Главная --> Публикации --> В нии началась перестройка Гараж как долгосрочное вложение Пираты xxi века. как защитить свою недвижимость от недружественных поглощений Резиденции на задворках Теннис под крышей

Одним из основных докладчиков конференции стал вице-президент АСР, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, председатель совета НАУИР Владимир Пономарев, осветивший проблемы формирования эффективной системы жилищного финансирования. Он подчеркнул, что не существует отдельно взятой панацеи для решения жилищных проблем граждан. Только сбалансированное использование всех финансовых инструментов, связанных со стройиндустрией (от инвестиций в промышленность строительных материалов, инженерную подготовку земельных участков под застройку, в жилищное строительство до адресных жилищных субсидий и ипотеки) дадут положительный эффект.

В Омске состоялась научно-практическая конференция Взаимодействие власти и бизнеса в целях повышения доступности ипотечного жилищного кредитования, в которой приняли участие представители Омской области, а также ряда других областей Сибири.

Авторы закона часто говорят, что он призван остановить обманы на строительном рынке, однако и сейчас в рамках этого закона все лазейки для недобросовестных коммерческих структур не перекрыты, а вред очевиден. Принятие закона привело к тому, что люди стали воздерживаться от инвестирования своих денег в строительство, что увеличило трудности застройщиков, нарушило финансовое планирование и ускорило те катастрофы, которые произошли на рынке.

Специальное заседание было посвящено обсуждению Федерального Закона №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Позиция АСР была озвучена вице-президентом АСР, который отметил, что интенции разработчиков закона понятны, однако закон находится в прямом противоречии с целевыми установками приоритетного Национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, поскольку этот Федеральный Закон привел к сокращению предложений на рынке жилья и стимулировал рост цен.

Одновременно с этим г-н Пономарев подчеркнул, что принятие подобного закона в отрыве от иных законодательных актов, которые стимулировали бы объемы жилищного строительства, не могут дать положительный эффект. Сегодня приходится делать выбор: либо структурные изменения в отрасли, либо решение задач с доступностью для нынешнего поколения граждан.

Безусловно, механизм, когда застройщики принимают деньги от населения нецивилизованный, но не следует забывать, что именно государство в начале 90-х, уходя от прямого участия в инвестиционных строительных проектах, поставило строителей перед выбором: или погибнуть от нехватки средств, или выжить путем установления прямого сотрудничества с населением. Тогда строительный комплекс выжил.

Также Владимир Пономарев выступил с докладом о проблемах привлечения долгосрочных инвестиций в жилищное строительство путем использования механизма рефинансирования организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты. В своем докладе он подчеркнул, что в стране после выдающихся событий, которыми явились сделки Внешторгбанка, Городского ипотечного банка и банка Софинтрейд по рефинансированию, начала в полном объеме функционировать система ипотечного жилищного кредитования. В одной из этих сделок принимали активное участие специалисты недавно созданной ОАО Русская Ипотечная Акцептная Компания, ставшей первой частной компанией, призванной осуществлять сделки по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов.

Владимир Пономарев напомнил присутствующими, что в 2003 году Госстрой России уже вносил разработанный совместно с фондом Институт экономики города Закон О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, который не носил такого радикального характера, как №214-ФЗ. Этот закон должен был, и, наверняка, выполнил бы свою роль по очищению рынка от недобросовестных и неквалифицированных застройщиков, - подчеркнул вице-президент АСР. Тем проектом закона были предусмотрены и регистрация договоров, и публикация проектных деклараций, но закон долго пролежал в Правительстве РФ и Госдуме, а затем был заменен на более радикальный №214-ФЗ.

