Главная --> Публикации --> Архитектурный спектакль Строить и беречь Каждой третьей семье - по квартире к 2010 году Гамгонеишвили занял “ростокино” Лес приравняли к земле

Пиотровский утверждает, что о грядущих изменениях открыточных видов Петербурга информирован и президент России, но об оценках президента пока ничего не известно. Между тем у губернатора города Валентины Матвиенко, судя по всему, существует свое мнение относительно застройки Петербурга.

Директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский 13 ноября выступил против застройки исторического центра Петербурга деловыми небоскребами. В центре города может появиться новый деловой квартал, а самое высокое здание, принадлежащее компании Газпром, будет достигать трехсот метров.

Исторические кварталы Санкт-Петербурга охраняются ЮНЕСКО, а потому должны обладать иммунитетом от застройки Квартал, центром которого должен стать 300-метровый небоскреб, планируется возвести напротив Смольного монастыря, у Охтинского моста.

Выше нас только звезды

Аргументы у беспокойных архитекторов довольно веские - например, новое здание-гигант будет в два раза выше шпиля Петропавловской крепости и в три раза - купола Исаакиевского собора.

Общая площадь делового квартала в Красногвардейском районе будет около 1 миллиона квадратных метров. Между тем еще в июле Союз архитекторов Санкт-Петербурга обращался с открытым письмом к госпоже Матвиенко с просьбой не допустить строительства.

В довершение всего можно вспомнить, что исторические кварталы Санкт-Петербурга охраняются ЮНЕСКО, а потому должны обладать иммунитетом от застройки, тем более - высотной.

При этом утвержденный регламент градостроительства в этой части города максимум 48 метров. Если даже отставить в сторону городское законодательство, то останется еще один казус здание предполагается возвести на территории бывшей крепости Ниеншанц, на которой по федеральному законодательству ничего строить нельзя.

Предложение нефтяным магнатам перебраться в Петербург было высказано еще в 2005 году, и поначалу информация была противоречива с одной стороны, Газпром-нефть (тогда еще под названием Сибнефть) официально утверждала, что Омская область ее налоговых платежей лишена не будет, из чего было ясно, что никто никуда не едет.

Строительство делового квартала и переезд крупного нефтяного игрока в Северную столицу объясняется очень просто госпожа Матвиенко хочет привнести в городской бюджет крупные деньги.

А в апреле 2006 Алексей Миллер объявил о перерегистрации головного офиса Сибнефти из Омска в Петербург, а переезд офиса планировался на конец 2006 начало 2007 года.

Но в конце 2005 года глава Газпрома Алексей Миллер и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписали договор о сотрудничестве между Газпромом и администрацией Петербурга на 2006 год, и тогда не менее официально было объявлено, что Газпром зарегистрирует в городе офис сбытового подразделения Сибнефти.

Получится ли у мятежных архитекторов остановить возведение нового делового квартала - сказать сложно, поскольку Газпром денег на ветер не бросает и действует с присущим ему размахом: поддержка городских властей обеспечена, а шесть дней назад в Петербурге открылась выставка архитектурных проектов будущего Газпром-Сити.

Абсолютизм по-петербургски

На петербургских архитекторов и даже некоторых чиновников такой ход событий навевает уныние и ощущение собственного бессилия. Все, что остается привлекать внимание общественности и указывать на неудачный опыт в аналогичных вопросах у зарубежных коллег.

Выставка проходит в Академии художеств Санкт-Петербурга, а имена проектировщиков известны во всем мире - Даниэль Либескинд, Рем Колхас, Жан Нувель и многие другие. Архитектурный проект-победитель будет выявлен на конкурсной основе 1 декабря.

Бывший глава городского Комитета по охране памятников Никита Явейн согласен с коллегой по его словам, небоскреб-гигант в центре города испортит все классические виды города, а проекты прозрачного здания из стекла он назвал не более чем мифом.

Замдиректора НИИ Спецпроектреставрация Михаил Мильчик сравнивает грядущие перспективы с застройкой Монпарнаса в Париже, хотя, по его словам, это на порядок меньшая гадость по сравнению с той, что нас ожидает.

А пока чиновники и представители архитектурной общественности соглашаются друг с другом, в правительстве города было решено до конца 2006 года утвердить проект новых правил городской застройки, в которых будут и новые регламенты относительно высоты этой самой застройки.

Куратор по градостроительным вопросам в парламенте Санкт-Петербурга Михаил Амосов отметил, что в настоящее время не существует документа, который мог бы серьезно ограничить деятельность правительства города, особенно в корректировке уже существующих ограничений и регламентов, с ним абсолютно согласен вице-губернатор Александр Вахмистров.

