Главная --> Публикации --> Каждой третьей семье - по квартире к 2010 году Гамгонеишвили занял “ростокино” Лес приравняли к земле В нии началась перестройка Гараж как долгосрочное вложение

Как считает руководитель Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, чтобы затормозить рост цен на квартиры, к массовому строительству домов можно привлекать не только российские, но и зарубежные компании. По словам Семеняки, возможностей только отечественных компаний не хватит, чтобы, как и планировалось, удвоить объем строительства в России к 2010 году. В пример глава АИЖК привел опыт Чувашии, где в сооружении жилья принимал участие китайский генподрядчик. Китайцы также собираются строить микрорайон Иннокентьевская слобода в Иркутске. В ближайшие дни планируется подписать соглашение, по которому китайская госкомпания Золотой город построит за год 20 домов на 700 квартир. Планируемая стоимость квадратного метра там будет составлять 16 тыс. руб. Причем у покупателей будет возможность заключить договор на покупку квартиры по фиксированной стоимости уже сегодня, а оплатить полную стоимость уже после получения квартиры. Нет сомнений, что если эта схема будет реализована, то спрос на квартиры не заставит себя ждать. Для китайцев же этот проект станет пробным шаром, в некотором роде входным билетом на российский рынок.

Провал программы Доступное жилье стал очевиден уже сейчас. Несмотря на то что планы по строительству выполняются и даже перевыполняются, на самом деле цель проекта к 2010 году обеспечить возможность не менее чем 1/3 населения приобрести современную квартиру далека как никогда. Чиновники задумались о традиционной палочке-выручалочке импорте, на этот раз строителей.

Это далеко не первая попытка АИЖК как-то повлиять на ценовую ситуацию на рынке. Этой весной агентство заявило о начале реализации новой программы, связанной с ипотекой новостроек. Предполагалось, что региональные власти совместно с региональным АИЖК проводят все подготовительные работы для строительства, а АИЖК предоставляет деньги на строительство дома. По окончании строительства и оформления титула на дом квартиры продаются гражданам только с использованием ипотечных схем АИЖК, а закладные передаются в головной офис агентства. Однако реализовать эту схему у агентства не получилось по ряду причин, и теперь вот рынку была предложена иная вероятно, более рыночная схема восстановления баланса между спросом и предложением.

Александр Семеняка считает, что именно продажа жилья по фиксированной цене сможет повлиять на замедление роста цен на жилье. Но естественно, такая схема будет работать, только если жилье будет строиться в массовом порядке. Но с другой стороны, китайцы готовы обеспечить массовое строительство как материалами, так и строителями. Дешевая рабочая сила, отработанные технологии (а Китай уже много лет активно строит из монолита) позволят китайцам составить серьезную конкуренцию российским строителям с их завышенными ценами.

Совершенно очевидно, что против этого предложения активно выступят российские застройщики. Оно и понятно: получить активных и опытных китайцев в качестве конкурентов не захочет ни одна отрасль. Но возможно, в сложившейся ситуации, когда России не хватает цемента, дорог и желания строить, нам придется поступиться тем, что у нас есть в избытке, то есть земельным ресурсом. Китайцы одели наш народ в начале девяностых, и, в общем, нет сомнений, что они смогут обеспечить нас и дешевым жильем. Это тем более реально, учитывая тот факт, что сейчас Китай переживает последствия жилищного кризиса, вызванного законодательным регулированием ипотечного кредитования, и их строительные мощности ищут новых рынков.
Эксперты уже давно предрекали России всплеск активности иностранных инвесторов. Что ж, кажется, настало время говорить о том, что эта активность существенно возросла. Каковы же причины инвестиционной привлекательности России для Запада и какие сегменты рынка пользуются у иностранных компаний наибольшей популярностью?

Это предложение обязательно прозвучит на заседании комиссии по развитию рынка доступного жилья при совете Президента РФ, и его дальнейшая судьба, очевидно, зависит от того, что скажет Владимир Путин. Он же еще весной высказался по поводу основных причин, которые, по его мнению, тормозят проект Доступное жилье. Среди этих причин Президент назвал административные барьеры, монополизацию жилищного рынка в ряде регионов, а также недостаточное развитие стройиндустрии. Очевидно, что китайцы смогут разрешить как минимум две из названных проблем вдребезги разнесут монополию и быстро разовьют индустрию монолитного строительства, как менее требовательного к промышленному производству.

