Главная --> Публикации --> Магазин на отлете. станут ли аутлеты перспективным форматом в россии Стадион построит “синтез-суи” Реконструкция в духе обманки Население готово брать больше кредитов на жилье Стратегия комплексной застройки. московский под москвой

- Итак, по результатам предварительной экспертизы учесть все затраты по дострою невозможно. На деле эти затраты оказываются выше?

Что такое недострой и как с ним бороться? Ответ на этот вопрос хотят сегодня получить многие. Публикуем окончание нашей беседы на эту тему с заместителем генерального директора Группы Компаний СУ-155 Екатериной Непочатовой.

- Так почему же все-таки компании берутся за дострой?

- Е. Непочатова: К сожалению, именно так. Причем по условиям распределительного документа, который выпустило Правительство Москвы по решению этого вопроса, СУ-155 достраивает за счет собственных средств. Компенсация от города идет уже потом. Кроме того, речь идет о доме, где уже проданы все квартиры. Таким образом, достраивающий дом инвестор ни копейки от продажи квартир не получает. Что же касается компенсации от города на сумму средств, которые инвестор затратил на дострой, то это продленная во времени процедура. Все затраты необходимо опять подтвердить через экспертизу. Случается даже, что не всегда возможно документально доказать эти прямые затраты.

- Таким образом, вы, как Чип и Дейл, соглашаетесь помочь достроить, когда это поручает вашей компании правительство? Потому что обидно за всю стройку?

- Е. Непочатова: Не буду говорить за всех, но если речь идет о нашей организации, ответила бы так. Мы работаем в этом городе давно. Нам обидно за то, что из-за таких инвесторов, которые по разным причинам не смогли достроить свои дома, высказывается недоверие ко всем остальным компаниям. Мы - одна из крупнейших строительных компаний, и нам особенно хорошо видно, что от недостроя страдает весь строительный рынок. Реально страдает, потому что если люди не доверяют, они не покупают. От этого растут цены.

- Ситуация понятная: вопрос отношений с городом. Отсюда - и не всегда выгодная коммерция. По сути, речь идет о социальной нагрузке?

- Е. Непочатова: Действительно, когда нас просит администрация, не всегда мы можем отказаться. Тем не менее, все, действительно, не так просто, ведь мы же - коммерческая организация. Возьмем пример нашего достроя на Щелковской. Когда администрация попросила нас достроить там дома, мы согласились не сразу. В первый раз мы отказались, и администрация вела переговоры с другой фирмой, с Группой Компаний ПИК. В итоге, Группа Компаний ПИК взяла только два дома. Оставшиеся шесть домов все-таки вернулись к нам. Вся доля жилья в этих домах, т.е. порядка 100 тыс. кв. метров продана.

- А как быть с так называемыми двойными продажами, когда одна и та же квартира покупается два, а иногда и больше раз?

- Е. Непочатова: Конечно.

- Это не в зоне вашей ответственности?

- Е. Непочатова: К сожалению, как раз на брошенных объектах такие ситуации встречаются. Это тоже относится к затратам, которые учесть невозможно. Перечень людей, которым должны предоставляться квартиры утверждается администрацией. Это логично: компания-достройщик по ряду веских причин не обладает правом принять решение о том, какой человек имеет право требовать квартиру, а какой нет.

- И не хотим?

- Е. Непочатова: Безусловно. Судите сами: инвестор, скажем, три года назад заплатил только 70% от стоимости квартиры. Квартира недостроена. Спрашивается, по какой цене человек должен доплачивать оставшиеся 30 процентов? Согласно тому еще договору, заключенному с компанией, которая обанкротилась, или по сегодняшней цене? Мы не имеем права принимать решения по такому вопросу.

- То есть, совсем никто?

- Е. Непочатова: Да, не хотим. И это справедливо. Это правильно, потому что решение о том, что дом будет достраиваться, принимается администрацией. Хотя на практике мы привлекаем работающих в компании людей, чтобы проверить, кто претендует на получение квартир в этом доме, потому что у администрации не хватает сил, специалистов, чтобы это проверить. Заметим, эту работу достройщику никто не оплачивает.

- Кстати, в газету приходит масса писем от возмущенных читателей о том, что, скажем, одну и ту же квартиру разным гражданам продавали по 4-5 раз. Что будет с таким вот образом обманутыми людьми, которых правительство отказывается обеспечить квартирами?

- Е. Непочатова: Да. Так сложилось.

