Главная --> Публикации --> Швартовку давай! Недвижимость для пайщика Многоквартирные дома будут жить по принципу «управляй и властвуй» "бородино" претендует на землю "москвы" Новостройки догнали вторичный рынок

Вас много, а я один
На первый взгляд, чем больше людей знает о твоем предложении, тем лучше. Оказывается, эксперты рынка недвижимости так не считают. Спрос на сдаваемое жилье значительно превышает предложение. Поэтому, когда арендодатель из самых благих побуждений оставляет информацию о квартире в нескольких агентствах, его телефон не молчит ни минуту. В результате очень легко растеряться и ошибиться как с арендатором, так и с агентством, которое должно гарантировать соблюдение условий договора. Работа с одним оператором рынка недвижимости гарантирует более серьезный и взвешенный подход к поиску съемщика. К тому же, информация о квартире и ее владельце не попадает в случайные руки, что тоже важно.

В который раз показывая свою квартиру потенциальным съемщикам, арендодатель подчас забывает, что выбирают не только они, но и он. Тогда как у владельца квартиры, решившего сдавать свою недвижимость, шансов столкнуться с аферистами или просто с конфликтной ситуацией ничуть не меньше, чем у арендатора. Сегодня Собственник расскажет, что нужно учесть при сдаче жилплощади в аренду.

Оформим отношения
Сколько бы не говорилось о необходимости заключать договор при сдаче квартиры, до сих пор находятся арендодатели, который смотрят на формальности сквозь пальцы (особенно если людей рекомендовали знакомые) и сталкиваются с серьезными проблемами. Классический случай произошел с моей подругой Натальей, которая, не заключив договор, пустила в квартиру двух молодых жильцов, даже не взяв с них денег. Будем оплачивать в конце месяца, настояли они. Жильцы долго тянули с оплатой, а потом и вовсе исчезли. Мобильные были вне зоны, на работе, телефоны которой оставили парни, сообщили об их увольнении. И знакомые тоже не смогли их найти. После такого хрестоматийного случая Наташа, которой пришлось выплатить большие суммы по телефонным счетам, оставленным арендаторами, оформляет все по правилам и обращается только в надежные агентства недвижимости.

Некоторые агентства предлагают и дополнительные услуги. Например, страхование сдаваемого жилья и находящегося в нем имущества. Даже самый прекрасный арендатор человек, и с ним могут произойти досадные случайности. Есть еще и фактор техногенный: в старых домах легко может произойти прорыв труб, а затопленные соседи потребуют возмещения за нанесенный им ущерб с хозяина. Если продумать подобные ситуации еще до составления договора аренды, собственник жилья всегда будет в выигрыше и сможет сохранить добрые отношения со своими жильцами.

Надежда и Александр попали в не менее затруднительную ситуацию, хотя считали, что им очень повезло с арендаторами. У съемщицы приехавшей покорять столицу девушки не сложилось с работой, и вскоре она сообщила о том, что больше не нуждается в жилье. Зато квартирой заинтересовался ее отец, часто приезжающий в Москву в командировки. Дочь вернулась в родной город, а новый съемщик оказался неплатежеспособным. Так как договор на него не был переоформлен, решить ситуацию оказалось проблематичным даже для агентства, поскольку до суда доводить дело никто не хотел. К счастью, семья незадачливого арендатора все же выплатила часть задолженности. Для того чтобы подобная история не случилась с вами, агенты по недвижимости советуют вписать в договор всех лиц, которые будут проживать в квартире, что, кстати, защитит вас и от ее сдачи в субаренду.

Составление подробного договора обязательно и в случае, если съемщики ваши знакомые или знакомые знакомых. Не бойтесь обидеть друга, ведь этот документ не проявление недоверия, а своего рода инструкция по решению бытовых вопросов, которые обязательно возникнут. И чем более детально прописан каждый его пункт (ответственность сторон, оплата, срок сдачи, порядок расчетов, дополнительное оборудование квартиры в счет или не в счет арендной платы и т. д.), тем легче и приятнее будут ваши отношения. Если же съемщики нарушают договор, не надо стесняться предъявлять претензии. Хороший друг это тот, кто соблюдает не только свои, но и ваши интересы.