Именно в информации об этом сегменте мы встретим самые громкие цифры. Так, по данным аналитиков Jones Lang LaSalle, только за период с января по сентябрь 2006 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $2,84 млрд, что на 1000% превышает цифру за аналогичный период 2005 года. Эксперты Jones Lang LaSalle прогнозируют, что до конца года сумма инвестиций в данный сегмент достигнет $3 млрд.

Коммерческая недвижимость

По мнению директора по продажам Межрегиональной девелоперской компании (МДК) Алексея Остробородова, повышенный интерес иностранных инвесторов объясняется высокой доходностью и быстрыми сроками окупаемости. Подобный интерес со стороны иностранных инвесторов обусловлен доходностью, существенно более высокой, чем в Европе, а также возможностями, которые содержит развивающийся российский рынок, комментирует исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости Артем Цогоев.

Исследование основных тенденций в сфере коммерческой недвижимости провела и компания Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, по оценкам специалистов которой в текущем году впервые за всю историю отечественного рынка коммерческой недвижимости наметилась тенденция к доминированию именно иностранных инвестиций.

А что касается конкретных примеров, лучшим доказательством роста привлекательности России для иностранных инвесторов является их выход на российский рынок. Традиционно лидером по объему инвестиций в России остается сегмент торговой недвижимости (как отмечает Остробородов, это объясняется значительной долей зарубежных операторов в данном сегменте). В частности, в российскую торговую недвижимость в текущем году инвестировали австрийский Immoeasst Immobilien Anlagen AG, а также британская London Regoinal Properties (торговая недвижимость не единственное направление деятельности компании в России, помимо покупки ТРЦ LRP приобретает в Москве бизнес-центр, гостиничный комплекс и несколько складских помещений).

Напомним, что рост привлекательности России подтверждается и оценкой крупных международных рейтинговых агентств. Так, в сентября агентство Standard Poor's повысило долгосрочные рейтинги Москвы по иностранным обязательствам до ВВВ+, по рублевым до А-. Ранее подобный шаг совершило и агентство Fitch Ratings, по оценке которого рейтинги Москвы по обязательствам как в рублях, так и в иностранной валюте были повышены с ВВВ до ВВВ+. До этого было несколько повышений рейтингов и в инвестиционной зоне всеми тремя агентствами (Moody's, Fitch Ratings и Standard Poor`s), рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Попов.

Вообще, среди зарубежных инвесторов лидирующее место занимают компании из Европы, в основном Великобритании (немецкие игроки более консервативны и пока не спешат выходить на незнакомый рынок). Высокую активность проявляют компании из Казахстана. Среди азиатских инвесторов можно отметить Сингапур. Внушительный поток инвестиций идет из Кипра, но считать их иностранными я бы не стал, скорее их можно причислить к квазироссийским, рассказывает Артем Цогоев.

Как в торговую, так и в офисную недвижимость вложились американцы AIG Global Real Estate; в строительство бизнес-центров активно инвестирует британский фонд Fleming Family Partners. Активное участие в складском рынке продолжает принимать и английская The Raven Group. Кроме того, в течение 5 лет в недвижимость российских городов-миллионников намерена инвестировать порядка $5 млрд Quinn Group, подконтрольная ирландскому миллиардеру Шону Куинну. Компания планирует вкладывать в коммерческую недвижимость России по $1 млрд ежегодно.

Впрочем, иностранные инвестиции привлекает не только коммерческая недвижимость. Так, испанская группа Fausto, известная громкими проектами в области высотного жилищного строительства, планирует инвестировать 20 млн евро в строительство в России. И в первую очередь в возведение жилой недвижимости.

Жилье

Кроме того, активно участвовать в жилищном строительстве на территории России намерены специалисты из КНР (об этом Собственник также писал вчера). По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, именно китайские строители помогут выполнить задачу нацпроекта Доступное жилье добиться удвоения объемов строительства в России к 2010 году. Причем на рынке недвижимости китайцы выступят не только как строители, но и как инвесторы: это и громкий проекта мини-города Балтийская жемчужина под Санкт-Петербургом, и деловой квартал Парк Хуамин в Москве. Доля азиатских инвестиций увеличивается по всему миру во многих отраслях, и российский рынок недвижимости не является исключением, считает Алексей Остробородов.

