровневых гаражах под жилым домом, обходятся (владельцам квартир в этом доме) в $30-40 тыс. Это в среднем. А в районе Золотой мили (Остоженка и Пречистенка) стоимость машиноместа под элитным домом доходит до $100 тыс. и выше.

В Москве - городе, познавшем прелести легковых автомобилей в советский период, была сделана ставка на пользование городским транспортом. Однако, развитие рыночных отношений привело к резкому росту числа личных автомобилей. Жители столицы столкнулись с понятием пробки, автомобилисты стали держать свои машины на любом свободном участке. Проблемы не решила и новая МКАД, и ракушки, которые то ставили, то сносили. Сегодня московское правительство мечтает в ближайшем будущем удовлетворить потребности автовладельцев в гаражно-стояночных потребностях хотя бы на 70%. При этом реально возводится порядка 70-80 тыс. машиномест в год. В 2006 году эта цифра должна возрасти почти до 100 тыс. Однако, этого все равно недостаточно, автомобилей гораздо больше. Так, потребность в парковочных местах, например в ЦАО удовлетворена не более, чем на 30%. Что касается обеспеченности гаражами или машиноместами в многоуровневых стоянках, то в среднем по городу ее можно оценить в пределах 40%.

При этом не стоит забывать, что инвестировать в жилищное строительство выгоднее, нежели в гаражное. Поэтому, нормы по возведению гаражей, определенные Генпланом по каждому району не выполняются застройщиками. Например, вместо 1000 машиномест, строится только 20 Зато на месте многоуровневого паркинга может вырасти многоэтажный дом, отдача от вложений в который значительно выше. Хорошо еще если построенный дом будет относится к премиум-классу - как правило, под такими домами сооружают несколько этажей для хранения автомобилей. А если нет? Куда ставить машины?

Если провести параллель с Западной Европой, то там стоимость гаража составляет 30-40% от стоимости нового отечественного (то есть европейского) автомобиля. Соответственно, если ВАЗовскую машину можно приобрести за $10 тыс., то средняя цена гаража у нас не должна превышать $4 тыс. Но это теория. Московские гаражи и машиноместа относятся к разряду недвижимости и являются лакомым кусочком как для их владельцев, так и для инвесторов, оказывающих влияние в конечном итоге на продажную цену. Кроме того, на уровень цен также влияет спровоцированный дефицит. Основной массе автовладельцев не по карману купить дорогостоящий гараж, соответственно потребность в нем сохраняется в то время, как часть выставленных на продажу гаражных помещений пустует.

Ситуация может измениться к лучшему лишь в случае возникновения жесткой конкуренции между многоэтажными гаражами в борьбе за клиента. Но для этого темпы их строительства должны быть увеличены в несколько раз. В противном случае сегодняшняя ситуация сохранится такой, какой она является сейчас - спрос значительно превышает предложение.

Казалось бы, в Москве должен активно развиваться рынок аренды машиномест. Но этого не происходит. Автовладелец предпочитает держать машину под окном, нежели снимать открытое стояночное место, цены на которое варьируют в пределах $100-200 в месяц. Объяснение тому простое. Уличная стоянка не спасает от дождя и снега, а в качестве противоугонной меры предпочтительнее использовать спецзамки и страховаться по системе КАСКО. Аренда гаражей, особенно теплых стоит дороже стояночного места на открытом воздухе и также не по карману значительной части автовладельцев.

Инструментом, стимулирующим приобретения машиноместа, может стать специальная программа гаражного кредитования. Но на сегодняшний день такой кредитный инструмент не разработан. Поэтому приходится пользоваться либо потребительским кредитом, либо кредитом на приобретение недвижимости, что не дает желаемого эффекта.

Если говорить об эффективности инвестирования в гаражное строительство, то наиболее выгодное вложение в стоянки под домом и в гаражную многоэтажку - на стадии их строительства.

Не велика надежда и на программу Народный гараж, по которой к 2007 году будет возведено более 300 тыс. машиномест. Дело опять-таки в ценах. Земля в Москве дорогая, конкуренция пока невысокая, спрос значительно превышает предложение. Так откуда же гаражи получат статус народных?

