Главная --> Публикации --> Рынок недвижимости санкт-петербурга Строители ответят друг за друга Основные изменения на ипотечном рынке в 2006 году Новшества жилищной политики российской столицы Магазин на отлете. станут ли аутлеты перспективным форматом в россии

Загородная недвижимость 1:0 в пользу таунхаусов

Коттеджные поселки сегодня представляют собой один из наиболее инвестиционно привлекательных секторов рынка недвижимости. В последние годы этот рынок динамично развивается, особенно два его сегмента коттеджные поселки и поселки таунхаусов, причем последние постепенно отвоевывают все большую долю на рынке.

Сравним эти два вида загородной жилой недвижимости по основным характеристикам. Стоит оговориться, что речь идет о средних для рынка показателях. Итак, площадь коттеджного поселка в среднем составляет 15 га, на ней располагается 53 дома; размеры поселка таунхаусов 11,5 га, в нем насчитывается 69 квартир-секций. Таким образом на рынке таунхаусов на меньшей площади концентрируется большее количество жилых объектов. Соответственно, площадь земельного участка больше в коттеджном поселке это в среднем 24 сотки, тогда как по объектам с таунхаусами этот показатель в восемь раз меньше всего три сотки.

Oбъем предложения таунхаусов за год вырос более чем в два раза, коттеджных поселков примерно на 15%. Так, если в 2005 году на рынке предлагалось к реализации около 210 коттеджных поселков и около 30 поселков таунхаусов (всего около 240 объектов), то в этом году число коттеджных поселков возросло до 240, а таунхаусов до 70.

Дома в коттеджных поселках продают в среднем по $3000 за 1 кв. м, таунхаусы по $150 Примечательно, что цена 1 кв. м загородного дома практически сравнялась со стоимостью 1 кв. м в московских квартирах. Единственная разница в том, что при покупке коттеджей в эту стоимость входит и цена земли.

Типичный дом в коттеджном поселке имеет площадь 402 кв. м, квартира-секция в таунхаусе 229 кв. м, т. е. в 1,8 раза меньше. Но в последнем случае меньше и общая стоимость объекта.

Немаловажным фактором, который добавляет таунхаусам привлекательности, является стоимость эксплуатации, которая составляет на рынке коттеджных поселков $290 в месяц, на рынке таунхаусов $222, или в 1,3 раза меньше.

Сопоставив два вышеназванных показателя, можно сказать, что дом в коттеджном поселке обойдется в среднем в $760 тыс., квартира-секция в таунхаусе в $290 тыс. Меньшая площадь, меньшая стоимость 1 кв. м получается, что таунхаусы обойдутся в 2,5 2,7 раза дешевле, чем дом в коттеджном поселке.

В чем выгода?

По сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20%. Темпы удорожания близки к темпам увеличения цен на жилье в Москве. Рынок коттеджных поселков и таунхаусов развивается активно, но пока не насыщается, соответственно, рост предложения не достигает тех масштабов, при которых происходит стабилизация цен.

По данным каталога коттеджных поселков М2, общий объем рассматриваемого сегмента рынка составил по отдельно стоящим домам 206 поселков и 106 компаний-операторов, по таунхаусам 67 поселков. В первом случае объем рынка составляет $6,66 млрд, во втором $1,13 млрд.

Рассмотрим в качестве примера рынок загородных новостроек, принимая во внимание только новые коттеджные поселки и таунхаусы, которые в данный момент строятся и продаются (без учета объектов вторичного рынка).

Где искать?

Основными факторами, которые влияют на развитие этих двух сегментов рынка загородного жилья, являются:
высокие темпы роста цен на земельные участки (особенно в пределах 40 60 км от МКАД);
возможность комплексной и поэтапной застройки и сдачи территорий;
обеспечение безопасности и комфортности проживания;
ориентация на наиболее платежеспособную группу населения (для справки: в Московском регионе сейчас проживает примерно 60 тыс. так называемых долларовых миллионеров);
наличие большого неудовлетворенного спроса, особенно в секторе жилья эконом-класса (объекты стоимостью до $250 тыс.);
непрозрачность рынка, позволяющая уклоняться от уплаты налогов;
высокая доходность девелоперских проектов (по объектам бизнес-класса она составляет от 30 до 100%, по элитным объектам доходит до 200%);
отсутствие сильной конкуренции между компаниями-операторами (в среднем один коттеджный поселок продают одна две компании, один поселок с таунхаусами одна компания) и т. д.

Основная часть (37%) новых поселков таунхаусов приходится на Ярославское, Дмитровское и Калужское направления. При добавлении к ним Пятницкого направления и территории Москвы (где также строятся таунхаусы) доля первой пятерки увеличивается до 63%.

Анализ предложения новых коттеджных поселков показывает, что на три направления (Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское) приходится почти 60% всех новых поселков. При добавлении еще двух направлений (Дмитровского и Ленинградского) доля первой пятерки возрастает почти до 73%.

