Главная --> Публикации --> Гараж как долгосрочное вложение Пираты xxi века. как защитить свою недвижимость от недружественных поглощений Резиденции на задворках Теннис под крышей Заповедный кипр

С ДРУГОЙ стороны, пытаясь сохранить приемлемую доходность, и девелоперы, и управляющие коммерческой недвижимостью компании пытаются взвалить часть своих издержек на арендаторов и покупателей помещений. Простейший пример. В большинстве торговых центров сегодня для кофеен установлена арендная плата в размере 1200-1500 долларов за кв. м в год, тогда как еще год назад эта цифра не превышала 800-1000 долларов за те же самые метры.

Еще два-три года назад вложения в коммерческую недвижимость приносили инвесторам свыше 30 процентов доходности в валюте. Сегодня такой прибыльностью могут похвастаться единичные проекты – виной тому конкуренция среди девелоперов и увеличившееся бремя нагрузок на инвесторов со стороны Правительства Москвы.

КАК СТАТИСТИКИ, так и риэлторы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, считают, что сегодня наибольший отток мелких предпринимателей наблюдается в торговле продуктами питания — как среди оптовиков, так и среди розничных торговцев. И все потому, что в Москве с огромной скоростью появляются супер- и гипермаркеты, конкуренции с которыми не выдерживают более мелкие торговцы. Еще одна причина: среди оптовиков произошло резкое сокращение числа дистрибьюторов (в несколько десятков раз), которое провели за последние два года практически все крупные производители продуктов питания. Такие процессы реорганизации торговли привели к тому, что среди мелких и средних фирм рентабельность работы стала составлять не более 10-12 процентов. И как результат – ликвидация мелких магазинов, павильонов, небольших складов под продукты, закрытие небольших офисов.

Неудивительно, что владельцы таких предприятий из-за ухудшения условий работы начинают переориентировать свой бизнес. Кроме того, меняются сферы интересов и начинающих предпринимателей. Как утверждают специалисты, традиционная вотчина малого бизнеса — торговля — становится для начинающих бизнесменов практически закрытой темой: они теперь «направляются» в сферу услуг, общественного питания, высоких технологий и, как неудивительно, здравоохранения и образовательных услуг.

ЗАМЕТНО стало больше и предложений по продаже розничных предприятий. Причем интересно, что основными покупателями магазинов (в основном это «точки» на первых этажах домах) становятся фирмы, которые выстраивают из них мини-сети. Как правило, такая сеть состоит из 6-15 магазинов, у нее единая логистика, склад, унифицированная форма работы с поставщиками. В результате реорганизации рентабельность таких мини-сетей по сравнению с «магазинами-одиночками» возрастает с 10-12% минимум до 18-20 процентов.

Процесс разорения мелких торговцев подтверждает и статистика Ассоциации российских банков. Например, за последний год резко изменилась структура кредитных портфелей банков, работающих с малым бизнесом: доля кредитования торговли за последние два года среди московских банков сократилась с 63 до 50 процентов.

ПРИ ЭТОМ многие торговцы переориентируют свою деятельность на сферу услуг – в первую очередь, те, кто является собственником помещений, а не арендатором. В этом случае не только уменьшаются первоначальные вложения в бизнес, но и появляется возможность взять кредит под залог недвижимости. По данным Фонда поддержки малого бизнеса при Европейском банке реконструкции и развития, этот процесс набирает обороты: спрос на кредиты в сфере услуг вырос с 2001 г. с 8% до 17% в общей доле юридических лиц, обращающихся за кредитами. Единственная отрасль в сфере услуг, показавшая падение в этом году, – турагенства. Из-за укрепления евро и, соответственно, удорожания туров и сокращения их продаж, по прогнозам Минэкономразвития РФ, до конца года разорится до 8% турагентств.

Следующий этап консолидации, если предпринимателя не устраивает рентабельность его работы, найти себе франшизу, то есть уйти работать под крышу какой-либо сети (особенно активно сегодня выдают франшизу сети Spar и «Копейка»).

ОБРАТНАЯ сторона вышеуказанных процессов – частая ротация владельцев и арендаторов коммерческой недвижимости. Например, разорившиеся продуктовые магазины в центре Москвы занимают салоны красоты или парикмахерские. А на месте малых промышленных предприятий возникают компании, занимающиеся хай-теком (высокими технологиями).

Уменьшилась и доля кредитования малых предприятий, занимающихся производством (с 9 до 7 процентов). По данным Минэкономразвития РФ, только за 2002 год с рынка ушли около 9,5 тыс. малых промышленных предприятий. На середину 2003 г. их число составило 124 тысячи. Причем большинство продаваемых сегодня производств открылись в 1998-1999 гг. на волне господдержки промполитики. В Москве эти процессы отчетливо видны: кроме того, что здесь высок порог вхождения в промышленный бизнес, власти города выделяют им помещения и землю в последнюю очередь, мотивируя это защитой экологии.