Несколько лет назад собственники автомобилей возложили надежду на ракушки. Собственно к этому их подтолкнули изобретатели, производители и продавцы металлических домиков-укрытий для массовых легковушек. Товар, как говориться пользовался спросом. Однако, устанавливались ракушки, как правило, в неположенных местах, равно как и до этого в этих же не предусмотренных местах ставились сами машины. Соответственно, стоящие не на месте железки стали сносить. Исключения составили так называемые зарегистрированные ракушки, якобы приравненные к отдельно стоящим стационарным гаражам (что тоже сильно вилами по воде писано). Трудности с регистрацией складных металлических коробочек, а также беспокойство по поводу - снесут - не снесут поубавило ажиотажа с их приобретением и массовой установкой (да и мест для них не так-то много было). Ну, а когда автовладельцы поняли, что машины в них сыреют, а, следовательно, ржавеют быстрее, чем на улице интерес к ним снизился еще больше. На сегодняшний день основная масса ракушек уже стоит (с риском в любой момент быть снесенной), впрочем, как и проблема автомобильного хранения (проблема тоже стоит и не исчезает).

Два года назад Stockmann объявил о строительстве на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания торгового центра на 100 тыс. кв. м. В этот проект финны намерены инвестировать около 120 млн. евро.
Однако строительство, так и не успев начаться, может быть приостановлено. Вчера межрегиональное территориальное управление Ростехнадзора по Северо-Западному округу заявило о своих претензиях к компании.

К сожалению, проблема хранения личного автотранспорта остается острой и открытой. И ждать ее молниеносного решения не приходится. Вылезти из уютного салона с любимой музыкой, чтобы пересесть в троллейбус - подвиг не для всех. Поэтому рост автопарка частников неизбежен, как и рост населения в городе. Соответственно будет возрастать проблема хранения личных автомашин. Но гаражи еще на долгое время останутся непозволительной роскошью многих российских, а тем более московских автовладельцев.
У финского ритейлера Stockmann возникли проблемы в Санкт-Петербурге. Вчера представители Ростехнадзора сообщили, что Stockmann незаконно начал строительство торгового комплекса в центре города. Если компании не удастся доказать свою правоту, надзорные органы могут заморозить стройку на три месяца либо наложить на компанию штраф в размере до 1 млн. руб.

Ранее появилось сообщение, что проверяющим не понравилась высота будущего здания, составляющая 35 м, в то время как в этой части города высота сооружений не может превышать 28 м. Павлов опроверг эту информацию. Высота здания была согласована до принятия соответствующего регламента,- считает генеральный директор компании Земцов, Кондиайн и партнеры (проектировщик торгового комплекса) Юрий Земцов.

Как заявил Бизнесу начальник отдела госстройнадзора управления Юрий Павлов, одна из главных претензий к финнам - отсутствие комплекта документов, необходимого для начала строительства.
Пристальное внимание именно к этой строительной площадке вызвано тем, что она расположена в центре города,- говорит представитель территориального управления Ростехнадзора.- Это не только историческая часть Петербурга. Под участком проходит линия метрополитена, и любые работы, не согласованные с надзорными органами, могут привести к серьезным последствиям.

Юристы убеждены, что, скорее всего, строительные работы на объекте Stockmann будут приостановлены на три месяца. Если будут выявлены нарушения строительных правил и иных требований, возведения объекта без разрешения на строительство, Ростехнадзор вправе вместо штрафа приостановить строительство на срок до 90 суток,- разъясняет Гуров. Аюрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев считает, что власти сами провоцируют такие ситуации: На практике некоторые документы по причинам, не всегда зависящим от застройщиков, предоставляются чиновниками с запозданием.

Директор по международным проектам Stockmann Юсси Куутса подтвердил Бизнесу факт проверки. Претензии Ростехнадзора безосновательны, поскольку у нас есть весь пакет документов, который мы предоставим 2 февраля,- утверждает Куутса. По его словам, Stockmann постарается решить вопрос полюбовно. В противном случае Ростехнадзор, согласно Кодексу об административных правонарушениях, может наложить на компанию штраф от100 до 200МРОТ,- говорит гендиректор юридической компании Бергер партнеры Юлия Кондратенко.
Размер штрафа, налагаемого на юридическое лицо, может составить от 30 тыс. до 1 млн. руб., а на должностное лицо- от 5 тыс. до 50 тыс. руб. При этом должностные лица могут привлекаться к ответственности совместно с юридическими,- добавляет адвокат коллегии Юков, Хренов и партнеры Алексей Гуров.

