Главная --> Публикации --> Тушинский аэродром ожидает участь ходынки Туристические оэз появятся в семи регионах Рынок недвижимости санкт-петербурга Строители ответят друг за друга Основные изменения на ипотечном рынке в 2006 году

стройка развернется совсем скоро помощник руководителя ФГУ Дороги России Александр Носов рассчитывает, что правительство до конца года распорядится, чтобы Росавтодор объявил конкурс на выбор концессионера, а дорогу начнут прокладывать с середины будущего года (окончание намечено на 2010 г.). Как утверждает замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Левченков, участвовать в конкурсе хотят 12 крупных международных компаний. Среди них французские Vinci Concessions и Bouygues Travaux Publics, израильская Housing Construction Holding, японская Marubeni Corporation, итальянская Autovie Venete S.p.A., корейская Lotte Engeneering Construction, австрийские Elvag Energie AG и Strabag SE, испанские Aldesa Construcciones, Puentes y Calzadas и FCC Construccion и аргентинская Empresa Constructora.

Иностранцы хотят построить в России хорошую дорогу. Как стало известно Ведомостям, за право вложить в участок трассы Москва Петербург более $1 млрд и стать его концессионером готовы побороться 12 крупных международных компаний. Пыл инвесторов может поугаснуть, когда они прочтут законы и узнают условия.
Комиссия правительства летом 2006 г. одобрила проект строительства 6-10-полосного участка трассы с 15-го (пересечение Ленинградки и МКАД) по 58-й км, который вместе с шестью другими стройками будет финансироваться из инвестфонда. Стоимость этих 43 км дороги, где скорость движения может достигать 150 км/ч, составит $2 млрд. Из инвестфонда будет выделено $950 млн, а остальное ляжет на плечи частных инвесторов-концессионеров. Им сдадут дорогу в концессию на 30 лет, и все это время они будут получать доходы от ее эксплуатации, а потом вернут в собственность государства.

Представители других компаний приезжали в Москву, а к Autovie Venete чиновники ездили сами, многие подтверждали интерес в ответ на рассылку Минтранса с общими условиями проекта по электронной почте, объясняет Носов.

Vinci, самая крупная компания из списка с активами в управлении на 26 млрд евро, во время недавнего визита в Париж президента Владимира Путина подписала меморандум о взаимопонимании, где упоминается проект, с министром транспорта Игорем Левитиным.

Там и считать ничего не надо все они ездили до Шереметьево, ясно, что альтернативная дорога будет востребована, уверен Носов. Загруженность участка в 2011 г. достигнет 65 000 машин в сутки, полагает он. На дороге будет девять пунктов взимания платы, проезд по всему участку для легковых машин обойдется в 40 руб., для грузовых в 60 руб. Носов считает, что за 25-30 лет концессионер окупит проект. Плюс инвестор сможет зарабатывать на управлении дорогой, сдавая в субаренду дорожные сервисы, рекламные щиты, кафе, заправки и другую инфраструктуру.

Vinci подтвердила намерение участвовать в конкурсе, но подробное предложение пока не разработала, признает ее пресс-атташе Карима Уадиа. В Marubeni Corporation также подтвердили, что хотят строить и эксплуатировать участок. Отсутствие опыта постройки концессий в России нас не пугает, мы бы очень хотели получить проект, уверяет главный управляющий Elvag Energie Хайнц Талирц. Компания построила похожую трассу в Китае, а работать с российскими чиновниками Elvag нравится. Директор департамента по связям с прессой Aldesa Construcciones Хосе Луис Альканьис заявил, что их компания к дорогам в России на данный момент никакого отношения не имеет. С остальными компаниями связаться не удалось.

Закон в недостаточной мере гарантирует соблюдение прав концессионеров, предупреждает управляющий партнер Вегас-Лекс Альберт Еганян. Возможна ситуация, что договор расторгается, когда вложен основной объем инвестиций, соглашается Минскова. По правовой сути концессионные договоры напоминают усовершенствованный механизм соглашений о разделе продукции (СРП), предупреждает Еганян, а такие договоры чиновники недавно признали невыгодными.
Минрегионразвития придумало, как заставить собственников жилья модернизировать жилой фонд. Чтобы избежать аварийных ситуаций, товарищества собственников жилья (ТСЖ) обещают госгарантии по кредитам, субсидирование процентной ставки и даже бюджетные гранты. Могут быть довольны и собственники домов: они экономят на подоходном налоге при капитальном ремонте своего жилья.

Но пыл инвесторов может поугаснуть, когда они подробнее ознакомятся с условиями, считают юристы. По мнению Марии Минсковой из Gide Loyrette Nouel, при изучении типового соглашения возникают вопросы, так же как и при прочтении самого закона. Например, концессионер может переуступить права по концессионному соглашению другим инвесторам только после завершения строительства, т. е. все бремя затрат должен нести он один. Россия оказалась одной из немногих стран в мире, где с концессионера будет взиматься плата за пользование объектом концессии (сейчас она существует, например, в США, но в рамках концессий на пользование недрами).