Отметим, что в рассматриваемых сегментах рынка эксперты выделили так называемый золотой квадрат с вершинами в населенных пунктах Павловская Слобода, Жаворонки, Переделкино и Красногорск. По мнению специалистов, цены на жилые объекты в пределах этой территории уже близки к предельным значениям относительно величины платежеспособного спроса.

Если средняя стоимость 1 кв. м (включая цену земли) в коттеджных поселках составляет $1900, то на отдельных направлениях она превышает $2000, а в ряде случаев приближается к $250 Наиболее дорогими являются Рублево-Успенское, Дмитровское, Минское и Новорижское направления, самыми дешевыми Ярославское и Рязанское.
Средняя стоимость 1 кв. м (включая стоимость земли) в поселках таунхаусов на отдельных направлениях нередко превышает среднестатистические $1500 и достигает $1800 (редко $2000). Ценовые лидеры здесь несколько другие Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское направления, а наиболее дешевыми являются Ярославское, Минское и Щелковское направления.

В ближайшие годы значительного роста цен в золотом квадрате не предвидится. Вероятно, будут происходить процессы выравнивания цен на недооцененные объекты рынка, которых становится все меньше и меньше.

В качестве примеров можно привести поселки X-Park (16 км от МКАД, цена за дом до $2,7 млн) и Корабельные сосны (22 км от МКАД, цена за объект до $2 млн) на Рублево-Успенском направлении, а также Павлово (14 км от МКАД, цена за дом до $2,3 млн) на Новорижском направлении.

Такие поселки строятся чаще всего не далее 30 км от МКАД. В них селятся активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Чистый воздух, природа тут сочетаются с развитой инфраструктурой, отличными дорогами, высоким уровнем безопасности. Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга.

Владимир Яхонтов
Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Таунхаусы представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций с отдельным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком. Площадь каждой квартиры составляет от 120 до 300 кв. м. Таунхаусы, как правило, находятся в организованном поселке, который располагает подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной.

Возведение и, соответственно, покупка таунхауса обходятся значительно дешевле приобретения отдельно стоящего коттеджа, поскольку в данном случае на 30% дешевле прокладывать коммуникации, еще на 15% можно снизить затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.

Аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. Уже сегодня наблюдается повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей. Стоимость секции, то есть отдельной квартиры, в двух- или трехэтажном доме в среднем составляет $170 200 тыс. (на престижном Рублево-Успенском направлении стоимость таунхаусов может достигать $400 900 тыс.).

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Подмосковный Клин относится к числу самых древних российских городов он лишь ненамного младше Москвы. Первое упоминание о Клине встречается в Никоновской летописи в 1317 году, который и считается временем основания города. Во время долгого противоборства Московского и Тверского княжеств Клин входил в систему тверских городов-крепостей. Это отразилось в его названии, которое не требует перевода или расшифровки. Как пограничный город, Клин часто становился местом жестоких столкновений между московскими и тверскими дружинами в борьбе этих городов за господство, пока не победила Москва.

Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую эффективность инвестиций как на стадии строительства таунхаусов, так и при вложении средств в готовое здание. Основными факторами успеха являются четкое позиционирование объекта и соответствие качества поселка потребностям клиентов.

В 1482 году город был присоединен к Московскому княжеству и в дальнейшем стал родовым имением дома Романовых. В 1572 году Иван году Грозный завещал город своему сыну Ивану.

Недвижимость в Клину: в продаже нет ни одной однушки

Но железная дорога способствовала развитию здесь промышленности. В Клину стали изготавливать лабораторное стекло, позже в городе появилось текстильное производство и даже завод по производству чугуна.

Положение города на Московском тракте во многом определило его судьбу. Герб города с изображенным всадником запечатлел главный промысел, которым долгое время занималась мужская часть населения, извоз и доставка почты.
В соответствии с ним развивались сопутствующие промыслы по изготовлению колес, саней, упряжи и т. д. Кроме того, жители обслуживали проезжавших пассажиров. Положение города на пути из Петербурга в Москву обеспечивало процветание извоза, пока в 1851 году в этих местах не прошла железная дорога, связавшая две столицы. С этого времени ямской промысел стал приходить в упадок.

Главное хороший план

Живописные окрестности города стали более доступны для жителей обеих столиц, и сюда стали приезжать творческие люди. Своеобразным символом Клина давно считается дом-музей Петра Чайковского, где композитор подолгу жил и где создал свои лучшие произведения.

В память о почтовой специализации города в центре Клина до сих пор сохранился памятник архитектуры Почтовый двор. В XVIII XIX веках Клин обрел широкую известность в качестве торгового центра. До сих пор в нем хорошо сохранились торговые ряды, придающие самобытность современному городу.