Омская область подготовила для Ассоциации строителей материалы, связанные с реализацией инвестиционного жилищного проекта Московия общим объемом 420 тыс. кв. метров. Планируется, что все жилье в этом районе будет реализовано по ипотеке. АСР, в свою очередь, взялась оказать содействие по предоставлению кредитных ресурсов для реализации этого проекта в ВТБ-24, с которым Ассоциация уже имеет Соглашение о сотрудничестве в области инвестиционно-строительной деятельности и ипотечного жилищного кредитования.
Получение ипотечного кредита всегда предполагает оценку залога. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в бизнесе и затрат на его приобретение. Банк же при оценке основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества. Этим объясняются возникающие довольно часто разногласия между кредитной организацией и заемщиком. В этой статье автор остановится на некоторых вопросах, очень актуальных для потенциальных заемщиков.

В процессе пребывания В. Н. Пономарева в Омской области состоялись переговоры с Министром экономики Владиславом Ходусом, которые прошли в рамках заключенного между Ассоциацией Строителей России и Правительством Омской области Соглашения о сотрудничестве.

Главный парадокс заключается в том, что, несмотря на наличие залога, банк все равно запросит финансовые документы заемщика и пристально изучит денежные потоки его бизнеса. Если у рассматриваемой компании имеется большое количество поставщиков и клиентов, а также стабильные финансовые потоки, то банк сделает вывод, что и сам бизнес достаточно надежен. Это значит, что если компания заемщика столкнется с какими-либо сбоями в своей деятельности, то бизнес не разрушится, и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу обязательства по кредиту.

Новая заповедь бизнесмена: заложи все, но получи кредит

Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. Банки, как правило, работают со следующими видами залога.

Что может стать залогом

Залогом могут служить торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т. п. Их стоимость, как правило, определяется путем изучения рынка. В условиях Москвы это наведение справок в фирмах, торгующих аналогичным оборудованием, уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию предложенной в залог техники, то скорее всего потенциальному заемщику откажут. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т. е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки (она, как правило, ниже рыночной цены на 20 30%). Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его продаже.

Во-первых, это ценные бумаги, имеющие биржевую котировку. Для определения их рыночной стоимости принято строить прогноз изменения цены на период нахождения бумаги в залоге с учетом ситуации рынка по конкретному эмитенту. Рыночная стоимость акций должна отражать реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не определяться по так называемой средневзвешенной биржевой котировке.

рыночный основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости;
доходный определяется исходя из предполагаемого дохода от сдачи в аренду;
затратный предполагает использование нормативных документов СССР, позволяет определить стоимость объекта оценки, что называется, до последнего гвоздя.

Оценка недвижимости как залога не вызывает затруднений в связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений. За основу принимается цена 1 кв. м. Для целей залога применяются три подхода к оценке:

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше рыночной стоимости имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20 50% рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается по формуле рыночная стоимость х (1 дисконт). Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере $1000, а величина дисконта оценивается банком, например, в 35%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 1000 : (1 0,35) = $153 Банк определяет величину дисконта, исходя из конкретных условий кредитования.

В последнее время для определения стоимости объекта недвижимости банки стали использовать также такое понятие, как ликвидационная стоимость объекта, т. е. стоимость, позволяющую реализовать его в течение трех месяцев.
Потенциальным заемщикам не рекомендуется оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, до обращения в банк, поскольку сначала тот проверит финансовое состояние будущего клиента. Если полученные сведения кредитора не устроят, то предварительная оценка вообще не понадобится. Кроме того, каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией и отчет вашего оценщика не признает, и тогда вы потратите деньги напрасно.

На что стоит обратить внимание при оценке и оформлении того или иного имущества в качестве залога?
Когда залогом становятся ценные бумаги, имеющие документарную форму, они принимаются банком в заклад, т. е. передаются им на хранение на срок действия кредитного договора. Банку потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если он не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то вправе отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

Некоторые особенности залогов

Если в залог предоставляются акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. Банку также понадобится свежая выписка из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария). Акции обременяются залогом на счете компании либо банка, что отражается в выписке из депозитария.

В случае если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными деньгами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей при залоге банки оценивают обычно с дисконтом 2 15% (без учета дисконта собственно по векселям).

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т. п.). Банк не примет в залог здания, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.