В результате может сорваться и так находящаяся под сомнением сделка по поглощению этого фонда другой компанией SL Green Realty Corp. По словам осведомленных источников, инвестиционная компания Айкана и Macklowe собираются предложить $49 за каждую акцию Reckson, которой принадлежат одни из наиболее известных офисных зданий на Манхэттене, в том числе башню на 6-й авеню, 1185, а также несколько зданий в штатах Нью-Йорк, Нью-Джерси и Коннектикут.

В первую очередь, это биоинженерия и программирование. Эти отрасли характеризуются высокой рентабельностью (свыше 50 процентов). Однако помещения под такие компании должны удовлетворять целому ряду требований: в первую очередь, это бесперебойное электропитание, современные телекоммуникации, надежные системы безопасности. Поэтому цена аренды или продажи недвижимости «под хай-тек» могут быть на 20-25% выше, чем на помещения со схожими параметрами, но без «начинки».
Инвестор Карл Айкан и влиятельная нью-йоркская риэлторская фирма Macklowe Properties, возможно, предложат $4,6 млрд за Reckson Associates Realty Corp., одного из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Нью-Йорке и пригородах.

Reckson ответила критикам, что провела тщательный анализ возможных вариантов продажи компании и условия, предложенные SL Green, оказались наиболее выгодными. Руководству было необходимо включить условие о продаже активов Реклеру, чтобы гарантировать, что сделка с SL Green состоится, и недавно три компании, представляющие интересы акционеров при голосовании, в том числе Institutional Shareholder Services, рекомендовали им одобрить сделку. Но теперь, после поступления предложения Айкана Macklowe, инвесторы могут больше не волноваться. Некоторые риски остаются например, предложение предполагает проведение оценки Reckson, которое займет 10 дней, и в связи с появлением нового претендента на компанию собрание акционеров, на котором они должны будут проголосовать за сделку, назначенное на следующую среду, очевидно, будет перенесено.

Цена, о которой вели переговоры Reckson и SL Green, примерно $44,89 ($31,68 наличными и приблизительно $13,21 собственными акциями за каждую акцию Reckson). Вся компания, таким образом, оценивается в $4,13 млрд. Ее долг в размере $2 млрд также перейдет к покупателю. Условия Айкана и Macklowe предполагают 9%-ную премию к цене, названной SL Green. Предложение последней, сделанное в начале августа, вскоре подвергли критике некоторые акционеры. Больше всего они были недовольны тем, что по условиям предполагаемой сделки примерно треть зданий, принадлежащих Reckson (в основном находящиеся за городом), должны быть проданы группе инвесторов во главе с генеральным директором компании Скоттом Реклером. Некоторые инвесторы такие как компания Arnhold S. Bleichroeder Advisers заявили, что эти активы недостаточно широко рекламировались, чтобы за них можно было получить максимальную цену.

Основное амплуа Айкана корпоративный активист. Обычно он покупает пакеты акций компаний, чтобы добиться изменений в руководстве и получить контроль над бизнесом. Но, по словам людей, знакомых с ситуацией, его заявка на Reckson не является частью плана присоединить к своему инвестиционному портфелю очередной актив, скорее это обособленная инвестиция. (WSJ, 16.11.2006, Кирилл Корюкин)

До победы Айкану и Macklowe пока далеко. По условиям соглашения между Reckson и SL Green последняя всегда имеет право подать заявку на уровне предложения конкурента. Предложение Айкана также может подтолкнуть других претендентов к вступлению в борьбу, как это недавно произошло в случае с продажей жилищного фонда Town Country Trust. Она превратилась в битву претендентов.

Как рассказал Ъ глава юридического управления московского подразделения Ростехнадзора Илья Сидоров, проверка Аэробуса проводилась с 31 октября по 15 ноября. Выявлен ряд нарушений: отсутствует разрешение на подключение бытового городка к электросети и на установку башенного крана, заключение государственной экологической экспертизы, пояснил господин Сидоров. По его словам, застройщик будет оштрафован на 100 тыс. руб., готовится обращение в прокуратуру для возможного отзыва у компании лицензии. В Капитал груп вчера отказались от комментариев.

На российском строительном рынке заработал новый регулирующий орган. Вчера Ростехнадзор впервые приостановил в Москве строительство жилого комплекса Аэробус компании Капитал групп. Участники рынка опасаются, что деятельность новой госструктуры может серьезно повлиять на рынок бурно развивающегося высотного строительства, а на практике мало чем отличаться от экологических проверок Росприроднадзора.