В настоящее время все объекты, подлежащие учету у нас в стране, распределены по различным реестрам и кадастрам. Описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект.

Такое вот совпадение.
Земля и недвижимость в ближайшем будущем станут одним единым целым. Депутаты Госдумы одобрили в первом чтении законопроект О государственном кадастре, который, по утверждению его разработчиков, минэкономразвития сделает механизм учета недвижимости простым и прозрачным.

Вначале вы собираете все сведения, касающиеся вашего земельного участка, определяя границы.

Граждане тоже страдают от несовершенства российского законодательства. Чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, даже несмотря на принятие закона о дачной амнистии, приходится потратить на это не один месяц и обить пороги нескольких ведомств. Сведения о земле и недвижимости собирают два ведомства - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В минэкономразвития считают, что нынешняя система кадастрового учета недвижимости построена крайне неэффективно: большие очереди, необоснованные отказы в учете недвижимости, специальные коммерческие структуры, которые за определенную плату решают все вопросы, - все это создает крайне негативное отношение населения к государственной системе учета.

Для этого вы вызываете землемеров и платите деньги, причем немалые. Затем вы разбираетесь с недвижимостью, снова вызывая специалистов, только теперь представителей БТИ, опять-таки платите деньги. Но что самое интересное, собрав все для регистрации, отстояв очередь, вы узнаете, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу, и в результате в регистрации вам отказано.

Также в минэкономразвития уверены, что новый закон поможет решить вопросы монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости, обосновывая это тем, что при объединении двух учетных систем в одну уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. По оценкам экспертов, уже сейчас многие компании готовы оказывать подобные услуги. Выход же на рынок новых игроков плюс здоровая конкуренция сделают этот вид услуг гораздо дешевле и качественнее. В отличие от своих предшественников новые специалисты все должны будут состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность. Кроме того, законопроект, чтобы не допустить на рынок непонятно кого, устанавливает стандарты.

Новый закон, уверены в министерстве, позволит преодолеть все эти сложности. В проекте предложено объединить учетные системы в сфере недвижимости в едином кадастре. Прежде всего речь идет об объединении кадастрового учета земельных участков с техническим учетом зданий, строений и сооружений. Кстати, как только государство перепишет всю недвижимость, всем придется в полном размере платить за нее налоги. И для многих владельцев незарегистрированных дачных участков или гаражей сумма оплаты может оказаться неприятным сюрпризом. Правда, чиновники уверяют, что предпринимателям и гражданам не стоит бояться резкого увеличения платежей от перехода в расчетах налогов и сборов на оценку кадастровой стоимости земли. Они обещают, что эта стоимость в любом случае будет ниже рыночной. А вот на сколько ниже рыночной? И потянут ли граждане свои дачи и гаражи - пока неизвестно.

Обсуждая законопроект, депутаты и эксперты пришли к тому, что, бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты имущественных прав на недвижимость. Для создания рынка недвижимости необходимо максимальное вовлечение недвижимости в экономический оборот, а также эффективная система имущественных налогов. Кроме того, доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости в сделках по ее залогу и купле-продаже, в чем заинтересованы большинство покупателей и владельцев недвижимости, кроме того, это на руку банкам, занимающимся ипотекой.

Интересно, что уверенность минэкономразвития эксперты подвергают сомнениям. Да, с одной стороны, рыночная конкуренция приведет к падению цен на операции по определению кадастровой стоимости, но, с другой стороны, владельцам недвижимости придется регулярно проводить переоценку их собственности, а это дополнительные расходы. Пока установлен период в три года. Не получится ли так, что все мы заплатим намного больше?

Принимая законопроект, депутаты предложили ко второму чтению его доработать. Если все вопросы будут урегулированы, то новый закон вступит в силу с 1 января 2007 года, однако сам единый кадастр объектов недвижимости появится не так скоро. Переход будет происходить поэтапно. Вначале кадастр будет введен на территории не менее трех субъектов, затем - девяти субъектов, и завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года.

Однако некоторые положения законопроекта вызвали критику. В частности, многие специалисты считают, что в законе недостаточно четко прописаны нормы об ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах, в том числе за необоснованный отказ в государственном кадастровом учете или непредоставление органом кадастрового учета сведений государственного кадастра потенциальному собственнику в отношении его недвижимости. Более того, должна быть четко прописана специальная законная процедура для переучета, которая определит порядок предоставления и внесения сведений из прежней системы учета в новую. Есть и другие вопросы технического характера.