Таки визиты, конечно, не должны быть полной неожиданностью, их время нужно четко оговаривать со съемщиком. Но именно благодаря им хозяин квартиры сможет убедиться, что арендатор соблюдает правила договора относительно проживающих в квартире лиц и прочих договоренностей (например, табу на домашних животных). Одна моя хорошая знакомая уговорила сердобольную хозяйку на возможность проживания с ней двух собак. А вот о том, что одна из них привела потомство из четырех щенят, собственница жилплощади так и не узнала прожив в квартире два месяца, щенки были пристроены в хорошие руки.

Право на визит
Снимая квартиру, арендатор хочет получить ощущение собственного жилья, что подразумевает определенную свободу в использовании жилплощади и минимум общения с ее владельцем. Как правило, по договору хозяин квартиры имеет право посещать ее только в присутствии съемщика. И все же не менее важный пункт периодические проверки сдаваемой жилплощади владельцем, согласно которому вы можете заходить к квартиранту и проверять состояние квартиры раз в месяц или квартал. Подобные контрольные визиты станут для арендодателя отличным стимулом содержать квартиру в полном порядке или хотя бы устраивать ежемесячную генеральную уборку.

Вольница закончилась осенью 1999 года с принятием весьма жесткого закона О порядке переустройства жилых помещений на территории города Москвы. С 1 января прошлого года порядок перепланировок был закреплен на федеральном уровне - в новом Жилищном кодексе РФ.Кодекс оказался мягче, чем московский закон, однако не учел все предложения игроков рынка и потребителей. В частности, еще до принятия Жилищного кодекса Российская гильдия риелторов (РГР) в 2001 году выступала с официальным обращением к Госстрою, предлагая существенно упростить процедуру согласования перепланировки. Ключевым вопросом было изъятие из справок БТИ ненесущих перегородок, таким образом, необходимость большинства согласований отпадала бы вовсе. Чиновники Госстроя инициативу риелторов не поддержали, заявив, что в этом случае изменится соотношение метража по категориям жилая-нежилая площадь, что существенно повысит плату за коммунальные услуги. Перед принятием Жилищного кодекса мы вновь выступили с инициативой внесения этих поправок, но и в этот раз чиновники никак на них не отреагировали, - пожаловался Газете вице-президент РГР Константин Апрелев.

Доверяй, но проверяй вот правило, которое вполне могло бы стать девизом арендодателей. К сожалению, определить, насколько порядочен съемщик, при первой встрече достаточно проблематично. Да и критерии нормальности у каждого свои. Остается полагаться на пресловутое первое впечатление, которое , действительно, редко обманывает. И интуиция никогда не подведет вас, если, конечно, будет подкреплена грамотно составленными документами.
Наиболее активно заниматься перепланировкой квартир граждане начали еще в середине девяностых, когда было разрешено приватизировать жилье. Именно тогда начали активно ломать вентиляционные каналы, менять местами комнаты и кухни, увеличивать жилую площадь за счет балконов.

Сегодня без разрешения органов местного самоуправления граждане могут лишь поклеить обои или демонтировать антресоли. Любое мало-мальски серьезное переустройство надо согласовывать. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерного оборудования, например систем отопления, и требует обязательного внесения в техпаспорт помещения, - поясняет юрист корпорации ИНКОМ-Недвижимость Мария Дементьева.

Существующая практика

Если хозяин квартиры не собирается рушить несущие стены или перекладывать внутренние инженерные коммуникации, то оформить перепланировку достаточно просто. Владельцу жилья необходимо взять в БТИ поэтажный план, нанести на нем изменения и написать заявление в Мосжилинспекцию, - рассказал глава столичного ведомства Александр Стражников. Разрешение можно получить бесплатно. Максимальный срок рассмотрения заявки в ведомстве - 45 дней.

По данным Мосжилинспекции, сегодня самыми распространенными видами переустройства среди москвичей являются объединение туалета с ванной, расширение санзоны за счет коридора, устройство проемов в стенах, а также перенос ненесущих перегородок.

Как рассказали Газете в Моспроекте, возможность перепланировки зависит от расположения квартиры: чем выше этаж, тем шире поле для деятельности дизайнера. Многое также зависит и от типа многоэтажки, который указан в техпаспорте строения. Явным аутсайдером является серия КОПЭ - согласование перепланировки в таких домах проходит наиболее сложно, поскольку конструктивно практически все стены, за исключением перегородок санузла, здесь несущие. Серия П-44 и ее клоны, напротив, перекраиваются достаточно просто, вплоть до полного удаления большинства тонких стен-перегородок.