А именно за счет предоставления гарантий по кредитам, выданным объединениям собственников жилья на капитальный ремонт, субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставления бюджетных грантов на капитальный ремонт жилья на принципах софинансирования с его собственниками. Кроме того, в Минрегионразвития надеются на участие муниципалитетов в расходах на капитальный ремонт на равных правах с другими собственниками помещений. Наконец сами собственники жилья смогут экономить на капитальном ремонте, уменьшив налогооблагаемую базу по подоходному налогу, по принципу действующего сейчас имущественного вычета при покупке или строительстве жилья. Если есть льгота на покупку и строительство жилья, то вполне разумно, если будет введена льгота и на его капремонт,- соглашается руководитель департамента налогов и права Бейкер Тилли Русаудит Эдуард Кучеров. При этом он не исключает, что власти введут ограничения по размеру льготы, аналогичной при покупке жилья. Но в любом случае, добавляет эксперт, должны быть приняты поправки в НК.

По оценкам Минрегионразвития, более 3% жилья в стране считаются бедственными или аварийными, а состояние внутридомовых коммуникаций изношено по всем направлениям примерно на 60%. Заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов вчера признал, что в подготовленной и внесенной в правительство концепции по модернизации жилищного фонда не ставится задача решить все проблемы исключительно за счет бюджетных средств. Необходимо стимулирование собственников жилых помещений на обслуживание своего жилья,- говорит Тыртышов. Заинтересовать собственников домов, а точнее, управляющие компании проводить капремонт своими силами предполагается несколькими способами.

Привезенцев напоминает, что до сих пор не отработан механизм передачи денег управляющей компании, в частности тех средств, которые были затрачены на проведение ремонта. Что касается гарантий по кредитам, которые государство намерено предоставлять управляющим жилым фондом, добавляет Великанова, это возможно посредством создания специального гарантийного фонда.

За рубежом широко используются преференции для членов кондоминиумов, рассказывают эксперты. Например, во Франции помимо налогового вычета компания, управляющая кондоминиумом, помогает жильцам получать кредит на ремонт с отсрочкой платежа на три-четыре года. Однако аналогичные предложения Минрегион развития, по мнению экспертов, не решат проблем аварийности жилого фонда. Власти просто-напросто перекладывают на граждан проблему ветхого жилья,- отмечает директор международных программ Союза коммунальных предприятий Марина Великанова. По ее словам, чиновники заинтересованы, чтобы владельцы квартир активнее создавали ТСЖ, ведь обслуживание жилого фонда обходится государству крайне дорого. Прежде всего, считает член совета директоров управляющей компании Миракс групп Максим Привезенцев, для вхождения на рынок управления многоквартирными домами частного бизнеса необходимо создать механизм прозрачности и конкурентоспособности управляющей компании. То есть разработать в отношении их жесткие требования (по объему страхования, опыту работы, квалификации персонала) и перечень услуг, которые должны обязательно оказываться при управлении многоквартирными домами.

Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежат президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Оборот Mirax Group в 2005 г. $300 млн. В управлении компании около 1 млн кв. м недвижимости, в работе около 5 млн кв. м.

Москва не будет принимать летнюю Олимпиаду 2012 г. Но участки, выделенные под строительство спортивной инфраструктуры, без инвесторов не останутся. Как стало известно Ведомостям, территории НПО Гелиймаш и Авиамоторного научно-технического комплекса Союз застроят Mirax Group и группа Абсолют.

Новую концепцию застройки Гелиймаша и Союза общественный градсовет при мэре Москвы планирует рассмотреть в ближайшее время. Разработчиками проекта стали Mirax Group и инвестиционная группа Абсолют. Проектную документацию будет разрабатывать Гелиймаш.

Предприятия НПО Гелиймаш и Союз, расположенные в центре столицы на пересечении Комсомольского проспекта и Третьего транспортного кольца (ТТК), занимают 14 га. К Олимпиаде там должен был появиться офисно-гостиничный центр Третий Рим с апартаментами для спортсменов, рассказал Ведомостям источник в правительстве Москвы. Когда надежды на проведение Олимпиады не оправдались, проект переделали.

Концепцию застройки разработал Моспроект- Планируется, что на территории предприятий построят офисы, гостиницы и апартаменты. Рядом проходит ТТК, концентрации вредных выбросов и шумовые характеристики не подходят для строительства жилья, объясняет Темников. Сотрудник Mirax Group считает, что близость Кремля и Воробьевых гор, Москвы-реки и спортивной инфраструктуры Лужников делают комплекс привлекательным для деловых людей. Строительные работы планируется начать в следующем году, а весь объект сдать в 2010 г.

Руководители Гелиймаша долго искали партнера. Весной 2005 г. собственники предприятия провели закрытый конкурс на выбор генподрядчика и соинвестора, который выиграла Mirax Group, рассказал Ведомостям вице-президент этой компании Максим Темников. Первый заместитель гендиректора Гелиймаша Владимир Писарский подтвердил эту информацию. В этом строительстве мы предполагаем сохранение института и его научной базы, говорит он.