Гостиница Россия на 3070 номеров, построенная в 1971 г., была самой большой в Европе. Она занимала 13 га недалеко от Кремля. К 2008 г. на месте России должны появиться комплекс малоэтажных отелей на 2000 номеров, киноконцертный зал площадью 55 000 кв. м и жилье на 410 000 кв. м.

Правительство Москвы не учло интересы собственников гостиницы Россия, а земельный участок, освобождающийся после ее сноса, должен быть реализован на открытых торгах. Из-за этого Высший арбитражный суд аннулировал итоги конкурса на реконструкцию России. Эксперты полагают, что это решение может сказаться на всей строительной политике Москвы, где часто снос объекта и новое строительство выдаются за его реконструкцию.

25 февраля 2005 г. Монаб подал иск в Арбитражный суд Москвы против правительства Москвы, тендерного комитета и СТ Девелопмент. Иск Монаб проиграл, 9-й апелляционный арбитражный суд Москвы и федеральный арбитражный суд Московского округа оставили решение в силе.

В конкурсе на строительство многофункционального комплекса на месте гостиницы Россия в ноябре 2004 г. приняли участие четыре компании: СТ Девелопмент, подконтрольная Шалве Чигиринскому, Монаб (входит в структуру Еврофинанс-Моснарбанка), австрийский концерн Strabag и Консайн. За проект Чигиринского проголосовали 18 из 25 членов комиссии, концепция Монаба получила семь голосов, остальные участники ни одного.

В правительстве Москвы от комментариев отказались до официальной публикации решения ВАС. Неофициально несколько чиновников заявили, что это решение политическое.

Но 25 октября 2006 г. президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) отменил итоги конкурса. Вчера президиум ВАС это решение утвердил. Текст решения пока не оглашен, но источник в ВАС объяснил Ведомостям причины отмены: у гостиницы было несколько собственников, чьи интересы не были учтены при перераспределении долей строящегося объекта, освободившийся после сноса гостиницы участок должен был быть выставлен на конкурс. Эти же причины указаны в определении о передаче дела в президиум ВАС.

Президент группы Уникор (основной владелец Борис Иванишвили) Дмитрий Еропкин сообщил, что одна из компаний группы была собственником около 2000 кв. м в гостинице Россия: Никаких претензий ни к СТ Девелопмент, ни к правительству Москвы мы не имеем, так как согласно договору нам будут предоставлены равнозначные площади в новом комплексе.

Чигиринский уверяет, что все имущественные отношения с арендаторами были урегулированы. У гостиницы Россия, насколько он знает, кроме Москвы был один совладелец, который получит в новом комплексе равнозначное количество площадей. Назвать его он отказался.

Чигиринскому непонятна и вторая причина, по которой отменены результаты конкурса: полного сноса гостиницы, говорит он, на участке и не планировалось. Сейчас гостиница разобрана примерно на 60%. По закону участок выставляется на конкурс при новом строительстве. При реконструкции конкурса на землю не требуется. Это решение может иметь далекоидущие последствия, так как снос, к примеру, пятиэтажек в Москве также проводится под видом реконструкции, говорит гендиректор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев считает, что суд обоснованно вынес такое решение: Продавать то, что тебе не принадлежит, нельзя. Иска от собственников не требовалось вообще.

По мнению Балакина, выходом из положения может стать проведение сразу двух конкурсов на застройку территории на месте гостиницы Россия и на реконструкцию района Зарядье. Опрошенные участники рынка считают, что их скорее всего выиграет та же СТ Девелопмент, которая уже потратилась на снос.

Участники рынка добавляют, что таким же образом проходит реконструкция московских гостиниц Москва и Минск.

Председатель ВАС Антон Иванов на прошлой неделе пояснил, что ВАС не занимается контролем за исполнением решений суда: Результаты конкурса признаны недействительными, а решение, выставить участок на аукцион или построить там комплекс зданий для городского хозяйства, за московским правительством.
Чтобы претендовать на деньги нацпроекта Доступное жилье, нужно думать в первую очередь не о цене квадратного метра, а о масштабе проекта. Как стало известно Ведомостям, такие предварительные критерии для отбора инвестпроектов разработали чиновники Росстроя, Минэкономразвития и Минрегионразвития. Пока наибольшие шансы получить бюджетные субсидии имеют Виктор Вексельберг с проектом Академический в Екатеринбурге за 400 млрд руб. и Сулейман Керимов с подмосковным городом Рублево-Архангельское за $3 млрд.

Ранее Тенгиз Каджая, гендиректор финансово-промышленной корпорации Сатори, которая демонтирует Россию, оценил работу в десятки миллионов долларов.