При залоге товаров в обороте заемщик не ограничен в проведении своей хозяйственной деятельности и может продавать и закупать сырье, материалы и т. п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога. И напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров должна соответствовать стоимости, предусмотренной договором о залоге.

Рыночная стоимость отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, так как в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики.

За себя и за того парня

При предъявлении залога потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки:
отсутствуют или не оформлены в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество. Так, в документах БТИ и свидетельстве о собственности могут быть указаны разные адреса, номера домов, названия улиц, метраж и др.;
на предлагаемое в залог имущество имеются обременения (залог, арест);
объект недвижимости сдан в аренду или машины и оборудование в лизинг;
имущественные права частичнo не оплачены;
невозможно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например, однородные товарные или сырьевые запасы, которые хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам;
нет документов, подтверждающих основания нахождения имущества на территории третьих лиц.

Наиболее распространена схема поручительства компании, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы бизнеса или участвующей в ведении бизнеса заемщика. Поручитель должен представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету заемщика. Принятие поручительства физических лиц за компанию-заемщика носит в большинстве случаев функции дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита.

Путаница под номером 2
Еще одна весомая путаница произошла и с другим вопросом, связанным с приватизацией. Многие до сих пор не могут разобраться, а кто, собственно, имеет право стать собственником городского жилья.

После того, как вышло постановление правительства Москвы №606-ПП, в котором обнародован регламент подготовки, согласования и выдачи договоров в собственность жилых помещений в порядке приватизации о том, что теперь квартиры можно приватизировать быстро и, так скажем, безболезненно, через службы одного окна, так как самим не нужно бегать по инстанциям, в умах москвичей возникла мысль, что сделано это потому, что до конца бесплатной приватизации остались считанные дни. Это не так. Бесплатную приватизацию действительно продлили до 1 марта 2010 года, эта аксиома прописана в федеральном законе №93-Ф3 от 30 июня 2006 года. Так что спешить с приватизацией особо некуда, а, как ни странно, постановление правительства Москвы №606-ПП вышло не во вред москвичам, а, наоборот, в помощь: чтобы люди экономили свое время и берегли нервы. К тому же многие сердобольные риелторские и другие дружеские компании повадились помогать простым гражданам с бесплатной приватизацией. И за определенную сумму (от 16000 рублей) брали на себя сбор справок, документов и всю беготню по необходимым инстанциям. Сейчас на фоне нововведения процедура сбора денег за бесплатную приватизацию становится неактуальной, если действительно службы одного окна будут действовать согласно законодательству.

Плюсы и минусы
Многие москвичи все еще в раздумьях по поводу того, а стоит ли? Приватизировать квартиру или нет? Особенно обостренно этот вопрос стоит у людей, которых в будущем должны переселить в связи со сносом дома. Как поступить в этом и других случаях, сложно предсказать, так как у каждого индивидуальная проблема, разбирать которую нужно отдельно. Поэтому за профессиональной помощью лучше обращаться к юристам или риелторам, которые за определенную плату подскажут вам, как выгоднее поступить. Мы же рассмотрим только общие моменты таких случаев.

- Ввел в массы смуту федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ, благодаря которому людей поделили на два лагеря: первый, под кодовым названием приватизируй - не хочу, второй отщепенцы - те, кто потерял право приватизировать квартиру, если получил ее от города после 1 марта 2005 года. Такая законодательная несправедливость привела к нарушению конституционного права о том, что все равны перед законом и судом. То есть очередники, получившие новые квартиры, переселенцы из сносимых домов и другие, кто получил жилье от города после 1 марта 2005 года, автоматически лишились права приватизации. Ясное дело, это им не понравилось. И некоторые люди обратились с претензиями в Конституционный суд, который в итоге постановил уравнять всех в правах. И благодаря постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 15 июня 2006 года №6-П люди, ставшие нанимателями после 1 марта 2005 года, тоже получили право приватизировать квартиру на общих основаниях, то есть до 1 марта 2010 года. Правда, есть одно но: поправки в закон еще не внесены, так что в принципе вам могут и отказать в приватизации на основании Жилищного кодекса РФ, но этот отказ можно обжаловать в суде, сославшись на вышеприведенное постановление.