Господин Сидоров признает, что разрешение на установку крана на новой площадке Капитал груп сможет получить в течение месяца, однако говорит, что аналогичные проверки ведомство готовит в отношении и других крупных застройщиков. Контролем возведения высотных зданий Ростехнадзор начал заниматься только в этом году, после вступления в силу постановления правительства #54 от 1 февраля 2006 года. Тогда было решено передать этому ведомству контроль на строительством зданий свыше 75 м или имеющих более двух подземных этажей. Контролировать остальные по-прежнему должны городские власти. Один из чиновников Ростехнадзора объяснил принятие этого документа тем, что после обрушения крыши аквапарка Трансвааль 14 февраля 2004 года стало ясно, что контролем за соблюдением строительных норм в Москве должен заниматься независимый оценщик федерального уровня.

Капитал груп основана в 1993 году. Построила около 50 объектов в Москве общей площадью более 5 млн кв. м. Основные проекты: Город столиц, Барвиха Хиллс, Авеню 77, Эко. Входит в пятерку крупнейших застройщиков Москвы в сегменте жилья бизнес-класса. Финансовые показатели и структура акционеров не раскрываются.

У Ростехнадзора не так много рычагов влияния на застройщиков. Прекратить строительство объекта ведомство может лишь на пять суток, а по решению суда максимум на 90, признает источник в Ростехнадзоре. Но мы ведем переговоры с прокуратурой, чтобы признать факт начала строительства объекта без необходимых разрешений 'незаконной предпринимательской деятельностью', по которой предполагаются уголовные наказания, предупредил он.

Местные власти не соблюдают необходимые юридические нормы при разрешении на строительство, говорит собеседник Ъ. В стройкомплексе Москвы с этими обвинениями не согласны. В Москве есть нормы высотного строительства, они соблюдаются. Застройщики часто жалуются: слишком много контрольных ведомств, теперь же появляется еще одно. Думаю, Ростехнадзор пытается громко заявить о себе, ведь пока никто из застройщиков с ним не считается, говорит чиновник стройкомплекса Москвы.

В официальных комментариях участники рынка менее категоричны. Гендиректор российского представительства компании Strabag (занимается реконструкцией гостиницы Москва) Александр Ортенберг говорит, что Ростехнадзор уже провел проверку этой площадки и не обнаружил у застройщика заключения экспертизы по наземной части строительства, также, по его словам, ведомство требует от компании выплаты экологических сборов: Мы до сих пор согласовываем схему транспортной развязки в ГАИ, несмотря на положительную резолюцию общественного градостроительного совета Москвы. Если нам скажут, сколько и куда перечислить экологические сборы, мы это сделаем, обещает господин Ортенберг.
В Москве у многих застройщиков получение документации часто отстает от начала строительства. Разрешительные документы постоянно находятся в процессе корректировки из-за бюрократических ведомственных проволочек. Однако у застройщиков есть обязательства перед городом по началу строительства, а также финансовые риски, которые подталкивают начинать строительство до официального поступления документов, объясняет член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.

Впрочем, участники рынка уже сейчас всерьез обеспокоены появлением нового контролирующего органа. Пока действия Ростехнадзора напоминают деятельность замглавы Росприроднадзора Олега Митволя, говорят на условиях анонимности представители нескольких крупных девелоперских компаний.

Вчера утром в Художественный прибыли сотрудники Москомимущества, ГУП Московское кино (Москино) и около 20 чоповцев. По словам замдиректора охранного предприятия СБ Владимира Леонова, сотрудничающего с Художественным, ситуация напоминала классическое рейдерство: охранников кинотеатра чоповцы заперли в одном из подсобных помещений, на входе повесили объявление кинотеатр закрыт по техническим причинам. Юрист ГУП Московское кино Михаил Заикин объяснил, что в здании кинотеатра проводится инвентаризация, а бойцы нужны для того, чтобы не допустить выноса и уничтожения имущества. Купившим билеты на премьеру Казино 'Рояль' господин Заикин пообещал, что деньги вернет Москино, в структуру которого входит кинотеатр.

По оценке замдиректора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Александра Крутова, сейчас в Москве в процессе строительства находится порядка 15 высотных зданий. По подсчетам Дмитрия Луценко, каждая третья компания, ведущая высотное строительство в Москве, может не иметь хотя бы один из документов на руках. Надеюсь, новый контролирующий орган будет не только проводить проверки площадок, но и поспособствует ускорению процедуры получения разрешительных документов, рассчитывает господин Луценко. У любой компании, ведущей строительство крупного объекта, при желании всегда можно найти недостачу одной из разрешительных бумаг, соглашается гендиректор Миэль-Недвижимости Григорий Куликов. Логичным было бы со стороны Ростехнадзора выявить наиболее массовые нарушения московских застройщиков и определить, что мешает компаниям получать тот или иной документ, добавляет один из участников рынка.
Вчера был закрыт старейший в России кинотеатр Художественный. Пришедших на премьеру фильма о Джеймсе Бонде Казино 'Рояль' зрителей в кинотеатр не пустила вооруженная охрана. Причиной стал конфликт между столичными властями и руководством кинотеатра, не согласовавшим с мэрией договор аренды площадей, заключенный с ООО Гринч.