Статус города Клин получил в 1781 году, в связи с проведенной административной реформой. В дальнейшем город развивался по плану, который предписывал четкую планировку улиц, разделение города на кварталы по сословному принципу: дворянский, купеческий, мещанский, солдатский, разночинский и т. д.

Клин расположен в 90 км к северо-западу от Москвы. С Ленинградского вокзала столицы сюда можно доехать электричкой за полтора часа, а по Ленинградскому шоссе за час, если повезет не попасть в пробку.

Клин считается одним из наиболее экологически благополучных городов Подмосковья. Местная вода имеет хорошее качество, что позволяет использовать ее в производстве не только знаменитой марки пива, но и высококачественной питьевой воды.

Современный Клин это город, переживающий второе рождение, и по масштабу новостроек, и по широте работ по его благоустройству. Большая ставка делается, в частности, на строительство скоростной трассы Москва Санкт-Петербург и сопутствующей инфраструктуры. Это добавит в бюджет города дополнительные средства и позволит расширить инвестирование в экономику города.

Фирменный стиль новостроек

Так, в центре города, на ул. Чайковского, 60а, возведен 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. На двух нижних этажах предусмотрено размещение объектов социальной инфраструктуры и офисов. Окна и лоджии остеклены в едином стиле. Двор благоустроен, поблизости оборудована автостоянка. Квартиры одно трехкомнатные. Кухни 9 12 кв. м, в двух трехкомнатных квартирах по два санузла. Планировка свободная, квартиры сдаются без отделки. Стоимость 1 кв. м $910 920.

Важной особенностью жилищного строительства в Клину является применение новых технологий и материалов. Дома, возводимые здесь, относятся к уровню бизнес-класса.

Ни одной однушки

В южной части города, в микрорайоне № 4, возводится жилой комплекс под названием Квартал Победы. Его составят семь четырех пятиэтажных кирпичных домов с квартирами улучшенной планировки. Окна и лоджии двухкамерные стеклопакеты ПВX. В цокольном этаже расположатся магазины, парикмахерская и т. д. Проектом предусмотрены спортивные и детские площадки, автостоянки, объекты инфраструктуры, в частности школа и детский сад. К продаже предлагаются одно двухкомнатные квартиры площадью 46 80 кв. м. Стоимость 1 кв. м от $95 Квартиры можно приобрести в рассрочку.

Владимир Рыкунов возглавит Собинбанк. Пост предправления ему уступил Сергей Кириленко, решивший на правах основного совладельца банка пересесть в кресло председателя совета директоров и больше времени уделять девелопменту.

Что касается рынка вторичного жилья, то он в Клину пока обозначен весьма условно, судя по количеству и однообразию предложений. Выбор относительно невелик. Самыми дорогими здесь считаются квартиры в десятиэтажных панельных домах: $1480, самыми дешевыми в кирпичных 15-этажных башнях $95 Промежуточные деления ценовой шкалы занимают девятиэтажные кирпичные и панельные дома по цене $1410 и $1340 за квадрат соответственно.
Особенностью вторичного рынка в Клину является отсутствие в продаже однокомнатных квартир. Двухкомнатные в зависимости от типа дома продаются по абсолютной цене от $56 тыс. до $65 тыс. Трехкомнатные стоят от $75 тыс. до $120 тыс. Это дороже, чем в местных новостройках, но заметно ниже, чем в городах ближнего и среднего Подмосковья. К тому же несомненным плюсом здесь являются природные красоты и очарование небольшого и уютного города.

Контракт с Рыкуновым подписан на три года. Этот выбор Кириленко объясняет большим менеджерским опытом Рыкунова в построении высокотехнологичных банковских процессов и развитии сети.

По данным Интерфакс-ЦЭА, на 1 октября активы Собинбанка составляли 46,5 млрд руб. (33-е место среди российских банков), капитал 4,8 млрд руб. (38-е место). Два контролирующих акционера Сергей Кириленко и Константин Беков. Рыкунов родился в 1968 г., окончил аспирантуру экономического факультета Московского госуниверситета. С 1992 г. член правления банка Глория, в 1996 г. пришел в МДМ-банк начальником управления клиентского обслуживания, в 1997 г. назначен зампредседателя правления.

Рыкунов прекрасно понимает философию развития бизнеса, говорит управляющий партнер компании New Russia Growth Capital Advisers Алексей Панферов, работавший с Рыкуновым в МДМ-банке. Он отлично разбирается в рознице, коммерческом и инвестиционном банкинге, хвалит бывшего коллегу Панферов.

На прежнем месте работы в МДМ-банке Рыкунов курировал операционный департамент и департамент банковских технологий. Когда в конце 2005 г. предправления Андрей Савельев покинул МДМ-банк, до прихода на эту должность Мишеля Перирена Рыкунов исполнял обязанности руководителя. В МДМ полномочия Рыкунова отойдут к зампредседателя правления Евгению Туткевичу.