При расселении вашей семьи из дома, подлежащего сносу, вам предоставляют жилплощадь, равноценную прежней, и не меньше! Это удобно, если квартира просторная, а семья маленькая, - при переселении никто не сможет отнять ваши кровные метры. Но для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной - тогда при переезде они получат больший метраж. И в дальнейшем, возможно, даже у них получится приватизировать более большую квартиру.

Самый большой плюс приватизации квартиры - что она становится вашей до последнего метра. Вы только подумайте, государство дарит вам недвижимость за 100000 долларов (стоимость в среднем 2-комнатной квартиры), а то и больше. Разве не приятно? А ведь это означает то, что вы можете ее продать, завещать, поменять, подарить - делать все, что вам заблагорассудится. После смерти владельца квартира не отойдет государству, даже если в ней никто из родственников не прописан. Правда, чтобы избежать конфликтов и длительных судебных тяжб в случае возможных претензий других родственников, лучше оговорить право наследования жилья в завещании. Ведь после смерти владельца на квартиру смогут претендовать, кроме прописанных в данной квартире, и другие наследники, к примеру, дети от первого - десятого брака, даже если они никогда не жили в этой квартире и не имеют к ней ни малейшего отношения.

Если вы собрались взять в банке кредит, то теперь квартира, как ваша недвижимая собственность, может быть залогом.

За неуплату коммунальных услуг вас тоже не смогут выселить из вашей собственности. Также вам не придется платить государству строчку в квитанции за наем. Но у всего есть и другая сторона медали: за наем, вы не платите, а вот налог на имущество - выкладывайте. Не очень много будут платить те, чья квартира в % собственности - единственная недвижимость, предназначенная для постоянного проживания. Бояться налогов стоит владельцам нескольких объектов недвижимости.

Новостройки САО: просмотры назначают на конец 2007 года

И все-таки до приватизации квартиры нужно тщательно все обдумать, сравнить все возможные плюсы и минусы. И хотя бы почитать Жилищный кодекс РФ, чтобы понять, какие новые не только права, но и обязанности у вас появятся как у собственника, а не у нанимателя квартиры.
Очередной визит на север столицы с целью проведения рекогносцировки на местности не задался с самого начала. Понимая, что с утра выбраться на Ленинградку как с МКАД, так и со стороны центра практически нереально, было решено перенести поездку на обеденное время, когда транспортная ситуация должна нормализоваться.

Разнообразие в наше неторопливое продвижение внесло рассматривание левой части Ленинградки за развилкой с Волоколамским шоссе. Все еще зеленая листва парка и ставшие уже серыми и обшарпанными стены некогда суперпрестижного микрорайона Лебедь навевали приятные воспоминания о том, какие хорошие комиссионные можно было получить лет десять назад на продаже трехкомнатной квартиры в этих местах.

Как бы не так! И в два часа дня Ленинградка стояла как в одну, так и в другую сторону. Сидевший рядом риэлтор потупил глаза: Час два, судя по всему, теперь будем пробиваться в сторону Коптева. Название это мне практически ничего не говорило, а вот время пути повергло в состояние транса. Полчаса заняли веселые разговоры о сообразительности городских властей и умении россиян быстро и качественно строить дороги. Вторые полчаса прошли более напряженно: рассуждать о последствиях масштабных дорожных работ для рынка новостроек САО уже было скучно. И так всем понятно, что покупателей теперь сюда и калачом не заманишь, поскольку тратить практически целый день на то, чтобы полюбоваться современным панельным строительством в районе станций метро Войковская и Речной вокзал, никому не охота.