Одной из главных новостей рынка вчера, 14 ноября, стало известие о том, что США увеличат инвестиции в жилищный рынок России. Как заявил президент правительственной корпорации США по частным инвестициям за границей (OPIC) Роберт Мосбакер, первичный и вторичный рынки жилья в России станут приоритетными проектами, которые OPIC поддержит в 2007 году. Особенное внимание, по его словам, OPIC уделит поддержке ипотечного кредитования и развитию финансового сектора. Впрочем, Мосбакер не назвал даже приблизительную сумму будущих инвестиций.

Опасность для отечественных инвесторов

Впрочем, как считает Дмитрий Попов, существенные прямые иностранные инвестиции в жилую недвижимость в ближайшие годы маловероятны: Для большинства институциональных инвесторов, располагающих дешевыми длинными деньгами, жилищное строительство венчурные проекты, не имеющие такой привлекательности, как приносящие доход длительное время проекты коммерческой недвижимости. Поэтому сегмент жилой недвижимости и российские инвесторы, работающие в нем, останутся вне угрозы со стороны иностранных инвесторов.

Впрочем, столь оптимистичную точку зрения на вопрос разделяют не все участники рынка. Так, Артем Цогоев считает, что бум уже начался и продолжается около года: Можно сказать, что все мало-мальски крупные международные инвестиционные компании уже здесь. Косвенным подтверждением тому может считаться снижение доходности по инвестиционным проектам по сравнению с уровнем полуторалетней давности, говорит эксперт. Подобный массовый приход крупных игроков, безусловно, представляет опасность для российских инвесторов, так как европейские деньги значительно дешевле, что позволяет западным компаниям выигрывать в борьбе за девелоперские проекты, перебивая местных инвесторов более выгодными предложениями.

Так стоит ли нам ожидать настоящего бума иностранных инвестиций? Не представляет ли усиление инвестиционных потоков из-за границы опасности для отечественных компаний? Алексей Остробородов уверен, что бума как такового ждать не стоит: Увеличение инвестиций, возможно, и произойдет, но не в такой степени, чтобы можно было говорить о буме. Рынок, если говорить не только о Москве и других крупных городах, еще не развит в полной мере, и иностранные инвестиции не представляют серьезной опасности для отечественных инвесторов.

Мальта небольшое островное государство, недвижимость которого вполне может быть скуплена одним олигархом. Чисто теоретически, поскольку практически мальтийские законы защищают жилье от массовых приобретений, для нерезидентов здесь зачастую действует правило: Один человек один дом. В семью европейских государств Мальта вступила не так давно, всего пару лет назад, и именно тогда произошел стремительный взлет цен на недвижимость. На сегодняшний день мальтийские цены вполне соответствуют общеевропейским, и стоимость жилья понемногу, но достаточно стабильно повышается. Впрочем, это уже далеко не тот взлет, который соответствовал ажиотажу в момент вступления страны в ЕС.

С экспертом соглашается и Дмитрий Попов: Ожидание бума иностранных инвестиций вполне оправданная точка зрения, и она уже подкрепляется фактом прихода таких крупных игроков, как Euro Hyppo, Fleming, Meinl. Ранее на российский рынок вышли крупные мировые торговые сети, ипотечные игроки, работающие с физическими лицами. По мнению эксперта, пика иностранных инвестиций стоит ждать в 2006 2008 годах. Что касается опасности для отечественных инвесторов, здесь аналитик выделяет 2 точки зрения: Прямые инвестиции, конечно, повышают конкуренцию для российских компаний, однако рынок недвижимости сейчас в фазе активного развития, поэтому, с другой стороны, привлечение дешевых иностранных инвестиций выгодно российским компаниям в форме долгосрочных кредитных линий, считает Попов. Кроме того, IPO и выход на мировые фондовые рынки крупнейших российских девелоперов позволят российским компаниям успешно конкурировать с иностранными инвесторами, осуществляющими прямое инвестирование в недвижимость России.

По словам Марии Бобылевой, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании Euro-Resident, наиболее популярными предложениями недвижимости на Мальте на сегодняшний день являются новые районы с развитой инфраструктурой. Также пользуются спросом и исторические здания под реконструкцию, особняки или просто заброшенные дома (так называемые мезонеты дома, встроенные в единую линию, имеющие единые стены с соседними зданиями). Так называемые особые области, востребованные зарубежными покупателями, как правило, одни из самых дорогих, и на них иногда не распространяется правило, повсеместное на Мальте, которое звучит как Один человек один дом. В среднем за $100 тыс. можно купить неплохую квартиру в зеленом районе.