Быстрее всего дорожают квартиры в городах Северной Европы. Такие данные содержатся в исследованиях компании Global Property Guide. В 2006 году стремительнее всего росли цены на недвижимость в Эстонии. Россия, несмотря на то что квадратный метр столичной недвижимости подорожал вдвое, в рейтинге не оказалась. Самым спокойным оказался рынок Израиля там покупка собственности обойдется дешевле всего.

Впрочем, выбирая из двух зол меньшее, финны предпочли бы заплатить все штрафы. По словам источника в Stockmann, компания уже отстает от запланированных сроков строительства, и любые задержки могут увеличить репутационные риски. В свою очередь девелоперы и застройщики утверждают, что в последнее время Ростехнадзор взял за правило проводить публичные порки провинившихся компаний. Как уже сообщал Бизнес, в прошлом году надзорный орган предъявил претензии к московскому застройщику Капитал груп. Тогда Ростехнадзор приостановил строительство жилого комплекса Аэробус площадью свыше 400 тыс. кв. м. Капитал груп получила такие же претензии, как и Stockmann.

России в рейтинге Global Property Guide не оказалось, хотя в прошлом году цены на недвижимость на внутреннем рынке резко подскочили Лидером по росту цен на недвижимость стала Эстония в 2006 году дома там подорожали на 54%. Годом ранее средний рост стоимости на недвижимость составил 57%, а в 2004 25%. Значительное подорожание прогнозируется также в соседнем государстве Латвии.

В прошлом году цены на недвижимость в североевропейских странах росли самыми быстрыми темпами. Обзор цен на недвижимость в 40 станах мира подготовили специалисты компании Global Property Guide.

За пределами Европы лидерство по росту цен на недвижимость сохранила ЮАР 12,7% в 2006 году. Но показатель республики в прошлом году оказался менее значительным по сравнению с 33%, зарегистрированными в 2004 году, и 17%-ным повышением в 2005.

На втором месте после Эстонии Дания, которая испытала 23%-ное повышение цен в 2006 году, затем Норвегия (14%) и Ирландия (13%). В других странах Северной Европы, включая Швецию, Великобританию, и Финляндию, цены также значительно выросли.

В Южной Европе, которая привлекает покупателей недвижимости для отдыха, также наблюдался рост цен. Во Франции показатель вырос на 12,5% за период с III квартала 2005 по III квартал 2006 года, в то время как в Испании зарегистрировано 10%-ное повышение в 2006 году, а в Италии рост составил 6,6%. Незначительно опустились цены на собственность в Португалии ( 0,4%).

Страны, привлекающие иммигрантов, также подвержены сильному росту цен на собственность. Среди них выделяются Канада (11%), Новая Зеландия (10%) и, до некоторой степени, США (8%) и Австралия (6,5%).

В Азии стремительнее других рос филиппинский рынок недвижимости. Показатель роста за 2006 год достиг 11,6%. Хотя до этого филиппинские цены на собственность сильно упали после азиатского кризиса 1997 года.

Рост цен в Австрии в прошлом году составил 6,8%, против 8% в 200 В большинстве стран Центральной Европы цены почти не изменились. Так, в 2006 году в Швейцарии рост составил 2,9%, столько же в Люксембурге, в Германии 2,8%, Польше 2,2%.

Индекс роста цен на недвижимость Сингапура вырос на 7,6% к III кварталу 2006 года, это максимальный показатель для государства с 2000 года. Малайзия и Тайвань все еще испытывают последствия кризиса. В связи с этим цены выросли незначительно на 1,4% и 1,1% соответственно.

В Индонезии цены выросли на 8,76% за период с III квартала 2005 года по III квартал 200 Но с учетом высокого уровня инфляции в стране (13%), цены фактически упали.

В Японии недвижимость продолжает дешеветь. Цены падают на протяжении последних 10 лет. Коммерческая стоимость собственности повышается только в Токио и других главных городах Японии, но в целом по стране цены остаются неизменными.

Бурный рост цен на недвижимость в Таиланде в 2004 и 2005 годах закончился, поскольку политический кризис перекинулся в сферу экономики. И в 2006 году цены упали на 1%.

В некоторых странах, среди которых Польша, США и Новая Зеландия, было зафиксировано снижение темпов роста на рынке, хотя фактических падений в цене при этом не было. В целом в 2006 году цены на рынке недвижимости стали расти медленнее по сравнению с 2005 годом.