Причиной инцидента стал конфликт между столичным департаментом имущества и бывшим директором Художественного Ниной Прокоповой (она была уволена в июле этого года). В распоряжении Ъ оказался договор, заключенный в октябре 2002 года директором Прокоповой и ООО Гринч, на аренду около 98% площадей кинотеатра за $15 тыс. в месяц (398 тыс. руб., или 155 руб. за 1 кв. м). Договор заключен на 30 лет, причем в случае его досрочного расторжения Гринчу полагается неустойка в размере $1 млн за каждый месяц, оставшийся до истечения срока аренды.

Художественный электротеатр открылся в ноябре 1909 года показом Жоржетты драмы в исполнении первоклассных парижских артистов. В 1911 году Художественный был реконструирован в стиле ампир архитектором Федором Шехтелем. В 1924 году здесь прошла премьера картины Броненосец 'Потемкин', в 1931 году первого советского звукового фильма Путевка в жизнь. Сейчас в кинотеатре два зала на 659 мест, общая площадь 2623 кв. м.

По словам господина Белова, факт сдачи имущества в аренду был обнаружен в ходе проверок, которую департамент стал проводить совместно с Москино с лета прошлого года. Тогда мэр Юрий Лужков утвердил новую программу управления 90 кинотеатрами, находящимися в городской собственности. Кинотеатры поделили на четыре группы: более 30 наиболее крупных и прибыльных вошли в ГУП Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей, 20 должны были быть выставлены на инвестконкурсы, около десяти отошли префектурам, а Москино достались 25 кинотеатров по задумке мэрии для некоммерческого показа. В их число вошел и Художественный. Отметим, что Москино неоднократно использовало силовые структуры, чтобы перевести кинотеатры в свое ведение. Так было, например, с кинотеатром Правда, руководство которого отказывалось присоединиться к Москино до появления вооруженных чоповцев. Отметим, что и бывший директор Художественного Нина Прокопова неоднократно заявляла, что кинотеатр пытаются захватить рейдеры, а ей угрожают физической расправой. Господин Белов уверен, что директора просто боятся потерять реальные деньги.

По словам замглавы столичного департамента имущества Владимира Белова, договор аренды муниципального кинотеатра не был согласован с мэрией, но тем не менее был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Департамент не заключает договоры аренды на срок более пяти лет, а отдавать в центре города почти 3 тыс. м за такие деньги меценатство, заявил он. Это нереальный договор, подтвердил Ъ генеральный менеджер сети кинотеатров 'Формула кино' Андрей Терешок. Арендная плата сейчас в разы больше. По данным участников рынка, аренда 1 кв. м кинотеатра составляет не менее $10 По данным господина Белова, после заключения договора Гринч пересдал помещения кинотеатра банку Витязь, компаниям Бошев, Альфа-Гранд и Художка совсем по другой цене 27-39 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, Гринч мог зарабатывать на субаренде до $3 млн в месяц. Это чистой воды мошенничество, заключил замглавы Москомимущества. Департамент уже обратился с исками в ФРС и Арбитражный суд Москвы с требованием аннулировать договор аренды.

По словам господина Белова, до окончания аудиторской проверки кинотеатр будет закрыт, после чего Москино планирует устроить на базе Художественного центр для показа российского фестивального кино.

Сама госпожа Прокопова считает договор с Гринчем нормальным. Мы до 2002 года не сдавали кинотеатр в аренду, хотя вокруг все были уже сданы, а департамент имущества нам дал такое право, заявила она Ъ. Зданию почти сто лет, арендатор сделал ремонт, починил кровлю, установил новые кресла, оборудование Dolby Surround. Если кто-то считает ненормальной арендную плату, то надо разбираться, но никак не с помощью чоповцев. Госпожа Прокопова при этом затруднилась сказать, сколько было вложено в реконструкцию. С гендиректором Гринча господином Нечаевым вчера связаться не удалось. По словам Нины Прокоповой, все руководство компании вчера находилось за пределами Москвы.
Участники рынка называют конфликт типичным. Несколько лет назад в России не было денег на реконструкцию кинотеатров, и тогда об условиях договоров аренды особо не думали отремонтировали кинотеатр и слава богу, люди пошли, заявил Андрей Терешок. Ситуация с 'Художественным' непростая, люди инвестировали деньги, и надо искать приемлемое решение.



Главная --> Публикации