- Но ведь судиться - это такое нелегкое дело?

- Е. Непочатова: Вы знаете, на самом деле законы в России никто не отменял. Поэтому самый правильный способ для любого человека - это идти в суд. В суд - на признание права требования квартиры.

По словам Геннадия Левина, руководителя отдела продаж коттеджного поселка, за последние два года количество инвестируемых масштабных проектов за городом, превышает все предыдущие годы. Загородный рынок стал гораздо стабильнее и безопаснее, появляются люди с накопленным опытом и четкими схемами работы. Теперь и девелоперы стали вести себя смелее. Большинство крупных проектов реализуется при помощи строительных контрактов, при этом застройщику необязательно делать крупные капиталовложения. Реализовывать масштабные проекты стало гораздо легче и выгоднее, чем мелкие.

- Е. Непочатова: Да, но, по крайней мере, у вас появится еще судебное решение, которое надо будет исполнять...
Все чаще земли для загородного строительства используются для реализации крупных проектов. Это связано в основном с тем, что происходит либерализация земельного законодательства, а также с появлением инвесторов, которые готовы вкладывать свои деньги в течение долгого времени. В начале 90-х годов из-за недоверия к продавцам загородной недвижимости заключение инвестиционных контрактов было редким делом. Но в начале 2000-х годов стали вырастать первые коттеджные поселки. Они состояли всего из десятка личных домовладений и выделялись среди остальных одиночных коттеджей. И в скором времени появилась новая тенденция: создание больших поселков.

Теперь и большинство экспертов стали уверены в перспективности масштабных проектов в Подмосковье. Застройщики заинтересованы в долгосрочной конкурентоспособности своих проектов, поэтому намерены создавать коттеджные поселки, число которых может достигать 100 домов с развитой инфраструктурой, - сообщает заместитель генерального директора компании Vesco Group Андрей Федака. По его словам, форма реализации загородных проектов определяется совокупностью внешних условий и потребностей целевой аудитории. В настоящее время такая форма реализации не учитывается только на Рублевке, - отмечает Андрей Студеникин, руководитель департамента аналитики и маркетинга загородного комплекса Резиденции Бенилюкс.

Самым главным фактором, задающим правила игры на рынке загородного строительства, является земельный фактор. Возникло противоречие: земли в Подмосковье становится все меньше, но при этом количество мегапоселков, занимающих очень большие земельные участки, продолжает расти. Но, как говорит Г. Левин, сейчас земли открыты только для тех, кто стоит за большими проектами.

Наверное, одно из главных преимуществ масштабных поселков - это экономия. Крупные проекты позволяют снизить и общие эксплуатационные расходы, и затраты на содержание объектов социального назначения. Как отмечает ведущий аналитик компании Северо-Запад Полина Иванова, доходными такие проекты становятся только тогда, когда в коттеджном поселке площадью 50-60 га количество участков не менее 20 При несоблюдении этого условия проживание в таких поселках становится очень дорогостоящим для его жителей. Сейчас сумма платежей в коттеджных поселках бизнес- и премиум-класса составляет не более $300 в месяц.

Осуществление масштабных проектов на рынке загородной недвижимости предопределит формирование полноценного пригорода, характерного для нормального развитого европейского мегаполиса, - отмечает Евгений Редькин, директор департамента общественных связей Управляющей компании Масштаб.

Но, к сожалению, многие масштабные коттеджные поселки утратили идею загородной жизни, которая предполагает закрытое сообщество домовладельцев, когда каждый знает своего соседа и доверяет ему.

Проживание в мегапоселках является не только выгодным, но и очень комфортным. При планировке и создании больших проектов особое внимание уделяется управляющей и эксплуатационной компании, которая отвечает за все необходимые для нормального функционирования инженерно-коммуникационные сети, благоустройство территории, организацию удобного транспортного сообщения и многое другое.

Кроме того, на изменение проекта могут повлиять рыночные тенденции, экономическая и даже политическая ситуация. Поэтому покупка дома на стадии строительства допускает возможность того, что поселок не будет достроен. Чтобы избежать этого, эксперты рекомендуют оценить статус застройщика и убедиться в его надежной репутации. Отслеживать сделку должны юристы, имеющие большой опыт работы с загородной недвижимостью.