В случае более серьезной перепланировки (если затрагиваются несущие стены или переносятся на другое место санузлы, системы отопления и другие внутренние инженерные коммуникации) у владельца должен быть проект переустройства, подготовленный или согласованный с институтом, разработавшим проект самого строения. Сведения о проектировщике можно получить в БТИ, однако на практике оказывается, что за давностью лет найти его можно далеко не всегда. В этом случае придется обращаться к проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, и в дальнейшем положиться на решение Мосжилинспекции, которая отправит проект перепланировки на экспертизу, - говорит юрист компании МИЭЛЬ-Недвижимость Евгений Грачев.

Как накажут

По словам главного юриста BergerPartners Максима Бородыни, серьезные проблемы ждут жителей, желающих объединить балкон с жилой комнатой. В этом случае проектировщики должны пересчитать и переделать всю систему отопления в многоэтажном доме, - объясняет Стражников.

Впрочем, даже в этом случае провинившемуся хозяину грозит только штраф 2-2,5 тысячи рублей. Но в дальнейшем, по словам юриста компании МИЭЛЬ-Недвижимость Евгения Грачева, перепланировка может быть сохранена, если она не нарушает права и интересы третьих лиц. В частности, не влияет на внешний архитектурный облик здания, устойчивость сооружения, а также не нарушает работу инженерной начинки дома. В противном случае владельца заставят вернуть жилищу первозданный вид.

Наказать за самовольную перепланировку достаточно сложно. Механизм выявления прост: обычно это звонок от недовольных соседей. Но попасть в квартиру мы можем лишь по решению суда, - пожаловался глава Мосжилинспекции.

Правда, чиновники почему-то забывают, что за рубежом, в отличие от России, при перепланировке учитываются только несущие конструкции здания. За границей перегородки гражданин может возводить, где хочет и как хочет, без каких-либо согласований, - объясняет Константин Апрелев. По словам Апрелева, нужно отменить все согласования, касающиеся перепланировки, которая не затрагивает права третьих лиц. Согласование более сложных проектов, уже прошедших проверку в проектных институтах, с местными властями должно иметь не разрешительный, а согласовательный характер, - считает он. - Нужно убрать этот лишний учет.

Что касается высшей меры наказания - лишения прав собственности на жилье, то она, по данным Мосжилинспекции, не применялась ни разу. Сейчас власти просто закрывают на это глаза, но вряд ли так будет всегда, - подытожил Максим Бородыня. Александр Стражников напоминает, что перепланировка в западноевропейских многоэтажных домах возможна лишь в исключительных случаях. Покупатель, которого не устраивает жилье, предлагаемое на рынке, согласует все изменения с девелопером на ранних этапах строительства дома, - уверяет глава Мосжилинспекции.

По словам гендиректора консалтинговой компании Rway Александра Крапина, существенно обесценятся квартиры, расположенные в районах непосредственного примыкания к дороге, и прежде всего это коснется жилья эконом-класса. Руководитель портала ирн.ru Олег Репченко напоминает опыт строительства третьего транспортного кольца, когда из-за ухудшившейся экологии дома, примыкающие к автостраде, потеряли до 20% своей стоимости и ликвидности. Правда, как отмечает Крапин, вполне вероятно, что сейчас проектировщики учли прежние просчеты при планировании застройки в районе новой магистрали с тем, чтобы не нарушать имущественные интересы обеспеченных граждан, планирующих покупки квартир в среднем и высоком ценовом сегменте.

Вчера в Москве началось строительство Четвертого транспортного кольца (ЧТК). Новая 75-километровая магистраль, строительство которой планируется завершить в 2013 году, по расчету столичных властей должна разгрузить от пробок уже имеющиеся трассы. Впрочем, признавая необходимость нового кольца, эксперты призывают не переоценивать его роли в решении транспортных проблем. Одновременно они отмечают, что магистраль способна серьезно повлиять на цену и привлекательность квартир в домах, которые будут к ней примыкать, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Что касается надежд столичных чиновников решить с помощью ЧТК транспортную проблему Москвы, то заместитель гендиректора агентства недвижимости Новый город Наталья Ветлугина считает их несбыточными. Проблемы роста автопарка в столице не решить никаким Третьим или Четвертым транспортным кольцом, к тому же в строительстве колец случаются очень серьезные недочеты, отмечает Ветлугина. В качестве примера она приводит ситуацию с развязкой на пересечении Третьего транспортного кольца и Ленинского проспекта, где сходятся два основных потока. В этом случае исправить ошибку уже невозможно, нужно перестраивать саму развязку, говорит эксперт.