Союз занимает около 8,7 га. Изначально Абсолют Банк кредитовал Союз, в прошлом году его владельцы (бывший топ-менеджмент) пригласили нас заняться девелопментом данной территории, рассказал Ведомостям председатель правления инвестиционной группы Абсолют Андрей Косолапов. По его словам, Союз является действующим предприятием (производит компоненты тормозных систем для самолетов), которое будет перебазировано на Рябиновую улицу. А здесь будут построены апартаменты и офисы, наземная часть составит 230 000 кв. м, инвестиции более $500 млн.

На земле Гелиймаша в 5,2 га будет построено 175 000 кв. м коммерческой недвижимости, подземная часть составит около 100 000 кв. м. Около 114 000 кв. м будет отдано под апартаменты, остальную часть займут офисы класса А. Mirax Group оценивает свои инвестиции в $500 млн.

В центре города практически нет мест, обладающих высокой транспортной доступностью, соседствующих с рекой и имеющих превосходные видовые характеристики. Любая недвижимость в этой части города пользуется стабильным спросом, рассказывает Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Бывший вице-президент Альфа-банка Михаил Печерский решил заняться недвижимостью. Созданная им Advantage Group собирается потратить до $900 млн на строительство в российских регионах торгово-развлекательных центров общей площадью порядка 1 млн кв. м. Эксперты говорят, что ставка на регионы вполне оправданна.

Территория для девелопмента достаточно проблемная, считает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons Ирина Флорова. Для офисов большой минус в том, что далеко до метро. Для гостиницы местоположение более приемлемо, но это будет гостиница 3-4 звезды для туристических групп. С этим соглашается партнер компании Knight Frank Константин Романов. По его мнению, негативное влияние ТТК можно снизить, расположив офисное здание и отель по внешнему периметру участка и создав естественную защиту для жилых домов, которые могут находиться внутри квартала застройки.

Компания также намерена вложить $500 млн в строительство еще шести объектов (в основном ТРК) в Омске, Сочи, Липецке, Кирове, Уфе и Тюмени, сказал Печерский. До конца года будут приобретены земельные участки, и мы начнем реализацию проектов, добавил он. Региональный рынок пока не насыщен современными ТРК, поэтому возможностей для выбора достойных площадок под строительство там больше. Кроме того, сроки реализации проектов там меньше, а административные барьеры ниже, объясняет свой выбор Печерский.

Сейчас в портфеле Advantage Group четыре объекта, рассказывает Григорий Печерский, вице-президент компании. Из них построен только один торгово-развлекательный комплекс (ТРК) Калининград Плаза на 39 000 кв. м в Калининграде (инвестиции $35 млн). Еще четыре ТРК компания собирается построить в Астрахани (74 000 кв. м), Брянске (30 000 кв. м) и Новосибирске (130 000 и 60 000 кв. м); участки под них уже куплены. По словам Печерского, общие инвестиции в пять проектов составят примерно $400 млн. Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, которая разрабатывала концепцию проектов Advantage Group в Новосибирске и Калининграде, подтвердил эту информацию.

Эксперты считают, что Advantage Group поступает верно, делая ставку на регионы. Директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова отмечает, что выбор городов под строительство ТРК хорошо продуман. Города с населением 300 000-

В пресс-службе Advantage Group говорят, что для строительства компания использует как собственные деньги, так и средства крупных российских компаний и западных инвестиционных фондов, но назвать конкретные источники финансирования отказываются. Печерский привел только один: Сбербанк прокредитовал строительство Калининград Плаза на $22 млн. Представитель крупной консалтинговой компании утверждает, что Advantage Group кроме собственных денег привлекает кредиты Альфа-банка и Сбербанка. На данный момент банк в финансировании проектов, реализуемых Advantage Group, не участвует, заявляют в пресс-службе Альфа-банка. Официальный запрос в Сбербанк остался без ответа.

По мнению директора по маркетингу компании ОАО Регионы (строит ТРК в Уфе, Волгограде, Красноярске) Игоря Кашлакова, выход в регионы сопряжен для девелопера с двумя основными рисками: один связан с отрицательным отношением местных властей к экспансии московских компаний, другой с недостатком квалифицированных кадров. Кроме того, в региональный ТРК трудно привлечь крупных арендаторов, так как там нет достаточного количества складов, добавляет он.

700 000 недостаточно охвачены торговыми объектами. Большинство городов-миллионников уже заняты, а те, которые не заняты, могут не подойти девелоперам из-за низких доходов населения. Выбранные Advantage Group города перспективны и с точки зрения конкуренции, и с точки зрения доходов населения, считает она. С ней согласна и руководитель отдела исследований CB Richard Ellis/Noble Gibbons Нина Новикова, по мнению которой города второго эшелона вызывают все больший интерес у девелоперов и торговых сетей.



Главная --> Публикации