Примечательно еще и то, что при реализации масштабного проекта качество постройки может ухудшиться из-за привлечения нескольких подрядных организаций. Еще одним минусом загородных мегапоселков являются личные интересы граждан. Приходится сталкиваться с такими случаями, когда кто-то хочет огородить свой дом двухметровым забором, а еще кто-то хочет построить просторную баню в русском стиле, - говорит Максим Сухарьков, начальник отдела вторичных продаж загородной недвижимости Soho Realty. И, естественно, чем больше жителей, тем больше вероятность того, что каждый захочет сделать что-то в этом роде. Такие случаи плохо влияют на инвестиционную привлекательность всего поселка. Возникновение таких ситуаций увеличивается из-за отсутствия юридического регулирования

Скоро будет построен Рублево-Архангельский мегапоселок, площадью 430 га и находящийся в трех километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Проект Рублевка гольф-клуб, общей площадью 333 га предполагается разместить в 13 км от МКАД. Будут построены 300 тыс. кв. м жилья, а также торговые, развлекательные центры и многое другое.

Практически все масштабные поселки можно разделить на две категории. На проекты с площадью от 100 га и проекты, занимающие меньше 100 га, но насчитывающие более ста домов. По сведениям экспертов, в настоящий момент рынок загородной движимости насчитывает около 20 проектов с территорией под застройку больше 100 гектаров. Примером такого проекта может послужить поселок Плещеево, находящийся в 20 км от Москвы в престижном районе Рублевского и Новорижского шоссе. На территории в 594 га будет расположен элитный жилой комплекс с развитой социальной и спортивной инфраструктурой.

Мегапоселок Agalarov Estate общей площадью 300 га класса de luxe с благоустроенными гольф-полями появится в 25 км от МКАД по Новой Риге.

На территории Подмосковья планируются еще два крупномасштабных проекта: поселок Гран-При общей площадью 313 га по Путиловскому шоссе в километре от столицы и коттеджный поселок Долина Козино общей площадью 524 га в пяти километрах по Пятницкому шоссе. В Долине Козино, кроме торговых центров, будут предусмотрены спортивные постройки: центр водных видов спорта, теннисные корты, конно-спортивная база.

Недалеко будут расположены 130 коттеджей мегапроекта Другие берега общей площадью 1200 гектаров. Планируется постройка гостиничного, развлекательного, спортивного комплексов, заповедно-парковой зоны, парусной станции.

Но самый гигантский проект - это Рузская Швейцария общей площадью 15 000 га разместится в 90 км от МКАД на берегах Рузского и Озернинского водохранилищ. Это будет огромная курортно-развлекательная зона с комплексом частных усадеб. Например, 56 усадеб в стиле модерн и неоклассицизма образуют комплекс Бухта Бунино.

Существующая практика расчетов на рынке ипотечного кредитования предусматривает расчеты между продавцом и покупателем только после государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, говорит председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. Согласно же предлагаемой схеме, деньги продавцу будут переводиться непосредственно в день подписания договора, не дожидаясь госрегистрации, которая может занять несколько месяцев. По словам директора юридического департамента банка DeltaCredit Константина Артюха, для этого должны быть выполнены три условия. Во-первых, покупатель и продавец должны быть клиентами агентств недвижимости, являющихся партнерами банка. Во-вторых, продавец должен дать расписку в получении всей суммы и обязательство вернуть деньги, если сделка не состоится. Кроме того, и продавец, и покупатель должны дать обязательства банку не препятствовать госрегистрации сделки.

Вчера банк DeltaCredit сообщил о применении новой схемы выдачи ипотечных кредитов в день подписания договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации сделки. Таким образом, банк претендует на освоение сектора альтернативных сделок на рынке жилой недвижимости, составляющего треть всего рынка. Вместе с тем эксперты считают, что у новой схемы очень высокие риски, причем как для банка, так и для риэлтеров.

По оценкам экспертов, альтернативные сделки составляют 30% от общего объема сделок с жилой недвижимостью на российском рынке, и в этом смысле замысел DeltaCredit имеет хорошие перспективы. Однако время для его реализации упущено. DeltaCredit опоздал с новинкой, говорит замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. Это нужно было делать весной, когда цены росли бешеными темпами, сейчас ситуация с ценами на жилье стабилизировалась, ажиотаж спал, и вопрос ожидания регистрации сделки не актуален.