На российском рынке существует не так много компаний, предлагающих приобрести недвижимость на Мальте. Объекты проходят скорее как приятное приложение к основным предложениям по Европе, в частности, Испании и Греции. А между тем эта страна вполне достойна того, чтобы занять ведущие позиции при выборе зарубежной недвижимости. И дело даже не только в членстве в Евросоюзе, но и в удивительной природе и доброжелательном населении. Мальтийский архипелаг состоит из группы островов, находящихся в центре Средиземного моря, к югу от Сицилии; общая площадь Мальты составляет около 316 кв. км (для сравнения: площадь Москвы составляет около 1100 кв. км). Здесь практически нет рек и озер (исключение составляет группа Chadwick Lakes). А уклад жизни и быт во многом сформированы с учетом того, что до 1979 года Мальта являлась английской военной колонией, и только после ухода британских войск стала самостоятельно развивать свою экономику.

Покупка недвижимости на Мальте дает право на получение статуса постоянного резидента. Немаловажен и тот факт, что после покупки недвижимости собственник не должен платить никаких налогов (только при покупке оплачивается пошлина 5%, что делает Мальту одним из наиболее дешевых направлений). Для того чтобы приобрести в собственность мальтийскую недвижимость, иностранцу необходимо выполнить ряд условий, предписанных законодательным актом 1974 года. Кроме минимальной стоимости, о которой уже было упомянуто, необходимо помнить о том, что собственность должна быть приобретена исключительно в качестве резиденции собственника или членов его семьи. Ни о какой сдаче в аренду речи быть не может, а гости должны проживать только совместно с владельцем. Впрочем, это пугающее своей категоричностью правило не распространяется на владельцев вилл и домов с бассейнами, которые могут сдавать свою собственность в аренду при получении соответствующей лицензии. Этот закон направлен на защиту интересов прежде всего самих мальтийцев, которые кроме всего прочего имеют преимущественное право покупки недвижимости у иностранца.

Новые элитные районы полностью сформированы для комфортного проживания даже с искушенной европейской точки зрения. Так, например, комплекс Портомасо состоит из нескольких блоков жилых апартаментов, отеля Хилтон (5 звезд), офисных и торговых центров. Иностранцу, решившему приобрести недвижимость на Мальте, нужно приготовить весьма определенную сумму $75 тыс. (30 тыс. мальтийских лир). Это тот минимум, за который нерезидент имеет право купить квартиру (минимальная ставка оговаривается законодательно). Если же в собственность приобретается дом, то нижняя ценовая планка составляет $120 тыс. (50 тыс. мальтийских лир).

Несмотря на небольшую площадь Мальты, на ее территории расположено несколько городов (подчас с десятком улиц), при этом в целом застройка островов довольно неравномерна. Столица Мальты Валетта считается исторически европейским городом, архитектура которого была создана рыцарями, пригласившими на остров известных архитекторов и художников. Не отстают от столицы и новые города. Уже упомянутый район Портомасо в 2001 году собрал множество наград в международных конкурсах недвижимости. И если Валетта это историческое воплощение Европы, то Портомасо это ее настоящее, с бассейнами, кортами и оздоровительными центрами.

При этом государство всегда оставляет за собой право отказать в покупке жилья, если оно представляет историческую ценность. Впрочем, не так страшен черт, как его малюют. Мария Бобылева комментирует ситуацию с законом о возможности приобретения нерезидентом только одного вида жилья: Условие действительно достаточно жесткое, что связано с тем, что Мальта крошечное государство, и при желании один, например, российский олигарх может купить ее полностью. Но в основном это распространяется на все округа, кроме новых районов, таких как Sliema, St.Julians, Portamaso, известных как особые области. Стоит отметить, что это одни из самых дорогих районов и городов. И сейчас на рынке есть предложения, когда клиент при желании может купить несколько объектов недвижимости.

Во время подписания предварительного соглашения выплачивается 10% стоимости, которые могут быть оставлены у нотариуса. При окончательном подписании, которое обычно происходит после 3-4 месяцев, во время которого готовятся все необходимые документы, вносятся оставшиеся 90% стоимости плюс 5% пошлина. Несмотря на средиземноморскую прелесть мальтийских островов, на сегодняшний день владельцев недвижимости из России здесь не так уж и много. Основную часть иностранных покупателей составляют англичане. И, тем не менее, эксперты отмечают, что в последнее время популярность недвижимости на Мальте среди российских покупателей растет, во многом благодаря европейскому уровню жизни и особому мягкому климату.
Одна из основных причин медленного развития ипотеки в России сохранение высоких процентных ставок по кредитам. В настоящее время они составляют в среднем 15% годовых по ипотечным кредитам в рублях, 10 11% по кредитам в иностранной валюте. Причем не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, реальные же за счет различных дополнительных платежей могут достигать 18 19% годовых.