Гендиректор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников называет нормальной практику, когда акционеры, вырастив свой бизнес до определенного уровня, отходят от оперативного управления. Решение Кириленко отойти от оперативного управления закономерно, продолжает Матовников: На должности предправления очень сложно уделять внимание другому бизнесу. Помимо акций Собинбанка Кириленко принадлежат 19% в холдинге Русагро. В октябре Кириленко признался, что с основным акционером Русагро и своим партнером Вадимом Мошковичем планирует начать строительство частного города в ближайшем Подмосковье. Пост гендиректора компании Масштаб, управляющей этим строительным проектом, Кириленко сохранит, уверяют в банке.

А один из знакомых Рыкунова называет назначение закономерным из-за акцента Собинбанка на ритейле. Наиболее интересным проектом из других предложенных объяснил свой выбор и Рыкунов, отказавшись обсуждать его детали.

Из принадлежащих Русагро 12 000 га по калужскому направлению под застройку пойдет около половины, рассказывал ранее Кириленко. Планируется построить 11 млн кв. м недвижимости, из них более 2 млн кв. м коммерческие площади. Процесс обустройства территории рассчитан на 20-25 лет, стоимость проекта $7 млрд.
Вслед за Международным логистическим партнерством (МЛП) на украинский рынок складской недвижимости выходит еще один российский девелопер. Как стало известно Бизнесу, корпорация Единая международная сеть таможенных складов (ЕМСТС) намерена построить в Киевской области два крупных складских комплекса. Эксперты считают, что реализация проекта обойдется компании не менее чем в $70 млн.

Чем займется Кириленко-строитель?

На следующей неделе во время поездки в Киев мы изучим всю разрешительную документацию на предлагаемые нам земельные участки и обсудим с продавцами условия сделки,- сообщил Бизнесу президент ЕМСТС Владимир Елин. По его словам, компания планирует построить два логистических центра класса А на западе и востоке Киевской области. Площадь каждого комплекса составит 67 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций в украинские проекты в ЕМСТС не называют.

Корпорация ЕМСТС, владеющая сетью складских комплексов в Подмосковье, решила расширить географию своего проекта Великий шелковый путь, предусматривающего строительство логистических комплексов в российских городахмиллионниках. У нас уже есть ряд предложений по покупке земельных участков на Украине.

Для ЕМСТС Украина станет первым зарубежным рынком.

Эксперты считают, что компании придется потратить на строительство двух объектов суммарно $70-90 млн. По подсчетам главы департамента индустриальной, складской недвижимости и землепользования Knight Frank (Украина) Станислава Германа, ЕМСТС сможет окупить затраты не менее чем за семь лет.

ЕМСТС стала второй российской компанией, решившей осваивать украинский рынок складской и логистической недвижимости. В октябре этого года МЛП начало строительство под Киевом крупного комплекса МЛП-Чайка площадью 100 тыс. кв. м. Анонсированный объем инвестиций составит $78 млн. Весь комплекс планируется сдать весной 2008 года. С точки зрения создания сети логистических комплексов Украина является перспективным рынком. Он не насыщен складской недвижимостью,- отметил президент и управляющий партнер МЛП Мишель Паскалис.

Как сообщил Бизнесу председатель совета директоров ЕМСТС Сергей Лазарев, компания рассматривает возможность реализации девелоперских проектов в европейской части СНГ. В самое ближайшее время мы приступим к изучению спроса на складскую недвижимость в Белоруссии и странах Прибалтики,- добавил он.

м). А по данным Украинской торговой гильдии, ежегодно спрос со стороны крупных ритейлеров и дистрибуторов на склады увеличивается на 20%.

Сейчас на Украине складывается рынок девелопера, поскольку в стране критически мало крупных комплексов европейских или даже российских стандартов,- считает Станислав Герман. Сегодня в Киеве общая площадь всех складских комплексов класса А составляет всего 84 тыс. кв. м,- добавляет консультант Jones Lang LaSalle Андрей Ефимов. По его словам, Киев, где на одного жителя приходится 0,1 кв. м складских помещений, отстает от Москвы (0,25 кв. м) и Варшавы (0,8 кв.

Помимо Киева наиболее перспективно строить склады в окрестностях Одессы, Львова, Ужгорода и Донецка,- резюмирует консультант Jones Lang LaSalle (Украина) Роман Емец.

Эксперты считают, что в скором времени российские девелоперы активно начнут осваивать рынок Украины. С точки зрения привлечения арендаторов Киев менее рискован для девелоперов, чем некоторые российские города-миллионники,- утверждает Ефимов. Однако, по словам Германа, из-за ограничения властей по допуску транспорта в Киев девелоперам придется уходить в регионы.



Главная --> Публикации