Участники рынка полагают, что внедрение расчетов по сделкам день в день попытка занять доминирующее положение на только открывающем для себя ипотеку рынке альтернативных сделок по купле-продаже жилья, когда продавец одновременно выступает и покупателем. Сейчас банк занимает третье место на рынке ипотечного кредитования с общим объемом портфеля $275 млн. Новая схема главным образом позволит применять ипотеку в сделках по альтернативе, пока еще очень слабо охваченных ипотекой, говорит директор департамента риэлтерских услуг агентства 'БЕСТ-недвижимость' Лариса Патлух. Когда продавец одной квартиры одновременно покупает себе другую, у него нет возможности ждать денег от ипотечного покупателя.

Квартиры в Москве подорожают?

В то же время, по оценкам экспертов, риски при использовании такой схемы зашкаливают. Договор купли-продажи жилой недвижимости до момента госрегистрации сделки считается незаключенным, поясняет юрист компании 'Линия права' Александр Евстигнеев. Фактически до момента госрегистрации этот кредит будет не ипотечным, а необеспеченным, под поручительство продавца. Ни один риэлтер не даст стопроцентной гарантии, что договор будет зарегистрирован, говорит специалист по недвижимости агентства недвижимости 'Кутузовский проспект' Светлана Жданова. Например, доверенность, выданную банку для регистрации пакета документов, можно отозвать в тот же день, и сделка зарегистрирована не будет. Выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений на недвижимость, получается за несколько дней до подачи документов на регистрацию, а за это время на имущество может быть наложен арест. А деньги из банка уже ушли
Прямая речь.

– Москва была и, конечно, будет самым притягательным местом для тех, кто здесь не живет, но хотел бы. Поэтому цены на квартиры в ближайшее время точно не упадут, а скорее всего будут расти. Люди стали приходить в себя после кризиса 98-го года, на руках стало появляться больше денег, а покупка квартиры в Москве кроме престижности еще и выгодное вложение капитала.

Дмитрий Иванов, вице-президент Тюменской нефтяной компании:

– Будут. Раз есть спрос, будет и подорожание. Этому будут способствовать и опасения перед инфляцией, и желание надежно вложить капитал. Плюс сама Москва делает на этом деньги. Мне нравится политика Москвы: ее власти строят и тут же продают, то есть и деньги с прибылью возвращают, и дальше строят. Надо признать, Москва уже не так притягательна, как была раньше. Но желающих купить здесь квартиру все равно много – это же и престижно, и выгодно, она и центр культуры, и центр большинства финансовых потоков страны.

Сергей Алексашенко, заместитель гендиректора холдинга "Интеррос":

Сергей Филатов, лидер Конгресса интеллигенции России:

– Надеюсь, что нет. У меня много знакомых, хорошо разбирающихся в этом вопросе, так вот они утверждают, что цены на жилье в Москве при его невысоком качестве сильно завышены. Конечно, хочется, чтобы они немного опустились: не упали – это просто нереально, а снизились на несколько процентов. Но этому могут сильно мешать и сопротивляться те, кто работает на этом рынке: они будут стараться удержать высокие цены.

Борис Щербаков, генеральный директор представительства корпорации Oracle в СНГ:

– Думаю, часть квартир подорожает. Это касается элитных квартир высокого качества в элитных районах. Они могут еще подрасти в цене на 10-15%. А часть квартир может и подешеветь, если станет возможным получать выгодные кредиты под недвижимость. Цены не могут расти до бесконечности, а сегодня цена на жилье в Москве и так достаточно высокая. Но количество квартир, вовлеченных в рыночный оборот, не так уж и велико. Основная масса москвичей не может ни продавать свои квартиры, ни покупать, так как не имеет средств для этого.

Сергей Лисовский, председатель совета директоров компании "Моссельпром":



– По всем внешним показателям, будут расти немного, в полном соответствии с ростом благосостояния народа и дефицитом жилплощади вообще. Падение цен после кризиса 98-го года уже давно компенсировано последующим двух-трехлетним ростом, но до предела далеко, ибо планка платежеспособного спроса все время отодвигается, до лондонских или нью-йоркских цен пока еще далеко. К несчастью, даже элитные новостройки, при всей их замечательной внутренней инфраструктуре, страдают от инфраструктуры городской, отсутствия цивилизованных подъездных путей, постоянных многокилометровых пробок, а загородное жилье из-за этого для многих просто недоступно, ибо тратить час-полтора на поездки туда и обратно не каждый может себе позволить. Для развития загородных участков элитного жилья совершенно необходимо строительство скоростных магистралей, проникающих в город хотя бы на уровне третьего транспортного кольца, как это делается, например, в американских городах.



Главная --> Публикации