В то же время для части жилых объектов постройка ЧТК может стать положительным фактором, который не только не снизит, но и несколько повысит цену. По мнению Александра Крапина, новая магистраль увеличит стоимость объектов недвижимости, которые находятся в пределах 5-минутной транспортной доступности от ЧТК. Причем рост цен будет простимулирован в сегменте в первую очередь коммерческой недвижимости, а затем и в жилищном секторе рынка. С ним согласен руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков. При разработке новых проектов комплексной застройки наличие развитой транспортной инфраструктуры является повышающим фактором, отмечает Луцков.

Маршрут Четвертого транспортного кольца
Четвертое транспортное кольцо на северо-востоке Москвы пойдет вдоль Курской железной дороги до Третьего транспортного кольца и далее параллельно малому кольцу Московской железной дороги. После пересечения с шоссе Энтузиастов дорога пройдет вдоль Лосиного Острова к Ярославскому шоссе и затем пересечет Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе. По улице Народного Ополчения кольцо выйдет к Минской улице и перейдет в Ломоносовский и Нахимовский проспекты. Под музеем-заповедником Коломенское трасса уйдет в четырехкилометровый тоннель, выход из которого построят уже на другом берегу Москвы-реки. После тоннеля дорога пройдет через Печатники и замкнется у Волгоградского проспекта.
Нехватка строительных мощностей и стройматериалов для возведения высотных зданий заставила российские власти частично отказаться от идеи строить городами. Сейчас главный приоритет застроить Россию малоэтажным жильем. Примером для подражания может послужить Америка, где в конце второй мировой войны проблема с расквартированием миллионов солдат была решена массовой застройкой картофельных полей.

Заместитель директора ЦНИИ градостроительства Российской академии архитектуры и строительных наук Марк Вильнер считает, что транспортная проблема прокладкой одной коммуникации не решается. По словам экспертов, сейчас надежд на скорое решение транспортных проблем столицы нет, так как оно невозможно без создания соответствующей инфраструктуры в Подмосковье. Между тем Москва и область реализуют сейчас собственные генеральные планы по отдельности, не согласовывая нужды друг друга.

Как одноэтажная Америка
Аналогичная программа была реализована в послевоенной Америке. Еще в 1934 году в США было создано федеральное управление жилищного строительство, которое могло гарантировать займы на строительство домов. За десять послевоенных лет правительство США выделило миллиарды долларов на его финансирование. В годы войны в рамках так называемого билля о правах ветеранов была принята специальная программа о льготном кредитовании на строительство для них жилья, охватывавшая, по сути, более 10 млн человек. В результате количество домов на одну семью увеличивалось с 114 тыс. в 1944 году, до 1 млн 183 тыс. в 1948-м, а в 1950-м достигло 1,692 млн. После войны возникла также тенденция к появлению крупных строительных компаний по примеру Abraham Levitt Sons, которые организовали массовое производство дешевых малогабаритных домов с жилой площадью около 70 кв. м. Застраивались в основном картофельные поля. В связи с простотой планировки строители сдавали под ключ 36 домов в день. Они были доступны для представителей среднего класса: первая выплата при покупке составляла $100, далее $60 в месяц выплачивалось по ипотеке. Помогло и развитие транспортной сети. В результате к 1990 году 45% населения страны проживало в пригородах крупных городов.

Сегодня российская стройиндустрия физически не может справиться с теми задачами, которые ставит программа Доступное жилье гражданам России. По словам главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, выйти на уровень 80 млн кв. м в год к 2010 году невозможно, если не будет развиваться частное строительство. По оценке первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2006 году рост производства стройматериалов составил 15%, что ниже темпов роста жилищного строительства по нацпроекту. Этого не хватает, констатировал на парламентском часе в Госдуме на прошлой неделе господин Медведев. Решить проблему с недостаточно быстрым ростом объемов строительства чиновники хотят с помощью развития малоэтажного строительства. Это решение было принято в том числе и в связи с потенциально меньшими расходами государства на решение жилищной проблемы, так как не надо вкладываться в строительство новых домостроительных комбинатов и заниматься прокладыванием дорогостоящих инженерных сетей. Происходит переориентация в жилищном строительстве. Мы решили это направление сделать генеральным, заявил господин Медведев.



Главная --> Публикации