Самым большим городом страны считается Биркиркара, насчитывающая более 20 тыс. жителей. Основные зоны застройки находятся вокруг Валетты, а вот юг и запад острова практически пусты. В небольшом, словно игрушечном, государстве существуют и свои понятия о высотности домов. 10 15 этажей считаются уже высоткой и встречаются нечасто. Во многом Мальта воплощает мечты о тихом европейском городе с красивыми и чистыми улицами, малоэтажными постройками и практически полным отсутствием автомобильного движения. Центром туризма, востребованным также и в отношении жилья, остаются фешенебельные пригороды Валетты Слима и Сент-Джулианс. Здесь можно приобрести пентхаус с несколькими спальнями в районе $200-300 тыс. При этом стоимость коттеджей и вилл традиционно для Европы приближается к миллиону долларов. Приятным фактом является возможность кредита, сумма которого может составлять примерно половину стоимости приобретаемой недвижимости.

Однако что такое эти декларируемые 10 15%? Это не ипотека скорее обычный коммерческий кредит. Если же брать под такие проценты ипотечный кредит (как правило, на 10 15 лет), то это просто разорительно. По сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. В развитых странах ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5 6% годовых, в Испании 3 4% годовых (самый низкий уровень в Европе).
Что происходит с процентными ставками в России? Да, за последние годы они несколько снизились. Но их уровень продолжает оставаться очень высоким по сравнению с аналогичным показателем на Западе. А ведь у нас в стране и средний уровень доходов населения существенно ниже.

Нужно ли снижение ставок по ипотеке?

В России основную часть спроса составляют ипотечные кредиты в иностранной валюте связано это не только с тем, что россияне доверяют доллару больше, чем рублю, но и с более низкими процентными ставками. В 2005 году на долю валютных кредитов пришлось 60% всех выданных ипотечных займов.

Правительство обещает, граждане сомневаются

Пока кардинальным образом снижать процентные ставки по ипотечному кредиту никто не торопится. Доводы приводятся следующие: вот будет в России инфляция 2 3%, тогда и банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7 8%, сейчас любые разговоры на эту тему напрасное сотрясание воздуха.

Руководство страны намерено добиться, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Планируется снизить процентные ставки до 7 8% годовых на рефинансирование ипотечных кредитов предлагается использовать средства пенсионного и стабилизационного фондов страны. Некоторые наиболее радеющие за народ депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования из дополнительных доходов федерального бюджета уменьшить ставки до 6%. Реально ли такое развитие событий, особенно при нынешних темпах инфляции и неуклонном росте цен на жилье? Вопрос риторический.

А если ставка LIBOR вдруг повысится? В той же Испании, например (а в этой стране наблюдается стремительный рост цен на недвижимость), банки только заговорили о возможном повышении процентных ставок по ипотечным кредитам так это вызвало чуть ли не всеобщую панику. Все средства массовой информации тут же заговорили об ипотечном мыльном пузыре: ведь в Испании ипотекой пользуется почти 80% населения, а уровень доходов граждан далеко не самый высокий в Европе.

Но ведь уровень процентной ставки зависит не только от инфляции и цен на жилье. На размер ставок помимо внутрироссийских условий оказывают огромное влияние и внешние факторы. Ведущие ипотечные банки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR +1,5 3%. В последнее время она держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2 3%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 4 6%. Понятно, что давать их заемщикам под те же проценты не выгодно.

Не стоит забывать еще об одном важном моменте, имеющем отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы. Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования должны быть менее выгодными, чем связанные с белыми доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты до 18% годовых, под белые можно получить заем по ставке 10 11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки действительны именно при официально подтвержденных доходах клиента).

Вообще снижение процентной ставки не безусловное благо. Оно стимулирует развитие ипотеки, но, когда ипотека становится доступной для большей части населения страны, спрос на жилье еще больше увеличивается, что неизбежно влечет за собой новый виток роста цен.

Действительно ли именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Рассмотрим такой пример: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту $100 тыс. на десять лет под 11% годовых (вполне реальные условия в Москве) составляет порядка $1400 тыс. При таком же кредите под революционные 7% платить придется $1150 в месяц. Экономия не столь существенная, чтобы обеспечить массовость ипотеки.

Самое интересное



Главная --> Публикации