Самые низкие цены на недвижимость были зафиксированы в Израиле. Падение на 4% обусловлено военными столкновениями в Ливане и общей политической нестабильностью в регионе.

Основными причинами стали инфляция и ограниченные объемы строительства жилья в столице. Если значение общегородского индекса стоимости жилья в конце 2005 года составляло 2,232 тыс. долларов за квадратный метр, то в 2006 году значение этого показателя достигло отметки в 4,193 тыс. долларов за метр.

России в рейтинге Global Property Guide не оказалось, хотя в прошлом году цены на недвижимость на внутреннем рынке резко подскочили. Так, за год цены на квартиры в Москве выросли в среднем вдвое.

Внесенный в Госдуму председателем Совета федерации Сергеем Мироновым и депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой законопроект О строительных сберегательных кассах призван увеличить число потенциальных покупателей жилья за счет граждан с невысоким доходом. Разработчики, ориентирующиеся на модель ССК, реализованную в Германии, Австрии, Чехии, Словакии, рассчитывают, что за срок от двух до семи лет граждане со средним уровнем доходов в регионах с помощью ССК способны при поддержке государства накопить в ССК 30-50% стоимости квартиры и получать от ССК недостающие средства в виде долгосрочного кредита на 7-15 лет.

По прогнозам экспертов в 2007 году общий рост цен на рынке жилой недвижимости составит порядка 10 30%. При этом основной рост придется на второе полугодие. В первой половине будущего года рынок будет догонять макроэкономические показатели инфляцию и рост доходов.
Госдума в ходе весенней сессии 2007 года предполагает рассмотреть законопроект О строительных сберегательных кассах (ССК). ССК по версии Госдумы будут банковскими организациями, в которых государству предлагается субсидировать накопления граждан на жилье, и должны дополнить систему ипотечных банков. В банках, занимающихся ипотекой, сильной конкуренции со стороны ССК не ожидают.

Предлагаемый законопроект регламентирует всю деятельность ССК как специализированного банка. Все параметры (сумма вклада, сумма процентов по нему, размер кредита и т. д.) устанавливаются договором между ССК и вкладчиком. При этом для удешевления кредитов в законе установлено, что процентная ставка по кредиту не должна превышать процентную ставку по вкладу более чем на 3%. Кредиты будут выдаваться под залог не более 80% от приобретаемой или принадлежащей вкладчику кассы недвижимости. Без залога ССК смогут выдавать кредиты в размере до 200 тыс. руб.

Оксана Дмитриева пояснила Ъ суть схемы ССК: В развитых странах через систему ССК финансируется до 50% приобретаемого жилья. При этом система ССК не является конкурентом системе ипотечных банков напротив, эти системы эффективно дополняют друг друга. В тех странах, где есть обе системы, граждане используют для покупки жилья примерно такую схему: 30-40% стоимости жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40% получает в виде кредита от ССК, а остаток в 20-40% получает в виде кредита от ипотечного банка. По мнению депутата, накопления через ССК приведут на ипотечный рынок тех граждан, которые сейчас не могут получить ипотечный кредит из-за невысокой зарплаты. Например, в Москве для получения ипотечного кредита необходимо иметь зарплату 32-33 тыс. руб., что на 12-13 тыс. руб. выше средней зарплаты в Москве.

Эксперты позитивно оценивают шансы законопроекта на принятие. Однако, судя по всему, вокруг него развернутся бурные дискуссии. По мнению зампреда банковского комитета Госдумы Павла Медведева, проект имеет шансы на прохождение по политическим причинам, но в нем необходимо четко описать отличие стройсберкасс от обычных банков.

Привлечь граждан в ССК должно и госсубсидирование. Государство по предложению разработчиков документа будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. руб., и только в одной ССК максимум 14 тыс. руб. в год. Вкладчик может забрать свои накопления в любое время с процентами, но проценты от государства можно будет получить только при сроке накопления вклада более пяти лет. Важно и то, что все вклады в ССК подпадают под систему гарантирования вкладов в банках. В Госдуме полагают, что число вкладчиков ССК в 2012-2013 годах может составить 500 тыс., госсубсидии на их вклады потребуют от бюджета расходов в 7 млрд руб. в год в нынешних ценах.



Главная --> Публикации