Сейчас Росстрой, Минэкономразвития и Минрегионразвития обсуждают, как отбирать претендентов на участие в национальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России, рассказал Ведомостям начальник управления развития рынка доступного жилья Росстроя Сергей Баринов. Чиновники подготовили проект постановления правительства Об экспериментальных инвестиционных проектах, где будут сформулированы как критерии отбора, так и список преференций, на которые могут претендовать участники. Как говорится в проекте, копия которого есть у Ведомостей, главный критерий объемы жилищного строительства. Он должен превышать 1 млн кв. м, причем на жилье должно приходиться не менее 30% строящихся площадей. Стройка не должна растягиваться больше чем на 10 лет.

Сразу после избрания на второй срок Владимир Путин объявил доступное жилье одной из целей своего президентства. Его помощник Игорь Шувалов разработал программу, согласно которой к 2010 г. доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, должна возрасти в три раза до 30,5%, а объем возводимого жилья в два раза до 70-80 млн кв. м.

Некоторые из проектов, направленных в Росстрой, действительно впечатляют масштабами. Планируемый объем инвестиций в Академический Вексельберга 400 млрд руб., в Большое Домодедово Анисимова $12 млрд, а Рублево-Архангельское Керимова около $3 млрд. Впервые в истории градостроительства в России создается полноценная городская среда класса премиум. Здесь найдут дом своей мечты те, кто хотел бы жить у воды или в тенистой роще, на тихой городской улице или на роскошной вилле в окружении садов, говорится на сайте Рублево-Архангельского.

Экспериментальных проектов, по оценкам Росстроя, не должно быть больше десяти. Между тем в это ведомство уже обратилось несколько десятков компаний, желающих стать участниками эксперимента. По словам Баринова, наибольшие шансы имеют Ренова СтройГруп (входит в Ренову Виктора Вексельберга) с проектом Академический в Екатеринбурге, Coalco (компания Василия Анисимова) с проектом Большого Домодедова, Нафта-Москва с проектом Рублево-Архангельское, Внешторбанк (проект Новый город в Чувашии), Балтрос (проекты Славянка и Новая Ижора), Старый аэропорт в Брянске, а также администрация Кемеровской области с проектом Лесные поляны и несколько инвесторов из Брянска, финансирующих местный проект Старый аэропорт. Чем крупнее проект, тем он приоритетней, объясняет этот выбор Баринов. Кроме того, играет роль, готовы ли инвесторы вложить собственные средства. Фактор цены жилья в проекте не указан. Этот вопрос, по словам Баринова, сейчас обсуждается.

Было бы здорово, если бы федеральный или региональный бюджет согласился профинансировать строительство, например, инженерных сетей и дорог, говорит директор компании Балтрос Олег Еремин. Он подсчитал, что в его проектах на эти расходы приходится около $150 млн. Нам интересны госгарантии по кредитам, в этом случае процентная ставка ниже, говорит Евгений Красиков, замдиректора по PR Ренова СтройГруп. Хотя претенденты в один голос обещают снизить цену жилья, большинство опрошенных не назвали уровень доступной цены. По словам Виктора Новачкова, PR-директора Терра-девелопемент, цена метра в Рублево-Архангельском будет объявлена лишь в следующем году. И лишь гендиректор компании Coalco Владимир Барулин пообещал, что, если проект получит господдержку, стоимость жилья в Большом Домодедове составит $1000 за 1 кв. м. Сейчас, по данным Coalco, средняя цена в Домодедове достигает $2500 за 1 кв. м.

Строителям есть за что бороться. Общий объем финансирования нацпроекта Доступное жилье, по данным Минрегионразвития, в 2006-2010 гг. составит 902,4 млрд руб., в том числе за счет федерального бюджета 239,8 млрд руб., за счет средств субъектов 93,2 млрд руб. Экспериментальные инвестпроекты, говорится в проекте постановления, могут рассчитывать на субсидирование процентных ставок по кредитам и государственные капвложения. За счет бюджета будут профинансированы строительство инфраструктуры располагаемой за границами территории жилой застройки (линии электропередачи, понизительные подстанции, газопроводы, магистральные дороги и т. д.) и объектов социального назначения (школы, детские сады, больницы и улично-дорожные сети). Часто бывает, что эти расходы ложатся на плечи инвесторов и в лучшем случае частично компенсируются городскими властями. В микрорайоне Новокуркино, например, инвестор за свой счет строит социальную инфраструктуру, сообщил сотрудник ПИК-региона. По словам гендиректора концерна Крост Алексея Добашина, на техусловия и инженерные сооружения приходится от 10% до 30% сметы строительства.



Главная --> Публикации