Но почему бы тогда не попытаться создать здесь некий псевдоэлитный район? Эту сторону водохранилища когда-нибудь обживут любители водных прогулок, на другой стороне уже есть и Чайка, и Покровское-Стрешнево. Построят мостик в столь полюбившемся столичному мэру русском стиле и будут друг к другу в гости ходить. Потому что по Ленинградке, как и по Волоколамке еще долгие годы не удастся ездить со скоростью, хотя бы прописанной в правилах.

Рассуждая о причинах слабой строительной активности в таком явно инвестиционно привлекательном районе, в итоге мы добрались и до долгожданного поворота на Головинское шоссе. Кстати говоря, пробочные, т. е. неспешные и мудреные рассуждения привели нас к довольно забавному выводу не строят в парке у Химкинского водохранилища потому, что все территории здесь купила компания Капитал груп. Им с их Городом яхт наличие здесь конкурентов с домами более низких ценовых категорий совсем не нужно, потому и не пускают сюда никого.

Хитрость не удалась. Запоминай название. О Коптеве заговорят уже через пару лет, и заговорят очень хорошо. Считай, все Головинские и Большие Cадовые пруды и Тимирязевскую сельхозакадемию по периметру застроят, и не только их. Если, конечно, девелоперы, которые собираются сюда прийти, не обанкротятся к тому времени.

Однако мои ожидания, что нам вновь предстоит осмотр достопримечательностей под названием панельные новостройки севера Москвы, на этот раз не оправдались. С хитрой улыбкой знакомый прошептал в первый раз не впечатлившее меня название: А нам в Коптево, поворачивай направо. Являясь коренной москвичкой, а потому стесняясь признаться в незнании родного и любимого города, я лишь пробурчала что-то вроде: Предупреждай заранее, когда и куда сворачивать, о то с этими маленькими улочками черт ногу сломит.

Честно говоря, подобная информация прозвучала несколько неожиданно. Во-первых, никогда ранее не наблюдалось пристального внимания застройщиков, работающих в сегменте бизнес-класса, к северу города. Он в последнее время однозначно перешел в разряд экономичных округов, а следовательно, и строить здесь что-нибудь более презентабельное по сравнению с панельными домами вроде как не стоит.

Район получится не хуже Гранд-Парка, а то и лучше. Во всяком случае по природе в Москве равных мест сыщется немного, а когда закончат ремонтировать и расширять Ленинградку и Дмитровку, то золотое для жилой застройки место получится.

А ведь место в итоге действительно оказалось очень неплохое. Хоть и называется абсолютно непритягательно и неромантично Коптево. По прогнозам риэлторов, первые новостройки здесь начнут продавать по ценам не менее $4 тыс. за 1 кв. м. Если, конечно, рынок не опустится к началу предвыборной кампании, хотелось бы мне все же возразить напоследок.

Во-вторых, не совсем понятно, где тут возводить жилье? Обе стороны Головинского шоссе по направлению от станции метро Войковская оккупированы устрашающего вида промзонами. Вот здесь скоро и начнут строить, постарался рассеять мои сомнения риэлтор. На вывод все этих заводов убьют года два минимум, так что реально жилье здесь станут продавать только года через четыре, возразила я с видом знатока столичного рынка девелопмента. Да никто ничего выводить не будет. Уже все приобретено. Снесут все до земли, сделают вид, что реабилитировали землю, и начнут строить. Так что жди новых объектов уже через год полтора максимум.

Один из самых интересных проектов точечной застройки Северного округа жилой комплекс с подземной стоянкой, расположенный в престижном московском районе по адресу: 3-я Песчаная ул., вл. С запада комплекс граничит с Березовой рощей уникальным природным парком, а между корпусами проходит липовая аллея середины прошлого века. Проект имеет удачные планировочные решения с оптимальными метражами. Стоимость квартир начинается от $3900 за 1 кв. м.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках САО приблизилась к отметке $4080 за 1 кв. м. В округе ведется как комплексная, так и точечная застройка. Здесь в основном возводится жилье эконом- и бизнес-класса.



Главная --> Публикации